За сколько можно сдать квартиру в москве

Содержание

За сколько можно сдать квартиру в Москве

За сколько можно сдать квартиру в москве

Любого наймодателя интересует вопрос за сколько сдать квартиру. В среднем, стоимость 1 комнатной квартиры эконом-класса в Москве составляет 30.000 рублей, 2-х комнатной квартиры того же класса 35.

000 рублей, а стоимость 3-х комнатной квартиры начинается от 37.000 рублей.

Отталкиваться можно от этих сумм, а далее все индивидуально, расположение, площадь, и состояние квартиры, наша статья расскажет вам о том, за сколько можно сдать квартиру.

Как правильно определить стоимость квартиры

Стоимость найма жилья показатель, зависящий от:

  1. Месторасположение;
  2. Состояния квартиры.

Также нужно понимать, что в Москве, как и других регионах, цена найма величина, которая постоянно изменяется под воздействием разных рыночных факторов. Любой владелец квартиры, в силе за считанные минуты определить нужный показатель самостоятельно, для этого достаточно:

  1. Зайти на любую профильную электронную площадку (например, на “Авито”);
  2. Выписать стоимость схожего по характеристикам жилья на листок бумаги. Например, если у собственника сдается в найм 1-комнатная квартира у м. Кутузовская, то выписывается цена всех подобных квартир в данном районе. Сделать, это на портале “Авито” не сложно, достаточно с помощью фильтров отсортировать нужные характеристики и посмотреть карту Москвы, размещенную на сайте, все нужные объекты будут там отмечены;
  3. Подсчитать среднюю стоимость аренды в нужном районе. Для этого необходимо сложить все ранее выписанные цены и разделить полученную сумму на количество квартир. При этом жилье с явно заниженными/завышенными ценами не должны участвовать в подсчете;
  4. Откорректировать (увеличить/уменьшить) среднюю стоимость найма с учетом состояния собственного жилья – это будет цена найма нужной квартиры.

Описанный выше метод сравнения является рабочим инструментом профессиональных оценщиков, так как позволяет достаточно точно определять арендную плату.

Но, если собственник не желает утруждаться, тогда наиболее простым способом узнать среднюю стоимость по месту расположения, будет звонок в агентство недвижимости.

А более правильно в несколько, чтобы опять усреднить полученную информацию и откорректировать ее на состояние жилья.

Также нужно понимать, что точную информацию по телефону или в интернете о том за сколько надо сдавать какую-то конкретную квартиру получить нельзя, так как присутствует достаточно факторов, влияющих на ценообразование.

Что повышает/снижает стоимость квартиры

Месторасположение жилья будет считаться выгодным, а значит и стоимость найма будет выше, если:

  1. Недвижимость находится в месте с хорошей транспортной развязкой, например, у станции метро;
  2. Развита инфраструктура, например, рядом магазины, учебные заведения и тд;
  3. Состояние экологии приемлемое, то есть рядом отсутствуют промзоны, предприятия, есть парки, скверы.

Состояние самой квартиры принесет максимальную прибыль, если:

  1. Квартира со свежим ремонтом, причем нужно понимать, что покраска старых, часто еще советских полов, дверей, окон не может называться полноценным ремонтом, максимально это косметический;
  2. Сантехника новая или она в хорошем состоянии;
  3. Мебель удобная, красивая, исправная;
  4. В наличии бытовая техника.

Потенциальный арендатор охотней согласится платить, если обстановка квартиры будет целостной, а не представлять собой набор разнородных элементов, то есть все должно быть приятным глазу. Важным аспектом, при сдаче жилья, является состояние подъездов, отсутствие плохих соседей. Часто наниматели обращают внимание на этаж, то есть первый из них и последний не в приоритете.

Как повысить доходность от сдачи недвижимости

Чтобы жилье давало максимальную доходность оно должно быть рассчитанным на какую-то группу арендаторов и относиться к эконому, комфорт или бизнес классу.

Также оно должно не обладать ярко выраженными недостатками или признаками жилья более низкого уровня.

К примеру, жилье комфорт-класса предполагает качественную отделку с использованием не дешевых материалов, когда на ней сэкономили, то вряд ли это вызовет у потенциального жильца желание платить средства соответствующие комфорт-классу.

Если нет средств на новую мебель для квартиры эконом-класса, то не стоит заменять ее на древний покосившийся диван, гарнитур с отваливающимися дверями.

Это просто ухудшит впечатления, а вместе с тем будет отбивать желание арендовать такое жилье, поэтому чаще всего владельцам приходится сдавать такую недвижимость дешевле.

Проще вообще, в таком случае, убрать мебель, так как в Москве есть достаточное количество семей, имеющих все необходимое для проживания. Не впечатлит нанимателя недвижимость с дорогим ремонтом, но в плохом подъезде.

Не стоит пренебрегать уборкой комнаты, квартиры. Ухудшает впечатление от любой недвижимости прокуренные помещения, прочие подобные моменты.

При сдаче нужно учитывать сезонность, к примеру, наименьшей активностью наниматели отличаются в период зимних праздников и после них. В это время желающих арендовать становится на 30-40% меньше. В результате чего собственникам приходится снижать стоимость найма, так как простой объекта в 1-2 месяца приведет к более ощутимым убыткам.

Во время значительной инфляции (в 2014 г.- 2015 г.

) часть владельцев значительно подняла цену найма, в большинстве случаев это была неоправданная роскошь, так как арендаторы просто съезжали, а новых в острые фазы экономических кризисов мало.

Это привело к неоправданным потерям, особенно для владельцев недешевой недвижимости. А поскольку ситуация остается не стабильной, то такой вариант развития событий тоже надо иметь ввиду.

Если не хочется продешевить с ценой на аренду, то стоит следить за реакцией нанимателей.

