Продать долю в квартире по доверенности

Содержание

Доверенность на продажу доли квартиры

Продать долю в квартире по доверенности

УслугаНотариальный тарифСтоимость правовой и технической работыИтого
Доверенности на совершение сделок (сделки), требующих (требующей) нотариальной формы в соотв. с законодательством РФ500 руб., за каждого доверителяа) 1200 руб.1 700 руб.
-от физических лицПри удостоверении доверенности на нескольких представителей стоимость ПТР увеличивается на 200 руб. за каждого представителя, начиная со 3-го.
При этом общий размер УПТХ не должен превышать 1800 руб.

Статья 185 Гражданского кодекса РФ дает определение понятию доверенности как уполномочие одного лица (доверителя) другому (поверенному) на представление интересов в каком-либо учреждении или перед третьими лицами, в том числе и на совершение сделки по продаже квартиры или ее доли.

Она может быть выдана только дееспособному гражданину. Если срок действия прямо не оговаривается в ней, то он считается равным одному году. Доверенность на право распоряжения недвижимым имуществом, согласно Гражданскому кодексу РФ, подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

Как действует доверенность

Действия, оговоренные в документе, поверенный обязан совершить лично. Тем не менее доверенность может быть выдана с правом передоверия другому лицу либо без такового, что также отражается в документе.

О намерении произвести передачу возложенных на него доверенностью обязанностей гражданин уведомляет доверителя. Передоверие также оформляется нотариально (это можно сделать у любого нотариуса на территории РФ).

Срок действия такой доверенности не должен превышать срок основной.

Действие доверенности прекращается в случае наступления событий, перечисленных в статье 188 Гражданского кодекса РФ: истечение срока действия; смерть лица, выдавшего ее, либо гражданина, на которого она оформлена; ее отмена выдавшим лицом; отказ от полномочий того, на кого оформлена доверенность; введение в отношении доверителя или поверенного процедуры банкротства, не позволяющей оформлять передачу своих полномочий.

Часто на практике встречается ситуация, когда владельцами одной квартиры в определенных долях являются несколько лиц. Каждое из них вправе владеть и пользоваться своим имуществом по собственному усмотрению, а распоряжаться может, лишь соблюдая некоторые ограничения, закрепленные на законодательном уровне. Тем более это обязательно при продаже.

Выделим ряд важных нюансов, которые нужно учитывать при оформлении доверенности на продажу доли квартиры:

  • собственник доли может распоряжаться ею по своему усмотрению, т. е. сам найти покупателя либо поручить это представителю по доверенности;
  • цена сделки также определяется по согласованию продавца и покупателя либо в соответствии с полномочиями, указанными в доверенности на продажу доли квартиры;
  • стоимость доли, согласованная продавцом и покупателем, нужно указать в уведомлении в адрес остальных собственников (у них возникнет преимущественное право выкупа по предложенной цене).

Выдавая доверенность на продажу доли квартиры, нужно заранее указать, какие полномочия передаются представителю. Это особенно важно для полномочий, связанных с определением цены доли на квартиру, порядка и условий получения денег от продажи. Весь объем можно указать в генеральной доверенности на продажу доли квартиры, однако такой вариант влечет риски.

Необходимо помнить, что в соответствии с нормами Гражданского кодекса РФ приоритетное право на покупку недвижимости, имеющей нескольких собственников, имеют другие совладельцы.

О намерении отчуждения своей части необходимо предупредить сособственников в письменной форме.

По истечении тридцатидневного срока, если кто-либо из них не выразит желание приобрести долю, продажу недвижимости можно произвести посторонним лицам.

Стоимость доли, указанная в уведомлении другим собственникам, не может быть снижена. Это будет прямым нарушением закона, которое повлечет недействительность сделки. Если остальные собственники долей (либо один из них) выразили согласие на преимущественный выкуп, все дальнейшие действия по продаже будут осуществляться именно с ними.

Если собственник доли квартиры сам не имеет возможности или не хочет непосредственно участвовать в сделке, он может делать это через представителя, предварительно оформив доверенность на продажу доли квартиры у нотариуса. Он должен проследить, чтобы чьи-либо интересы в ходе сделки по продаже части квартиры не были ущемлены, не произошло мошенничества.

Выбирая лицо, на которое будет выдана доверенность на продажу доли квартиры, убедитесь в его добросовестности и порядочности. Нотариус отвечает только за проверку личности сторон по доверенности, дееспособности и правоспособности доверителя. Однако за незаконные действия, которые может осуществить представитель по доверенности, нотариус ответственности не несет.

доверенности

Одним из важнейших условий для оформления доверенности на продажу доли квартиры является определение перечня полномочий представителя.

От этого зависит, какие действия и формальности сможет осуществлять доверенное лицо без участия собственника. Никаких ограничений закон не предусматривает, т. е.

можно выдать генеральную доверенность с полным перечнем полномочий либо указать только отдельные действия.

Определить перечень передаваемых полномочий должен сам собственник. Нотариус обязан лишь разъяснить последствия выдачи доверенности, убедиться в том, что собственник осознает и понимает их. Однако настаивать, какие именно полномочия нужно указать в доверенности на продажу доли квартиры, нотариус не вправе.

