Организация капремонта в мкд

Содержание

Порядок проведения капитального ремонта многоквартирного дома

Организация капремонта в мкд

Принять решение о проведении капремонта в многоквартирном доме (МКД) собственники могут в любое время по собственной инициативе или по предложению управляющей организации. В зависимости от способа формирования фонда владельцы квартир или региональный оператор выбирают подрядчика для проведения капремонта.

С подрядной организацией заключается договор на оказание услуг и выполнение работ. Сроки проведения капремонта устанавливаются собственниками жилья по согласованию с подрядчиком. В рамках проведения капитального ремонта выполняются работы по реконструкции и восстановлению инженерных систем и отдельных участков здания.

Периодичность проведения капитального ремонта зависти от индивидуальных особенностей МКД — от года постройки, а также используемых строительных материалов.

Узнать год проведения капремонта своего дома граждане могут на сайте Фонда содействия реформированию ЖКХ, органа местного самоуправления или регионального оператора.

Кто проводит капитальный ремонт многоквартирного дома

За организацию проведения ремонтных работ ответственность несет региональный оператор, если собственники перечисляют плату за капитальный ремонт на его счет. В этом случае оператор:

  • заключает договоры с фирмами-подрядчиками;
  • подписывает акты о принятых работах;
  • осуществляет контроль за ведением ремонта.

Если собственники жилья в МКД приняли решение о формировании фонда на индивидуальном банковском счете, они самостоятельно определяют лицо, которому поручают действия по организации проведения капремонта. На общем собрании жильцы принимают решение по выбору исполнителей, заказу проектной документации, а также порядок приемки работ.

Подрядная организация — строительная компания, выполняющая работы по капитальному ремонту, которая может выбираться:

  • в рамках торговых процедур у регионального оператора;
  • на общем собрании собственников жилья.

Строительная компания должна иметь все необходимые допуски и документы для осуществления ремонтных работ, а также квалифицированных рабочих и современное оборудование.

При отсутствии лицензий и сертификатов качества заключение договора на проведение капремонта не допустимо.

Не позднее чем за 6 месяцев до начала года, в котором планируется капремонт в соответствии с региональной программой, УК или региональный оператор направляют собственникам предложение о начале проведения ремонта (п. 3 ст. 189 ЖК РФ). После получения предложения от управляющей организации владельцы недвижимости должны в течение 3-х месяцев провести общее собрание и принять решение о согласии проведения ремонта либо отказаться от него.

Финансирование капитального ремонта в МКД осуществляется:

  • за счет средств фонда капремонта, которые поступают от собственников жилья в МКД ежемесячно;
  • частичного субсидирования из регионального бюджета.

Перечень работ по капремонту установлен п. 1 ст. 166 ЖК РФ. Для всех видов капитальных работ разрабатывается проект. В нем описываются все строительные работы, а также способ их проведения.

После окончания капитального ремонта составляется акт приемки выполненных работ и оказанных услуг. Документ содержит сведения о всех произведенных работах и понесенных затратах. Акт подписывается всеми участниками процесса.

С момента подписания акта приемки начинает действовать гарантийный срок (не менее 5 лет), в течение которого подрядчик несет ответственность за качество выполненных работ. Все выявленные дефекты и недостатки он должен устранять за свой счет и в разумный срок.

Решение о проведении капремонта

В соответствии с п. 1 ст. 189 ЖК РФ решение о проведении капитального ремонта в МКД принимается на общем собрании собственников. Инициатором проведения такого собрания могут быть:

  1. Любой владелец жилья или группа инициативных собственников.
  2. Управляющая организация, которая осуществляет управление МКД.

Инициатор должен сообщить собственникам о собрании не позднее чем за 10 дней до его проведения:

  • направить сообщение каждому жильцу заказным письмом;
  • вручить всем уведомление о проведении собрания под роспись.

Объявление о проведении собрания должно быть размещено в доступном всем собственникам месте. В сообщении указывается:

  1. Сведения об инициаторе проведения собрания.
  2. Дата, место и время мероприятия.
  3. Повестка дня.
  4. Порядок ознакомления с материалами, которые будут обсуждаться на собрании, а также адрес где с ними можно ознакомиться.

На общем собрании собственники должны принять решение о проведении капремонта и утвердить:

  • перечень ремонтных работ;
  • смету расходов;
  • источники финансирования;
  • сроки проведения;
  • ответственное лицо, которое будет участвовать в приемке работ, выполненных в процессе капремонта.

По результатам проведения собрания оформляется протокол, который после отправляется в отдел жилищного хозяйства Фонда капремонта.

В случае, если собственники не проведут собрание в течение 3-х месяцев и не предоставят документы региональному оператору, то решение о проведении капитального ремонта за них примет орган местного самоуправления.

