Приватизация и деприватизация

Содержание

Условия расприватизации квартиры и стоит ли ее оформлять

Приватизация и деприватизация

Не всем пришлась по душе частная собственность, поэтому, путём проб и ошибок законодатель придумал, как же помочь гражданам вернуть право на квартиру в первоначальное положение, а народ окрестил этот процесс расприватизацией.

Что такое расприватизация в привычном понимании? Это возврат приватизированного жилья в государственную собственность с дальнейшим заключением договора социального найма этого жилья.

Но просто так расторгнуть договор приватизации квартиры невозможно, а потому стоит изучить её условия основательно.

Приватизированное жилье можно расприватизировать, если оно ─ единственное место проживания, свободное от всяких обязательств. Поэтому, если квартира оформлена в качестве залога в банке, то свободной от прав третьих лиц она будет только после погашения кредитной задолженности перед банком. С долгами по квартплате история аналогичная .

Расприватизация и деприватизация — в чем разница?

Юристы акцентируют внимание и на двух различных способах прекращения права собственности на приватизированную жилплощадь ─ расприватизация и деприватизация.

Расприватизация признает договор передачи жилья недействительным (по решению суда). Гражданский кодекс предусматривает такую возможность в случае нарушения правил приватизации, например, при ущемлении прав инвалидов или несовершеннолетних. В таком случае право на единственную для каждого приватизацию жилья считается нереализованным.

Принципиально другой способ передачи квартиры в государственный жилой фонд – деприватизация, основанная на абсолютной добровольности собственника жилого помещения.

Деприватизация дает гражданину право безвозмездно передав квартиру в муниципальную собственность, перейти в категорию нанимателя того же жилья по договору социального найма.

После деприватизации, в отличии от расприватизации, право на приватизацию считается реализованным.

Причины отказа от приватизации квартиры

  1. Случаев отказа от оформления жилья в собственность немного, но такое решение может сыграть свою роль в дальнейшем . Самое существенное основание расприватизации квартиры – жилье, которое находится в аварийном доме или в доме под снос.

    В таком случае собственник имеет возможность получить новое жилое помещение, равновеликое площади снесенной квартиры, а квартиросъемщик социального жилья получает квартиру совсем по другим расчетам — 18 кв. м , который прописан на этой площади.

  2. В такой ситуации и появляются причины для деприватизации квартиры.

    Если до переселения в малогабаритной квартире были прописаны пять жильцов – от этого они только выиграют. Когда квартира у собственников большей площади, чем прописано в нормативах, – то владельцы теряют драгоценные квадратные метры, в этом случае квартиру целесообразно приватизировать.

  3. Еще одной причиной может быть высокий для малоимущих налог на жилье, в том числе и расходы на содержание дома и придомовой территории. Те, кто живет в социальных квартирах, в этом вопросе выигрывают.
  4. Из подобных соображений рассчитывают безопасность и при защите от действий аферистов.

    Иногда деприватизацией пользуются бывшие супруги, если после развода им предстоит размен квартир с переездом в неприватизированную жилплощадь.

  5. Ну, и передача квартиры по наследству. Если собственник в квартире проживает по найму, то ему можно просто прописать своего наследника (например, внучку).

    В приватизированной квартире при вступлении в наследство обязательно будут проблемы с выплатой госпошлин и налогов, вступлением в наследство. Нередко возникают и неожиданные наследники.

Невозможность приватизации

Все эти причины для отказа приватизировать квартиру со стороны владельца, но есть и такие, когда квартира не может быть приватизирована со стороны государства:

  • дом уже находится в аварийном состоянии, квадратные метры уже не спасти;
  • не подлежит приватизации квартира, если она находится на территории закрытого военного городка, а, значит, и расприватизация квартиры военнослужащим не грозит;
  • если жилой объект является служебным помещением;
  • жилые помещения в домах-интернатах;
  • в доме, относящемуся к маневренному жилью ─ специализированному фонду, который предназначен для временного пребывания отдельных категорий жильцов.

Принцип возвращения квартиры

Если решение о расприватизации (деприватизации) окончательное, надо подготовить документы и проверить квартиру на соответствие требованиям властей:

Причины отказа в деприватизации:

  • обременения (права третьих лиц) на приватизированное жильё (как в примере с банком);
  • если у кого-либо из собственников приватизированной квартиры есть другое жильё;
  • вселение в приватизированную квартиру жильцов, не зарегистрированных до ее приватизации (вид обременения);
  • если в полете фантазии сделали в квартире перепланировку и не успели её утвердить в БТИ, то вместо деприватизации может быть штраф;
  • если один из собственников выбыл из приватизированной квартиры (в том числе и по причине смерти);
  • несогласие с расприватизацией хотя бы одного собственника;
  • если нет разрешения на отчуждение от органов опеки и попечительства (при наличии несовершеннолетнего собственника или инвалида);
  • устаревшие или подделанные документы при оформлении деприватизации.

