Весенний осмотр должен ли быть по квартирный

Содержание

Весенний и осенний осмотры зданий и сооружений – http://techdepartment.ru

Весенний осмотр должен ли быть по квартирный

В системе плановых осмотров и обследований при эксплуатации зданий и сооружений, весенние и осенние сезонные осмотры, занимают особое, очень важное место.

С их помощью решается своя, конкретная задача, с  этим связана особая процедура проведения и оформления результатов.

В этой статье, мы рассмотрим:

— основную цель весеннего и осеннего осмотров и их место в системе технического обслуживания

— процедуру проведения

— Правила оформления и анализа результатов

и многое другое, что нужно знать эксплуатанту о сезонных осмотрах.

В первую очередь напомню: необходимость проведения сезонного контроля состояния предусмотрена нормативной документацией в области технического регулирования, в частности, СП 255.1325800.2016 «Здания и сооружения. Правила эксплуатации. Основные положения.». (По ссылке вы найдёте нормативное-правовое обоснование их выполнения)

Основная цель сезонных осмотров

Весенний и осенний эксплуатационный контроль состояния зданий, сооружений и их систем инженерно-технического обеспечения производятся в первую очередь для подготовки объекта к особенностям сезонной работы.

Главные сезонные опасные факторы это:

— Летом: Высокая температура, дожди и паводки

— Зимой: Низкая температура, наледь, снег

Поэтому осмотры проводятся в межсезонье, до момента наступления пиковых состояний возможных опасных воздействий.

Ниже, я кратко опишу особенность весеннего и осеннего эксплуатационного контроля, что смотрится, чему уделяется особое внимание.

Весенний осмотр

Весенний комплексный осмотр проводится сразу после того как сойдёт снег. В зависимости от региона, это может происходить в разное время, чаще всего не позднее начала мая.

Основная цель: выявляются появившиеся за зимний период повреждения конструкций зданий и сооружений или разрушения элементов благоустройства окружающей территории.Осматриваются инженерные сети и оборудование. Уточняется информация по объемам заложенных ранее плановых работ.

Тщательно проверяются все элементы, конструкции и системы, особо необходимые в летний период, такие как:

— система ливневой канализации;

— оборудование, связанное с вентиляцией и кондиционированием воздуха;

— Элементы благоустройства окружающей территории, асфальтовое покрытие, разнообразное покрытие дорожек, брусчатки, настилы, отмостки зданий и сооружений и т.д.;

— Покрытие кровли, дождеприёмные воронки, зенитные фонари;

— Системы автополива, наружного водопровода;

— Актуализируются необходимость проведения и объемы текущих ремонтно-восстановительных работ, запланированных ранее.

В каждом конкретном случае перечень осматриваемых элементов и проверяемых показателей меняется, но в целом, я думаю, основной принцип ясен.

Осенний осмотр

Осенний общий осмотр проводится чаще всего в конце сентября-начале октября, до наступления холодов и установления снежного покрова.

Основная его задача – проверка готовности зданий и сооружений, их конструкций и элементов, а также систем инженерно-технического обеспечения к наступлению осенне-зимнего периода.

Соответственно особое внимание при осмотре уделяется следующим элементам:

— Проверяются несущие конструкции, козырьки, крыльца. Утепление перекрытий, стен, кровли;

— Определяется состояние окон и дверей, работа доводчиков, замков, наличие щелей и зазоров, целостность уплотнителей и ограничителей хода;

— Осматриваются кровли на предмет повреждения покрытия, наличия посторонних предметов, загрязнений. Конструкции зенитных фонарей;

— Особое внимание уделяется системам отопления и вентиляции. Проверяется работа котлов, температурных датчиков, целостность системы трубопроводов отопления, фурнитура;

— Проверяется работа автоматических дверей, тепловых завес;

— Готовность инвентаря и техники участвующей в уборке снега, снегоплавильных станций, площадок для временного хранения снега;

— Проверяются водостоки, желоба, трубопроводы, герметичность и их теплоизоляция;

— Работа греющих кабелей и воронок на кровле;

— Осматриваются и анализируются результаты проведенных в летний период ремонтно-восстановительных работ, составляется план на следующей год;

Проверяется весь контур утепления здания, готовность инженерных систем к отрицательным температурам и снегу.

Даже учитывая то, что я указал далеко не всё, уже видно, что не зря этот вид эксплуатационного контроля называется комплексным. Проверяется практически все виды существующих у зданий конструкций и инженерных систем.

Именно поэтому для проведения сезонных осмотров обязательно формируется комиссия из технических специалистов в разных облостях. Это еще одно из важнейших отличий этого вида контрольной проверки от других.

Конечно, в зависимости от масштаба организации, в одном случае это будет директор компании и завхоз, а в другом главный инженер, инженер по эксплуатации зданий, энергетик, инженер-механик, управляющий клинингом и ряд других ответственных специалистов отдела технической эксплуатации.

В обязательном порядке, для создания комиссии для проведения весеннего или осеннего осмотров руководителем организации издаётся ПРИКАЗ:

Приказ о создании комиссии по проведению общего весеннего/осеннего осмотра зданий и сооружений (пример в формате .DOC)

Подробнее о приказе, его необходимости, порядке оформления и подписания, вы узнаете по перейдя по ссылке. Так же в статье доступна ссылка на форму, шаблон такого приказа, в формате .doc – документ Microsoft WORD с возможностью редактирования.

Советы по проведению

Проведение самого осмотра подробно описывать не стану. В зависимости от типа обслуживаемого объекта процедура может сильно различаться.

Нижу несколько основных моментов, которые значительно увеличивают эффективность и качество эксплуатационного контроля.:

1. У вас на предприятии должны быть создана программа проведения весеннего и осеннего осмотров. Которая бы достаточно подробно описывала все этапы обхода и проверяемые характеристики. Очень удобно, если в ней будет представлена пример чек-листа для заполнения и форма акта, оформляемого по результатам обхода.