Договор на проведение капитального ремонта многоквартирных домов

После получения от собственников согласия на проведение капремонта, региональный оператор подготавливает конкурсную документацию для поиска и отбора подрядчика. Подбор подрядной организации происходит в два этапа:

  1. Объявление торгов и прием заявок от компаний. Как правило, информацию о проведении торгов региональный оператор размещает на своем сайте. Специально созданная комиссия рассматривает поступающие предложения от подрядных организаций. В отборе заявок могут участвовать собственники помещений.
  2. Определение победителя конкурса. По итогам отбора выбирается подрядчик, с которым заключается договор на оказание услуг по проведению капитального ремонта. Процедура определения исполнителя, от объявления конкурса до подписания договора, в среднем длится около 2-х месяцев.

Договор подряда на проведение капремонта обязательно должен включать следующие положения:

  • права и обязанности сторон — заказчика и компании, которая будет проводить ремонтные работы;
  • стоимость работ, а также порядок расчета с подрядчиком;
  • условия и срок действия договора;
  • порядок приемки выполненных работ.

Стороны имеют право вносить изменения в договор или расторгнуть его в случае нарушения одним из участников существенных условий соглашения.

В целях реализации региональной программы капитального ремонта на территории субъекта РФ, региональные власти утверждают краткосрочные планы проведения ремонтных работ на срок до 3-х лет (п. 7 ст. 168 ЖК РФ).

Краткосрочные планы капремонта формируются в целях:

  • конкретизации сроков проведения ремонтных работ;
  • определения объемов государственной или муниципальной поддержки;
  • планирования видов работ и услуг.

Ежегодно на основании выполненных работ и произошедших изменений региональная программа и ее краткосрочный план актуализируются и определяется объем работ, который должен быть выполнен в дальнейшем и сумма необходимых для ремонта средств.

Сроки реализации

Во время проведения капремонта проводятся работы по реконструкции:

  • отдельных участков несущих стен;
  • инженерных систем МКД;
  • крыши, фундамента, фасада.

Работы представляют собой достаточно сложные виды деятельности, которые требуют больших материальных затрат и трудовых ресурсов. От качества проведенного капремонта зависят эксплуатационные особенности здания, а также безопасность жильцов. Поэтому выполнение капитального ремонта за короткий период (в несколько дней) невозможно.

Сроки выполнения работ определяются на собрании собственников жилья (пп. 3 п. 5.1 ст. 189 ЖК РФ) и согласовываются с подрядчиком. Законодательством не установлено, в течение какого срока должны выполняться работы, единственное условие — они должны быть разумными и не доставлять неудобства собственникам жилья.

В некоторых случаях выполнение капремонта в МКД доме невозможно без отселения жильцов. В этом случае продолжительность работ зависит от износа здания, но не может превышать 5 лет.

Периодичность проведения капремонта носит индивидуальный характер. Очередность проведения ремонтных работ в МКД домах определяется на основании:

  • года ввода здания в эксплуатацию;
  • уровня износа;
  • даты проведения последнего проведенного капремонта;
  • наличие угрозы безопасности для дальнейшего проживания граждан.

Приблизительных сроков, по истечению которых должны проводиться работы по капитальному ремонту, законодательством не установлено.

Решение о восстановлении или замене отдельных элементов МКД принимается на основе минимальных эксплуатационных возможностей строительных материалов.

Например, срок безопасной эксплуатации для канализационных пластиковых труб составляет 60 лет, а для чугунных — 20 лет. По завершению срока эксплуатации конкретных частей МКД, элементы должны быть заменены на более современные.

Как посмотреть очередь дома на капремонт

О начале проведения ремонтных работ собственники жилья могут узнать из текста региональной программы капремонта. Данный документ содержит перечень всех МКД, расположенных на территории субъекта РФ, за исключением зданий, признанных аварийными или подлежащими сносу. Ознакомиться с текстом программы можно на сайте УК или местной администрации.

Следить за ходом реализации региональной программы, а также узнать дату начала проведения ремонтных работ в своем доме можно на сайте Реформа ЖКХ. На нем опубликована информация более чем о 700 тыс. объектах на территории России.

Чтобы узнать начало капремонта в своем доме, а также посмотреть сколько денег собрано собственниками, нужно ввести адрес МКД в строку поиска во вкладке «Капитальный ремонт».

По запросу высветится информация о запланированных мероприятиях и сроке их проведения.

Источник: http://kvartirniy-expert.ru/kapremont-mkd/provedenie/

Порядок проведения капитального ремонта многоквартирных домов

Организация капремонта в мкд

Капитальный ремонт многоквартирного дома (МКД) проводится в случаях, когда конструкции или оборудование дома изношены, повреждены, не соответствуют требованиям безопасности и их необходимо восстановить или заменить.