В общем, если в документах на приватизированную квартиру изменилась хоть буква, о деприватизации можно забыть.

Как происходит процесс деприватизации

Для деприватизации своей квартиры ее собственнику надо обращаться с заявлением, подписанным всеми совладельцами в Управление Департамента жилфонда Москвы, своего административного округа .

К заявлению надо приложить пакет документов:

  • оригиналы документов, устанавливающих право собственности;
  • документ-подтверждение отсутствия обременений на квартире;
  • техпаспорт (срок действия документа – до одного года);
  • справка о регистрации или выписка из домовой книги (использовать в течение месяца);
  • ксерокопии удостоверений личности;
  • копия финансового лицевого счета (действительна один месяц);
  • квитанция об оплате регистрационного сбора.

Право на приватизацию жилья предоставляется только один раз в жизни. Исключение составляет расприватизация квартиры с несовершеннолетним ребенком. Поэтому только дети имеют право повторно приватизировать квартиру после расприватизации. Все остальные играют в приватизацию один раз.

Положение о возврате квартиры государству имеет столько подводных камней, что решение довериться профессиональным юристам при оформлении документов вполне оправдано. Стоимость услуги в среднем 25 тысяч рублей, консультация – одна тысяча рублей в час.

Чем выгодна властям расприватизация

Городские власти таким путем имеют возможность возвращать в муниципальную собственность жилье, ранее выведенное из нее.

Расприватизация квартиры безвозмездно (если говорить о стоимости) превращает жилье в городское имущество, в случае смерти или переезда квартиросъемщика на другое место жительства освобождаемые квадратные метры опять можно предоставлять очередникам. Можно сказать, что расприватизация жилья автоматически пополняет городской жилой фонд .

Однако эта процедура в свою очередь имеет и свои ограничения, и срок действия. Если с квартирой заключались сделки, если она досталась по наследству или жилье покупалось, то такая квартира деприватизации не подлежит. Расприватизация жилья возможна только в случае, собственноручной приватизации жилья.

Другими словами: расприватизация квартиры — это что получил от города, то ему же и возвращаешь. И теперь проживаешь в этом же жилье, но на условиях социального найма. А это означает, что расприватизация забирает у квартиросъемщика возможность продавать, дарить или передавать в наследство жилье, бывшее в его частной собственности. Расприватизация жилья, кроме того, вторичного шанса на приватизацию этой же квартиры не дает.

При этом если квартира является собственностью нескольких лиц, то ее расприватизация возможна только при совместном решении всех ее обладателей. Иногда в этом вопросе принимают участие и органы опеки и попечительства.

До 2006 года расприватизацию квартир разрешали только малоимущим жильцам. Сегодня в закон внесены изменения, снимающие это ограничение.

И все же очень небольшое количество собственников жилья могут использовать такую возможность, ведь в Москве третья часть всех квартир уже участвовали в каких-то сделках а, значит, деприватизация их уже невозможна.

Инициировать расторжение договора приватизации могут быть и местные органы власти, в случае, когда собственники используют жилье не по назначению.

Если взять среднестатистического малоимущего пенсионера, который в свое время приватизировал свою квартиру, то теперь ее надо страховать, так как ремонт квартиры после пожара или другого стихийного бедствия ему не по силам. Капитальный ремонт и налоги (до 2%) уже сегодня требуют немалых затрат.

Расприватизация квартиры решает все эти вопросы. И ясно, что пенсионеры, в настоящее время освобожденные от уплаты некоторых налогов, оплачивать их все равно будут.

Расприватизация квартиры происходила собственниками, которые имели желание сэкономить на налогах на жилье, этим людям расприватизация жилья просто необходима!

Поддавшись повальному бесплатному оформлению квартир в собственность, некоторые квартиросъемщики теперь об этом жалеют, вспоминая пословицу «семь раз отмерь».

Изменился порядок перехода прав на квартиру после смерти, так как после приватизации могут появиться нежелательные наследники.

Оформление договоров дарения и завещания требует уплаты налогов, вместо простой прописки наследника на жилплощади. Эти проблемы и призвана решать расприватизация.

Источник: https://DomaNaNeve.ru/info/operacii-s-nedvizhimostju/rasprivatizaciya-kvartiry-dlya-chego-i-komu-nuzhna.html

Репетитор оценщика – Операции с недвижимостью. Глава 2.3 Приватизация (деприватизация) жилья

Приватизация и деприватизация

методички «Операции с недвижимостью»

2.3. ПРИВАТИЗАЦИЯ (ДЕПРИВАТИЗАЦИЯ) ЖИЛЬЯ

Приватизация жилья не относится к рыночным операциям, но по количеству совершаемых сделок занимает доминирующее положение среди операций с жилой недвижимостью в стране.

