Предварительный договор купли продажи дома с авансом

Содержание

Как правильно составить предварительный договор купли-продажи дома с участком?

Предварительный договор купли продажи дома с авансом

Во время продажи жилого дома очень часто составляется предварительный договор. Он является обязательством для продавца и покупателя в будущем подписать договор о купли-продажи.

Какие нюансы нужно учесть

Одним из самых важных нюансов является то, что предварительный договор нельзя составлять со строительной компанией. Поскольку на момент подписания такого договора дома еще не будет существовать, отстоять свои права в суде покупателю будет очень сложно.

Когда необходимо оформлять подобный договор

Составление такого документа требуется, если основной договор по разным причинам невозможно составить. Его также оформляют для обеспечения гарантии выполнения сделки в будущем.

Предварительный договор необходимо составлять так же ответственно, как и основной, поскольку он наделен юридической силой. Задаток по такому договору является гарантом.

Его размер обычно не превышает 30% от стоимости недвижимости.

Если обе стороны хотят иметь возможность оспаривать свои права в суде, они обязаны подписать предварительный договор.

Данный договор не нужно регистрировать в территориальных участках. Поскольку данный договор составляется из главных пунктов основного договора, его необходимо максимально тщательно проверять и составлять.

В случае приобретения загородной недвижимости предварительный договор составляется в большинстве случаев. Поскольку появляется необходимость для сбора большого количества документов. Это может занять немало времени, особенно если продажей дома занимаются пожилые люди.

Условия составления предварительного договора

Чтобы составить и заключить предварительный договор, обеим сторонам необходимо выполнить следующие условия:

  • На доме с земельным участком не должно быть арестов или залогов.
  • Земельный участок нельзя продавать отдельно от недвижимости, которая расположена на нем.
  • Если земельный участок и недвижимость находились в общедолевой собственности, то в момент их продажи стоит заключить письменный документ, который зафиксирует отказ от права покупки совладельцев.
  • Продавать земельный участок с недвижимостью имеет право только их собственник.
  • Земля и вся недвижимость на земельном участке, который продается, обязательно должны быть узаконены и поставлены на кадастровый учет.
  • При продаже недвижимости, которая была приобретена во время брака, продавец должен предъявить письменное согласие супруга на продажу.
  • Стоимость участка и недвижимости на нем определяется по общему соглашению обеих сторон. В данном случае привязки к кадастровой оценке нет.

Составление и заключение

Заключение договора происходит в такой способ:

  • Оговариваются все условия и пункты договора, составляется его проект.
  • Оговариваются все нюансы договора, его неточности. Вносятся коррективы и дополнения.
  • Когда договор составлен и проверен, его подписывают обе стороны.

Предварительный договор не нужно регистрировать в государственных учреждениях.

Для того, чтобы избежать неточностей и ошибок при оформлении, такой договор могут заверить нотариально.

Проект договора – его черновик. Он может меняться в таких ситуациях:

  • Если рыночная стоимость объекта недвижимости и земельного участка изменились.
  • В момент снятия обременений с обеих сторон.
  • В момент заверки договора нотариально.

предварительного договора

Данный документ может быть представлен в суде для принуждения одной из стороны выполнить свои обязанности, прописанные в нем.

Информация, которую необходимо указать при составлении документа следующая:

  • Детальное описание условий, на которых будет составлен договор.
  • Полная информация об участниках сделки.
  • Вся информация о земельном участке и недвижимости на нем (адрес, количество этажей, кадастровые номера и т.д.).
  • Стоимость земельного участка и недвижимости на нем.
  • Условия расчетов обеих сторон.
  • Задаток, который будут использовать в качестве предоплаты.
  • Намерения обеих сторон заключить основной договор. Период его подписания.

В статье 429 Гражданского кодекса РФ указано, что в случае несоответствия условий предварительного договора основному, он утратит свою юридическую силу.

Предварительный договор составляется письменно. Его можно заверить нотариально, если этого требуют стороны.

После того как обе стороны заключат основной договор, предварительный теряет свою юридическую силу. Предварительный договор не дает возможности передать права собственности, он только фиксирует факт заключения сделки между двумя сторонами с целью купли-продажи объекта недвижимости.

Оформление задатка

Задаток в данном договоре является гарантом выполнения условий, указанных в самом документе. Он представляет собой оговоренную обеими сторонами сумму, которую обязан внести покупатель в определенные сроки. Вносить задаток необязательно.

Но он является более надежным гарантом того, что условия договора будут выполнены обеими сторонами, так как, в случае отказа покупателя от подписания основного договора, он теряет внесенные деньги. Продавец в такой ситуации обязан вернуть покупатель внесенный задаток в двукратном размере.

Внесенную предоплату в договоре можно называть исключительно задатком, не авансом или предоплатой. В противном случае данная правовая норма не будет действовать.

Чтобы заключить основную сделку о купли-продажи, продавец обязан обладать правами собственности на недвижимость. Если земельный участок находится в СНТ, то его владелец обязан иметь документ, который будет свидетельствовать о его правах собственности или же выписку из ЕГРН, в которой он будет указан правообладателем.

