Оформление сдачи квартиры в наем

Содержание

Как правильно сдать квартиру в аренду?

Оформление сдачи квартиры в наем

Предоставление жилья в аренду – один из самых простых, но в то же время рискованных способов извлечь прибыль. Имея в собственности недвижимость, которая временно или на постоянной основе простаивает, вы легко можете использовать ее в качестве источника дополнительного заработка.

Но в последнее время вероятность нарваться на недобросовестных нанимателей становится все больше, да и к тому же мало кому хочется заниматься оформлением договора и сопроводительной документации. Многих владельцев квартир также интересует вопрос уплаты налогов от сдачи жилья в найм.

Чтобы не допустить самых распространенных ошибок, нужно максимально ответственно подойти к вопросу сдачи недвижимости в аренду, заранее ознакомиться с особенностями сделки и процедурой заключения договора. О том, как правильно это сделать и какие документы понадобятся для оформления соглашения, расскажем в данной статье.

Плюсы сдачи жилья в аренду

Юридически грамотное оформление сделки всегда дает собственнику недвижимости весьма значимые преимущества.

Так, например, заключение письменного соглашения поможет ему избежать многих непредвиденных расходов.

Достаточно указать в соглашении, кто из сторон несет ответственность за порчу мебели и поломку техники – так вы убережете себя от действий недобросовестных жильцов.

Важно

Составление договора аренды – гарантия того, что хозяин квартиры будет платить налоги в пользу государства. Это значит, что вы являетесь законопослушным гражданином и не уклоняетесь от своих прямых обязанностей. Вот почему специалисты не рекомендуют сдавать квартиру родственникам или знакомым на основании устной договоренности.

Какие документы нужны для оформления договора

Набор документов для сдачи квартиры зависит от того, кто является владельцем – физическое или юридическое лицо.  Так, от обычного гражданина-арендодателя потребуется:

  • Паспорт;
  • Документ, подтверждающий право владения квартирой (свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи, дарственная, свидетельство о вступлении в наследство и т.д.);
  • Справка об отсутствии задолженностей по оплате коммунальных услуг;
  • Кадастровый паспорт на жилое помещение;
  • Письменное согласие всех владельцев недвижимости;
  • Письменное согласие родителей или опекуна, если собственник – несовершеннолетнее лицо;
  • Заверенная у нотариуса доверенность, если сделка осуществляется доверенным лицом.

Потенциальным жильцам квартиры стоит иметь в виду, что если у квартиры, которую вы собрались снимать, имеется несколько собственников, то все они должны предоставить свое согласие на сдачу помещения в письменном виде с подписью. В противном случае договор аренды могут признать недействительным. Если недвижимость является совместно нажитой собственностью мужа и жены, лучше также взять у второго супруга письменное разрешение.

Во время заключения сделки собственник квартиры должен будет оформить:

  • Акт приема-передачи квартиры;
  • Опись имущества к договору найма;
  • Расписку о получении денежных средств.

Это одни из самых важных документов во всей сделке, благодаря которым она обретает юридическую силу. Они защищают арендодателя и арендатора от разногласий и взаимных претензий друг к другу, которые могут возникнуть при повреждении имущества в квартире или невыплате предусмотренной в договоре денежной сумме.

Тонкости заключения договора

На основании договора аренды собственник обязан предоставить нанимателю жилое помещение во временное пользование за определенную плату. Причем оформлен он должен быть обязательно в письменном виде.

Участниками сделки выступают наниматель и наймодатель.

Если владельцем недвижимости является юридическое лицо, жилье будет сдаваться на правах аренды, соответственно, стороны договора будут именоваться как арендатор и арендодатель.

В соответствии со ст. 609 ГК РФ, договор аренды любого недвижимого имущества подлежит государственной регистрации. Причем срок его действия не должен составлять более 5 лет.