Ожидается, что 65 – 70% всего имеющегося в стране жилищного фонда поменяет хозяина (государство) и перейдет в частную собственность жильцов; оставшиеся 30 – 35% жилищного фонда сохранят свой статус жилищного фонда социального использования, предоставляемого для проживания по договору жилищного найма.

В соответствии с Законом РФ от 04.07.91 г. «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», «Приватизация жилья – это бесплатная передача в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищных фондах, а для граждан, забронировавших занимаемые жилые помещения, – по месту бронирования жилых помещений».

Приватизации подлежат жилые помещения в домах государственного (в т. ч. муниципального и ведомственного) жилищного фонда, занимаемые гражданами по договору найма или аренды.

Не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий и к ним приравненных.

Собственники ведомственного жилья, жилья в собственности общественных организаций или уполномоченные ими органы, а также предприятия и учреждения, за которыми жилье закреплено на праве полного хозяйственного ведения или находится в оперативном управлении, вправе самостоятельно принимать решения о приватизации собственного жилищного фонда, в т.ч. служебных жилых помещений.

Передача в собственность граждан жилых помещений осуществляется:

  • соответствующим представительным или исполнительным органом власти;
  • предприятием, за которым закреплен жилищный фонд на праве полного хозяйственного ведения;
  • учреждением, в оперативное управление которого передан жилищный фонд.

Для приобретения в собственность жилого помещения в порядке приватизации граждане, занимающие жилые помещения по договору найма или аренды, с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 15 до 18 лет, представляют следующие документы:

  • заявление (заявления) на приватизацию занимаемого жилого помещения, подписанное всеми совершеннолетними членами семьи нанимателя;
  • документ, подтверждающий право граждан на пользование жилым помещением;
  • справку, подтверждающую, что ранее право на приватизацию жилья не было использовано;
  • документ органов опеки и попечительства (в необходимых случаях).

Жилые помещения передаются в общую долевую, либо в собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе несовершеннолетних. Собственник приватизируемого жилья (одно лицо или несколько лиц совместно) определяется соглашением лиц, проживающих в жилом помещении и имеющих право на его приватизацию.

При этом за гражданами, выразившими согласие на приобретение иными проживающими с ними лицами занимаемого помещения, сохраняется право на бесплатное приобретение в собственность в порядке приватизации другого впоследствии полученного жилого помещения. В данном случае предоставленная этим лицам возможность один раз приватизировать бесплатно занимаемое жилое помещение по сути не реализуется, они лишь дают согласие на приватизацию жилья другими лицами.

Требования граждан о бесплатной передаче (приватизации) жилого помещения в собственность подлежат удовлетворению независимо от воли должностных лиц, на которых законом возложена обязанность по передаче жилья в собственность граждан.

Решение о приватизации жилья должно приниматься по заявлениям граждан в двухмесячный срок со дня подачи документов.

Передача жилья в собственность оформляется договором передачи, который заключается местной администрацией, предприятием, учреждением с гражданином, получающим жилое помещение в собственность, в порядке, установленном соответствующим представительным органом власти. При этом нотариального удостоверения договора передачи не требуется.

В случае отказа в приватизации занимаемого гражданином жилого помещения, между ним и местной администрацией (предприятием, за которым на праве полного хозяйственного ведения закреплен, или учреждением, в оперативное управление которого передан жилищный фонд) возникает спор о гражданском праве, он разрешается судом по правилам гражданского производства. При этом государственная пошлина должна взиматься в размере, предусмотренном для исковых заявлений, не подлежащих оценке (10 процентов от минимального размера оплаты труда – для граждан; десятикратный размер минимальной оплаты труда – для юридических лиц).

В случае возникновения спора по поводу правомерности договора передачи жилого помещения, в том числе и в собственность одного из его пользователей, этот договор, а также свидетельство о праве собственности по требованию заинтересованных лиц могут быть признаны судом недействительными по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной.

Наниматели, бывшие члены семьи собственника, другие лица, не являющиеся собственниками приватизированного жилого помещения, но имеющие самостоятельное право пользования этим помещением, могут быть выселены собственником только в случаях и по основаниям, предусмотренным законом.

Если указанные лица вселились в жилое помещение до его приватизации и имели право стать участниками общей собственности на данное помещение, но отказались от этого, согласившись на приватизацию жилья другими лицами, то суд, выясняя доводы и возражения таких лиц против выселения, должен проверить обстоятельства и условия, на которых эти лица не пожелали оформить право собственности на свое имя. В необходимых случаях, например, когда при отказе от приватизации гражданин был введен в заблуждение либо не способен был понимать значение своих действий или когда собственник нарушил договоренность об условиях такого отказа, гражданин имеет право на предъявление встречного иска о признании недействительным заключенного договора на приватизацию жилого помещения.

