Покупка квартиры все нюансы

Продажа квартиры – что нужно знать продавцу

Покупка квартиры все нюансы
Заявка на обслуживаниеЗаявка на обслуживание Отправьте свою заявку на Realto.ru и вам помогут наши сотрудники

или партнеры портала

Продажа и аренда нежилых помещений в Москве. Предложение от собственника!

Объявление должно работать

Что и как указывать в объявлении о своем намерении продать квартиру? Где лучше всего его разместить? Наиболее эффективно работают объявления, размещенные в популярном печатном издании (для Москвы и области это «Из рук в руки» или «Недвижимость и цены»), а также в интернете на порталах о недвижимости.

При размещении объявления на специализированном сайте, в большинстве случаев продавцу будет предложено заполнить предлагаемую форму, что существенно упрощает задачу. Лучше всего выбирать те сайты, где есть возможность прикрепления фотографии объекта продажи.

Визуальная информация воспринимается более эмоционально, поэтому, если снимок квартиры вызовет положительные эмоции, вероятность быстрой продажи возрастет.

Правда, продавцу необходимо сделать или заказать такую фотографию, чтобы квартира (или ее часть) смотрелась действительно выигрышно.

Стоит помнить и о том, что объявление должно выгодно отличаться от аналогичных предложений. Можно указать какую-либо выгодную особенность квартиры, год постройки дома или состояние подъезда. В тексте объявления не стоит использовать негативно окрашенных фраз, например «Без посредников!», даже если вы поначалу и не хотите с ними общаться.

А вот то, что жилье продается напрямую от хозяина лучше всего написать — это привлечет к вам внимание. При размещении объявления в газете можно не копировать одно и то же из выпуска в выпуск, а немного видоизменять содержание. Так вы напомните о своем варианте тем, кто уже ранее его анализировал, или «зацепите» тех, кто его проигнорировал.

Продавец, публикуя под объявлением свой контактный телефон, должен быть готов к тому, что придется общаться не только с потенциальными покупателями, но и со «случайными» людьми. Размещая объявление о продаже, следует изучить и раздел о покупке жилья. Возможно, покупатель уже ждет звонка продавца.

Показ квартиры покупателю

От того впечатления, которое произведет на покупателя демонстрируемая ему квартира, зависит не только решение о покупке, но и ее окончательная стоимость.

О состоянии самой квартиры было сказано выше. Кроме этого, существуют такие мелочи, которые на первый взгляд кажутся несущественными, но оказывают влияние на результат.

Так, показывая свою квартиру, стоит благожелательно, вежливо «провести экскурсию», не забывая обращать внимание клиента на ее преимущества.

Это может быть и произведенный недавно качественный ремонт, и удобное расположение комнат, и просторная кухня, и чудесный вид из окна. Можно отметить, что здесь замечательные соседи, что недалеко от дома есть парковая зона.

После осмотра квартиры продавец с покупателем договариваются о технических моментах предстоящей сделки: окончательной стоимости квартиры, получении продавцом задатка, оговариваются сроки заключения сделки.

Продаваемая квартира может оказаться далеко от места жительства продавца. Например, необходимо показывать недвижимость в Москве, а он находится на другом конце страны. В этом случае можно попросить кого-нибудь показать квартиру.

Обычно такую услугу можно заказать в агентстве недвижимости. Имейте также ввиду, что покупатели настороженно относятся к квартирам, продаваемым по доверенности — для них это повышенный риск.

Поэтому, если есть возможность, то на сделке необходимо присутствовать лично.

Подготовка пакета документов

Чтобы сделка купли-продажи не сорвалась в самый неожиданный момент из-за отсутствия или истечения срока действия какого-либо необходимого документа, продавец должен подготовить все заранее. Что это за документы?

В первую очередь, это правоустанавливающие документы на квартиру. Основные — Свидетельство о собственности на жилье или Свидетельство о государственной регистрации права собственности (если продавец стал владельцем квартиры позднее 1998 года). В зависимости от конкретной ситуации (каким образом продавец стал собственником квартиры) могут также потребоваться документы из следующего списка:

Собирая пакет документов, желательно получить консультацию юриста, чтобы заблаговременно подготовить жилье к продаже.

Кроме правоустанавливающих, придется собрать еще ряд документов и справок:

Сбор всех этих документов обычно возлагается на продавца. Чтобы, в ожидании покупателя, не обновлять справки ежемесячно, краткосрочные рекомендуется получить уже после предварительной договоренности о продаже.

Оформление договора купли-продажи

После того, как продавец соберет все необходимые для заключения договора купли-продажи документы и справки, стороны заключают договор. С формой договора можно ознакомиться в агентстве недвижимости, у нотариуса или в интернете.