К примеру, если сразу же после размещения объявления начались звонки и через несколько часов уже появились желающие смотреть объект, а впечатления у людей от квартиры положительные, то стоит подумать о том, чтобы несколько поднять стоимость. Когда звонки отсутствуют, тогда это указывает на то, что жилье дорогое – арендную плату надо снизить.

Владельцу всегда нужно требовать с нанимателя страховой депозит, он позволяет снизить риски от недобросовестности жильцов.

Источник: https://etagrealty.ru/praktika/sdacha-kvariry/za-skolko-mozhno-sdat-kvartiru-v-moskve/

Как и сколько можно заработать на аренде жилья | Статьи о новостройках на Avaho.ru

За сколько можно сдать квартиру в москве

По данным ВЦИОМ, недвижимость — одна из самых популярных инвестиций у соотечественников: почти каждый пятый россиянин планирует таким образом обеспечить себе прибавку к пенсии.

Заработать на недвижимости можно двумя способами — перепродав ее по более высокой цене через какое-то время или сдавая в аренду, получая постоянный доход.

Разбираемся, можно ли окупить стоимость жилья при помощи сдачи в аренду, сколько уйдет на это времени и как выбрать подходящий вариант.

Хотите выгодно купить квартиру в новостройке для инвестиций? С Авахо выбрать новостройку в Москве и области — легко. Бесплатная консультация и индивидуальный подбор квартир: +7 495 320-99-22.

Что сейчас происходит на рынке аренды жилья

В мае 2020 года спрос на аренду квартир в Москве упал до минимума. По сравнению с аналогичным периодом предыдущего года падение рынка составило 72%. После окончания самоизоляции рынок начал медленно восстанавливаться, но пока цены на аренду ниже докарантинных на 10-15%.

В августе 2020 года в Москве можно найти «однушку» по цене от 20 тысяч рублей в месяц, хотя в начале года стоимость аренды однокомнатной квартиры начиналась от 23-25 тысяч рублей.

Средняя ставка аренды в Москве в августе 2020 года составляет 51,5 тысячи рублей против 58 тысяч шестью месяцами ранее.

В других городах страны с рынком аренды жилья наблюдается похожая ситуация. За первый квартал 2020 года стоимость аренды жилья снизилась в Грозном на 10-15%, на 5-13% просели ставки в Вологде, Краснодаре, Симферополе, Ярославле.

Тем не менее, аналитики прогнозируют, что после коронакризиса рынок аренды жилья продолжит расти: аренда жилья будет дорожать на 10-15% в год. Среди факторов, активно влияющих на удорожание аренды можно выделить:

  • Общая стоимость жилья. Цены на жилье стабильно растут и те, кто не готов к покупке собственной квартиры, выбирают аренду и платят дороже.
  • Обновление жилого фонда. Со сносом старых домов уменьшается и количество бюджетных предложений по аренде квартир, так как арендовать студию в новом доме со свежим ремонтом и коммуникациями будет стоить дороже, чем «однушку» в пятиэтажке.
  • Косвенными факторами, влияющими на стоимость аренды можно назвать рост тарифов ЖКХ, взносы на капремонт и инфляцию.

Сколько можно заработать на аренде жилья

По итогам 2019 года доходность аренды жилья оказалась выше, чем у банковских вкладов — 7,8% годовых против 5,3%. При этом из-за снижения ключевой ставки ЦБ РФ в 2020 году проценты по вкладам продолжают уменьшаться и уже едва покрывают инфляцию.

Доходность и срок окупаемости варьируются от города к городу. Выгоднее всего покупать квартиры в аренду в Астрахани. Там доходность арендного жилья составляет 10,6%, а срок окупаемости — 9,5 лет.

На высокую доходность от сдачи в аренду можно рассчитывать в Челябинске (9%), Новокузнецке (8,9%) и Воронеже (8,9%). Стоимость жилья в этих городах невысока, а арендные ставки держатся на среднем уровне. В Москве средняя доходность жилья составляет 5,5%, а срок окупаемости — 18 лет.

К городам с низкой доходностью недвижимости эксперты также относят Казань (6,3%), Владивосток (6,4%) и Сочи (6,6%).

Рассчитать доходность квартиры можно самостоятельно. Например: 

Стоимость квартиры: 5 млн рублей

Арендная ставка: 30 тысяч в месяц

Доход в год от сдачи в аренду: 360 тысяч рублей

Налог на имущество в год*: 2 тысячи рублей.

*Можно рассчитать на сайте ФНС. Для примера был посчитан налог на однокомнатную квартиру в Москве

Расходы на коммунальные платежи за вычетом счетчиков в год: 36 тысяч рублей

НДФЛ (4% при оформлении договора с арендатором в качестве самозанятого): 15 тысяч рублей

Чистый доход от сдачи в год: 360 000 — (36 000+15 000+2 000) = 307 000 рублей

Доходность квартиры при 100% занятости: 307 000/5 000 000*100 = 6,14%*, срок окупаемости — больше 16 лет.

*доходность рассчитана без учета возможного ремонта или обновления мебели

Как вернуть стоимость квартиры быстрее

Долгий срок окупаемости связан с несколькими факторами: простой квартиры, ухудшение транспортной доступности и инфраструктуры района, форс-мажорные ситуации, например, пандемия. Но главный фактор — высокая стоимостью квадратного метра. Есть два способа окупить съемную квартиру быстрее:

Рассмотреть недорогую квартиру под сдачу в аренду

Например, присмотритесь к ближайшему Подмосковью или Новой Москве. Стоимость квартир там меньше на 20-30%, чем в Москве, а транспортная доступность не хуже, чем у многих районов внутри МКАД, особенно после открытия МЦД. Арендная ставка для такого жилья будет выше по сравнению с труднодоступными районами даже внутри МКАД и вернуть свои инвестиции получится быстрее.

Кроме того, сейчас многие инвесторы обращают внимание на апартаменты. Если для постоянного проживания отсутствие прописки может быть решающим фактором, то для арендаторов она не столь важна. Арендная ставка для апартаментов ровно такая же, как для квартир, но стоят они на 20–30% дешевле.

