Продажа квартиры без регистрации права собственности

Содержание

Как купить квартиру без риелтора

Продажа квартиры без регистрации права собственности

Гонорар риелтора в последние годы снизился. В столице в среднем за свои услуги посредники просят 100-250 тысяч рублей. В большинстве регионов до сих пор оплата рассчитывается процентом от суммы сделки и составляет в среднем 2% от стоимости квартиры.

Меньше всего с посредниками приходится взаимодействовать покупателю первичной недвижимости. Все документы он оформляет через застройщика, он же занимается регистрацией договора долевого участия (ДДУ). Но отсутствие платежей посредникам только видимость.

“Девелоперы закладывают услуги риелторов в стоимость квартиры.

Брокерская комиссия составляет 1-2% цены первичного жилья независимо от того, как застройщик реализует свой проект: через риелторское агентство или собственный отдел продаж”, – рассказывает Надежда Коркка, управляющий директор компании “Метриум”. Кроме того, покупатели оплачивают услуги по бронированию квартиры, регистрации ДДУ в Росреестре и оформлению права собственности после ввода объекта в эксплуатацию.

Без оплаты можно устно забронировать жилье на срок от одного до пяти дней. Бронь на длительный срок, к примеру месяц, рассчитывается от стоимости квартиры, в среднем 1-2%. Услуги по регистрации ДДУ и оформлению собственности предлагают вместе и стоят они около 20 тысяч рублей.

Надежда Коркка советует первым делом проверить проектную декларацию. Застройщики обязаны размещать ее на сайте Наш.дом.рф. Надо сравнить опубликованный там документ с тем, что находится в офисе девелопера. Если оформлением новостройки занимается не отдел продаж девелопера, а брокер, нужно запросить у него договор с застройщиком.

Эксперты рассказали, чем апартаменты отличаются от квартир

Квартиры “с историей”

На вторичном рынке без риелтора проходит все больше сделок. На это повлияло развитие порталов недвижимости и многофункциональных центров (МФЦ).

Чтобы зарегистрировать переход права собственности через МФЦ, потребуются только паспорта собственников и подписанный ими договор купли-продажи. Уже в МФЦ участники заполнят заявление и оплатят госпошлину – 2000 рублей.

Для сделки также необходимы нотариально заверенное согласие супругов, если продавец или покупатель состоит в браке (чуть меньше 2000 рублей), а также разрешение органов опеки, если среди собственников есть несовершеннолетние.

Наиболее сложным обычно выглядит подготовка пакета документов на сделку. Это четыре основных документа: предварительный договор купли-продажи или соглашение о задатке, основной договор купли-продажи, акт-приема передачи квартиры, расписка о получении средств. Можно отдать эту работу юристу, это обойдется в 3-50 тысяч рублей.

Есть три случая, когда провести сделку может только нотариус. Обращаться к нему необходимо при продаже доли в квартире постороннему лицу, за исключением продажи всех долей одновременно, при продаже квартиры несовершеннолетнего или ограниченно дееспособного гражданина или при продаже квартиры по договору пожизненного содержания с иждивением.

Чем рискует покупатель без риелтора

Чаще всего покупатель без должной подготовки не в состоянии проследить всю цепочку перехода прав на квартиру от одного собственника другому, особенно если она не просто продавалась, а переходила по наследству, разменивалась, переходила по договорам ренты. Без риелтора не обойтись при составлении сложных альтернативных сделок, когда продажи одной квартиры ждет целая цепочка клиентов.

Часто бывает, что одна из сторон нанимает посредника, а другая – нет. В таких случаях тот, кто действует без риелтора, экономит, так как риелтор в таких случаях чаще всего берет на себя подготовку документов, которыми пользуются обе стороны сделки, сопровождает участников сделки в МФЦ и банк.

Чем могут помочь банки

Ни одна сделка на вторичном рынке не обходится без банка. Передача денег может осуществляться наличными через банковскую ячейку или безналичными через аккредитив – суть одна, деньги вносятся в банк на моменте подписания документов, а получает их продавец только после регистрации права собственности, чтобы в случае приостановки, покупатель не потерял их.

В 2020 году выдано ипотеки на рекордные 4,2 трлн рублей

Но у банков появились и другие услуги. “Часть крупнейших банков существенно расширяет направление недвижимости и создает отдельные экосистемы: ДОМ.КЛИК у Сбера, “Свое жилье” у Россельхозбанка, “Метр квадратный” у ВТБ и т.д.”, – рассказывает главный эксперт компании “Русипотека” Сергей Гордейко.

