Предварительная продажа недвижимости

Содержание

Предварительный договор купли-продажи недвижимости – Договор купли-продажи недвижимости

Предварительная продажа недвижимости

город ___________________                                     «_______»_______________________20___г.

Мы, Гр._______________________________________________________________________________,

паспорт серии _________ № ______________, выдан «_______»___________________________ года, _________________________________________

_______________________________________________________________________________________, «_______»________________________ года рождения,

зарег. по адресу: _______________________________________________________________________,

Гр. __________________________________________________________________________________,

паспорт серии _________ № ______________, выдан «_______»___________________________ года, _________________________________________

_______________________________________________________________________________________, «_______»________________________ года рождения,

зарег. по адресу: ______________________________________________________________________,

именуем. в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и

Гр. __________________________________________________________________________________,

паспорт серии _________ № ______________, выдан «_______»___________________________ года, _________________________________________

_______________________________________________________________________________________, «_______»________________________ года рождения,

зарег. по адресу: _______________________________________________________________________,

именуем. в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, совместно именуемые «Стороны», действуя добровольно, находясь в здравом уме и ясной памяти, заключили настоящий Предварительный договор далее «Договор» о нижеследующем:

1. Предмет Договора

Стороны обязуются в срок и на условиях Договора заключить договор купли-продажи, далее «Основной договор», жилого помещения в виде ____________________________________ расположенного по адресу: _______________________

  (квартира, комната, доля в квартире, дом, и т.д.)

_________________________________________________________________________________________, (далее – «Недвижимость»), по цене, эквивалентной ___________________________________________________________________________

_________________________________________________________________________________________.

2. Описание Недвижимости

2.1 Объект имеет следующие характеристики: Площадь  _____________/_____________/_____________ кв. м, телефон в

                   общая                        жилая                     кухня

 объекте: ____________________________, номер телефона: _________________________, телефон является ___________________________.

имеется / отсутствует                                                                                                     отдельным / спаренным

Продавец обязуется не переводить на другое лицо и не снимать установленный в Недвижимости телефонный номер до и после государственной регистрации Основного договора, подписать нотариально удостоверенное заявление о переводе телефонного номера на имя Покупателя и передать его Покупателю при подписании Основного договора.

2.2 В Недвижимости на момент заключения Договора зарегистрированы следующие лица: __________________________________________________________________________________________.

3. Условия заключения Основного договора

3.

1 Основной договор должен быть составлен и подписан Сторонами в __________________________________________

простой письменной / нотариальной

форме в срок до  «_______»_______________________20__г. и в течение 2 (двух) дней со дня подписания подан на государственную регистрацию.

3.

2 Продавец заявляет что:

3.

2.1 к моменту подписания Основного договора в Недвижимости будут зарегистрированы следующие лица:______________________________________________________________________________________.

3.

2.2 к моменту подписания Основного договора Недвижимость не будет сдана в аренду (найм), не будет находиться во временном пользовании, не будет заложена, не будет находится в споре, под запрещением (арестом);

3.

2.3 на момент подписания Договора Продавцом не заключен договор/соглашение, в соответствии с которым Продавец обязуется продать Недвижимость иному лицу (не Покупателю);

3.

2.4 совершеннолетний(-е) собственник(-и) Недвижимости, члены семьи собственника(-ов) и иные лица, состоящие в ней на регистрационном учете, под опекой и попечительством, на учете в ПНД и в НД не состоят, оставшихся без родительского попечения несовершеннолетних членов семьи собственника(-ов) не имеется;

3.

2.5 регистрационный учет по месту жительства в Недвижимости не ограничен;

3.

2.6 Недвижимость несанкционированной перепланировке или переоборудованию до подписания настоящего договора ___________________________________. Дом, в котором находится Объект, в перечень домов под снос, реконструкцию, капитальный ремонт _______________________________________.

      (включен/ не включен)

3.

2.7 из Недвижимости никто не снят с регистрационного учета временно (в армию, в места лишения свободы и др.);

3.

2.8 Недвижимость совместно нажитым имуществом _________________________________.

(является / не является)

3.

3 Продавец обязуется полностью погасить задолженности по коммунальным и иным платежам (в том числе за газ, электроэнергию, отопление, домофон), а также по абонентской плате за пользование телефонным номером, за междугородние и международные переговоры за период до даты подписания Акта приема-передачи Недвижимости, что должно подтверждаться квитанциями об оплате, которые вместе со всеми экземплярами ключей подлежат передаче Покупателю. В случае обнаружения фактов, свидетельствующих о наличии задолженностей по коммунальным и иным платежам Покупатель вправе соразмерно уменьшить покупную цену Недвижимости и оплатить их самостоятельно.

3.

4 Продавец обязуется немедленно уведомить Покупателя об ухудшении состояния Недвижимости, оборудования и имущества, подлежащего передаче Покупателю согласно описи имущества, далее “Опись имущества”, составляемой по желанию Сторон и прилагаемой в этом случае к Договору.

3.

5 Недвижимость должна быть освобождена Продавцом от имущества, не входящего в ее цену и  передана  Покупателю по Акту приема-передачи не позднее ________________________________ дней с даты выдачи Покупателю Свидетельства о государственной регистрации права.

3.

6 Объект будет оформляться в собственность следующего лица/лиц: ________________________________________________________________________________________ или иного лица по указанию Покупателя.

4. Расчеты Сторон

4.

1 Цена Недвижимости составляет денежную сумму, эквивалентную ________________________________________________

4.

2 Расходы оплачивают:

4.

2.1 сбор документов необходимых для государственной регистрации Основного договора и перехода

права по нему – Покупатель;

4.

2.2 подготовка проекта Основного договора – Покупатель;

4.

2.3 государственная регистрация Основного договора и перехода права по нему – Покупатель;

4.

2.4 аренда индивидуального банковского сейфа, дополнительное соглашение к договору аренды – Покупатель;

4.