И наоборот, сделка, заключенная на срок менее 1 года, считается краткосрочным, о чем обязательно нужно указывать в договоре. Если не выполнить данное условие, ее могут признать недействительной.

Правда регистрировать такой документ в Росреестре не обязательно – усилить его значимость с юридической точки зрения можно с помощью одного лишь нотариуса.

Ни расписка, ни акт приема-передачи не являются доказательством заключения сделки. Гарантией защищенности для обеих сторон выступает только официально заключенный договор аренды. Отсутствие соглашения может грозить владельцу жилья множеством неприятностей, а именно:

  • Штрафами от налоговых органов;
  • Отказом страховой компании в выплатах, если квартиросъемщик нанес ущерб жилью;
  • Отказом квартиросъемщика платить за аренду;
  • Расторжением ипотечного договора по инициативе банка.

Существенные условия соглашения

Существенные условия договора аренды – это, по сути, определяющие положения всей сделки. Иными словами, без них соглашение не может считаться заключенным. Согласно ст. 432 ГК РФ, сделка признается совершенной лишь в том случае, если между сторонами было достигнуто соглашение по всем существенным условиям.

Как правило, обязательным условием соглашения является указание в нем предмета сделки – квартиры, с описанием всех ее характеристик. Это может быть полный адрес, площадь жилого помещения, а также этаж, на котором находится квартира. Помимо этого должны быть прописаны:

  • Цена договора и порядок внесения денежных средств;
  • Права и обязанности сторон сделки;
  • Ответственность участников за нарушение условий соглашения;
  • Обеспечение исполнения обязательств по договору;
  • Срок действия соглашения;
  • Основания для изменения или расторжения документа;
  • Условия передачи конфиденциальной информации;
  • Способы разрешения споров;
  • Нормативно-правовые акты, регулирующие отношения сторон;
  • Подписи и реквизиты участников.

В качестве дополнительной информации в договоре может быть указана информация, позволяющая проверить платежеспособность нанимателя или арендатора. Здесь можно указать условие о предоставлении справки с места работы или бухгалтерский баланс предприятия.

Отдельно стоит отметить факт отсутствия у жилого помещения каких-либо обременений, например, ипотеки или ареста.

Это особенно актуально в тех случаях, когда проверить юридическую чистоту недвижимости и прав на нее арендодателя по определенным причинам не удалось.

Порядок внесения денежных средств

Статья 682 ГК РФ указывает на то, что все вопросы, касающиеся объема денежных средств за аренду квартиры, должны быть отображены в соответствующем договоре. Точный размер суммы устанавливается по соглашению сторон, то есть, не допускается изменение цены в одностороннем порядке, если это не предусмотрено действующим соглашением.

В договоре также должны быть указаны сроки уплаты. На практике почти всегда арендатор платит за месяц вперед – это обусловлено необходимость вносить залог за проживание в квартире при заключении соглашения. Если сделка краткосрочная, можно договориться о более частом внесении денежных средств, например, дважды в месяц.

Произвести оплату можно двумя способами:

  • Передать наличные средства под расписку хозяина;
  • Перевести деньги на банковский счет, указанный в договоре.
Важно

Главное – не передавать деньги без документального подтверждения. Конечно, перечислять деньги банковским переводом гораздо проще, да и у вас на руках останутся квитанции, подтверждающие факт оплаты. Тем самым продавец не сможет отрицать получение платежа.

Принципы налогообложения

Если вы решили сдавать свою квартиры в аренду, помните о том, что по закону полученный таким вами доход облагается соответствующим налогом. Существует 2 способа налогообложения для сдачи недвижимости в аренду:

  • Оплата НДФЛ;
  • УСН для индивидуальных предпринимателей.

Размер налога на доходы физических лиц, то есть, обычных граждан нашей страны, составляет 13 % от полученной прибыли.