Такие экосистемы позволяют, например, проверять юридическую чистоту квартиры, готовить документы и договоры, проводить электронную регистрацию сделки в Росреестре, говорит член экспертной группы плана мероприятий “Трансформация делового климата” Руслан Латыпов.

Некоторые услуги можно получить через такие сервисы бесплатно. В основном это подбор квартиры. У “Метра квадратного” от ВТБ есть бесплатный “Конструктор документов”. Оценка чистоты сделки в банках имеет большой разброс по цене – от 8 до 30 тысяч рублей.

При этом некоторые банки предоставляют услуги электронной регистрации сделок с недвижимостью в Росреестре только своим ипотечным клиентам, в том числе Сбер. Или только клиентам застройщиков, с которыми работает банк. Стоит эта услуга 8-11 тысяч рублей.

Совет

Что люди забывают указать в договоре купли-продажи:

1. Способ и место денежных расчетов.

2. Момент передачи денег и документ, который будет подтверждать оплату.

3. Условия прекращения прав пользования квартирой.

4. Ответственность продавца в случае возникновения претензий со стороны третьих лиц по основаниям, возникшим до заключения сделки.

5. Ответственность продавца при выявлении долгов за ЖКХ.

6. Срок освобождения квартиры.

7. Распределение расходов на заключение договора и регистрацию перехода права между участниками сделки.

Инструкция

Чтобы устранить основные риски расторжения сделки, потребуются:

Правоустанавливающие документы

Договор купли-продажи, дарения, мены, ДДУ, он дает возможность оценить, как человек стал владельцем жилья, и подтверждает, что именно этот человек владеет квартирой. Для этого нужно сверить данные в документах с паспортами собственников.

Выписка из ЕГРН

Свидетельство о госрегистрации прав собственности существовало в бумажном виде до 2016-го. И сегодня считается недостаточно надежным документом для сделки. Дополнительно нужно запросить у продавца свежую выписку из ЕГРН, сверить данные собственника, проверить наличие обременений.

Справка о долгах по ЖКХ

Долги могут перейти к новому собственнику. Обезопасить себя можно, запросив у собственника справку об отсутствии задолженности, которую дает управляющая компания.
Оправдана ли сейчас покупка квартиры для сдачи в аренду

Справки ПНД и НД

Риелторы всегда запрашивают у продавца недвижимости справку из псих- и наркодиспансера. В ней должно быть указано, что он не состоит на учете в этих учреждениях.

Выписка из домовой книги

В ней значатся все жильцы, которые были прописаны, в том числе выписанные по решению суда в места отбывания наказаний.

Справка из ПФР

Позволяет проверить, не был ли использован маткапитал при покупке квартиры, даже если в других документах эта информация не содержится, к примеру, не выделены доли детей.

Документ об отсутствии супругов

В России нет общей базы регистрации актов гражданского состояния и разводов, но есть случаи, когда люди забывали поставить отметку об изменении своего статуса в паспорте, а потом становились участниками мошенничеств.

Лучше получить нотариально заверенный документ о том, что собственник квартиры не состоит в браке.

Источник: https://rg.ru/2021/01/19/kak-kupit-kvartiru-bez-rieltora.html

Квартира по наследству: продать без права собственности

Продажа квартиры без регистрации права собственности

Продать квартиру можно только через полгода после смерти владельца. Однако наследникам иногда требуется продать имущество раньше положенного срока, еще до того, как у них появится на него право собственности. И операции с такими квартирами периодически совершаются. Хотя в будущем подобная сделка может быть оспорена в суде.

Продать за 6 месяцев

Право распоряжаться квартирой появляется у наследника в момент открытия наследства – день смерти наследователя. С этого дня наследник получает возможность распоряжаться имуществом – проживать в квартире или сдавать ее в аренду, оплачивать «коммуналку» и так далее.

Но не продавать! Для отчуждения квартиры необходимо сначала оформить ее в собственность. Для этого наследнику нужно получить свидетельство о праве на наследство у нотариуса, а потом с этим документом обратиться в Управление Росреестра для регистрации права собственности.

Схема оформления унаследованной квартиры в собственность выглядит так:

  • Открытие и принятие наследства;
  • Передача нотариусу всех необходимых документов;
  • Выдача свидетельства о праве на наследство;
  • Регистрация прав собственности на квартиру.

Получить свидетельство о наследстве можно не раньше, чем через полгода, после смерти наследователя. Именно такой срок установлен Гражданским кодексом для того, чтобы все претенденты на наследство заявили о своих правах.