При переезде в другое жилое помещение и заселении его по договору найма или аренды граждане имеют право на приватизацию такого жилья при условии расторжения договора передачи в собственность в порядке приватизации ранее занимаемого помещения (деприватизация).

В связи с ограниченной дееспособностью несовершеннолетних и малолетних граждан законом специально предусмотрена защита их прав при приватизации жилья в составе семьи, а также на приватизацию жилья, которое они занимают самостоятельно.

Жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте до 14 лет, передаются им в собственность по заявлению родителей (усыновителей), опекунов с предварительного разрешения органов опеки и попечительства либо по инициативе указанных органов.

Жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет, передаются им в собственность по их заявлению с согласия родителей (усыновителей), попечителей и органов опеки и попечительства.

При этом, в случае помещения несовершеннолетнего в детское или иное воспитательное учреждение соответствующего назначения, администрация указанного учреждения, родители (усыновители) либо опекун над его имуществом, если таковой назначен, обязаны в течение шести месяцев со дня помещения несовершеннолетнего в такое учреждение оформить договор передачи жилого помещения в его собственность и принять меры по распоряжению жилым помещением в интересах несовершеннолетнего.

Оформление договора передачи в собственность жилых помещений, в которых проживают исключительно несовершеннолетние, проводится за счет средств местных бюджетов.

Собственники жилых помещений соразмерно занимаемой ими площади в этом доме участвуют в расходах, связанных с обслуживанием и ремонтом инженерного оборудования, мест общего пользования дома и содержанием придомовой территории.

Обслуживание и ремонт приватизированного жилья осуществляются с обязательным соблюдением единых правил и норм эксплуатации и ремонта жилищного фонда на условиях, установленных для домов государственного и муниципального жилищного фонда.

В этих целях собственники могут образовывать товарищества и иные объединения.

Собственники жилых помещений вправе самостоятельно определять организацию для обслуживания этих помещений, включая государственные жилищно-эксплуатационные и ремонтно-строительные организации, кооперативы, частные фирмы и иные.

Владение, пользование и распоряжение общей долевой собственностью осуществляется по согласию всех ее участников.

В случае разногласия, порядок владения, пользования и распоряжения определяется по иску любого из участников.

Каждый участник общей долевой собственности на жилое помещение обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Источник: http://dom-khv.ucoz.ru/index/operacii_s_nedvizhimostju_glava_2_3_privatizacija_deprivatizacija_zhilykh_pomeshhenij/0-333

Повторная приватизация после расприватизации квартиры – что это такое, правовые последствия процедуры

Приватизация и деприватизация

Согласно законодательству Российской Федерации граждане имеют право воспользоваться бесплатной приватизацией муниципальной недвижимости. Для этого им придётся пройти целый ряд процедур, который необходим для регистрации прав собственности.

Важно отметить, что в Федеральном Законе прописано, что граждане имеют право воспользоваться приватизацией жилья только один раз.

Можно ли повторно провести данную процедуру? В каких случаях это предусмотрено? Кто имеет право на повторную приватизацию квартиры?

Что такое деприватизация и реприватизация

Деприватизация подразумевает под собой отказ гражданина от прав владения на муниципальное жильё. Данное решение принимается исключительно на добровольной основе. Гражданин может воспользоваться социальным наймом после проведения деприватизации квартиры.

Реприватизация – это когда гражданина лишают прав на муниципальное жильё. В данном случае решение выносится без учёта воли пользователя квартиры, то есть реприватизация проводится на принудительной основе. Данное решение принимается в ходе судебного процесса, если права на муниципальное жильё были нарушены или же если собственник получил квартиру на незаконных основаниях.

В обеих случаях владелец перестаёт иметь возможность проводить какие-либо манипуляции с квартирой: продавать её, дарить или передавать другим гражданам.

При деприватизации гражданин пользуется данной процедурой, если не может самостоятельно содержать и ухаживать за квартирой или если дом, в котором находится жильё, является в аварийном состоянии. Обычно граждане рассчитывают на то, что им будет дана недвижимость в новостройках.

Отказ на добровольной основе имеет место быть, если:

  • гражданин является единственным собственником квартиры;
  • если гражданин состоит в доле, то соглашение должно быть оформлено в письменном виде каждым из совладельцев;
  • если совладельцем является несовершеннолетний ребёнок, то должно быть и соглашение органов опеки на проведения деприватизации.

Кто не имеет право воспользоваться деприватизацией и в каких случаях она запрещена? Законом установлено следующее:

  1. Если собственник купил уже приватизированную квартиру.
  2. Если квартира была получена по обмену.
  3. Если квартира имеет обременения (к примеру, арест, выступает залогом в банке).
  4. Если в квартире проживают и были зарегистрированы жильцы после приватизации квартиры.

