Покупка квартиры у подрядчика риски

Содержание

Покупка квартиры у подрядчика по договору переуступки в сданном доме: риски

Покупка квартиры у подрядчика риски
Спросить у юриста быстрее. Это бесплатно!

Бесплатная консультация юриста
Москва и МО: +7 499 938-93-12
СПб и область: +7 812 467-39-73
Фед. номер: 8 800 350-73-54

ПРОВЕДЕНО КОНСУЛЬТАЦИЙ: сегодня – 21, за месяц – 687, за год – 11 345

Приобретение квартиры в новостройке – достаточно выгодный способ решения жилищных проблем. Купить ее можно у застройщика, инвестора или подрядной организации.

В последнем случае цена часто оказывается самой низкой. Но у такой сделки, как покупка квартиры у подрядчика по договору переуступки, риски существуют серьезные.

Стоит разобраться, как себя обезопасить и есть ли смысл покупать недвижимость у подрядчиков.

В чем состоит суть сделки

Многие потенциальные покупатели не понимают, зачем покупать недвижимость у подрядных компаний и как она вообще оказывается в их распоряжении. Подрядчик – это организация, оказывающая застройщику услуги на разных этапах возведения объекта.

Такие компании выполняют строительно-монтажные и отделочные работы, занимаются остеклением, благоустраивают территорию.

Поскольку застройщики часто испытывают дефицит финансирования, особенно в период спада продаж, они расплачиваются с контрагентами по взаимозачету. Исполнитель получает за свою работу не живые деньги, а квадратные метры в новостройке.

Это происходит путем составления ДДУ между сторонами. Передача прав по договору подлежит государственной регистрации.

Также бывает, что строители передают подрядчикам уже готовое жилье. В таких случаях заключается соглашение купли-продажи. Подрядная организация оформляет квадратные метры в свою собственность, а потом их перепродает.

Конечно, исполнителя это может не устраивать. Но иногда его просто ставят перед фактом, и приходится соглашаться на сделку. В результате подрядчик продает квартиры посторонним людям по договору уступки. Поскольку ему надо покупать материалы, платить налоги, зарплату персоналу, жилье обычно реализуется по минимальным ценам.

Этапы покупки жилья у подрядчика

Схема покупки квартиры у подрядной организации выглядит примерно так:

  • Покупатель ищет подходящее предложение. При этом необходимо изучить репутацию застройщика, его историю, проверить учредительные и другие документы. Не стоит соблазняться очень низкими ценами: слишком велика вероятность мошенничества или задержки сдачи объекта.
  • Внимательно изучается ДДУ между строителями и подрядной компаниями. Нужно выяснить, зарегистрирован ли он в Регистрационной палате, нет ли в тексте запрета на передачу прав или ограничений, требующих выплаты вознаграждения застройщику. Также необходимо узнать, не наложены ли на объект обременения.
  • Осматривается жилое помещение. Если речь идет о недвижимости на ранних этапах строительства, визуальный осмотр придется ограничить знакомством с инфраструктурой и проверкой, не затягивается ли строительство. При покупке квадратных метров в сданном доме производится полная проверка состояния квартиры и ее соответствия проекту.
  • Подписывается соглашение. В случае с недостроенной квартирой это будет договор цессии. Готовые квадратные метры передаются по договору купли-продажи.
  • Госрегистрация перехода права собственности в Росреестре.
  • Покупатель принимает у подрядчика квартиру с ключами (конечно, если она достроена). Результат приемки оформляется передаточным актом.

Таким образом, при заключении договора в процессе строительства будущему владельцу передается не само жилье, а право его требовать.

Более опасной считается сделка, когда подрядчик и застройщик заключают предварительное соглашение купли-продажи. Подрядная организация, еще не исполнившая своих обязательств, может быстро найти покупателя и заключить с ним ДКП. При возникновении проблем крайним оказывается обычный покупатель.

Необходимые документы

Если все-таки принято решение приобрести квадратные метры у подрядчика, понадобится не так много документов. Для оформления договора достаточно паспорта покупателя. Если он состоит в браке, также нужно приготовить нотариальное согласие на сделку от супруга или супруги.

Что касается государственной регистрации перехода прав, она потребует предоставления следующих документов:

  1. Чек об оплате госпошлины (в большинстве случаев эти расходы несет покупатель). Стоимость такой услуги составляет 2 000 рублей. Можно оформить через МФЦ.
  2. Заявление о том, чтобы уполномоченные органы произвели регистрацию.
  3. Договор цессии, заключенный покупателем и подрядной организацией.
  4. Первичное соглашение, которое было заключено подрядчиком и строителями.
  5. Справка о том, что у подрядчика отсутствуют долги перед застройщиком. В противном случае может быть произведен перевод долга на покупателя.

Еще один документ, который может понадобиться – письменное разрешение строителей на переход прав, либо уведомление о таком переходе. Эта бумаги не относятся к числу обязательных, но строители часто включают в текст договора соответствующее условие.

