Отмена дду новости

Отмена долевого строительства. Кто будет в плюсе

Отмена дду новости

В России решили отказаться от долевого строительства. С 1 июля 2019 года все застройщики должны будут продавать квартиры только через эскроу-счета. Переход на новую систему связывают, прежде всего, с необходимостью избежать обмана людей и огромного числа недостроев

Проблема обманутых дольщиков и недобросовестных застройщиков легла тяжёлым грузом на плечи государства и создала социальную напряжённость в обществе.

Регионы не в состоянии самостоятельно справиться с решением задачи, даже в Москве по сей день тысячи людей томятся в ожидании своих квадратных метров, приобретённых по договорам долевого участия в рамках 214-фз.

Чтобы впредь избежать проблемы, было решено пересмотреть весь принцип привлечения средств дольщиков на этапе строительства домов.

В схеме покупатель – застройщик теперь будет задействован новый институциональный игрок – банк, где на специальных эскроу-счётах будут храниться деньги будущих владельцев квартир до окончания строительства жилого объекта. Застройщик сможет получить доступ к этим средствам только после сдачи дома в эксплуатацию.

Фёдор Выломов, директор аналитического департамента рейтингового агентства строительного комплекса рассказал в эфире телеканала «Царьград», что эскроу-счета придумали не в России, ими давно успешно пользуются в Европе и во всем мире.

В нашей стране, по заверениям большинства экспертов, переход на принципиально новый принцип работы застройщиков должен привести к монополизации рынка, к укрупнению отрасли, к снижению конкуренции и к прозрачности.

Но что будет происходить на деле и что ждать простым людям, для которых вопрос приобретения жилья в обозримом будущем стоит на первом плане?

Как будут работать эскроу-счета

Надо отметить, что проценты на деньги на эскроу-счетах начисляться не будут, а банк оставляет за собой право де-юре распоряжаться ими по своему усмотрению. В частности, предполагается, что эти средства будут использованы для выдачи кредита застройщикам по выгодным ставкам. Банк же, в свою очередь, выделяя целевые транши, должен будет следить, куда и на что пойдут деньги.

Константин Барсуков, генеральный директор агентства недвижимости, член российской гильдии риэлторов, пояснил Царьграду, что проектное финансирование в данном случае подразумевает: застройщик вынужден будет представить банку на анализ и утверждение целый проект, поскольку банк, включаясь в процесс, будет нести риски, так как застройщик может дом по определённым причинам не построить.

www.globallookpress.com

Алексей Малый, доктор экономических наук, почётный строитель России, член ОНФ считает, что работа с эскроу-счетами будет очень выгодна банкам.

Банк будет зарабатывать два раза: на эскроу-счетах, потому что деньги покупателей будут храниться в банке, он будет зарабатывать на процентах с выданного кредита застройщикам, то есть на проектном финансировании, которое будет давать генподрядчику.

При наличии добросовестного банка мы получим плюс. Мы должны получить снижение себестоимости. Банк должен быть, по идее, заинтересован в добросовестном процессе, он должен следить, чтобы не завышались цены на строительные материалы.

Он будет обязан это делать в рамках проектного финансирования.

Однако у многих экспертов возникают сомнения относительно качества возведения домов при такой схеме.

Очевидно, что застройщику будет крайне выгодно быстро завершить строительство, чтобы получить доступ к замороженным деньгам покупателей на эскроу-счетах.

Но хватит ли у банка ресурсов должным образом контролировать рабочий процесс застройщика, проверять качество используемых материалов? Этот вопрос остаётся открытым.

По прогнозам, переход на новую систему сделает новостройки менее комфортными для проживания, а собственники квартир гораздо чаще будут сталкиваться с недоделками и явными косяками строителей. Кроме того, застройщики уже предрекли повышение цен на квадратные метры при переходе на иной принцип работы.

www.globallookpress.com

Константин Барсуков, генеральный директор агентства недвижимости, член российской гильдии риэлторов убежден, что в этом есть определённая доля лукавства.

В Перми один из застройщиков уже перешёл в качестве эксперимента на работу с эскроу-счетами, и этот опыт показал хорошие результаты, – отметил Барсуков. – Этот  застройщик стал вести онлайн дневник, из которого было видно, как компания защищала перед банком проектное финансирование.

Она называла одну сумму расходов, а банк им на самом деле где-то уменьшал, где-то урезал. Застройщик говорил, я продам эту квартиру по 50 тыс. рублей за кв. метр, а банк говорил – нет, целесообразнее за 45 тысяч, это более адекватная цена.

Они также договорились с банком, что если средства, привлечённые на эскроу-счета, будут в два раза больше, чем использованный кредит, то у них будет нулевая процентная ставка, и они на неё вышли. Для застройщика этот переход тоже может стать несомненным плюсом.

И поэтому, когда застройщики говорят, что из-за эскроу-счетов стоимость квартир вырастет, то в этом прослеживается явная спекуляция.

Есть ещё один очень важный момент. Казалось бы, вложения людей при введении эскроу-счетов будут защищены. В случае банкротства застройщика покупатель сможет забрать свои деньги из банка. Предусмотрен также механизм возврата средств при отзыве лицензии у банка.

Но покупателям надо иметь в виду, что гарантия Агентства по страхованию  вкладов будет распространяться только на определённую сумму – до 10 млн рублей, а деньги за несколько лет нахождения на эскроу-счетах могут просто обесцениться. Так что покупка в новостройке будет, так или иначе, всё равно рискованным проектом.

Поэтому эксперты  советуют тем, кто не готов терять ни рубля и не хочет долго ждать, не торопиться покупать квартиры на этапе строительства, а приобретать их в достроенных домах, но уже по более высоким ценам.

Источник: https://tsargrad.tv/articles/otmena-dolevogo-stroitelstva-kto-budet-v-pljuse_185339

Отмена ДДУ в 2019 – последние новости, закон, изменения

Отмена дду новости

Отмена ДДУ в 2019, последние новости изменения в законе, что ожидать потребителю и многое другое подробнее в нашей статье. С 2019 года 1 июля Российский рынок недвижимости, захлестнет череда тотальных изменений.

Пробывшее целых четырнадцать лет ДУ (Деловое строительство) будет сильно упразднено, застройщики в свою очередь будут работать по проектному финансированию строящихся объектов.