3 Расчеты по Основному договору производятся через депозитарную ячейку депозитария «Даев Плаза», находящегося по адресу:  _____________________________________________________________  При этом денежные средства, причитающиеся Продавцу в качестве цены Недвижимости, помещаются на хранение в индивидуальный банковский сейф (условия допуска к сейфу определяются дополнительным соглашением к договору аренды сейфа), ключ от которого находится у Покупателя, и изымаются лицами, указанными в дополнительном соглашении к договору аренды сейфа, после регистрации Основного договора и перехода права по нему.

4.

6 В случае возникновения дополнительных расходов по инициативе одной из Сторон их оплачивает Сторона-инициатор.

5. Ответственность Сторон

5.1 Если при подписании Акта приема-передачи Недвижимости имущество, указанное в Описи, будет отсутствовать или будет повреждено, Продавец обязуется полностью возместить Покупателю расходы последнего по приобретению или восстановлению недостающего или поврежденного имущества.

5.2 В случае неисполнения либо ненадлежащего исполнения любого из условий Договора, сообщения недостоверных сведений, выявления обстоятельств, которые могут привести к признанию Основного договора недействительным, настоящий договор считается расторгнутым.

5.3 Если Основной договор не может быть заключен вследствие наступления обстоятельств непреодолимой силы, то есть обстоятельств чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях, настоящий договор считается расторгнутым.

5.4 Окончание срока действия Договора не влечет прекращения обязательств в соответствии с п.5.1, 5.2, 5.3. Договора.

6. Дополнительные условия

6.1 Стороны обязуются информировать друг друга о:

6.1.1 возникновении обстоятельств, которые могут влиять на исполнение Договора, в том числе об изменении гражданского состояния, утере документов или изменении реквизитов документов, удостоверяющих личность, изменении постоянного места жительства;

6.1.2 невозможности получения уведомлений в связи с предполагаемым отсутствием и сообщать информацию об иной возможности оповещения отсутствующей Стороны.

6.3 Договор заключен на срок до дня, указанного в п.3.1 Договора.

6.4 Все изменения и дополнения к Договору совершаются по согласию Сторон в письменной форме в виде Дополнительного соглашения к Договору, которое в случае составления прилагается к настоящему Договору и является его неотъемлемой частью.

7. Настоящий Предварительный договор составлен и подписан в 2 (двух) экземплярах, имеющих равную юридическую силу.

__________________________________________________________________________________

__________________________________________________________________________________

Источник: https://dogovor-urist.ru/%D0%B4%D0%BE%D0%B3%D0%BE%D0%B2%D0%BE%D1%80%D1%8B/%D0%BE%D0%B1%D1%80%D0%B0%D0%B7%D0%B5%D1%86-%D0%BF%D1%80%D0%B5%D0%B4%D0%B2%D0%B0%D1%80%D0%B8%D1%82%D0%B5%D0%BB%D1%8C%D0%BD%D1%8B%D0%B9_%D0%B4%D0%BE%D0%B3%D0%BE%D0%B2%D0%BE%D1%80_%D0%BA%D1%83%D0%BF%D0%BB%D0%B8-%D0%BF%D1%80%D0%BE%D0%B4%D0%B0%D0%B6%D0%B8_%D0%BD%D0%B5%D0%B4%D0%B2%D0%B8%D0%B6%D0%B8%D0%BC%D0%BE%D1%81%D1%82%D0%B8/

Предварительный договор купли продажи квартиры: что это и как составить, образец преддоговора

Предварительная продажа недвижимости

/ Газета / Новости рынка недвижимости Москвы

Кроме основного договора купли-продажи, который выступает главным документом в сделке, может использоваться еще и предварительный. Рассмотрим подробнее этот документ, особенности и правила его составления.

Сделки

Читать нас в Яндекс.Новостях

Это соглашение между покупателем и продавцом о намерении в дальнейшем заключить основной договор купли-продажи на тех условиях, которые зафиксированы в предварительном договоре.

Предварительный договор необходим, когда:

  • покупателю не хватает части суммы;
  • покупатель оформляет ипотеку в банке;
  • продавец не успел собрать пакет документов;
  • среди собственников есть несовершеннолетние и необходимо решение органов опеки.

Отличия от основного договора купли-продажи

Основное отличие в том, что в предварительном договоре фиксируются намерения сторон, а не обязательные условия. Также, в отличие от основного, в предварительный договор можно вносить изменения. ПДКП можно аннулировать без дополнительных обязательств, если это будет общим решением всех участников соглашения. Предварительный договор не требует заверения у нотариуса.

Преддоговор не считается основанием для передачи недвижимости в собственность или проведения оплаты.

Юридическая правомерность предварительного договора купли-продажи

Юридическая сила ПДКП регулируется Гражданским кодексом. Поэтому составленные договоренности участники обязаны соблюдать. Если одна сторона не выполнит установленные требования и откажется заключать сделку купли-продажи, то у второй стороны есть право обратиться в суд. Заявление подается спустя 6 месяцев с момента отказа.

Кто составляет договор

Составить договор можно самостоятельно. Это может быть и продавец, и покупатель. Часто это делает третья сторона — риелтор или юрист. Заверять договор нотариально не обязательно.

Как правильно оформить

Преддоговор включает в себя следующие пункты:

  1. Предмет договоренностей.
  2. Цену объекта недвижимости.
  3. Подтверждение дееспособности продавца и покупателя.
  4. Особенности расчета между сторонами договора, включая условия передачи задатка.
  5. Условия основного договора и срок подписания.
  6. Паспортные данные обеих сторон.
  7. Сторону, которая заплатит госпошлину.

Изменения в предварительный договор вносят дополнительным актом. Его подписывают обе стороны, что определяет согласие на внесение изменения условий и сроков.

Образец предварительного договора купли-продажи квартиры:

Срок действия

Срок устанавливается продавцом и покупателем. Если обе стороны не исполняют обязательства в указанный период, то документ теряет юридическую силу. Дату можно определить самостоятельно. Если предварительный договор не фиксирует таких условий, то основной договор подписывается в течение года с момента подписания предварительного.