2. Осмотры могут занимать ни один день, часть их них проводится ночью, при этом обязательно должны присутствовать все основные члены комиссии. То, что может пропустить один, обязательно заметит другой специалист, пусть даже это не его профильная система или оборудование.

3. В случае необходимости, для доступа к труднодоступным участкам конструкции или элементам оборудования, необходимо использовать спецтехнику или оборудование — подъемники, лестницы.

4. Для определения показателей измеряемых величин, необходимо использовать поверенное, исправное оборудование и инструменты.

5. Важно тщательно документировать все увиденное, обязательно необходимо вести и фото фиксацию.

Источник: http://techdepartment.ru/tekhnicheskaya-ekspluataciya/vesennij-i-osennij-osmotry-zdanij/

Справочник управдома: Весенний осмотр дома

Весенний осмотр должен ли быть по квартирный

Как должна проводиться инвентаризация мест общего пользования при осмотре жилого дома и на какие нюансы нужно обращать внимание?”

Как проводятся плановые и частичные осмотры, подробно прописано в двух нормативных актах. Первый — “Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда” (документ утверждён постановлением Госстроя России № 170 от 27.09.2003). Второй — “Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме” (постановление правительства РФ № 491 от 13 августа 2006).

Разъяснить технологию проведения осмотра “Городские новости” решили на практическом примере. В подготовленном материале приведён пример осмотра пятиэтажки по улице Вавилова.

Почему мы решили взять этот дом? Это строение, как говорится, повидавшее виды и имеет за спиной многодесятилетнюю историю эксплуатации общего имущества, а следовательно, проблемных мест накоплено немало.

Кроме того, автор текста уже почти пять лет является председателем совета этого дома, обладает исчерпывающей информацией о пятиэтажке и может критически отнестись к диагнозу, поставленному сотрудниками УК.

Прежде чем приступить к осмотру, нужно иметь общее понимание об основных характеристиках дома.

Многоквартирный кирпичный дом, четырёхподъездный.

Год ввода в эксплуатацию — 1960

Серия, тип постройки здания — 1447

Фундамент — ленточный, перекрытия — железобетонные, материал несущих стен — кирпич, кровля — шиферная скатная, крыша с холодным чердаком, деревянными несущими конструкциями, вентиляция — приточно-вытяжная.

Вся информация о доме должна храниться в УК и предоставляться собственнику по первому требованию. Кроме того, техническая характеристика здания, согласно закону о раскрытии информации, должна содержаться на сайте УК, а также на портале — reformagkh.ru.

Плановый осмотр предполагает визуальное обследование всех элементов дома. Поэтому, чтобы составить максимально чёткую картину, необходимо вместе с сотрудниками УК обойти здание со всех сторон, подняться на чердак, спустить в подвал, посетить все подъезды и осмотреть все лестничные клетки.

1. Крыша

Она состоит из трёх элементов: несущих конструкций, чердачного помещения и непосредственно кровли.

При осмотре необходимо обратить внимание на состояние несущих конструкций, в нашем случае они выполнены из дерева: есть ли следы протечек, которые могут привести к загниванию конструкций и обрешётки, не нарушены ли места соединения конструкций, есть ли следы разрушения плит, карнизного свеса.

Находясь на чердаке, нужно проследить, есть ли там мусор, присутствует ли слой утеплителя, есть ли продухи, каково состояние вентиляционных коробов, выведена ли вентиляция канализации на кровлю (она ни в коем случае не должна обрываться на чердаке, это серьёзное нарушение).

Обследуя кровлю, нужно особое внимание уделять целостности покрытия, наличию протечек и следов деформаций.

Все замеченные недочёты (разрушение конструкций, отсутствие утеплителя) нужно фиксировать в акте.

Вердикт: в обследуемом нами доме крыша находится в удовлетворительном состоянии, к системе теплоснабжения (в доме верхняя разводка) замечаний нет, чердак закрыт на замок.

2. Фасад, входные группы

Тут нужно обращать внимание не только на состояние стен (есть ли трещины, разрушается ли штукатурный слой), но и проверить состояние надподъездных козырьков, входных дверей, мест примыканий балконных плит, системы освещения, если она имеется, работоспособность водосточной системы, целостность отмостки. Если дом построен по особым архитектурным проектам и на фасаде присутствует лепнина, то обязательно проводится обследование её состояния.

Вердикт: фасад в удовлетворительном состоянии, двери, козырьки и водостоки в исправном состоянии. Разрушений отмостки не выявлено. Освещение на входных группах отсутствует, плафоны есть, но не подключены. Необходимо их восстановить. Есть проблемы с примыканием нескольких балконных плит.

Входная группа: дверь, надподъездный козырёк, цоколь в исправном состоянии

3. Подъезды

Здесь необходимо обследовать не только непосредственно стены, перекрытия и сами лестничные марши и пролёты между ними, но и состояние так называемого теплового контура, системы электроснабжения, наличие ограждающих конструкций около оконных проёмов.

Вердикт: тепловой контур замкнут, окна — пластиковые, двери — металлические. Почтовые ящики в исправном состоянии. Система отопления, радиаторы в рабочем состоянии. Во всех подъездах имеется отслоение штукатурно-окрасочного слоя. Требуется ремонт. Поэтажные щитки в неудовлетворительном состоянии. Требуется замена.

Поэтажный щиток требует замены

4. Фундамент, подвал

Тут первостепенное внимание уделяется состоянию конструктивных элементов, а также инженерным сетям и оборудованию: системам электро-, водо-, теплоснабжения и водоотведения, узлам учёта коммунальных ресурсов.

Вердикт: инженерные сети в удовлетворительном состоянии, течей нет. Изоляция имеется. Мусора нет. Дежурное освещение отсутствует. Необходимо восстановить. Отсутствуют общедомовые приборы учёта холодной воды и электроэнергии (что, как гласит закон, недопустимо).

Продухи не должны быть закрыты

5. Придомовая территория

Производится оценка состояния проезда, детского и спортивного городков, ограждений при их наличии, наличие ветхих и аварийных деревьев. При этом зона ответственности жилищников строго ограничена границами земельного участка, обозначенными в кадастровом плане.