Текст договора в большей степени важен для покупателя, для продавца более важна процедура получения денег, поэтому подробно на нем мы останавливаться не будем, принимая его стандартным.

Подписание договора происходит в простой письменной форме продавцом и покупателем, заверение у нотариуса не требуется, после чего совершается процедура оформления аренды банковской ячейки или иная процедура передачи денег.

Необходимо обратить внимание на то, что квартира меняет собственника не в момент подписания договора купли-продажи, а в момент государственной регистрации этого договора, которая оформляется в течение месяца.

Поэтому покупатель, как правило, «оттягивает» передачу денег до момента регистрации.

Налогообложение

Указанная в договоре купли-продажи сумма не всегда соответствует фактической. Это связано с попыткой уменьшить «налог с продажи жилья» (на самом деле это налог с доходов физических лиц – НДФЛ). Поэтому в договоре нередко указывается сумма, существенно меньше реальной. Это незаконно и может поставить под удар успешность сделки, а также чревато последствиями для обеих сторон.

Чем это грозит продавцу? Кроме риска так и не получить полную стоимость (если передача «не засвеченной» части стоимости планируется отдельно), есть еще риск попасть в поле зрения налоговой инспекции, если информация о сделке станет известна, что чревато уже и санкциями, и возможным уголовным наказанием.

Кроме того, такой договор не выгоден покупателю и он вполне может отказаться от сделки. Во-первых, если декларируемая сумма сделки менее двух миллионов, то он не сможет получить весь налоговый вычет (о вычете будет далее).

Во-вторых, для него это риск, что в случае признания сделки не действительной (на это может быть много причин), он не сможет вернуть всю уплаченную им сумму.

К тому же сама операция купли-продажи по суду может быть признана недействительной в силу ее мнимости по заявлению любого третьего лица — какой здравый человек на это пойдет?

Наша позиция в данном вопросе — необходимо соблюдать законы своей страны. К тому же, продавец в любом случае будет обязан подать декларацию о доходах за отчетный год в налоговую инспекцию с указанием суммы сделки, независимо от того, облагается этот доход по его мнению или нет. Поэтому давайте разберемся сколько и в каком случае придется заплатить государству.

Доходы физических лиц, резидентов Российской Федерации, облагаются по ставке 13% (п.1 ст. 224 НК РФ). Доходы не резидентов — по ставке 30%. Резидентом считается лицо, находящееся на территории РФ не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев.

Резиденты НЕ ДЕКЛАРИРУЮТ (п. 2 ст. 228 и ст. 229 НК РФ) и НЕ УПЛАЧИВАЮТ (п. 17.1 ст. 217 НК РФ) налог с дохода, полученного от продажи квартиры (иной недвижимости), если она находится в собственности более трех лет.

Далее, Налоговый Кодекс РФ (ст. 220 НК РФ) предоставляет резидентам право на налоговый вычет, то есть на уменьшение налогооблагаемой базы, с которой и ведется расчет. Есть несколько вариантов вычетов, в зависимости от ситуации:

Если продавцов (и/или покупателей) недвижимости (сособственников) несколько, то вычет применяется пропорционально их долям или, в случае совместной собственности, по их договоренности.

Таким образом в большинстве случаев продавец не платит налог в силу того, что владеет квартирой продолжительный период времени.

Если же срок владения менее 3 лет, то представляется возможным снизить налогооблагаемую базу на миллион, либо на три миллиона рублей и даже, с учетом возможных процентов, более, если одновременно приобретается другая недвижимость (например при альтернативной сделке).

Как обезопасить себя от обмана при получении денег

Продавец, особенно, если он совершает сделку впервые, может опасаться обмана со стороны покупателя: вдруг подпишу договор, а денег не получу?

Оптимальным вариантом передачи денег является использование банковской ячейки. Схематически это выглядит так: покупатель и продавец идут в банк, и заключают специальный договор аренды ячейки с доступом «под условие».

Условием для доступа продавца является наличие ключа и договора купли-продажи с отметкой ФРС о регистрации прав. Условием для доступа покупателя является истечение оговоренного гарантированного периода доступа продавца, который как правило не менее 2 недель.

Такие услуги сегодня оказываются большинством депозитариев. Вся сумма пересчитывается и закладывается в арендованную покупателем ячейку.

Затем стороны подают документы на регистрацию в территориальное отделение Росреестра, а оператор им выдает квитанцию с датой прибытия для получения результата.

Через несколько дней они являются и либо получают на руки свои экземпляры, либо — мотивированный отказ в регистрации.

Ключ от ячейки изначально находится у покупателя и отдается им продавцу в момент получения зарегистрированных оригиналов договора купли-продажи и свидетельства собственности.