Перечень полномочий по данному виду доверенности может содержать в себе такие действия, как:

  • подготовка и оформление всех необходимых документов на продажу части недвижимости;
  • представление интересов доверителя в различных учреждениях – кредитных, государственных, муниципальных и прочих;
  • получение согласия органов опеки на продажу доли ребенка;
  • заключение сделки по продаже, ее подготовка и подписание;
  • проведение расчетов и передача части квартиры по передаточному акту;
  • подготовка и оформление предварительных договоров;
  • регистрация части квартиры, в отношении которой осуществлена продажа;
  • выполнение иных формальностей и действий, связанных с продажей доли (например, выписка из квартиры).

Больше всего рисков влечет передача полномочий по получению денег от продавца. Если недобросовестный представитель не передаст средства собственнику, взыскать их можно только в судебном порядке. Поэтому по возможности оговорите безналичный порядок расчетов с зачислением денег на счет либо не передавайте представителю полномочия по расчетам.

Также важен срок действия доверенности. Закон не ограничивает такой срок, поэтому собственник может сам указать, на какой период времени будут переданы полномочия по продаже. Как правило, для поиска покупателя и соблюдения всех формальностей для совершения сделки достаточно 1 года.

Документ может оформляться на проведение как всего необходимого комплекса действий по продаже, так и отдельных его частей. Наличие доверенности не лишает доверителя права лично присутствовать при каком-либо действии. Более того, такая возможность может быть специально оговорена в ней.

Удостоверение доверенности в нотариальной конторе Т. В. Юлдашевой

Доверенность на продажу доли квартиры можно оформить в любой нотариальной конторе на территории РФ – по месту основного жительства или пребывания (по месту фактического нахождения). Даже если Вы находитесь в другом городе или регионе, Вы вправе обратиться за совершением нотариальных действий.

При оформлении доверенности нотариус проверит дееспособность собственника, наличие у него прав на долю квартиры. Текст доверенности будет оглашен вслух, так как нотариус обязан убедиться, то доверитель осознает последствия передачи полномочий на продажу. Присутствие доверенного лица при оформлении документа не обязательно, достаточно представить копию паспорта.

Обратившись в нотариальную контору Т. В. Юлдашевой, Вы получите высококвалифицированную помощь по нотариальному заверению доверенности на продажу доли квартиры и исчерпывающие ответы на свои вопросы, связанные с продажей доли квартиры. Воспользуйтесь функцией обратного звонка или позвоните нам, чтобы записаться на прием.

Источник: http://Yuldasheva.ru/our_service/doverennost/prodazha-doli-kvartiry.html

Продажа квартиры по доверенности в 2021 году: риски покупателя и продавца, образец и бланк договора, документы

Продать долю в квартире по доверенности

Российское законодательство позволяет владельцу недвижимости продавать его не лично, а делегировав эти полномочия своему представителю.

Доверенное лицо в случае участия в сделке по купле-продаже недвижимого имущества действует в рамках своих полномочий, определенных доверенностью.

По закону доверенность, позволяющая совершать сделки с недвижимостью и обращаться с заявлением в органы регистрации права собственности, должна быть обязательно заверена нотариусом.

Представительству как форме гражданских правоотношений и институту гражданского права посвящена гл. 10 ГК РФ. Одним из видов добровольного представительства является доверенность. Понятие доверенности раскрывается в ст. 185 ГК РФ.

Доверенность — это письменное полномочие, выдаваемое лицом другому лицу (нескольким лицам) для представительства перед третьими лицами в интересах доверителя (того, кто выписал доверенность).

Одновременно это и односторонняя сделка, которая подтверждает полномочия представителя на осуществление каких-либо действий.

При доверенности существует как минимум три взаимодействующие между собой стороны:

  1. Доверитель — тот, кто выдает доверенность.
  2. Доверенное лицо (представитель) — тот, на чье имя выписана доверенность.
  3. Третье лицо — тот, с кем взаимодействует доверенное лицо.

Доверенность может быть выписана доверителем на одного или на несколько лиц (многосторонняя доверенность). В таком случае они осуществляют свои полномочия в соответствии с текстом документа. Если он не содержит подобных указаний, то доверенные лица должны действовать совместно.

По кругу полномочий доверенности разделяются на несколько видов:

  1. Разовая — позволяет выполнить одно конкретное действие.
  2. Специальная — дает полномочия выполнять какие-либо однородные действия.
  3. Генеральная — предоставляет полномочия полностью представлять интересы доверителя без каких-либо ограничений.

По срокам доверенности бывают срочными (ограничены каким-либо периодом времени) и бессрочными.

Можно ли по доверенности продать квартиру?

Если доверенность составлена верно, то на ее основании доверенное лицо может участвовать в сделках в рамках полномочий, указанных в документе. Он может продать любой объект недвижимого имущества, в том числе и квартиру, но только если доверитель является собственником, а текстом документа представителю делегировано такое полномочие.

Источник оплаты принципиального значения не имеет. Можно по доверенности продать квартиру под материнский капитал, под ипотеку, другие виды займов, с использованием средств государственных программ, например, военного сертификата. Если документ грамотно составлен, то купля-продажа квартиры по доверенности ничем не отличается от обычной сделки.

Существует одно важное уточнение! Доверенность, в полномочия которой входит право подачи заявлений на государственную регистрацию, должна быть нотариально заверена (п. 1 ст. 185.1 ГК РФ).

Сама по себе сделка по продаже квартиры не требует обязательного участия нотариуса. В большинстве случаев не нужно и заверять договор купли-продажи. Однако переход права собственности на недвижимое имущество требует государственной регистрации. Если во время сделки по продаже недвижимости действует представитель, он обязан предъявить доверенность, заверенную нотариусом.

Кто заверяет доверенность?

