Виды жилищных кооперативов

Содержание

Жилищный кооператив

Виды жилищных кооперативов

Жилищный кооператив (ЖК) – это учредительная организация, объединившая граждан с целью приобретения и совместной эксплуатации площадей многоквартирного дома.

В момент соучреждения число лиц составляет не менее 5 человек. Они объединяются добровольно и планируют возведение и последующее содержание строения. В то же время число участников не допускает превышения в сравнении с числом квартир в доме.

Организация существует за счёт членских взносов граждан, из которых производятся взаиморасчёты за строительство малоэтажного или многоэтажного дома, а также за все процессы, требующие финансовых вложений.

Финансовое обеспечение юридического лица за счёт инвестирования жильцами – главное условие существования ЖК.

В современных условиях это распространённый и вполне привлекательный для граждан способ приобретения недвижимости. В отличие от участия в долевом строительстве (см. Закон о долевом участии в строительстве 214-ФЗ), члены кооператива регламентируют деятельность застройщика.

В этом случае застройщик работает на учреждение по договору подряда, отчитываясь перед правлением как перед заказчиком и работодателем, финансирующим проект.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону Москва и область: 

+7 (499) 110-93-68

Остальные регионы: 

+8 (800) 550-59-06

Виды жилищных кооперативов

Этот вид права допускал обладание собственностью ещё в Советстком Союзе, причём аналогов ему не было. В настоящее время его уникальность утратилась на фоне долевого участия в строительстве, приватизации, ипотечного кредитования.

В силу этого многообразия, правовые характеристики кооператива как юридического лица стали не понятны гражданам, не владеющим юридическими тонкостями в области недвижимости, так как их учреждения делятся на виды:

  • ЖК и ЖСК (жилищно строительный кооператив) различаются по степени возникновения правовых отношений, которые начинаются на стадии строительства, как в случае с ЖСК или допускают вхождение в членство после возведения дома, и даже – после заселения, передавая вновь прибывшим лицам, пустующие помещения.
  • Потребительская организация управления многоквартирным домом – способ управления кооперативом, возникает как юридическое лицо после сдачи дома в эксплуатацию.
  • ЖНК – жилищно-накопительный кооператив. Он предусматривает допустимость получения квартир по выбору из нескольких, входящих в объединение, домов.

Договор ЖСК отличается установлением юридических норм, в соответствии с которыми взносы, на этапе строительства, увеличиваются на основании разнообразных причин, что оговаривается среди членов организации и принимается в связи со сложившейся индексацией.

Это допустимый и подзаконный аспект, который не даёт гарантий гражданам, инвестирующим строительство, заведомо рассчитать финансовые вложения в возводимое здание.

Остальные виды организаций не содержат такого требования.

Расходы на содержание и эксплуатацию дома также делятся в равных долях, но на этапе предоставления квартир рост цен замораживается.

Порядок учреждения жилищного кооператива

Юридическое лицо учредителя считается действующим:

  • после оформления учредительной документации;
  • внесения сведений в Единый реестр.

Учредительная организация формируется по типу ООО, ОАО, НКО – в зависимости от целей и задач её представителей.

Цели имеют коммерческий и некоммерческий характер. В первом случае инвесторы вправе задействовать собственный инвестиционный ресурс, расходуемый на строительство. Впоследствии они открывают торги на жилые помещения многоэтажки, что частично покрывает внесённые расходы.

Не получая большой прибыли с реализации квартир, им удаётся зарабатывать на аренде нижних этажей, субаренде территории парковки и облагороженной прилегающей территории.

НКО не ориентируется на получение прибыли от организации ЖНК. Его цель – обеспечение граждан жильём на приемлемых условиях. По преимуществу учредителями становятся инициаторы, которые сами нуждаются в улучшении жилищных условий. Они претендуют на вхождение в правление и организацию правил общежития.

Внесение сведений в ЕГРП допускает распорядителей к началу работ. При этом требуется предварительная подготовка и регистрация устава. Он составляется в черновом варианте, с которым знакомятся учредители и соучредители под роспись и под протокол.

Текст устава принимается открытым анием. К протоколу прилагаются результаты ания, они оформляются счётной комиссией в виде акта.

Завершив регистрацию, организация становится на учёт в налоговом органе, в пенсионном фонде, фонде социального страхования, после чего её полномочия ограничиваются лишь законодательными нормативами и актами.

В налоговый орган требуется предъявить:

  • выписку о регистрации в ЕГРП;
  • протокол учреждения организации;
  • утверждённый устав;
  • сведения о юридическом адресе.

Управление жилищным кооперативом

Организация ЖК не требует привлечения управляющей компании, но допускает такой вариант.

Если в ведении управленцев не одна многоэтажка, а несколько – правление вправе на расширение полномочий путём внесения в устав соответствующего положения.

В нём указывают основания, требующие создания самостоятельной организации, с целью управления имуществом дома и поддержания в надлежащем виде:

  • здания;
  • площадей общего пользования;
  • прилегающей к дому территории.

Правление избирается собранием из членов кооператива, из их числа избирается председатель. Он набирает штат сотрудников, который соответствует статусу:

  • ограничен полномочиями управления ЖК;
  • выделен в управляющую компанию.

Штатное расписание утверждается собранием жильцов, с утверждением занятости и установленного оклада.

Допустимы следующие вакансии:

  • председатель;
  • бухгалтер и (или) главный бухгалтер;
  • паспортист;
  • электрик и сантехник;
  • дворник и уборщица.

По усмотрению жильцов допустимо введение ставки консьержа, дежурного, лифтёра и т.п. Функции охраны выполняют лицензированные специалисты, по договору с ЧОП.

Кроме председателя, остальные члены правления являются активистами и участвуют в организации деятельности кооператива безвозмездно.

Они устанавливают и поддерживают обратную связь, инициируя нововведения или работы по реконструкции и ремонту здания.