Вердикт: состояние асфальтового покрытия в удовлетворительном состоянии. Ограждение местами деформировано. Требуется починка. Также требуется обрезка деревьев.

Ограждение местами деформировано

Все нарушения и замечания, выявленные в ходе планового осмотра, — это в прямом смысле слова план первоочередных действий. То, что можно устранить в рамках текущего содержания (уборка мусора на чердаке, в подвале, замена ламп в подъездах и подвале), производится сразу.

Если требуется текущий ремонт, то проводится оценка предполагаемых работ и потом этот вопрос выносится на суд общего собрания собственников. Если текущий ремонт ситуацию не спасёт, то необходим капитальный ремонт.

Текущий и капитальный ремонт требуют серьёзных вложений, и за один раз все нужные работы выполнить вряд ли получится, так как финансовые возможности дома ограничены установленным тарифом. Поэтому, как показывает практика, составляется план работ на несколько лет вперёд. И в первую очередь делается то, что откладывать уже нельзя.

А также те мероприятия, которые требует провести служба жилищного контроля. Ибо если надзорный орган выписал предписание, то его нужно исполнять. Ведь очевидно, что та же покраска стен в подъезде может подождать, ведь состояние электрики куда более критично для благополучия и безопасности жителей.

В тему

Только своими силами сотрудники УК и актив дома в ходе визуального осмотра общего имущества не всегда могут выявить проблемные зоны. Для обследования специфических элементов дома, таких как лифтовое оборудование, система газоснабжения, приглашаются сотрудники специализированных организаций.

Кроме того, если у жилищников возникают вопросы к состоянию конструктивных элементов, к примеру тех же несущих конструкций, то без обращения за услугами специализированной организации также невозможно будет дать квалифицированной оценки состояния элементов и составить план работ по устранению аварийной ситуации.

Подготовил Андрей МУЖЩИНСКИЙ

Источник: https://www.gornovosti.ru/news/zhilishnyj-vopros/item/spravochnik-upravdoma-vesennij-osmotr-doma/

Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170

Весенний осмотр должен ли быть по квартирный

V. Техническое обслуживание и ремонт инженерного оборудования

5.1. Теплоснабжение

5.1.1. Системы теплоснабжения (котельные, тепловые сети, тепловые пункты, системы отопления и горячего водоснабжения) жилых зданий должны постоянно находиться в технически исправном состоянии и эксплуатироваться в соответствии с нормативными документами по теплоснабжению (вентиляции), утвержденными в установленном порядке.

5.1.2. Организации по обслуживанию жилищного фонда обязаны:

проводить с эксплуатационным персоналом и населением соответствующую разъяснительную работу;

своевременно производить наладку, ремонт и реконструкцию инженерных систем и оборудования;

совершенствовать учет и контроль расхода топливно-энергетических ресурсов и воды путем оснащения тепловых узлов зданий современными контрольно-измерительными приборами и приборами учета (теплосчетчики и водосчетчики), установки поквартирных водо- и газосчетчиков и обеспечивать их сохранность и работоспособность;

внедрять средства автоматического регулирования и диспетчеризацию систем;

широко использовать прогрессивные технические решения и передовой опыт эксплуатации.

Реконструкция, капитальный ремонт и наладка систем должна производиться, как правило, специализированными монтажными и наладочными организациями.

5.1.3. Для надежной и экономичной эксплуатации систем теплоснабжения организуется своевременное проведение планово-предупредительного ремонта и содержание в исправности:

генераторов тепла (котельных) с разработкой режимных карт работы котлов, обеспечением их высококачественным топливом, необходимым для данных типов котлов, подачей требуемого количества и качества теплоносителя для отопления, вентиляции и горячего водоснабжения жилых зданий в соответствии с требуемым графиком регулирования температуры и расхода воды в тепловых сетях;

внешних теплопроводов (внутриквартальных тепловых сетей) с расчетным расходом теплоносителя и требуемыми параметрами (температурой и давлением воды в трубопроводах) при минимальных потерях;

центральных и индивидуальных тепловых пунктов с системами автоматического регулирования расхода тепла;

системы отопления с подачей теплоносителя требуемых параметров во все нагревательные приборы здания по графику регулирования температуры воды в системе отопления (приложение N 11);

системы горячего водоснабжения с подачей горячей воды требуемой температуры и давления во все водоразборные точки;

системы вентиляции, обеспечивающей в помещениях нормируемый воздухообмен, при минимальных расходах тепла на нагрев воздуха, инфильтрующегося через окна и двери, и приточного воздуха в системах с механической вентиляцией и воздушным отоплением;

тепловой изоляции трубопроводов горячей воды, расположенных в подземных каналах, подвалах, чердаках, а также в санитарно-технических кабинах.

5.1.4. Выявленные аварии во внутриквартальных тепловых сетях (до колодца или до тепловой камеры) должны немедленно устраняться (с принятием мер безопасности).

5.1.5. Организации, обслуживающие жилищный фонд, за месяц до окончания текущего отопительного периода должны разработать, согласовать с теплоснабжающей организацией и утвердить в органах местного самоуправления графики работ по профилактике и ремонту тепловых сетей, тепловых пунктов и систем теплопотребления с извещением жителей за два дня об остановке.

Ремонт тепловых сетей, тепловых пунктов и систем теплопотребления следует производить одновременно в летнее время. Рекомендуемый срок ремонта, связанный с прекращением горячего водоснабжения – 14 дней. В каждом конкретном случае продолжительность ремонта устанавливается органами местного самоуправления.

5.1.6. Испытания на прочность и плотность оборудования систем отопления, вентиляции, горячего водоснабжения и центрального кондиционирования должны производиться ежегодно после окончания отопительного периода для выявления дефектов, а также перед началом отопительного периода после окончания ремонта.

