Расторжение договора недвижимости

Содержание

Основания расторжения договора купли-продажи недвижимости // Долгожданный поворот в практике коллегии по гражданским делам?

Расторжение договора недвижимости

Я по инерции внимательно слежу за судебной практикой высшей судебной инстанции. Не очень понятно, правда, почему я это делаю, ведь как нас учит один большой начальник: “Россия – не страна прецедентного права” (с), а нижестоящие суды все свободнее и свободнее эту практику игнорируют.

Но тем не менее, видимо, это уже настолько стало частью “профессионального я”, что я не могу заставить себя перестать читать определения коллегий верховного суда.

Все любят критиковать гражданскую коллегию этого суда, а я хочу её сегодня похвалить.

Точнее, не все коллегию, а судью Романовского, который только и радует, например, лично меня как интересными делами, так и правильными и внятно написанными правовыми позициями (последнее время к нему еще добавился судья Киселев с двумя хорошими делами про юридическую невозможность предъявления иска и исковую давность и споров сопоручителей, но об этом как-нибудь в другой раз). 

В деле № 78-КГ17-21 обсуждался довольно старый вопрос об основаниях расторжения договора купли-продажи недвижимости.

Сюжет очень простой: один гражданин продал другому недвижимость (дом с участком), покупатель не заплатил цену, хотя право собственности было передано покупателю путем внесения соответствующих записей в реестр.

Продавец предъявляет иск о расторжении договора в связи с тем, что покупатель не заплатил причитающуюся с него сумму. Цель иска понятна – расторжение договора нужно для того, чтобы потребовать возврата проданной вещи. 

Суд первой инстанции вынес решение о расторжении договора, сославшись на не исполнение покупателем обязанности уплатить цену.

Апелляционный суд отменил решение, в иске отказал. Суд пришел к выводу, что даже полное неисполнение обязательства по уплате цены не является существенным (!) и каких-либо доказательств подтверждающих именно такой характер нарушения договора истицей не представлено.

Внимательный читатель скажет: может быть суд апелляционной инстанции шутит?! Как такое может быть?! То, что покупатель не заплатил ни копейки, как может не быть существенным нарушением договора купли-продажи?!!

Спешу успокоить взбудораженную публику. Шутник – не суд апелляционной инстанции, а прежний верховный суд – его прежняя гражданская коллегия последовательно проводила такую позицию (например, в деле № 5-В11-27).

И основывалась она на … законе. Точнее – на грамматическом его толковании. 

Давайте откроем и внимательно прочитаем статью 451 ГК РФ:

“Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора”

Теперь представьте себя на месте судьи и начинайте рассуждать:

(1) чтобы расторгнуть договор, надо чтобы было существенное нарушение;

(2) чтобы нарушения было существенным, надо чтобы сторона лишилась того, на что она рассчитывала при заключении договора;

(3) продавец по договору купли-продажи рассчитывает получить деньги;

(4) если покупатель не заплатит, продавец всегда может деньги с него взыскать;

(5) поэтому при неплатеже продавец права получить деньги не лишился;

(6) значит,  неуплата цены (даже полная) – это не существенное нарушение;

(7) следовательно, в иске о расторжении надо отказать. 

Вот такой вот ахаляй-махаляй получается. В общем, коллегия довольно строго пишет в том деле 2011 года:

Вместе с тем в п. 3 ст. 486 ГК РФ (глава 30, § 1 “Общие положения о купле-продаже”) содержится специальная норма, определяющая правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем переданного ему продавцом товара по договору купли-продажи. Они заключаются в следующем: продавец имеет право потребовать оплаты товара и дополнительно уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ. 

Это смешно, нелепо, это против здравого смысла, но попробуйте опровергнуть изложенную выше цепочку формальных рассуждений!

Совсем иначе к интерпретации существенного нарушения подходил Президиум ВАС РФ. 