Капитальный ремонт многоквартирного жилого дома финансируется за счет обязательных взносов собственников помещений. При этом законом субъекта РФ может быть предусмотрена компенсация расходов на уплату взноса на капитальный ремонт следующим категориям граждан:

  • одиноко проживающим неработающим собственникам жилых помещений, достигшим возраста 70 лет, – в размере 50 процентов, 80 лет – в размере 100 процентов;
  • проживающим в составе семьи, состоящей только из совместно проживающих неработающих граждан пенсионного возраста, собственникам жилых помещений, достигшим возраста 70 лет, – в размере 50 процентов, 80 лет – в размере 100 процентов (ч. 2.1 ст. 169 ЖК РФ). 

Кроме того, инвалидам I и II группы, детям-инвалидам, гражданам, имеющим детей-инвалидов, предоставляется компенсация расходов на уплату взноса на капитальный ремонт в размере не более 50 процентов указанного взноса.

Минимальный размер взноса на капитальный ремонт устанавливается нормативным правовым актом субъекта РФ. Собственники помещений могут принять решение об установлении взноса в размере, превышающем установленный минимальный размер (ч. 8.1, 8.2 ст. 156 ЖК РФ).

Собственники помещений в многоквартирном доме вправе выбрать один из следующих способов формирования фонда капитального ремонта (ч. 3 ст. 170 ЖК РФ):

1. Перечисление взносов на капитальный ремонт на специальный счет

В этом случае решением общего собрания собственников помещений должен быть определен размер взносов (который не может быть меньше установленного минимального размера), владелец специального счета (например, ТСЖ или жилищный кооператив) и кредитная организация, в которой будет открыт специальный счет (ч. 4 ст. 170 ЖК РФ);

2. Перечисление взносов на капитальный ремонт на счет регионального оператора

Региональный оператор создается на основании нормативно-правового акта субъекта РФ. Субъект РФ также утверждает региональную программу капитального ремонта, которая включает (ст. 168 ЖК РФ):

  • перечень всех многоквартирных домов на территории субъекта РФ за рядом исключений (например, домов, признанных в установленном порядке аварийными, подлежащими сносу или реконструкции);
  • перечень работ и услуг по капремонту общего имущества таких домов;
  • плановый период проведения капремонта по каждому виду работ и услуг (с учетом необходимости проведения ремонта двух и более внутридомовых инженерных систем, определяемой правовым актом субъекта РФ), который может быть определен указанием на календарный год либо на период, не превышающий трех календарных лет;
  • очередность проведения капитального ремонта. 

Необходимо учитывать, что средства, перечисленные вами на счет регионального оператора, могут быть использованы на возвратной основе на капитальный ремонт общего имущества в других многоквартирных домах, собственники помещений в которых также перечисляют взносы на счет данного оператора (ч. 4 ст. 179 ЖК РФ).

Решение об определении способа формирования фонда капитального ремонта должно быть принято и реализовано собственниками помещений в срок, установленный органом государственной власти субъекта РФ, но не более чем в течение 6 месяцев после официального опубликования региональной программы капитального ремонта, в которую включен многоквартирный дом, в отношении которого решается вопрос о выборе способа формирования его фонда капитального ремонта (ч. 5 ст. 170 ЖК РФ).

При этом собственники помещений в МКД обязаны уплачивать взносы на капитальный ремонт вне зависимости от того, был ли заключен договор о формировании фонда капитального ремонта и об организации проведения капитального ремонта между собственником помещения в многоквартирном доме и региональным оператором.

Если до наступления установленного региональной программой срока капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме были выполнены отдельные работы по такому ремонту и их оплата была осуществлена без использования бюджетных средств и средств регионального оператора, средства в размере стоимости этих работ (но не свыше предельной стоимости) засчитываются в установленном порядке в счет исполнения на будущий период обязательств по уплате взносов на капитальный ремонт (ч. 5 ст. 181 ЖК РФ).

Оплата расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме является обязанностью всех собственников помещений в доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме.

При переходе такого права к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт, за исключением случаев, когда предыдущим собственником помещения является РФ, субъект РФ или муниципальное образование (далее – публичное образование) (ч. 3 ст. 158 ЖК РФ).

Если задолженность по взносам на капитальный ремонт прежнего собственника – публичного образования погашена новым собственником, то он имеет право обратиться с заявлением о перерасчете и возврате уплаченных денежных средств или зачете их в счет будущих платежей.

Обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт возникает у собственников помещений по истечении 8 календарных месяцев, если более ранний срок не установлен законом субъекта РФ, начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором была официально опубликована региональная программа капитального ремонта, в которую включен дом (ч. 3 ст. 169 ЖК РФ).

Иные сроки установлены, если дом введен в эксплуатацию после утверждения региональной программы капитального ремонта и включен в региональную программу капитального ремонта при ее актуализации.

В этом случае обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт у собственников помещений возникает по истечении срока, установленного органом государственной власти субъекта РФ, но не позднее чем в течение пяти лет с даты включения дома в региональную программу капитального ремонта (ч. 5.1 ст. 170 ЖК РФ).