Разновидности предварительного договора купли-продажи

У первичного соглашения нет строго установленной формы. ПДКП оформляют по-разному в зависимости от ситуации.

ПДКП квартиры для опеки

Законодательство защищает права несовершеннолетних граждан при купле-продаже недвижимости. Если опекун продает жилье, в котором есть доли несовершеннолетних детей, нужно выполнить ряд условий. Необходимо получить разрешение органов опеки. Иногда требуется письменное согласие несовершеннолетнего владельца.

Необходимо подтвердить наличие другого жилья, где за детьми будет закреплена равноценная доля. Условия проживания детей должны стать лучше, а не наоборот.

Если требования органов опеки не будут выполнены в установленный срок, то сделка признается недействительной.

Образец предварительного договора купли-продажи квартиры для опеки

ПДКП квартиры с задатком

Задаток — процентная часть денег от общей стоимости объекта. Он подтверждает, что стороны намерены довести сделку до конца.

При оформлении ПДКП квартиры с задатком обязательно прописывают его размер. Деньги передают только после подписания договора при независимых свидетелях и по расписке. В ней указывается, когда и какая сумма была передана продавцу. Это должно отражаться и в основном договоре.

Согласно законодательству, если покупатель отказывается от сделки, то продавец не возвращает задаток. Если инициатор продавец, то он компенсирует ущерб в размере двух задатков.

Если продавец получил аванс, но часть средств была потрачена на оформление документов для купли-продажи квартиры, то возврат денег производится за вычетом этих трат. Все затраченные средства должны быть подтверждены документально.

Оформление предварительного договора купли-продажи с задатком является наиболее предпочтительным, поскольку имеет последствия для сторон в случае их отказа от сделки.

Образец предварительного договора купли-продажи квартиры с задатком

ПДКП квартиры от застройщика

Особенность этого договора в том, что его заключают с юридическим лицом. Преддоговор можно заключить, только если дом уже введен в эксплуатацию, а компания-застройщик имеет все документы, подтверждающие право собственности. В случае, если дом еще не готов, строительная компания может заключить с покупателем только договор долевого участия в строительстве.

Образец предварительного договора купли-продажи квартиры от застройщика

ПДКП квартиры по ипотеке

Когда заключение ПДКП проводится на условиях получения ипотечного кредита, третьей стороной договора выступает банк. Он выдает кредит, поэтому нужно получить его согласие.

Преддоговор без согласия банка находится в зоне риска. Это может привести к срыву сделки. Поэтому стоит заранее прописать последствия в случае отказа банка. Если продавцу был выплачен задаток, то необходимо уточнить условия его возврата.

Как правило, банки требуют, чтобы стороны заключали ПДКП и заверяли его у нотариуса. Это дает дополнительные гарантии.

Банк учитывает следующее:

  1. Согласие собственника продать недвижимость.
  2. Стоимость сделки.
  3. Сроки проведения соглашения.
  4. Порядок расчета по соглашению.
  5. Порядок передачи собственности.

Образец предварительного договора купли-продажи квартиры по ипотеке

Возможные ошибки

Оформление предварительного договора — сложный процесс. Чтобы избежать ошибок в договоре, нужно:

  1. Проверить, у кого приобретается жилье. У владельца на руках должен быть полный пакет документов. Если куплю-продажу проводит представитель, то необходима доверенность на проведение сделки.
  2. Заранее выяснить, есть ли у квартиры другие собственники, одобряют ли они сделку.
  3. Прописать порядок оплаты, передачу ключей.
  4. Проверить правильность формулировок. Иначе суд может оценить предварительный договор как долговую расписку или договор залога. Это повлияет на то, сможет ли покупатель вернуть свои деньги в случае отказа продавца заключать основной договор.
  5. Зафиксировать в договоре состояние квартиры, наличие и состояние мебели, техники и прочего.
  6. Прописать реальную стоимость жилья. Стоимость недвижимости не должна быть ниже рыночной. Если цена отличается более чем на 20%, налоговые органы имеют законное право доначислить налог и пеню.
  7. Внимательно отнестись к расписке о передаче денег. В ней должны быть подписи, дата, данные обеих сторон, а также присутствовать фраза «материальных претензий не имею».

Правильно оформленный договор исключит судебные разбирательства.

Основания для признания договора недействительным

Основанием для расторжения предварительного договора купли-продажи служат скрытые обстоятельства и изменения намерений сторон. Расторжение соглашения предварительного договора говорит о прекращении обязательств обеих сторон сделки.

К основаниям для признания ПДКП недействительным относятся:

  • невыполнение каких-либо пунктов договора.
  • неподписание основного документа в установленный срок.
  • неправильное составление и оформление текста договора.

Если у одной стороны есть причины расторгнуть документ, она должна уведомить об этом другую. Если вторая сторона не хочет расторгнуть предварительный договор, то добиться этого можно через суд.

Заключение

Предварительный договор купли-продажи помогает заранее определить условия основного договора и подстраховаться обеим сторонам сделки. Как и любой юридический документ, преддоговор нужно внимательно изучить перед подписанием, а при необходимости можно проконсультироваться с юристом.

ул. Заставская, д. 31, корпус 2 196084 Санкт-Петербург,

По собственной информации. Гиперссылка на Restate.ru обязательна.

редакция Restate.ru

Нашли ошибку или неточность? Нажмите CTRL и ENTER и расскажите нам про это

Источник: https://www.Restate.ru/material/guide-predvaritelnyy-dogovor-kupliprodazhi-kvartiry-zachem-nuzhen-i-kak-sostavit-172278.html

Секреты успешной продажи, ч.17. Предварительный договор и его особенности

Предварительная продажа недвижимости

Предварительный договор купли-продажи, как и авансовый договор или договор задатка, с точки зрения закона не является обязательным документом в сделке. Однако с точки зрения эффективности процесса сделки один из этих договоров обязательно должен быть подписан.