Испытания на прочность и плотность водяных систем производятся пробным давлением, но не ниже:

элеваторные узлы, водоподогреватели систем отопления, горячего водоснабжения – 1 Мпа# (10 кгс/см2);

системы отопления с чугунными отопительными приборами, стальными штампованными радиаторами – 0,6 МПа (6 кгс/см2), системы панельного и конвекторного отопления – 1 МПа (10 кгс/см2);

системы горячего водоснабжения – давлением, равным рабочему в системе плюс 0,5 МПа (5 кгс/см2), но не более 1 МПа (10 кгс/см2);

для калориферов систем отопления и вентиляции – в зависимости от рабочего давления, устанавливаемого техническими условиями завода-изготовителя.

Минимальная величина пробного давления при гидравлическом испытании должна составлять 1,25 рабочего давления, но не менее 0,2 МПа (2 кгс/см2).

Испытание на прочность и плотность узла управления и системы теплопотребления производится при положительных температурах наружного воздуха. При температуре наружного воздуха ниже нуля проверка плотности допускается в исключительных случаях. Температура внутри помещений при этом должна быть не ниже + 5 С.

Испытание на прочность и плотность производится в следующем порядке:

система теплопотребления заполняется водой с температурой не выше 45°С, полностью удаляется воздух через воздухоспускные устройства в верхних точках;

давление доводится до рабочего и поддерживается в течение времени, необходимого для осмотра всех сварных и фланцевых соединений, арматуры, оборудования, приборов, но не менее 10 мин;

если в течение 10 мин не выявляются какие-либо дефекты, давление доводится до пробного (для пластмассовых труд# время подъема давления до пробного должно быть не менее 30 мин).

Испытания на прочность и плотность производятся раздельно.

Системы считаются выдержавшими испытания, если во время их проведения:

не обнаружены потения сварных швов или течи из нагревательных приборов трубопроводов, арматуры и другого оборудования;

при испытаниях на прочность и плотность водяных систем в течение 5 мин падение давления не превысило 0,02 МПа (0,2 кгс/см2);

при испытаниях на прочность и плотность систем панельного отопления падение давления в течение 15 мин не превысило 0,01# (0,1 кгс/см2);

при испытаниях на прочность и плотность систем горячего водоснабжения падение давления в течение 10 мин не превысило 0,05 МПа (0,5 кгс/см2); пластмассовых трубопроводов: при падении давления не более, чем на 0,06 МПа (0,6 кгс/см2) в течение 30 мин и при дальнейшем падении в течение 2 часов не более, чем на 0,02 МПа (0,2 кгс/см2).

Для систем панельного отопления, совмещенных с отопительными приборами, величина пробного давления не должна превышать предельного пробного давления для установленных в системе отопительных приборов.

Результаты испытаний оформляются актами.

Если результаты испытаний на прочность и плотность не отвечают приведенным условиям, необходимо выявить и установить утечки, после чего провести повторное испытание системы.

При испытании на прочность и плотность применяются прижинные# манометры класса точности, не ниже 1,5 с диаметром корпуса не менее 160 мм, шкалой на номинальное давление около 4/3 измеряемого, ценой деления 0,01 МПа (0,1 кгс/см2), прошедшие проверку и опломбированные госповерителем.

5.2. Центральное отопление

5.2.1. Эксплуатация системы центрального отопления жилых домов должна обеспечивать:

поддержание оптимальной (не ниже допустимой) температуры воздуха в отапливаемых помещениях;

поддержание температуры воды, поступающей и возвращаемой из системы отопления в соответствии с графиком качественного регулирования температуры воды в системе отопления (приложение N 11);

равномерный прогрев всех нагревательных приборов;

поддержание требуемого давления (не выше допускаемого для отопительных приборов) в подающем и обратном трубопроводах системы;

герметичность;

немедленное устранение всех видимых утечек воды;

ремонт или замена неисправных кранов на отопительных приборах;

коэффициент смещения на элеваторном узле водяной системы не менее расчетного;

наладка системы отопления, ликвидация излишне установленных отопительных приборов и установка дополнительных в отдельных помещениях, отстающих по температурному режиму.

5.2.2. Предельное рабочее давление для систем отопления с чугунными отопительными приборами следует принимать 0,6 МПа (6 кгс/см2), со стальными – 1,0 МПа (10 кгс/см2).

5.2.3. Температура воздуха в помещениях жилых зданий в холодный период года должна быть не ниже значений, предусмотренных стандартами. При наличии средств автоматического регулирования расхода тепла с целью энергосбережения температуру воздуха в помещениях зданий в ночные часы от ноля до пяти часов допускается снижать на 2-3°С.

5.2.4. Слесари-сантехники должны следить за исправным состоянием системы отопления, своевременно устранять неисправности и причины, вызывающие перерасход тепловой энергии.

5.2.5. Увеличивать поверхность или количество отопительных приборов без специального разрешения организации по обслуживанию жилищного фонда не допускается.

5.2.6. В помещении эксплуатационного персонала должны быть:

а) журнал регистрации работы систем отопления и горячего водоснабжения зданий;

б) график дежурств обслуживающего персонала;

в) остекленный стенд у стола дежурного с размещением на нем схем основных узлов и стояков (с указанием номеров квартир, в которых проходят эти стояки, запорно-регулировочной арматуры, воздухосборников систем отопления и горячего водоснабжения);

г) инструкция по пуску, регулировке и опорожнению системы отопления и горячего водоснабжения, утвержденная главным инженером организации по обслуживанию жилищного фонда. В инструкции должна быть указана периодичность осмотра и ревизии всего оборудования и трубопроводов;

д) график температуры подающей и обратной воды в теплосети и в системе отопления в зависимости температуры наружного воздуха с указанием рабочего давления воды на вводе, статического и наибольшего допустимого давления в системе;

е) номера телефонов организации по обслуживанию жилищного фонда, теплоснабжающей организации (ТЭЦ, районной котельной и т.п.), аварийных служб, скорой медицинской помощи, пожарной охраны;

ж) инструмент, переносные светильники с автономным питанием, материал для проведения мелкого профилактического ремонта, спецодежда, полотенце, мыло и аптечка;

з) стенд для размещения ключей от подвалов и чердаков зданий;

и) журнал регистрации выдачи ключей обслуживающему персоналу, в котором указывается фамилия, имя, отчество получающего ключи, время выдачи и возврата ключей.