Если наймодатель проживает на территории России менее 6 месяцев в году, ему придется отдать в пользу государства 30% своего дохода от сделки. Реквизиты для оплаты можно узнать, обратившись в налоговую службу.

Кроме того, хозяин квартиры должен ежегодно сдавать декларацию по форме 3-НДФЛ. Иначе ему грозит штраф до 500 тысяч рублей или лишение свободы на срок до одного года.

Как сэкономить на налогах

У хозяина квартиры, который занимается ее арендой, есть возможность сэкономить на подоходном налоге. Но для этого ему нужно зарегистрировать в качестве ИП и указать свои видом деятельности сдачу жилья в аренду. Процесс этот более долгий и сложный, зато выгода налицо.

За счет упрощенной системы налогообложения собственник недвижимости будет платить сбор в размере 6% вместо 13%, установленных для НДФЛ. Чем выше ваша прибыль от аренды помещения, тем выгоднее вам будет оформить свою деятельность как предпринимательскую.

Источник: https://svoyurist.com/zhilishhnyie-tonkosti/kak-pravilno-sdat-kvartiru-v-arendu

Как сдать квартиру без посредников?

Оформление сдачи квартиры в наем

Для большинства россиян сдача квартиры в аренду – вынужденная мера. Из-за финансовых трудностей иной раз даже приходится съезжаться с родственниками, чтобы освободить площадь.

Такие собственники обычно арендодатели неопытные. Конечно, среди них есть и профессионалы, однако эта статья не для них.

Наша аудитория – новички, которым будет полезно узнать, как самостоятельно сдать квартиру на длительный срок.

Итак, с чего начать? Процедура сдачи квартиры в аренду состоит из нескольких шагов: подготовительных работ, написания объявления и его публикации, показов квартиры, заключения договора и передачи ключей. Остановимся на каждом подробнее.

Шаг 1. Готовим квартиру

Для начала нужно подготовить квартиру к аренде. Первое, что нужно сделать – вывезти все личные вещи. Второе – сделать косметический ремонт, ведь «свежая» квартира сдастся быстрее и дороже. Третье – нужно позаботиться о меблировке: избавиться от захламляющей квартиру мебели и завезти недостающую.

Быстрее сдается квартира визуально полупустая. В идеале на кухне должен быть гарнитур, стол и несколько стульев. В гостиной – диван, кресло, журнальный стол, комод, обеденный столик, стулья. В спальне – удобная двухспальняя кровать, платяной шкаф, тумбочки.

Если квартира трехкомнатная, во второй спальне тоже должна быть кровать одно- или полутораспальная и письменный стол со стулом, небольшой шкаф или полочка для бумаг, книг. Многие арендаторы требовательны к санузлам, все должно сверкать чистотой и быть исправным.

Четвертым пунктом идет бытовая техника. Плита и холодильник должны быть в квартире обязательно.

А вот наличие микроволновой печи, электрочайника и другой бытовой техники скорее необязательное условие: арендатор решает этот вопрос по своему усмотрению.

Кондиционер – дополнительное преимущество, если, конечно это не элитное жилье. С учетом того, что жара у нас длится недолго, многие не обращают внимания на его отсутствие.

Почти все арендаторы хотят, чтобы в квартире был интернет. Но на практике провайдер, с которым есть договор, может не устроить жильцов. И они могут захотеть сами подключиться к более качественной беспроводной связи. Так что если в квартире интернета нет, спешить с выбором провайдера не стоит.

Пятый  пункт – подготовка документов. Заранее позаботьтесь об оплате всех счетов и коммунальных платежей. Отсутствие задолженности – требование любого арендатора, который поселится в квартире.

Также нужно подготовить документы о собственности на квартиру – наверняка перед заключением договора будущий квартирант захочет удостовериться, что жилье сдает собственник или его доверенное лицо.

В последнем случае на руках должна быть доверенность на право заключения договора третьим лицом.