Региональные программы капитального ремонта многоквартирных домов в настоящее время утверждены не во всех субъектах Российской Федерации.

Если региональная программа в субъекте РФ утверждена, то не менее чем за полгода до наступления года, в течение которого должен быть проведен капремонт, лицо, осуществляющее управление домом или оказание услуг и (или) выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества дома, либо региональный оператор представляют таким собственникам предложения о сроке начала капитального ремонта, перечне, объеме и стоимости работ, источниках финансирования капремонта.

В некоторых субъектах РФ может быть установлен иной срок представления собственникам помещений указанных предложений. 

После получения указанных выше предложений собственники помещений в МКД в течение 3 месяцев должны рассмотреть их и принять на общем собрании решение о проведении капитального ремонта (ч. 4 ст. 189 ЖК РФ).

Решение должно быть принято большинством не менее 2/3 от общего числа собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

На общем собрании собственники помещений должны определить или утвердить:

  • перечень работ;
  • смету расходов;
  • сроки проведения;
  • источники финансирования;
  • порядок привлечения подрядных организаций;
  • порядок контроля качества проводимого капитального ремонта;
  • лицо, которое от имени всех собственников помещений в многоквартирном доме уполномочено участвовать в осуществлении контроля качества проводимого ремонта и приемке работ по капитальному ремонту и подписывать необходимые акты. 

Если собственники помещений, формирующие фонд капитального ремонта на счете регионального оператора, не приняли решение о проведении капитального ремонта в течение 3 месяцев с момента получения предложений, решение о проведении капитального ремонта принимается органом местного самоуправления в течение 1 месяца со дня истечения срока принятия решения собственниками помещений (ч. 6 ст. 189 ЖК РФ).

В случае возникновения аварии или иных чрезвычайных ситуаций природного или техногенного характера решение о проведении капитального ремонта (в объеме, необходимом для ликвидации последствий) принимается в порядке, установленном законодательством субъекта РФ. 

Если фонд капитального ремонта сформирован исходя из минимального размера взносов, то за счет средств фонда финансируются следующие работы и (или) услуги по капитальному ремонту (ч. 1 ст. 166 ЖК РФ):

  • ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;
  • ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт;
  • ремонт крыши;
  • ремонт фасада;
  • ремонт подвальных помещений;
  • ремонт фундамента. 

Субъекты РФ вправе дополнить данный перечень услугами и (или) работами по утеплению фасада, переустройству невентилируемой крыши на вентилируемую крышу, устройству выходов на кровлю, установке коллективных (общедомовых) приборов учета потребления ресурсов и другими видами услуг и (или) работ (ч. 2 ст. 166 ЖК РФ).

Если собственниками принято решение об увеличенном размере взносов, то за счет превышения могут финансироваться любые иные работы по капитальному ремонту общего имущества многоквартирного дома (ст. 166 ЖК РФ).

Источник: https://www.zaconoved.com/%D0%BF%D0%BE%D1%80%D1%8F%D0%B4%D0%BE%D0%BA-%D0%BF%D1%80%D0%BE%D0%B2%D0%B5%D0%B4%D0%B5%D0%BD%D0%B8%D1%8F-%D0%BA%D0%B0%D0%BF%D0%B8%D1%82%D0%B0%D0%BB%D1%8C%D0%BD%D0%BE%D0%B3%D0%BE-%D1%80%D0%B5%D0%BC%D0%BE%D0%BD%D1%82%D0%B0-%D0%BC%D0%BD%D0%BE%D0%B3%D0%BE%D0%BA%D0%B2%D0%B0%D1%80%D1%82%D0%B8%D1%80%D0%BD%D1%8B%D1%85-%D0%B4%D0%BE%D0%BC%D0%BE%D0%B2/

Тонкости проведения капитального ремонта

Организация капремонта в мкд

Проведение капитального ремонта – вопрос, касающийся каждой управляющей компании и любого из жильцов. В статье мы рассмотрим как общие принципы организации капремонта, так и отдельные неочевидные тонкости, которые помогут УК выстроить процесс более эффективно и с меньшими затратами.

Как организуется и проводится капитальный ремонт

Конструктивные элементы, инженерные системы и оборудование многоквартирных домов постепенно изнашиваются, поэтому требуют периодического вмешательства для восстановления нормального состояния. Из этих процедур складывается капитальный ремонт, который планируется в каждом МКД. Порядок его проведения с последними изменениями рассмотрим в данной статье.

Общие принципы капремонта МКД

К многоквартирным домам предъявляется перечень санитарных и технических требований. Если текущий ремонт не позволяет привести здание в соответствие с нормативными документами, то проводится капитальный ремонт. В ходе него восстанавливаются или заменяются основные элементы и конструкции МКД.

Порядок проведения капитального ремонта предполагает обязательное согласование мероприятий на общедомовом собрании. До недавнего времени жильцы утверждали все, что касалось:

  • перечня выполняемых работ;
  • сметы расходов;
  • сроков выполнения капремонта;
  • источников финансирования;
  • лиц, принимающих работы со стороны владельцев квартир.