Зачем нужен предварительный договор?

Когда участники сделки подписывают предварительный договор, они заранее обозначают все основные условия: способ передачи денег, сроки освобождения квартиры и многое другое.

Безусловно, можно договориться и на словах: встретиться в таком-то отделении банка в такой-то день и час для подписания договора купли-продажи, и уже на месте решать все вопросы. Но практика показывает, что это плохой путь. 

Обычно дело заканчивается словесной перепалкой, предынфарктным состоянием участников договора и полным развалом сделки.

Так что все бурные эмоциональные процессы лучше отнести на подготовительный период, а предварительное соглашение как раз станет хорошим поводом для обсуждения и фиксации всех подробностей.

При этом стоит помнить, что каждая сделка на вторичном рынке жилья – уникальна, поскольку тесно связана с жизненными обстоятельствами людей и перипетиями их «квартирного вопроса».

Поэтому пункты договора также будут уникальными, предметом соглашения продавца и покупателя.

Что учесть в предварительном договоре?

Если вы захотите выбрать именно форму предварительного договора, то должны учесть следующие нюансы:

  1. Предварительный договор обязательно заключается в той форме, в которой будет заключен основной договор – в простой письменной или с нотариальным удостоверением.
  2. Предварительный договор обязательно должен включать все положения и, в особенности, существенные условия основного договора. Напомним, к существенным условиям договора купли-продажи жилой недвижимости относятся: описание объекта, которое позволит однозначно установить объект, цена продажи и указание лиц, имеющих право пользования жильем.
  3. В предварительном договоре должен быть указан срок или иное условие заключения основного договора.
  4. В случае отказа одной из сторон предварительного договора заключить основной договор другая сторона может понудить её к этому через суд.

А теперь расскажем о некоторых пунктах предварительного договора более подробно.

Объект

В договоре подробно описывают квартиру, которая продается. Называют адрес, этаж, метраж, количество комнат. Кроме того, указывают, кому принадлежит данный объект и как возникло право собственности.

Такое описание квартиры, прежде всего, важно для продавца. Подписавшись под договором, покупатель уже не сможет отказаться от сделки на основании того, что «он не знал» о тех или иных нюансах: например, об отсутствии балкона или о том, что продавец получил квартиру в наследство.

Цена

В риэлторской практике довольно часто встречаются ситуации, когда буквально накануне сделки покупатель говорит, что ему предложили другой вариант, и предлагает снизить цену. Аналогичные случаи бывают и на стороне продавца.

Чтобы такого не случилось, цену квартиры фиксируют в предварительном договоре. 

Напомним: подписывая предварительный договор, продавец и покупатель берут на себя обязательства по совершению сделки именно на указанных в нем условиях.

Если же покупатель в дальнейшем откажется приобретать квартиру, то вы сможете обратиться в суд, и тот, с большой долей вероятности, вынесет решение «о понуждении к заключению договора купли-продажи». То же самое относится и к продавцу.

Поэтому перед тем как заключать предварительный договор, еще раз убедитесь, что цена вас устраивает.

Сроки

В обычной ситуации в договоре указывается три срока: 

  1. срок заключения основного договора купли-продажи, 
  2. срок его предоставления для государственной регистрации перехода права собственности, 
  3. срок фактической передачи квартиры.

Для продавца крайне важен срок фактической передачи. Это момент, до которого вы должны будете вывезти все вещи, переехать на другое место жительство и обеспечить снятие с регистрационного учета всех проживающих. Если вы уже живете в другой квартире, а в продаваемой никто не прописан, все просто.

Однако если вам еще только предстоит переезд в новое жилье, а «выписываться» вы будете в квартиру, которую покупаете одновременно с продажей своей, то процесс может затянуться. Тем более что снятие с регистрационного учета – это государственная услуга, которая занимает не один день.

Учтите этот факт при согласовании с покупателем всех сроков.

Иногда в договор вписывается компромиссный вариант: «юридическое» освобождение квартиры происходит спустя какое-то время после «физического».

Тогда добавляется еще один срок – тот, до которого продавец и его семья обязаны сняться с регистрационного учета. До этого момента с продавца может удерживаться какая-либо сумма в качестве гарантии.

И все эти условия также указываются в предварительном договоре.

Расчеты по сделке

Наиболее сложным этапом сделки считается передача денег от покупателя продавцу. Дело в том, что переход права собственности наступает только после государственной регистрации, которая занимает несколько дней (самый короткий срок – три дня). И весь этот период квартира находится в собственности продавца. 

Соответственно, передав деньги при подписании договора, покупатель рискует: если в регистрации договора будет отказано, квартиру в собственность он так и не получит, а деньги уже отдал. 

Если же передавать деньги после регистрации – то рискует продавец. 

Поэтому, как правило, в день подписания договора вся денежная сумма помещается в банковскую ячейку, на счет в банке или на депозит нотариуса.

Порядок дальнейшего доступа к ячейке или перевода денег продавцу – один из ключевых моментов договоренностей продавца и покупателя.

Обычно продавец получает деньги после государственной регистрации права собственности покупателя на квартиру, предъявив ряд документов, прежде всего, договор купли продажи с отметкой о регистрации перехода права собственности на имя покупателя. 

Однако в зависимости от нюансов конкретной сделки вы можете договориться и о собственных дополнительных условиях. Все они обсуждаются на этапе подписания предварительного договора и вписываются в этот договор.

Обязательства и ответственность сторон

Составляя предварительный договор, не забудьте прописать в нем обязанности и ответственность сторон. Возможно, пункты, указанные в типовом договоре, покажутся вам закономерными, из серии «кэп очевидность».

Действительно, вроде бы понятно, что продавец не должен продавать квартиру другому покупателю.

Или само собой разумеется, что покупатель должен предоставить нотариально заверенное согласие супруга – без этого сделка просто не состоится. 