Получается, что продажа квартиры откладывается на шесть месяцев с момента получения известия о наследстве. Если только нотариус не выдаст документ досрочно.

Теоретически, он может это сделать, если наследник обратится с соответствующим заявлением.

Артем Денисов, управляющий партнер юридической компании «Генезис»:

При наследовании, как по закону, так и по завещанию свидетельство о праве на наследство может быть выдано до истечения шести месяцев со дня открытия наследства, если имеются достоверные данные о том, что кроме лиц, обратившихся за выдачей свидетельства, иных наследников, имеющих право на наследство или его соответствующую часть, не имеется. Достоверность таких данных оценивается нотариусом с учетом конкретных обстоятельств. На практике это вызывает существенные проблемы. В законодательстве не определены четкие критерии отнесения таких данных к достоверным, поэтому оценку их достоверности осуществляет сам нотариус.
Из-за сложности разбора генеалогического древа нотариус вполне может отказать в досрочной выдаче свидетельства. При этом, если потенциальному владельцу квартиры доподлинно известно об отсутствии других претендентов на наследство, наследник может начинать распоряжаться имуществом, которое, фактически, ему еще не принадлежит.

Татьяна Сафарова, адвокат АН «ЛиКом»:

Право собственности на квартиру, которое переходит в порядке наследования, возникает у наследника с момента открытия наследства. Остальное – вопросы оформления.

Если нет других претендентов на это наследство, то вопрос только формальный, дождаться шести месяцев для вступления в наследство, получить свидетельство о праве наследства, чтобы зарегистрировать эту сделку.

После того, как через шесть месяцев наследник получит все бумаги на квартиру, продажа унаследованной квартиры (с точки зрения механизма) не будет отличаться от продажи любой другой.

Но пока право собственности не оформлено, сделку по продаже официально не провести (у продавца и покупателя нет необходимых документов для подачи в Росреестр). Впрочем, эти шесть месяцев продавец может потратить на поиск покупателя и договориться с ним о деталях будущей сделки. Более того, эксперты рекомендуют продавцу письменно закрепить полученную договоренность и даже взять с покупателя аванс.

Анна Микушина, начальник отдела жилой недвижимости РК «ТИМ»:

Можно заключить договор о намерениях, где стоит прописать, что в определенные сроки после вступления в право собственности, продавец обязуется продать квартиру. В таком случае в договоре можно закрепить только намерение. Эту договоренность я бы советовала закрепить финансово.

Как показывает практика, от договоренностей, которые не скреплены финансово, очень легко уйти. При составлении документа нужно хорошо продумать те пункты договора, в которых речь идет об ответственности и что будет, если одна из сторон откажется от выполнения обязательств.

Правда, существует ли способ документально закрепить договоренность с покупателем так, чтобы ее легитимность не могла быть оспорена в будущем, большой вопрос.

Артем Денисов, управляющий партнер юридической компании «Генезис»:

Теоретически можно заключить предварительный договор. Однако до получения свидетельства о праве на наследство и оформления права собственности наследник пока еще не имеет права распоряжаться имуществом. Поэтому заключение подобного предварительного договора, на мой взгляд, может быть оспорено.

Купить чужое наследство

Для покупателя самым рискованным периодом для заключения сделки купли-продажи унаследованной квартиры являются именно первые шесть месяцев.

В этот период квартира официально еще не оформлена в собственность продавца, а у остальных родственников есть законное право заявить о своих правах на долю наследства. Даже если оставлено завещание, круг наследников может оказаться шире, чем кажется на первый взгляд.

Обычно «неучтенными» остаются внебрачные дети, родственники с малой долей или те, кто имеет право на обязательную долю в наследстве.

Так, обязательную долю в наследстве имеют:

  • несовершеннолетние или нетрудоспособные дети завещателя (в том числе усыновленные);
  • несовершеннолетние или нетрудоспособные дети завещателя (в том числе усыновленные)
  • его нетрудоспособный супруг и родители (женщины старше 55 лет, мужчины старше 60 лет, инвалиды 3, 2, 1 степени (I, II, III групп);
  • нетрудоспособные иждивенцы (лица, которые не менее одного года до смерти наследодателя находились на его полном материальном обеспечении или получали от него материальную помощь, размер которой можно оценить как основной источник дохода этого лица)

Участники рынка рекомендуют покупателю проследить, чтобы в предварительном договоре купли-продажи было четко сказано о том, что продавец обязуется оформить права на квартиру и после этого продать объект, а при возможном появлении других наследников – вернуть денег и выплатить неустойку

Отметим, что даже после того, как наследник вступил в права собственности, сделка с унаследованной квартирой профессионалами классифицируется как рискованная, поскольку нет официально установленного срока, по истечении которого унаследованную квартиру покупать безопасно. Через шесть месяцев на наследство не смогут претендовать только те родственники, которые знали о смерти наследодателя. А тот, кто был не в курсе происходящего, сможет восстановить право претендовать на наследство. Правда, уже только по решению суда.