В деле «Якутжилстрой» № 12295/06 и дело «Нефтегаз-Сталь-ЭВНК» № 4651/09 была сформулирована следующая позиция: продавец при заключении договора купли-продажи рассчитывает на одномоментный (с тем или иным допущением) обмен передаваемого покупателю блага на деньги.

Именно тот факт, что продавец рассчитывал на встречное предоставление, но не получил его и составляет существенное нарушение договора – продажа без уплаты цены – это уже не продажа, а дарение какое-то, продавец намерения передать вещь без встречного предоставления не имел!

В общем, это расхождение в практике двух высших судебных инстанций мирно существовало вплоть до трагических событий августа 2014 г. В практике арбитражных судов господствовал здравый смысл, в практике общих судов – грамматическое толкование.

 (Хотя, наверное, это будет слишком сильно сказать, что общие суды придерживались взгляда гражданской коллегии – есть всего 5 (!) дел, в которых общие суды ссылались на это определение; возможно, есть больше дел, где позиция воспроизведена, но нет ссылки на определение, я не стал их искать). 

После ликвидации ВАСа подход, который заняла коллегия верховного суда медленно, но верно пополз в арбитражные суды: я нашел три дела окружных судов 2015-2016 гг., где они этот подход  восприняли. Это были ФАС ПО, ФАС ЦО, ФАС УО.

Разумеется, это неправильно, так как пересмотра позиции Президиума “новым” верховным судом не состоялось и арбитражные суды должны быть связаны ею. Моральную оценку подобной юридической “гибкости” судов я оставлю при себе (кстати, недавнее дело про юридическую “гибкость” в делах о поручительстве и чем она заканчивается – № 308-ЭС16-131232, полюбопытствуйте, крайне интересно).

Но вот  вопрос о существенности такого нарушения как неплатеж цены опять попадает на рассмотрение гражданской коллегии ВС в обсуждаемом деле.

Как видим, первая инстанция в этом деле разрешила его в соответствии с позицией Президиума ВАС и здравым смыслом; апелляционная инстанция – в соответствии с позицией ВС и грамматическим толкованием нормы.

И – честь и хвала тройке судей гражданской коллегии (кстати, любопытно, что в этом деле в составе тройки судей была судья Гетман, которая участвовала в том деле 2011 г.

; интересно, как она ала по делу), что они нашли в себе силы отказаться от прежнего формального подхода коллегии, заняв позицию, ранее сформулированную Президиумом ВАС РФ.

 Это очень и очень здорово: это соответствует смыслу закона!

Таким образом, неуплата цены по договору купли-продажи недвижимости признана существенным нарушением договора. Это позволяет продавцу требовать расторжения договора; если переход права собственности уже был зарегистрирован в реестре, то в соответствии с п. 65 постановления пленумов ВС и ВАС 10/22 является основанием для возвращения права собственности на вещь продавцу.

В общем, такой вот, на мой вкус, довольно легкий вопрос, но имевший интересную историю в современном российском праве, ушел (я надеюсь) в прошлое.

PS. Почему я написал – “я надеюсь”. Да потому что это лишь определение, вынесенное тремя судьями ВС. Это не позиция всего ВС, увы. И строго говоря, у судей общей юрисдикции нет формальной обязанности следовать ей. У арбитражных судов – есть, потому что есть дела Президиума ВАС, которыми они – арбитражные суды – связаны.

На этом простом примере хорошо заметно, что то действо, которое называлось “судебная реформа 2014 г.” вместо того, чтобы действительно улучшить предсказуемость судебных актов и правовую определенность, только всё ухудшила. Надеюсь, что мы все доживем до времен, когда её дурные последствия будут исправлены.