Тем не менее, не стоит пренебрегать этими, казалось бы, бесспорными, пунктами. С одной стороны, они послужат напоминанием о том, что именно должна сделать каждая из сторон. С другой – напомнят об ответственности.

Благодарим за помощь в подготовке статьи Константина Барсукова, генерального директора компании «Релайт-Недвижимость»

продажа жилья. помощник по недвижимости 

Секреты успешной продажи, ч.1. Готовимся к сделке 

Секреты успешной продажи, ч. 2. Хоум-стэйджинг 

Секреты успешной продажи, ч.3. Подготовка квартиры к фотосъемке 

Секреты успешной продажи, ч.4. Оценка квартиры 

Секреты успешной продажи, ч.5. Изучаем конкурентов 

Секреты успешной продажи, ч.6. Пишем объявление о продаже квартиры 

Секреты успешной продажи, ч.7. Как выбрать площадку для публикации объявления?

Секреты успешной продажи, ч.8. Как подать объявление на ЦИАН

Секреты успешной продажи, ч.9. Что делать, если нет звонков?

Секреты успешной продажи, ч.10. Звонки по объявлению, как разговаривать? 

Секреты успешной продажи, ч.11. Что делать, если квартиру «не берут»?

Секреты успешной продажи, ч.12. Аванс или задаток, что выбрать?

Секреты успешной продажи, ч.13. Как проводить показы? Рациональные аспекты 

Секреты успешной продажи, ч.14. Как проводить показы? Эмоциональные аспекты

Секреты успешной продажи, ч.15. Готовим документы к сделке

Секреты успешной продажи, ч.16. Взаимодействие с другими участниками сделки

Источник: https://www.cian.ru/stati-sekrety-uspeshnoj-prodazhi-ch17-predvaritelnyj-dogovor-i-ego-osobennosti-289935/

Что такое предварительный договор купли-продажи недвижимости?

Предварительная продажа недвижимости

Покупка жилья сопровождается оформлением ряда документов. Часть из них обязательна, например, непосредственно купчая, без которой не произойдет смены собственника.

Предварительный договор купли-продажи (ПДКП) не относится к числу требуемых законодательно бумаг, но часто упрощает и упорядочивает заключение сделки, защищая интересы подписывающих его сторон.

Что это, как оформляется и какие обязанности предусматривает — читайте далее в статье.

Для чего нужен ПДКП и чем отличается от обычного договора

Предварительный договор помогает заранее, до юридического заключения сделки, обговорить и согласовать все условия последующей купли-продажи. Конечно, обсудить эти моменты можно устно, но в таком случае доказать договоренности в суде в случае проблем будет сложно. То есть предварительный договор помогает выяснить все детали и оставить эмоциональные обсуждения до официальной регистрации.

С юридической точки зрения предварительный договор фиксирует намерение заключить сделку между конкретными лицами по выбранному объекту недвижимости.

К тому же он обязывает стороны выполнить все изложенные обязательства.

А если покупатель или продавец передумали и решили отказаться от продажи жилья, ПДКП защищает интересы второй стороны — например, в суде или устанавливая штрафные санкции за нарушения договоренностей.

Чем отличается предварительный договор от основного: ПДКП гарантирует продавцу, что его недвижимость будет продана, а покупателю, что выбранное жилье достанется именно ему. При этом заключение предварительного договора не является основанием для перехода прав собственности и передачи полной суммы стоимости квартиры. В рамках ПДКП можно передать аванс или задаток.

Виды ПДКП

Суть предварительных договоров и минимальные условия едины, но в зависимости от условий сделки могут содержать дополнительные пункты. Нюансы возникают, когда покупка жилья проходит на первичном рынке, при взятии ипотеки или с участием агентств недвижимости. Теперь немного подробнее о каждом.

Если квартиру покупают у застройщика, то между покупателем и подрядчиком заключается предварительный договор долевого участия, который регулируется федеральным законом № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года. ПДКП может оформляться в случае, когда строительная организация уже сдала объект и оформила право собственности на недвижимость.

Покупка квартиры в ипотеку означает участие банка в сделке, так как жилье переходит в залог к кредитной организации. Стороны подписывают ПДКП в трех экземплярах, один их которых передают в банк. На случай, если покупатель получает отказ в кредитовании, в предварительном договоре стоит прописать условия расторжения ПДКП, в том числе кому и в каком размере остается задаток.

Наконец, последний вариант, когда в качестве посредника при сделке выступает риэлторское агентство. В таком случае обязательно должен быть заключен договор оказания услуг, без которого сотрудничество со специалистами по недвижимости становится нелегитимным.

При этом ПДКП принимает трехсторонний формат и включает обязанности посредника, в роли которого выступает агентство. Обеспечительный платеж по сделке (задаток) подобного формата проходит через риэлтора: он получает его от покупателя и выдает расписку или чек.

Нюансы оформления

Законодательство определяет единственное существенное условие предварительного договора, без которого он не будет иметь силы, — это предмет соглашения. Все остальные сведения вносятся по желанию сторон. Раньше обязательным пунктом была стоимость недвижимости, но с 2015 года цену сделки можно не прописывать.

В предмете договора указывают полное описание недвижимости, по которой проходит сделка, — оно должно позволять точно установить объект. Для этого уточняют адрес, этаж, метраж, количество помещений и собственников. Также вписывают кадастровый номер и на каком основании возникло право собственности у продавца.

Несмотря на то, что обязательный пункт всего один, предварительный договор позволяет зафиксировать разные условия и защитить интересы продавца и покупателя. Теперь подробнее о том, что нужно учитывать при оформлении ПДКП.

Форма предварительного договора. Она должна совпадать с формой самого договора — обычный письменный вариант или с удостоверением от нотариуса. Заверить документ нотариально обязательно только в некоторых случаях, например, при продаже доли в недвижимости.

Сумма сделки. Чтобы избежать споров по поводу стоимости жилплощади при заключении основного договора, в ПДКП стоит включить цену квартиры и обозначить сумму, которая передается в качестве задатка или аванса.