Аналогичная ситуация с несовершеннолетними наследниками. Если, к примеру, при распределении наследства были нарушены права детей (допустим, не учли интересы внебрачного ребенка), то для них устанавливается срок в шесть месяцев для обращения к нотариусу с момента достижения совершеннолетия.

Татьяна Сафарова, адвокат АН «ЛиКом»:

Ситуации бывали разные, иногда при молчаливом согласии всех родственников, один наследник оформлял на себя квартиру и продавал ее, а остальные не претендовали. А через некоторое время обделенные наследники в судебном порядке восстанавливали свои наследственные права и истребовали имущество в своей части от наследников, оформивших свои наследственные права.

В большинстве случаев, которые были в моей практике, удавалось решить спор между наследниками миром за счет денежных компенсаций стоимости наследственной доли.

Существует несколько способов минимизации рисков оспаривание сделки. Наиболее эффективный – страхование. Участники рынка рекомендуют страховать на три года риск утраты права собственности.

Титульное страхование защищает права покупателя от притязаний третьих лиц на объект недвижимости, возникших до и сохранившихся после приобретения объекта. В случае наступления страхового случая, покупатель получит сумму, указанную в договоре купли-продажи. Стоимость страховки варьируется в пределах 0,3%-1% от суммы договора купли-продажи в зависимости от «истории» квартиры.

Страховая компания даже может отказать покупателю в страховке, если риски кажутся чрезмерными.

Есть еще один метод. Покупатель может предложить продавцу написать заявление о том, что все споры, которые могут в будущем возникнуть с другими наследниками, продавец обязуется урегулировать самостоятельно. Однако эта форма «подстилания соломки» у некоторых экспертов вызывает скепсис.

Анна Микушина, начальник отдела жилой недвижимости РК «ТИМ»:

Вариантов много, некоторые прописывают в договоре купли продажи, что в случае возникновения судебного решения, продавец обязуется вернуть такие-то деньги в определенные сроки. Как показывает практика, все эти бумаги пишутся только для морального успокоения покупателя. Никакой практической пользы это не приносит.

Продавец может от своего имени дать такое обязательство, а если возникнут претензии со стороны третьих лиц, то продавец не может гарантировать, что эти наследники не будут оспаривать сделку продажи. Такого рода дела решаются в судебном порядке. Какое решение примет в суд, прогнозировать сложно.

Для покупателя недавно унаследованной квартиры может быть еще одно неприятное обстоятельство. Если квартира продается в первые три года после оформления в собственность, продавец обязан выплатить 13% налог с продажи. Обычно в таких случаях продавец настаивает на занижении стоимости квартиры в договоре до 1 млн рублей, чтобы уклониться от выплаты налога.

Для покупателя это – двойной риск. Если потом появятся «неучтенные» наследники, и сделка будет оспорена, не исключено, что суд обяжет продавца вернуть только сумму, указанную в договоре. К тому же, заниженная цена в договоре может в будущем помешать покупателю получить полное возмещение от страховой.

При титульном страховании сумма компенсации рассчитывается исходя из суммы договора купли-продажи. И покупатель рискует получить обратно вдвое или трое меньшую сумму, чем он на самом деле отдал за квартиру.

Обычно покупатели задумываются о покупке квартиры, полученной продавцом в наследство, не из-за денег, а, скорее, из-за симпатии к самому объекту. Повышенные риски покупки унаследованной квартиры обычно никак не отражаются на цене.

По словам риэлторов, заниженная стоимость квартиры как раз свидетельствует о наличии каких-либо проблем. Но если подходить к таким сделкам с точки зрения степени рисков, то она может быть разной.

Стоит ли объект усилий и страхов, покупателю предстоит решить самостоятельно.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/metrtv/kvartira-po-nasledstvu-prodat-bez-prava-sobstvennosti-5ad06d459b403cf53d05bb83

Продажа квартиры без оформленного права собственности

Продажа квартиры без регистрации права собственности

Продажа квартиры, не оформленной в собственность, невозможна. Договор купли-продажи квартиры без свидетельства не состоится. Его не смогут заверить ни нотариусы, ни Росреестр. Поэтому недвижимость должна быть зарегистрирована в обязательном порядке. А свидетельство о регистрации – справку ЕГРН можно получить электронно за полчаса.