Но как тотальная перезагрузка коснется нас, рядовых покупателей? Стоит ли поспешить приобретать жилье по ДДУ? Какие ожидают покупателей перспективы данного развития? Ответы на все эти вопросы можно получить у наших специалистов по контактному телефону, который вы видите ниже.

Обратите внимание! Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с нашим юристом внизу экрана или позвонить по телефону: +7 (800) 700-93-02 ГОРЯЧАЯ ЛИНИЯ. Бесплатный звонок для всей России.

Отмена ДДУ в 2019 последние новости – взвинчивание цен на квартиры

С 1 июля в законную силу вступают поправки в 214-ФЗ, которые полностью повлияют на недвижимый рынок при строительстве жилья. Большинство уже опытных и зарекомендованных себя застройщиков, объявили рядовым клиентам о том, что собираются повышать цены. А что будет дальше, к чему готовиться тем, кто только, только собирается приобретать жилье?

  • Самое важное изменение, коснувшееся закона – всем без исключения застройщикам теперь запретят с клиентами подписывать договора на долевое участие (ведь именно по ДДУ покупатель всегда мог приобрести новую, строящуюся квартиру намного дешевле, нежели после постройки).
  • Вдобавок ко всему, будут ужесточены обязательные требования к застройщикам, которые теперь не смогут возводить многоэтажные дома за счет новых дольщиков, свои незавершенные объекты, потому что с началом вступления в силу изменений в законе, их обязуют перейти на проектное финансирование, следовательно, вложенные клиентами денежные средства будут заморожены на эскроу-счетах в банке, до того момента, пока дом не будет сдан в эксплуатацию покупателям. Для многих покупателей, да и самих застройщиков пока еще не совсем понятны правила нововведения, а старые после 1 июля уже не будут иметь законную силу.

Важно! Большинство опытных экспертов полагают, что после вступления в законную силу нововведений, произойдет сильный всплеск цен на квартиры. Т.е. квартиры в цене просто возрастут, а возможно и произойдет отмена ДДУ в 2019 году. Точно как сложится, никто еще не знает.

Возможные последствия – а надо ли это?

С начала принятия нововведений в законе, коснувшиеся долевого строительства, большая часть недвижимости продавалась на рынке именно по ДДУ. По этой причине столь глобальные изменения обязательно отразятся на общем рынке недвижимости и его состоянии в целом.

После того как состоится переход к новому виду долевки, обязательно сократится число застройщиков и будет еще больше желающих приобрести заветные, квадратные метры в новом, строящемся многоэтажном здании.

Среди плюсов, эксперты отмечают следующие положительные моменты нового реформирования:

  • Вкладываемые дольщиками денежные средства будут теперь защищены. Обязательное, официальное, банковское сопровождение при подписании сделки, тем самым исключается риск распрощаться с вложенными деньгами, не получив при этом ни денег, ни жилья.
  • Качество застройщиков станет лучше, квартиры будут строиться быстрее. Теперь застройщикам растягивать строительство будет крайне невыгодно, потому что просрочка взятия кредитных средств под строительство, может повлечь за собой начисление больших банковских процентов, и не очень радужная встреча в судах. Чем быстрее застройщик сдаст объект, тем быстрее он сможет получить свои деньги и полностью расплатиться с кредитными щитами.

Мало кто знает что будет после отмены ДДУ, но уже негативные отклики новой реформы видны на лицо:

  • Цены на квартиры очень сильно «взлетят». О таком говорят сами девелоперы, объясняя это тем, что проценты по кредиту на строительство, обязательно будут включены в цены покупаемых клиентами квадратных метров. Опытные аналитики, изучающие этот рынок недвижимости, полагают, что «взлет» стоимости на квартиры если и произойдет, то, скорее всего они ожидаются небольшие и плавные. Из-за сложной сложившейся сегодня экономической ситуации по стране, спрос на покупаемое новое жилье может сильно снизится, а рост цен на новую недвижимость при этом только лишь будет отпугивать потенциального клиента.
  • Число недобросовестных и непорядочных застройщиком значительно сократится. Новые, введенные требования в законе, обязательно выведут из этой сферы всех тех девелоперов, которые желают просто поживиться на покупателях, при этом кинуть их не только на деньги, но и еще оставить без жилья. Одним из самых важных условий к застройщикам станет их участие в полном, проектном финансировании, а это говорит о том, что им предстоит обязательно ввести в эксплуатацию не меньше 10 тыч. кв. метров. Для отдаленных регионов России, это очень огромный и, подчас, просто невыполнимый объем строительных работ.

А что будет, если закон об отмене дду вступит в силу и как это отразится на ценах?

Отмена договора ДДУ наступит, альтернативой этому на строительном рынке станет проектное финансирование. В отличие от прошлого долевого участия, это когда застройщик строит жилье на вложенные деньги покупателями. При изменениях, финансирование строительства будет осуществлять банк. Банк дает застройщику кредит, а не специальный счет как было это раньше.

Важно! Приобрести заметные квадратные метры вы можете также как и при долевом участии еще на этапе проектирования многоквартирного жилья, котлована.

Ваши деньги будут находиться на счетах банка до того момента, пока вы не получите ключи от своей собственной квартиры.

Если застройщик не выполнит свои обязательства, деньги будут разморожены и переданы вкладчикам, а застройщик пойдет под суд, вдобавок ко всему, ему придется выплачивать огромный, скопившийся долг по кредиту. Необходима консультация? Воспользуйтесь услугами нашего специалиста.

Отмена ДДУ в 2019 году по мнению экспертов обязательно приведет в сильному росту цен на квартиры и обязательно не менее чем на 20%, потому что у застройщика будут появляться новые, дополнительные расходы, связанные с операциями в банке.

К примеру, большие проценты по взятому на строительство кредиту, затраты на персональное обслуживание услуги, расходы на контроль качества строящегося объекта, банковский надзор и прочие.

К тому же цены могут подняться из-за обслуживания специальных эскроу счетов.