Вопросы управления персоналом и проводимыми работами решает председатель. Правлению вменяется функция ревизионной комиссии, которая оговаривается в уставе в подробностях. Она уполномочена курировать работу председателя и вправе требовать для проверки финансовую и иную отчётность по усмотрению.

Правила вступления и получение членства в жилищном кооперативе

Вступление в кооператив – юридическая процедура. В отличие от квартир в новостройке на правах участника ДДУ, здесь потребуется соответствующее разрешение от жильцов.

Потенциальный правообладатель подаёт заявление председателю правления, который рассматривает его. Им вправе стать гражданин, достигший возраста 16 лет, при удостоверении его заявления законным представителем. Лицо, вступающее в ЖК, знакомится с уставом и размером взноса, который представляется к оплате.

Далее нужно пройти процедуру согласования. Вопрос ставится на собрании жильцов, где желающие высказываются по существу вопроса и простым большинством , путём открытого ания, решают принять гражданина в кооператив.

Результаты ания утверждаются актом и прилагаются к протоколу. Данная документация вкладывается в номенклатурное делопроизводство правления ЖК и сохраняется.

Её наличие говорит о том, что лицо вправе оформлять документацию на распоряжение имуществом, а главное – вносить на счёт ЖК установленный в его отношении взнос.

Его размер зависит:

  1. От выплат предшествующего владельца, если квартира покупается.
  2. От размера, установленного для вступающих в ЖК, принятого на собрании, отражённого в уставных документах.

Под членством понимается юридический статус физического лица, получившего право распоряжаться собственностью, на основании совместного правового владения домом. Так как вид владения совместный, требуется координировать виды ответственного отношения к материальному имуществу на территории здания и во дворе.

К организации предъявляют требования ведения единого реестра членов кооператива, с регистрацией их прибытия и выбытия.

Членство в кооперативе наделяет лицо правами:

  1. Распоряжаться имуществом, участвовать в решении вопросов о финансировании деятельности, приобретая помещение для индивидуального использования.
  2. Избирать правление, быть избранными и выбирать виды деятельности в управлении совместным имуществом дома.
  3. Участвовать в принятии решений собрания, получая право голоса в отношении процессов управления организацией, реконструкции и эксплуатации здания.
  4. Пользоваться предусмотренными льготами, при наличии получения доходов – участвовать в их распределении.
  5. Получать информацию о деятельности правления в предусмотренном нормативами виде.
  6. Продавать, дарить, обменивать недвижимость, заручившись согласием собрания.
  7. Затребовать выплаченные паевые средства по выходе из него.
  8. Оставлять в наследство или оформлять по завещанию.

Ему вменяются в ответственное исполнение:

  1. Следовать правилам, установленным уставом. Исполнять распоряжения принятые собранием.
  2. Вносить положенные уставом или решением собрания взносы и иные выплаты на развитие юридического лица.
  3. Нести материальную ответственность за здание, прилегающую территорию и площади совместного использования.
  4. Нести риски, связанные с непредвиденными ситуациями, в пределах паенакопления.

Выплата пая

Взносы, вносимые на счёт ЖК называются паевыми. Они вносятся в момент вступления и продолжают вноситься в размерах, установленных в сторону участников.

Установление размера паевых выплат зависит от внесённых в устав положений, основанных на законодательных нормативах и потребностях организации.

При передаче квартиры в результате имущественной сделки или на иных основаниях, выплаченный паевой взнос возвращается полностью. Для ЖК он восполняется в результате сбыта квартиры, финансируемой новым владельцем.

До полного погашения стоимости пая, квартиры являются собственностью учредителей и находятся в ведении юридического лица.

Законы о жилищных кооперативах

Деятельность ЖК регламентируется многочисленными законодательными актами и положениями. Главным является Федеральный закон от 23.06.08 под № 160-ФЗ, регламентирующий деятельность жилищных кооперативов.

  • В число таковых входят аспекты Гражданского и Жилищного кодексов РФ:
  • Утверждающие статус юридического лица положения (п.1, ст.53 ГК РФ).
  • Обозначение нормативов управления (ст.115, ч.2 ст.116 ЖК РФ).
  • Предоставление членства и исключение (ч.2 ст.121, ч.3 ст.130 ЖК РФ).
  • Положение о выборе правления и председателя (ч.1 ст.118, ч.1 ст.119).
  • О ревизионной комиссии (ч.2 ст.120 ЖК РФ).
  • Внесение и возвращение паевых взносов (ст.125 ЖК РФ).
  • Вменение материальной ответственности за порчу совместного имущества (п.3 ст.10, п.3 ст.53 ГК РФ).
  • Исключение и лишение членства (ст.132 ЖК РФ).

Плюсы и минусы вступления в жилищный кооператив

Позитивные моменты определяет, по преимуществу, приемлемая стоимость квартиры которая вытекает из сравнительно небольшой процентной ставки – 0,5% годовых стоимости объекта.

При этом нужно понимать, что очевидным минусом является риск, который несёт всё предприятие при возведении многоэтажного дома, что отражается на правовом и финансовом положении его членов.

https://www.youtube.com/watch?v=f8EqRtqFJOQ\u0026list=PL52dVtlz1iyGwl7i2yQkhzmaLs2p7J7qi

Этот момент вызывает затруднение в поиске банков – инвесторов строительства. А экономия средств кооператива проистекает из усилий, вложенных в организацию строительства. При их недостатке, строительство заморозится на неопределённый срок. Здесь более всего играет роль человеческий фактор, свойственный учредителям проекта.

Но граждане вступают в жилищные кооперативы на основании несомненных преимуществ:

  1. Участники вправе затребовать отчётность и иную информацию о проводимых работах, что ограничивается при ДДУ.
  2. По решению правления, от услуг генерального подрядчика допустимо отказаться.
  3. Застройщик выполняет требования, установленные уставом, что допускает предельную чёткость в организации строительства.
  4. В отличие от ДДУ погашение выплат производится частыми, но не столь крупными суммами. В отличие от квартир в ипотеку – процентная ставка значительно ниже.