Значение свидетельства о праве собственности

Любая сделка по переходу прав собственности от одного гражданина другому должна контролироваться государством. Вся недвижимость регистрируется в базе ЕГРН –  Едином Государственном  Реестр Недвижимости.

Ранее на руки собственнику выдавалось свидетельство, а данные о владельце были внесены в два реестра ЕГРП и ГКН, однако после объединения данных реестров в один под названием Единый Государственный Реестр Недвижимости.

Собственнику выдается выписка из ЕГРН.

Право собственности устанавливается на основании правоустанавливающего документа, которым может выступать договор купли-продажи, договор дарения, свидетельство на право на наследство и прочие документы.

Любые изменения, поступающие из государственных ведомств, фиксируются в системе. В базе всегда обновленная и актуальная информация.

Чтобы получить выписку о имеющейся в реестре записи, необходимо оплатить госпошлину, которая составляет 300 рублей для электронного варианта выписки и 750 рублей для выписки на бумаге.

Отсутствие свидетельства нового образца

Бывают случаи, когда квартира покупается у владельца, который купил ее до 1993 года. В то время не выдавались свидетельства о праве регистрации современного образца.

В такой ситуации у продавца должен быть кадастровый паспорт с кадастровым номером в нем. Права продавца могут быть учтены как возникшие ранее. Квартира при этом должна стоять на кадастровом учете.

Если такой записи не было сделано, то нужно ее провести.

Особенности продажи и покупки квартиры в новостройке при неоформленных документах на право собственности

Собственникам квартир в новостройках приходится продолжительное время ждать оформления документа на право собственности. Данный документ является одним из необходимых документов для покупки или продажи квартиры. Из-за этого на время пока его не оформят нельзя будет провести какую-либо сделку.

Иногда в данных случаях осуществляют переуступку прав требований. Юристы не рекомендуют покупать жилье при переуступке без оформленного права собственности. Есть возможность того, что дольщик имеет негативную информацию о застройщике и пытается как можно быстрее избавиться от данной квартиры. 

Можно ли заменить документ о праве собственности документом о приватизации?

Договор о приватизации дает собственнику недвижимости не подтверждает право на владение этой недвижимостью. Для покупки либо продажи нужно иметь свидетельство о праве собственности или справку из ЕГРН. Именно они позволяют обменивать, продавать либо покупать недвижимость. Данный документ не трудно оформить, если есть запись в реестре прав на недвижимое имущество.

Документы подлежат проверке, которая является гарантией безопасности для совершения сделок.

Обязательные документы которые требуются для регистрации сделки купли продажи в Росреестре/МФЦ

Без данных документов сделку в МФЦ/Росреестре не зарегистрируют. С собой необходимо иметь:

  • Паспорта всех собственников жилой недвижимости.

Если есть несовершеннолетние собственники до 14 лет, то требуется их свидетельство о рождении и паспорт одного из родителей либо опекуна.

  • Договор купли –продажи квартиры.
  • Разрешение органов опеки и попечительства.

Данное разрешение является обязательным, если есть несовершеннолетние собственники. Требуется как оригинал так и копия разрешения.

  • Нотариально заверенное согласие супруга на продажу жилой недвижимости.

Данное согласие удостоверяется у нотариуса. Стоит услуга в среднем 1500 рублей.

  • Доверенность заверенная нотариусом.

Если за продавцов документацию подает доверенный человек, требуется и его паспорт.

  • Свидетельство о браке либо разводе.

Есть и друге документы которые являются дополнительными, их могут потребовать покупатели для проверки квартиры на «юридическую чистоту»:

  • Договор основания либо правоустанавливающий документ.
  • Технический паспорт квартиры.
  • Выписка из лицевого счета.
  • Расписка и договор аванса либо задатка.
  • Выписка из домовой книги.
  • Справка об отсутствии задолженности.
  • Выписка из ЕГРН об объекте недвижимости.
  • Справки из психоневрологического и наркологического диспансера.

Источник: https://pravoman.ru/realty/buy-and-sell/prodazha-kvartiry-bez-oformlennoj-sobstvennosti/

Какие документы нужны чтобы продать квартиру?

Продажа квартиры без регистрации права собственности

Подготовка обширного перечня корректно представленной документации – ключевая задача добросовестного продавца недвижимости перед совершением сделки.