Сдавать квартиру дороже

Есть множество факторов, которые влияют на стоимость арендного жилья: расположение, возраст дома, транспортная доступность, инфраструктура района и качество отделки. Задача будущего инвестора — учесть все факторы при покупке.

На что обратить внимание при выборе квартиры под аренду

Покупая квартиру под сдачу в аренду, важно руководствоваться не собственными предпочтениями, а критериями ваших будущих квартиросъемщиков. Статистика показывает, что не самые престижные округа Москвы — Троицкий, Новомосковский и Юго-Восточный, при этом являются самыми привлекательными с точки зрения инвестиций: квартиры там окупаются быстрее, чем в Центральном или Западном округах.

Если говорить про выбор между первичным и вторичным рынком, то стоимость сдачи в аренду квартир в обоих случаях примерно одинаковая.

Кроме того, сейчас в новостройке можно купить квартиру уже с отделкой от застройщика — тоже можно сразу начать сдавать и не вкладываться в ремонт жилья.

«За» новостройку говорят еще новые коммуникации (меньше вероятность поломки), энергоэффективность, наличие счетчиков на отопление (меньше расходы на ЖКХ), современные планировки и дизайн, которые с большей вероятностью полюбятся арендаторам, чем «бабушкин» вариант.

Ремонт в квартире на сдачу имеет смысл делать только в том случае, если он сможет реально повысить стоимость аренды жилья. Например, квартира находится у метро, но ее состояние оставляет желать лучшего. Квартиры у метро пользуются повышенным спросом арендодателей и в этом случае косметический ремонт повысит стоимость аренды на 30-40%.

Транспортная доступность. Наличие метро в пешей доступности повышает арендную ставку на 10-15%. Если вам не хватает бюджета для покупки квартиры у метро, мыслите в долгосрочной перспективе: перед покупкой изучите планы по открытию новых станций или транспортных узлов в районе. В будущем это повысит не только стоимость аренды, но и стоимость квартиры в целом.

Магазины, аптеки, детские сады, школы и другая инфраструктура района также важны для арендаторов. При покупке квартиры в аренду обратите внимание на их наличие в пешей доступности.

Какое жилье пользуется спросом у арендаторов

Наибольшим спросом у арендаторов пользуются однокомнатные квартиры и квартиры-студии. Они могут быть интересны как для студентов и молодых пар, так и семьям. «Двушку» и «трешку» сдать сложнее: это связано с тем, что их рассматривают, в основном, семьи с детьми, которые сегодня предпочитают аренде льготную ипотеку.

Что касается трёх- и четырехкомнатных квартир, то они подходят для сдачи обеспеченным семьям или экспатам, переехавшим в столицу. Сдать их в аренду самостоятельно весьма проблематично, лучше обратиться к специалистам. Рынок аренды элитного жилья в столице из-за коронавируса просел более чем на 40% и в ближайшее время эксперты не ожидают его оживления.

По сравнению с акциями и биржами, недвижимость — не самая высокодоходная инвестиция, но если вы выбираете стабильность и смотрите в долгосрочной перспективе, то квартира для сдачи в аренду — отличная прибавка к доходу.

Памятка при выборе квартиры для сдачи в аренду:

  • Руководствуйтесь не своими желаниями, а потребностями будущих арендаторов. Определите, кому вы планируете сдавать квартиру: студенту, молодой паре или семье с детьми.
  • Чтобы быстрее окупить вложения, рассмотрите варианты, расположенные в отдаленных районах, но с хорошей транспортной доступностью.
  • Покупайте квартиру с ремонтом или с отделкой от застройщика, чтобы она не требовала больших дополнительных вложений. Позаботьтесь о минимальном наборе бытовой техники (стиральная машина, холодильник) и мебели.
  • Смотрите не на площадь квартиры, а на ее планировку и инфраструктуру района: магазины, школы, поликлиники, парки. Вариант меньшей площадью, но в районе с хорошей инфраструктурой сдать намного легче, чем большую квартиру в неразвитой локации.
  • Оформляйте аренду официально и не забывайте платить налоги с дохода.
  • 8 Сен 2020
  • Источник: Avaho.ru

Источник: https://avaho.ru/articles/ns/kak-i-skolko-mozhno-zarabotat-na-arende-zhilya.html

Цены на аренду

За сколько можно сдать квартиру в москве

За сколько можно сдать квартиру в Москве на длительный срок? Как узнать актуальную стоимость аренды? Как правильно определяется цена, если я сдаю срочно? Сколько стоит сдать комнату официально через агентство недвижимости?

Узнать примерную стоимость своей квартиры можно путем сравнения. То есть, посмотреть, за какую цену сдается похожее жилье в своем районе.

Калькулятор поможет рассчитать примерную стоимость аренды по станциям метро, но не учитывает сезонность, спрос с учетом кризиса и другие факторы, которые невозможно измерить.

Точная цена найма определяется уже в процессе работы и может быть как выше, так и ниже.

Наша программа автоподбора нашла желающих арендовать жилье в ближайшее время.

Оставьте заявку и уже через 15-20 минут наш колл-центр начнет обзванивать потенциальных квартирантов, предлагая им вашу квартиру. В 50% случаев люди соглашаются на просмотры.

Сортировка по СТАНЦИЯМ МЕТРО в алфавитном порядке. Можно переключить на РАЙОНЫ Москвы >>> .