Садовая книга не имеет юридической силы. Поэтому предварительный договор на основе подобного документа лучше не составлять, он не будет иметь юридическую силу. СНТ также не может продавать земельные участки на основании садовой книги. Это означает, что недвижимость за ними реально не зарегистрирована.

Разделы договора

  • В первом пункте детально указывают обязанности для продавца и покупателя.
  • Во втором и третьем пунктах описывают все документы, которые необходимо предоставить для заключения данного договора.
  • Все финансовые вопросы о стоимости и размере залога и прочие указываются в четвертом и пятом пунктах.
  • В шестом пункте указаны гарантии со стороны продавца. А в седьмом пункте расписывают все обязанности продавца.
  • В восьмом, девятом и десятом пунктах указаны нюансы передачи права полного владения.

Способ проведения оплаты и ее порядок описывают в тринадцатом пункте.

В самом конце договора обе стороны ставят свои подписи.

В любом предварительном договоре обязательно необходимо предъявить такие следующие документы и данные:

  • Личные данные обеих сторон и их паспортов.
  • Кадастровый номер продаваемого объекта недвижимости.
  • Выписка из ЕГРН и реквизиты, которые подтверждают наличие прав собственность у продавца.
  • Инвентарные номера.
  • Почтовый адрес объекта недвижимости.
  • Стоимость сделки и способы расчета.
  • Информация о предмете сделки.
  • Обременения для обеих сторон.
  • Данные о заключении основного договора (место и дата заключения сделки).
  • Дополнительные нюансы.

Предметом заключения предварительного договора является намерение владельца недвижимости передать ее покупателю за денежное вознаграждение, размер которого оговорен обеими сторонами.

Стоимость необходимо указывать в национальной валюте в рублях в прописном формате и цифрами. Расчет можно провести банковским переводом, взаимозачетом или наличными.

Документы

Пакет документов, который необходимо предоставить при заключении предварительного договора:

  • технический паспорт на дом;
  • план поэтажной экспликации;
  • межевой план земельного участка.

В договоре необходимо указать информацию о составлении передаточного акта. Он может быть встроен в основном договоре или же идти отдельным документом.

Если приобретают долю дома

В случае покупки доли дома в предварительном договоре указывают дополнительные условия:

  • список лиц, которые имеют права на другие части дома;
  • если продают две доли, то нужно указать стоимость каждой;
  • список неизолированных помещений, которые отчуждаются вместе с долей (кухня, коридор, санузел);
  • величина доли объекта недвижимости, которую продают (указывается в формате дробового числа).

Чтобы продать долю дома, продавцу необходимо предъявить нотариально заверенные письменные соглашения остальных владельцев объекта недвижимости.

Если дом приобретают через ипотеку в Сбербанке

При предъявлении предварительного договора в Сбербанк его сотрудники будут проверять наличие такой информации:

  • есть ли какие-то обременения на объекте купли-продажи;
  • есть ли условия в договоре, которые будут противоречить законодательству РФ;
  • оценочная стоимость объекта недвижимости, которую установили независимые эксперты;
  • условия, которые зафиксируют переход объекта недвижимости в залог для Сбербанка до окончательной выплаты ипотеки;
  • размер кредита, который по договору ожидают получить от Сбербанка;
  • платежеспособность продавца.

В Сбербанке вместо задатка оформляется аккредитив. До момента регистрации перехода прав аккредитив сберегается в банке. Если стороны будут использовать аккредитив, то необходимо указать его сумму, период, за который ее вернет покупатель в случае расторжения сделки, период, когда аккредитив поступить продавцу.

Источник: https://regioncentr73.ru/23/50/kak-pravilno-sostavit-predvaritelnyy-dogovor-kupli-prodazhi-doma-s-uchastkom/

Предварительный договор купли продажи квартиры с авансом

Предварительный договор купли продажи дома с авансом

Сделки по приобретению объектов недвижимости, в частности, квартир, не терпят поспешности. Учитывая высокую стоимость жилья, покупатели сначала должны удостовериться, что приобретаемый объект им действительно подходит, устно договориться обо всем с продавцом.

Дабы намеченная сделка не сорвалась, стороны могут перед подписанием основного договора купли-продажи, подписать договор предварительный, в котором обозначить намерения заключить сделку.

Может возникнуть вполне резонный вопрос, а для чего вообще заниматься предварительным заключением договоров, если можно заключить сам договор купли-продажи?

Дело в том, что не всегда основной договор может быть заключен здесь и сейчас. Например, покупатель не имеет возможности оплатить всю сумму за квартиру сразу, но обязуется подкопить деньги в ближайшем будущем, или продавец пока не может продать квартиру, поскольку сам еще не приобрел жилплощадь.

Но если и покупатель и продавец настроены на совершение сделки в будущем, если их все устраивает, то чтобы сделка не сорвалась, и заключается предварительное соглашение.