Доверенность на продажу квартиры обязательно заверяется нотариусом. Однако далеко не везде есть такая возможность. В населенных пунктах, в которых нет нотариуса, его функции выполняют другие лица — обычно главы местной администрации либо уполномоченные ими должностные лица.

Если продавец проживает за границей, то за получением доверенности ему нужно обращаться в консульство России за рубежом. Доверенность заверит сотрудник консульского отдела, уполномоченный на совершение нотариальных действий.

Скачать образец доверенности

Когда используется доверенность?

Продажа квартиры по доверенности используется тогда, когда непосредственно сам собственник не может лично участвовать в сделке.

Например, когда собственник постоянно проживает в другом городе, болен, слишком стар, чтобы посещать государственные органы, занят на работе (службе) и не может отлучиться и т. д.

Представитель, действующий на основе доверенности от продавца, без его присутствия может подписать договор купли-продажи и подать документы в Росреестр для госрегистарции.

Как продать квартиру по доверенности без собственника: пошаговая инструкция

Последовательность действий при продаже квартиры с участием представителя зависит от того, какое участие в ней принимает сам продавец.

Одно дело, когда он просто не может присутствовать на самой сделке и государственной регистрации. В таком случае все действия, направленные на продажу квартиры и подготовку сделки, совершаются собственником.

Доверенное лицо лишь подписывает договор и/или обращается в орган госрегистрации.

Другое дело, когда владелец не принимает никакого участия в сделке. В таком случае все действия по продаже совершаются представителем. В том числе он может брать аванс или задаток. Так как договор аванса (задатка) не регистрируется в Росреестре, то для совершения подобного действия нотариальная доверенность не нужна. Достаточно лишь составленного и подписанного собственником документа.

Важно! Если выписана генеральная доверенность, то все условия совершения сделки покупатель оговаривает с представителем. Если документ делегирует доверенному лицу лишь право подписания договора и обращения в органы госрегистрации, то условия нужно оговаривать с собственником помещения.

Оформление доверенности у нотариуса

Перед тем, как провести сделку, нужно заверить доверенность у нотариуса. Для этого владелец квартиры должен предоставить личный паспорт и сообщить:

  • имя и паспортные данные представителя (его паспорт и личное присутствие не нужны);
  • сведения об объекте недвижимости (точный адрес).

Согласно пп. 15 п. 1 ст. 333.24 НК РФ, стоимость услуг по заверению составляет:

  • 100 руб., если доверенным лицом является близкий родственник;
  • 500 руб., если представителем является другое физическое лицо.

За составление доверенности также взимается плата за оказание услуг технического и правового характера (УПТХ, вознаграждение нотариуса) в размере 1300 руб. В таком случае бланк доверенности будет изготовлен ГОЗНАКОМ. Общая стоимость оформления доверенности на продажу квартиры составляет от 1400 до 1800 руб.

Если продавец самостоятельно составляет доверенность, он вправе отказаться от оплаты УПТХ. Нотариус не может требовать обязательного взимания платы за услуги технического характера, если обратившееся лицо отвергает подобную услугу нотариуса.

Такая позиция выражена Судебной коллегией по гражданском делам ВС РФ в определении № 31-КГ18-3. Если доверенность составляется самим владельцем квартиры, она выполняется на обычном листе бумаги, а нотариус удостоверяет ее своей подписью и штампом.

Договор купли-продажи

В договоре купли-продажи (ДКП) квартиры должен быть обязательно упомянут ее владелец — право собственности на помещение принадлежит ему. Однако и участие доверенного лица также должно быть отражено в тексте. В договоре купли-продажи сторонами соглашения выступают покупатель и доверенное лицо.

Обязательно должно быть упомянуто, что представитель действует от имени продавца (ФИО, паспортные данные) на основании доверенности. В тексте договора указывается:

  • ФИО и должность лица, удостоверившего документ (нотариус, уполномоченное лицо местной администрации, консульский работник);
  • номер доверенности;
  • дата, когда документ был заверен.

Подписи в конце договора ставят покупатель и представитель продавца.

В остальном договор купли-продажи квартиры по доверенности содержит стандартные формулировки. Необходимо максимально точно описать предмет договора (квартиру), с указанием ее адреса, этажа, количества комнат, общей площади и т. д. Следующее существенное условие ДКП — цена. Если ее не указать, то признания договора купли-продажи недействительным избежать не удастся.

Обязательно должен быть указан и порядок оплаты по договору. Если источником оплаты являются заемные средства (ипотека), это также должно быть отражено в тексте соглашения.

Если квартира продается по доверенности в ипотеку, банк потребует предоставить предварительный договор купли-продажи для одобрения выдачи кредита.

Стороны могут указать, что договор одновременно является актом сдачи-приемки помещения. Также можно указать, что фактическое исполнение договора будет произведено после того, как стороны подпишут передаточный акт. Дополнительно бланк договора может содержать положения, касающиеся порядка разрешения споров, а также другие положения, которые стороны сочтут существенными.

Скачать образцы документов:

Необходимые документы

Для совершения сделки необходимы следующие документы:

  • паспорта покупателя и представителя продавца;
  • договор купли-продажи;
  • правоустанавливаюище документы на объект (выписка из ЕГРН);
  • нотариальная доверенность.

Это минимальный набор необходимых документов для регистрации сделки. Однако он может быть существенно расширен, если того требует законодательство. Например, если продается совместно нажитая в браке квартира, то понадобится согласие супруга на продажу (также оформляется нотариусом).