Согласно договоренности, первые две недели аренды доступ к ячейке возможен только для продавца при условии, если он предоставит банку свой зарегистрированный экземпляр договора купли-продажи и ключ. Если регистрация не состоялась и продавец в банк не явился, по истечении оговоренного срока открывается доступ для покупателя и он деньги забирает.

Помощь агентства недвижимости

Человек, продающий недвижимость, понимает, что за услуги, включая большинство консультаций, придется выложить определенную сумму.

Тем не менее, попытавшись самостоятельно преодолеть путь от решения о продаже до его реализации, продавец чаще всего все равно будет вынужден обращаться за помощью.

Кто-то долго не может найти покупателя, кто-то сталкивается с трудностями в оформлении или получении необходимых документов и т.д. Чаще же всего продавцу необходимо одновременно подобрать и купить альтернативу — а это уже значительно большие трудозатраты.

Комплексное сопровождение всего процесса продажи может взять на себя агентство недвижимости. Стоимость его услуг обойдется продавцу в 3-5% от цены квартиры. Цифра, казалось бы, небольшая, но, выраженная в рублях, она впечатляет. С другой стороны, во сколько можно оценить хлопоты, беспокойство и время продавца?

Под влиянием различных факторов реальная цена квартиры может быть процентов на 10 ниже среднерыночной, но, как правило, представители агентства заранее об этом не предупреждают. Основной задачей агентства на первом этапе будет заключение договора, поэтому рассчитывать на получение достаточно полной информации об особенностях продажи сразу не стоит.

Многие, не желая оплачивать услуги риэлтора и не понимая их необходимость, принимают «промежуточное» решение, обращаясь к риэлтору лишь за определенной услугой и оплачивая ее по прейскуранту.

Советы

Задавшись целью продать недвижимость без посредников, предварительно следует ознакомиться и с рынком недвижимости (что, по какой цене, где?), и с законодательной базой http://www.consultant.ru/popular/housing/housinghelp/ (в том числе с отличием норм для резидентов и не резидентов России).

На рынке вторичного жилья случаются периоды длительного застоя, когда продавец рискует очень долго продавать свою квартиру. Порой, до двух лет и дольше. Причин может быть много: от сильно завышенной стоимости до плохо проводимой рекламной кампании. Выяснить причины и ускорить продажу поможет обращение к специалистам из агентства недвижимости.

Выбор конкретного агентства недвижимости лучше всего делать на основании рекомендаций друзей, родственников или знакомых, у которых есть опыт успешного взаимодействия с этим агентством и конкретным риэлтором.

Не факт, что продавая квартиру самостоятельно, продавец сможет выручить за нее больше той суммы, которая осталась бы у него на руках после расчета с агентством недвижимости. Необходимо реалистично оценить свои способности успешно выступить в роли продавца и время, которое потребуется для самостоятельной продажи квартиры.

  • свидетельство о праве на наследство по закону;
  • свидетельство о праве на наследство по завещанию;
  • договор дарения;
  • договор купли-продажи;
  • договор мены;
  • договор передачи (в результате приватизации);
  • справка о выплате пая (в случае с ЖСК);
  • другие.
  • в БТИ — кадастровый паспорт, план и экспликацию квартиры. Срок действия этих документов 1 год.

    Если сделка оформляется нотариально (не обязательно) или продажа осуществляется по ипотеке, то дополнительно потребуется справка о стоимости по оценке БТИ, она действительна 1 месяц.

    Также покупатель может попросить предоставить технический паспорт, формально он бессрочен. На получение документов в БТИ уходит от двух недель до месяца;

  • выписка из Домовой книги (действительна 1 месяц);
  • копия финансово-лицевого счета — выдает бухгалтерия РЭУ, ДЕЗ, ЖСК, ТСЖ или другой соответствующей организации (действительна 1 месяц);
  • разрешение органов опеки и попечительства — если собственником или одним из собственников жилья является несовершеннолетний ребенок.
  • если квартира (или иная недвижимость) в собственности менее трех лет, то, по выбору налогоплательщика, ему может быть предложено два альтернативных варианта вычета — или вычет предоставляется в размере одного миллиона рублей, или в размере документально подтвержденных расходов на приобретение данной недвижимости (п.1 ст. 220 НК РФ),
  • вычет предоставляется один раз на сумму стоимости приобретаемого жилья, но не более двух миллионов рублей, плюс вычет предоставляется на размер выплат процентов по целевому кредиту на приобретение данного жилья безлимитно (пп.2. п.1 ст. 220 НУ РФ), причем этот совокупный вычет при невозможности его полного погашения в данном налоговом периоде, гасится постепенно в последующие. Право требования данного вычета бессрочно.
  • Источник: http://www.realto.ru/journal/articles/prodazha-kvartiryi-chto-nuzhno-znat-prodavtsu/

    Как купить квартиру: пошаговая инструкция

    Покупка квартиры все нюансы

    Полный гайд — от проверки на юридическую чистоту до заключения договора. Особенности, нюансы и подводные камни.