В нем стороны могут предусмотреть условия о задатке или авансовом платеже.

Образец типового договора купли-продажи квартиры с авансом

В соответствии со ст.249 ГК РФ, предварительное соглашение призвано подтвердить договоренности граждан о готовности заключить впоследующем полноценный договор по отчуждению недвижимости, по которому право собственности на квартиру перейдет от продавца к покупателю.

Согласно ст.429 ГК РФ договор предварительный должен заключаться в той же форме, что и основной.

В него должны включаться следующие сведения:

  • Сведения о предполагаемых сторонах основного договора – продавце и покупателе, их идентификационные данные;
  • Предмет договора (переход права собственности от одной стороны к другой), с подробным описанием объекта:
  1. многоквартирный дом, в котором располагается квартира, что планируется объектом сделки;
  2. адрес дома;
  3. этаж и номер квартиры;
  4. площадь;
  5. кадастровый номер.
  • Цена, по которой планируется осуществить сделку, условие об авансовом платеже;
  • Перечень прописанных в квартире лиц (с их паспортными данными);
  • Права и обязанности сторон (здесь можно предусмотреть любые необходимые условия);
  • Условия, при которых договор расторгается;
  • Дата, до которой стороны планируют заключить главный договор;
  • Подписи сторон, расшифровка, дата подписания.

К договору также можно оформить приложения, если квартира, к примеру, передается с мебелью, то в отдельном приложении целесообразно прописать перечень данного имущества.

Важно отметить, что авансовый платеж и задаток – это разные вещи. Если договор заключен не будет, то уплаченный в адрес продавца аванс должен быть возвращен покупателю.

При этом не будет иметь никакого значения, по чьей вине планируемая сделка не была заключена.

Если же стороны в предварительном соглашении договорятся именно о задатке, то, согласно ст.380 ГК РФ, будут применяться следующие условия:

  • в том случае, если покупатель найдет вариант получше и откажется от совершения сделки, предусмотренной в предварительном соглашении, то внесенный им задаток остается у продавца;
  • если же сам продавец стал виновником срыва сделки, то он обязан вернуть в двойном размере полученный задаток.

Задаток, в отличие от авансового платежа – более надежный способ обеспечения итогового исполнения достигнутых сторонами договоренностей.

Подобное соглашение должно быть заключено в обязательной письменной форме.

Удостоверения договора у нотариуса не требуется, однако стороны могут для собственной подстраховки обратиться в нотариальную контору и оформить соглашение.

Нотариальная форма сделки сделает обязанность продавца возвратить уплаченный авансовый платеж обратно покупателю безусловной обязанностью.

При заключении предварительного соглашения с условием внесения именно аванса, а не задатка, покупатель ничем не рискует – он в любом случае получит аванс обратно, даже если сам откажется от совершения сделки.

Правда, он не получит и никакой компенсации от продавца, если виновником незаключения сделки выступит он сам.

Важно помнить, что предварительный договор не нужно сдавать в Росреестр. В регистрирующий орган должен предоставляться только основной договор.

Соответственно, предварительный договор может заключаться в двух подлинных экземплярах – для каждой стороны, а основной договор должен быть подписан в трех – еще один экземпляр должен быть сдан в Росреестр.

В том случае, если покупатель решил приобрести какой-то определенный объект недвижимости, а продавец согласен его продать, то предварительный договор – это замечательный инструмент для закрепления договоренностей.

Какие преимущества сулит данная сделка? Можно отметить следующие:

  1. Стороны могут зафиксировать цену, по которой осуществят сделку;
  2. Покупатель может не переживать, что квартира будет продана другим людям, поскольку договоренности зафиксированы;
  3. Предварительное соглашение дает возможность сторонам подготовиться к заключению основной сделки и провести все технические мероприятия.

Есть у предварительного соглашения и определенные недостатки:

  1. Зафиксированная стоимость может не устроить продавца, если рыночные цены на жилье выросли;
  2. Аванс остается у продавца, его еще необходимо будет возвращать, а это действие иногда приходится проводить через суд.

Источник: http://UrOpora.ru/dokumenty/dogovora/dogovora-kupli-prodazhi/predvaritelnyj-dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-s-avansom.html

Как правильно составить основной и предварительный договор о задатке при покупке дома и земельного участка?

Предварительный договор купли продажи дома с авансом

Сделки купли-продажи недвижимости отличаются повышенными рисками, поскольку их предметом всегда выступает довольно ценное имущество: квартиры, дома, земельные участки и т. п.

Одним из способов предотвращения этих рисков и защиты сторон от возможного срыва сделки является заключение договора задатка при покупке дома с земельным участком. Далее будут рассмотрены особенности и правила составления этого документа на примере сделки, объектом которой выступает земельный участок с домом.

Понятие и назначение

Договор задатка представляет собой документ, в соответствии с которым покупатель передает продавцу определенную сумму денежных средств в счет будущей оплаты недвижимости, то есть задаток. Законодательно эта сумма не установлена, поэтому стороны могут определять ее самостоятельно.