Процедура сделки

Сама процедура проведения сделки предельно проста:

  1. Стороны встречаются, читают образцы договора (минимум 3 экземпляра для каждой из сторон и органа регистрации), сверяют указанные в них сведения.
  2. Затем, если такое установлено договором, происходит оплата — покупатель передает денежные средства продавцу.
  3. Далее стороны отправляются в орган регистрации — отделение Росреестра или МФЦ.
  4. Покупатель и представитель продавца заполняют заявления с просьбой о регистрации права собственности и перехода права собственности соответственно.
  5. Покупатель оплачивает госпошлину (2 тыс. руб. для физических лиц).

По истечение указанного в ст. 16 Федерального закона № 218-ФЗ срока (от 5 до 9 дней), покупатель получает выписку из ЕГРН с указанием его права собственности на приобретенное жилье.

Возможные риски

Чтобы права продавца не были нарушены, ему нужно максимально минимизировать риски при составлении доверенности. Во-первых, нужно грамотно составить ее текст.

Безопаснее, если полномочия представителя будут ограничены лишь продажей квартиры конкретному лицу и участием представителя в государственной регистрации (разовая доверенность).

Если сделка не состоится, то подобный документ потеряет свою юридическую силу.

Разовая доверенность может содержать положение, что доверенное лицо может продать объект недвижимости конкретному покупателю по четко оговоренной цене. При невыполнении данных условий документ также признается недействительным.

Также условием, указанным в доверенности, может быть цена продажи. В таком случае доверитель уполномочивает представителя продать квартиру по определенной цене и на определенных условиях.

Иногда приходится составлять генеральную доверенность. В подобном случае полномочия представителя расширяются. Он не только может представлять продавца во всех государственных органах, но и вправе определять существенные условия договора, например, стоимость продажи квартиры.

Важно! Чтобы минимизировать риски, собственнику не стоит использовать форму генеральной доверенности.

Есть одно заблуждение состоит в том, что представитель сможет продать квартиру самому себе. Такого риска однозначно не существует. П. 3 ст. 183 ГК РФ устанавливает, что представитель не может совершать сделки в отношении самого себя, а также в отношении доверителя.

При покупке по доверенности рискует и покупатель. опасность состоит в том, что доверенность может быть подделана.

В таком случае покупатель просто лишится денег, а купленная квартира останется в собственности реального продавца. Другой риск заключается в том, что доверенность подлинная, однако была отменена доверителем.

В подобном случае сделка также будет отменена, так как отмененная доверенность недействительна.

Чтобы предупредить подобные ситуации, можно проверить документ. Например, сервис проверки доверенностей www.reestr-dover.

ru, созданный Федеральной нотариальной палатой, позволяет убедиться, что доверенность была действительно составлена и не была отменена.

Для проверки нужно ввести номер, дату заверения и имя лица, совершившего нотариальное действие. Все эти сведения указываются в бланке документа.

Нужна ли помощь юриста?

Доверенность на продажу квартиры — это документ, к которому нужно относиться с предельной серьезностью. Право представлять интересы продавца в таком важном деле, как продажа жилой недвижимости, требует от доверенного лица безукоризненной честности. Продавец же должен быть уверен, что его права никак не будут нарушены в результате действий представителя.

Обычно о нюансах и юридических последствиях составления доверенности продавца предупреждает нотариус. Однако все возможные опасности не может предусмотреть даже он. Поэтому перед тем, как доверить продажу квартиры представителю, следует проконсультироваться с юристом по недвижимости. Он расскажет о всех возможных последствиях и поможет минимизировать возможные риски.

Источник: https://Glavny-yurist.ru/kak-prodat-kvartiru-po-doverennosti-i-minimizirovat-riski.html

Вс объяснил, как принудить собственника доли в квартире продать ее

Продать долю в квартире по доверенности

Одни из самых сложных гражданских споров в наших судах – споры собственников долей в одной квартире. Сколько в нашей стране таких владельцев долей в квартирах, точно не подсчитано, но известно, что счет их идет на сотни тысяч и постоянно растет.

Происходит этот рост чаще всего из-за деления квартир между несколькими наследниками, при разводах или когда квадратные метры просто дарят.

В итоге у одной квартиры оказывается несколько хозяев, причем нередко совершенно посторонних друг другу людей. Кто-то из них в такой квартире живет, а у кого-то такая доля, что на ней и не поселишься.

Редко кому из таких совладельцев удается договориться полюбовно, продать долю, на которой нельзя жить тому, кто уже обитает в квартире.

Поэтому разъяснения Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ о том, при каких условиях владелец большей части квартиры может принудительно выкупить у других собственников их незначительную долю, может помочь очень многим гражданам.

Верховный суд разъяснил порядок оплаты кредитов во время пандемии

Наша история началась в обычной городской квартире, где проживали супруги и их маленькая дочь. Эта трехкомнатная квартира была в свое время приватизирована поровну на мужчину и его мать. Позже мать свою долю продала. Сыну с женой и ребенком осталась половина трешки. Но фактически они занимали две изолированные комнаты.

Другая же половина квартиры оказалась в собственности некого гражданина, который эту половину купил. Жить в квартире он не планировал и через договоры дарения продал свою часть “по кусочкам” трем разным гражданам.Как только живущей в квартире семье стало известно про этот “подарок”, они стали просить новых соседей продать им свои метры.

Но договориться о цене не вышло.

Тогда семья пошла в районный суд с иском, в котором попросили признать доли новых сособственников незначительными, прекратить их право собственности, выплатить им рыночную стоимость долей.