Условия совместной собственности, предоставляемые лишь частьЮ права в многоэтажке, не стоит рассматривать однозначно, так как здесь равно присутствуют положительные и отрицательные моменты.

Источник: https://myestate.club/organizatsii/zhilishhnyj-kooperativ.html

О жилищных объединениях граждан

Виды жилищных кооперативов

Под жилищным объединением на территории Российской Федерации принято понимать объединение собственников жилых помещений многоквартирного дома на сугубо добровольных началах.

Членами их могут становиться как физические, так и юридические лица. Все формы таких объединений создаются для совместного управления многоквартирным домом и для распоряжения общим домовым имуществом.

Самым распространенным типом таких организаций является жилищный кооператив (ЖК).

Проблема строительства и приобретения жилья — одна из самых насущных для современной России. И не только для современной. Строительство жилья в рамках ЖК насчитывает уже почти сто лет. Первые из них появились в 20-х годах прошлого века. В 1937 г.

этот институт был ликвидирован, а в 1957 г. возрожден вновь. Развитие же современного общества, когда более чем у 50% граждан нет собственного достойного жилья, создает все предпосылки для более широкомасштабного использования подобной формы кооператива.

Основные виды кооперативов

Основные положения о жилищных кооперативах прописаны в статьях жилищного кодекса.

Правовые документы устанавливают, что жилищный кооператив — сугубо некоммерческая организация, один из видов потребительского кооператива.

цель подобной организации — обеспечить всех членов кооператива собственными жилыми метрами. В качестве таких участников выступают граждане, достигшие 16-летнего возраста, но допускаются и юридические лица.

Многие из тех, кто не знаком с правовыми аспектами жилищного права, путают жилищный кооператив с другими формами приобретения квартиры в собственность. На самом деле эти учреждения делятся на следующие виды:

  • жилищный кооператив (ЖК).
  • жилищно-строительный кооператив (ЖСК).
  • жилищно-накопительный кооператив (ЖНК).

По своим признакам ЖК и ЖСК очень близки, поэтому часто их даже объединяют в один вид. Деятельность того и другого кооператива регулируется ст. 110-112 Жилищного кодекса РФ. А вот основные аспекты ЖНК прописаны в ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» от 22.12.2004 г. Для первого вида кооператива характерны следующие признаки:

  • каждый из его членов при вступлении делает членский взнос. Именно на эти деньги покупаются квартиры;
  • у каждого ЖК должен быть свой собственный устав, в котором обязательно четко прописывают порядок вступления и выхода из кооператива;
  • жилищный кооператив может быть создан только при наличии хотя бы 5 членов;
  • количество вступивших не должно превышать количество квартир жилого дома;
  • основные вопросы деятельности ЖК решаются на общем собрании.

Российские законы не регламентируют все нюансы и правила, по которым существует каждый жилищный кооператив. Главное, что каждое решение членов ЖК должно быть обязательно запротоколировано, а устав не должен противоречить российскому законодательству.

Жилищно-строительный кооператив по многим параметрам похож на жилищный. Есть только одна принципиальная разница. Участники ЖК всегда приобретают квартиры в рамках уже построенного дома. А члены ЖСК самостоятельно занимаются организацией строительства нового дома.

Кстати, именно ЖСК получил свое развитие на территории Советского Союза.

https://www.youtube.com/watch?v=AiqpRTHgzJE\u0026list=PL52dVtlz1iyGwl7i2yQkhzmaLs2p7J7qi

Для жилищно-накопительного кооператива присущ ряд своеобразных черт, которые выделили его в отдельный вид потребительской кооперации:

  • квартиры для участников ЖНК приобретаются не в одном конкретном здании, а в разных домах, которые могут находиться на различных стадиях строительства;
  • количество членов ЖНК не должно превышать 5 тыс. человек, но и не может быть менее 50;
  • в состав ЖНК могут быть включены лишь физические лица.

Каждый из перечисленных видов потребительского кооператива — это юридическая организация. Создается она на основе добровольного членства с целью предоставить в собственность жилье каждому из своих участников. Личный взнос каждого члена ЖК формирует общее имущество.

Порядок создания и организация работы

Юридический процесс оформления потребительского кооператива, будь то ЖСК или ЖНК, идентичен. Изначально учредительная организация создается по типу НКО, ООО или ОАО.

Тип зависит от основных целей и задач ее учредителей, т. е. они могут быть коммерческими либо некоммерческими.

При первом варианте инвесторы покрывают свои расходы, выставляя квартиры на торги или предлагая нежилые помещения дома в аренду.

На следующем этапе члены ЖСК на общем собрании утверждают устав. Голосование проходит в открытой форме. Для членов кооператива это — основной документ, необходимый для регулирования повседневной деятельности ЖСК.

В нем фиксируется название строительного кооператива, сведения о месте его нахождения, информация о том, каким должен быть первоначальный взнос и последующие паевые платежи. Также уставные документы содержат в себе данные о порядке принятия в состав ЖСК и выхода из него.
Следующим шагом жилищный кооператив должен пройти регистрацию в ЕГРП.

Затем ЖСК становится на обязательный учет в налоговой службе. Делается это по месту регистрации органа управления строительного кооператива. В налоговой от участников потребуют следующие документы:

  • выписку из Государственного реестра;
  • протокол — решение об учреждении ЖК;
  • документы, фиксирующие полный юридический адрес;
  • устав ЖК.

И уже после прохождения всех этих процедур строительный кооператив считается юридической организацией. Его управление может осуществляться как с привлечением управляющей компании, так и без оного.

На общем собрании избирают правление ЖК из числа участников. И уже из членов правления избирается председатель, который может набрать дополнительный штат сотрудников для обеспечения полноценной деятельности организации.

Для ЖСК допустимо иметь в своем штате следующие вакансии:

  • паспортист;
  • бухгалтер;
  • работники для обслуживания общедомового имущества: дворник, уборщица, консьерж, электрик, сантехник и пр.