Возможные риски

Главным преимуществом покупки жилья у подрядчика является доступная цена. Если все пойдет хорошо, покупатель может сэкономить на такой сделке до 15% рыночной стоимости. Но перед ее совершением необходимо оценить риски, которые заключаются в следующем:

  1. Строительная компания может обанкротиться до момента сдачи объекта. Покупатель остается без квартиры, а расторжение соглашения и возврат денег – дело непростое.
  2. Существует вероятность, что застройщик предъявит претензии к подрядной организации и расторгнет ДДУ. Результатом может стать длительная судебная тяжба. Если подрядчик окажется не в состоянии возместить убытки, последует процедура банкротства. Кроме того, некоторые подрядные компании просто исчезают в неизвестном направлении, не дожидаясь суда.
  3. Есть риск того, что окажутся не в порядке документы: разрешение на строительство, бумаги на земельный участок.

Еще пример – ДДУ не зарегистрирован в Росреестре, хотя по закону это необходимо. Если соглашение не проходит регистрацию, возможны двойные продажи и другие мошеннические схемы.

Налоговый вычет и другие особенности

Большим минусом заключения таких сделок является то, что произвести налоговый вычет, скорее всего, не получится. Когда недвижимое имущество не поступает в собственность подрядчика, он выступает своего рода посредником. При этом применяется зачетная схема, которая делает невозможным возврат подоходного налога.

Если будущий владелец приобрел жилье по переуступке, минуя застройщика, последний не вправе выдать конечному покупателю документы о расходах для налогового органа. С этим нельзя ничего сделать, ведь соглашение было заключено с подрядчиком.

Единственное, что строители могут сделать – предоставить справку о том, что квадратные метры полностью оплачены. Но государственных чиновников эта бумага вряд ли удовлетворит.

Конечно, цена приобретаемого у подрядчиков жилья и так ниже, но на приятный бонус в виде вычета налога рассчитывать не стоит.

Проблемы могут возникнуть и у тех, кто приобретает недвижимость в ипотеку. Чтобы получить кредит, необходимо принести в банк полный пакет бумаг на строящееся жилье. Для этого потребуется участие подрядной компании, которая выполнит роль посредника между строителями и будущим хозяином жилья. Как правило, подобные сделки затягиваются надолго, а подрядчики совсем в этом не заинтересованы.

Несколько правил безопасной сделки

Хоть купить квартиру совсем без риска проблематично, но можно снизить вероятность оказаться в числе пострадавших. Особенно внимательными должны быть покупатели, заключающие сделку без агентства или помощи опытного юриста. Есть несколько рекомендаций, которые помогут избежать потерь и получить долгожданное жилье:

  1. Необходимо получить как можно больше информации о застройщике. Стоит выяснить все подробности относительно его деятельности: как давно работает, сколько объектов построил, в скольких судебных процессах участвовал. Конечно, насторожить должны и жалобы инвесторов на застройщика, если такие есть.
  2. Репутация подрядчика тоже должна вызвать живой интерес. Если есть возможность, желательно найти в интернете его финансовую отчетность. Обязательно нужно поинтересоваться, чем объясняется низкая цена на недвижимость и почему подрядная организация так спешит с ней расстаться. Покупателю важно понять, способен ли подрядчик выполнить свои обязательства перед строителями или это не входит в его планы.
  3. Не стоит стесняться досконально изучать каждый документ. Это и первоначальный договор, и соглашение цессии, и бумаги на строительство здания. Надо уделить внимание и договору подряда, на основании которого исполнитель выполняет работы. Из него можно узнать, какую часть услуг подрядчик уже успел оказать, а сколько еще предстоит сделать.
  4. Необходимо запросить у подрядной компании справку о полной стоимости жилого помещения и о том, что оплата за него была произведена (если была). Еще один полезный документ – справка о зачете стоимости жилья актами выполненных подрядчиком работ. Добросовестный контрагент не откажет в предоставлении такой документации. Для покупателя это особенно важно: подрядчики-аферисты часто используют схемы, позволяющие перевести задолженность на конечного покупателя.

Предоставление сведений из ЕГРЮЛ/ЕГРИП — egrul.nalog.ru

Проверка в налоговой

Проверить долги подрядчика — fssprus.ru

Федеральная служба судебных приставов

Проверить на банкротство и арбитражные процессы — kad.arbitr.ru

Арбитражные процессы

Поиск по судебным делам (выбираете районный суд, где компания строит недвижимость) — mos-gorsud.ru

Московский суд, поиск по судебным делам

Кроме того, нужно помнить, что в составлении договора участвуют обе стороны. Если покупателя смущают какие-то его пункты, он имеет право настаивать на внесении изменений.

Перед тем как купить у подрядчика готовое или недостроенное жилье, стоит тщательно изучить все нюансы. На рынке недвижимости возникает немало случаев мошенничества, и невнимательность может обойтись слишком дорого.

Источник: https://Yur01.com/zhilishhnoe-pravo/pokupka-kvartiry/pokupka-kvartiry-u-podryadchika-po-dogovoru-pereustupki-v-sdannom-dome

Риски при покупке квартиры от подрядчика

Покупка квартиры у подрядчика риски

/ Купля-продажа квартиры / Вторичное и новое жилье / Риски при покупке квартиры от подрядчика

Просмотров 241

Если Покупатель хочет приобрести квартиру на первичном рынке недвижимости, то он может рассмотреть предложения от подрядчиков. Обычно компании-подрядчики реализуют недвижимость по более выгодным ценам, чем головные Застройщики. Однако такая купля-продажа одновременно несет в себе больше рисков. Так о чем же необходимо знать Покупателю, чтобы заключить безопасную и успешную сделку?