В районном суде семье просто отказали. Тогда те упорно двинулись дальше. Городской суд посчитал, что требования истцов обоснованы, и удовлетворил иск.

В апелляции пришли к выводу, что доля каждого из ответчиков незначительна, предоставить им изолированное жилое помещение, соразмерное их доле, невозможно. Договориться о праве пользования квартирой у сторон не получилось.

При этом ответчики в ней не зарегистрированы, живут в другом месте, и у них есть другая жилплощадь в собственности. И всего перечисленного достаточно для того, чтобы удовлетворить требования семьи с ребенком.

Тогда новые собственники попытались оспорить решение горсуда. В Верховном суде РФ. Там они настаивали: квартира им нужна, а стоимость доли, представленная оценщиком, была занижена. Правда, о назначении экспертизы почему-то не просили.
Верховный суд разрешил арест имущества в период пандемии

Но Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ встала на сторону апелляции, посчитав ее позицию правильной. ВС напомнил о статье 252 Гражданского кодекса, где разъясняется, когда можно заставить собственника незначительной доли продать ее по рыночной стоимости, без его согласия.

Но какую долю назвать незначительной? Ту, которую в реальности нельзя выделить. И еще – если собственник не заинтересован в использовании общего имущества.

Нужна собственнику его доля или нет, решается в каждом конкретном случае отдельно, сказала Судебная коллегия по гражданским делам.

Но во внимание принимаются возраст человека, о котором идет речь, его состояние здоровья, профессия, наличие у него детей и много других обстоятельств.

Если долю квартиры нельзя сделать отдельным помещением, она считается незначительной

Верховный суд объяснил, как выглядит отсутствие интереса в использовании жилья у собственника небольшой доли. Это информация о наличии у него другой недвижимости (подтверждается выпиской из ЕГРН). Нужны и данные, что в спорной квартире владелец доли никогда не жил.

Надо предоставить суду документы, что главные собственники полностью несут расходы по содержанию квартиры. Имеет значение и степень родства.Возможность выделения доли в натуре оценивается, исходя из общей площади спорного объекта, количества комнат и возможности выделения изолированного помещения.

Иск сособственников может быть удовлетворен только в том случае, если доля “лишнего” соседа настолько мала, что не может быть выделена в отдельное помещение.
Росреестр предлагает упростить получение прав собственности

В этом году появился закон, о котором собственникам долей следует знать. Речь о микродолях. Доля в квартире, согласно этому закону, теперь может быть реализована только в том случае, если ее метраж соответствует установленной норме. Раньше можно было продать даже полметра, теперь это запрещено.

Возможность проведения сделок с микродолями родила массу мошеннических схем. Пришлось разрабатывать специальный закон.

По нему доля в общей собственности на квартиру может быть образована и отчуждена, только если ее итоговый размер позволит владельцу вселиться в помещение и проживать в нем.

Если доля меньше этой нормы – сделку продажи провести не получится. Значение нормы устанавливается отдельно властями каждого региона РФ.

Источник: https://rg.ru/2020/05/11/vs-obiasnil-kak-prinudit-sobstvennika-doli-v-kvartire-prodat-ee.html

Как продать долю в квартире

Продать долю в квартире по доверенности

Этот материал обновлен 03.02.2021

Мы уже считали, сколько нужно копить жителям разных регионов России, чтобы купить однушку. Например, москвичу придется откладывать примерно 6 лет и 3 месяца. Во многом из-за стоимости жилья многие россияне предпочитают покупать квартиру вместе, а не поодиночке — так возникает долевая собственность.

Еще в праве собственности на квартиру появляются доли, когда:

  1. несколько наследников получают одну квартиру в наследство;
  2. супруги решают разделить имущество в период брака или при разводе.

Разберемся, как продать долю в квартире, сколько это стоит и какие документы нужны для успешной сделки.

Что вы узнаете

Скачать бланкПосмотреть образец

Долю в квартире можно определить двумя способами:

  1. в частях от целого — например, ⅓ квартиры — такую долю называют идеальной;
  2. в натуре — например, одна комната или 36 м² — это реальная, или выделенная доля.

Покупать реальную долю удобнее. Если вы покупаете, например, сразу комнату, то точно можете быть уверены, что продавец выделил долю. Это значит, что вы будете жить в этой комнате, а другой собственник там жить не будет. Только не забудьте уточнить порядок пользования общими помещениями: кухней, ванной, коридором.

Шаблон извещения о намерении продать долю

Чтобы было легче согласовывать условия договора купли-продажи, дополнительно укажите:

  • порядок расчетов: в какие сроки и в какой валюте нужно оплатить долю, наличными или переводом на счет;
  • кто после продажи сможет пользоваться квартирой, в которой вы продаете долю;
  • сроки передачи имущества и др.

Извещение можно передать через нотариуса или вручить лично. Еще можно отправить по почте телеграмму с текстом извещения либо заказное письмо с уведомлением и описью вложения.

Не забудьте получить подтверждение того, что вы отправили извещение, а адресат получил его.

У нотариуса нужно взять соответствующие свидетельства. Если вы решили отдать извещение лично, обязательно сделайте копию для себя и попросите получателя расписаться на ней. Еще пусть получатель укажет свои ФИО, дату получения и напишет, что извещение получил.

Если вы направили телеграмму и письмо по почте, подтверждениями будут копии телеграммы и письма, копии уведомлений о вручении с печатями Почты России.