Сроки. Четко прописанная дата заключения основного договора поможет не затягивать сделку; если факт купли-продажи зависит от личных факторов одной из сторон, вместо срока можно указать эти обстоятельства.

Штрафы.

В случае отказа одной из сторон от исполнения обязательств по преддоговору, будет полезно прописать в нем штрафные санкции и расписать, у кого и в каком размере остается аванс или задаток.

Обычно аванс просто возвращается покупателю, с задатком ситуация другая: при отказе продавца он возвращается покупателю в двойном размере; при отказе покупателя — остается у продавца.

Интересы третьих лиц. Иногда при сделке с недвижимостью затрагиваются интересы третьих лиц, которые могут иметь право на собственность или на пользование квартирой.

Покупателю бывает непросто выяснить достоверную информацию такого характера, поэтому в преддоговоре лучше указать, что продавец обязан предоставить жилье, которое свободно от подобных притязаний.

Этот момент актуален на вторичном рынке.

Срок освобождения жилья. Помимо времени заключения основного договора в ПДКП полезно обозначить даты фактической передачи помещения и снятия с регистрационного учета проживающих в квартире лиц. Переезд, как и выписка и из жилья, занимает не один день, поэтому важно продумать эти условия.

Порядок расчетов. Заключение ПДКП не предусматривает передачи полной суммы за недвижимость и даже большей ее части — с юридической точки зрения это нарушение и предварительный договор могут признать основным. Тем не менее, порядок расчета между продавцом и покупателем нужно зафиксировать.

Жизненные ситуации бывают разные, поэтому стоит отразить форс-мажорные обстоятельства, которые приведут к расторжению договора по инициативе одной из сторон без штрафных санкций и судебных разбирательств.

Риски

Предварительный договор — это фиксация намерения двух сторон провести сделку по купли-продаже недвижимости. При этом гарантировать переход права собственности на жилье от продавца к покупателю он не может. Его заключение все равно не является бессмысленным — при подписанным ПДКП принудить стороны исполнить договоренности может суд. Задаток или аванс без ПДКП такого права не дает.

Часто покупатель является наименее защищенной стороной, поэтому оформление предварительного договора позволяет через суд заставить продавца продать недвижимость на зафиксированных условиях. Не всем хочется тратить на разбирательства время, но знать о такой возможности стоит.

Предварительный договор может быть аннулирован, если при его заключении были нарушены требования законодательства: нет нотариального удостоверения ПДКП или невозможно точно интерпретировать объект недвижимости, по которому проводится сделка. В последнем случае необязательно прописывать полный адрес — хватит кадастрового номера.

Из-за того, что ПДКП не подлежит государственной регистрации, покупатель может столкнуться с неприятной ситуацией — двойной продажей. Если квартира уйдет другим, аванс или задаток будет возвращен, но время упущено. Можно подать в суд и потребовать компенсацию, а можно в самом преддоговоре прописать обязанности продавца и штрафы за такую ситуацию.

Так как заключение ПДКП не означает передачу прав собственности, покупатель рискует потерять деньги, которые он передал в качестве аванса или задатка. Логичный выход — подать на недобросовестного продавца в суд.

С деньгами связан еще один важный момент — полный расчет по сделке. Право собственности переходит к покупателю после регистрации основного договора в Росреестре.

Это занимает несколько дней, к тому же по каким-то причинам может прийти отказ, а деньги уже переданы продавцу.

Чтобы избежать подобной ситуации, можно хранить деньги в банковской ячейке или провести безналичный расчет с условием, что банк переведет сумму только после подтверждения, что договор зарегистрирован.

Помимо перечисленных ситуация покупатель рискует стать владельцем недвижимости с обременением — договором ренты или аренды жилья. Также обременением считается ипотека или другой залог жилья и арест.

Узнать об этом можно, заказав выписку в Росреестре.

Она включает основные виды обременения, но сдача квартиры в найм на срок менее года не подлежит регистрации, при этом при смене собственника за арендаторами сохраняется право пользования квартирой.

Основания для расторжения

Предварительный договор сохраняет юридическую силу до заключения основного договора или теряет действие, если в обозначенный в нем срок сделка не произошла и одна из сторон не направила предложение об оформлении основного договора и его регистрации. Также ПДКП может быть расторгнут, если:

  • у покупателя или продавца возникли сложности с оформлением документов или сбором денег, а дополнительное соглашение о продлении срока действия предварительного договора при этом стороны не подписали;
  • если оба представителя сделки добровольно договорились о расторжении ПДКП;
  • если во время оформления сделки обнаружились недостатки в продаваемой недвижимости или ограничения по ней — например, наличие обременения или порча имущества;
  • если квартира приобретается в ипотеку, а банк не согласовал объект и отказал в кредитовании;
  • когда один из собственников — несовершеннолетний, а органы опеки не дали разрешения на сделку.

Возможны другие ситуации, но без веской причины расторгнуть предварительный договор в одностороннем порядке невозможно. Чтобы максимально упростить возможную процедуру расторжения и сохранить время и нервы, все потенциальные ситуации лучше прописать в ПДКП, расписав штрафы и компенсации.

Так как покупатель выступает менее защищенным, в предварительном договоре стоит акцентировать внимание на расторжении ПДКП без штрафных санкций в ситуациях, которые от него не зависят.

Это может быть отказ банка в предоставлении ипотеки, необходимость получения дополнительных документов (узаконивание перепланировки или разрешение органов опеки) или невозможность покупки из-за ошибки в документах или отсутствии разрешений, а также обнаружение обременения по квартире.

Предварительный договор — не обязательный документ с точки зрения законодательства и не дает гарантирует покупку квартиры. При этом он способен защитить интересы покупателя и продавца, если обговорить и прописать условия сделки максимально подробно и четко. Если остались вопросы или сомнения — специалисты АН «Трансферт» объяснят, что дает предварительный договор купли-продажи. Обращайтесь!