Все решения о деятельности персонала принимает председатель. А вот правление выступает в качестве ревизионной комиссии, которая правомочна наблюдать за работой председателя, ходом строительства и имеет право затребовать все финансовые документы на проверку. Все члены правления, кроме председателя, работают на безвозмездной основе.

Достоинства и недостатки жилищных кооперативов

Всем желающим вступить в жилищный кооператив надо для начала как следует разобраться во всех тонкостях такой организации и только потом принимать окончательное решение. Подобная структура имеет как положительные, так и отрицательные моменты. Пока окончательно вопрос о деятельности ЖК законодательно не отрегулирован.

Главное, чем хорош жилищно-строительный кооператив — это возможностью приобретения квартиры в собственность по цене значительно ниже, чем при покупке в ипотеку. А все потому, что касса организации не зависит от кредитных структур, а значит, и от непомерно высоких процентов.

Плюс квартиры для участников ЖСК приобретаются без участия третьей стороны, что тоже значительно снижает статьи расходов.

К тому же процедура вступления в ЖСК довольно проста и не требует сбора большого количества разнообразных справок, как в случае с ипотекой, которую не одобрит ни один банк, если не доказать свою платежеспособность.
Но есть ряд негативных моментов, которые могут значительно усложнить жизнь членов кооператива.

Во-первых, это — финансовые риски. Каждый, кто становится участником ЖК, делает вступительный взнос. Как правило, он составляет 2-5 % от всей стоимости будущей квартиры. Но если дольщик решит выйти из ЖСК, то этот первоначальный взнос никто ему не вернет.

Плюс до момента полного погашения стоимости жилья (которое может прилично увеличиться за время строительства) по закону оно является собственностью кооператива. Члены ЖСК должны быть финансово состоятельны, иначе можно потерять очень приличную сумму. К тому же покупка жилья через ЖСК не гарантирует, что строительство дома будет завершено в обещанный срок.

Порядок приобретения квартиры в кооперативном доме

Чтобы стать обладателем заветных метров в рамках кооперативного дома, нужно пройти несколько этапов оформления. Для начала необходимо вступить в жилищно-строительный кооператив. С этой целью потенциальный пайщик подает заявление на имя председателя ЖСК, которое рассматривается на общем собрании.

После одобрения кандидатуры гражданин выплачивает вступительный взнос. Когда сумма регулярных взносов достигает половины от стоимости жилья, ЖСК приобретает квартиру для своего пайщика. Затем строительный кооператив и его участник заключают между собой договор аренды. Теперь пайщик может въехать в квартиру и постепенно погашать недостающую сумму.

После окончательной выплаты жилье становится его собственностью.

Порядок оформления в собственность квартиры из кооперативного дома имеет ряд особенностей. Когда строительство закончено, и все долги выплачены, гражданин подает документы на регистрацию права в Управление Федеральной регистрационной службы.

Кроме заявления, туда должны входить: договор с ЖСК о членстве, документы о полном погашении задолженности по паевым взносам и копия акта приема-передачи объекта недвижимости.

Кроме перечисленных бумаг, может понадобиться план квартиры из БТИ и справка о балансовой стоимости жилья.

В современных российских реалиях при непомерных процентах по кредитам стать собственником квартиры через жилищный кооператив для многих настоящая панацея.

Следует, однако, признать, что строительство и приобретение жилья с помощью этой структуры таит в себе определенные риски.

Чтобы их уменьшить, надо собрать максимум информации о компании-застройщике и о руководстве ЖСК, а также тщательней изучить устав ЖК, в который планируется вступление.

Источник: https://pravobez.ru/articles/o-zhilischnyh-obedineniyah-grazhdan.html

Что такое жилищный кооператив?

Виды жилищных кооперативов

В советские времена строительство жилищных кооперативов было очень актуально.

Сейчас такие кооперативы вытесняются дольщиками, но всё же существуют.

Далее расскажем о том, что из себя представляют жилищные кооперативы и как стать участником этих объединений.

Жилищный кооператив: что это и как работает?

Жилищный кооператив – это объединение людей, сформировавших общий бюджет для покупки или постройки квартир всем членам объединения.

Для вступления в кооператив необходимо внесение членских взносов, деньги из которых расходуются на жилплощадь.

Закон о жилищных кооперативах

Правила функционирования ЖК представлены в 2 основных нормативных актах:

  • Ст. 111 и 112 Жилищного кодекса РФ;
  • Гражданский кодекс РФ – раздел о юрлицах.

Ключевым документом, регулирующим деятельность и возможности ЖК, является устав. В этом документе прописывается всё, что связано с функционированием ЖК, а именно:

  • сумма вступительных взносов;
  • условия вступления и выхода из организации;
  • порядок ведения, протоколирования собраний и пр.

Высший управленческий орган кооператива — общее собрание, на котором выбирается и назначается председатель, несущий ответственность за финансово-хозяйственную часть. Члены собрания вправе сменить председателя в случае выявления серьёзных причин для этого.

ЖК могут создать не менее 5 человек, а общее количество членов не может быть больше мест, чем имеется в кооперативном доме.

Законодательство РФ не описывает все нюансы структуры ЖК. Это остаётся на усмотрение членов сообщества. Но закон обязывает вести протоколы, где должны быть отражены все важные события ЖК со дня основания.

Виды кооперативов

Сегодня существует 3 типа жилищных кооперативов:

  • Товарищество собственников жилья;
  • Жилищно-строительный кооператив (ЖСК);
  • Жилищно-накопительный кооператив (ЖНК).

Все эти кооперативы имеют ряд структурных и уставных отличий. О первом виде говорилось выше, поэтому далее рассмотрим 2 других, более актуальных на данный момент.

Жилищно-строительный кооператив

Принципиальное отличие ЖСК от ТСЖ заключается в том, чтобы жильё построить, а не приобрести. Такие объединения организовывают строительство многоэтажных домов.