Чем занимается подрядчик

Подрядчик – это предприятие, нанимаемое головным Застройщиком для выполнения определенного вида работ. Подрядчики могут заниматься установкой коммуникационных систем, обустройством придомовой территории, остеклением и пр.

Иногда Застройщик рассчитывается с подрядчиками квадратными метрами. С одной стороны, это может быть нормальная схема взаиморасчетов. Например, Застройщик договаривается с подрядчиком, что частично он рассчитается с ним деньгами, а частично – квартирой (или несколькими квартирами).

С другой стороны, расчет квадратными метрами может свидетельствовать о нестабильной экономической и финансовой ситуации головного Застройщика.

Почему он расплачивается с нанятыми компаниями таким способом? Может быть, у Девелопера просто недостаточно денег? Подобная ситуация крайне нежелательна для Покупателя, ведь в таком случае проблемы могут возникнуть уже у него: строительство не будет доведено до конца из-за нехватки средств, что-то в доме окажется недоделано или сделано некачественно и т.д.

Для подрядчика недвижимость не представляет никакой выгоды. Подрядчику требуются реальные деньги – для выплаты заработных плат сотрудникам, для компенсации своих расходов, для аренды офиса и т.д. Поэтому подрядчики начинают заниматься продажей квартир, причем часто делают это по заниженным ценам. Обычно нанятые компании продают недвижимость на 10-15% дешевле, чем головной Застройщик.

Существуют подрядчики и другого типа. Например, компания может не выполнять никаких строительных работ, а просто взять на себя обязательство по продаже некоторого числа квартир.

Если Застройщик не может самостоятельно реализовать жилые помещения, он продает какую-то их часть заинтересованному подрядчику.

А тот уже начинает заниматься продажами – устраивает рекламные акции, привлекает клиентов и т.д.

Как можно приобрести квартиру у подрядчика

Существует 3 основных варианта покупки квартиры у компании-подрядчика. Это:

  1. Приобретение подоговору купли-продажи квартиры (ДКПК).
  2. Приобретение по договору о переуступке прав, являющемуся приложением к договору долевого участия (ДДУ).
  3. Приобретение квартиры по договору соинвестирования.

Наиболее безопасный, простой и надежный вариант для Покупателя – это приобретение квартиры по договору купли-продажи. В этом случае сделка проводится на общих основаниях.

Сначала подрядчик приобретает квартиру у головного Застройщика по ДКПК, а затем – продает ее заинтересованному человеку по новому ДКПК. В качестве Продавца по договору обычно выступает юридическое лицо (т.е.

вся компания-подрядчик), однако в некоторых ситуациях Продавцом оказывается и физическое лицо (например, руководитель компании).

Приобретение квартиры от подрядчика по договору-купли-продажи возможно только в том случае, если дом уже был сдан в эксплуатацию. ДКПК требует обязательной регистрации в органах Росреестра, что значительно минимизирует риски для Покупателя.

Следующий вариант, также несущий минимальное количество рисков, – это заключение с подрядчиком договора о переуступке прав (или договора цессии). Согласно ст. 388 ГК РФ, Продавец становится «цедентом», а Покупатель – «цессионарием». Переуступка прав возможна при одновременном соблюдении следующих условий:
  1. Исходный договор долевого участия не запрещает подрядчику перепродать квартиру другому лицу. Если такой запрет указывается в тексте ДДУ, который уже был подписан подрядчиком, то подрядчик не сможет уступить свое право на жилое помещение заинтересованному Покупателю.
  2. Дом еще не был сдан в эксплуатацию. Если дом уже был сдан в эксплуатацию, то переуступка прав оказывается более невозможной.

Договор о переуступке прав требует обязательной регистрации в органах Росреестра. Также большой плюс для Покупателя – порядок проведения расчетов. Цессионарий должен уплатить деньги цеденту только после того, как данные будут изменены и актуализированы в Росреестре. Это значит, что цедент не сможет получить деньги и быстро исчезнуть, не выполнив всех своих обязательств.

Единственная сложность, которую несет в себе переуступка прав, – это необходимость отслеживания всей цепочки перепродаж. Фактически квартира может переходить от одного праводержателя к другому праводержателю бесконечное количество раз – до тех пор, пока дом не будет сдан в эксплуатацию. Как Покупателю вам понадобится проследить, чтобы подрядчик, продающий вам квартиру, официально числился последним действующим праводержателем. Подробнее: Покупка квартиры по переуступке прав

Для этого вы можете обратиться в Росреестр и сделать запрос по адресу жилого помещения. Также помните, что на руках у действующего праводержателя должны иметься следующие документы: оригинал исходного договора ДДУ, оригинал договора о переуступке прав на свое имя, копии всех предыдущих договоров о переуступке прав (если заключались).

Последний вариант, который оказывается для Покупателя максимально рискованным и ненадежным, – заключение с подрядчиком договора соинвестирования.