    A

  • Авиамоторная
  • Автозаводская
  • Академическая
  • Александровский сад
  • Алексеевская
  • Алма-Атинская
  • Алтуфьево
  • Аннино
  • Арбатская
  • Аэропорт

    Б

  • Бабушкинская
  • Багратионовская
  • Баррикадная
  • Бауманская
  • Беговая
  • Белорусская
  • Беляево
  • Бибирево
  • Библиотека имени Ленина
  • Битцевский парк
  • Борисово
  • Боровицкая
  • Ботанический сад
  • Братиславская
  • Бульвар адмирала Ушакова
  • Бульвар Дмитрия Донского
  • Бульвар Рокоссовского (Подбельского)
  • Бунинская аллея

    В

  • Варшавская
  • ВДНХ
  • Владыкино
  • Водный стадион
  • Войковская
  • Волгоградский проспект
  • Волжская
  • Волоколамская
  • Воробьёвы горы
  • Выставочная
  • Выхино

    Д

  • Деловой центр
  • Динамо
  • Дмитровская
  • Добрынинская
  • Домодедовская
  • Достоевская
  • Дубровка
    К

  • Калужская
  • Кантемировская
  • Каховская
  • Каширская
  • Киевская
  • Китай-город
  • Кожуховская
  • Коломенская
  • Комсомольская
  • Коньково
  • Котельники
  • Красногвардейская
  • Краснопресненская
  • Красносельская
  • Красные ворота
  • Крестьянская застава
  • Кропоткинская
  • Крылатское
  • Кузнецкий мост
  • Кузьминки
  • Кунцевская
  • Курская
  • Кутузовская

    Л

  • Ленинский проспект
  • Лермонтовский проспект
  • Лесопарковая
  • Лубянка
  • Люблино

    М

  • Марксистская
  • Марьина роща
  • Марьино
  • Маяковская
  • Медведково
  • Международная
  • Менделеевская
  • Митино
  • Молодёжная
  • Мякинино

    Н

  • Нагатинская
  • Нагорная
  • Нахимовский проспект
  • Новогиреево
  • Новокосино
  • Новокузнецкая
  • Новослободская
  • Новоясеневская
  • Новые Черёмушки
  • Некрасовка

    О

  • Октябрьская
  • Октябрьское поле
  • Орехово
  • Отрадное
  • Охотный ряд

    П

  • Павелецкая
  • Парк культуры
  • Парк Победы
  • Партизанская
  • Первомайская
  • Перово
  • Петровско-Разумовская
  • Печатники
  • Пионерская
  • Планерная
  • Площадь Ильича
  • Площадь Революции
  • Полежаевская
  • Полянка
  • Пражская
  • Преображенская площадь
  • Пролетарская
  • Проспект Вернадского
  • Проспект Мира
  • Профсоюзная
  • Пушкинская
  • Пятницкое шоссе

    Р

  • Речной вокзал
  • Рижская
  • Римская
  • Рязанский проспект

    С

  • Савёловская
  • Свиблово
  • Севастопольская
  • Семёновская
  • Серпуховская
  • Славянский бульвар
  • Смоленская
  • Сокол
  • Сокольники
  • Спартак
  • Спортивная
  • Сретенский бульвар
  • Строгино
  • Студенческая
  • Сухаревская
  • Сходненская

    Т

  • Таганская
  • Тверская
  • Театральная
  • Текстильщики
  • Тёплый Стан
  • Тимирязевская
  • Третьяковская
  • Тропарёво
  • Трубная
  • Тульская
  • Тургеневская
  • Тушинская

    У

  • Улица 1905 года
  • Улица Академика Янгеля
  • Улица Горчакова
  • Улица Скобелевская
  • Улица Старокачаловская
  • Университет

    Ф

  • Филёвский парк
  • Фили
  • Фрунзенская

    Ц

  • Царицыно
  • Цветной бульвар

    Ч

  • Черкизовская
  • Чертановская
  • Чеховская
  • Чистые пруды
  • Чкаловская

    Ш

  • Шаболовская
  • Шипиловская
  • Шоссе Энтузиастов

Как и где найти и выбрать хорошего риэлтора? Как выделить надежного специалиста из огромного количества якобы «профессионалов» в недвижимости?

Всегда на связи. Если до риэлтора трудно дозвониться – прощайтесь без сожаления.

Риэлтор подробно отвечает на все вопросы не задумываясь.

Риэлтор всегда составляет подробный план действий и всегда согласовывает изменения.

Никогда не навязывает своего мнения – только реальная информация.

Риэлтор ценит ваше время, нервы и деньги – все четко и по существу.

Информация о риэлторе есть в интернете в свободном доступе.

Вам нужно сдать квартиру? Обращайтесь! По нашей статистике, 85% собственников звонят нам повторно, потому что услуга была предоставлена качественно + просто потому, что это удобно – риэлтора вы уже знаете.

Если вы прицениваетесь, планируете сдавать, но не сейчас или не знаете как поступить – делать ли ремонт, покупать ли мебель и т.д. – звоните – консультации БЕСПЛАТНЫЕ.

ВАЖНО! Вам не нужно обзванивать все агентства города – с помощью централизованной базы все потенциальные клиенты узнают о сдаваемой недвижимости уже через час.

Возьмите нашу СМС визитку!
Мы пришлём Вам СМС с контактами.

Источник: https://mgn495.ru/arenda-tseny.php

Сколько стоит аренда 1-комнатной квартиры в Москве в 2021 году? От чего зависит цена?

За сколько можно сдать квартиру в москве

Москва – город возможностей, причем возможности там открываются буквально для всех. Все, кто переехал в столицу, начинали со съемной квартиры. Сейчас рынок аренды не в лучшей форме – что только на руку тем, кто хочет снять дешево и надолго. Мы разобрались, что будет с ценами на аренду квартир в Москве, от чего они зависят и на что нужно обратить внимание.

Рынок недвижимости в Москве отличается от других городов России – как минимум потому, что там наряду с огромным спросом присутствует такое же мощное предложение.

Столица растет или стагнирует вместе с экономикой, и нынешний кризис особенно подчеркнул это – после того, как в России объявили самоизоляцию и нерабочие дни, из Москвы начался отток арендаторов жилья. Правда, это было справедливо для всех крупных городов – лишившись работы, люди просто покидали столицу и возвращались домой.