Договор задатка выступает в качестве обеспечения обязательств обеими сторонами купли-продажи. Он является документальным подтверждением факта передачи этих средств и обязательно прикладывается к пакету документов, которые используются во время заключения этой сделки. Хотя полной гарантии для сторон он не дает, однако с его помощью получается максимально обезопасить их права и интересы.

Покупатель при этом обязуется доплатить оставшуюся величину стоимости недвижимости, а продавец — не продавать этот объект никому другому в течение определенного времени.

Внесение задатка предполагает, что продавец прекращает все действия относительно продажи участка (убирает размещенные объявления, приостанавливает показы недвижимости), а покупатель перестает искать другой участок.

В этом случае судьба денежных средств зависит от того, кто явился инициатором расторжения, а именно:

  • при наличии вины продавца задаток возвращается покупателю в двойном размере;
  • в случае вины со стороны покупателя деньги остаются у продавца.

Очевидно, что такие условия значительно повышают ответственность сторон и дисциплинируют их к максимальному соблюдению своих обязательств.

В том случае, если сделка была заключена без проблем, величина задатка вычитается из общей стоимости имущества, и покупатель доплачивает только оставшуюся сумму.

Поэтому он практически ничем не рискует, только если не решит отказаться от покупки недвижимости.

Для того чтобы перечисленные выше требования выполнялись, передача задатка обязательно должна быть оформлена документально, в виде специального договора или соглашения. При этом документ должен быть составлен правильно, а передаваемые средства названы именно задатком. В противном случае покупатель или продавец сможет оспорить сделку и оставить себе эти деньги.

Особенности составления и структура

Нотариальное удостоверение документа не требуется, однако если дело касается крупной суммы, лучше все-таки привлечь к сделке юриста.

Утвержденной структуры и бланка этого документа нет, однако обычно в него включается такая информация:

      1. Реквизиты сторон. В этой части необходимо написать ФИО продавца и покупателя, их паспортные данные (серию и номер), адреса регистрации и даты рождения.
      2. Предмет договора. В качестве предмета выступает объект недвижимости, за который и вносится сумма. В рассматриваемом случае необходимо подробно описать как земельный участок, так и дом. Для участка указываются такие данные:
          • кадастровый номер;
          • вид разрешенного использования;
          • адрес и месторасположение;
          • площадь.

        Для дома, помимо двух последних характеристик, требуется указать еще и этажность. Кроме этого, продавец отмечает, на каких правах ему принадлежат данные объекты и какими документами это подтверждается.

      3. Размер задатка. Как уже отмечалось, его величину стороны определяют самостоятельно, однако не стоит договариваться о слишком высокой сумме — риск потерять ее все-таки присутствует. Здесь также может быть указан способ передачи и хранения средств (например, при помощи банковской ячейки).
      4. Ответственность сторон. В этой части документа отмечается, что в случае нарушения соглашения продавцом он будет вынужден уплатить покупателю величину задатка в двойном размере, а при наличии вины со стороны последнего деньги останутся у продавца. Также могут быть отмечены исключения из этого (например, перечень форс-мажорных обстоятельств, которые не зависят от сторон).
      5. Срок для заключения основного договора. Также стороны могут определить, когда конкретно (или через какой период) должен быть подписан договор купли-продажи. Этого срока должно быть достаточно, чтобы устранить все препятствия на пути к оформлению сделки.
      6. В конце ставится дата и место его подписания, а также подписи обеих сторон.

Для составления договора понадобится определенный набор документов, а именно:

  • паспорта сторон;
  • кадастровый план (паспорт) участка;
  • правоустанавливающие документы на него;
  • правоустанавливающие документы на дом.

Этот набор бумаг минимальный, в зависимости от конкретной ситуации могут потребоваться и другие документы:

Сам договор должен быть составлен в двух экземплярах, чтобы после подписания каждой из сторон досталось по одному документу. В случае нарушения кем-то из них договоренности о дальнейшей продаже недвижимости именно он будет главным основанием для обращения в суд с требованиями получения возмещения.

Дальнейшие действия и возможные проблемы

Договор вступает в силу с момента его подписания сторонами, государственная регистрация его в Росреестре не требуется. Хотя нотариальное удостоверение также не является обязательным, лучше все-таки обратиться к юристу.