Совсем не лишним будет застраховать квартиру. Ведь в случае непредвиденных обстоятельств может пострадать не только квартира с имуществом собственника, но и жилье с имуществом соседей. Например, страховка конструкций квартиры на 3 млн рублей и гражданской ответственности на 300 тыс. рублей в компании «Ресо Гарантия» обойдется в 7,1 тыс. рублей.

Шаг 2. Пишем объявление 

Второй важный этап – написание объявления и размещение его на специализированном ресурсе. В настоящее время львиная доля объявлений о сдаче квартир размещается на электронных носителях, а не на бумаге. Это и проще, и удобнее.

Но прежде чем разместить объявление, его нужно грамотно составить. И здесь есть свои тонкости. В начале текста следует назвать целевую аудиторию, на которую оно рассчитано. Например, квартира для молодой семьи с ребенком или квартира для холостяка, небольшая квартира для двух студенток.

Эта информация поможет избежать «лишних» звонков. Текст объявления лучше написать в деловом стиле, так он будет понятнее. Описывать квартиру нужно четко, выделяя преимущества.

Если поблизости есть метро, так и напишите – «квартира рядом с таким-то метро», а если парковая зона – «квартира рядом с парком».

В тексте укажите общую площадь квартиры и жилую площадь каждой комнаты, а также площадь кухни, санузла, коридора. Эта информация позволит потенциальным арендаторам представить квартиру и сориентироваться отвечает ли она их требованиям.

Если в квартире установлены новые стеклопакеты, нужно обратить внимание и на них, равно как и упомянуть о наличии кондиционера. Нужно коротко рассказать о меблировке и бытовых приборах. Также необходимо прописать ваши требования. Например, что в квартире не могут проживать животные, запрещено курить.

Важно указать на какой срок сдается квартира и будет ли возможность продлить договор.

Текстовая часть должна содержать не более 20 предложений. Указав цену в начале объявления, желательно в конце текста сообщить, согласны ли вы на торг или ставка окончательная.

Вместе с объявлением нужно загрузить фотографии квартиры. Желательно сделать их в ракурсе, чтобы сохранился реальный масштаб. Уловки типа «сфотографирую так, чтобы комната казалась больше», вряд ли пройдет, так как при просмотре все станет на свои места.

Окончательное решение принимается не благодаря художественному мастерству фотографа, а после реального просмотра.

Желательно фото делать в солнечный день: тогда помещение само по себе выглядит просторнее, а интерьер – лучше. Загружать огромное количество фотографий вряд ли стоит.

Главное показать все комнаты, если их несколько, кухню, санузел, коридор, а также виды из окон. Оптимальное количество фотографий – около 10.

Этого вполне достаточно, чтобы составить общее представление о квартире.

Шаг 3. Устраиваем показы

После публикации объявления начинают поступать звонки. Чтобы не тратить свое и чужое время, нужно сразу в беседе задать все интересующие вопросы и сделать вывод о том, насколько вам подходит кандидат. При положительном решении назначайте время просмотров.

Главное на показах – порядок и чистота в квартире. Впрочем, запах свежесваренного кофе никогда не помешает.

Отправляясь на показ, захватите с собой правоустанавливающие документы на жилье и паспорт. Во-первых, эти документы захотят увидеть наниматели перед тем, как примут решение. А во-вторых,  может случиться так, что договор они решат заключить сразу. Размер задатка обсуждается, а его получение подтверждается распиской. 

Впрочем, чтобы безопасно сдать квартиру без посредников спешить не стоит. Нужно проверить паспортные данные потенциального арендатора, а также попросить у него справку с места занятости. Справка потребуется для того, чтобы убедиться в его платежеспособности.

Плюс к этому в интернете есть сервисы, с помощью которых по номеру паспорта и номеру мобильного телефона можно проверить «надежность» нанимателей, а также удостовериться в том, что они не состоят в «черных списках», как неплательщики. Также в социальных сетях есть свои списки, с содержанием которых неплохо было бы познакомиться.