Источник: https://zakon.ru/blog/2017/8/15/osnovaniya_rastorzheniya_dogovora_kupli-prodazhi_nedvizhimosti__dolgozhdannyj_povorot_v_praktike_kol

������������������ ������: �������������� ����������-�������������� ���������� ���������� ����������������

Расторжение договора недвижимости

�������������� ����������-�������������� ���������������� – ���� ����������������, ���� �������� ������������ ���������� ��������������������. ���������� ���������������������� �������������� ������������ ������������������ ������, ���������� ���������������������� �������������������� ���������� ���������������� �� �������������������� ����������������.

���������������������� �������������� ������������, �������������������� ���� ���������������� ����������, ���������� �������� ���������� ��������������, ������ ����������, ������������ ��������������, �������� ���������������� ������������������ ������������ ���� ����������, ������ ������������ ����������������. ���������� ���������� �������������������� ��������.

�������������� ���������������� �������������������� ������ ������������ �������� ������������������ �������������������� – ����������, �������������� ������������ �������� ������������ ������������������, ���� �������� ������������������ ������������ ���������������������� ������ ���������������������� ����������.

���� �������������� ���������� �������������� ������ �������������� ������������ �� ���������������������� �������������� ����������-�������������� ���� �� �������� ���� ��������������.

���������� �� ���������� ���������������� ������������������ ������, ���������� ���������������������� �������� �� ���������������� ����������������.

�� ���������� ���������������������� �������������� �������������� �������������� ������������������ ��������������. �� �������������� ������������������ ������������������������ ����������, �������������� ��������������, �������� �� ��������������, ��������������������. ������ ������ ������������������������ ���������������� ���������� ���������������� ����������-��������������.

�� �������� ������������ ������������������ ���������� ����������������������, ������ �������������� ������������ ���� ����, �� ������ ������������������, ���� �������������� ���������������������� ���������������� ������������ ������������. �� �� �������� ���������������� ������������������������ ���������� – ���������������� ������ �� ����������������.

���������� �������������� �� ������������ ������������ ���������� ������������������, ���������� ������������ �������� �������� �� ������������������������ ���������������� ������ ������������ �� ����������������? ������ �������������� ������������ ���������� ������������������ ����������, ���������� ������ �������������������� ���������������� ������ ���������� ������������������ ���� ������������ ����������������, ���� �� ����������.

�������������� ������������, �������������������� ���� ���������������� ����������, ���������� �������� ���������� �������������� �� ��������������, ������ ����������, ������������ ��������������. ������������������ ������ ������������������, ������ ������ ��������������

��������, �� �������� �������� ������������������ ���������� �� �������������� �������������������� ����������������, ������ �������������������� ���������������� – ����������������. ���� �������� ���� ���������� ���������������� – ������ “������������ �� ������������������������”.

���� ���������� ���������� �������������� �� �������������� ������������ ��������������������������.

������ �������������� ���� �� �������� �� ������ – “�� ���������������� ���������������������� ������������������ ���������� �������������������� �������������� ��������������������, ���� ���������������������� ������������������������ ���������������� ���� ���� �������������� ��������������������”.

������������������ �������� ������������������ �� �������������������� ����������������������, �������������� ���������������������� �������������� “������������������������ ����������������������”.

�������� ������������ �������������� ������������������, ���� ������������������ ���������������� ���� ������������������������������ ���������������������� ���������������� ������������������������, ������������������-��������������������������, �������������������������� �� �������� ������������ ����������������������, �������������� �������������������������� �� ���������� ��������������������. �� ����������: ����, ������ �� ���������������� ����������-�������������� �������������� ������������������, �� �������������������������������� “���� ���������� �������� ���������������� ���������� ��������������������”.

�������������������� ���������� ���������������� ������������������ ���������������� ������ ������������ �������� ���������������� �� ���������������� �������������������� ������ ������������ ���� ����������, ������������, �������������� �������������������� ���������� �� ���������������� ������������������������ �� ������������������������������ ����������������.

���������� ������������ �������������������� ���������� �������� ������������ �� ������������������ ������ ����.