Стоит учесть, что при использовании задатка стороны могут столкнуться с определенными проблемами и рисками. Особенно высоки они для покупателя, поэтому ему стоит учесть такие моменты:

  • Оформлять договор лучше уже после того, как была осмотрена земля с домом и проверены все документы на них. Если же продавец обещает сделать все это позже, торопиться с передачей средств таким способом также не стоит.
  • Перед подписанием документа нужно быть уверенным на 100%, что оставшиеся средства на покупку недвижимости будут к моменту совершения сделки иметься в наличии. Если источник поступления денег недостаточно надежный (например, долг или неподтвержденный кредит в банке), стоит несколько раз подумать насчет передачи задатка и учесть возможные задержки.
  • Сумма не должна быть слишком большой. И это связано не только со стремлением покупателя минимизировать свои потери в случае изменения решения. Если даже срыв сделки произойдет по вине продавца, возвращать задаток и штраф придется через суд. А в ходе судебного процесса может выясниться, что средств к выплате этой суммы у него нет (например, он не работает и не владеет никаким имуществом). Поэтому вернуть в таком случае деньги будет довольно сложно.
  • Также стоит учесть, что название договора должно звучать именно как задаток. Только в этом случае на него будут распространяться нормы ГК РФ, посвященные именно этому способу внесения денег. Пренебрегать услугами нотариуса при этом тоже не стоит — потраченные на его услуги деньги обычно гораздо меньше суммы, которая может быть потеряна в случае неправильного оформления договора задатка.

Структура, особенности и роль предварительного договора с задатком

Наиболее распространенным вариантом, при котором используется задаток, является составление предварительного договора купли-продажи. Этот документ имеет большую юридическую силу и поэтому является более надежным способом обеспечения сделки.

Также это связано и с тем, что в самостоятельном виде договор задатка используется редко, чаще всего он является приложением к сделке купли-продажи.

Поскольку быстрое ее проведение возможно не всегда (например, нет всех необходимых бумаг), но стороны хотят закрепить свои намерения документально, то удобно использовать для этого предварительный договор купли-продажи с задатком.

Для основного документа предметом является конкретный земельный участок с домом, для предварительного — намерение заключить основной договор на продажу этой недвижимости в будущем.

Однако в предварительном документе все равно должны приводиться подробные характеристики как участка, так и дома, в соответствии с теми же требованиями, что действуют и при заключении основного договора. Пакет документов в этом случае тоже мало чем отличается — единственная разница состоит в том, что некоторые необходимые бумаги могут отсутствовать (например, из-за задержек в их оформлении).

Поскольку предварительная сделка закрепляет лишь намерение продать имущество, но никак не влияет на права собственности на него, то регистрация документа в Росреестре не требуется.

После подписания сторонами он вступает в законную силу и действует вплоть до заключения основного договора купли-продажи.

В случае отказа одной из сторон от сделки к нему применяются те меры и санкции, которые закреплены в предварительном документе.

Соглашение о задатке наиболее эффективно выполняет свои функции именно при условии его подписания одновременно с предварительным договором. В этом случае стороны не только подписывают документ с официальным закреплением намерения заключить сделку, но и обеспечивают ее финансовыми обязательствами.

Поэтому желательно оформлять данные виды договоров именно так, во взаимосвязи, что позволит значительно повысить надежность проведения сделки.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/zemelnyj/kuplya-prodazha/i-doma/dogovor-zadatka-pri-pokupke.html

Образец предварительного договора купли-продажи земельного участка с домом

Предварительный договор купли продажи дома с авансом

Приобретение земельного участка с домом подвержено большим рискам, поскольку участвуют несколько объектов. Каждый из них имеет свои характеристики и стоимость, но неразрывно связаны друг с другом.

Не всегда продавец и покупатель готовы сразу заключить основной договор купли-продажи земельного участка и дома.

Тогда для снижения факторов, которые могут повлиять на успешность сделки, рекомендуется оформлять достигнутые договоренности предварительным соглашением, где указываются обязательство сторон и сроки исполнения.

Договор купли-продажи земельного участка с домом — образец 2021 года

Предварительный договор купли-продажи земельного участка с домом служит гарантией для обеих сторон, что покупатель не передумает приобретать недвижимость, а продавец – ее продавать. Здесь также важно закрепить достигнутые соглашения документально, чтобы никто из сторон не изменил их.

Согласно норм Земельного и Гражданского кодекса отчуждение дома неразрывно связано с отчуждением земли, на котором он находится. При продаже доли в доме следует провести разграничение участка и отчуждение его доли.

Предварительный договор купли-продажи дома и земельного участка: скачать бланк

Образец предварительного договора купли-продажи земельного участка с домом 2021 года

Как правильно составить предварительный договор купли-продажи земли с домом?

Составляется договор в письменном виде и подписывается обеими сторонами сделки.

Нормативная основа составления:

  • Гражданский кодекс в статье 429 определяет содержание предварительного соглашения, а также сроки его исполнения.
  • Его базовые условия лягут в основу основного договора. Они устанавливаются Федеральным законом от 08.03.2015 № 42-ФЗ.
  • Стороны вправе договориться о внесении задатка (ч.4 ст. 380 ГК).
  • Юридическую силу имеет только письменное соглашение (ст.550 ГК).
  • При отказе от совершения сделки одной из сторон действуют нормы ст.445 ГК.

Форма документа не устанавливается законодательно, но должна содержать основные пункты, которые обычно присутствуют в основном договоре.