Даже экспертам сегодня до сих пор не очень понятен переход от ДДУ к новому, проектному финансированию на уровне определенных механизмов, потому что участники данного процесса – банки и застройщики никак не договорились еще, как будет выглядеть переход от долевого строительства к проектному. Однако правительство обещает нам сделать нововведение мягким и обязательно плавным, которые не отразятся на общем росте цен на недвижимость.

Важно!Отмена ДДУ когда вступает в силу? С 1 июля 2019 года и новые внесенные правки в 214 ФЗ могут сильно повлиять на весь бизнес строительства, успешность реализации проектов и прочего. По этой причине, покупая уже сейчас квартиру в новостройке, обязательно следите за ходом развития ситуации.

ПредыдущаяСледующаяОбратите внимание! Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с нашим юристом внизу экрана или позвонить по телефону: +7 (800) 700-93-02 ГОРЯЧАЯ ЛИНИЯ. Бесплатный звонок для всей России. Помогла статья? Оцените её
Загрузка…

Источник: https://yurist-rossiya.ru/drugoe/otmena-ddu-v-2019-poslednie-novosti-zakon-izmeneniya.html

Что будет, если в России полностью откажутся от ДДУ :: Мнения :: РБК Недвижимость

Отмена дду новости

России следует полностью отказаться от долевого строительства, чтобы получить 100%-ную гарантию от появления обманутых дольщиков. Об этом заявил премьер-министр Дмитрий Медведев в ходе встречи с представителями правозащитного сообщества и общественными деятелями, состоявшейся 20 ноября.

На схему эскроу-счетов, ставшую обязательной летом этого года, некоторые российские застройщики переходят с трудом, так что отказ от ДДУ стал бы одним из самых сложных процессов, отладка которого потребует очень серьезной проработки и достаточно длительного времени. Тем не менее пофантазировать на тему рынка недвижимости, в котором совсем нет ДДУ, — интересная затея.

Последние годы сфера долевого участия в строительстве развивалась особенно активно, но безоблачной ее работу назвать было трудно: регулярно этот сектор экономики демонстрировал свои проблемные стороны — появлялись долгострои и обманутые дольщики. В качестве реакции на такие события власти были вынуждены предпринимать меры, постепенно ужесточая законы.

Так, сначала появилось страхование договоров участия в долевом строительстве, далее в 2017 году — Фонд защиты прав дольщиков и обязательные взносы, а вслед за ним — самая глобальная реформа последних лет: переход на эскроу-счета.

При этом российские власти уже готовы идти дальше и совсем отказаться от долевого строительства, что для многих стало неожиданностью.

Если мы представим рынок недвижимости без долевого строительства, то как бы тогда финансировались проекты и проходили сделки? Представим, что ДДУ, то есть покупки прав на объект на стадии строительства, в России больше нет. И вот один из возможных сценариев.

Перед началом строительства нового проекта девелопер приходит в банк и получает проектное финансирование на строительство жилого комплекса, вкладывая при этом некоторую часть собственных средств, которую требует банк.

На этом этапе схема пока ничем не отличается от схемы с эскроу-счетами: здесь застройщик тоже вносит собственные средства и берет недостающие в кредит.

А теперь переходим к тому, где начинаются отличия: пока строительство не закончится, девелопер не ведет продаж квартир и даже их бронирование или резервирование.

Спустя несколько лет он достраивает дом, получает разрешение на ввод в эксплуатацию, оформляет право собственности на квартиры и открывает продажи по договорам купли-продажи — теперь дело за покупателями.

Такая схема на 100% обезопасила бы покупателей от рисков, сопутствующих строительным процессам.

Но все же нужно признать, что при ныне действующей схеме с привлечением эскроу-счетов все-таки есть риски, и их целых два. Первый — основной. Эскроу-счета гарантируют, что в случае наступления непредвиденной ситуации и с застройщиком, и с банком, где открыт счет, сохранится только 10 млн руб.

, даже если покупатель приобрел и оплатил гораздо более дорогую квартиру. Второй риск — второстепенный: строительство по разным причинам может затянуться (например, из-за проблем с подрядчиком, сложных условий строительства и т. д.).

При этом деньги покупателя оказываются замороженными и для него самого — придется ждать окончания стройки.

Есть еще один момент, о котором девелоперам вообще не принято говорить. Сейчас большинство продаж в строящихся домах идет по 3D-картинкам (рендерам). Полная отмена ДДУ и переход на договоры купли-продажи снимали бы с покупателя все риски получить на выходе нечто, что совсем не похоже на то, что ему показывали в офисе продаж.

То есть изначально в проекте все было очень здорово — красивые входные группы, интересные цветовые сочетания… А на деле оказалось куда менее симпатично, потому что застройщик заменил стройматериалы или в последний момент решил сэкономить на сложных конструкциях.

Бывает, что изначально была создана некая концепция, которую никто не проработал, но уже при строительстве выяснилось, что реализовать ее намного сложнее, чем казалось изначально.

От всех этих рисков текущая схема ДДУ (пусть даже с эскроу-счетами) покупателей не защищает, ведь, покупая три года назад квартиру на котловане, он смотрел на те самые рендеры и покупал фактически их, а не то, что ему в результате преподнесли.

В случае с договорами купли-продажи, когда покупатель оплачивает уже готовую квартиру, видя ее и весь построенный ЖК в реальности, он избавлен от всех вышеперечисленных рисков. Сравнить эту ситуацию можно с посещениями автосалонов: вы видите готовый продукт и объективно оцениваете его вовсе не на основании обещаний.

Фактически отмена ДДУ — это лишний повод для конкуренции застройщиков.

И в этом случае они будут соревноваться не в том, кто больше наобещал и кто красивее нарисовал картинки, а в том, как построил качественный и интересный проект, что намного сложнее! Тогда значительно повысится уровень качества итогового продукта, так как изначально девелоперы будут знать: если сделают посредственно или не выполнят каких-то обещаний, покупатели уйдут к конкурентам. Таким образом, отмена ДДУ благотворно повлияет и на рынок недвижимости — качество объектов вырастет в разы.

Однако процентная ставка для застройщика при таком варианте будет, безусловно, выше, и затраты девелопера, соответственно, также выше, что отразится на цене готового жилья.

А это опять обещает нам рост цен, но параллельно до нуля снижаются риски покупки.

Также нужно понимать, что покупатели лишатся возможности выгодно вложить деньги на этапе котлована и выгодно продать после завершения строительства.