������ ������ �������������� �� ������������, ������ ���������� ���������������� �������� ������ ��������������������. ���������������� ���������������� ���� ���������������������� ���������� �������������������� �������� ���� ���������������� �� �������������������� ������������������ ��������. �� ������ ������ ������������������ �������� ��������������.

���������������� ������ ������������ �� ������������, ������ ���������������������������� �������������������� ���������������� ���������������������� ��������������, �� ������ ���������� �� �������������������� ��������������������.

�������������� ������, ������������������ �������������������� ����������, ������������, ������ �������������������� �������������������� ���� �������������� ���������� ���� ����������, ������������ ������ ���������������� ���������� �������������� �������� ���������� ���� ������������������������ �� �������������������� �������� ���� ������������������ ������������������������������ ���� �������� ���������������� �������������� ��������������������.

�� ������ ������ ������ ���������� �������������� ������ – ���� ����������������, ������ ����������-���� ���������������� – �������� ���� ���������������� �������������� ���� ������������ ������������ ������ �� ������������������������������ ���������������������� ������ ���������� ������������ ����������������.

�� ������ �������� �������� ������������������ �� ������������������ ��������������-������������������������ ��������������������. ���������� �������������� ��������������������, ������ ������������������������ ���� ����������.

������ �������������������� ����������������������, ������ ������, �� �������������� ������������������ �� ������ ���������� �� �������������� ����������������, ���������������� ���������������������� C������.

������������������ ������ ���� ������������, ������ �� ������������ ���������������������� ������������������ ���� ���������������������� ���������� ���� ����������. �� ���������������� ������������.

�� 469-�� ������������ ������������������������ �������������� �������������� ������������������.

�������� �� ���������������� ����������-�������������� ���� ������������������ �������������� �� ���������������� ������������, ���� ���������������� ������������ ������������ ���������������� �������������������� ����������, ������������������ “������ ����������, ������ �������������� ���������� ������������ �������� ������������������������”.

�� ������������ ������������ �������� ���� �������������� – 475-�� – ������������������, ������ �������� �� ������������ ������������������ “������������������������ ��������������������”, ���� �������������������� ���� ������������ ������������ ���������� �������������������� ������������������ �������������� ����������-��������������, ���������������������� ������������ ������������ ���� ���������� ����, ���� ������������������������. �� ���������� ������������, ������������ ������������������ ������, �������������������� ���������� �������������������� ���� �������������������� ���������������� �� ���������������������� �������������� ������������, ������ ����, ��������������������, �� ������������.

�������������������� ���������������� ������������, ������ ���������� �������������� ������������ �������������� �� ������������������������ ��������������������, �������������� ���������������������������� ���������������������� ��������������������. ������������������ �������������� ������ �������������������� ������������������������, ������ ������ �������������� ���� ������������������������ ������ ��������������, ������ ������������������������ ���� ������������������������������.

���� ������ ������������������ ������ ��������������: �������������� ���� ���������������� �������� ���� �������� ���������������� – ������ �������������������� ���������������� �� �������������������� ���������������� �������� �������������������� ���� ���� ������������������ ���������������������� ��������, ���� �������� ���� ���� ������ ��������������, �� ���� ������������ ����������. �������������� ���������� ���������������������������� �������� ������������������������������ ���� ������ �������������������� ����������������, �� ������ �������������������� ����������������������������, �� ���������������� ���������� ���������������������� ������������ ��������������������.

���� ���������� ������������ ������ �������� ���������������������� ������������ �������������������� �������� (���� 19 �������������� 2003 �������� N 23).

������ ���������� ������������������������, ������ �������������������� ����������������, ������ �� ������������ ���������������������������� ���� ��������, ���������������������� �� ������������������������ �� �������������� �������������������������������� �� ���� ���������������� ������������������������������ �������������������� ����������������������.