В предварительном соглашении присутствуют те же сведения, что и в основном, но имеются некоторые отличия:

  • предметом предварительного договора является намерение совершить сделку купли-продажи;
  • предварительный договор не требует регистрации в органе Росреестра и вступает в действие с момента подписания;
  • носит временный характер до даты заключения основного договора;
  • внесенный аванс или задаток учитывается при окончательном расчете по основному соглашению.

Дополнительными, но не менее важными,  документами к Предварительному договору, являются Соглашение о задатке и расписка от продавца в получении денег. В статью 380 ГК РФ с 1 июня 2015 года внесен пункт 4 о задатке.

Предварительный договор является возможностью закрепить обязанности сторон по совершению сделки купли-продажи недвижимости. Внесение задатка становится гарантом заключения основного договора. Иные обязательства по предварительному договору не могут стать основой для задатка.

По согласованию между сторонами сделки в рамках предварительного договора может быть внесен задаток. Это денежная гарантия того, что сделка состоится, поскольку при неисполнении условий договора и отказа от совершения купли-продажи влечет (статья 381 ГК РФ):

  • потерю суммы задатка, если от сделки отказался покупатель;
  • возврата двойного размера задатка, если отказался продавец.

Внесение задатка по предварительному договору выгодно обеим сторонам, если они хотят подстраховаться от уклонения от сделки, которую могут инициировать как покупатель, так и продавец до момента заключения основного договора. Следует учитывать, что сумма задатка будет учтена при окончательном расчете.

При указании в предварительном соглашении задатка, следует уточнить его функции. Задаток не является авансом. Аванс при спорных ситуациях возвращается покупателю и не зависит от причин отказа от заключения основного договора.

Важно! Отметим, что согласно п. 2 ст. 381 ГК при отказе продавца заключать основной договор, он обязан возвратить полученный задаток покупателю в двойном размере.

Однако, в случае с предварительным договором задаток является частью оплаты за товар, который будет приобретен в рамках основного договора.

Если продавец отказался от него, то задаток не получится удвоить, он просто вернется покупателю.

Подтвердить передачу денег необходимо по расписке, которую выдает продавец при получении задатка. При этом расписка является приложением к договору, а не самостоятельным документом. Вместе они обеспечивают надежность достигнутых договоренностей.

Более подробней с информацией про задаток и расписку ознакомьтесь здесь.

Только все эти документы, работающие вместе,  обеспечивают надежность договоренностей.

Судебная практика

В судебной практике имеются случаи злоупотреблений, связанных с получением задатка по предварительному договору.

Например, покупатель внес задаток по предварительному соглашению, но в силу обстоятельств не смог заключить основной договор. Продавец отказался его возвращать.

Но суд встал на сторону покупателя, признав предварительный договор основным, а задаток предоплатой по нему. В итоге по судебному решению покупателю все средства вернулись — смотрите решение суда.

Договор задатка купли-продажи земельного участка с домом: скачать бланк

Какие потребуются документы?

Заключению предварительного договора предшествует сбор необходимых документов:

  • свидетельство о праве собственности продавца на земельный участок;
  • кадастровый паспорт на землю;
  • кадастровый и технический паспорт на дом;
  • межевой план с нанесенными границами участка (если межевание не проводилось, потребуется перед продажей его сделать);
  • акт, подтверждающий согласование границ с соседями;
  • правоустанавливающий документ (договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство и т.д.);
  • выписка из ЕГРН в подтверждение отсутствия обременений и арестов;
  • разрешение на продажу других собственников;
  • при наличии несовершеннолетних детей, разрешение от органов опеки.

 данного договора

В предварительном договоре обязательно должны присутствовать следующие реквизиты:

1. Сведения о сторонах, заключивших соглашение;

2. Предметом договора является обязанность продавца передать земельный участок с домом, а покупателя – принять его и заплатить цену, которая достигнута путем договоренности;

В предмете договора указываются также сведения об имуществе, которое будет передано и получено в рамках основного договора. Поскольку дом, расположенный на участке земли, является его неотъемлемой частью, то необходимо указывать данные не только участка, но и самого дома. При этом достаточно одного соглашения на оба объекта.

Рекомендуется максимально точно детализировать информацию об имуществе, указав адрес дома, площадь, назначение, этажность, а для надела – адрес, площадь, категорию земли и вид разрешенного использования.

Все эти сведения содержатся в выписке из ЕГРН.

3. Стоимость недвижимого имущества относится к существенным условием договора. В договоре указывается стоимость каждого объекта отдельно (участка земли и дома). Итоговая цена всей сделки прописывается ниже.

4. Срок и порядок передачи недвижимости. В приложение к предварительному договору может быть составлен передаточный акт.

5. Срок и порядок оплаты может включать в себя внесение аванса, задатка либо отсрочку платежа.

6. Ответственность. В соглашении стороны вправе предусмотреть штраф за уклонение или отказ от заключения основного договора.

7. Условия о порядке оформления и подписания основного соглашения о сделке. Здесь можно указать, как и когда он будет заключен, с установлением конкретной даты или срока, в течение которого обе стороны обязуются это сделать.