Безусловно, это не очень приятная новость для покупателей, но все же есть интересный ход.

Если одновременно с отменой ДДУ были бы введены долгосрочные безотзывные депозиты с повышенной ставкой, средства с которых можно тратить только на покупку недвижимости, то это частично могло бы компенсировать рост цен на квартиры.

Представим человека, который планирует купить недвижимость. ДДУ в строительстве упразднили, на стадии стройки купить ничего нельзя. Значит, покупатель должен определить, когда он захочет и сможет что-то купить.

Для этого он изучает заявленные проекты, рассчитывает, сколько готов подождать и сколько может заплатить. Далее он идет в банк, где оформляет принятый на такие случаи безотзывный депозит с повышенной процентной ставкой на длительный срок — именно той продолжительности, какая нужна до готовности квартиры.

В течение срока ожидания ему начисляются проценты и происходит их капитализация. Когда срок вклада заканчивается, покупатель идет на рынок смотреть квартиру, ориентируясь на реальные характеристики и качество проектов — в отличие от схемы с эскроу-счетами, он уже не привязан к какому определенному ЖК, что для него является большим плюсом.

Ситуация похожа — что отдать деньги на счет эскроу, что на безотзывный депозит. Но при этом нужно понимать: все равно покупка жилья будет дороже, чем сейчас, так как проценты покроют только часть удорожания, ведь на сегодняшний день квартиры от этапа котлована до завершения строительства дорожают больше, чем проценты по депозитам.

Однако разница все же не в несколько раз.

Но здесь нельзя не упомянуть ипотечников, ведь, по статистике, большинство россиян ради покупки недвижимости вынуждены брать кредит, который, как известно, могут давать под разные проценты, и брать кредит придется из расчета стоимости готовой квартиры. И здесь должно существенно помочь государство и попытаться снизить ипотечную ставку, иначе покупка жилья станет непозволительной роскошью, которая будет доступна далеко не многим.

Такая схема значительно изменила бы рынок недвижимости, ведь тогда с рынка полностью уйдут инвесторы, останутся только конечные покупатели. Плюс из-за увеличения сроков реализации проектов и роста цен сократится количество проектов и девелоперов.

Но при этом сами проекты, безусловно, станут более качественными. Параллельно проблема обманутых дольщиков действительно решается кардинальным образом — у них просто нет вариантов для появления.

В сухом остатке стоит признать, что сейчас вкладываться в строительство — более выгодная история, но она же и более рисковая.

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5dde50359a7947327edcf8e0

Прощание с долей

Отмена дду новости

Отмену долевого строительства перенесли на год. Поэтому слухи о бесславном финале жилищного рынка оказались несколько преувеличены. Однако на этих слухах выросли прогнозы о подорожании квартир на 10–40%, в результате все начало расти — и ДДУ, и ипотека, и продажи вторички.

МАРИЯ ГЛУШЕНКОВА

С рынка недвижимости давно не поступало таких громких новостей, как те, что пришли за две последние недели. Ожидалось, что в июле этого года произойдет полный отказ от долевого строительства. Однако в ходе прямой линии президент Владимир Путин заявил, что это событие переносится на 1 июля 2019 года.

В строительстве жилья по разным оценкам сегодня находится от 3 до 7 трлн руб. И власти вместе с дольщиками заинтересованы, чтобы все объекты были достроены.

Однако второй главной новостью последних недель стало фактическое банкротство одного из крупнейших застройщиков — внешне вполне респектабельной Urban Group.

Ирония судьбы в том, что отменой ДДУ власти пытаются предотвратить появление новых обманутых дольщиков. А число дольщиков Urban Group превышает 15 тыс., поэтому достраивать за нее объекты будут за счет Фонда защиты дольщиков, регионального и федерального бюджетов.

Дольщики не от хорошей жизни

Обманутых дольщиков быть не должно, но риски долевого строительства всем известны. А значит, говорить покупателям, что долевое строительство — это зло, примерно то же самое, что учить взрослых людей не совать пальцы в розетку.

По данным Росреестра, с января по апрель этого года число зарегистрированных договоров долевого участия в сравнении с показателями 2017-го выросло на 10,3%, до 222 тыс. Выходит, покупателям сегодня важнее цена, чем потенциальные риски.

Подстегивают рынок очередная девальвация рубля и дешевеющая ипотека. Согласно оценкам аналитиков «Метриум», число ипотечных сделок в Москве за период с января по апрель выросло на 84%.

Популярность покупки жилья по схеме ДДУ объясняется тем, что от котлована до ввода здания в эксплуатацию квадратный метр в нем дорожает примерно на 30%, как утверждают застройщики.

«В реальности этот прирост может оказаться как несколько ниже, так и заметно выше»,— говорит руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов.

Первый сценарий, по его словам, характерен для локаций с высоким уровнем конкуренции, где повышение цен оборачивается для девелопера падением темпов продаж.

Второй вариант больше свойствен жилым комплексам, которые успешно использовали градостроительные изменения, к примеру рядом с ЖК город построил метро или создал парк. Или когда застройщику удалось удачно изменить формат, переведя апартаменты в квартиры.

«Следует выделить случаи, когда проект выводится по ценам ниже рынка для первичного привлечения внимания к объекту или локации, но после трех-четырех месяцев они возвращаются в рынок»,— говорит Попов. А демпинг на старте проекта стал в последнее время популярной стратегией.

Специально для “Ъ” ЦИАН подсчитал изменение стоимости в столичных ЖК с начала этого года. Из тех корпусов в новостройках Москвы, которые были введены в эксплуатацию в январе—мае 2018 года, средний прирост стоимости составил 24,2%.

«Сильнее всего цены растут в бизнес-классе (+35%). В комфорт-классе средний прирост из-за большой конкуренции составил 19%, в премиум-классе — 23%. Но здесь динамика цены ограничивается сокращением высокодоходной группы населения в период кризиса»,— говорит Попов.

Управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая оценивает средний прирост стоимости квадратного метра от котлована до ввода в эксплуатацию несколько скромнее — в среднем в 20%: «В более благополучные годы за период возведения квартиры в жилом комплексе могли подорожать на 30–40% и даже больше». Сроки строительства сильно зависят от масштабов проекта, однако сами застройщики оценивают средний цикл строительства в два-три года.