Осенью 2017 года правила проведения капитального ремонта были существенно пересмотрены. В соответствии с ними, к примеру, ОСС больше не занимается утверждением сметы капремонта. Это касается даже тех случаев, когда формирование фонда капитального ремонта происходит на специальном счете.

Все 9 существенных изменений правил проведения ремонта рассмотрены в посвященной именно этому вопросу статье.

Когда говорится о проведении капитального ремонта МКД, то имеются в виду мероприятия, касающиеся восстановления общей собственности. В квартирах все ремонтные работы, в том числе, наиболее трудоемкие и затратные, проводятся самими жильцами.

Оборудование, которым пользуются все, меняется за средства, собираемые в общем фонде.

Особым вопросом всегда становится ремонт или замена лифта, потому что речь идет об очень дорогом оборудовании, на которое не всегда хватает накопленных домом денег.

Зачастую перед жильцами и УК встает вопрос о том, что же в первую очередь делать – ремонтировать текущую кровлю или ставить новый лифт, так как старый вышел из строя либо исчерпал срок нормативной эксплуатации. Проблема может стоять еще острее.

При сборе средств на выполнение капитального ремонта на счете регоператора чиновники сами определяют, когда жильцы смогут воспользоваться накопленными деньгами.

Как в такой ситуации заменить вышедший из строя лифт? Конкретный опыт решения этой задачи описывается в статье из журнала «Управление МКД».

Потребность в капитальном ремонте жилых объектов регламентирована законодательно. Его нужно проводить для зданий при следующем износе:

  • деревянные – от 65 процентов;
  • каменные – от 30 до 70 процентов.

Как проводится капитальный ремонт

Нужно помнить, что в понятии капитального ремонта существует разграничение на его полное и выборочное проведение. Выборочно он проводится только для части элементов МКД, нуждающихся в безотлагательном обновлении.

Полный капитальный ремонт по нормативным документам необходимо проводить через 30 лет после того, как дом начал эксплуатироваться, выборочный – по истечении 20 лет. Для конструктивных элементов зданий конкретный срок службы определяется материалом изготовления.

Например, фундаменты, стены и перекрытия могут прослужить от 30 до 80 лет, а внутренняя отделка – от 3 до 30 лет.

В процессе строительства у каждого дома появляется технический паспорт, в котором отображается, в том числе, и состояние его элементов.

Необходимость проведения капремонта МКД определяется, в том числе, по информации из этого документа. Нужно ли ремонтировать дом, решает специальная комиссия, состоящая из специалистов разных ведомств.

Они предварительно осматривают здания и выносят решение о потребности в проведении тех или иных мероприятий.

Полезный материал

Жильцы тоже могут влиять на то, нужно ли проводить в многоквартирном доме работы по капремонту. У собственников есть право отказаться от определенных работ, если они посчитают, что дом может обойтись и без них. Однако в отношении лифтов, ответственных коммуникаций и важных элементов здания проводить ремонт придется и без согласия владельцев квартир.

Сбор средств на финансирование капремонта

Капитальный ремонт многоквартирных жилых домов выполняется за счет средств, которые собираются с жильцов в виде обязательных ежемесячных взносов. Собственники квартир выбирают один из вариантов формирования фонда капремонта:

  • у регионального оператора (в общем котле);
  • на специальном счете, относящемся только к конкретному дому.

Главным преимуществом использования специального счета является свобода распоряжения собранными на нем средствами. В этом случае сами жильцы определяют, когда будут проводиться работы по капремонту в многоквартирном доме.

Они не зависят от решений относительно очередности ремонта, принимаемых на уровне региона. Минус собственного счета – необходимость тратить время и силы на его открытие и сопровождение.

 Во всех деталях работа со спецсчетом описана в экспертной статье в нашем журнале.

Если владельцы квартир не выбирают самостоятельного способа сбора средств на капремонт, то регулярно выплачиваемые ими средства по умолчанию отправляются региональному оператору.

РО аккумулирует денежные средства и несет ответственность за капитальный ремонт общего имущества в МКД, но сам выполнением работ не занимается.

Регоператор привлекает необходимых подрядчиков и следит за тем, чтобы они соблюдали сроки и требования относительно качества.

Многие считают, что отправленные РО денежные средства потеряны для УК и ТСЖ. Однако на деле это не так. Управляющие организации сами вполне могут стать подрядчиками, то есть теми, кто проводит капитальный ремонт.

В таком случае они могут заработать на выполнении ремонтных работ, даже если денежные средства на них собираются на счете регионального оператора.

Как именно это сделать, описано в статье шеф-редактора журнала «Управление многоквартирным домом». Из материала вы узнаете:

  • как именно регоператор выбирает подрядчиков;
  • что нужно сделать для участия в предварительном отборе;
  • как проводятся электронные аукционы;
  • по каким критериям выбирается победитель.