Шаблон отказа от преимущественного права покупки доли

Договор купли-продажи доли регулируется правилами параграфа 7 главы 30 ГК РФ — так же как договор купли-продажи объекта недвижимости целиком.

Чтобы договор купли-продажи доли считался заключенным, нужно обязательно согласовать существенные условия. Без существенных условий договор не будет считаться заключенным.

Для начала нужно точно определить размер доли — ведь именно она является предметом договора. Если доля реальная — например, комната — в ней может находиться другое имущество, которое включено в цену — например, мебель. Тогда нужно обязательно отметить это в договоре.

Кроме кадастрового номера индивидуализировать квартиру помогут:

  • адрес и другие детали местонахождения — этаж, подъезд;
  • характеристики дома, в котором она расположена: сколько этажей в доме, какой у него тип постройки — панельный, кирпичный, монолитно-кирпичный и т. д.;
  • общая и жилая площади;
  • количество комнат;
  • состояние квартиры;
  • имущество, находящееся в квартире и т. д.
  1. В виде общей стоимости доли.
  2. В виде стоимости одного квадратного метра, если долю можно высчитать в метрах.

Цена не может быть ниже той, которую вы указывали в извещении, направленном остальным собственникам.

Главное условие цены — ее однозначная определяемость. Это значит, что все данные для вычисления цены должны быть указаны в договоре.

Дополнительно к цене обычно указывают порядок расчетов — наличный или безналичный — срок оплаты и другие условия, связанные с финансовой стороной договора.

Если доля находится в ипотеке, то продавать ее можно только с согласия банка, если в договоре не сказано другое. Каковы у объекта недвижимости характеристики и есть ли у него обременения, можно узнать в выписке из ЕГРН.

Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости

Если есть еще какие-то документы, которые относятся к этой доле, их тоже можно принести.

Когда нотариус заверит договор купли-продажи доли, его нужно будет зарегистрировать.

  1. получить имущественный налоговый вычет. Максимальный размер вычета — 1 млн рублей. Этот способ удобно применять, когда у вас не было расходов на приобретение доли в прошлом. Например, вы получили долю в наследство или в подарок;
  2. уменьшить сумму доходов на сумму расходов.

    Этот способ удобен, если вы когда-то купили долю, которую сейчас продаете. Например, в 2017 году доля стоила 2 млн рублей, а в 2019 вы продаете ее за 4 млн рублей. Налоговый кодекс дает вам право вычесть из 4 млн рублей расходы — 2 млн рублей — и заплатить налог с разницы, то есть с 2 млн рублей.

подп.

 2 п. 2 ст. 220 НК РФ

Если вы захотите расторгнуть договор купли-продажи доли, помните, что расторгать его нужно так же, как и договор купли-продажи целой квартиры. Как расторгнуть договор купли-продажи квартиры, мы уже писали.

Можно ли продать половину или часть своей доли? Закон не запрещает собственнику распоряжаться своей долей, в том числе выделять из нее часть и продавать. При этом должны соблюдаться все правила, описанные выше.

Перед тем как выделять долю из своей доли и продавать ее, подумайте: вы своим решением привлекаете в квартиру еще одного собственника. После продажи количество заинтересованных лиц и вероятность конфликтов увеличатся.

Может ли один из супругов продать свою долю? Может, но для начала нужно разделить право собственности, поскольку в совместной собственности, которая возникает в браке, конкретные доли за мужем и женой не закреплены.

В соглашении о разделе имущества укажите:

  1. ФИО обоих супругов.
  2. Паспортные данные.
  3. Данные свидетельства о заключении брака. Если брак расторгнут, приложите свидетельство о его расторжении.
  4. Перечень общего имущества, подлежащего разделу, а также имущества, которое будет передаваться каждому супругу.

Когда долю выделят, совместная собственность превратится в долевую, а супруг сможет свою долю продать. При этом нужно уведомить другого супруга о своем намерении продать долю, а тот будет иметь преимущественное право эту долю купить — здесь действуют те же правила, что и с другими собственниками.

Написать заявление должны все законные представители ребенка и сам ребенок, если ему 14 и больше лет. Если родители в разводе, но сохранили родительские права, они оба должны участвовать в процедуре.

Чтобы получить разрешение, вы должны доказать органу опеки и попечительства, что условия жизни несовершеннолетнего не ухудшатся и что долю вы продаете в его интересах. Для подтверждения этого органы обычно просят следующие документы:

  1. Копии кадастровых паспортов.
  2. Копии правоустанавливающих документов на продаваемое и покупаемое помещения: договор, завещание и др.
  3. Иногда — проект договора купли-продажи нового помещения.

Ухудшением жилищных условий орган опеки и суд могут признать все что угодно. Например, мама решила продать комнату, которая принадлежала дочери, и купить долю в квартире бабушки девочки.

Комната находилась в городе, а дом бабушки — в деревне. Орган опеки и попечительства решил, что ребенку будет лучше остаться в городе.

Мать решила обжаловать решение в суде, но суд с решением органа опеки согласился.

Можно ли продать долю, если один из собственников жилья не согласен? Если кто-то из собственников квартиры не согласен с тем, что вы продаете долю, у него есть два варианта: воспользоваться преимущественным правом покупки и выкупить у вас долю или пойти в суд и оспорить сделку.

Если вы все делаете по закону, извещаете собственников, не нарушаете ничьи права, шансов у собственника оспорить сделку не слишком много. Но если такая ситуация возникнет, попытайтесь договориться, чтобы не тратить время, нервы и деньги на суды и споры с собственниками.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/guide/share-purchase/

Могу ли я продать жилье самому себе?