    Как купить квартиру пошагово

    В сумерках все выглядит привлекательнее. Поэтому квартиру лучше осматривать днем, при солнечном освещении и в холодное время года: зима-осень-весна. Тогда можно увидеть, хорошо ли работает отопление,в порядке ли батареи, есть ли сырость на стенах и не течет ли крыша.

    Обязательно проверьте горячую воду — до верхних этажей она иногда «не доходит», и это станет вашей проблемой. Стоит поговорить с соседями: нельзя все принимать на веру, но они могут рассказать и какие-то важные вещи. Например, что владелец квартиры давно уехал, а тот человек, который представился вам продавцом — его квартиросъемщик. Вот так и выясняются случаи мошенничества.

    Посмотрите также, есть ли рядом остановки, стоянки, и насколько регулярно в этот район ходят автобусы. Если у вас есть дети, то важно, чтобы окна выходили во двор, и вы могли видеть детскую площадку (когда они гуляют), а также школа и детский сад — в шаговой доступности.

    В первую очередь закажите выписку из ЕГРН на понравившуюся квартиру. В выписке отражается вся информация о собственниках, обременениях и технических данных (площадь, этаж, количество комнат, балкон). Что нужно проверить?

    Это может быть:

    Договор купли-продажи. Что должно насторожить: если покупка была сделана совсем недавно, и за последние 2-5 лет у этой квартиры сменилось несколько собственников. Это частая мошенническая схема. Или как вариант — квартира проблемная, и продавец что-то скрывает. Например, психически больных соседей.

    Приватизация. Что должно настораживать: государство давало квартиры не только на взрослых, но и на несовершеннолетних детей. При приватизации в договорах часто эти дети не указывались как собственники, но подразумевались.

    И прав их никто не отменял. Поэтому осведомитесь, кому выдавалась квартира — если в семье на тот момент были маленькие дети, то они тоже владельцы.

    И потребуется их согласие, иначе в любой момент они могут предъявить свои права: сделку суд признает недействительной.

    Договор дарения. Что должно настораживать: квартиру подарил пожилой человек. Частая схема: человек ухаживает за стариком, а тот дарит ему квартиру. Иногда это абсолютно честный уговор, иногда недобросовестный.

    Но здесь важно то, что после смерти дарителя могут объявиться недовольные наследники, претендующие на подаренное чужому человеку жилье. Это не редкий случай! Оспорить дарственную не так-то просто, но это судебные тяжбы, хлопоты, и вы можете оказаться втянуты в них.

    Поэтому уделите внимание вопросу — кто подарил квартиру, насколько давно, нет ли претензий со стороны родственников дарителя. Лучше, если квартира была подарена 5-10 лет назад.

    Наследование. Проблемы могут быть со спорами, когда на эту же квартиру претендуют другие наследники. Даже банки предпочитают не брать в залог жилье, которые было получено в наследство в течение года. Поэтому лучше, если квартиру получили в наследство 5 лет назад и позже. Это существенно снижает риск споров.

    Совет: всегда полезно выяснить, кто был предпоследним собственником жилья, и при каких обстоятельствах жилье перешло во владение к нынешнему собственнику.

    Заказать расширенную выписку ЕГРН можно здесь — https://rosreestr.net/.

    Квартира может быть в залоге, ипотеке или на нее наложен арест, идут судебные споры. Эта информация тоже отражается в выписке ЕГРН.

    Должны также смутить актуальные незасвидетельствованные данные в выписке.

    В документах не должно быть подчисток и помарок, и все исправления должны быть заверены нотариусом. Договоры купли-продажи, заключенные до 2013 года, и другие договоры (дарения, приватизации, долевого участия) должны быть зарегистрированы в Росреестре.

    Нужно сравнить план и фактическое состояние квартиры. Изучите чертеж. Он соответствует реальному положению дел? Здесь могут быть проблемы неузаконенных перепланировок, объединения лоджии/балкона с жилой площадью.

    Сравните также данные в техпаспорте с данными в выписке ЕГРН: нет ли расхождений по площади (жилой и общей), количеству комнат. Если есть расхождения, продавец должен их устранить.

    Если вы купите такую квартиру, то узаконивать перепланировку придется самим. И штраф платить тоже.

    Важно: если перепланировка не узаконена, то не факт, что ее узаконят после проверки. Бывают случаи, когда хозяева при перепланировке задевают несущие стены. Жить в такой квартире опасно, и дадут не только штраф, но и объявят дом аварийным. В общем, сначала узаконить — потом покупать.