А еще уехали трудовые мигранты, поэтому спрос на аренду упал достаточно сильно. Вместе со спросом упали и цены – в некоторых случаях в пандемию аренда стала дешевле на 80%.

После оживления экономики началось движение и в секторе аренды жилья – и цены снова пошли вверх. К январю 2021 года цены дошли до уровня января 2020-го, причем в масштабах всей страны. Например, в ЦИАНе насчитали, что в среднем однокомнатную квартиру в городе-миллионнике можно снять за 17,1 тысяч рублей, а в «Этажах» цифра чуть выше, 17,6 тысяч рублей.

Что касается Москвы, то арендные ставки там примерно вдвое выше, чем в целом по крупным городам:

  • однокомнатная квартира в январе 2021 года стоит 38,2 тысячи рублей в месяц – против 37,6 тысяч в декабре 2020-го, и 36,6 тысяч рублей годом ранее;
  • двухкомнатную квартиру можно снять за 53,7 тысячи рублей, тогда как в декабре за нее просили 52,5 тысячи рублей, а в январе прошлого года – 51,9 тысячи рублей.

То есть, спрос на квартиры в аренду восстановился примерно до уровня прошлого года, цены с тех пор выросли даже меньше, чем официальная инфляция.

При этом спрос на жилье пока восстанавливается медленно – из-за введенных осенью ограничительных мер многие снова лишились доходов или отложили переезд в Москву до лучших времен. Правда, аналитики не ждут роста спроса на аренду и дальше – многие попросту уехали обратно в регионы, поэтому рынок будет восстанавливаться несколько лет.

Просели все сегменты рынка – как бюджетное жилье, так и элитные квартиры. Правда, последние – из-за того, что в период самоизоляции предпочли переехать в загородные коттеджи, чтобы не сидеть в квартирах.

А еще в перспективе на рынке появится больший объем предложения жилья. Это связано с льготной ипотекой под 6,5% годовых – многие воспользовались программой и купили квартиры, рассчитывая в дальнейшем сдавать их в аренду. Учитывая, что ситуация такая встречается достаточно часто, на рынок одномоментно попадет много новых квартир, что может обрушить ставки за аренду.

Так что все покажут следующие месяцы – если власти и дальше будут снимать карантинные ограничения в связи с коронавирусом, в Москву будут возвращаться внутренние мигранты из регионов, то и рынок аренды оживет.

Пока же предложение превышает спрос, поэтому ставки практически не растут. Кстати, это неплохой вариант снять жилье и сэкономить – главное при этом прописать фиксированную арендную плату хотя бы на год.

От чего зависит стоимость аренды

Если отбросить сезонность и связанные с пандемией колебания цен, то на стоимость аренды влияют всего несколько факторов:

  • район – традиционно более дешевые квартиры предлагают в Зеленограде и Новой Москве;
  • расположение дома и транспортная доступность – здесь все как и прежде, чем ближе к метро (пешком или на автобусе), МЦК и другим транспортным системам, тем дороже;
  • параметры самой квартиры и ее состояние – «бабушкин» ремонт традиционно снижает арендную плату.

Сильнее всего на цену аренды влияет район – так, по данным за январь разница между самым дешевым районом существенная – 31 979 рублей в Восточном административном округе против 54 809 рубелей в Центральном АО (если без учета Зеленограда и Новой Москвы).

Правда, среди районов, не относящихся к ЦАО, разница уже не так заметна:

При желании можно найти квартиру и дешевле – как сообщило одно из агентств недвижимости, в столице можно найти малогабаритное жилье не дороже 16 тысяч рублей.

Но малогабаритным оно будет в буквальном смысле слова – на площади в 9-10 квадратных метров там может уместиться буквально все необходимое.

Если смотреть на квартиры в 15-23 квадратных метра, то минимум за такое жилье составляет уже 17-19 тысяч рублей, а за квартиру от 30 квадратных метров придется отдать 22 тысячи рублей в месяц и больше.

Что касается конкретных районов, то недорогую квартиру можно найти в Солнцево (24,7 тысяч рублей в среднем), Молжаниновском районе (25 тысяч), Ново-Переделкино (26,3 тысячи рублей), Бескудниковском районе (27 тысяч рублей) и некоторых других муниципальных районах. Правда, это все относится к «старой» Москве – а если смотреть на предложения в Зеленограде и ТиНАО, там есть еще более доступные предложения.

Второй фактор стоимости аренды – параметры самой квартиры.

Так, «микростудии» могут сдаваться в аренду за очень небольшие деньги – владельцы переделывают одну большую квартиру в несколько таких «апартаментов» (что вообще-то сомнительно с точки зрения закона).

Но спрос сейчас переходит в сегмент комфорт-класса, а такое жилье привлекает арендаторов с очень скромным бюджетом – например, студенты или работники с непостоянными заработками.

Те, кто столкнулся с вопросами аренды московских квадратных метров на практике, часто говорят и о человеческом факторе. Так, лайфстайл-блогер Анастасия Коновалова рассказала, что за последние годы несколько раз меняла квартиры, и основной критерий выбора – транспортная доступность, но есть еще и «аппетиты» владельцев квартир:

А еще нужно учитывать, что пандемия сильно изменила расклад сил на рынке. Если раньше, например, неплохо сдавались квартиры рядом с вузами, то сейчас их владельцы ищут хотя бы каких-то арендаторов (а «посуточные» квартиры пытаются сдать долгосрочно, потеряв на этом деньги). Особенно сильно пострадали микроквартиры «гостиничного» типа – теперь арендатором по карману более комфортное жилье.

Поэтому, как считает Александр Цыганов из Финуниверситета, сейчас вопрос цены стал куда важнее, чем качество ремонта или даже площадь квартиры:

В любом случае, сейчас найти неплохой вариант и сговорчивых арендодателей стало гораздо проще, чем годом ранее – теперь рынок принадлежит арендаторам, что меняет расклад сил. И продлится это как минимум весь текущий год.