Продать долю в квартире по доверенности

Совершать действия в отношении себя по доверенности нельзя. В данном случае можно по доверенности оформить квартиру на супругу, мать или иного родственника, и уже потом переоформить на себя.

Однако есть один нюанс переоформление недвижимости на супругу возможно только при наличии брачного договора.

Если его нет, то в силу вступает режим совместной брачной собственности, а то это фактически означает тоже продажу в пользу себя.

Отвечает управляющий партнер PR-агентства «Восток-Запад» Александр Ткаченко:

Вопрос генеральных доверенностей сам по себе очень скользкий. Имея на руках именно этот документ, мошенники очень часто прокручивают схемы с недвижимостью. И, как правило, сделки, проведенные при помощи таких доверенностей, оспариваются в суде.

Но если говорить о конкретном случае, то на данный вопрос очень четко отвечает ГК РФ ст. 182, п.

3: «Представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично, а также в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев, предусмотренных законом».

То есть нет, человек не может продать квартиру по генеральной доверенности сам себе или другому человеку, представителем которого он также является. Закон разрешает такую процедуру только коммерческой структуре, которая за услуги по этой сделке уплатит налог. Для решения Вашей проблемы я бы рекомендовал Вам найти хорошего адвоката и оформить право собственности через суд.

Сколько времени занимает купля-продажа квартиры?

Какой налог с продажи квартиры платят те, кто уехал из России?

Отвечает адвокат по недвижимости в Москве Инна Белякова:

В соответствии с ч. 3. ст.

182 Гражданского кодекса РФ, представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично, а также в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Поскольку Ваш случай законом в качестве исключения из приведенного правила не предусмотрен, Вы не можете, действуя по доверенности от Вашего брата, продать принадлежащую ему долю в праве собственности на квартиру ни себе лично, ни иным представляемым Вами лицам.

Что касается возможных вариантов развития событий, то Вашему брату можно было бы выдать доверенность на другого человека, который бы продал Вам принадлежащую ему долю в праве собственности.

Но, насколько я понимаю, оставаясь в Австралии, у него нет возможности ни посетить консульство РФ, ни проставить апостиль, что является необходимым условием для принятия российскими уполномоченными органами документов, выданных в других государствах.

Таким образом, покупка Вами доли у Вашего брата на расстоянии крайне затруднительна, потому что любое выражение им воли на продажу квартиры должно быть удостоверено уполномоченным органом государства пребывания (тем же нотариусом) и легализовано с помощью консульской легализации, либо апостиля.

В данном случае я вижу только один способ. Вы по доверенности продаете принадлежащую Вашему брату долю в праве собственности третьему лицу, а уже он продает эту долю Вам.

В таком случае закон нарушен не будет и Вы спокойно сможете совершить все необходимые действия, включая подачу документов на государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество, без чего, собственно, переход права собственности состояться не может.

Правда, необходимо отметить, что это третье лицо должно быть ну очень доверенным лицом, потому что ничего не помешает ему после перехода к нему права собственности на долю, ранее принадлежащую Вашему брату, просто отказаться передавать эту долю Вам. В таком случае Вы уже ничего сделать не сможете.

Как заочно снять дочь с регистрации, чтобы продать квартиру?

Как выписать человека, если неизвестно, где он находится?

Отвечает юрисконсульт ООО «Центр правового обслуживания» Седа Топлакалцян:

Сделку по отчуждению доли на квартиру в Вашу пользу по генеральной доверенности осуществить нельзя, так как, согласно Гражданскому кодексу РФ, представитель по доверенности не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично.

В Вашем случае необходимо придерживаться следующего алгоритма действий для приобретения доли на квартиру в собственность:

1.

Оформление у нотариуса в Австралии Вашим братом доверенности на третье доверенное лицо с полномочиями, включающими право на отчуждение доли (с правом подписания договора от его имени) и последующего предствления интересов Вашего брата в органе, осуществляющем государственную регистрацию объектов недвижимости по субъекту РФ, где находится квартира. При отчуждении доли на квартиру по договору дарения необходимо прописать в доверенности данные одаряемого (Ваши паспортные данные) и данные объекта недвижимости (адрес, кадастровый номер).

2. Легализация доверенности австралийским нотариусом (проставление апостиля), перевод доверенности на русский язык с нотариальным заверением перевода на территории Российской Федерации.

Получение нотариального согласия супруги Вашего брата на отчуждение доли в квартире, если Ваш брат состоит в браке и в случае, если доля на квартиру приобреталась в период брака на общие денежные средства супругов.

В случае, если доля перешла в собственность брата в порядке наследования или приватизации, согласие супруги не требуется.

3. Подписание третьим лицом по доверенности от имени Вашего брата договора по отчуждению доли на квартиру в Вашу пользу. Необходимо учитывать, что договор дарения доли подлежит нотариальному удостоверению (п. 1 статьи 160 ГК РФ, п.

1 статьи 24 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

За удостоврение договора дарения доли нотариус взыскивает нотариальный тариф 0,5% от суммы договора (кадастровой стоимости доли на квартиру), но не менее 300 рублей и не более 20 тысяч рублей.

4. Подача комплекта документов на государственную регистрацию перехода права собственности и получение выписки из ЕГРП после государственной регистрации (подача документов на государственную регистрацию может быть за отдельную плату осуществлена нотариусом).