Поэтому даже если наниматель понравился, лучше взять у него задаток, а подписание договора назначить на следующий день или дату, которая всех устроит.

Шаг 4. Заключаем договор 

Последний этап – подписание договора. Ее форму можно найти в интернете, дополнив своими пунктами. Для заключения договора понадобятся два, а лучше три комплекта бланков (на случай, если какой-то лист будет испорчен), паспорта обеих сторон, а также лиц, которые будут проживать с арендатором в квартире. Хозяин еще должен иметь с собой документ о собственности на квартиру.

При заполнении бланка договора в него вносятся паспортные данные, сведения о квартире, указывается срок, на который заключается договор. Что же касается срока, то договор до 11 месяцев не подлежит регистрации в Росреестре. При бОльшем сроке это обязательная процедура для договора, имеющего юридическую силу. Максимальный срок действия договора – пять лет.

По сложившейся практике, первый долгосрочный договор заключается на 11 месяцев, если не оговорен более короткий срок. далее заключается новый договор.

Важный пункт, на который нужно обратить внимание, – оплата. В нем фиксируется не только действующая на данный момент ставка найма, но и срок внесения очередного платежа, возможность пересмотра платежей, а также дополнительные платежи. Чаще всего – это коммунальные расходы.

И здесь обязательно нужно указать, за что платит наниматель, фиксированная ли это сумма или расчет ведется на основании показаний счетчиков. В отношении интернета следует прописать, может ли наниматель перейти на другого провайдера и установить другое оборудование.

По существующей практике, расходы по интернет-трафику полностью оплачивает арендатор, но не лишним будет упомянуть это в тексте договора.

Раньше «яблоком раздора» между хозяевами и арендаторами был стационарный телефон. Интернет «пестрил» случаями, когда квартиранты съезжали, оставляя после себя огромные счета за междугородние или международные переговоры. Сейчас в век мобильных телефонов, городской телефон не является востребованной опцией. Так что во избежание неприятных разборок телефон можно его и отключить.

Еще один «финансовый пункт» касается депозита. Точнее, его размера и порядка возврата. Как правило, этот платеж не является денежной суммой, внесенной за последний месяц проживания, как считают многие наниматели.

Депозит – это  залоговая денежная масса, с которой будут вычтены все платежи по нанесенному ущербу квартире или имуществу. Если претензий нет, то вся сумма возвращается после подписания акта приема-передачи (на этом мы остановимся чуть позже).

Если, скажем, наниматели сломали стиральную машину, холодильник или что-то еще и не отремонтировали сами, деньги за ремонт или на покупку новой бытовой техники будут вычтены из залога. Также это относится к сломанной мебели или другим предметам интерьера, сантехнике.

Хозяин может вычесть стоимость ремонта, если  есть незначительные повреждения: сколы в плитке, оборваны обои и пр.  

В договоре зафиксируйте как часто вы будете приезжать в съемное жилье и можете ли вы это делать без присутствия жильцов.

Важный пункт – условия пользования квартирой. В нем прописывается, что квартира сдается только для проживания, разрешается ли проживание других лиц и на какой срок, а также то, что несоблюдение условий ведет к расторжению договора и, скажем, невозврату депозита.

Ответственность сторон можно прописать и в отдельном пункте – «досрочное расторжение договора». В нем будут перечислены условия, при наступления которых договор может быть расторгнут сторонами и с какими финансовыми потерями.

В договоре указывается и дата освобождения квартиры, в случае если он не будет продлен на нужный срок. Не лишним окажется пункт, касающийся уборки или ее стоимости, если жильцы не удосужатся это сделать.

Это как раз простимулирует арендаторов освободить квартиру в надлежащем виде.

Юристы рекомендуют вносить в договор пункт, регламентирующий порядок решения спорных вопросов.