���� ������������ (������������ 87 ������������������������ ������������������������������ ��������������) �������� �������� ������-���� ������������������, ���� ������ ������������ ���������� ������������������ ���������������������������� �������������������� ������ �������������������� �� �������������� ����������������.

������������ ���������� �� ���������� ������������ �������������� ������ ������������-���� �������������� �� ������������ ������������ �������������� ����������������������������, �������������� �� ������������ ������������ �������������� ������������������������ ��������, �� �������������� ������������ �� ������, ������ ���� �������������������������� �� �������������������� ����������������, �������� ���� ����������������������������.

�������� �������������� ���� ������������ �������� �� �������� ��������������. ��������: ���������������� ������������

����, ������������ �������������������� �������������������� ���������������� �������������������������������� ��������, �� ���� ���������������������� ����������, �� �������������� �������� ��������.

���������������������� �������������� �� ���������������� ��������������, ���������� �������������� �������������������������� ��������������, ���������������� ���� ��������. ���������������� ��������������, ������ “���������������� �������� �������� ������������” �� ������������ ������������ �������������� ���� ������������������.

���������������� �������������������� �� ���������������� �������������� ���������� �������������� ������������, �������� ���� ���� ������������������������ �� ���������� ������������ ������������, ���������� ���� ������������������������. ���������� ���������������� ������������, ���������� ���������������� ���������������������� ���������� ������������������������ – ������, ��������, ����������������.

���� ���������� ��������, ������ ���������������� �������������� ���������������� ���������������� ���� ���������������������� ���������� �������������������� ��������, �� ���������������������� �������������� �������������� �� ������������������ ���� �������������� ��������������, ������ ������ ��������������, �� ��������������, ���������������������������� �������������� �������������� ������ ��������.

���������� ������������ ������������������ ���������������������� ������������������ ������ ��������, ��������������, ���� ������ �������������� ��������������-��������������������, �� ������ ���������� ������������ – ���������� ������������������������ ����������.

��������, �������������������������� ���� ��������������, �������� �� ������ ���� ����������-���� ������������������������ ������������ ����������������������, �������������� ���������������� ������������������ ���������������������� ������������������ ���������������� �� ���������� ������������ ������������ �� ��������������, �� ������ �������� �������������� ������������ �� ������ ���� ���������� ������������������.

�������� �� ������, ������ ������������������ ������ �� ������������ ������������ ��������������, ������������������ ���� ����������, �������������������� �������� ���������� �� ������������.

������ ������ �������������� ���� ������������ ������������������������ ���� ����������, ���� �� �������������� ������������ ��������������.

�������� �������� �������������� �� �������������� ���������������� ������ ���������������� �� ������������������, ���� �������� ���������� �������������������� �� ������������ ���� ����������������

������ ���������� ������������ �������������� �������������������� ������������������ �� ������������������������ �� ��������������������������, �������������� ������������������ ����������.

���������������� ���������������� �������������������� ������ ������������ ������������ ������������������ ���� ������������ ����������������������������, ���� �� �������������� ������������������.

������ ���������� ������ ������ ������������, ������ �� �������������� ������������ ������ ���������� ����������, ������ �������������������� �������������� �� ���������������������� ���������������� ������������������ ������, ���������� ���������� ������������ ���������������������� �� ������ ������������������.

������������ �������� �� ������������������ ������������������ ���������������� ������������������ ������ ���������� ���������������� ������������������������ �� ������������ ���������� ������������������.

Источник: https://rg.ru/2017/03/27/verhovnyj-sud-dogovor-kupli-prodazhi-zhilia-mozhno-otmenit.html

Расторжение договора купли-продажи недвижимости: одностороннее и по соглашению

Расторжение договора недвижимости

В соответствии с законодательными актами расторжение договора купли-продажи недвижимости возможно с согласия всех участников сделки, в одностороннем порядке или по другим основаниям. Отказаться от соглашения можно до или после регистрации, если имеются особые причины. После процедуры покупатель возвращает объект недвижимости, а продавец все полученные денежные средства.