Особенности предварительного договора купли продажи, обремененного ипотекой от Сбербанк

Продажа дома на земельном участке, обремененного ипотечным кредитом, может быть осуществлена следующими способами:

  • После досрочного погашения долга перед банком за счет погашения средствами продавца или покупателя, когда обременение снимается;
  • Ипотечный кредит переоформляется на покупателя, и он продолжает платить по нему. Происходит только с согласия банка.

Поскольку на снятие обременения или переоформление кредита требуется время, участникам сделки лучше заключить предварительный договор купли-продажи. Рассмотрим особенности каждой операции:

  1. После погашения остатков ипотечного займа продавцом банк выдает справку, подтверждающую отсутствие задолженности. Тогда предоставляется возможность заключить основной договор на продажу участка с находящимся на нем домом.
  2. Если ипотека гасится средствами покупателя, то он открывает в банке ячейку и помещает сумму, составляющую разницу между стоимостью недвижимости и средствами, которые требуется передать кредитному учреждению в счет погашения кредита. В срок, установленный предварительным договором, обременение снимается и заключается основной договор купли-продажи. Денежные средства из ячейки будут переданы продавцу только после регистрации перехода прав собственности на предмет соглашения и предъявления выписки из ЕГРН.
  3. Обязанности по ипотечному кредиту с согласия банка могут перейти к покупателю, т.е. происходит их переуступка. При этом новый заемщик должен соответствовать требований банка. Заключается трехстороннее соглашение с покупателем, продавцом и банком и долг по кредиту переходит к покупателю. После заключается договор сделки и кредитный договор с новым собственником.

Предварительный договор купли-продажи земельного участка с домом от Сбербанк: скачать бланк

Смотрите в видео ниже про риски покупателя и продавца, которые могут возникнуть при заключении предварительного договора купли-продажи.

Источник: https://nedexpert.ru/zemlja/predvaritelnyj-dogovor-kupli-prodazhi-zemelnogo-uchastka-s-domom/

���� ������������������ ���������������� �������������������������������� ���������������� ����������-�������������� ����������������

Предварительный договор купли продажи дома с авансом

���������������� ���������������� ���� ���������������������� ���������� �������������������� �������� ���� ���������������� ���������� ���� ������������������ ��������������, �� �������������� ������������������������ ����������������, ������������������ ������������ �� �������������� ����������������. ���������������� �������������������� “�������������� ����������-�������������� ����������”. ������ �������������� ���������������� ������ ���������������� ������������. ���� ������������������ ������ ����������������.

�������� �� ������, ������ �������������������� ���������������������� �������������� ������������������ ���������������������� ���������������� ������ ���� ���������� ��������������������������.

�� ������ �������������� ���������� ������������ ������ ������������������ “������������������������������ ��������������”.

������ �� �������� ������������������������������ �������������������� �� ���������������� ����������������, �� �������������� �������������� ���������������� ������������ ����������, ���������� ���� ���������������������� �� ���������������� �������������������� �� �������������� ����������.

�������������� ������������������ ������ ���� ���������������������� ���������� ���������� ������������ ����������-��������������������, �������������� ���������� ���������������� �� ���������� ������������������������ ��������������������.

������ ����������, �������� �� ���������������� ���������������� ������������, ������������������ ������ “��������������” ���������������� �������������������� �������������� ������ ���������������������� ����������������, ���� ���������������� ���� ������������������.

�������������� ���������� ������������������������ ���������� ���������������� ������������ ������ ����������, ���������� ������������������ ���������������� ������������������������������ �������������� ����������-�������������� ���������������� �� ������������������������ ��������������������.

�������� �������������� – 17 ������������������ ������������ ���� �������������������������� ���������������� �� ������ ���� ���������������������� ��������. �� ������������������������������ ���������������� ������������ �������� ���������� �� ������������������������ ���������������� ����������.

�� ������ �� ������������������ ��������������������, ������ �� �������������� 90 �������� �� �������������� ������������������������������ ���������������������� �������� �������������������������� ���� ���������������� ���������� ������������������ ������������������ �� ���������������������� ���������������� ���������������� – �������������� ����������-��������������.

�� ������������ ������ �������� ����������������: ������������ ������ ���������� �������������������� �������������������������������� ���������������� ���������������� ������ �� ���� �������� ������������������.

������������������ �������������������������� ������������������������ ������������������������ ���������������������� �������������� �� �������������� ������ ������ ������������.

����, ������ �������������� �� �������������������� ��������, ������ ������������������ ������������ �������� ������������������������ �������������������� “������������������ ������ ����������������������������”.

�� ���������� ������������ ���������������� �� ���������������� ��������������, �� ������������ ������������ �������� ���������� ��������������������, ������ ������������������, ������������ �������������� ���� ���������� �� ������.

�������������������� �������������� ������ ������ ����������, ���������������������� ���� ���� ����������������, ������������������ ���� �������� ���������������������� ������ ���������������� – 22 ���������������� ������������, ���������� ���� ������������������ ���������������������� �������������� ������ ������������ ���� ���������������� �� ������ �������������������� ���������������� ������ ���������������� ����������������.