Если денежные средства собираются на спецсчете конкретного дома, то его владельцем считается управляющая организация, ТСЖ или кооператив. УК в таком случае более свободна в распоряжении собственными средствами, так как вопросы их выделения на ремонтные работы решают сами жильцы на ОСС. Однако это не значит, что денег управляющей компании хватает всегда и на все.

Нередко случается так, что Госжилинспекция выписывает предписание о необходимости ремонта, например, кровли, а накопленных денежных средств для этого недостаточно.

Естественно, инспекторов не заботят вопросы о том, за счет чего УК будет финансировать ремонтные работы. ГЖИ важен результат, которым является исполненное предписание.

При его отсутствии ответственную организацию ожидают штрафы и прочие санкции.

Если денежных средств на организацию капитального ремонта недостаточно, то их можно одолжить. Этому вопросу посвящена статья в нашем журнале, в которой рассматриваются следующие моменты:

  • по каким общим правилам финансируется капитальный ремонт;
  • как осуществляется финансирование капремонта, если работы проводятся в досрочном порядке;
  • как оформляется банковский кредит на выполнение капитального ремонта;
  • как собственникам выдаются займы на капремонт.

Вопрос кредитования капитального ремонта встает все чаще, потому что не только контролирующие органы, но и сами жильцы зачастую хотят видеть результат немедленно. Отдельные УК и ТСЖ переходят к практике использования исключительно заемных средств.

Они сначала выполняют необходимые ремонтные работы, и лишь потом начинают собирать на них денежные средства.

Как именно организовать этот процесс, при котором регулярные взносы жильцов будут направляться на погашение кредита на уже сделанный ремонт, рассказывается в кейсе ТСЖ «Калининец» из Ростовской области.

Многие полагают, что сбор денежных средств на капремонт с жильцов и их накопление на счете это бесконечный процесс, проводящийся от введения МКД в эксплуатацию (с поправкой на новостройки) до сноса здания.

На самом деле это работает немного иначе.

В отдельных случаях сбор денег на капремонт даже может быть приостановлен, но это справедливо только для домов, у которых аккумулирование средств происходит на специальном счете.

Для спецсчетов региональные власти определяют минимальный размер фонда КР, и при его достижении сбор можно временно приостановить.

Здесь имеет значение также мнение собственников, которые вправе увеличить размер взносов для того, чтобы провести в доме какие-то дополнительные работы.

Подробнее тема прекращения сборов на капремонт рассматривается в специальной статье. В том числе, в ней можно найти ответы на следующие вопросы:

  • 5 случаев, когда средства на капремонт не собираются в принципе;
  • сколько необходимо накопить для приостановки сбора взносов;
  • на какое время приостанавливается сбор взносов;
  • можно ли прекратить собирать средства на капремонт навсегда.

В порядке исключения нужно упомянуть о домах, которым государство обязано оказывать финансовую помощь в выполнении капитального ремонта.

С конца 2017 года особый порядок предусматривается для МКД, которые нуждались в капремонте еще до того, как в них была приватизирована первая квартира. Таких домов в стране немного, но они есть, и их собственники могут рассчитывать на государственную помощь.

Как именно организован этот процесс, и какой объем помощи можно получить, описано в статье журнала «Управление МКД» за август 2018 года.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/59ce088d9b403c8aa4ae8005/tonkosti-provedeniia-kapitalnogo-remonta-5b8d567baee96400a9236873

Как организовать капремонт в многоквартирном доме

Организация капремонта в мкд

В квитанциях на оплату жилищно-коммунальных услуг уже можно увидеть строку “общедомовое потребление коммунальных ресурсов”. А вот в отношении организации и оплаты капитального ремонта.

возник некий информационный вакуум: собственники считают, что такой ремонт должен проводиться в автоматическом режиме управляющими компаниями и платить за это дополнительно не надо, что на самом деле далеко не всегда так.

Чей ремонт – того и деньги

В соответствии с действующим законодательством, бремя содержания недвижимого имущества лежит на его собственнике. Это относится и к многоквартирным домам (МКД). 

Перечень общего имущества многоквартирного дома указан в договоре управления многоквартирным домом (даже если собственник не заключал такой договор, он может ознакомиться с ним на сайте управляющей компании или ТСЖ).

Перечень общего имущества должен включать в себя все инженерные сети, с помощью которых предоставляются коммунальные услуги, лифты и прочее оборудование многоквартирного дома, обслуживающее более одного помещения, а также наружные стены, плиты перекрытий, балконы вне зависимости от их местонахождения.

Строка « и ремонт общего имущества МКД» в квитанциях ЖКХ означает лишь начисление управляющими компаниями или ТСЖ сумм, которые впоследствии пойдут на содержание дома (уборка снега, влажная уборка подъездов и замена в них перегоревших лампочек) и текущий ремонт общего имущества (покраска стен, планово-предупредительный ремонт инженерных систем и т.д.).