То есть, необходимо написать, что если сторонам не удастся «разрулить» конфликт, так сказать, по обоюдному согласию, то его решением займется суд.

В принципе, это естественное решение любых споров, но тем не менее, лучше об этом проинформировать заранее. Вдруг обращение к этому пункту поможет решить вопрос без участия карающих органов?

Шаг 5. Акт приема-передачи жилья 

К договору прилагается акт приема-передачи жилья. В нем описывается состояние квартиры и указываются дефекты, если таковые есть. Например, царапины на паркете или пятно на обоях. Дается опись всей мебели с указанием состояния каждого предмета интерьера. Желательно всю мебель сфотографировать, чтобы впоследствии была возможность для сравнения.

Конечно, такие нюансы больше важны для владельцев квартир с качественным ремонтом и соответствующей меблировкой. «Бабушкины» квартиры, как может показаться, вряд ли есть смысл детально описывать. Хотя и при сдаче старой квартиры лучше подстраховаться, чем потом о чем-то жалеть.

То бишь, комод-то был прабабушкин, а на нем арендаторы кастрюли с супом ставили, испортили всю поверхность!

Еще один перечень в акте – вся бытовая техника, которую хозяин квартиры оставит жильцам с указанием ее рабочего состояния.

После всех описаний в акте следует отметить, что в случае утраты первоначального вида квартиры, мебели и поломки бытовой техники, наниматели компенсируют потери или ремонтируют все сами. То есть, квартира на момент освобождения должна быть в том же состоянии, что и до заселения.

  В акт записываются показания всех счетчиков учета (электричества, воды, газа) и в будущем наниматель будет производить платежи исходя из них.

Договор заключается в двух экземплярах и подтверждается подписями сторон: один остается в наймодателя, а второй у нанимателя.

Шаг 6. Расчет

Завершающий этап – расчет. Арендатор отдает собственнику причитающиеся деньги – сумму оговоренного депозита и ставку месячной аренды. Собственник пишет в двух экземплярах расписку о получении денег (для двух сторон). После этого хозяин квартиры передает арендатору ключи, и они договариваются о дате следующей встречи.

Источник: https://www.cian.ru/stati-kak-sdat-kvartiru-bez-posrednikov-288643/

Как сдать квартиру правильно по закону и платить налог

Оформление сдачи квартиры в наем

Время чтения 9 минутСпросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

​Российское законодательство разрешает людям получать доходы от жилья, сдаваемого в аренду.

В Жилищном Кодексе определены основные правила проведения такой операции: кто имеет право сдавать квартиру в аренду, какие есть права у нанимателя и арендодателя, что может послужить причиной досрочного прекращения договора аренды.

И хотя законодательство не обязывает сдавать жилье исключительно после составления договора, такой документ во многом необходим, чтобы минимизировать возможные риски как для нанимателя, так и для человека, сдающего жилье.

Сегодня мы подробно поговорим о том, как правильно сдавать квартиру в аренду, как это делать самостоятельно и по закону, с уплатой всех причитающихся налогов.

С какими рисками может столкнуться арендодатель?

Неофициальная аренда чревата множеством проблем. Могут возникнуть трудности с государственными органами, это также может привести к серьезной порче квартиры и даже ее потере.

Основные риски:

  1. Штрафы и уголовное наказание. Согласно нормам законодательства, доходы от квартиры, сдаваемой в аренду, подлежат налогообложению.

    Если выяснится, что арендодатель не предоставлял налоговую декларацию и не платил налоги, ему грозят немалые штрафы и даже лишение свободы сроком от полугода (при сумме неуплаченных налогов от ста до пятисот тысяч) до трех лет (при сумме неуплаченных налогов в размере полумиллиона рублей и выше).

  2. Порча имущества или квартиры.

    Если жилье сдавалось без соответствующего договора, потом очень трудно доказать, что из квартиры пропала какая-то техника, что окна и двери раньше были целы, а на стенах не было следов краски и фломастеров.