Получается, что

с инвестиционной точки зрения недвижимость, может, и не самый привлекательный инструмент, но снижение ставок по вкладам делает ее вполне конкурентоспособной. А низкая цена на старте в принципе дает покупателям возможность входа на жилищный рынок.

Например, как следует из последнего обзора «ИРН-консалтинга» рынка новостроек Москвы, сейчас на территории от Третьего транспортного кольца до МКАД цены в новых объектах начинаются от 151,7 тыс. руб. за кв. м. Речь идет о тех домах, где продажи начались с конца апреля и в мае этого года.

Обездоленные цены

По прогнозам застройщиков, цены на квартиры после отмены долевого строительства вырастут на 10–40%.

Собственно, схему с долевым участием планируется поменять следующим образом: сегодня деньги получает застройщик напрямую, а в будущем они останутся на эскроу-счете в банке и к застройщику попадут уже после того, как покупатель получит квартиру. Таким образом, застройщик лишается дешевых денег, за счет которых сегодня и строит жилье.

На самом деле в сценарии резкого роста цены после отмены ДДУ не учтены многие «но», которые не позволяют говорить о реальности повышения стоимости жилья на 40%. «Очевидно, что единовременно спрос к росту цен на 25–30% не адаптируется. Скорее всего, застройщикам придется разрабатывать компромиссные решения в ценообразовании»,— считает Попов.

«Речь шла о постепенном подорожании. Цена будет меняться по мере увеличения доли новых объектов на рынке недвижимости. Первые признаки ощутимого роста мы увидим через полтора года, а через три — цены поднимутся до 40%»,— уверен директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер» Павел Брызгалов.

Главный фактор, который будет влиять на цену,— это стоимость проектного финансирования банков, которое призвано заменить средства дольщиков. «Сейчас деньги покупателей застройщику достаются безвозмездно»,— напоминает Литинецкая. Более того, в цену каждой квартиры уже заложена прибыль.

Если же застройщик сможет привлекать только банковский кредит, то, во-первых, ему придется потратиться на то, чтобы соответствовать требованиям займодателей, а во-вторых, девелоперу потребуется обслуживать кредит — платить проценты. «Все это отразится на стоимости жилья.

При дорогом кредите (а сейчас его никак нельзя назвать дешевым, порядка 15% годовых) новостройки станут не по карману многим россиянам»,— говорит Мария Литинецкая.

Что касается «выигрыша покупателя» от покупки на стадии котлована, то тут тоже не все можно измерить деньгами. Как говорит Алексей Попов,

«покупка на стадии строительства дешевле. Но приобретение жилья в готовом доме практически не содержит рисков, которые существуют в ДДУ».

Например, сейчас, по оценкам ЦИАН, из 75 млн кв. м жилья, выведенного в реализацию в Москве и Московской области за последние пять лет, около 6,1 млн кв. м (примерно 8%) либо прошли стадию заморозки строительства, либо сейчас в ней находятся. То есть плата за риск в реальности гораздо выше потенциального роста стоимости.

Смерть «долевки»

Сегодня долевое строительство и так сильно затруднено, без всякого перехода на проектное финансирование. Застройщикам приходится соответствовать новым требованиям, сбрасываться в Фонд дольщиков.

Девелоперы достраивают и выводят на рынок те объекты, которые были запущены еще по старым правилам, то есть объекты 2015–2016 годов, начала 2017-го.

Согласно оценкам ового агентства строительного комплекса (РАСК), в долевом строительстве сейчас находится 116 млн кв. м жилья.

Реализация механизма перехода от ДДУ к проектному финансированию пока не вполне очевидна. Стандартный девелоперский цикл от проекта до готового дома составляет три года. Сейчас же анонсированы (но не уточнены) кардинальные изменения на рынке в течение года.

«Если допустить, что никакие договоры долевого участия не будут регистрироваться с 1 июля 2019 года, то, например, не ясна ситуация с теми корпусами, которые строятся сейчас (и уже продаются по ДДУ), но не будут сданы в эксплуатацию через год»,— говорит Алексей Попов.

Многие застройщики сейчас живут от продажи и до продажи. «Они краном машут, что-то продали, опять начинают строить. Деньги кончились, они сидят, ждут, что-то продалось, опять начали строить, и так далее. У многих долгов выше крыши, счета арестованы. То есть они просто не думают о том, что будет потом»,— говорит Александр Павлов, эксперт фонда поддержки социальных исследований «Хамовники».

Пока же на рынке складывается совершенно определенная картина: растут продажи по ДДУ, резко растет ипотека. Что же касается истории дольщиков Urban Group, то она заставила часть покупателей уйти на вторичный рынок. Сейчас, по оценкам «ИНКОМ-Недвижимости», на вторичку, где продаются готовые квартиры, пришло 10% клиентов с рынка ДДУ. Предполагается, что к концу года придет уже 20%.

«Стереотип, который сформировался у покупателей за последние четыре года: приобретение квартиры в строящемся доме, особенно у известного девелопера,— всегда выгодная и главное безопасная сделка, рушится у нас на глазах»,— считает Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимости».

Похоже, правы были эксперты, которые еще в 2016 году говорили, что долевое строительство умрет и без посторонней помощи.

Источник: https://www.kommersant.ru/doc/3657468

Отмена договоров долевого участия: что это значит для инвестора

Отмена дду новости

Что меняют для инвесторов поправки в закон 214 ФЗ

До вступления в силу поправок в закон 214 ФЗ «Об участии в долевом строительстве» осталось менее двух месяцев. Готовы ли инвесторы, вложившиеся в первичный рынок жилья или связанные с ним инструменты, к данному событию? Накануне этих изменений разберемся в проблеме и ответим на вопросы:

  • Что такое договор долевого участия и как он работает в строительной отрасли;
  • Какие поправки в закон 214 ФЗ вступают в силу 1 июля 2018 года;
  • Как эти изменения повлияют на условия инвестирования в первичную недвижимость.

Что такое ДДУ и как он работает

Я веду этот блог уже более 6 лет. Все это время я регулярно публикую отчеты о результатах моих инвестиций. Сейчас публичный инвестпортфель составляет более 1 000 000 рублей.