Капитальный ремонт в свою очередь – это отдельная услуга, оказываемая жителям управляющими компаниями и ТСЖ.

Важно понимать, что хотя плата за капитальный ремонт и является обязательной для собственника, ее размер устанавливается только после проведения собственниками помещений общего собрания.

Финансирование капитального ремонта производится собственниками помещений путем оплаты стоимости капитального ремонта.

При этом размер этой платы для каждого собственника рассчитывается пропорционально квадратным метрам его квартиры, то есть для владельца трехкомнатной квартиры эта сумма будет больше, чем для владельца однокомнатной.

В идеале на общем собрании собственников определяется тариф на капитальный ремонт, умножается на квадратные метры каждой квартиры и выставляется в квитанциях в течение времени, которое опять же устанавливается на общем собрании.

Если квартира получена по договору соцнайма, то плата за капитальный ремонт ему не выставляется, так как последняя должна осуществляться собственником помещения, коим наниматель не является, а, соответственно, в общем собрании собственников принимать участие не должен и не имеет права.

Инициатива обязательнаТаким образом, капитальный ремонт многоквартирного дома должен ложиться на плечи собственников помещений как со стороны инициативы по проведению общего собрания, так и в плане финансирования мероприятий капитального ремонта.

Принятие решения о проведении капитального ремонта, строительстве хозяйственных построек и других зданий, сооружений (детские площадки, малые архитектурные формы) возможно, если за такое решение на общем собрании жильцов проало не менее двух третей от общего числа собственников помещений в многоквартирном доме.

Важно понимать, что инициатором проведения собрания должны выступать именно собственники помещений, а никак не управляющие компании или ТСЖ, а значит, если собственники не будут проявлять инициативу по проведению собрания, в повестку которого включен капитальный ремонт, то проведение капитального ремонта в разумные сроки становится попросту невозможным.

В случае принятия на общем собрании положительного решения о проведении капитального ремонта, собственники должны утвердить порядок формирования фонда капитального ремонта, порядок расходования накопленных в нем сумм и структуру отчета управляющей компании и ТСЖ о фактически выполненных работах и израсходованных суммах.

Данная информация должна быть отражена в протоколе общего собрания собственников, оригинал которого должен храниться в ТСЖ или управляющей компании. Этот документ будет основанием для появления в квитанции нового пункта «Фонд капитального ремонта», а владельцы квартир обязаны уплачивать дополнительные расходы, даже если они отсутствовали на общем собрании.

Чрезвычайный случай

Если в многоквартирном доме сложилась аварийная ситуация (угроза обрушения балкона и т.д.), то управляющая компания обязана устранить угрозу незамедлительно вне зависимости от того было проведено общее собрание жильцов или нет. Чтобы балкон проверили, нужно написать заявление в свою управляющую компанию или ТСЖ.

В течение пяти дней технические специалисты обязаны осмотреть аварийный участок и составить акт осмотра, в котором обязаны указать его состояние.

Сам по себе факт отсутствия решения общего собрания не отменяет обязанности управляющей компании или ТСЖ по осуществлению неотложных работ в отношении общего имущества многоквартирного дома, что указано в постановлении президиума ВАС РФ от 29 сентября 2010 №6464/10.

Если по истечению пяти дней с момента подачи заявления никаких действий не последовало, то собственник квартиры может подать заявление в жилищную инспекцию, и та обяжет управляющую компанию или ТСЖ проверить балкон или иной аварийный объект.

Спектр работПримерный перечень работ, производимых при капитальном ремонте жилищного фонда, представлен в приложении №8 постановления Госстроя РФ от 27 сентября 2003 года №170 “Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда”. В частности, в него входит обследование жилых зданий и изготовление проектно-сметной документации; ремонтно-строительные работы по смене, восстановлению или замене элементов жилых зданий, модернизация и утепление жилых зданий; замена внутриквартальных инженерных сетей; установка приборов учета расхода тепловой энергии на отопление и горячее водоснабжение, расхода холодной и горячей воды на здание, а также установка поквартирных счетчиков горячей и холодной воды (при замене сетей).Перечень планируемых работ по капитальному ремонту на общее собрание выносит управляющая компания или ТСЖ. Этот перечень должен однозначно включать работы, связанные с капитальным ремонтом изношенных инженерных систем дома, а также с ремонтом изношенных несущих и строительных конструкций – например, стен, балконов, лестничных маршей. А вот дополнительные работы в виде приобретаемых детских площадок, малых архитектурных форм, дополнительного озеленения, а также выполнение работ по капитальному ремонту раньше установленного строительными нормами сроков производятся только после включения данных работ в перечень самими собственниками.