5.2.7. Эксплуатационный персонал в течение первых дней отопительного сезона должен проверить и произвести правильное распределение теплоносителя по системам отопления, в том числе по отдельным стоякам. Распределение теплоносителя должно производиться по температурам возвращаемой (обратной) воды по данным проектной или наладочной организации.

5.2.8. План (график) текущего и капитального ремонта должен включать гидравлические испытания, промывку, пробный пуск и наладочные работы с указанием сроков их выполнения.

План (график) должен быть согласован с теплоснабжающей организацией и утвержден органом местного самоуправления.

При ремонте пришедшие в негодность нагревательные приборы, трубопроводы, запорно-регулирующая арматура, воздуховыпускные устройства и другое оборудование должно быть заменено в соответствии с проектом или рекомендациями специализированной организации с учетом современного уровня выпускаемого оборудования.

5.2.9. Обнаруженные неисправности систем отопления должны заноситься в журнал регистрации. Вид проведенных работ по устранению неисправностей отмечается в журнале с указанием даты и фамилий персонала, проводившего ремонт. Выявленные дефекты в системе отопления должны учитываться при подготовке системы к следующему отопительному сезону.

5.2.10. Промывка систем теплопотребления производится ежегодно после окончания отопительного периода, а также монтажа, капитального ремонта, текущего ремонта с заменой труб (в открытых системах до ввода в эксплуатацию системы также должны быть подвергнуты дезинфекции).

Системы промываются водой в количествах, превышающих расчетный расход теплоносителя в 3-5 раз, при этом должно достигаться полное осветление воды. При проведении гидропневматической промывки расход воздушной смеси не должен превышать 3-5 кратного расчетного расхода теплоносителя.

Для промывки используется водопроводная или техническая вода.

Подключение систем, не прошедших промывку, а в открытых системах промывку и дезинфекцию, не допускается.

Диафрагмы и сопла гидроэлеваторов во время промывки системы отопления должны быть сняты. После промывки система сразу должна быть наполнена теплоносителем. Держать системы отопления опорожненными не допускается.

Теплообменники перед пуском системы следует очистить химическим или механическим способом.

5.2.11. Пробный пуск системы отопления следует производить после ее опрессовки и промывки с доведением температуры теплоносителя до 80-85°С, при этом удаляется воздух из системы и проверяется прогрев всех отопительных приборов.

Тепловые испытания водоподогревателей следует производить не реже одного раза в пять лет.

Начало и продолжительность пробных топок должны быть определены теплоснабжающей организацией, согласованы с органом местного самоуправления и доведены до сведения потребителей не позднее чем за трое суток до начала пробной топки.

5.2.12. Персонал организации по обслуживанию жилищного фонда должен систематически в течение отопительного сезона производить контроль за работой систем отопления.

Источник: https://base.garant.ru/12132859/

Весенний осмотр МКД. Порядок, комиссия, акт

Весенний осмотр должен ли быть по квартирный

Наступление весны и окончание отопительного сезона — это время, когда многоквартирный дом осматривают, а по результатам осмотра начинают готовить к следующей зиме. Читайте о том, как провести весенний осмотр МКД и что делать с его результатами

Сроки проведения весеннего осмотра МКД

Весенний осмотр МКД проводят в разных регионах в разные сроки. Главным ориентиром в определении сроков осмотра является окончание отопительного сезона. То есть, воздух и сам дом должны прогреться настолько, что отключение отопления не повлияет на комфорт и безопасность жильцов. Еще одним общим признаком является таяние снега.

Конкретные сроки проведения весеннего осмотра МКД регламентируются законодательством субъектов РФ, а также локальными документами, принятыми собственниками на общем собрании (договор управления МКД, Устав товарищества собственников или ЖК и т.д.). В Москве, например, весенний осмотр чаще проводят в апреле, в Екатеринбурге в апреле-мае. Разумеется, сроки могут смещаться, в зависимости от погоды. 

Весенний осмотр МКД. Задачи и порядок

Основная задача весеннего осмотра МКД — подготовка к весенне-летней эксплуатации дома, а также к следующему отопительному сезону. Для этого дом обследуют, фиксируют все повреждения и дефекты, чтобы отремонтировать до начала следующего отопительного сезона.

Особое внимание уделяют состоянию систем теплоснабжения, водоснабжения и канализации. Внимательно осматривают конструктивные элементы дома другие и инженерные системы.

При необходимости трубопроводы подвергают гидравлическим испытаниям, инженерным и техническим проверкам.

Все выявленные в ходе осмотра МКД повреждения фиксируют на фото и видео, чтобы при оценке объемов работ и подготовке ремонта можно было составить представление о степени износа элементов, повреждениях и их местоположении. 

Дом осматривают поэлементно, условно разделив его на инженерную и конструктивную зоны. Осмотр ведут последовательно или параллельно, разделившись по специализации экспертов. 

Весенний осмотр позволяет оценить масштабы предстоящего ремонта, чтобы запланировать бюджет связанных с ним мероприятий.

На практике, финансовые возможности ТСЖ или обслуживающей организации могут быть ограничены, поэтому в план ремонта включают наиболее значимые дефекты, влияющие на эксплуатацию и безопасность здания.

Результатом весеннего осмотра МКД является акт осмотра, к нему мы вернемся чуть позже. 

Комиссия для весеннего осмотра МКД

Весенний осмотр многоквартирного дома проводит специальная комиссия, в состав которой должны входить: 

  • председатель ТСЖ и руководитель обслуживающей организации
  • представитель собственников помещений или старший по дому
  • представители организаций, предоставляющих коммунальные услуги
  • эксперты — представители организаций, выполняющих ремонт МКД и обслуживание инженерных систем

Комиссия оценивает состояние дома после отопительного сезона, фиксируя все повреждения общего имущества МКД. Состав комиссии может отличаться, в зависимости от формы управления МКД, однако ее основные функции сохраняются. 