Есть ли жизнь в Подмосковье?

Москва из своих первоначальных границ значительно расширилась, самым масштабным было присоединение Троицкого и Новомосковского округа в 2012 году. Тогда площадь столицы выросла в 2,4 раза, хотя население увеличилось всего на 250 тысяч человек. Но и до сих пор в ТиНАО самые низкие цены на аренду жилья (и чем ближе к Калужской области – тем дешевле).

Соответственно, граница между Москвой и Подмосковьем становится все менее очевидной.

Так, если человек официально зарегистрирован в Москве, он пользуется всеми социальными программами – и это выгодно (в отличие от прописки в Московской области).

Но в случае с арендой все не так очевидно – не каждый арендодатель зарегистрирует своих жильцов, поэтому выбор между окраиной Москвы и ближним Подмосковьем становится еще сложнее.

Кстати, начиная с апреля, резко вырос спрос на дачи и коттеджи в Московской области. Многих жителей столицы перевели на удаленную работу, а их детей – на дистанционное обучение. В Москве ввели ограничения на передвижение, и находиться в столице стало необязательно и не очень удобно. Соответственно, состоятельные москвичи начали искать жилье в пригороде.

Средняя цена на аренду загородного дома в Подмосковье составила 82 тысячи рублей, но если отбросить дома по Рублевскому шоссе и пару других сверхдорогих локаций, останутся варианты по 50-60 тысяч рублей, а кое-где и вообще по 10-15 тысяч. Сейчас, конечно, спрос на такие объекты спал.

Правда, основной объем предложения в Московской области приходится на квартиры. И стоимость их вполне адекватная – самые дешевые варианты жилья находятся в Лыткарино, Дзержинском, Видном, Лобне и Королеве.

В среднем снять квартиру в Московской области в конце 2020 года можно было за 24,8 тысячи рублей.

На первый взгляд, это недорого (против московских 40 тысяч рублей), но все упирается в зарплаты и транспорт:

  • вариант 1: жить в Москве и там же работать. Средняя зарплата в столице составляет 88,9 тысяч рублей, за минусом аренды остается около 48 тысяч рублей на руки. Кстати, эта цифра выше, чем медианная зарплата по России (35 тысяч рублей). То есть, работать и платить аренду в Москве выгоднее, чем работать в провинции, живя в своей квартире;
  • вариант 2: жить в Московской области и там же работать. Средняя зарплата – всего 48,3 тысячи рублей, если отнять аренду, останется всего 23,5 тысячи рублей;
  • вариант 3: жить в Московской области и работать в Москве. На руках останется около 64 тысяч рублей. Но нужно учитывать, что придется дополнительно отдать около 2,6 тысяч рублей на проездной на МЦД, плюс, возможно, придется платить за проезд по своему городу до железнодорожной станции. Однако главное, что отнимает такой вариант – несколько часов на дорогу туда и обратно каждый день. И если каждый час рабочего времени «стоит» порядка 500 рублей (из расчета средней зарплаты на 23 дня в месяц и 8 часов), то даже 2 часа на дорогу – это 23 тысячи рублей в месяц неявных потерь (которые можно было бы посвятить работе, самообразованию, уходом за детьми и т.д.).

Однако сейчас активно развиваются гибкие формы занятости, когда в офис можно приезжать 1-2 раза в неделю, а остальное время работать удаленно. В этом случае вариант с арендой в Московской области выглядит уже совершенно адекватно – не так далеко, как соседние областные центры, и не так дорого, как жить в самой Москве.

Кстати, существует и совершенно экстремальный вариант экономии на жилье – аренда комнаты в одном из городов Московской области. В 2020 году цены на комнаты были достаточно низкими:

Как видно, снять комнату в Московской области можно буквально за треть цены от того, что просят за однокомнатную квартиру в Москве. Конечно, соседство с другими людьми, общая кухня и санузел накладывают свои коррективы – но если нужно действительно сэкономить, а соседями будут коллеги по работе или родственники, все выглядит не так уж и плохо.

А может сразу ипотеку?

Еще год назад любой расчет показывал, что при рыночных условиях ипотека предполагает более высокий ежемесячный платеж, чем аренда. Например, в «РГ» тогда посчитали, что разница между платежами будет более чем в полтора раза – 46,3 тысячи рублей против 30 тысяч рублей.

Но в 2020 году появилась льготная ипотека с господдержкой для всех, а для недвижимости в Москве доступен повышенный лимит суммы по ней. И теперь картина выглядит совсем не так:

ПараметрыНачало 2020 годаНачало 2021 года
Стоимость квартиры6 000 0007 000 000
Первоначальный взнос (20%)1 200 0001 400 000
Сумма кредита4 800 0005 600 000
Сумма ежемесячного платежа46 30040 444
Арендная плата за квартиру36 60038 200

Дело в том, что в 2020 году резко выросли цены на жилье – и ключевой причиной стала как раз льготная ипотека.

В среднем рост составил 10-15%, но пока выгода от снижения ставки больше, чем потери от увеличившейся стоимости недвижимости. А за счет роста стоимости аренды разница с ипотекой стала еще незаметнее.

Что интересно, некоторые расчеты показывают, что при выборе льготной ипотеки на 20 лет, платеж по ней будет уже меньше, чем ставка аренды.

Но все снова не так просто:

  • Во-первых, готового жилья в новостройках или нет, или остался один «неликвид» – из-за дешевой ипотеки заемщики скупили вообще все, что могли. Даже в строящихся проектах продано уже более 70% квартир – и остались явно более дорогие варианты, не лучшие планировки и нестандартные квартиры.
  • Во-вторых, сдачу объекта в эксплуатацию придется ждать несколько лет, а все это время платить и за ипотеку, и за аренду.
  • В-третьих, придется потратиться на ремонт (или включить отделку в ипотеку), мебель и бытовую технику;
  • В-четвертых, к платежу по ипотеке придется добавить стоимость страховки, без которой ставка будет выше.