    В первую очередь, это несовершеннолетние. Для продажи квартиры, где собственник— ребенок, нужно разрешение органов опеки, а они весьма неохотно поддерживают такие сделки.

    Во-вторых, это люди, дееспособность которых можно поставить под сомнение. Например, очень пожилые люди или люди, страдающие алкоголизмом. Приобретая у них жилье, можно столкнуться с судебными тяжбами по иску недовольных родственников.

    Поэтому обязательно попросите у продавца справку из ПНД и разрешение органов опеки на продажу квартиры.

    В-третьих, собственники, которые где-то не здесь: в армии, в тюрьме, пропали без вести, уехали 10 лет назад в другую страну. То, что они отсутствуют, не отнимает их прав на жилье. И для продажи потребуется их разрешение.

    Здесь тонкий момент: сейчас для продажи квартиры получать нотариально заверенное разрешение супруга не обязательно. Подразумевается, что он в курсе сделки.

    Однако в жизни бывает всякое, поэтому при покупке узнайте, в браке ли продавец. Пусть вся семья присутствует при заключении сделки, обсуждении условий и т. д. И нотариальное согласие лучше все-таки получить.

    Если продавец в разводе, то проверьте решение суда о разделе имущества — есть ли имущественные претензии.

    Запросите у продавца квитанции по коммунальным услугам и налоге на имущество — нет ли задолженностей. Платить долги за него вам не придется, но хлопоты будут.

    Договор купли-продажи по закону можно заключить в простой и в нотариальной форме в трех экземплярах (для продавца, для покупателя и для госрегистратора).

    Согласно ФЗ-218 договор обязательно должен быть заверен нотариусом в трех случаях:

    – продается доля в квартире;

    – продается квартира, где собственник — несовершеннолетний или недееспособный;

    – квартира продается на условии пожизненного содержания с иждивением.

    В остальных случаях нотариус привлекается по желанию. Помните: договор купли-продажи для продавца — единственный способ защитить свои права в суде, если сделка пойдет не по плану. Составлять его нужно тщательно.

    Поэтому мы рекомендуем все-таки обратиться к юристу или нотариусу, чтобы он обозначил важные места в ДКП и сразу указал на ошибки (если они есть).

    Через нотариуса можно зарегистрировать права в Росреестре и безопасно перевести деньги.

    В договоре купли-продажи нужно указать данные о квартире, ее кадастровый номер, стоимость сделки и сроки выписки всех членов семьи продавца из квартиры после продажи.

    Если на квартиру есть обременение, то это тоже нужно прописать.

    Если вы решили не обращаться к юристу, а справиться самостоятельно, то обезопасьте сделку — пропишите в договоре неустойки, штрафы и гарантии на случай неисполнения обязательств.

    Как покупателю защитить себя в договоре

    Каждый лист договора заверяется подписью сторон, между собой они сшиваются.

    Самым безопасным для покупателя способом будет передача денег частями, и это тоже нужно прописать в договоре. Для этого открываются две банковские ячейки, куда покупатель кладет разные суммы: первую продавец получает сразу после заключения договора, а вторую — после госрегистрации перехода права собственности.

    С 1 марта 2013 года договор купли-продажи регистрировать не надо. Как только вы с продавцом его подпишете, сделка будет считаться совершенной. Чтобы договор стал исполненным, квартиру нужно принять по передаточному акту с подписью обеих сторон.

    Важно: договор участия в долевом строительстве и договор ипотеки подлежат регистрации и считаются заключенными только после неё. Регистрация ипотеки совершается одновременно с регистрацией права собственности на недвижимость. Заявление писать для этого не нужно. На договоре ставится регистрационная отметка.

    А вот переход права собственности по-прежнему нужно регистрировать согласно ФЗ от 30.12.2012 N 302-ФЗ. Для этого вам вместе с продавцом нужно обратиться в МФЦ или отделение Росреестра и написать заявление на госрегистрацию прав (бланк взять в отделении).

    К заявлению приложите документы (оригиналы плюс копия):

    1. Квитанция об оплате госпошлины.

    2. Документы о праве собственности на квартиру.

    3. Выписка из ЕГРН на жилье.

    4. Техпаспорт на жилье (полученный не позднее 5 лет назад).

    5. Паспорт продавца и покупателя.

    6. Три экземпляра ДКП.

    7. Три экземпляра акта приема-передачи квартиры.

    Получить официальную выписку из ЕГРН можно на сайте https://rosreestr.net/

    Документы сдаются сотруднику МФЦ или Росреестра, он составит опись с полным их перечнем и назовет день, когда нужно придти. Опись нужно будет принести с собой, чтобы вам вернули ваши документы.

    С 2016 года отменили свидетельства, поэтому когда регистрация пройдет, вам просто выдадут выписку из ЕГРН, где вы должны быть указаны как владелец квартиры. Свидетельства теперь не выдаются.