Зоны осмотра МКД

  1. Конструктивные элементы МКД: осматривают перекрытия чердачных и подвальных помещений, кровлю, лестничные клетки, водостоки, козырьки и т.д.

     

  2. Фасады, стены, отмостки, входные группы МКД: оценивают общее состояние элементов, наличие трещин, деформаций, отслоений
  3. Инженерные системы МКД: осматривают трубопроводы, запорную арматуру, контрольно-измерительные приборы, теплоизоляцию, опоры и т.д.

    на предмет коррозии, механических повреждений, герметичности

  4. Электропроводка и электрооборудование МКД: проверяют средства автоматизации и приборы учета, оценивают состояние электропроводки, проверяют ее на соответствие срокам эксплуатации и повреждения
  5. Двери и окна МКД: оценивают состояние дверных полотен, механики, стеклопакетов, отливов, автоматических запорных устройств и т.д. 

Акт весеннего осмотра МКД

Результаты весеннего осмотра МКД фиксируют в акте сезонного осмотра и журнале осмотров дома. Здесь фиксируют все обнаруженные дефекты, неисправности, признаки изношенности здания. Каждый дефект сопровождают комментарием по объему работ по его устранению. 

Акт весеннего осмотра должен содержать следующие блоки: 

  • Информация об осмотре: указывают адрес, тип осмотра, дату проведения
  • Состав комиссии: перечисляют членов комиссии и их должности
  • Результаты осмотра (со ссылкой на фото и видео): повреждения конкретных элементов, их характер, масштабы, локализация, оценка состояния элемента (хорошее, удовлетворительное, неудовлетворительное), требуется ли ремонт и какой
  • Подписи членов комиссии с расшифровкой и датой

Информацию, занесенную в акт весеннего осмотра, фиксируют также в журнале сезонных осмотров. Журнал может быть бумажным или электронным. Здесь же могут фиксироваться работы по устранению выявленных в ходе осмотра повреждений. 

Действия после весеннего осмотра МКД

Руководствуясь информацией в акте весеннего осмотра составляют план-график ремонтных работ. На подготовку этого документа отводится не больше 1 месяца. В план-график вносят информацию по перечню ремонтных работ на текущий год, включая их характер, объем и сроки проведения. Планируя ремонтные работы определяют сроки их выполнения и ответственных лиц. 

Все ремонтные работы по подготовке к отопительному сезону можно разделить на три типа: 

  • работы, которые обслуживающая организация может выполнить самостоятельно
  • работы, для выполнения которых требуется привлечение подрядных организаций (основной объем) 
  • работы, которые должны выполнить собственники или третьи лица (операторы связи и т.д.) 

Результаты ремонта МКД в дальнейшем фиксируют в актах выполненных работ. 

СЕЗОННЫЕ ОСМОТРЫ И РЕМОНТ МКД
в Екатеринбурге и Свердловской области:

+7 (343) 268-30-61

Источник: http://maritol.ru/vesna-osmotr-mkd/

Как провести осмотр общего имущества в МКД и оформить результаты

Весенний осмотр должен ли быть по квартирный

РЕКОМЕНДАЦИЯ предоставлена экспертами справочной системы «Управление многоквартирным домом»

Осмотр общего имущества собственников помещений в МКД – это неотъемлемая составляющая его содержания.

Цель осмотра общего имущества – установить тот факт, что его состояние не соответствует требованиям законодательства или есть угроза безопасности жизни и здоровью граждан.

Это предусматривает подп. «а» п. 11 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (далее – Правила содержания общего имущества).

Какие бывают осмотры

Осмотры состояния общего имущества собственников помещений в МКД бывают плановыми и внеплановыми.

Среди плановых осмотров можно выделить:

  • общие, направленные на осмотр общего имущества в целом, включая конструкции, инженерное оборудование и внешнее благоустройство;
  • частичные – осмотры отдельных элементов общего имущества.

Такое деление предложено в п. 2.1.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утв. постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170 (далее – Правила № 170).

В каких случаях какие осмотры проводить

Плановые осмотры проводят в соответствии с условиями договора управления МКД и годовым планом. Вы можете утвердить внутренний документ (график), в котором будет указана периодичность плановых осмотров. Внеплановые осмотры необходимо проводить:

  • после ливней, ураганных ветров, обильных снегопадов, наводнений и других явлений стихийного характера, вызывающих повреждения отдельных элементов общего имущества в МКД;
  • в случае аварий на внешних коммуникациях или при выявлении деформации конструкций и неисправности инженерного оборудования, нарушающих условия нормальной эксплуатации.

Важно!

Всегда проводите общий осмотр состояния общего имущества в МКД, приступая к управлению новым для себя МКД и передавая «старый» дом другой УО. То же правило действует в случае создания ТСЖ. Так вы обезопасите себя от лишних претензий в будущем. Цель осмотра – зафиксировать состояние имущества на момент передачи МКД.

Это установлено в п. 2.1.1 Правил № 170.

Другие случаи, в которых УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК должны проводить внеплановые осмотры, могут быть предусмотрены договором управления, договором оказания услуг или выполнения работ по содержанию общего имущества в МКД.

Ситуация
Нужно ли привлекать к участию в осмотрах членов совета МКД

Законодательство такую обязанность не устанавливает. Вместе с тем обязательное присутствие членов совета МКД при любых осмотрах или их конкретных видах могут предусматривать:

  • условия договора управления МКД;
  • дополнительные полномочия, которые общее собрание собственников помещений в МКД передало председателю совета (п. 4.3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).

Как часто нужно проводить осмотры

Общие осмотры необходимо проводить два раза в год – весной и осенью (до начала отопительного сезона).

Рекомендуемая периодичность плановых и частичных осмотров элементов общего имущества в МКД приведена в приложении № 1 к Правилам № 170. Это указано в п. 2.1.1 этих правил.

Периодичность проведения осмотров управляющей МКД организацией лучше зафиксировать:

  • в условиях договора управления МКД – если домом управляет УО;
  • в порядке, определенном уставом ТСЖ, ЖК или ЖСК, – если домом непосредственно управляет одна из этих организаций;
  • в решении общего собрания собственников помещений в МКД либо в договоре оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества – при непосредственном способе управления домом.