Сколько раз разрешается приватизировать квартиру на безвозмездной основе

Согласно Федерального Закона №11 Российской Федерации гражданин имеет право разово воспользоваться бесплатной приватизацией. Законодательством Российской Федерации не предусматривается платной приватизации, но стать собственником недвижимости можно. Что нужно будет сделать для этого? Выкупить данную квартиру у муниципалитета или государства.

Кто имеет право на повторную приватизацию

Возможно ли повторная приватизация недвижимости? В каких случаях и кому разрешено приватизировать квартиру второй раз.

  1. На повторную приватизацию имеют право лица, которые участвовали в процессе приватизации в момент, когда они ещё были несовершеннолетними.
  2. В случае если гражданин Российской Федерации лишился права на недвижимость в чрезвычайной ситуации, он имеет право воспользоваться ею повторно. Какие же это случаи?
  • пожар;
  • катастрофа;
  • военные действия;
  • землетрясения;
  • террористический акт.

Повторная приватизация после реприватизации

Что делать, если гражданину было отказано в суде на приватизацию жилья?

В данном случае согласно статье 167 Гражданского Кодекса Российской Федерации, гражданина признают лицом, которого обделили в реализации его законного права на приватизации квартиры, поэтому ему предоставляется второй раз воспользоваться данным правом.

Как быть после расприватизации

Процедура расприватизации имеет свои последствия для гражданина. Во-первых, он становится нанимателем жилья.

Во-вторых, он лишается любой возможности продать, обменять, сдать в аренду или подарить квартиру.

Для того чтобы получить квартиру в качестве владения, необходимо провести следующее:

  1. добиться разрешения суда о том, что сделка, которая была проведена в ходе приватизации жилья была признана незаконной;
  2. Обязательно отметить это в Государственном реестре.
  3. Подготовить пакет документов.
  4. Подготовить документ о передачи права собственности от гражданина государству.
  5. Подать исковое заявление с документами в органы управления.
  6. Провести процесс ликвидации нарушений прав гражданина в ходе судебного процесса.
  7. Подготовить документы и подать их в органы власти на проведения повторной приватизации квартиры.

Вернуть квартиру муниципалитету нельзя, если:

  • после приватизации квартира была перепланировала и теперь она не соответствует техническому паспорту;
  • прописанные в квартире лица не дают согласия;
  • в квартире прописаны недееспособные люди и несовершеннолетние лица;
  • квартира имеет задолженность по уплате коммунальных услуг;
  • один из участников процесса скончался, а его наследник вступил в право собственности.

Процедура повторной приватизации

Гражданин имеет право на повторную приватизацию, если он участвовал в данной процедуре в несовершеннолетнем возрасте. Лицу нужно будет обратиться в суд и в ходе разбирательства получить право на бесплатное оформление квартиры в частную собственность во второй раз.

Последствия сноса

В случаях, когда квартира находится в аварийном состоянии, законом не предусмотрена и, более того, не разрешается провести процедуру приватизации. Если же такая ситуация произошла, то собственнику будет предоставлено право на получение нового жилья такой же площади, характеристик и прочего.

Если же процедура приватизации не была проведена, то гражданин получит данное право на основе договора социального найма.

Сколько стоит

Согласно законодательству Российской Федерации процедура приватизации является бесплатной, но гражданин понесёт дополнительные расходы на оплату услуг нотариуса или юриста, обязательно должен уплатить государственную пошлину. Также гражданин может понести дополнительные затраты в ходе подготовки пакета документов для регистрации права собственности.

Источник: https://estatelegal.ru/nedvizhimost/povtornaya-privatizaciya-posle-rasprivatizacii/

Понятия приватизации и деприватизации (расприватизации) жилья

Приватизация и деприватизация

Понятие и правовая основа договора приватизации жилья в современной юридической литературе трактуется неоднозначно. Некоторые авторы исходят из того, что приватизация жилья является сугубо публичным правоотношением.

Это позволяет им вообще ставить под сомнение договорную природу акта передачи квартиры в собственность.

Другие ученые, обращая внимание на наличие в приватизационном правоотношении административных элементов, делают вывод, что договор приватизации является односложным комплексом.

С рассмотренными подходами трудно согласиться. Приватизация жилья не является публичным правоотношением, потому что базируется на закрепленном в Законе РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 4 июля 1991 г.

принципе добровольности, в ее основе лежит не веление государства, а свободно выраженная воля нанимателя и членов его семьи.

Указание на организационный характер приватизационных отношений не колеблет их гражданско-правовую природу, так как в науке гражданского права обоснована позиция, согласно которой организационные отношения, в процессе которых происходит формирование имущественных отношений, входят в предмет гражданского права.

Поскольку договор приватизации жилья не поименован в ГК РФ, возникает вопрос: к какому типу и виду договоров его отнести? Договор приватизации является безвозмездным, поэтому его нельзя рассматривать как договор купли-продажи.

Спорно отождествление договора приватизации жилья с дарением, так как инициатива в его заключении исходит не от собственника, а от нанимателя. Трудно согласиться с отнесением договора приватизации и к договору присоединения, что иногда предлагается в научной литературе.