Преимущества у ипотеки тоже есть. Так, после выплаты долга квартира остается в собственности заемщика, а если он исправно вносит платежи, его оттуда гарантированно не выселят.

А даже если у него и будут проблемы с деньгами, банк будет обязан устроить заемщику ипотечные каникулы.

Плюс ко всему ежемесячный платеж фиксирован на весь срок кредитования и не будет повышаться из-за желания владельцев, ситуации на рынке или инфляции.

Другой вариант – выбрать жилье на вторичном рынке. Ставки по ипотеке там будут выше, но можно выбрать квартиру с ремонтом и даже мебелью. Увы, сами квартиры резко выросли в цене вслед за первичным рынком, поэтому явной экономии по сравнению с арендой тут тоже не будет.

Так что выбор зависит от того, в какой ситуации находится арендатор/заемщик – если у него стабильная работа с постоянным доходом (госслужба, крупная компания), то есть смысл смотреть на ипотеку и планировать будущее. А если заработки непостоянны, то ипотеку ему даже не одобрят – что, вероятно, и к лучшему.

Источник: https://bankstoday.net/last-articles/skolko-sejchas-stoit-arendovat-odnushku-v-moskve-i-ot-chego-zavisit-tsena

Сколько можно заработать, если сдавать несколько квартир в Москве

За сколько можно сдать квартиру в москве

Покупал их специально для этого. Многие считают, что это легкие деньги. Всем мечтающим о безоблачной жизни советую поискать другой доход. Если наем помещений — ваш бизнес, то это именно бизнес со всеми вытекающими. Нельзя просто сдать вашу квартиру и радоваться. Я расскажу о своем раскладе.

Я веду учет доходов и расходов, журнал проведенных и предстоящих ремонтных работ, учет показателей ЖКХ, учет оплаты ЖКХ, учет проживающих, а также имущества и его состояния, включая фото. Отдельно отслеживаю объявления, статистику и цены из различных источников. Использую для этого много табличек, напоминалок, телеграм-ботов.

У собственников есть большущий список рисков, и в таких городах, как Москва, он увеличивается.

  • порча ремонта и техники;
  • курение в квартире;
  • стычки проживающих с соседями — вечеринки, курение на этаже;
  • субаренда;
  • мошенничество — когда съемную квартиру пытаются продать по поддельным документам;
  • ведение запрещенной деятельности в помещении — например, проституция.

Чаще всего это, конечно, порча имущества. Например, недавно в одной из квартир жилец так помыл полы, что вздулся ламинат. С момента, когда мы определялись с ценой ремонта — оплачивал ремонт он, поэтому дотошно проверял все цены, — до выполнения всех работ прошло несколько недель.

Как-то я увидел на форуме дома, что в такой-то квартире бордель.

Открыл тему и понял, что это моя квартира. Тут же приехал, меня встретил мужчина, хотя снимала женщина. В ответ на претензии он стал на меня набрасываться и угрожать.

Я не боевой человек, поэтому позвонил друзьям в охранное предприятие. Через 5—7 минут несколько больших мужчин, нависая своими телами, принудили неизвестного и девушку, с которой был подписан договор, а она тоже подъехала, писать соглашение о его добровольном расторжении.

Они спешно покинули помещение, а я сменил замки.

По моей статистике, на одну квартиру приходится одно неприятное событие в 3—4 года. Возможно, не такое критичное, как вышеописанное, но напрягаться приходится. В одном из случаев у меня дошло до суда: проживающая решила покинуть квартиру, не предупредив и испортив имущества на 80 тысяч. Уехала в свой регион. Но суд встал на мою сторону, взыскав всю сумму, включая судебные расходы.

Если бы после каждого жильца приходилось делать ремонт, то количество предложений по сдаче жилья сильно бы уменьшилось. Ремонт сегодня — очень дорогое мероприятие.

Предыдущий ремонт везде был не так давно, но он был непрактичный для аренды и старомодный. Для кого-то ковер на стене — это отличное решение, его право так считать.

Я проводил все ремонты по одним требованиям: хорошо смотрится, легко восстанавливается, не пачкается. Как правило, все стены или обои под покраску, на полу ламинат или плитка под ламинат, натяжные потолки с точечным освещением.

Мебель и бытовая техника в хорошем состоянии и вписываются в интерьер.

Я хотел освежить имущество и увеличить плату за наем. Ведь люди в интернете часто пишут, что готовы доплатить за хороший ремонт. Но на практике цена — более важный фактор.

На мой взгляд, сейчас люди готовы жить в плохих условиях, если им удается сохранить пару тысяч рублей.

За хороший ремонт и новую мебель к аренде добавляется в среднем три тысячи, если сдавать квартиру без больших простоев.

В итоге аренда всех моих квартир стоит в диапазоне от 35 до 40 тысяч.

Включено все, кроме воды, электричества, интернета и особенностей дома вроде охраны.

Одна из моих квартир — повышенного комфорта, там более дорогой ремонт, дорогие мебель и техника.

По моему мнению, в экономклассе должно быть то, без чего нельзя представить жизнь в 2019 году: диван, стол, стулья, холодильник, электрическая печь и прочее возрастом не старше 5—7 лет. Повышенный комфорт — это то, без чего можно обойтись, но что облегчает жизнь.

Из техники это, как правило, кондиционер, посудомойка, большой плоский телевизор и так далее. Из мебели, например, кожаный диван. В отделке — материалы вроде керамогранита, ламината высокого класса.

Я не снижаю цену, в таких случаях это еще и фильтр: уменьшает вероятность сдачи неплатежеспособным людям, людям с сомнительными жизненными ценностями и интересами. Опыт говорит, что спешка в сделке с кем попало приводит к куда большим тратам, поэтому лучше вообще не сдавать и немного подождать.