Расторжение договора купли-продажи недвижимости

Расторжение договора купли-продажи квартиры или дома имеет свои особенности. Если стороны смогли прийти к общему решению, то в соответствии со ст. 450 ГК РФ, они заключают об этом соглашение. При расторжении договора по обоюдному согласию участники сделки не обязаны кому-либо объяснять мотивы и причины этого.

Справка! Соглашение заключается в письменной форме, как и договор купли-продажи. Документ в обязательном порядке заверяется у нотариуса.

Добровольное соглашение об аннулировании сделки можно заключить только в случае, если другие условия не прописаны в договоре или законодательном акте.

В документе указываются следующие сведения:

  • информация об обоих участниках процесса, паспортные данные;
  • реквизиты расторгаемого договора;
  • характеристики объекта недвижимости;
  • обязанности продавца и покупателя;
  • порядок и сроки возврата денег и приобретенного имущества;
  • дата и подписи.

Если зарегистрировано право собственности на нового владельца, то понадобится подать заявление для перерегистрации.

Последствия расторжения договора следующие (ст. 453 ГК РФ):

  1. Обязательства сторон прекращаются после подписания соглашения или вынесения судебного решения.
  2. Участники сделки не вправе требовать возврат того, что было ими исполнено до расторжения договора.
  3. При аннулировании соглашения из-за неисполнения одной из сторон договоренностей, вторая может требовать возмещение убытков.

Если участник сделки исполнил свои обязательства полностью или частично, а взамен ничего не получил или условия выполнены неравноценно, то применяются правила возврата вследствие неосновательного обогащения (гл. 60 ГК РФ).

До регистрации

До регистрации права перехода собственности продавец и покупатель могут заключить соглашение об отказе от сделки. При этом необходимо подать заявление в Росреестр, если туда уже переданы документы.

После регистрации

Договор расторгается после регистрации перехода права собственности только в том случае, если его действие не прекратилось:

  • объект недвижимости фактически не был передан новому владельцу;
  • покупатель не оплатил сумму, указанную в договоре;
  • участники сделки не в полном объеме исполнили свои обязательства друг перед другом.

Если действие договора завершено и обеими сторонами выполнены все условия, то расторгнуть его не получится. Для того, чтобы вернуть изначальное положение дел, нужно будет заключить новую сделку купли-продажи.

Основания для расторжения

Договор может расторгаться по инициативе покупателя или продавца, если у них имеются для этого существенные основания. Причинами отмены сделки может стать изменение жизненных обстоятельств по независящим от сторон причинам.

продавцом

Сделка может быть расторгнута продавцом во внесудебном порядке по следующим основаниям:

  • в связи с неуплатой части или всей суммы;
  • из-за несвоевременного внесения платежей за объект недвижимости, проданный в рассрочку;
  • при отказе покупателем принимать и оплачивать квартиру.

Продавец не может отказаться от сделки в одностороннем порядке в случае получения более половины стоимости или если это противоречит условиям договора.

покупателем

Односторонний отказ от исполнения соглашения покупателем допускается в следующих случаях:

  • продавец отказывается передать квартиру или дом;
  • обнаружены существенные недостатки в объекте недвижимости;
  • недвижимость обременена правами третьих лиц, о чем не было указано в договоре;
  • в квартире проживают жильцы, которые не собираются выселяться.

Если в результате предварительного соглашения продавцу был передан задаток, то он возвращается в двойном размере, когда сделка не исполнена по вине нынешнего собственника квартиры.

В течение какого срока можно расторгнуть?

В законе не предусмотрен срок для расторжения договора купли-продажи. Соглашение может быть признано недействительным через суд. Поэтому срок расторжения напрямую связан со сроком давности судебных исков.

Гражданин может обратиться в суд в течение 3 лет с момента, когда узнал, что его права или интересы были нарушены.