Это установлено п. 2 Правил оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290.

Кто организует осмотры и кто принимает в них участие

Общие плановые, а также внеплановые осмотры проводит организация, управляющая МКД.

Если УО управляет домом, в котором создано ТСЖ (ЖК, ЖСК), то в осмотрах должен участвовать представитель правления ТСЖ. Это предусматривает п. 2.1.2 Правил № 170.

Осмотры отдельных элементов многоквартирных домов, которые обслуживают специализированные организации, необходимо проводить с привлечением ответственных сотрудников этих организаций. Например, они должны участвовать в осмотре лифтов, системы пожарной сигнализации, внутридомового газового оборудования, системы вентиляции.

На заметку
Применение правил № 170

Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утв. постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170, нужно соблюдать несмотря на то, что официально они применяются по остаточному принципу.

https://www.youtube.com/watch?v=G_SdVV9g6sg

Минстрой России разъяснил, что Правила № 170 применяются в части, не противоречащей действующему законодательству (письмо от 24.05.2016 № 19304‑ОГ/04).

Источник: https://belgji.ru/publications/kak-provesti-osmotr-obshego-imushestva-v-mkd-i-ofo/

Рекомендательный регламент проведения весеннего осмотра общего имущества многоквартирного дома

Весенний осмотр должен ли быть по квартирный

Закончился трудный для всех, и для жильцов, и для управляющих организаций (УО) зимний период. Все дома и их собственники, и УО, по-разному прошли этот этап. Где-то еще осенью подготовились, и зима прошла без эксцессов, где-то наоборот, проблема шла за проблемой.

Всем известна народная поговорка «сани готовят летом». Именно поэтому весенне -летний период  это время серьезной работы, как и собственников многоквартирных домов (МКД), так и управляющих организаций.

В первую очередь собственники помещений в МКД должны вместе с работниками УО провести осмотр дома, его коммуникаций, проверить состояния всех обеспечивающих организмов, составить план работу по их устранению в летний период.

С этой целью на сайте НП «ЖКХ-Контроль» размещен материал в помощь советам многоквартирных домов по проведению весеннего осмотра, который может быть полезен и УО, и ТСЖ и ЖСК, а так же жителям – собственникам помещений.

Когда проводить весенний осмотр?

Весенний осмотр МКД проводите после того, как закончится отопительный период или растает снег. Такая обязанность закреплена пунктом 13(1) Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства от 13.08.2006 № 491 (далее — Правила № 491). Конкретный срок, когда нужно провести сезонный осмотр общего имущества, может быть указан:

в нормативном акте субъекта РФ;

в договоре управления МКД — при способе управления УО;

в решении общего собрания;

в договоре оказания услуг или выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД — при непосредственном способе управления домом;

во внутреннем документе ТСЖ, ЖК или ЖСК — если домом управляет одна из этих организаций.

Такие варианты документов, где установлен срок осмотра, следуют из пункта 2 Правил оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства от 03 апреля 2013 № 290 (далее — Правила № 290).

Если конкретная дата осмотра не закреплена, вы можете определить ее самостоятельно.

Кто должен участвовать в осмотре МКД?

Вы можете провести осмотр общего имущества МКД только силами своих сотрудников. Но мы рекомендуем привлечь специализированные организации и подрядчиков, с которыми у вас заключены договоры, органы МСУ и ГЖИ. Каждую категорию рассмотрим отдельно.

Специализированные и подрядные организации.

Проведите обследование МКД комиссионно, чтобы сразу спланировать сроки выполнения восстановительных работ по разрушенным элементам общего имущества.

В зависимости от конструктивных особенностей вашего МКД привлеките представителей:

— лифтовой организации;

— подрядчика по обслуживанию домофонов;

— спецорганизации, которая следит за пожарной сигнализацией и вентиляцией;

— сервисной службы по техобслуживанию ВДГО;

— клининговой компании и пр.

Органы местного самоуправления (МСУ).

Бывают ситуации, для решения которых нужно содействие или одобрение муниципалитета.

Например, если состояние некоторых элементов МКД аварийное и требует немедленного включения в краткосрочный план капитального ремонта.

Чтобы ускорить процесс согласования, мы рекомендуем приглашать представителей власти на совместный осмотр. Продемонстрируйте им масштаб бедствий и просите ускорить решение вопроса.

Органы Госжилнадзора (ГЖН).

Если вы столкнулись с тем, что собственник захватил часть общего имущества или незаконно перестроил квартиру, приглашайте на осмотр инспектора Госжилинспекции (ГЖИ). Дело в том, что он вправе выдать предписание собственнику на устранение нарушений. Но в этом случае вы должны быть уверены, что инспектор не найдет нарушений в вашей работе по содержанию и обслуживанию МКД.

ВИДЫ ОСМОТРОВ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА.

Управляющие МКД организации должны проводить три вида осмотров общего имущества МКД:

1.Текущие— их подразделяют на общие и частичные. Общие проводят для осмотра всего общего имущества в целом. Частичные — чтобы осматривать отдельные элементы общего имущества.

2.Сезонные— весенний и осенний осмотры общего имущества МКД.

3.Внеочередные — такие осмотры проводят, чтобы выявить последствия аварий, опасного природного процесса или явления, катастрофы, стихийного или иного бедствия.

Такой порядок предусматривает пункт 13(1) Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства от 13 августа 2006 года за № 491.

Как организовать осмотр.

Цель осмотра — проверить и зафиксировать состояние МКД после зимнего периода. Поэтому осматривайте весь дом и проверяйте все элементы общего имущества.

Разделите дом на зоны — инженерную и конструктивную. Вы можете осматривать их последовательно или параллельно. Если в вашем штате есть сотрудник, который отвечает за общестроительные работы, ему поручите осмотр конструктивных элементов МКД, а инженеру — инженерных коммуникаций.