����������, �������������� ������, ������������ – 17 ������������������ ������������ – �� ���������������� �������� ������������, ���� ��������������. ���������������� ������ �������������� �� ���������� ���� �������� �������������������� ������������ ������������ ��������������������.

�� �������������� ������-�������� ���������������� �� �������������������������������� ������������������������ ������������������ �� ���������� ������ ���������� ��������������.

����������-�������������������������� ������������������ ������ ������ �������������� �������������� �� �������������� �� ������������������������ ���������� – 200 ���������� ������������ ���� ������������ “�� ������������ �������� ����������������������”. �������������� ������������ ������������������ �������������� ������������.

�� ������������������ �� 22 ���������������� ������������ ���� ����, ������ ���������� ������������ ������������������������ ���������� ����������������, �������������������� ���������� ����������������.

���������������� ���������������� �������������������� �� ������������������ ������ ����. ������ ���������������� ���������������� ���� ���������������������� ���������� �� ���������������������������� ������������������ ���������������������� �� ��������������������, ���������� ������������������ �������������� ��������.

������������������������ ���������������� ������������������ 22 ���������������� ������������ ������������������ ���� ������������������ ������������ ���������������� ������ �������������� ������������

���������� �������������� �������� �������������������������� �������������� �� ������������������ ������������������, ������ ������������������ ���� ���������� ���� �������������� �� �������������� ��������������������������. �������� ������ �� ������.

������������ �������� ���������� �� ������������������������������ �� ������������ ������������������������ ������������������������ �������������� ������������������.

���������������� ������ �������������������� ������������, ������ ������ ������������������ �� ������������, �������������� ���������� ������������ �� ������������������ ����������, �������������� ���� �������������� �� �������������� �������������������������� ���� ������������������������.

�������� �� ������, ������ �������������� ���� �������������� �� �������������� �������������������������� ���������� �������� ���������������� ������������ �� ������������������������.

�� ����������, �������������� ���������� �� ���������������� ������������, – ����������������, �������������� ���������� ���������� �������������������� ���� ����������������. �� ������ ���������������� ������ ������������, ������ �������������������� ���� �������������������������� ��������, �� �������������� ������������������ ������ �� ���� �������������� ����������, �������� ���������������� ������ ���� �������������������� �� �������� ������������ �� �������������� ��������������������������.

�� ���������� ���������������� ���� �������� �������������� ������������������ ������. ���� �� ������������ ���������������� ������������������ ������ �������������������������� ���� ��������������������.

�� ����������������, ������ ������ �� 2008 �������� ���������� ���������������� ������������������������������ �������������� ����������-�������������� �� ���������� ������������, �������������� ������������������ ������ �������������� �������������������������� ���������������� �� �������������������� ��������.

������������������ ������������ �������� ����������.

�������������������������� ����������-�������������������� ���������������������������� �� �������������������������� �������������������� ���������� ���������� ������������������ ������������������������ ���������������������� “���� �������� ���������������������� �� ������������������������ ��������������” ������ �� 2001 ��������.

�� ���������� ���� �������������� �� �������������� �������������������������� ������ ������������ ������������ �������� ������.

���� �������������� �� ���������������������� ���������� ������������������ �� ���������������������� ������ �� �������������������������� ������������������������������ ���������� �� �������������������������� �� �������� �������������������� ���������� �������������������������� ���� ����, ���� ������ ������������������. �� �������� ������������ ��������������, ������ ������������������ ���� ����������, ���������� ������������ ������������ �� ������������ ������������������. ���� ���������� �������������������� �� �������� ������������ �� �������������� ��������������������������, ���� �������� ���������� 1 ������������ 2005 ��������.

���� ������������������ ������ ��������������: �������� �������������� ������������������ ������������������������������ ��������������, �� �������������� ��������������, ������ ������ ������������������ ���������� ������������������ ���������������� ��������������, ���� ������ �������� ������������������������������ �������������� ������������������ ���������� ������������������ ������ ���������� ��������������, ���� “���������� �������������� �������� ������������ ������������������������������ ������ �������������� ����������-�������������� �������������� �������������������� �������� �� ���������������� ������������������������������ ������������”.

������ ������ ���������������������� ������������������������������ ��������������, ���� ������������ �������������������� ��������, �������������������� ������������������������ ���������� ���������������� �������������� �������������� �� �������������� ��������������������������, �������������� �������������� ������������������ ������ ���������� 2005 ��������, ���������� ������������������ ���������� ���� �������������� �� �������������� ��������������������������. ������ ������ ������������ �������������� ����������, �������������� �������������� ������������������ ������, ���������������� ����������������������������.

Источник: https://rg.ru/2017/05/17/reg-szfo/vs-raziasnil-tonkosti-predvaritelnogo-dogovora-kupli-prodazhi-kvartiry.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.