Договор соинвестирования оформляется в том случае, если изначально между подрядчиком и головным Застройщиком также был заключен договор соинвестирования.

Основная проблема этого договора – его «авансовая» и «предварительная» юридическая сила.

Обычно договор соинвестирования заключается между Застройщиком и подрядчиком еще на том этапе, когда не были выполнены никакие профильные работы. Однако нанятая компания обещает, что она выполнит эти работы в указанный срок и на указанных основаниях. Взамен на это Застройщик обещает рассчитаться с нанятой компанией квартирой или несколькими квартирами.

Сразу после взаимных обещаний подрядчик может начать искать заинтересованного Покупателя, ведь на это требуется время. Получается, что компания заключит договор соинвестирования с новым приобретателем тогда, когда никакие работы еще не будут выполнены.

Может ли после этого подрядчик вообще не выполнять заявленных работ? Разумеется, и именно так поступают недобросовестные мошеннические фирмы. Они получают деньги от нового приобретателя и исчезают. Т.к.

условия изначального договора оказываются не выполненными, квартира остается в ведении головного Застройщика и не достается новому Покупателю. Сам договор соинвестирования (как первый, так и второй) расторгается.

От приобретения квартиры по договору соинвестирования лучше отказываться на самом раннем этапе. Теоретически подрядчика можно проверить на честность и благонадежность.

Например, вы можете запросить у головного Застройщика официальное подтверждение того, что нанятая компания выполнила все работы по исходному договору соинвестирования.

Однако далеко не все Девелоперы будут готовы предоставить вам такой документ.

Основные риски и подводные камни

Несмотря на выгодную стоимость сделки, приобретение квартиры у подрядчика всегда сопряжено с определенными рисками. А именно:

  1. Покупая квартиру в строящемся доме, гражданин не получает права собственности. Право собственности может быть оформлено только на такую квартиру, которая уже была сдана в эксплуатацию. В случае со строящимся зданием это оказывается просто невозможно. Так что фактически вы приобретете у подрядчика лишь право на получение квартиры после сдачи дома в эксплуатацию. А вот получите ли вы саму квартиру – уже большой вопрос. Подрядчики никогда не смогут дать вам такой гарантии.
  2. Подрядчик может не выполнить взятые им обязательства или выполнить их не полностью. В результате ни сам подрядчик, ни последующий приобретатель не получит квартиру. В этом случае опасность представляет только договор соинвестирования, т.к. договор купли-продажи и договор долевого участия обычно заключается «по факту».
  3. Покупатель может приобрести квартиру у ненадежного Застройщика. Этот риск актуален для любого способа приобретения – и по договору о переуступке прав, и по договору купли-продажи, и по договору соинвестирования. Подрядчик может оказаться честной организацией и продать вам квартиру на абсолютно законных основаниях. Однако впоследствии вы выясните, что куратор всего процесса, т.е. головной Застройщик, не отличается ответственным подходом к своим проектам. В случае со строящимся домом это может быть медленная или, наоборот, слишком спешная стройка, нарушение строительных норм и т.д. В уже построенном доме вы также можете обнаружить минусы технического характера.

Как избежать проблем при покупке

Чтобы не разочароваться в своем приобретении, Покупатель может воспользоваться инструкцией для минимизации рисков. Вот, какие действия Покупателю понадобится выполнить для собственной безопасности:

  1. Изучить репутацию головного Застройщика. Именно от Девелопера будет зависеть ход всей стройки и итоговый результат. Вы можете ознакомиться в Интернете с отзывами людей, которые уже приобретали квартиры у выбранного Застройщика. Важно проследить, чтобы Застройщик не был вовлечен в судебные разбирательства или крупные скандалы (связанные с обманом покупателей, подрядчиков и т.д.).
  2. Проверить документацию Застройщика и документацию подрядчика.
  3. Внимательно изучить исходный договор, который был заключен между Застройщиком и подрядчиком. Если между ними был заключен ДКПК или ДДУ, то вы должны убедиться, что он был надлежащим образом зарегистрирован в Росреестре.
  4. Уточнить у головного Застройщика, имеет ли подрядчик право совершать перепродажу без разрешения учредителей, акционеров и т.д.
  5. Не доверять предложениям с неоправданно низкими ценами. Возможно, за выгодной стоимостью скрывается серьезный недостаток юридического или технического характера, который все равно обнаружится – рано или поздно.
  6. Провести визуальный осмотр дома, квартиры, стройплощадки. Если здание находится на начальном этапе возведения, то вам понадобится оценить развитость окружающей инфраструктуры и темпы строительства. В идеале дом должен располагаться в чистом и ухоженном районе, а сама стройка должна проходить активно. Если же здание уже построено, то вам понадобится произвести осмотр самой квартиры, а также сверить документальную планировку с реально существующей планировкой. Важно, чтобы все совпадало друг с другом.