ЖСК создаётся следующим образом:

  1. Происходит собрание учредителей.
  2. Утверждается устав строительного кооператива.
  3. Производятся выплаты в пользу государства (2000 руб.).
  4. Кооператив регистрируется в качестве юрлица с занесением в Единый государственный реестр.

Главным документом, регулирующим функционирование ЖСК, также является устав.

Плюсы и минусы ЖСК

У ЖСК имеется ряд преимуществ:

  • Для основания ЖСК не требуется уставной капитал.
  • Участники не обязаны трудиться в кооперативе, возводя дом самостоятельно.
  • Размер взноса определяется из потребностей кооператива на основе сметы на строительные материалы, расходов на оплату труда строителей и других затрат.
  • Минимальные переплаты по жилью (из-за отсутствия заёмного процента).
  • Не ограничивается минимальное количество участников ЖСК, а это значит, что даже небольшая группа людей может основать кооператив, выбрав любой проект застройки, например, дом в 2-3 этажа по типу коттеджа и несколько многоэтажных зданий.

Бесспорное преимущество ЖСК заключается в том, что эту организацию могут создать люди с ограниченными возможностями. Для таких участников государство на уровне местной администрации выделяет ряд льгот, таких как:

  • безвозмездное выделение земли под постройку многоэтажного дома;
  • бесплатный проект жилья;
  • помощь в подключении дома к городской инфраструктуре.

Однако тут надо учитывать один нюанс: данное сообщество вправе построить дом исключительно эконом-класса.

Минусы и трудности в ЖСК:

  • Необходимо заключать договор с застройщиками, вести учёт строительства, поддерживать ежегодный баланс средств и пр.
  • Нужна слаженность действий и быстрое разрешение спорных ситуаций и возникших проблем: например, участники могут несвоевременно вносить средства и т.д.
  • Приватизировать кооперативную квартиру можно только после полной выплаты её стоимости.
  • При регистрации ЖСК необходимо предоставить документы и сведения о всех учредителях, а также лицах, действующих без доверенности от имени юрлица (председателе, членах правления и т. д.).

Обратите внимание! Несколько мелких кооперативов вправе объединяться в один крупный под общим управлением.

Как вступить в жилищный кооператив?

Если вы приняли решение вступить в жилищно-строительный кооператив, то первым делом следует обратиться к председателю ЖСК с письменным заявлением, содержащим просьбу о вступлении в кооператив. Заявление рассматривается в течение 1 месяца.

При одобрении вам нужно будет уплатить вступительный взнос, размер которого устанавливается на этом собрании. После приобретения статуса члена жилищного ЖСК у вас появляются определённые права и обязанности.

К примеру, у вас есть право голоса на всех собраниях. Ваш голос должен быть учтён и зафиксирован в протоколе. Кроме того, вы можете сами быть избранным в члены правления ЖСК, чтобы вести контроль за деятельностью кооператива.

Если в рамках кооператива проводится коммерческая деятельность, то по закону вы вправе претендовать на часть прибыли от этой деятельности. Данная мера прописана в уставе кооператива.

После полной выплаты всех взносов вы будете признаны полноценным собственником пая. Но если первоначальный взнос не будет внесён, то дольщика принудят освободить квартиру на основании решения общего собрания.

Ст. 111 ЖК РФ определяет перечень лиц, которые могут стать членами ЖСК. В перечень входят граждане, достигшие 16 лет, а также юрлица.

Преимущественным правом на вступление в ЖСК (при содействии государства) обладают:

  • малоимущие граждане;
  • лица, признанные нуждающимися в жилье (ст. 49 ЖК РФ).

Членство лица в ЖСК прекращается в случае:

  • выхода пайщика из кооператива;
  • исключения участника по решению собрания (за невыполнение обязанностей);
  • ликвидации юрлица;
  • ликвидации кооператива;
  • смерти члена ЖСК.

В случае смерти члена ЖСК, его наследник имеет право вступления в кооператив. Если же участник был исключен, то в срок не позднее 2 месяцев ему выплачивается весь пай, который он внёс в кооператив.

Риски участия в кооперативе

Практика функционирования кооперативов показывает, что участники таких объединений подвержены таким рискам, как:

  • несвоевременная оплата кооперативных взносов;
  • увеличение сроков строительства дома;
  • проблемы с подрядчиками;
  • массовый выход участников из кооператива.

Эти риски должны учитываться учредителями кооператива, чтобы избежать банкротства ЖСК.

Жилищно-накопительный кооператив ЖНК

Отличие данного объединения от остальных в том, что участники сообщества накапливают средства не на строительство, а на покупку жилья посредством паевых взносов, причём квартиры приобретаются в совершенно разных местах.

Участие в ЖНК – довольно рискованное дело, так как за подобным кооперативом часто скрываются мошенники.

Что можно порекомендовать тем, кто решился стать членом ЖНК? Во-первых, наблюдать за деятельностью кооператива: политика организации должна быть прозрачной и открытой, лояльной по отношению ко всем пайщикам.

Во-вторых, деятельность союза должна осуществляться исключительно на основе законов РФ. Важно, чтобы кооператив сотрудничал с крупными и проверенными банками, а все вопросы решались общим собранием.

Преимущества ЖНК:

  • Отсутствие строительных рисков и приобретение уже готового жилья.
  • Внесение единовременного вступительного взноса (в виде процентов за заём) и паевого (ежемесячные выплаты в счёт стоимости жилья).
  • Широкий, ничем не ограниченный выбор жилья (новостройки, вторичное, коммерческое жильё).
  • ЖНК не ликвидируется, даже если в нём останется всего 1 участник.

Минусы ЖНК:

  • Внушительный первый взнос (35% от стоимости квартиры), который накапливается в течение 2 лет.
  • Проживание в квартире ЖНК возможно после выплаты половины стоимости жилья.
  • В права собственника участник вступает при полной выплате суммы: до этого жилплощадь остаётся во владении ЖНК.