Зоны осмотра многоквартирного дома.

1.Конструктивные элементы МКД

2.Инженерные коммуникации МКД

3.Фасады, стены, перекрытия и иные объекты общего имущества на наличие трещин, отслоений, деформаций и т.п.

4.Автоматически запирающиеся устройства и входные двери.

  1. Уплотняющие и утепляющие заполнения дверей, окон, люков.
  2. Перекрытия чердачных и подвальных помещений.
  3. Гидроизоляция лестничных клеток, подвальных и чердачных помещений, отмосток, спусков (входов) в подвал и их оконных приямков
  4. Краны, запорная арматура и прочее оборудование, так же расширители, воздухосборники, технические отверстия.
  5. Целостность изоляции трубопроводов, в том числе тепловой для неотапливаемых помещений – на лестничных клетках, в подвалах, на чердаках и пр.
  6. Работоспособность средств автоматизации и ОДПУ, так же контрольно-измерительных приборов – термометров и манометров.
  7. Трубы и их опоры – выявление возможных прогибов, течи, коррозии.
  8. Поверка средства автоматизации и ОДПУ, а также контрольно-измерительных приборов (термометры и манометры), у которых истекает межповерочный интервал.

К сведению.

Гидравлические испытания систем отопления входят в состав мероприятий по осмотру МКД. Как правило, сначала проводят испытания, чтобы оценить прочность инженерных коммуникаций и выявить невидимые для глаза дефекты. Такие испытания относят к неразрушающим методам контроля.

В основном вы будете использовать визуальный осмотр, но в ряде случаев потребуются и инструментальные способы. К последним мы причисляем: обследование тепловизором; проверку монометром; замер ватерпасом; обмер измерительной рулеткой.

При осмотре используйте фотосъемку — так вы точно зафиксируете объем дефектов и спланируете работы по их устранению .

Как оформить результаты осмотра?

Результаты обследования МКД фиксируйте в акте и журнале осмотров МКД. Этого требует пункт 14 Правил № 491. О том, как составить эти документы, мы рассказали ниже.

Акт осмотра

Утвержденной формы акта осмотра нет, поэтому вы можете его составить в свободной форме. Результаты обследования каждого дома фиксируйте в отдельном акте.

Сезонные осмотры делятся на весенние и на осенние. Укажите тот вид осмотра, который вы проводите.

Перечислите всех лиц, которые присутствовали на осмотре.

Зафиксируйте в акте результаты осмотра, даже если разрушений не обнаружено. Так вы покажете, что общее имущество находится в нормальном состоянии.

Уточняйте локацию мест разрушений и описывайте характер разрушений.

Акт должны подписать все лица, которые присутствовали на осмотре.

Опишите состояние всех элементов общего имущества МКД, даже если разрушений не обнаружено. Тогда из акта будет ясно, что вы проинспектировали весь дом, а не его отдельные части.

Подробно фиксируйте все нарушения состояния общего имущества МКД и факты угрозы безопасности жизни и здоровью граждан. Описывайте степень изношенности общего имущества и ссылайтесь на фотографии с места осмотра. Фотографии не обязательно распечатывать, достаточно поместить их в архив УО или ТСЖ, а на папке указать адрес МКД и дату съемки.

Уточняйте расположение мест разрушений, чтобы впоследствии быстро сориентироваться, где находится поврежденный элемент МКД. Не используйте общие фразы, точнее описывайте характер разрушений — так проще спланировать объем работ и доказать его жителям МКД.

Журнал осмотров.

Управляющая МКД организация должна вести журнал осмотров общего имущества в МКД. Рекомендованная форма журнала приведена в приложении 3 к Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденным постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170.

По итогам осмотра отразите в журнале:

-выявленные неисправности и повреждения;

-техническое состояние элементов общего имущества.

По сути, в журнале нужно продублировать информацию, которая содержится в акте осмотра.

Дополнительно в журнале вы можете фиксировать ход устранения повреждений.

Ведение журнала осмотра многоквартирного дома.

Можно вести журнал в электронном виде. Это удобно, потому что позволит систематизировать информацию, эффективно выстроить работу по устранению нарушений и оперативно контролировать проведение восстановительных работ.

Что делать с результатами осмотра.

Не позже одного месяца со дня составления акта вы обязаны:

-составить перечень мероприятий и установить объемы работ, которые нужны для подготовки МКД и его инженерного оборудования к эксплуатации в следующий зимний период;

-уточнить объемы работ по текущему ремонту на текущий год;

-выдать рекомендации собственникам помещений в МКД на выполнение текущего ремонта.

Такие обязанности предусматривают пункт 13(1) Правил № 491, пункт 2.1.5 Правил № 170.

При планировании перечня мероприятий нужно определить сроки и ответственных лиц. Поэтому мы рекомендуем разделить мероприятия на три группы.

Ремонтные работы, которые УО, ТСЖ, ЖСК будут выполнять своими силами.

В этот перечень включите все мероприятия, которые планируете выполнить самостоятельно, без привлечения подрядчиков. Даты определите исходя из степени срочности выполнения работ, наличия строительных материалов и графика отпусков ваших работников.

Ремонтные работы, которые будут выполнять подрядчики или иные лица.

Создайте отдельный перечень для работ, на которые вы привлечете специализированные организации, подрядчиков или застройщика. Сроки выполнения назначайте с учетом необходимости проверить и принять результат их работ. Укажите ответственных лиц сторонних организаций и их контактные телефоны.

Мероприятия, которые должны выполнить собственники помещений или третьи лица.

В этот перечень включите работы, например, по демонтажу кладовых, которые устроили жители, или ремонт перекрытий, которые разрушили операторы связи. В этом перечне сроки проставьте те, которые указаны в предписаниях ГЖИ жителям или гарантийных письмах от третьих лиц.

Пресс-служба Санкт-Петербургской РОО

«Объединение Советов многоквартирных домов»

(РЦОК НП «ЖКХ-Контроль») по материалам НП «ЖКХ-Контроль»

Источник: http://gkhkontrol.ru/2019/05/54112

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.