Требуемые документы

Законная и прозрачная сделка требует определенного комплекта документов. А именно:

Звено процессаНеобходимые документы
Головной Застройщик
  • Свидетельство о регистрации в качестве юридического лица.
  • Разрешение на строительство.
  • Проектный план на дом.
  • Документы на землю.
  • Бухгалтерская отчетность.
Подрядчик
  • Свидетельство о регистрации в качестве юридического лица.
  • Справка о полной оплате квартиры или документ, подтверждающий получение квартиры в счет выполненных работ.
  • Выписка из ЕГРН (не предоставляется только в случае с договором соинвестирования). Выписка из ЕГРН подтверждает, что право на квартиру уже было зарегистрировано в Росреестре. Также здесь содержатся сведения об ограничениях, наложенных на квартиру. Для Покупателя желательно приобретение только юридически «чистого» жилья без каких-либо обременений.
  • Справка об отсутствии в квартире зарегистрированных лиц.
  • Справка об отсутствии задолженностей по оплате тепло-, водо-, электро- и газоснабжения.
  • Письменное согласие от Застройщика на проведение сделки или письменное уведомление Застройщика (в зависимости от того, чего требует изначальный договор).

Пошаговый порядок действий

Покупка квартиры у подрядчика предусматривает стандартный порядок действий, который характерен для всех сделок такого типа. После первичной проверки Застройщика и подрядчика Покупателю понадобится:

  1. Заключить с подрядчиком договор купли-продажи, договор о переуступке прав или договор соинвестирования. Если изначальный договор между Застройщиком и подрядчиком был заверен у нотариуса, то новый договор между подрядчиком и Покупателем также потребует нотариального удостоверения.
  2. Зарегистрировать переход права собственности в Росреестре. Если в Росреестре регистрируется договор купли-продажи, то Покупатель уплачивает госпошлину в размере 2000 рублей. А если в Росреестре регистрируется договор о переуступке прав, то Покупатель (физическое лицо) уплачивает госпошлину в размере 350 рублей (пп. 30 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).
  3. Передать подрядчику деньги за квартиру. Составить взаимные акты приема-передачи. Покупатель фиксирует, что подрядчик передал ему необходимые документы и переоформил на него право собственности. Подрядчик фиксирует, что Покупатель передал ему всю необходимую сумму. Эти документы помогут сторонам избежать потенциальных претензий друг к другу.
  4. Дождаться окончания строительства, если дом еще не был сдан в эксплуатацию. После сдачи дома в эксплуатацию Покупатель должен подписать акт приема-передачи объекта. Этот документ подписывается праводержателем только в том случае, если его устраивает качество жилого помещения. Если праводержатель обнаруживает в квартире какие-то недостатки, он может потребовать от Застройщика их устранения. После подписания акта приема-передачи праводержатель получает возможность въехать квартиру. Гражданин становится полноправным собственником объекта недвижимости.

Образцы договоров для покупки квартиры у подрядчика

Квартира от подрядчика может достаться Покупателю по значительно меньшей цене, чем квартира от головного Застройщика. Однако выгодная стоимость напрямую связана с повышенными рисками.

Это и недобросовестность подрядчика, и ненадежность Девелопера, и опасности юридического характера –например, неправильное оформление договора.

Не знаете, как избежать подводных камней при покупке квартиры от подрядчика конкретно в вашем случае? Обратитесь за бесплатной консультацией к юристу сайта и получите ответы на имеющиеся вопросы.

Источник: http://law-divorce.ru/riski-pri-pokupke-kvartiry-ot-podryadchika/

Риски при покупке квартиры у подрядчика, как их предусмотреть

Покупка квартиры у подрядчика риски

Покупка квартиры в новострое может осуществляться напрямую у застройщика или у его подрядчика. В первом случае рисков нет, если дом сдан в эксплуатацию, потому что видно состояние жилья, уже собраны все документы, так что покупателю нужно просто все внимательно осмотреть, оценить и уже принимать решение: брать или не брать эту квартиру.

В случае с покупкой квартиры у подрядчика рисков больше: дом может еще строится,  а значит оценить техническое состояние квартиры не получится, нужно проверять документы не только застройщика, но и подрядчика — волокиты больше. 

Но, это вовсе не значит, что брать квартиру у третьего лица нельзя — наоборот, цена такой квартиры может быть даже дешевле примерно на 10%. Просто нужно все внимательно проверять, а еще лучше доверять этот процесс компетентным лицам — юристам, страховщикам.

Почему квартиру может продавать подрядчик и кто он вообще такой?

Подрядчик — это третье лицо, которое выполняет какие-то работы от застройщика по договору подряда. Например, это может быть остекление дома, подводка каких-то коммуникаций, работы по устройству придомовой территории или обеспечению безопасности.

В некоторых случаях застройщик оплачивает услуги подрядчика не деньгами (или не в полной сумме), а квартирами — происходит работа по бартеру. А так как подрядчику все-таки нужны деньги, потому что нужно выплатить своим работникам зарплату, оплатить операционные расходы, квартиры он продает и чтобы это сделать быстрее, может давать на них хорошую скидку — до 15%.

Есть и другой вид подрядчиков, которых нанимают специально для продаж квартир. В таком случае застройщик просто продает оптом подрядчику часть квартир, а тот занимается их дальнейшей реализацией.