Жилищно-накопительный кооператив – прекрасная альтернатива ипотеке. Переплаты за квартиры, оформленные в ипотеку на длительный период, огромны. Если же квартира продаётся в рассрочку через жилищный кооператив, то участник переплачивает в разы меньше.

Как купить квартиру через жилищный кооператив?

Деятельность ЖНК регулируется ФЗ №-215 «О жилищных кооперативах». Чтобы вступить сюда, достаточно паспорта.

Устав кооператива не требует от участника незапятнанной кредитной истории, официального заработка и большого пакета документов. Главное — вносить ежемесячно паевые взносы, размер которых определяется заранее.

Кооператив распоряжается всеми накоплениями пайщиков. Когда более 50% стоимости квартиры будет оплачена, участник получает из общей кассы средства на покупку своего жилья. Оставшаяся часть стоимости жилья оплачивается им в течение 10-15 лет.

Несмотря на все риски, ЖНК достаточно надёжны, так как контроль над соблюдением порядка осуществляется ЦБ РФ. К тому же ставка в 2 раза ниже, чем по ипотеке, правда это работает лишь в условиях стабильной экономической ситуации.

В отдельных деталях накопительный кооператив выигрывает не только перед оформлением ипотеки, но и перед ЖСК, так как нет риска, связанного с «недостроем». Пайщики ЖНК имеют дело только с готовой недвижимостью.

Существует несколько вариантов приобретения жилья для решения жилищного вопроса. Одним из возможных вариантов является вступление в жилищный кооператив.

Если подойти к выбору вида ЖК с пониманием своих возможностей, с реальной оценкой степени риска, то можно подобрать наилучший вариант, результатом участия в котором станет полученная в собственность квартира.

Источник: http://expert-home.net/zhilishhnyj-kooperativ-chto-eto-takoe/

Жилищный кооператив: что это такое, какие есть виды, преимущества и недостатки

Виды жилищных кооперативов

Жилищный кооператив – юридическое лицо, представленное в виде сообщества, осуществляющего свою деятельность для обеспечения членов объединения жилищной площадью. Вступить в союз может любое лицо независимо от статуса.

Что такое жилищное объединение

Если говорить простым языком, то жилищный кооператив или товарищество собственников жилья (ТСЖ) – это союз людей, создавших общий бюджет для покупки или постройки квартир всем участникам объединения. Для вступления в ЖК необходим членский взнос, деньги из которого тратятся на жилплощадь.

Права и обязанности некоммерческой организации установлены в двух основных нормативных актах:

  1. Статьи 111 и 112 Жилищного кодекса Российской Федерации;
  2. Гражданский кодекс РФ – раздел о юридических лицах.

Наиболее важным документом, который регулирует деятельность и возможности союза, является устав.

Устав – основной документ организации. Здесь прописывается всё, что имеет связь с функционированием ЖК: размер вступительных взносов, основные требования для вступления в организацию и выхода из нее и т.д.

Высший управленческий орган кооператива (обычно это общее собрание) выбирает и назначает ответственного по финансово-хозяйственной деятельности. Этот же орган имеет право сменить кандидата в случае неудовлетворенности выбором.

Союз могут создать не меньше 5 человек, но общее количество людей не должно быть больше мест в кооперативном доме.

Чтобы объединение считалось сформированным официально, необходимо единогласное решение учредителей.

Законодательство Российской Федерации не описывает все тонкости структуры ЖК. Это остается на усмотрение участников сообщества, однако закон обязывает вести протокол, в котором отражаются все важные события со дня основания.

Жилищно-накопительный кооператив

ЖНК отличается от остальных союзов тем, что члены сообщества накапливают средства на покупку жилья путем паевых взносов. В этом случае квартиры приобретаются в абсолютно разных местах.

Выбор подобного объединения – рискованное занятие, так как ЖНК является отличным прикрытием для мошенников, поэтому существует ряд рекомендаций при выборе жилищно-накопительного кооператива:

  • Открытая политика организации и лояльное отношение к пайщикам;
  • Деятельность союза осуществляется только на основе законов Российской Федерации;
  • Надежный кооператив должен сотрудничать с крупными и проверенными временем банками;
  • Все вопросы решаются собранием оперативно;
  • Прозрачное управление сообществом и ясно поставленная цель;
  • Членский взнос должен быть наименьшим среди всех кооперативов.

Жилищно-накопительный кооператив – отличная альтернатива для ипотеки. Так, переплата за квартиру, взятую в ипотеку за 2,5 млн рублей, составит по стандартной кредитной ставке:

  • За 10 лет – 2,1 млн рублей;
  • За 20 лет – 4,9 млн рублей.

Получается, что за 20 лет кредитор переплачивает за квартиру в 2 раза больше, к тому же первоначальный взнос должен быть не менее 15% от стоимости жилплощади.

Теперь что касается ЖНК при той же цене за жилье. Вступительный взнос + членский взнос + пай составит не более 100 000 рублей, а это значительно меньше, чем 15% от стоимости квартиры.

Членский взнос платится только единожды при вступлении лица в сообщество. Эти деньги идут на оплату деятельности союза: заработная плата адвокатам, бухгалтерии и т.д.

Расчеты следующие: за 23 месяца с учетом ежемесячного внесения средств накапливается 35% от общей стоимости квартиры – 890 000 рублей. Затем берется заем в размере 1,7 млн у сообщества. Стандартная процентная ставка у подобных сообществ – 3%. Получается:

  • 1 год – 510 000 рублей;
  • 2 год – 500 000;
  • 3 год – 480 000;
  • 4 год – 270 000.

В итоге, член союза обзаводится собственным жильем через 23 месяца, а полностью погашает задолженность через 3 года и 7 месяцев.