    После отмены регистрации договоров у людей возникло много вопросов: мы заключили договор, подписали, деньги передали, а квартира еще, получается, не наша… А вдруг продавец возьмет деньги и потом откажется от сделки? Как доказать свои права?

    Пленум Верховного суда РФ установил правило, что продавец не может требовать признания договора купли-продажи недействительным.

    Если вдруг продавец начинает уклоняться от похода в Росреестр для регистрации перехода права собственности, то по статье 551 ГК РФ вы можете это сделать через суд. Закон стоит на вашей стороне.

    Главное, чтобы все документы были подлинными. Поэтому так важно тщательно проверять продавца и квартиру перед покупкой.

    Проверить квартиру на юридическую чистоту можно здесь -https://rosreestr.net/proverit-kvartiru

    Совет: за день до заключения сделки запросите на покупаемую квартиру свежую выписку из ЕГРН и проверьте данные.

    Отказать в регистрации прав сразу же не могут. По закону сначала регистрация приостанавливается. Это происходит, если документы неправильно оформлены или недооформлены, если есть подозрение на подделку, собран не весь пакет. На устранение ошибок дается 3 месяца. Если проблему не устранили, то только тогда следует отказ в госрегистрации прав.

    Поэтому смотрите, чтобы в документах не было подчисток, помарок и приписок.

    Источник: https://rosreester.net/info/kak-kupit-nedvijimost-v-2019-godu-polnaya-instrukciya

    13 советов, как купить квартиру и не потерять ее из-за мошенников

    Покупка квартиры все нюансы

    В России за последние пять лет количество ежегодных преступлений в сфере недвижимости увеличилось почти на 20% — с 6,2 до 7,3 тыс. Только в первой половине 2020-го зафиксировано 4,1 тыс.

    таких дел, подсчитали аналитики Финансового университета при правительстве России. На вторичном рынке придумано множество откровенно преступных схем, а также мелких уловок, помогающих сбыть неликвид.

    Рассказываем о самых распространенных.

    1-й совет: проверяйте объявления

    Как понять, что перед вами ловушка? Объявление о продаже квартиры не должно вызывать никаких подозрений, поэтому внимательно изучите его. Для начала попытайтесь понять: а существует ли вообще квартира? Приглядитесь к адресу в объявлении — полный ли он? Должны насторожить, например, улица без номера дома или дом без указания корпуса.

    Перепроверьте в объявлении каждую деталь. Действительно ли до метро семь минут пешком? Правда ли, что окна выходят в тихий зеленый двор? На самом деле рядом школа, детский сад? Уточните это через сервисы «Яндекса» или Google (разделы «Панорама» и «Маршруты»).

    Иногда уже по фото понятно: перед вами фейк. Щелкните по правой клавише мыши и выберите опцию «Найти картинку». В поисковике появятся адреса сайтов, где когда-то еще была выложена фотография из объявления. Не исключено, что вы найдете ее… на иностранном сайте.

    2-й совет: изучайте продавцов

    Что должно насторожить: частая перепродажа, продажа по доверенности, нет кого-то из сособственников и, конечно, материнский капитал!

    В телефонном разговоре с пристрастием расспросите продавца:

    1. Кто собственник квартиры, с какой периодичностью и почему (дарение, покупка, наследство) менялись хозяева жилья? Слишком часто? До свидания! Мошенники часто запутывают следы, организуя несколько сделок по одной квартире.
    2. Где сейчас собственники, участвуют ли они в сделке? Это нужно в том числе для того, чтобы не купить квартиру, чей владелец сидит в тюрьме или находится в отъезде. Иначе после возвращения хозяин запросто потребует вернуть жилье обратно.
    3. Не по доверенности ли ведется продажа? Если да, продолжаем поиски. Собственник может и не знать, что по липовой бумажке за его спиной вершатся великие дела.
    4. Использовался ли при покупке квартиры материнский капитал? Выделена ли доля ребенку? Если родители так и не озадачились этим, вы рискуете много лет спустя, когда ребенок вырастет и научится ходить по судам, получить иск о выделении детской доли. Об использовании маткапитала вы узнаете в банке, через который проводилась сделка (впрочем, история почти детективная — обращайтесь к риэлторам). О том, выделена ли доля на детей, расскажет справка из единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), которую надо заказать на сайте Росреестра.
    5. Не было ли среди собственников недееспособных людей? Это один из самых распространенных способов обмана: пройдут годы, а недееспособный хозяин способен «очнуться» и обратиться в суд. Поднимать все документы — работа сложная, но именно за это участники сделки и платят риэлтору, который выявит, кто, когда, на каком основании и с какими документами продавал эту квартиру.