  3. Неожиданные расходы. Они могут появиться, если наниматель оставит после себя долги за коммунальные услуги.

    Самыми большими могут оказаться счета за телефонную связь, например, если наниматель решит «поболтать» с кем-нибудь из родственников, живущих на другом конце света.

  4. Обман со стороны нанимателя.

    Известны случаи, например, когда снимал жилье один человек, а в квартире оказывались совсем другие люди, которые составили договор уже с нанимателем, без согласия на то собственника. В некоторых квартирах могут, например, открыть бордель, или же заселить туда группу приехавших на заработки граждан соседних стран (под одной крышей могут проживать до 20 человек).

Оформляем страховку

Первое, что нужно сделать, прежде чем сдавать квартиру в аренду, это ее застраховать. Это позволит хозяевам чувствовать себя более уверенно. В страховке необходимо предусмотреть варианты затопления, возгорания, взрыва бытового газа, порчи внутренней отделки. Следует учесть, что на жилье, сдаваемое в аренду, действует повышенный коэффициент страховки.

Получаем согласие собственников, соседей или арендодателей

Чтобы сдать жилье, нужно получить согласие всех собственников квартиры, а в некоторых случаях законом предусмотрено согласование такой операции с соседями или арендодателем.

Согласие арендодателя необходимо, если сдается:

  • муниципальная квартира;
  • неприватизированная комната в «коммуналке»;
  • неприватизированная квартира.

Согласие соседей необходимо, если сдается:

  • приватизированная комната в коммунальной квартире;
  • неприватизированная комната в коммунальной квартире;

Находим квартиросъемщиков

Удобнее всего найти нанимателя жилья через родственников или друзей. Однако не стоит бояться давать объявление через интернет или печатные источники.

Другое дело, что при показе квартиры нельзя встречать посетителей одному, лучше предварительно позвать кого-то из близких или соседей. Нельзя сказать, что при сдаче жилья лучше отдавать предпочтение семейным парам или студенткам.

Нет никаких универсальных способов предварительно узнать, насколько добросовестным окажется наниматель, скорее всего, это можно будет понять только после личной беседы. Существуют и некоторые специальные методы проверки нанимателей.

Например, действительность паспортных данных можно проверить на сайте http://services.fms.gov.ru/, а чтобы узнать платежеспособность человека, достаточно попросить у него справку о доходах.

Наниматель также может попросить у арендодателя документы, подтверждающие, что ему принадлежит квартира. Это право арендодателя – показывать такие документы или нет. Но ни в коем случае нельзя отдавать оригиналы нанимателю, пусть он просто посмотрит их и тут же вернет.

Составляем договор

Договор аренды или найма – основной документ, в котором прописываются все условия аренды, права и обязанности сторон сделки.

Хотя часто этот договор называют именно договором аренды, нужно знать, что такой документ составляется только в том случае, если жилье сдают юридическому лицу, а вот в том случае, если жилье сдается лицу физическому, заключают договор найма.

Первый подлежит обязательной регистрации, если оформляется сроком на год и более, а договор найма не подлежит обязательной регистрации ни при каких сроках оформления.

Необходимые пункты договора:

  • кто заключает сделку (нужно указывать точные паспортные данные);
  • каков размер арендной платы, сроки внесения денег, условия, при которых размер арендной платы может измениться;
  • будет ли взиматься залоговая сумма, в каком случае хозяин может оставить средства себе;
  • как часто будет проверяться квартира хозяином;
  • кто будет оплачивать коммунальные услуги (если эту функцию берет на семя наниматель, нужно договориться о том, чтобы он сохранял все квитанции и показывал данные со всех счетчиков);
  • какие есть ограничения в пользовании квартирой, электроприборами;
  • будет ли осуществляться в счет оплаты за квартиру ремонт или покупка бытовой техники.