Источник: https://zakonportal.ru/imushhestvo/rastorzhenie-dogovora-kupli-prodazhi-nedvizhimosti

Расторжение договора купли-продажи квартиры: как аннулировать сделку

Расторжение договора недвижимости

Заключение сделки купли-продажи — всегда волнительный и очень ответственный шаг. И даже если вы всё тщательно взвесили и обдумали, может произойти ситуация, когда вам потребуется аннулировать сделку. Разбираемся в этом непростом вопросе.

Можно ли расторгнуть договор купли-продажи квартиры

Если говорить совсем коротко — да. Однако просто так, без веских причин, расторгнуть договор не получится. Есть несколько вариантов.

  1. Расторжение договора по соглашению сторон
  2. Расторжение договора в одностороннем порядке

От того, является ли расторжение обоюдным желанием, зависит и то, как оно будет происходить.

✅ Расторжение договора по соглашению сторон

Как следует из названия, по соглашению сторон договор может быть расторгнут только в том случае, если обе стороны — продавец и покупатель — не имеют взаимных претензий.

 В этом случае не так важно, что именно побудило стороны к этому шагу. Важно то, что они не имеют претензий друг к другу и согласны на расторжение. Обращаться в суд в этом случае не придется.

О том, как оформить расторжение в этом случае — расскажем чуть ниже.

❌ Расторжение договора в одностороннем порядке

Для того, чтобы расторгнуть договор в одностороннем порядке, должны быть веские причины. Они прописаны в Гражданском кодексе и защищают участников сделки от произвола с другой стороны.

То есть ни продавец, ни покупатель не смогут расторгнуть договор просто потому, что им так захотелось, если другая сторона против. Растогнуть договор в одностороннем порядке можно только при наличии нарушений.

При этом нарушение должно быть существенным и нести значительный ущерб. Значительный — значит, что одна из сторон сделки лишается того, на что рассчитывала при ее заключении.

Расторгнуть договор в одностороннем порядке можно только через суд.

Существенные причины для расторжения договора в одностороннем порядке

  • Нарушение договора продавцом, например:- уклонение от регистрации перехода права собственности на недвижимость в течение долгого времени- продавец утратил право собственности на недвижимость после заключения договора
  • Нарушение договора покупателем, например:- покупатель вообще не оплатил недвижимость- долгое время не оплачивает бóльшую часть стоимости недвижимости
  • Другие причины, предусмотренные законом или договором:
    – при проведении регистрации были обнаружены фальшивые документы 
    – прежний собственник в указанные сроки не освободил жилье- были нарушены права несовершеннолетних

    – жизненные изменения, существенным образом влияющие на ситуацию

Как происходит расторжение договора купли-продажи

✅ Расторжение договора по соглашению сторон

В этом случае нужно составить соглашение о расторжении договора. В нем нужно прописать все условия, касающиеся возврата денег, перехода права собственности и так далее. Этот процесс регламентирует статья 450.1 Гражданского кодекса РФ. 

Важно: соглашение о расторжении составляется в той же форме, что и договор. Например, если договор купли-продажи был составлен в нотариальной форме, соглашение также должно быть нотариально удостоверено. А если был зарегистрирован переход права собственности, придется регистрировать и соглашение о расторжении.

❌ Расторжение договора в одностороннем порядке

По закону, сторона, которая хочет расторгнуть договор, должна попытаться сначала решить вопрос в досудебном порядке. То есть надо в письменном виде предложить другой стороне расторгнуть договор. Если та сторона откажется, можно обращаться в суд.

Также в суд можно обращаться, если вы вообще не получили ответ в срок, указанный в предложении или договоре. А если вы этот срок нигде не указывали, ждите не больше 30 дней — они предусмотрены п. 2 статьи 452 Гражданского кодекса.

Помните: в суде придется доказывать, что нарушение договора другой стороной причинило вам значительные убытки.