    3-й совет: выбирайте аванс, никаких задатков!

    Требование оставить задаток перед просмотром квартиры сулит заочное знакомство с мошенниками: задаток не возвращается при неисполнении сделки. Соответственно, если вам предлагают оставить задаток, сразу отказывайтесь от такого «лакомого» варианта.

    Задаток отличается от аванса и смыслом, и размером. Первый можно сравнить с платной услугой бронирования, в зависимости от наглости жуликов он составляет от 5 до 30 тыс. рублей. Аванс же — платеж, подтверждающий намерение купить квартиру. Он выплачивается уже после просмотра квартиры и принятия решения о покупке.

    Обычно аванс подкрепляется подписанием соглашения с участием всех сторон сделки, поэтому перепутать его с задатком крайне сложно. Размер аванса обычно начинается от 30 тыс. рублей. Если сделка не состоялась, аванс возвращается в полном размере.

    4-й совет: проверяйте адреса

    Нередко жулики показывают на фото один вариант, а продают гораздо менее привлекательный. Провернуть такой финт просто: достаточно встретить покупателя на полпути («Ой, там сложно идти, запутаетесь, мы вас встретим!») и, забалтывая, привести в другую квартиру — например, в соседнем корпусе.

    Еще одна уловка — подмена номеров квартир. Загляните на другие этажи и поинтересуйтесь: все ли в порядке с нумерацией?

    5-й совет: поговорите с соседями

    Приходите на просмотр самостоятельно и заранее. Так и по нужному адресу попадете, и окрестности оцените. Заодно приглядитесь к подъезду. Не тусуется ли тут маргинальная публика? Нет ли следов кутежей? Не пытаются ли вам спихнуть вариант, где нереально жить?

    Идеальный вариант — пообщаться с соседями. Узнаете много нового, да и контингент оцените.

    Обратите внимание!

    Если во время просмотра в квартире работают телевизор, стиральная машина, попросите их выключить. Вам нужно проверить звукоизоляцию и не отвлекаться на лишние звуки.

    6-й совет: изучите документы со специалистами

    Перед сделкой обязательно проверьте все бумаги. Если у продавца какого-то документа нет, есть риск, что часть бумаг он добыл незаконным способом, а оставшиеся достать ему просто не удалось. Впоследствии это чревато попытками оспорить сделку.

    В список обязательных документов на квартиру входят:

    1. Свидетельство о регистрации права. С лета 2016 года его заменили выпиской из ЕГРН.
    2. На сайте Росреестра также можно узнать, не находится ли квартира в залоге или под арестом.
    3. В Росреестре должна содержаться информация об обременении, если сделка совершена с использованием маткапитала. Но на практике оно указывается не всегда. То есть квартира куплена с маткапиталом, но покупатель об этом из документов не узнает. Или узнает, когда придется идти судиться с выросшими детьми, которых обделили при продаже. Что делать? На то, был ли маткапитал, указывают косвенные признаки (допустим, квартира куплена в ипотеку, в семье двое детей). Если эти признаки есть, попросите у собственника справку из Пенсионного фонда об остатке маткапитала. Еще вариант: попросить продавца принести справку о его кредитной истории — их выдают все банки и стоят они 200–400 рублей.
    4. Правоустанавливающий документ (договор купли-продажи, свидетельство о наследстве, договор дарения, ренты или приватизации). Он объясняет, на каком основании собственник владеет жильем.
    5. Выписка из домовой книги. Ей должно быть не больше 30 дней — так меньше шансов, что в квартиру пропишут новеньких. Требуйте архивную выписку — она покажет любые манипуляции за все предыдущие годы.
    6. Экспликация (поэтажный план БТИ). Бумага позволяет проверить квартиру на предмет незаконных перепланировок. Иначе рискуете столкнуться с предписанием Жилищной инспекции за свой счет восстановить прежние границы помещений или получить проблемы при перепродаже. На покупку незаконно перепланированной квартиры банки не выдают ипотечный кредит.
    7. Справка об отсутствии задолженностей по оплате коммуналки, в том числе за телефон и электричество. Бывает, что накопившаяся сумма так велика, что продажа квартиры кажется единственным выходом. Покупателю этот «подводный камень» открывается уже после переезда. Конечно, долги записаны не на квартиру, а на человека, но знают об этом не все, поэтому и не в силах защитить свои права перед управляющей компанией.

    обратите внимание!

    Убедитесь, что квартира приватизирована — об этом говорится в выписке из ЕГРН или свидетельстве о регистрации права. Закон не позволяет продавать муниципальное жилье (его собственником является государство), но мошенники регулярно находят способы это сделать. А вот разменивать такое жилье допустимо.