Источник: https://2realtor.ru/zhilishhnyj-kooperativ-alternativnyj-sposob-pokupki-zhilya/

Жилищные кооперативы как реальная альтернатива ипотеке

Виды жилищных кооперативов

Ипо­те­ка, хоть и дает воз­мож­ность при­об­ре­сти жилье, не имея всей сум­мы на руках, на самом деле явля­ет­ся самым гра­би­тель­ским и зака­ба­ля­ю­щим спо­со­бом.

На деле полу­ча­ет­ся, что квар­ти­ра поку­па­ет­ся по двой­ной и даже боль­шей цене, в зави­си­мо­сти от сро­ка предо­став­ле­ния кре­ди­та. Чем «доб­рее» банк и на боль­ший срок согла­сен выдать кре­дит, тем боль­ше в ито­ге вырас­та­ет снеж­ный ком пла­те­жей.

Еще одна труд­ность – при­лич­ный пер­вич­ный взнос, кото­рый при­хо­дит­ся копить про­сто­му чело­ве­ку несколь­ко лет.

Люди, под­дав­шись рекла­ме, давя­щей на мозг, как-то поза­бы­ли о ста­ром виде доступ­но­го жилья – жилищ­но-стро­и­тель­ном коопе­ра­ти­ве. Меж­ду тем его создать про­ще про­сто­го.

Раз­ве труд­но сего­дня, исполь­зуя те же соци­аль­ные сети, набрать с тыся­чу таких же еди­но­мыш­лен­ни­ков, не жела­ю­щих дарить «халяв­ные» день­ги бан­ки­рам и нуж­да­ю­щих­ся в дей­стви­тель­но, а не обман­чи­во доступ­ном жилье?

Суще­ству­ют два основ­ных вида жилищ­ных коопе­ра­ти­вов – жилищ­но-стро­и­тель­ные и жилищно-накопительные.

Жилищно-строительный кооператив: достоинства и недостатки

Жилищ­но-стро­и­тель­ный коопе­ра­тив отно­сит­ся к потре­би­тель­ским коопе­ра­ти­вам. Его цель – обес­пе­че­ни­ем жильем всех чле­нов коопе­ра­ти­ва, соглас­но раз­ме­ру пае­во­го уча­стия.

Коопе­ра­тив суще­ству­ет до момен­та сда­чи жилищ­но­го объ­ек­та в экс­плу­а­та­цию, либо может про­дол­жить свою дея­тель­ность в виде това­ри­ществ, кон­тро­ли­ру­ю­щих и осу­ществ­ля­ю­щих всю жилищ­но-ком­му­наль­ную деятельность.

У ЖСК име­ет­ся ряд достоинств:

  1. Не тре­бу­ет­ся устав­ной капитал.
  2. Участ­ник ЖСК не обя­зан непо­сред­ствен­но тру­дить­ся в ЖСК, воз­во­дя само­сто­я­тель­но дом (хотя и такой метод «народ­ной» строй­ки суще­ство­вал совсем еще недавно).
  3. Раз­мер пае­во­го взно­са опре­де­ля­ет­ся из реаль­ных потреб­но­стей коопе­ра­ти­ва, куда вхо­дят сме­та на стро­и­тель­ные мате­ри­а­лы, труд стро­и­те­лей и про­чие расходы.
  4. Из-за отсут­ствия заем­но­го про­цен­та пере­пла­ты по жилью мини­маль­ные: они каса­ют­ся лишь обес­пе­че­ния дея­тель­но­сти ЖСК во вре­мя строительства.
  5. Мини­маль­ное коли­че­ство участ­ни­ков ЖСК не ого­ва­ри­ва­ет­ся, а это зна­чит, что срав­ни­тель­но неболь­шая груп­па людей может обра­зо­вать коопе­ра­тив, выбрав про­ект застрой­ки: это может быть и дом в два-три эта­жа по типу кот­те­джа, и несколь­ко мно­го­этаж­ных зданий.

В нынеш­них усло­ви­ях повы­шен­ных рис­ков не все так без­об­лач­но. Есть труд­но­сти и у ЖСК:

  1. Нуж­но заклю­чать дого­вор со стро­и­тель­ны­ми ком­па­ни­я­ми, либо самим быть застройщиками: 
    • свя­зы­вать­ся с архитекторами-разработчиками;
    • при­об­ре­тать стройматериалы;
    • нани­мать стро­и­те­лей и выпла­чи­вать им зарплаты;
    • под­дер­жи­вать еже­год­ный баланс средств, необ­хо­ди­мых для строительства.
  2. Необ­хо­ди­ма сла­жен­ность дей­ствий и быст­рое реше­ние спор­ных ситуаций: 
    • если какие-то участ­ни­ки свое­вре­мен­но не вно­сят сред­ства, то недо­ста­ток делит­ся меж­ду осталь­ны­ми чле­на­ми ЖСК.
  3. Так же, как и при любом доле­вом стро­и­тель­стве, банк­рот­ство может не мино­вать и стро­и­тель­ные кооперативы.
  4. При­ва­ти­за­ция коопе­ра­тив­ной квар­ти­ры воз­мож­на после пол­ной выпла­ты сто­и­мо­сти недвижимости.

Как зарегистрировать ЖСК

Госу­дар­ствен­ная реги­стра­ция ЖСК про­ис­хо­дит без бюро­кра­ти­че­ской длин­ной волокиты.

Учре­ди­тель­ный доку­мент – Устав коопе­ра­ти­ва содержит:

  • наиме­но­ва­ние и род дея­тель­но­сти юри­ди­че­ско­го лица — ЖСК;
  • адрес и кон­такт­ный теле­фон управ­ле­ния ЖСК;
  • необ­хо­ди­мый раз­мер пае­во­го взноса;
  • обя­зан­но­сти чле­нов коопе­ра­ти­ва беречь общее иму­ще­ство и покры­вать воз­мож­ные убыт­ки (суб­си­диар­ная ответственность).