Источник: https://transfert-vrn.ru/blog/poleznoe/predvaritelnyy-dogovor-kupli-prodazhi-nedvizhimosti/

Составление, заключение и расторжение предварительного договора купли-продажи квартиры: его риски и гарантии

Предварительная продажа недвижимости

Сделка купли-продажи может предваряться составлением и подписанием предварительного договора купли-продажи (ПДКП). Он даёт сторонам определённые полномочия, в том числе – заключить сделку в обозначенный срок в том виде и с сохранением той цены объекта, которые указаны в договоре. Рассмотрим подробнее этот документ и нюансы его составления.

Скрыть содержание

Имеет ли преддоговор юридическую силу?

Документ составляется для того, чтобы определить обязательства сторон на будущее, связанное с заключением сделки. Поэтому юридическая сила ПДКП регулируется статьёй 429 ГК РФ и ограничивается договором сторон о купле-продаже недвижимого имущества.

Сам предварительный договор не даёт никаких имущественных прав на указанный в нём объект, а соответственно – по такому документу недопустимо:

  • требовать внесения полной стоимости приобретаемого имущества;
  • посягать на вещные права собственника имущества: вселяться в квартиру, прописываться и производить иные действия.

Правоспособность документа имеет ограниченный период: с момента его подписания – до заключения сделки купли-продажи, когда будет составлен и подписан основной договор.

Если в определённый договором срок сделка не заключена, а претензии сторон друг к другу отсутствуют – юридическая сила договора утрачивается согласно п.6 статьи 429 ГК РФ.

Составлять и подписывать предварительный договор до заключения сделки не обязательно, он может заключаться только по усмотрению сторон. Если покупатель и продавец подготовились к сделке – нет смысла затягивать оформление купли-продажи. Сделка может быть совершена сразу же.

Кроме этого, никто не может обязать потенциального участника сделки заключить такой документ, если он намерен совершить сделку без предварительных договорённостей. Но в некоторых случаях стороны предпочитают его заключать, чтобы официально оформить передачу задатка, по следующим причинам:

  1. Пока покупателем будет оформляться получение разрешения на ипотеку, или недостающая сумма денег по потребительскому кредиту.
  2. Иногда время требуется продавцу, чтобы подготовить пакет документации для продажи.

Внесение задатка указывает на серьёзность намерений покупателя и продавца, но без подписания ПДКП, переданные деньги не будут считаться задатком.

Также нужно учесть, что аванс и задаток регулируются разными законодательными актами, исходя из чего:

  1. В случае срыва сделки по вине покупателя, задаток остаётся у продавца. Если от сделки отказался продавец, он возвращает полученный задаток в двойном размере (ст. 380, 381).
  2. Аванс должен возвращаться в том объёме, который указан в ПДКП, независимо от того, кто явился причиной срыва сделки. В этом случае допускается определение размера неустойки.

Иногда один экземпляр предварительного договора требуется представить в соответствующие инстанции для получения разрешения на отчуждение или приобретение недвижимости. Например:

  • в банк при оформлении ипотеки;
  • в ПФ РФ, если в расчёте участвуют средства материнского капитала или жилищного сертификата;
  • в органы опеки и попечительства.

В этом случае его нужно составить в соответствии с предусмотренными законодательством нормами и представить по месту требования.

Для опеки

Если в сделке участвует имущество несовершеннолетнего собственника – экземпляр договора прилагается к заявлению, которое пишет в этот орган законный представитель ребёнка для того чтобы получить разрешение на сделку.

Без этого документа сделку проводить недопустимо. То же касается недвижимого имущества, в котором несовершеннолетним членам семьи принадлежат доли в общем праве.

Что даёт заключение ПДКП?

Наличие предварительного договора предоставляет его сторонам определённые преимущества. По ПДКП стороны могут:

  • вносить аванс или задаток;
  • требовать резервирования объекта до момента сделки;
  • требовать фиксирования стоимости объекта для сделки;
  • добиваться от контрагента заключения сделки, в том числе – через суд.

В случае расторжения сделки, стороны обязаны исполнить обязательства, взятые на себя при заключении ПДКП. Например, распорядиться задатком согласно положениям статьи 381 ГК РФ, или потребовать выплатить неустойку за нарушение договорённостей. Документ даёт право требования нижеследующего:

  1. Заключения сделки с сохранением всех условий, указанных в ПДКП.
  2. Исполнения положения об ответственности сторон так, как это указано в соответствующем пункте.

Этот момент очень важен, ведь для ипотеки покупатель может оформить кредитный договор, а продавец к этому времени продаст квартиру. Или наоборот – продавец откажет реальному покупателю, дав устное обещание лицу, пообещавшему купить квартиру, но не исполнившему обещанное.

При заключении официального договора такие случаи будут вменять гражданскую ответственность нарушителю, ему придётся компенсировать ущерб.

Стороны предъявляют гражданские паспорта с регистрацией по месту жительства. Представители должны представить нотариально удостоверенные доверенности. В целом этого будет достаточно для оформления ПДКП.

Но чтобы не попасть впросак, покупатель должен проверить наличие документов на приобретаемую им недвижимость и убедиться в правоспособности сделки. У продавца должны быть в наличии:
  1. Правоустанавливающий документ, на основании которого у собственника возникло право на объект: договор имущественной сделки, свидетельство о наследовании и аналогичные бумаги.
  2. Выписка из ЕГРН о праве собственности или свидетельство о собственности, полученное в Росреестре.
  3. Кадастровый паспорт, если это квартира или жилой дом – также технический паспорт из БТИ.
  4. Если это земельный участок (ЗУ) – межевое дело с приложением плана ЗУ, координат поворотных точек и акта согласования. Те же бумаги должны быть, если продавец имеет в собственности или аренде придомовую территорию, на которой возведён жилой дом.
  5. Выписка из домовой или поквартирной книги, из которой следует, что в доме отсутствуют третьи лица, которые могут предъявить права на пользование.
  6. Кадастровая справка об отсутствии ареста и обременений.
  7. Копия лицевого счёта об отсутствии долгов по квартплате.
  8. Разрешение от супруга, если объект является совместно нажитой собственностью.
  9. Учредительная документация, лицензия, разрешение на строительство и документы на землю, если это юридическое лицо.