Из описанной Вами ситуации следует, что объект недвижимости (квартира) находится в долевой собсвенности, сособственниками квартиры являетесь Вы и Ваш брат. Так как Вы являетесь близкими родственниками (статья 14 СК РФ), чтобы избежать налогов (пп. 18.1 п. 18 статьи 217 НК РФ), целесообразно заключить между Вами договор дарения доли.

В этом случае ни Вы, ни Ваш брат не будете платить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) при отчуждении доли квартиры в размере 13%. Вариант с заключением договора купли-продажи доли на квартиру можно рассматривать, если доля в квартире принадлежит Вашему брату более трех лет и приобретена в собственность до 1 января 2016 года.

В других случаях возникает обязанность оплатить НДФЛ.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Дарение недвижимости в 5 вопросах и ответах

5 главных фактов о договорах дарения квартиры

Сестра купила у меня дом, а ей не возвращают налог. Почему?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/mogu_li_ya_prodat_zhile_samomu_sebe/6192

Продажа доли в квартире через нотариуса

Продать долю в квартире по доверенности

С 2016 года продажу долевой собственности в России можно оформлять только при условии заверения договора нотариусом.

Такие меры были предприняты с целью противодействия мошенничеству, так как рейдерские захваты квартир через покупку долей стали крайне распространенным явлением.

Нотариусы России предлагают удобные и безопасные условия для совершения данного вида сделок, гарантирующие соблюдение законодательства РФ.

Без исключений: доли продаются только через нотариуса

Операции купли-продажи объектов недвижимости, оформленных в индивидуальную собственность, а также в общую собственность без выделения долей, всё еще могут оформляться в простой письменной форме. Для долевой же собственности исключений нет. Нотариальной регистрации подлежат сделки:

  • Оформляемые между родственниками или посторонними лицами. Даже если доля продается одним родственником другому — требуется нотариальное заверение.
  • Продажа частей, составляющих все 100% данного имущества, в одни руки. Нотариус всё равно должен удостоверить такую операцию по продаже доли.
  • Продажа всех частей одной сделкой. Если в тексте одного договора удалось «собрать» все части владения объектом недвижимости, это всё равно не дает права оформлять его в простой письменной форме.

Если даже договор будет составлен — нужно учитывать, что переход прав собственности регистрирует Росреестр, а в этой организации попросту не примут документ, который не удостоверил нотариус. За счет таких нововведений рынок недвижимости в значительной мере очистился от недобросовестных риелторов и стал безопаснее, в первую очередь – для владельцев долей в квартирах.

Преимущества операций с долями с оформлением нотариусом

Обязательное требование оформлять долю с нотариусом, который обеспечивает дополнительную юридическую защиту владельцев имущества, делая операцию по продаже доли безопаснее и устойчивее относительно возможных попыток мошенничества. Ключевые преимущества, которые обеспечивают нотариусы:

  • Подготовка юридически выверенного текста договора купли-продажи. Гражданин может сам представить проект договора или доверить нотариусу составление текста на основании предоставленных сведений. В любом случае производится тщательная проверка на соответствие положений договора закону.
  • Удостоверение личности и проверка добровольности совершения сделки по данной квартире или дому. Нотариусам отведена важная роль в процессе заключения сделки. При оформлении специалист проводит с продавцом и покупателем разъяснительную беседу, удостоверяет их личность, а также убеждается в дееспособности субъектов и добровольности данной операции.
  • Разъяснение правовых последствий операции. К сожалению, уровень правовой грамотности населения в России настолько низок, что многие граждане при оформлении даже до конца не понимают ни сути процедуры, ни правовых последствий. Мошенники активно пользовались этим, однако наличие независимой третьей стороны позволяет защитить людей от заключения сделок, которых они не понимают. Теперь, если возникает вопрос, участник может получить квалифицированный ответ от нотариуса.
  • Проверка чистоты сделки с использованием доступа к реестрам. Нотариус проверит наличие заявленных продавцом имущественных прав, убедится в том, что это лицо действительно имеет право совершать продажу, а также проведет ряд других проверок, исключающих возможные проблемы в будущем (к примеру, наличие задолженностей по этому объекту и т.п.).
  • Разрешение возможных конфликтов и сложных ситуаций, когда в сделке участвует менее 100% собственности. Иногда возникают ситуации, когда один из собственников доли отказывается от проведения сделки, тем самым, не давая другим владельцам распорядиться своими долями. Нотариусам доступен ряд правовых механизмов, которые позволяют полностью законно решить подобные проблемы и дать возможность продавцам распорядиться квартирой по их усмотрению.
  • Проведение регистрации права собственности на долю в Росреестре. После визита к нотариусу не потребуется никаких дальнейших манипуляций: права на долю будут оформлены в реестре.

Какие документы нужно подготовить на для продажи доли квартиры через нотариуса?

Базовый пакет включает:

  • Бумаги, подтверждающие права собственности в установленных долях
  • Паспорта объекта недвижимости (технический, кадастровый)
  • Справка, содержащая перечень зарегистрированных в данной квартире лиц
  • Удостоверение личности всех участников
  • При необходимости – нотариально заверенное согласие супруги
  • Если в сделке участвует менее 100% общей собственности объекта, требуется также письменный отказ от остальных дольщиков от выкупа.

Конкретный перечень необходимых бумаг нотариус сообщит во время предварительной консультации.

Вам может быть интересно:

Источник: https://www.rosnotarius.ru/prodazha-doli-v-kvartire-cherez-notariusa

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.