При реги­стра­ции тре­бу­ет­ся предо­ста­вить доку­мен­ты и све­де­ния о всех учре­ди­те­лях коопе­ра­ти­ва, а так­же лицах, дей­ству­ю­щих без дове­рен­но­сти от име­ни юри­ди­че­ско­го лица (дирек­то­ре, чле­нах прав­ле­ния и т.д.).

Несколь­ко мел­ких коопе­ра­ти­вов могут объ­еди­нять­ся в один круп­ный под еди­ным управлением.

Жилищно-накопительные кооперативы: плюсы и минусы

Пра­ви­ла, по кото­ро­му осу­ществ­ля­ет­ся рас­пре­де­ле­ние жилья в ЖНК

Это срав­ни­тель­но новая схе­ма, пре­иму­ще­ство кото­рой — отсут­ствие стро­и­тель­ных рис­ков и покуп­ка уже гото­во­го жилья:

  1. Вно­сит­ся еди­но­вре­мен­ный всту­пи­тель­ный взнос, член­ский (в виде про­цен­тов за заем) и пае­вой (еже­ме­сяч­ные выпла­ты сто­и­мо­сти жилья): 
    • Из всту­пи­тель­ных взно­сов фор­ми­ру­ет­ся денеж­ный фонд для обес­пе­че­ния дея­тель­но­сти ЖНК (зар­пла­ты бух­гал­те­ров, юри­стов и про­чих кадров).
  2. После вне­се­ния пер­во­на­чаль­но­го взно­са остав­ша­я­ся сум­ма предо­став­ля­ет­ся чле­ну ЖНК в виде зай­ма с неболь­шим годо­вым про­цен­том: от 2‑х до 6%.
  3. Пай­щи­ки еже­ме­сяч­но выпла­чи­ва­ют уста­нов­лен­ную ЖНК сум­му для пога­ше­ния сто­и­мо­сти жилья.

Вся дея­тель­ность ЖНК мак­си­маль­но откры­та для его участ­ни­ков и дает ему боль­шие гаран­тии пра­во выбора:

  • Ника­кие чер­ные схе­мы обо­ро­та денег не допускаются.
  • Выбор недви­жи­мо­сти в ЖНК ничем не огра­ни­чен: допус­ка­ет­ся как пер­вич­ное жилье в новострой­ках, так и вто­рич­ное, а так­же коммерческое.
  • Лик­ви­да­ция ЖНК невоз­мож­на, даже если в нем оста­нет­ся все­го один участник.

Мину­сы ЖНК:

  • Срав­ни­тель­но боль­шой пер­вый взнос: 
    • он состав­ля­ет 35 % от общей сто­и­мо­сти квар­ти­ры и накап­ли­ва­ет­ся в тече­ние двух лет.
  • Про­жи­ва­ние в боль­шин­стве квар­тир ЖНК воз­мож­но после выпла­ты 50% сто­и­мо­сти жилья
  • Вступ­ле­ние в пра­ва соб­ствен­ни­ка насту­па­ет при пол­ной выпла­те сум­мы: до это­го квар­ти­ра явля­ет­ся соб­ствен­но­стью ЖНК.

Полу­ча­ет­ся, что в денеж­ном плане ЖНК, хоть и менее рис­ко­ван­ная затея, чем ЖСК, зато более дорогая.

Одна­ко срав­ним ЖНК с ипотекой.

.

Сравнение ЖНК и ипотеки

В каче­стве зна­ко­мо­го уже при­ме­ра на кону — квар­ти­ра услов­ной сто­и­мо­стью 2 000 000 руб.

По про­шлым рас­че­там на каль­ку­ля­то­ре Сбер­бан­ка ипо­теч­ный кре­дит сро­ком на 15 лет, 10 % годо­вых и с пер­во­на­чаль­ным взно­сом 10 % (200 000 руб) при­вел к еже­ме­сяч­ным пла­те­жам в раз­ме­ре 26 400 руб. и обшей пере­пла­те сто­и­мо­сти – 2 958 600 руб.

В ЖНК пер­во­на­чаль­ный взнос соста­вит 2 000 000*0.35=700 000 руб.

1 300 000 оста­ют­ся в каче­стве диф­фе­рен­ци­ро­ван­но­го зай­ма под 3 % годовых.

Про­из­ве­дем рас­чет выплат по годам с тем, что­бы еже­ме­сяч­ные выпла­ты по зай­му были 26 000 руб.

  • 2016‑й г.: 26 000х12+1 300 000*0.03=312 000+39 000=351 000 руб.
  • 2017‑й г.: 26 000х12+988 000*0.03=312 000+29 640=341 640 руб.
  • 2018‑й г.: 312 000+20 280=332 280 руб.
  • 2019‑й г.: 312 000+10 920=322 920 руб.
  • 2020‑й г.: 26 000х2+260=52 260 руб.

Общая сум­ма вый­дет – 700 000+1 400 100=2 100 100 руб.

Пере­пла­та за квар­ти­ру сто­и­мо­стью 2 000 000 руб. в ЖНК соста­вит око­ло 100 000 руб., то есть почти в 30 раз мень­ше, чем при ипотеке!

  • С уче­том двух лет накоп­ле­ний на пер­вич­ный взнос вре­мя выпла­ты квар­ти­ры в жилищ­но-нако­пи­тель­ном коопе­ра­ти­ве составит: 
    • 2г.+4г.+2мес.=6 лет и 2 месяца.
  • В ипо­те­ке же каба­ла при таких же месяч­ных выпла­тах по кре­ди­ту рас­тя­ги­ва­ет­ся на целых 15 лет.

Циф­ры гово­рят сами обо всем – ком­мен­та­рии излишни.

Жилищ­ные коопе­ра­ти­вы гораз­до выгод­нее ипо­те­ки и дают воз­мож­ность при­об­ре­те­ния жилья в два раза быст­рее.

: Покуп­ка жилья через жилищ­ный коопе­ра­тив Best Way.

Источник: https://moezhile.ru/vidi/zhilishhnye-kooperativy.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.