Смысл договора присоединения состоит в том, что другая сторона должна присоединиться к предложенному договору в целом, а в договоре приватизации жилья граждане имеют право выбора некоторых условий договора (например, вид собственности).

Мы разделяем мнение авторов, считающих, что договор приватизации жилья с 1991 г. является новым видом гражданско-правового договора. По своим признакам он ближе всего соприкасается с группой договоров, направленных на передачу имущества в собственность.

При этом договор приватизации жилья относится к категории договоров, предусмотренных не ГК РФ, а специальным законом – Законом о приватизации жилищного фонда в РФ. Это вполне допустимо с точки зрения ГК (ст. 421). По своей характеристике договор приватизации жилья является безвозмездным, консенсуальным (т.к.

жилое помещение находится во владении будущего собственника до его заключения), взаимным.

Федеральный закон от 29.12.2004 № 189-ФЗ внес коренные изменения в Закон о приватизации жилищного фонда. В соответствии с новыми нормами не подлежат приватизации жилые помещения, предоставленные гражданам по договорам социального найма после 1 марта 2005 г.

Жилые помещения, полученные по договорам социального найма до 1 марта 2005 г. могут быть приватизированы до 1 января 2007 г. После этого срока бесплатная передача в собственность граждан жилых помещений отменяется.

В связи с этим можно констатировать, что правовой институт приватизации жилья и связанный с ним договор с 1 января 2007г. прекращают свое существование.

С этого момента органы государственной власти и органы местного самоуправления могут осуществлять передачу в собственность граждан жилых помещений только в рамках традиционных правовых конструкций (договоры купли-продажи, дарения и т.п.).

На практике в договор приватизации жилья иногда не включались проживающие в жилом помещении несовершеннолетние. При этом делалась ссылка на Постановление Пленума ВС РФ от 24 августа 1993 г.

предусматривающее возможность отказа со стороны родителей и других законных представителей несовершеннолетних от включения последних в число участников общей собственности при наличии разрешения органов опеки и попечительства.

Представляется, что это правило противоречит части 2 статьи 7 Закона о приватизации жилищного фонда, которая содержит хотя и не совсем четкую, но однозначную формулировку, что «в договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние…».

Большинство ученых также полагает, что несовершеннолетние должны в обязательном порядке включаться в договор приватизации жилья, вне зависимости от согласия законных представителей и разрешения органа опеки и попечительства.

Значительные споры вызывает проблема деприватизации или расприватизации жилья. Мы рассматриваем эти слова как синонимы, хотя имеются и иные точки зрения.

Что же понимается под этими терминами? Многие исследователи считают, что деприватизация представляет собой расторжение договора приватизации жилья с одновременным возвращением собственнику жилого помещения статуса нанимателя. Такая позиция вызывает возражения.

Считаем, что необходимо различать понятия деприватизации и расторжения договора приватизации. Договор приватизации жилого помещения считается исполненным с момента его регистрации в органах юстиции и возникновения у гражданина права собственности.

После надлежащего исполнения договор так же, как и основанное на нем обязательство, прекращается, а, следовательно, к моменту деприватизации изменять или расторгать уже нечего.

Отсюда можно сделать вывод, что деприватизация – это «новое явление в общественной жизни, требующее узаконения».

Вообще, деприватизация рассматривается, как новый самостоятельный вид гражданско-правового договора. В настоящее время правовое регулирование деприватизации сводится к статье 9.1.

Закона о приватизации жилищного фонда и статье 20 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» №189-ФЗ. Согласно названным нормам малоимущие граждане, приватизировавшие жилые помещения, являющиеся для них единственным местом постоянного проживания, до 1 января 2007г.

вправе передать принадлежащие им на праве собственности и свободные от обязательств жилые помещения в государственную или муниципальную собственность, а соответствующие органы исполнительной власти, органы местного самоуправления или уполномоченные ими лица обязаны принять их в собственность и заключить договоры социального найма этих жилых помещений с гражданами и членами их семей, проживающими в этих жилых помещениях в порядке, установленном законодательством. Такой порядок до настоящего момента не установлен. В его отсутствие к договору деприватизации можно применять общие положения ГК РФ, а также по аналогии нормы о договоре приватизации (например, безвозмездный характер, согласие совместно проживающих членов семьи, государственная регистрация и др.).

В данный момент деприватизация утратила свою актуальность, в связи с новыми положениями законодательства (данная статья актуальна на момент июнь 2006 г.).

Читайте ещё по этой теме:

Источник: https://kmcon.ru/articles/jurist1-78.html

4. Приватизация и деприватизация жилых помещений

Приватизация и деприватизация

Приватизацияжилья. Участники приватизации. Принципыи условия приватизации жилого фонда.Формы собственности на приватизированнуюквартиру. Приватизация коммунальныхквартир. Деприватизация.