Покупка квартиры у подрядчика — не значит плохо. Просто сделка проходит не напрямую с застройщиком, а у третьего лица. Фактически, это как купить квартиру на вторичном рынке — до вас уже были владельцы.

Каким образом можно купить квартиру у подрядчика?

Есть такие варианты:

  1. стандартная сделка купли-продажи — если дом уже сдан в эксплуатацию;
  2. по договору по переуступке прав — если подрядчик купил квартиру у застройщика по договору долевого участия. В таком случае перепродажа квартиры проходит по договору цессии — подрядчик передает свои права на недвижимость покупателю. Законодательством это не запрещено;
  3. по договору соинвестирования — это редко используемый вариант и для физического лица не самый лучший. На нем остановимся подробнее.

Продать подрядчик частному лицу квартиру по договору соинвестирования может только в том случае, если и покупал квартиру у застройщика по такому же договору.

Суть этого соглашения в следующем: застройщик нанимает на работу подрядчика и обещает ему за выполненную работу отдать какие-то из построенных квартир. Договор заключается еще на этапе, когда фактически никакие работы не выполнялись. То есть по факту, один обещает выполнить что-то, а второй обещает за это рассчитаться квартирами, когда они уже будут готовы.

Почему покупать квартиру таким образом небезопасно? Потому что подрядчик может взять деньги за квартиру, но застройщику никаких работ не выполнить, а значит застройщик не должен и давать квартиру. В итоге с пустыми карманами остается только покупатель мифической квартиры, потому что он теряет деньги, а жилье получить даже не имеет права.

Вероятные риски при покупке квартиры у подрядчика

Возможно следующее:

  1. если покупается квартира в строящемся доме, то покупатель не получает на нее право собственности, потому что оформить таковое можно в Росреестре только после того, как дом будет сдан в эксплуатацию;
  2. подрядчик может не выполнить или выполнить частично свои обязательства перед застройщиком, поэтому вопрос получения квартиры в собственности становится хлипким уже для покупателя квартиры;
  3. проблемы с качеством квартиры — здесь уже безответственность застройщика, а не подрядчика. 

Поэтому, перед тем как купить квартиру, нужно хорошо проверить и застройщика, и подрядчика.

Как проверить?

Всего 6 пунктов, анализ по которым даст вам полную картину о подрядчике и застройщике:

  1. изучите застройщика, его репутацию, потому что от качества именно его работы будет зависеть то, какая квартира вам достанется. Ознакомьтесь с документацией, узнайте, состоит ли он в СРО, какие проекты уже сданы. Хороший лайфхак, как посмотреть квартиры этого застройщика — найдите его объекты, узнайте, не продают ли там квартиры, и если продают, запишитесь на осмотр. Так вы увидите реальную картину того, как делает свою работу застройщик;
  2. проверьте аналогичным образом подрядчика, включая документацию;
  3. изучите, а лучше делегируйте это юристу, договор, который был заключен между застройщиком и подрядчиком. И если кто-то из них отказывается показывать такой документ, лучше откажитесь от идеи покупки квартиры у этих лиц;
  4. узнайте у застройщика, имеет ли право подрядчик продавать квартиру сам;
  5. проведите осмотр дома, строительной площадки. Но, лучше не покупать квартиру, которой еще нет физически — берите только то, что уже сдали в эксплуатацию, иначе — это кот в мешке за очень большие деньги;
  6. не доверяйте слепо предложениями со слишком низкой ценой. Подрядчик может продавать жилье дешевле, скидка доходит и до 15%, но это точно не четверть или половина стоимости жилья.

Какие документы должен предоставить застройщик и подрядчик покупателю?

Застройщик передает:

  1. свидетельство о государственной регистрации юридического лица;
  2. разрешение на строительство;
  3. проектный план на дом;
  4. документы на земельный участок: это может быть договор купли-продажи или долгосрочной аренды.

Подрядчик должен предоставить:

  1. свидетельство о государственной регистрации юридического лица;
  2. документ, который подтверждает факт выполнения работ и получения в качестве оплаты за них квартир;
  3. выписка из ЕГРН, но ее не будет, если квартира покупается по договору соинвестирования;
  4. справка об отсутствии зарегистрированных по адресу людей;
  5. справка об отсутствии долга по коммунальным платежам;
  6. письменное согласие застройщика на проведение сделки.

Должны быть только оригиналы документов!

Сделка купли-продажи квартиры проходит по общему стандарту: подписывается договор, регистрируется право собственности в Росреестре, проводятся окончательные расчеты и покупатель становится владельцем нового жилья. Или ждет окончания строительства и сдачи дома в эксплуатацию, если квартира покупалась в строящемся доме.

Источник: https://estatelegal.ru/nedvizhimost/pokupka-kvartiry-u-podryadchika-zastrojshhika-kak-sdelat-eto-bezopasno/

Нюансы и риски покупки квартиры у подрядчика

Покупка квартиры у подрядчика риски

Приобрести жилье, которое будет являться совершенно новым не только приятно, но и достаточно выгодно. В особенности если его приобретение планируется на ранней стадии строительства дома, покупатель может оформить сделку, как с застройщиком, так и с инвестором, но более выгодной считается покупка квартиры у подрядчика.