Специально для читателей я разработал Курс ленивого инвестора, в котором пошагово показал, как наладить порядок в личных финансах и эффективно инвестировать свои сбережения в десятки активов. Рекомендую каждому читателю пройти, как минимум, первую неделю обучения (это бесплатно).

Подробнее

Договор долевого участия (ДДУ) – это письменное соглашение между дольщиком и застройщиком. По нему инвестор, наряду с другими дольщиками, вкладывает деньги в возведение многоэтажного дома.

Строительная компания после сдачи объекта обязана передать жилое помещение в построенном доме инвестору. Взнос осуществляется как с применением ипотечного кредита, так и без него.

Инвестор может использовать строящуюся квартиру либо как инвестиционный актив, либо для улучшения собственных жилищных условий.

Сегодня более половины жилья возводится с привлечением средств дольщиков. Некоторые компании, особенно небольшие, полностью финансируют строительство через «долёвку». Им сложнее получить корпоративный кредит, чем крупным девелоперским группам.

Инвестирование на первичном рынке недвижимости — потенциально более доходная операция, чем приобретение готового жилья. Разница в стоимости квадрата может составлять от 15 до 40%. Однако такие инвестиции сопряжены с высокими коммерческими рисками. Неслучайно банки неохотно выдают девелоперам финансовые гарантии, а страховые компании применяют к ним повышенные тарифы.

Доля проблемных ДДУ или так называемых обманутых дольщиков не более 3%. За 2017 год – это 122 000 человек, не получивших свою недвижимость в срок. Но каждый такой случай – это потерянный инвестдоход, замороженные надолго деньги, а иногда – сломанные судьбы. Поэтому подобные эпизоды всегда получают большой общественный резонанс, а может стать и фактором социальной напряженности.

Проблема в том, что большинство крупных девелоперов занимаются не только строительством, но и производством материалов, логистикой, инвестированием. Часто это группа компаний, многопрофильный холдинг. Сегодня у них есть возможность направить собранные взносы на различные цели своего бизнеса.

В президентских майских указах 2018 поставлена задача к 2024 году полностью отказаться от долевого строительства.

Часть изменений в законе 214 ФЗ уже вступили в силу. С ноября 2017 функционирует компенсационный фонд, работающий по принципу АСВ (агентство страхования вкладов), и куда перечисляются 1.2% от каждого заключенного ДДУ.

Это снижает риски инвесторов, которые рискуют оказаться в положении обманутых дольщиков. Правда, компенсировано может быть не более 120 кв. м. жилья.

А вот для владельцев нежилых помещений, в число которых входят апартаменты, система инвестиционных гарантий пока не выработана. Их интересы, возможно, будут учтены в законе позже.

Какие изменения 214 ФЗ вступают в силу

С 1 июля 2018 года вступают в силу поправки к законам 214 ФЗ «Об участии в долевом строительстве», а также ряд изменений 218 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». По сути, это означает постепенный переход от долевого на проектное финансирование строительства с привлечением банковских кредитов.

Перечень основных поправок:

  • Минимальные требования к застройщику – трехлетний стаж на рынке и 10 тыс. кв. м. построенных площадей;
  • Застройщики лишаются права напрямую привлекать инвестиции дольщиков;
  • Запрет на новые выпуски корпоративных облигаций (на акции застройщиков запрет не распространяется);
  • Обязанность застройщиков резервировать на расчетном счете не менее 10% от стоимости строительства;
  • Одна компания может строить и привлекать средства физлиц только под один объект, используя одно разрешение;
  • Строительным компаниям запрещено иметь налоговую задолженность;
  • Один расчетный счет (эскроу) в уполномоченном банке под каждый проект, в том числе под все транзакции подрядчиков;
  • Контроль банка за движением средств под общим надзором Центробанка.

Из перечня видно, что заведомо слабые игроки будут выдавлены с рынка за счет повышения стоимости «входного билета». Ими могут стать как мелкие новички, не имеющие трехлетнего стажа и не успевшие построить 10 тыс. квадратных метров, так и крупные закредитованные застройщики с плохим балансом.

Им сложно будет выделять 10% финансового гарантийного обеспечения проектов. Также строительные компании должны будут соответствовать требованиям минимального уставного капитала. Пример: для жилого дома площадью 2000 кв. м. понадобится не менее 3 млн руб. уставного капитала. Иначе компания лишается права привлекать деньги дольщиков.

Многих мелких застройщиков, особенно в регионах (там маржа ниже, чем в столицах), ждет банкротство.

По мнению аналитиков отрасли, более 70% участников строительного рынка вполне готовы к работе в новых условиях.

Что будет с теми, кто не успел подготовиться? Можно сказать, что это их проблемы, но в результате могут пострадать частные инвесторы.

У таких застройщиков них всегда есть возможность просто отложить запуск новых проектов и привести свою финансовую деятельность в соответствии с данным законом. Во всяком случае, из-за этого у них не будут отзывать лицензию.

Явным позитивом является то, что девелоперы не смогут перекидывать привлеченные инвестиции с одного объекта на другой и распоряжаться ими по своему усмотрению.

Нецелевое использование средств будет контролироваться через уполномоченный банк.

Для облегчения контроля, застройщик, генеральный подрядчик и технический заказчик должны открывать счета в одном банке и предоставлять подтверждающие договоры на каждую операцию.

С другой стороны, рынок будет фактически закрыт для новых игроков. Это приведет к снижению конкуренции и может негативно сказаться на качестве строительства. Получить разрешение на новый объект в рамках одного проекта теперь можно только после сдачи строящегося. То есть, каждая очередь будет строиться отдельно по принципу «один дом – один застройщик».

Это растягивает сроки сдачи и затрудняет планирование бизнеса. Застройщики, конечно, не рады нововведениям. Тем более что с широким профессиональным сообществом при принятии закона депутаты и Минстрой почти не советовались.

Кстати, на уровне правительства руководить переходом с долевого на проектное финансирование будет новоиспеченный вице-премьер Виталий Мутко.

Самым безболезненным для застройщиков явится введение правила производить расчеты только через уполномоченные банки (сейчас в списке Минстроя их 19).