Приватизацияжилья, осуществляемая в России с 1991 года– грандиозное перераспределениесобственности на значительную долюнационального достояния, которымявляется созданный в стране жилищныйфонд.

Приватизацияжилья – это бесплатная передача всобственность граждан на добровольнойоснове занимаемых ими жилых помещенийв домах государственного и муниципальногожилого фонда, включая и ведомственный.

Не подлежатприватизации жилые помещения:

– предоставленныхпо договорам найма после 01.03.2005 г.;

– находящиеся ваварийных домах;

– в домах закрытыхвоенных городков;

-в специализированных домах (гостиницы,общежития предприятий, интернаты дляинвалидов, престарелых, ветеранов идр.);

-в домах производственного назначения,в школах, больницах, на территориипансионатов, домов отдыха, пионерскихлагерей, детских дошкольных учреждений;

-занимаемые гражданами, включенными всписки на получение другого жилогопомещения в порядке улучшения жилищныхусловий на всю семью и не освободившимижилое помещение.

Приватизацияжилых помещений в домах, включенных вгосударственные списки памятниковистории и культуры, осуществляется приусловии, что архитектурно-художественныеэлементы интерьера квартир в собственностьграждан не передаются.

Участникиприватизации. Право на бесплатнуюприватизацию жилых помещений имеют всепроживающие в них по договорам социальногонайма (в том числе и отсутствующие,осужденные) взрослые граждане инесовершеннолетние только один раз.

Исключение составляли несовершеннолетние:став собственником занимаемого жилогопомещения в порядке приватизации, онисохраняли свое право однократнойприватизации иного жилья, которое онибудут занимать после достижениясовершеннолетнего возраста (действовалодо 01.01.2007 года).

Занесовершеннолетних детей в возрастедо 14 лет сделку приватизации жильяосуществляют родители, усыновители илиопекуны. Отказ детей от участия вприватизации жилья возможен только приналичии разрешения органов опеки ипопечительства.

Дети в возрасте от 14 до18 лет совершают сделки сами с согласияродителей, усыновителей или опекунов.

Если в квартире проживают исключительноодни несовершеннолетние, то приватизацияжилья и любые сделки с ним должныосуществляться с предварительногописьменного разрешения органов опекии попечительства.

Интересыосуществляющих дееспособных членовсемьи и их несовершеннолетних детейпредставляют доверенные лица понотариально удостоверенной доверенности,выданной для совершения действий,связанных с приватизацией указанногов ней жилого помещения.

Вслучае помещения несовершеннолетнегов детское или воспитательное учреждениеего администрация, родители или опекуныобязаны в течение 6 месяцев оформитьдоговор передачи жилого помещения вего собственность и принять меры пораспоряжению жилым помещением в интересахнесовершеннолетнего.

Принципы и условияприватизации жилого фонда:

-добровольность приобретения гражданамижилой площади в собственность;

– однократность;

-бесплатность передачи занимаемыхгражданами помещений, полученных до01.01.2005 года, в соответствии с усыновленнымразмером и учетом потребительскихкачеств жилого фонда;

-владение, пользование и распоряжениеприватизированным жильем по своемуусмотрению;

-оплата расходов по обслуживанию иремонту приватизированного жильяпроизводится собственниками по тем жеставкам, которые установлены длягосударственного и муниципальногожилого фонда.

Граждане,принятые на учет до 1 марта 2005 года дляулучшения жилищных условий, сохраняютправо получения квартир по договорусоциального найма. В соответствии сост. 49 ЖК РФ по договору социального наймажилые помещения предоставляютсямалоимущим гражданам и иным категориямграждан, признанных законами РФ илисубъектов РФ, нуждающимися в жилыхпомещениях.

Приобретениевновь полученного жилого помещения всобственность осуществляется по желаниюграждан после получения ордера на егозаселение.

Размербесплатно передаваемых гражданам всобственность жилых помещений определяетсяместными органами власти, но не менее18 м2на человека и дополнительно 12 м2на семью с учетом потребительскихкачеств жилья.

При переезде вдругое жилое помещение и заселении егопо договору найма граждане имеют правона приватизацию этого жилья на следующихусловиях:

-если ранее приватизированные имиквартиры переданы безвозмездно местныморганам власти, то гражданам бесплатнопередается площадь по нормативу и сосредним уровнем потребительских качествв данном населенном пункте;

-в иных случаях отчуждения ранееприватизированной квартиры, оцененнойниже стоимости эквивалента, гражданамбесплатно площадь стоимостью в размереэтой разницы. Аналогично решаютсявопросы в отношении выехавших членовсемьи собственника приватизированнойквартиры.

Фактприобретения в собственность жилья попрежнему месту жительства в размеременее бесплатно передаваемого нормативадолжен быть подтвержден актом оценкистоимости приватизированного жилогопомещения.