В чем же выгода приобретения жилья у подрядчика и существуют ли риски при покупке недвижимости таким образом, ответы на эти вопросы стоит знать.

Решив воспользоваться подобным предложением, как приобретение жилья от подрядчика, стоит знать, что существует несколько способов:

  • оформление будущей квартиры по договору цессии (переуступке прав и обязательств), оформление подобным образом дает возможность в дальнейшем вступить в права владения приобретенной собственности, то есть после того как закончится строительство самого дома.

    В договоре цессии указывается наличие сделки с самим застройщиком и все необходимые сведения касающиеся сделки.

    Соглашение подобного рода возможно лишь только когда дом находится на этапе строительства;

  • переоформление недвижимости в связи с переуступкой прав, наверное, самый не удачный способ приобретения недвижимости, так как в данном случае строящееся жилье передается от застройщика подрядчику, а от него к более мелким субподрядчикам. Но так, как прав собственности ни у одной организации нет, а помещение является в своем роде оплатой за услуги, то риск достаточно велик из-за того, что одна из организации подрядчиков может обанкротится ранее чем выполнит работы по договору. Соответственно жилье будет возвращено владельцу, то есть застройщику;
  • ну и самым безопасным вариантом является, приобретение жилого помещения по договору купли продажи, в данном случае это приобретение осуществляется уже в сданном доме, соответственно и стоимость квартиры уже будет на порядок выше.

Что же можно отнести к рискам приобретения у подрядчика, в данном случае это могут быть:

  • дом, в котором приобретена квартира не достоится;
  • при получении жилья после того ка достоится дом достанется квартира иной планировки, метража или не на том этаже, по факту это не так страшно тут даже можно воспользоваться ситуацией и просить дополнительно скинуть стоимость, ну а если нет, то вложенная часть средств будет возвращена и жилье снова выставят на продажу;
  • столкнуться с мошенниками, тут конечно все будет зависеть от того, как внимательно подойти к покупке, то есть не стоит приобретать квартиру у подрядчика, о котором ничего не слышали раньше и тем более вносить задатки не проверив его.

Риски конечно велики, особенно если наткнуться на мошеннические схемы, поэтому не стоит пренебрегать и экономить на юристе.

ВНИМАНИЕ !!! В связи с имеющимися рисками приобретение квартиры в ипотеку у подрядчика скорее всего будет невозможно. Так, как службы безопасности внимательно изучают строительные организации, что может занять много времени, а как правило подрядным организациям необходимо, как можно раньше реализовать жилье и поэтому они не соглашаются на продажу по ипотеке.

Решившись на такой шаг как сделка с подрядчиком, следует подготовиться к ней с особой внимательностью, учесть все нюансы и особенности, итак, начать следует с того, что:

  • нужно обязательно проверить все сведения о компании занимающейся строительством дома, выяснить о том своевременно ли проводится сдача объектов, нет ли у них финансовых долгов (об этом можно почитать в интернете или по отзывам дольщиков).

    Зайдя на сайт компании ознакомится со все имеющейся у них документацией, разрешение на строительство, лицензии и т.д.

  • выбрав объект и помещение для покупки стоит посетить Росреестр, для того чтобы исключить факт наложения на дом или жилой комплекс ряда возможных ограничений или обременений;
  • если присутствует ДДУ при покупке у подрядчика, то должна быть обязательная регистрация его, таким образом покупатель оградит себя от двойных перепродаж;
  • лучше всего если подрядчик так же предоставит документ о том, что жилье передано за уже выполненные работы, то есть претензии со стороны застройщика нет;
  • самым прекрасным вариантом является покупка у подрядчика жилья находящегося в его собственности, соответственно необходимо, чтобы документ подтверждающий данный факт был предоставлен;
  • при проведении сделки необходимо проверить в договоре у подрядчика наличие пункта, в котором сказано, что застройщик дает право перепродажи выданных в качестве расплаты за работу метров.

Но лучшее что, можно сделать, собираясь приобрести жилье у подрядной организации — это обратиться за помощью к квалифицированным лицам юристам. Он самостоятельно проверит все необходимые документы удостоверится в надежности сторон, ну а если подобная сделка окажется сомнительной, то предупредит покупателя сохранив тем самым его бюджет и нервы.

Порядок оформления и необходимые документы

Оформление недвижимости, приобретенной у подрядчика подлежит обязательной регистрации, как при любой другой покупке.

Если приобретение происходит уже оформленного во владение помещения и сторона собственник имеет на руках свидетельство, подтверждающее право на недвижимость, то:

  • между сторон составляется договор о купле продаже;
  • далее должен быть составлен акт регулирующий процедуру приема передачи;
  • документальное подтверждение оплаты сделки.

От стороны подрядчика дополнительно потребуется предоставить такие документы, как:

  • подтверждение о том, что на продающейся площади отсутствует регистрация каких-либо лиц, предоставляется в виде справки;
  • бумагу, удостоверяющую отсутствие каких-либо долгов по предоставляемым жилищно-коммунальным услугам;
  • выписку из общего реестра, фиксирующего недвижимостью (ЕГРН), о том, что на помещение не было наложено каких-либо обременений или арестов взять ее можно в Росреестре.