Возможные риски и «подводные камни», связанные с реализацией приобретенного права на жилье новым покупателем, проявляются, как правило, именно вследствие отсутствия тех или иных бумаг на квартиру.

При этом продавец обязан оповестить потенциального покупателя о документационных пробелах еще до решения о заключении сделки.

Что входит в обязательный пакет документов для сделки купли-продажи?

Весь пакет документов, которые готовит продавец перед сделкой по недвижимости, условно можно разделить на 2 части – основную и дополнительную.

Документы из основной части пакета потребуются при регистрации факта передачи прав на жилье в результате сделки, в то же время дополнительные данные вправе потребовать покупатель, чтобы проверить законность продажи и технические особенности объекта.

Пакет основных документов составляют:

  • паспорт собственника-продавца (всех собственников, если таких несколько);
  • если же собственником является несовершеннолетнее лицо, потребуется его свидетельство о рождении, а также паспорт одного из родителей;
  • заверенный нотариально договор сделки купли-продажи объекта (или иной правоустанавливающий документ);
  • сведения из домовой книги о составе семьи, проживающей по данному адресу;
  • разрешение опекунских служб (в случае, если собственник квартиры – несовершеннолетнее лицо);
  • если продавец состоит в браке, потребуется также письменное согласие жены/мужа на реализацию сделки;
  • если интересы продавца представляет доверенное лицо, следует предоставить нотариальную доверенность и паспорт представителя.

К дополнительным документам, которые понадобятся при продаже имущества, относятся:

  • технический паспорт на объект как гарантия отсутствия незаконной перепланировки;
  • подтверждение отсутствия задолженностей по коммунальным платежам;
  • выписка из ЕГРН об имущественном объекте как свидетельство отсутствия каких-либо обременений на жилье (с 2017 года она действует вместо кадастрового паспорта).

Возможно ли продать квартиру без документов?

Отсутствие у собственника необходимой документации на квартиру зачастую выявляется вследствие затягивания с процессом корректного оформления жилья еще до того, как возникает намерение ее продать.

При этом покупателю может настолько понравиться сам объект, что даже перспектива самостоятельного оформления документов не повлияет на готовность ее приобрести.

По сути, продажа квартиры может быть реализована при наличии документов из основного пакета, указанного выше: без правоустанавливающего документа и справки о составе семьи регистрационные службы не освидетельствуют Договор сделки между покупателем и продавцом.

А вот дополнительных документов (техпаспорта, выписки из ЕГРН, справок об отсутствии задолженности) может и не быть, потому как их наличие – в частных интересах продавца.

Какие-либо пробелы или нестыковки в документации могут привлечь значительные проблемы новому собственнику – коммунальные долги, обременения и возможные претензии на право владения квартирой третьими лицами всплывают именно вследствие отсутствия полного перечня документов и юридической неосведомленности покупателя.

При этом даже будучи в полной уверенности в правовой чистоте объекта, покупателю следует понимать, что универсальной схемы регистрации имущественного объекта не существует: в зависимости от пути приобретения продавцом права собственности могут потребоваться различные документы, и процесс надлежащего оформления права владения затянется на несколько месяцев.

Возможна ли продажа квартиры без технического паспорта?

Технический паспорт – это документ, который отражает перечень основных технических параметров недвижимого объекта, а также сведения о его оценочной стоимости исходя из рыночной оценки жилищных объектов.

Оформлять технический паспорт на квартиру обязует собственников Статья 19 Жилищного Кодекса РФ, в которой аргументируется потребность государственного технического учета жилищного фонда.

Для реализации сделки купли-продажи квартиры ее техпаспорт не является основным, регистрация права собственности возможна без предоставления данного документа.

Однако, именно в интересах покупателя – убедиться в документальной фиксации всех технических параметров: соответствия реализуемой площади и отсутствия неузаконенной перепланировки.

Во избежание административных штрафов за нелегальные действия и прочие потенциально возможные неприятности, покупатель должен потребовать подтверждения сведений в техпаспорте, оформленном надлежащим образом.

Подытожив, отметим следующее: наличие расширенного и детализированного перечня документов на квартиру, являющейся предметом сделки купли-продажи – первый приоритет покупателя.

Отсутствие или неполнота информации об объекте покупки может повлечь за собой не только долгие процедуры оформления права собственности, но и стать потенциальной угрозой лишения квартиры, в том числе и вследствие мошеннических схем.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/prodazha-2/kakie-dokumenty.html

Продать квартиру, как машину, — с августа отчуждать жилье можно без нотариуса

Продажа квартиры без регистрации права собственности

Хватит заявления в простой письменной форме. Подробнее о преимуществах, рисках и исключениях

Скоро по аналогии с продажей машины в России можно будет продавать и жилье — по договору в простой письменной форме, без похода к нотариусу.