Если вторая сторона на контакт не идет и обращения в суд не избежать, необходимо:

  1. Подготовить иск и документы, которые являются основанием для расторжения
  2. Подать исковое заявление и документы в суд
  3. Принять участие в судебных заседаниях и получить решение суда
  4. Обратиться в Росреестр, если в ЕГРН была внесена запись о переходе права собственности по расторгнутому договору

Если решение суда не устраивает одну из сторон сделки, в течение месяца она может подать апелляцию.

Можно ли аннулировать сделку после регистрации

Опять же, если говорить коротко — да. Но есть очень веское ограничение. После регистрации расторгнуть сделку можно только в том случае, если договор еще действует, то есть не исполнен.

Договор купли-продажи жилого помещения считается заключенным с момента государственной регистрации. А исполненным — если произошел переход права собственности и покупатель полностью оплатил недвижимость. Если, конечно, договор не содержит других существенных условий.

✅ Если переход права собственности еще не произошел, участникам сделки достаточно обратиться в Росреестр с заявлением о прекращении регистрации — так как в этот момент фактически договор еще не заключен, а значит и расторгать нечего. 

✅ Если переход права собственности произошел, а расчет — еще нет, расторгнуть договор возможно. Для этого участникам сделки нужно предоставить в Росреестр соглашение о расторжении договора, и право собственности вернется прежнего владельца. 

❌ Если договор исполнен, расторгнуть сделку в этом случае практически невозможно. Но если обе стороны передумали, для решения вопроса сторонам проще всего заключить сделку обратной купли-продажи — где покупатель и продавец поменяются местами. Если расторгнуть договор требует только одна из сторон, придется обращаться в суд. Пошаговую инструкцию можно найти выше.

Как аннулировать сделку, если у покупателя ипотека

В этом случае обращайтесь к менеджеру ДомКлик. Так как вариантов ситуаций может быть множество, менеджер проконсультирует вас с учетом особенностей именно вашей сделки. И, конечно, поможет в решении вопроса. Связаться с менеджером можно в личном кабинете ДомКлик — доступен чат и звонок.

Сроки расторжения договора 

Срок расторжения договора купли-продажи зависит от способа, выбранного для решения спорной ситуации.

При обоюдном согласии придется потратить время на составление соглашения о расторжении и иногда — на его регистрацию. На все это может уйти около 3-4 недель.

Рассмотрение вопросов в судебном порядке проходит в несколько этапов и может занять около 4 месяцев — от рассмотрения до вступления решения в законную силу. А если во время судебного разбирательства обнаруживаются новые обстоятельства, процесс может затянуться еще на несколько месяцев.

Как защитить себя

Очевидно, что расторжение договора купли-продажи недвижимости – совсем не простая задача. Поэтому, если вы только выбираете жилье и собираетесь совершить сделку, обязательно внимательно всё проверяйте.

Задавайте продавцу вопросы, привлекайте экспертов различного профиля или опытных риелторов, пользуйтесь инструментами для защиты своих интересов — например, сервисом «Юридическая проверка» от ДомКлик.

Подстраховаться и сэкономить себе нервы, время и деньги можно, прописав все нюансы в договоре: можно ли его расторгнуть, в каких случаях, в какие сроки, каковы последствия и так далее. Чем больше условий вы предусмотрите заранее, тем проще будет всем участникам сделки в дальнейшем.

Если же расторжения сделки не избежать, обязательно обращайтесь за помощью к квалифицированному специалисту. Не полагайтесь только на себя. Расторжение сделки — совсем не то же, что признание ее недействительной.

И если часть обязательств уже исполнена, расторжение сделки автоматически не гарантирует их аннуляцию. Составление соглашения о расторжении, а тем более — исковое заявление в суд, следует поручить специалисту.

Источник: https://blog.DomClick.ru/post/rastorzhenie-dogovora-kupli-prodazhi-kvartiry-kak-annulirovat-sdelku

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.