При покупке у организации подрядчика, не владеющей правом собственности на помещение, но имеющим договор долевого участия, то есть недвижимость находится на стадии строительства в таком случае сторонам придется:

  • оформить по договору уступки прав и обязанностей стороны подрядчика, как дольщика на покупателя, по соответствующему данной процедуре договору.

От продавца, в роли которого выступает подрядчик потребуются такие бумаги как:

  • документальное подтверждение отсутствия различного рода обременении или ареста из ЕГРН;
  • подтверждение о погашении суммы за период, в который подрядчик являлся владельцем.

ВНИМАНИЕ !!! Проведение сделки по переуступке не является договором о купле продаже, составленный при такой сделке документ необходимо зарегистрировать.

Итак, несмотря на то что цена на жилое помещение от продавца подрядчика является очень заманчивой, следует помнить о том, что данная сделка сопровождается наличием определенных рисков и нюансов.

Если все-таки покупатель решается приобрести квартиру таким путем, то безопаснее всего прибегнуть к помощи квалифицированного юриста, таким образом можно избежать потери финансовых средств из-за неудачного их вложения.

Следует также учитывать то что, собираясь приобрести квартиру по договору переуступки, риски увеличиваются в несколько раз, поэтому если уж и рассматривать подрядчика как продавца, то лучше, чтоб он являлся уже собственником продаваемой недвижимости.

Подрядчики и подрядные квартиры

Как правило, в строительстве инвесторы вкладываются свои средства, застройщики занимаются возведением объектов недвижимости, а различного рода работами по облагораживанию помещении и территории прилегающих к объектам, занимаются организации подрядчики.

Не редко в качестве оплаты услуг, оказываемых подрядчиками, предоставляются квартиры, оформление их на подрядчика проводится путем:

  • заключения договора долевого участия между исполнителем работ (подрядчиком) и компанией занимающейся строительством дома (застройщиком);
  • так же возможен вариант бронирования помещений с последующей их передачей во владение подрядчику, то есть по факту выполнения работ.

Получив в качестве оплаты услуг строящуюся или уже готовую недвижимость, подрядчики стараются ее как можно быстрее реализовать и в связи с этим выставляют на продажу по цене на 10-15% ниже от той, которая установлена за помещения в этом доме.

Жилые помещения, полученные подрядчиком от застройщика, могут быть двух видов:

  • отработанные, те, за которые подрядчик ничего не должен застройщику, то есть она переданы в счет уже выполненных подрядных работ. На проведенные работы должны иметься все документы, подтверждающие факт их окончания.

    В этом случае у подрядчика будет договор ДУ, который должен быть зарегистрирован;

  • неотработанные в этом случае они забронированы подрядчиком и перейдут ему по ДУ после окончания предусмотренных договором подряда работ.

Но подрядчики не всегда стремятся к регистрации ДДУ это лишняя трата времени и оформление ненужных им бумаг.

В таком случае имеющийся договор ДДУ при продаже будет разорван с организацией подрядчиком и составлен новый на потенциального покупателя.

В этом случае от застройщика потребуется подтвердить:

  • факт отсутствия долговых обязательств у подрядчика перед ним;
  • все требующиеся работы проведены.

При такой схеме считаться покупателю можно будет по ДДУ с застройщиком.

Вексель

Заказчики не всегда рассчитываются с подрядчиками жилыми квадратами, иногда они выписывают в качестве расчета векселя на сумму равную стоимости квартиры.

  Векселем называется бумага, выписываемая на определенную сумму и обязующая заказчика выплатить ее в течении какого-то определенного срока, конкретных дат обычно не указывают.

Оформление документа происходит в соответствии с требованиями ГК РФ и закон допускает перепродажу имеющегося документа иным гражданам. 

Итак, в некоторых случаях, чтобы не составлять договора ДДУ застройщики прибегают к такой схеме:

  • выписывают вексель на сумму равную стоимости помещения;
  • когда срок выплат по нему подходит, то данный документ заменяется на квартиру.

И вот эти векселя подрядные организации продают лицам, желающим купить квартиру в новостройке. Но стоит знать, что покупка квартиры через вексель всегда может состояться.

В самом векселе не указывается никакой информации о том, что застройщик обязуется предоставить квартиру в обмен на данный документ, там речь идет только о размере финансовой выплаты в определенны период, таким образом приобретя вексель у подрядчика можно столкнуться с тем что место жилого помещения застройщик выплатит лишь денежные средства.

Но если исключить такой исход, то приобретение квартиры по векселю вполне возможно и будет сопровождаться таким порядком действий:

  • застройщику потребуется предоставить сам вексель от покупателя, бумаги, подтверждающие факт расчета с подрядчиком за этом документ;
  • в офисе производится обмен векселя на ДДУ;
  • окончательное подписание договора ДУ на нового владельца.

Если исключить риск того что место жилья от застройщика покупатель получить только деньги, то приобрести квартиру по сниженной цене через вексель вполне реально и безопасно, так как все действия совершаются в присутствии всех участников сделки.

Источник: https://jurists-online.ru/nedvizhimost/pokupka-kvartiry/pokupka-kvartiry-u-podryadchika

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.