Соответствующие поправки в закон «О государственной регистрации недвижимости» вступают в силу 1 августа (ст. 42 ФЗ-218).

Риелторы уверяют, что это заметно облегчит россиянам процедуру продажи недвижимости, кроме того, позволит значительно сэкономить. Но юристы предупреждают об исключениях и рисках. Подробнее — в материале «Реального времени».

С 1 августа в России некоторые сделки по жилью можно будет провести без участия нотариуса. Речь о ситуациях с несколькими собственниками и когда квартиру продают по долям. Как и в случае с продажей машины, продавец и покупатель смогут сами зафиксировать сделку — достаточно будет простой письменной формы.

Также в эту категорию попадают сделки с имуществом, составляющим паевой инвестфонд, и операции по отчуждению земельных долей при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение.

Упростили процедуру весной этого года. 1 мая Владимир Путин подписал федеральный закон №76-ФЗ, который внес поправки в закон «О государственной регистрации недвижимости» №218-ФЗ. Изменения вступают в силу уже на следующей неделе (с 1 августа).

Документ гласит: собственники долей квартиры при одновременном решении провести сделку по ее отчуждению (купля-продажа, дарение, мена, выделение долей) могут сделать это без нотариального удостоверения, по договору, заключенному в простой письменной форме.

1 мая Владимир Путин подписал федеральный закон №76-ФЗ, который внес поправки в закон «О государственной регистрации недвижимости» №218-ФЗ. Фото kremlin.ru

Есть ли исключения из правил?

Продать квартиру без нотариуса можно будет не во всех случаях — принципиальные исключения остаются. Так, например, если доля в квартире принадлежит несовершеннолетнему или недееспособному лицу, то даже при его согласии на сделку придется заключать ее у нотариуса (в то же время приобретение недвижимости недееспособным и несовершеннолетним данных условий не требует).

Нотариального удостоверения потребуют и сделки по отчуждению долей в праве собственности отдельными договорами (то есть когда жилье продают не все участники долевой собственности). Кроме заключения нотариуса здесь понадобится и письменное уведомление всех других участников долевой собственности о продаже с указанием условий сделки.

Если супруги покупают дом или квартиру в совместную собственность, им хватит простой письменной формы. Но если муж с женой покупают недвижимость в долевую собственность (в договорном режиме), опять же придется идти к нотариусу.

Какие преимущества продажи без нотариуса?

По мнению риелторов, у инициативы сразу несколько преимуществ. Во-первых, сокращение расходов при купле-продаже, обмене и дарении квартиры.

Ведь нотариальная сделка требовала оплаты госпошлины в 0,5% от цены договора. Во-вторых, это заметно упрощает процедуру, если сделку нужно провести срочно.

При этом регистрация перехода права от продавца к покупателю в Росреестре — обязательная процедура, нотариальный договор ее не отменяет.

Олег Веретенников, руководитель юридического отдела казанского АН «Флэт», уточняет, что до настоящего времени нотариальному удостоверению подлежали сделки, которые связаны с несовершеннолетними и недееспособными лицами и где есть долевая собственность:

— Например, у нас с вами квартира по ½ в доле. Если мы ее захотим продать, мы должны будем удостоверять договор у нотариуса. Что такое вообще «удостоверять договор у нотариуса»? Это значит, что договор купли-продажи не просто на компьютере печатается, его делает нотариус и за это берет полпроцента от цены договора, но не более 20 тысяч рублей.

Плюс порядка 5 тысяч рублей нужно будет отдать за услуги технического характера. Итого в среднем по одной сделке придется нести от 15 до 25 тысяч рублей дополнительных трат каждый раз, когда у нас есть несовершеннолетние или долевая собственность.

А с 1 августа внесли поправки такие, что в случае, если квартира в долевой собственности и продается по одновременному решению всех собственников, обращаться к нотариусу не нужно.

Регистрация перехода права от продавца к покупателю в Росреестре — обязательная процедура, нотариальный договор ее не отменяет. Фото kadastr.tatarstan.ru

Представитель агентства приводит еще один пример. Если собственников трое и продают одновременно все свои доли, то сделка не подлежит нотариальному удостоверению. Но если среди них есть несовершеннолетние и недееспособные лица — придется идти к нотариусу, даже если с продажей жилья согласны все собственники.