Мои вложения в ремонт до сих пор не отбились, и я считаю их ошибкой.

Стоимость аренды росла, и это могло покрыть затраты, но случился 2014 год, когда цены перестали расти хотя бы в соответствии с инфляцией.

Сейчас оправдан ремонт только того, что сломалось и без этого никак. Все остальное можно считать благотворительностью.

Например, в старых домах, если это не сталинки, которые представляют особую ценность, нет смысла что-то делать, потому что там множество факторов играет против вас: возраст дома, его внешний вид, ремонт подъезда, соседи, территория вокруг и так далее. Перед таким улучшением следует провести анализ.

Те, кто снимает квартиры, считают, что ситуация в экономике играет им на руку, ведь аренда не растет такими же темпами, как цены на продукты, бензин или лекарства. Но собственники считают деньги и начинают снижать свои издержки.

Например, закупают дешевые и, как правило, вредные смеси и краски, б/у мебель и технику, которыми неизвестно кто и как пользовался, оплату ЖКХ задерживают до последнего.

То, что раньше включалось в цену, выставляется отдельным счетом — например, отопление, охрана и подобное. И чем дальше, тем хуже.

Как сменить профессию, получать больше и на чем заработать. Дважды в неделю в вашей почте

Все снимают жилье по каким-то своим причинам. Основное, на что смотрят в Москве, это местоположение. Расстояния большие, и тратить время на поездки до работы очень затратно. Каждый, кто снимал, упоминал это первым делом.

В остальном у всех требования разные: кого-то расстроит отсутствие микроволновой печи, а кого-то — вид из окна, кто-то переживает, что зимой нет места, где походить на лыжах, а кто-то доволен, что есть большой холодильник, просторный душ или добродушный консьерж.

Иногда могу уже по риелтору сказать, что сделка не получится. Обычно это происходит, когда такой помощник старается всеми способами доказать, что он нужен. Один из странных случаев был, когда риелтор лег на кухне на пол и стал высматривать пыль под кухонным гарнитуром, желая внести это в акт приема-передачи.

В потенциальных нанимателях отталкивает излишняя дотошность к каким-то вещам, странные просьбы. Часто по телефону говорят одно, а при посещении — другое. Зачем сразу начинать сотрудничество со лжи? Соврал по мелочи сейчас — будет обманывать дальше. Например, я, как некурящий, сразу могу определить, курит человек или нет, даже если он долго не курил до просмотра.

К сожалению, я теперь всегда отказываю людям с животными и детьми.

Не было ни одного случая, чтобы что-то не было испорчено, когда я соглашался. Опыт — лучший учитель.

Собственники отказывают не из вредности или ненависти к детям и животным. Просто они сдают свое многомиллионное имущество, переживают за него и не хотят решать проблемы, еще и за такие деньги, за которые сегодня сдаются квартиры.

С теми, кто задерживает плату, встречался редко. Было несколько случаев, которые быстро разрешились. К таким событиям я готов и сразу прошу адвоката готовить иск в суд. У каждого человека в нашей стране должен быть свой адвокат или хотя бы его номер — неважно чем вы занимаетесь.

Практика показывает, что крайне редко дело доходит до суда. Никто не хочет связываться с этим, поскольку шансы на победу в таких случаях минимальны, да еще и судебные расходы. За все время мы выиграли все иски, а расходы на адвоката были компенсированы проигравшей стороной. Я не потратил даже рубля в этих случаях.

Сейчас у меня есть жилая недвижимость на 55 миллионов рублей, и она приносит 3 миллиона без расходов, а после всех расходов — 1,9 миллиона, 3,5% годовых. Это примерно 158 тысяч в месяц, что для Москвы не очень много. Выглядит смешно: у вас есть 55 миллионов и ваш заработок от этого 158 тысяч.

Я плачу НДФЛ, еще 15% от аренды — это ЖКХ, и добавляем ежегодный рост цен на ЖКХ. 10—12% доходов от аренды уходит на решение внезапных ситуаций: замена или ремонт бытовых приборов, отделки или мебели, замена автоматов, личинок и прочего.

Когда у вас много квартир и ими постоянно пользуются, всегда что-то ломается. Посмотрите на свою квартиру и умножьте все имущество на восемь — представьте, например, что у вас одномоментно будет 8 холодильников. За всем этим надо следить.

Есть еще такие статьи расходов, как амортизация и простой, которые не всегда поддаются точным расчетам. В среднем я сдаю квартиру за неделю. Использую все популярные на сегодня площадки: «Циан», «Авито».

Также прошу друзей из агентств «Миэль» и «Инком» добавить информацию к себе. Показываю квартиру, когда там еще живут прежние наниматели, — это прописанное в договоре условие. Так что простои случаются крайне редко.

Дольше всего квартира стояла пустой 2 недели. Бывало, что сдавал в день размещения объявления.

То, что я сдаю за 35 тысяч, должно сдаваться за 45, чтобы это стало хоть немного интересным с точки зрения доходности и выровнялось с остальными ценами, которые выросли за 5 лет. У всего есть какая-то минимальная цена, которую продавец не станет опускать, и арендная ставка сейчас близка к ней как никогда.

Одна из причин дешевой аренды в стране в том, что собственники не платят налоги. Сейчас государство планирует вывести аренду из темноты: это может подтолкнуть к росту цен, поскольку наймодатель переложит этот платеж на нанимателей. Это не произойдет резко, но наниматель это ощутит.

Сейчас положить деньги в банк выгоднее, чем купить квартиру и сдавать ее в аренду, учитывая всю эту головную боль.

И в ближайшие годы это вряд ли изменится.

После событий в экономике в 2014 году я всерьез задумался о смене деятельности. Сдавать квартиру сейчас — одно из худших решений, которое можно принять, имея квартиру или деньги на квартиру.

Исключением может быть квартира не в России.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/moscow-rentier/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.