По факту уже в настоящее время почти все обороты проходят через крупнейшие банки, в основном с госучастием. В течение переходного периода будут существовать оба варианта финансирования: через ДДУ и через эскроу счета.

При этом мелкие инвесторы скорее предпочтут более дешевый вариант ДДУ, пока он еще доступен по старым проектам.

Как поправки в закон 214 ФЗ повлияют на стоимость недвижимости

Основной мотив принятия поправок – защита прав дольщиков и дополнительные гарантии безопасности частных инвестиций. Рынок в целом станет прозрачнее, а финансовые модели строительных компаний будут нести меньше рисков для инвестора. Однако для нас не менее важен вопрос в том, как эти изменения скажутся на себестоимости строительства.

Перечислим минусы готовящихся изменений:

  • Монополизация рынка крупными игроками;
  • Рост финансовых и административных издержек строительной отрасли;
  • Вероятность снижения качества строительных услуг в условиях уменьшения конкуренции;
  • Увеличение себестоимости квадратного метра жилья.

Очевидно, у девелоперов возникают дополнительные проблемы с финансированием их проектов. По отзывам банкиров, риэлтеров и представителей застройщиков, участники рынка пока не вполне готовы к изменениям в законодательстве.

Строителям придется выстраивать новые каналы получения ликвидности, банкирам – пересматривать правила предоставления кредитов – как ипотечных для физических лиц, так и корпоративных для застройщиков. Переходить на новые схемы предстоит и риэлтерам.

Быстро это не произойдет, поэтому рынок какое-то время будет штормить и продажи объектов ожидает небольшое снижение. Планируя свою финансовую стратегию, девелоперы на время переходного периода, скорее всего, сократят количество новых проектов.

Обязательные резервы в размере 10% должны быть на счете застройщика уже до начала строительства, использовать их будет нельзя. Счет эскроу, куда станут поступать инвестиции дольщиков, замораживается до окончания строительства.

Девелопер получит деньги только после передачи квартир покупателям. Чтобы финансировать строительство, застройщику придется брать кредит в коммерческом банке и платить по нему проценты.

Все это будет дополнительной финансовой нагрузкой на строителей и повлияет на цену квадратного метра.

Некоторые эксперты предсказывают удорожание новых объектов после 1 июля на 10–15%. По моим прогнозам, рост цен может составить от 2 до 5% и связан он будет прежде всего с увеличением административных издержек. Действительно, объекты, разрешение на которые будет получено после 1 июля, по идее должны стоить дороже.

Но рыночная конкуренция и слабый платежеспособный спрос населения не позволят росту цен стать заметным. Есть и еще один фактор снижения цен. Квартиры с долевым участием распродаются постепенно и задолго до сдачи объекта.

При проектном финансировании большие объекты будут сдаваться одномоментно, что может давить на стоимость, особенно на малоликвидных региональных рынках.

Резкого роста или падения цен я не ожидаю, так как закон 214 ФЗ не имеет обратной силы и изменения в нем затронут только новые проекты. Поэтому девелоперы стараются прикупить как можно больше земельных участков и заложить котлован, ведь после 1 июля сделать это на деньги дольщиков уже станет сложнее.

Есть некоторый риск затоваривания рынка накануне вступления закона из-за стремления застройщиков запустить максимальное количество объектов. Но это время заканчивается, и объема, который рынок не смог бы переварить, ждать не стоит. О нововведениях объявлено еще год назад, и участники рынка готовились к ним.

Реформирование отрасли будет проходить поэтапно и займет, с учетом сроков строительного цикла, около двух лет. Следовательно, резких ценовых колебаний ожидать нет смысла.

Возможно некоторое падение объемов строительства в первые год-полтора после введения поправок. Но постепенно выжившие участники рынка адаптируются к новым требованиям, выстроят схемы взаимодействия с банками. Стабилизирующим фактором является также рост ипотечного кредитования. В 2017 году ипотеки было оформлено на 30% больше, чем годом ранее.

Посмотрим на проблему со стороны инвесторов. В 1 полугодии 2018 года статистика фиксирует рост инвестиционного спроса на первичном рынке жилья.

Преобладает мнение, что те, кто вкладывал средства на стадии котлована до 1 июля, окажутся в плюсе.

Параллельно растет и объем предложения по привлекательным ценам: застройщики торопятся ввести в строй и продать объекты по старым правилам. Очевидно, такой рост объемов носит временный характер и после 1 июля приостановится.

Доля ушедших с рынка застройщиков распределится между крупными игроками, такими как ГК ПИК, ЛСР, Setl Group, СУ 155, Самолет Девелопмент, Главстрой и др. Конкуренция между ними никуда не денется. Ключевым фактором цены остается спрос, а он в последние 4–5 лет не растет.

Вряд ли девелоперы согласятся полностью перейти на проектное финансирование. Наверняка будут использованы схемы уменьшения стоимости заимствования. К таким можно отнести закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФН), о которых недавно была статья на блоге.

Альтернативой могут стать также почти забытые жилищно-строительные кооперативы (ЖСК), в которых предусмотрена схема долевого участия. Они тоже позволяют получить жилье дешевле рыночной цены, но в рассрочку, без необходимости для члена кооператива делать единовременный взнос.

Источник: https://smfanton.ru/investicionnye-instrumenty/2014-fz.html

Долевое строительство отменят, но 2019 год станет лучшим для покупки жилья

Отмена дду новости

Создано 14 Января 2018 Обновлено 25 Марта 2019

4529

Долевое строительство в привычной форме просуществует до июля 2019 года. Такое решение приняли контролеры рынка первичной недвижимости: Минстрой, АИЖК и Центробанк.

В середине декабря они предоставили Правительству план перехода от долевого к другим формам финансового обеспечения девелоперов, разработанный по требованию В. В. Путина.

Узнав, какие это будут формы, некоторые застройщики вздохнули с облегчением.

Вопреки слухам, долевое строительство полностью не отменят. Просто теперь, вместо того чтобы отдать деньги напрямую застройщику, будущий новосел положит их на беспроцентный счет в банке.

Как только дом введут в эксплуатацию, банк перечислит деньги строительной компании. Скорее всего, компания тут же вернет их банку, потому что брала у него кредит на строительство. Возводить новостройки на свои деньги могут только 3-5 крупнейших девелоперов Петербурга.