Юрий Кочетков, генеральный директор “Бурмистр.ру”

Источник: https://realty.ria.ru/20121211/399071372.html

Организация строительного производства. Капитальный ремонт многоквартирных домов без отселения жильцов. Общие технические требования

Организация капремонта в мкд

НАЦИОНАЛЬНОЕ ОБЪЕДИНЕНИЕ СТРОИТЕЛЕЙ

Стандарт организации

Организация строительного производства

КАПИТАЛЬНЫЙ РЕМОНТ МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ
БЕЗ ОТСЕЛЕНИЯ ЖИЛЬЦОВ

Общие технические требования

Общество с ограниченной ответственностью «Эрри-тест»
Общество с ограниченной ответственностью Издательство «БСТ»

Москва 2012

Предисловие

1 РАЗРАБОТАН

Обществом с ограниченной ответственностью «Эрри-тест» (ООО «Эрри-тест») при участии ТК 346 «Бытовое обслуживание населения» Росстандарта НП СРО «КРС» и ЗАО «ИРЭИ»

2 ПРЕДСТАВЛЕН НА УТВЕРЖДЕНИЕ

Комитетом по капитальному ремонту объектов городской и поселковой инфраструктуры, протокол от 18 ноября 2011 г. № 9

3 УТВЕРЖДЕН И ВВЕДЕН В ДЕЙСТВИЕ

Решением Совета Национального объединения строителей, протокол от 5 декабря 2011 г. № 22

4 ВВЕДЕН

ВПЕРВЫЕ

СОДЕРЖАНИЕ

Введение

Настоящий стандарт разработан в соответствии с целями реализации «Приоритетных направлений деятельности и задач Национального объединения строителей», утвержденных на Всероссийском съезде саморегулируемых организаций, основанных на членстве лиц, осуществляющих строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства (протокол от 15.04.2010 № 2) и Программы стандартизации Национального объединения строителей.

Настоящий стандарт направлен на реализацию в Национальном объединении строителей Градостроительного кодекса Российской Федерации, Жилищного кодекса Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ, Федерального закона от 27 декабря 2002 г. № 184-ФЗ «О техническом регулировании», Федерального закона от 30 декабря 2009 г.

№ 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», Приказа Министерства регионального развития Российской Федерации от 30 декабря 2009 г.

№ 624 «Об утверждении Перечня видов работ по инженерным изысканиям, по подготовке проектной документации, по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства», Федерального закона от 01 декабря 2007 г.

№ 315-ФЗ «О саморегулируемых организациях», Федерального закона от 21 июля 2005 г. № 94-ФЗ «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд» и иных законодательных и нормативных актов, действующих в области градостроительной деятельности.

Стандарт разработан в соответствии с указанными документами и направлен на повышение эффективности капитального ремонта, ответственности бизнеса за качество и безопасность.

Внедрение стандарта позволит максимально упорядочить деятельность по организации и проведению капитального ремонта многоквартирных домов без отселения жильцов и повысить ответственность организаций за предоставление услуг по капитальному ремонту.

Авторский коллектив: С.А. Шистеров (НП СРО «КРС»), А.В. Бычков (СРО НП «КРС»), А.М. Зубцов (СРО НП «КРС»), А.Г. Концесвитный (СРО НП «КРС»), докт. экон. наук, проф. Т.И.

Зворыкина (ЗАО «ИРЭН», председатель ТК 346 Росстандарта), Н.А. Горячева (ЗАО «ИРЭН», ответственный секретарь ТК 346 Росстандарта), Е.В. Сотникова (ЗАО «ИРЭН»), Т.К. Быстрова (ЗАО «ИРЭН»), М.Е.

Трусов (ООО «Эрри-тест»).

СТО НОСТРОЙ 2.33.13-2011

СТАНДАРТ НАЦИОНАЛЬНОГО ОБЪЕДИНЕНИЯ СТРОИТЕЛЕЙ

Организация строительного производства

КАПИТАЛЬНЫЙ РЕМОНТ
МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ БЕЗ ОТСЕЛЕНИЯ ЖИЛЬЦОВ

Общие технические требования

Organization of a building production General overhaul of apartment buildings without resettling of the residents

Overall technical requirements

1 Область применения

Настоящий стандарт распространяется на капитальный ремонт многоквартирных жилых домов государственного, муниципального и частного жилищного фонда независимо от способа управления домом и вида пользования жилыми и нежилыми помещениями, выполняемый без отселения жильцов, и устанавливает общие технические требования к организации и выполнению капитального ремонта.

2 Нормативные ссылки

В настоящем стандарте использованы нормативные ссылки на следующие стандарты, своды правил и классификатор:

ГОСТ 30971-2002 Швы монтажные узлов примыканий оконных блоков к стеновым проемам. Общие технические условия

СП 48.13330.2011 «СНиП 12-01-2004 Организация строительства. Актуализированная редакция»

ОК 009-2003 Общероссийский классификатор специальностей по образованию

Источник: https://ohranatruda.ru/ot_biblio/norma/397892/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.