Жилыепомещения до 2001 года можно былоприватизировать в одну из четырех формчастной собственности:

-общую совместную – без определениядолей участников приватизации;

-индивидуальную – единственнымсобственником становится один из членовсемьи, на имя которого оформляетсядоговор передачи;

– общую долевую –все члены семьи, принявшие участие вприватизации, имеют определенные доли(обычно равные) в общей жилой площади;

– долевую – сопределением долей в коммунальныхквартирах.

Смая 2001 г.

законе «О приватизации жилищногофонда РФ» были внесены изменения, всоответствии с которыми жилье можетпредоставляться в собственность одногоиз совместно проживающих лиц (остальныедолжны дать на то письменное согласие)либо в общую собственность с определениемдоли каждого участника. Поправкафактически отменила вариант владенияобщей собственностью без выделениядолей: ведь в случае смерти одного изсобственников квартиры по этой поправкедоли теперь выделяются автоматически,причем поровну между всеми владельцами,включая умершего.

Посколькув соответствии с п.3. ст. 244 ГК РФ договоромможет быть установлена только долеваясобственность, образование совместнойна приватизированное жилье не допускаетсяс 31 мая 2001 года.

Супругитакже не могут установить совместнуюсобственность, поскольку полученное впорядке безвозмездной передачи жильене является совместно нажитым имуществом.

Определенная договором доля в правеобщей собственности – личное имуществокаждого супруга.

В случае ее возмездногоотчуждения постороннему лицу требуетсяне согласие другого упруга, как прираспоряжении совместной собственностью,а соблюдение преимущественного праваего покупки.

Любойиз членов семьи имеет право отказатьсяот участия в приватизации в письменномзаявлении о приватизации жилого помещенияи сохранить за собой право приватизациидругого впоследствии полученного жилья.

Приприватизации коммунальных квартирместа общего пользования передаются вобщую долевую собственность граждан,участвующих в приватизации. Долиопределяются пропорционально занимаемойкаждой семьей жилой площади или в равныхдолях.

Освободившеесяжилое помещение в коммунальной квартиреможет быть предоставлено по социальнойнорме:

– проживающим вэтой квартире:

*по договору социального найма нанимателемили собственником, если они признанымалоимущими и нуждающимися в жилойплощади, либо имеют площадь меньшенормы;

* по договорукупли-продажи гражданам, обеспеченнымобщей площадью меньше нормы;

– иным гражданампо договору социального найма вустановленном порядке.

Припомощи приватизации был сформированпервичный рынок жилья в РоссийскойФедерации.

Граждане,ставшие собственниками жилых помещений,владеют, пользуются и распоряжаютсяими по своему усмотрению. Они вправепродавать, завещать, сдавать в арендуэти помещения, совершать с ними иныесделки, не противоречащие законодательству.

Для совершения сделок в отношенииприватизированных жилых помещений, вкоторых проживают несовершеннолетние,независимо от того, являются ли онисобственниками или членами данным жилымпомещением, требуется предварительноеразрешение органов опеки и попечительства.

Данное правило распространяется такжена жилые помещения, в которыхнесовершеннолетние не проживают, однакона момент приватизации имели на этожилое помещение равные с собственникамиправа.

Деприватизациюможно было до мая 2002 года провести тремяспособами:

-расторгнуть договор передачи квартирыв собственность по соглашению;

-обратиться в суд с исковым заявлениемо признании договора о приватизациижилья недействительным на основании,предусмотренном ст. 166-179 ГК РФ. Приположительном решении граждане вновьполучают ордера на вселение уже какнаниматели;

-подать в место где оформлялась приватизациязаявление с просьбой принять в дар вмуниципальную собственностьприватизированную жилую площадь ивыдать на нее ордер.

С2002 года, после внесения изменений взакон о приватизации, граждане,приватизировавшие жилые помещения,являющиеся для них единственным местомпостоянного проживания, вправе передатьпринадлежащие им на праве собственностии свободные от обязательств жилыепомещения в государственную илимуниципальную собственность, асоответствующие органы исполнительнойвласти, органы местного самоуправленияили уполномоченные ими лица обязаныпринять их в собственность и заключитьдоговоры социального найма этих жилыхпомещений с этими гражданами.

При подаче заявлениянужно предоставить следующие документы:

– паспорт всехчленов семьи;

– подлинник договорапередачи квартиры в собственность;

– свидетельство особственности на жилье;

– справку о прописке;

– справку обинвентаризационной оценке квартиры.

https://www.youtube.com/watch?v=Zw8JvuM4A8I

Договордарения удостоверяется нотариусом, азатем нужно зарегистрировать переходправа собственности на квартиру вучреждении юстиции. После этого бывшийсобственник квартиры становитсянанимателем муниципального жилья.

Источник: https://studfile.net/preview/5915878/page:12/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.