Что останется от уплаты кредита — то и станет прибылью строительной компании.

Ликвидировать долевое строительство в России потребовал осенью прошлого года сам президент. Причина — более 46 тысяч обманутых дольщиков по стране. Они платят ипотеку за квартиры, которые вряд ли получат, снимают жилье и устраивают акции протеста.

В своем бедственном положении эти люди обвиняют не застройщиков, а законодателей, которые не сумели разработать эффективный механизм контроля рынка недвижимости. Исполнительная власть также недовольна — ей приходится искать инвесторов для ликвидации недостроев.

Кроме того, обманутые дольщики обивают пороги районных администраций и требуют наказать виновных.

Основным документом, который регулирует отношения между дольщиком и застройщиком, является закон № 214-ФЗ. За 14 лет существования он пережил 14 редакций, которые все больше и больше усложняли строительным компаниям жизнь.

Например, в 2017 году их обязали иметь уставный капитал от 2,5 млн рублей до 1,5 млрд рублей — в зависимости от объема строительства.

Ранее в законе прописали другие жесткие условия: застройщик не может завершить стройку позже оговоренного срока без письменного согласия дольщика, но при этом дольщик имеет право забрать свои деньги из проекта без объяснения причин и уплаты комиссионных. За долгострой дольщик может потребовать у застройщика пени.

Поправки-2018 в № 214-ФЗ шокировали застройщиков

В прошедшем 2018 году законодатели продолжили закручивать гайки. Например, теперь застройщики должны перечислять 1,2% от стоимости каждого договора ДУ в компенсационный фонд.

Из него, а не на бюджетные средства, теперь будут ликвидировать недострои. Однако самым тяжелым ударом для застройщиков стали очередные поправки в закон № 214-ФЗ, которые вступят в силу в июле.

Вот самые резонансные из них:

  • у застройщиков не может быть долгов по налогам, даже технических;
  • при обнаружении задолженности Налоговая служба сообщает в Росреестр, который перестает регистрировать договоры ДУ этого застройщика;
  • компания может использовать деньги дольщиков на строительство только того объекта, в который они вложились;
  • у застройщика может быть только один счет в банке, а на нем должны быть как минимум 10% от стоимости строительства всего проекта;
  • банк должен контролировать деятельность застройщика.

Как выгодно и безопасно купить квартиру в новостройке

Эксперты предсказывают, что эти новшества серьезно изменят рынок первичной недвижимости. Небольшим компаниям будет сложно получить разрешение на строительство — скорее всего, они уйдут с рынка, завершив текущие проекты.

Останутся гиганты, такие как «Группа ЛСР», ГК «ЦДС», АО «Эталон ЛенСпецСМУ», Setl City. Их деятельность будут контролировать банки, в первую очередь, ПАО Сбербанк, ВТБ и еще 3-5 крупных игроков.

Для покупателей ничего не изменится, по крайней мере, в течение первой половины 2019 года.

День, когда долевое строительство в России окажется вне закона, однажды наступит. Как желающие будут покупать квартиры? Критики долевого строительства настаивают на внедрении проектного финансирования, которое активно используется в Европе.

Суть в следующем: строительная компания создает проект новостройки — архитектурное решение, план создания инфраструктуры, цены и планировки квартир. Затем она собирает заявки от потенциальных покупателей, заключая с ними что-то наподобие предварительных договоров купли-продажи, без всякого финансового обеспечения.

Когда 30-50% квартир будут забронированы, застройщик отправляется в банк и получает кредит. После того, как дом передадут в эксплуатацию, покупатели платят за готовые квартиры.

Возможность попробовать проектное финансирование у российских застройщиков уже есть: ее предоставляет Внешэкономбанк. Пилотный проект по финансированию жилищного строительства планирует запустить ПАО Сбербанк. Как сообщает портал «Право.

ру», средний размер кредитной ставки для строительных компаний составит 6 % годовых, из них 3,5 % уйдут на операционные расходы и обслуживание застройщика. Финансирование предоставят проектам стоимостью не менее 3 млрд рублей.

Для большинства строительных компаний и ставка высока, и минимальная стоимость проекта — неподъемная сумма.

Центробанк, АИЖК и Минстрой, которым в конце прошлого года поручили разработать «дорожную карту отмены долевого строительства», представили правительству самый мягкий вариант — проектное финансирование с использованием эскроу-счетов (от английского escrow — условный счет).

Дольщики платят деньги, но застройщики получают их только после передачи здания в эксплуатацию. Есть мнение, что деньги будут выдавать застройщикам поэтапно в течение строительства, при условии соблюдения сроков и уровня качества.

Так или иначе, на всех этапах финансирования юридическим лицом, принимающим решения, оказывается банк: он выдает дольщику ипотеку, хранит деньги дольщика на эскроу-счете, выдает кредит застройщику.

Не все участники рынка верят в то, что проектное финансирование официально станет единственным способом обеспечения строительства. По мнению многих, это приведет к монополизации отрасли.

Все будет, как в советские времена, когда единственным заказчиком на строительство было государство. Строительные компании ищут альтернативы — например, создание паевых инвестиционных фондов, в рамках которых финансировать новостройки будут предприниматели и все желающие.

Но в России ПИФы знакомы мало и используются для освобождения от налога на прибыль.

Пока законодатели решают участь рынка недвижимости, застройщики планируют возводить жилые комплексы по уже полученным разрешениям. Затем кто-то уйдет с рынка, другие объединятся с более крупными строительными компаниями, а остальные постараются приспособиться к новым правилам. Лишь самые смелые эксперты отваживаются делать прогнозы на отдаленное будущее. Вот некоторые предсказания:

  • в ближайшие два года спрос на новостройки резко вырастет, а затем упадет до исторического минимума;
  • средняя стоимость квадратного метра увеличится на 10-20%;
  • продажи на стадии котлована уйдут в прошлое;
  • от 50% до 90% застройщиков уйдут с рынка;
  • произойдет типизация проектов в условиях отсутствия конкуренции — все новостройки будут выглядеть одинаково.

Программа
“Правильный выбор”

Источник: https://mirndv.ru/blog/otmena-dolevogo-stroitelstva/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.