— Если собственник один, нотариального заверения не требуется. Нотариальное обеспечение в этом случае может быть добровольным. Но это дополнительные траты. Если собственники хотят заложить имущество, действует та же схема: если закладываются обе доли, сделка ненотариальная.

Это, наоборот, упрощает жизнь. Если не ошибаюсь, до 2016 года нотариального удостоверения вообще не было. В этом нет необходимости. Нотариус дает дополнительные гарантии прав несовершеннолетних, — отметил Веретенников.

Какие риски несет инициатива?

Впрочем, не все юристы видят в данной инициативе лишь преимущества. Руководитель проектов Московской коллегии адвокатов «Яковлев и партнеры» Андрей Набережный считает, что наличие еще одного барьера в виде нотариуса создавало определенное препятствие для тех, кто проводил нечистые сделки по недвижимости.

— С экономической точки зрения это, конечно, плюсы. Потому что не придется тратиться на нотариуса, а зачастую суммы выходили приличные. С другой стороны, при регистрации сделки наличие еще одного барьера, который гарантирует ее чистоту, не помешало бы. Но и усложнять тоже не надо.

Если смотреть концептуально — это плюс опять-таки, когда никаких злоупотреблений, но, к сожалению, в наших реалиях это не всегда так. Это не повлечет за собой повального количества сомнительных сделок, но какие-то точечные ситуации, конечно, будут возникать, — убежден Набережный.

По словам собеседника издания, черные риелторы и раньше работали через своих нотариусов, поэтому существенное изменение ситуации здесь вряд ли ожидается: «Я так скажу — черные риелторы порадуются, им тоже не придется тратиться на нотариуса».

В среде нотариусов также неоднозначно отнеслись к инициативе:

— Нотариус удостоверяет сделки, несет материальную ответственность за совершенные договоры. А регистрирующий орган только регистрирует сделки, то есть Регпалата не несет никакой ответственности, — рассказали в приемной нотариуса Алсу Георгиади-Авдиенко.

Андрей Набережный считает, что наличие еще одного барьера в виде нотариуса создавало определенное препятствие для тех, кто проводил нечистые сделки по недвижимости. Фото Романа Хасаева Директор АН «Счастливый дом» Анастасия Гизатова отмечает, что при совершении сделок с недвижимостью действительно может быть много подводных камней, о которых собственник не сможет узнать без помощи специалиста. Однако решить всех проблем нотариус все равно не сможет.

— Нужно обратить внимание, что нотариус будет отвечать за последнюю сделку между продавцом и покупателем, которую удостоверяет он.

Но если до этого была 5—6-летняя история у этой квартиры, нотариус не может увидеть это без дополнительных запросов, здесь о его ответственности говорить очень сложно.

Если прописать и определить ответственность нотариусов по всей истории квартиры в регрессном порядке, я думаю, что многих сделок в этом случае просто не будет.

По сделкам купли-продажи, которые прошли, допустим, пять лет назад, могли быть проблемы — неправильно оформлено наследство, ущемлены права некоторых наследников, которые могут узнать об этом и заявить свои требования. При проверке истории квартиры можно ужаснуться. Нужно, чтобы нотариусы смотрели всю историю квартиры, — считает Гизатова.

Почему изначально процедуру планировали ужесточить?

Любопытно, что еще два года назад законодатели выступали с совершенно другой инициативой: в Госдуму был внесен законопроект, по которому нотариально заверяться должны были любые сделки с недвижимостью, подлежащие госрегистрации.

В пояснительной записке законодатели приводили примеры из мирового опыта, из которых следовало, что в странах, где обязательно нотариальное заверение, судебных споров возникает значительно меньше. Однако основной причиной ужесточения законодательства называли участившиеся случаи мошенничества при заключении сделок с недвижимостью.

«Из средств массовой информации мы каждый день узнаем о непрекращающемся потоке незаконных сделок по отчуждению имущества, фактически о рейдерских захватах жилых помещений и иной недвижимости.

Жертвами подобных преступлений становятся в первую очередь представители незащищенных социальных групп: пожилые граждане, дети, лица, оставшиеся в силу различных обстоятельств без должной опеки и неспособные самостоятельно отстаивать свои права», — говорилось в пояснительной записке к законопроекту.

Однако в результате закон принят не был. Более того, получается, что в Госдуме решили продолжить либерализацию при регистрации сделок с недвижимостью и даже расширили перечень случаев, когда оформлять сделки можно без нотариуса.

НедвижимостьБизнес Татарстан

Источник: https://realnoevremya.ru/articles/146408-s-avgusta-mozhno-budet-prodat-kvartiru-bez-notariusa

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.