Не проверив перечисленные документы, не следует заключать ПДКП, так как сделка может сорваться из-за имеющихся нарушений, а установление вины за продавцом может не произойти по причине халатности покупателя. Если продавец не успел подготовить нужные бумаги – в договор допустимо внести положение о данной ответственности продавца.

Существенные условия соглашения

Любой договор состоит из обязательных и дополнительных реквизитов. К обязательным реквизитам относятся:

  • наименование документа;
  • время (дата) и место составления;
  • существенные условия;
  • подписи и реквизиты сторон.

Под существенными условиями ПДКП следует понимать те его положения, без которых он не приобретёт правоспособность.

Таким положением является предмет договора, с которого начинается документ. В него входят сведения о сторонах, которые для физических лиц содержат:

  1. Фамилию, имя, отчество каждого участника, его определение в качестве одной из сторон: Покупателя или Продавца.
  2. Паспортные данные: номер и серию, дату и место получения паспорта.
  3. Место регистрации.

Относительно юридических лиц используются данные:

  • наименование компании;
  • реквизиты компании;
  • юридический адрес;
  • должность представителя, действующего от её лица;
  • Ф.И.О. и паспортные данные представителя.

Здесь же вносятся сведения об объекте, который участвует в купле-продаже. Эти сведения содержат кадастровые и технические характеристики объекта. А также указываются достигнутые договорённости сторон о совершении сделки купли-продажи в установленный период.

Обязательно должны быть внесены сведения:

  • цена объекта;
  • факт внесения аванса или задатка, его сумма;
  • срок проведения сделки;
  • условия проведения сделки;
  • права и обязанности сторон;
  • ответственность сторон.

После обязательных реквизитов можно внести дополнительные положения – по усмотрению сторон. Затем документ подписывается и остаётся на руках у продавца и покупателя.

Если квартира обременена залогом, земля – сервитутом или в помещении остаётся лицо, получившее право пользования по наследственному отказу – этот факт обязательно указывается отдельным положением договора, чтобы впоследствии у контрагента не возникло возможности отказаться от сделки на основании обременения.

Если обременение не отражено в договоре, а стоимость объекта, в силу этого, не снижена – договор считается оспоримым. А его заключение – нарушением имущественных интересов покупателя недобросовестным продавцом.

Как оформить?

Оформление ПДКП предусматривает свободную форму, но с обязательным соблюдением соответствующей структуры:

  • название документа пишется посередине листа;
  • строчкой ниже – дата составления (прописью) и место (населённый пункт);
  • существенные положения – оформляют пунктами и подпунктами;
  • дополнительные положения вносят по желанию;
  • подписи покупателя и продавца.

Этот документ действителен только при предоставлении в письменном виде на бумажном носителе. Устные договорённости и электронный документ силы не имеют.

Договор можно заключить несколькими способами:

  1. В юридической компании с последующим нотариальным удостоверением или без удостоверения.
  2. В офисе юридического лица, если им является одна из сторон договора.
  3. В нотариальной конторе с удостоверением.
  4. Написать самостоятельно и удостоверить нотариально.
  5. Составить самостоятельно, подписать оба экземпляра и оставить их у себя.

Выбирать вариант заключения ПДКП следует, исходя из нижеследующих фактов:

  • стоимости объекта недвижимости;
  • юридической сложности ситуации;
  • суммы аванса или задатка;
  • других нюансов.

Сопровождение юриста в данном случае целесообразно как свидетельство приёма-передачи аванса или задатка. Кроме этого, получатель денег должен передать расписку об их получении, в которой обязательно нужно указать, что они получены как аванс или задаток по сделке.

Нужно ли регистрировать?

В кадастровые записи включаются только реквизиты основных договоров имущественных сделок.

Чем опасен преддоговор и каковы его гарантии?

На рынке недвижимости функционируют серые схемы, по которым недобросовестные граждане выманивают деньги посредством составления ПДКП. Это обусловлено тем, что документ:

  1. предусматривает получение аванса;
  2. не предоставляет имущественных прав.

Поэтому мошенники, пользуясь случаем, могут заключить ПДКП:

  • на не принадлежащее им жильё;
  • по поддельным документам;
  • с намерением не заключать сделку.

Профессиональные преступники после этого стремятся исчезнуть, иногда заключив несколько таких договоров на один объект. А обычные недобросовестные граждане пытаются сорвать сделку, присвоив задаток путём обоснования вины покупателя. Гарантии такого договора заключаются в праве каждой из сторон:

  • добиться через суд заключения сделки;
  • возврата переданных денег.

Но при условии исчезновения мошенников из поля зрения, суд не сможет удовлетворить исковые требования пострадавшей стороны. В этом случае нужно обращаться в полицейский участок.

Расторжение соглашения о намерениях покупки недвижимости

ПДКП может расторгаться:

  1. по согласию сторон составлением соглашения;
  2. в одностороннем порядке через суд.

Если вопрос об авансе или задатке решён, необходимость в судебных спорах практически не возникает.

Сделке купли-продажи может предшествовать заключение ПДКП. Это даст право продавцу получить аванс и зарезервировать объект за покупателем. В него должны быть включены существенные положения, которые не могут изменяться в договоре купчей.

При заключении этого документа нужно проверить документацию продавца и быть бдительным, чтобы не попасть в «серую схему». По согласию сторон или в одностороннем порядке договор может расторгаться.

Интересное видео

Предлагаем посмотреть видео о ПДКП:

Источник: https://expravo.com/zhilishhnoe-pravo/kvartira/kuplya-prodazha-kvartiry/dkp-kvartiry/predv

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.