    7-й совет: осведомитесь о здоровье продавца

    Требуйте от продавца справки из психоневрологического и наркологического диспансеров — это защитит от попыток отсудить недвижимость. Сходите за ними вместе, чтобы вам не предъявили бумажки, купленные около метро или полученные по знакомству. Или пригласите психиатра на сделку (скажем, из института имени Сербского в Москве).

    Пригодятся и справки о состоянии здоровья собственника (в том числе и в день подписания сделки). Особенно, если речь идет о пенсионерах или людях с хроническими болезнями. Бывает, спустя время они ссылаются «на мигрень и прочий ретроградный Меркурий» — суд вынужден начинать разбирательства. А вы только ремонт закончили. Обидно!

    8-й совет: проверяйте паспортНастоящий ли это документ? Не переклеено ли фото? Не коварный ли брат-близнец перед вами? Случается, что мошенники пользуются украденными документами. Список недействительных (утраченных) паспортов находится здесь.

    9-й совет: удостоверьтесь, есть ли согласие от супруга(и)

    Если у собственника есть супруг(а), необходимо получить согласие на сделку. Попутно стоит выяснить, не разводится ли семейная пара, иначе есть риск, что обиженная половина впоследствии заявит о своих правах на совместно нажитое имущество.

    обратите внимание!

    Если сделка все-таки проходит по доверенности, удостоверьтесь, что документ настоящий. Сделать это можно на сайте реестра доверенностей.

    10-й совет: выписать всех перед сделкой

    Попросите собственника выписать всех прописанных перед сделкой, особое внимание — детям и инвалидам. Органы опеки всегда очень нервно защищают права своих подопечных, и покупатель рискует столкнуться как минимум с бумажной волокитой.

    В худшем случае встает вопрос о заселении ребенка обратно по месту прописки (разумеется, с родителем).

    Помимо прочего новому собственнику придется оплачивать коммуналку пропорционально количеству зарегистрированных жителей — или снова тратить время на доказательства, что ребенок чужой и здесь не живет.

    11-й совет: убедитесь, что согласие органов опеки получено

    Покупая квартиру, приобретенную когда-то с использованием средств маткапитала, убедитесь, что ребенок-собственник будет обеспечен другим жильем: не в строящемся доме, купленном не в ипотеку и в том же регионе. В помощь вам — органы опеки, которые должны согласовать сделку (продавец в этом случае должен предоставить соответствующую справку).

    О том, как узнать, был ли задействован маткапитал в сделке, мы рассказали выше.

    Почему это важно узнать? Если вам не повезло купить  квартиру с невыделенными детскими долями, есть риск, что по достижении совершеннолетия обделенные дети придут за восстановлением справедливости к вам.

    Доли, купленные на маткапитал, в целом не очень большие, потому что они соответствуют размеру самого маткапитала (если на двоих детей выделено 616 тыс. рублей, то в пересчете они получают всего несколько квадратных метров — в зависимости от стоимости квартиры).

    От подобного риска убережет титульное страхование — в случае претензий выплачивать долю будет страховая. Но это не очень выгодно, потому что страхование не слишком дешевое, а, учитывая детский возраст, страховаться придется не один год.

    12-й совет: внимательно читайте документы

    На сделке дотошно читайте все, под чем ставите подпись. Каждую страницу, даже если это третья копия договора. Не надейтесь, что это тот же документ, что вам заранее выслали на ознакомление. Не принимайте на веру, что во втором комплекте прописаны те же самые слова, что и в первом.

    Мошенники научились подменять договоры прямо во время подписания. Например, они ляпают помарки и распечатывают новый вариант, перечитывать который покупатель уже ленится.

    Продавец обязательно должен написать в акте приема-передачи о факте получения всей суммы за проданную квартиру. При этом указываются реквизиты всех участников сделки (вместе с паспортными данными). Иначе покупатель рискует получить требование доплатить пару миллионов, а доказать, что он уже заплатил сполна, не в состоянии.

    13-й совет: только личное присутствие

    Мошенничество с электронной подписью — пока новинка, но прецеденты уже были. Жулики научились взламывать личные кабинеты на портале госуслуг и, используя цифровые подписи и подачу документов онлайн, дарить себе чужие квартиры. После этого громкого скандала схема стала жестко контролироваться, но кто знает… Так что только личное присутствие!

    И последнее. Мошенники постоянно обновляют арсенал обмана доверчивого покупателя. Своевременное обращение к надежному риэлтору убережет от большинства проблем. Удачных сделок!

    Иллюстрации: Анна Чигарова, Дмитрий Максимов

    Источник: https://www.cian.ru/stati-13-sovetov-kak-kupit-kvartiru-i-ne-poterjat-ee-iz-za-moshennikov-313130/

    Поделиться:
    Нет комментариев

      Добавить комментарий

      Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.