Обязательные пункты договора можно найти в Гражданском Кодексе Российской Федерации (в 34 и 35 главах). Такой договор можно составить и самостоятельно, но документ будет иметь большую юридическую силу, если он заключается у нотариуса.

Скачать образец договора найма квартиры между физическими лицами.

Еще один важный совет: заключать договор найма желательно сроком, не превышающим 11 месяцев. В российском законодательстве еще остались отголоски советских правил сдачи и аренды жилья.

Тогда в целях защиты арендатора законом было предусмотрено, что если наниматель прожил в квартире более 11 месяцев, то он может претендовать на проживание в квартире и после расторжения договора, например, при возникновении материальных трудностей, серьезной болезни, и суд вполне мог вынести решение в его пользу.

Поскольку в современном законодательстве эти положения остались, лучше всего не заключать договор на больший срок.

Составляем акт приема-передачи квартиры

Это дополнительный документ, в котором указывается, какая техника и мебель находится в квартире на момент ее заселения новыми жильцами, в каком состоянии квартира.

В акте следует указать как исправную технику, мебель, чтобы в случае поломки или порчи взыскать с нанимателя, так и сломанные приборы или испорченные детали квартиры, чтобы наниматель был уверен, что его потом не обвинят в порче вещей.

Акт, как и договор, подписывается в двух экземплярах и остается на руках у каждой стороны.

Скачать акт приема-передачи квартиры при сдаче в аренду (бланк).

Пишем расписки

После того, как договор составлен, акт приема-передачи подписан, следует передать нанимателям ключи, а взамен получить деньги за первый месяц проживания (или за несколько месяцев, а также залог, это все зависит от того, на каких условиях аренды сошлись стороны). Арендодатель может оставить нанимателю расписку, что он получил такую-то сумму в счет аренды жилья, а наниматель взамен дать расписку о получении ключей. В расписке должны быть указаны паспортные данные, стоять число проведения операции и подпись.

Решаем вопрос с налогами

Законодательство РФ предусматривает несколько вариантов налогообложения для тех, кто сдает свое жилье. Для физических лиц предусмотрена стандартная процедура уплаты НДФЛ. Индивидуальный предприниматель может выбрать несколько вариантов:

  • оплачивать налоги на общем режиме налогообложения;
  • оплачивать по упрощенной системе налогообложения;
  • применять патентную систему налогообложения.

Если речь идет об общем режиме налогообложения, то арендодателю нужно будет отдавать налогами 13 процентов с дохода. Каждый год с первого января и до конца апреля нужно подавать в налоговые органы по месту прописки налоговую декларацию.

Но для начала следует посчитать, какова прибыль с аренды, и какую сумму составляют положенные 13 процентов: эти деньги необходимо перевести в банк на счет налоговой (до 15 июля текущего года), а квитанцию о проведенной банковской операции отнести в налоговые органы вместе с документами, подтверждающими, что расчет был произведен верно (договор аренды, банковские выписки).

При сдаче в наем муниципальной квартиры может понадобиться регистрация в специальных учреждениях, работающих при муниципалитете, но это условие носит рекомендательный, а не обязательный характер.

Надо отметить, что эта пошаговая инструкция вполне жизнеспособна и позволяет сдать квартиру на законных основаниях, если заниматься этим самостоятельно, без привлечения компаний, занимающихся вопросами аренды жилья.

Если обращаться в фирму, то о многих из этих пунктов можно будет не беспокоиться: там помогут и найти квартиросъемщика, и составить правильно договор, но налоговый вопрос все равно придется решать самостоятельно.

Если у вас остались какие-либо вопросы или вам требуется помощь в подготовке налоговых деклараций, то наш дежурный юрист готов оперативно вам в этом помочь.

Источник: https://law03.ru/finance/article/kak-sdat-kvartiru-pravilno

Как правильно оформить договор аренды квартиры

Оформление сдачи квартиры в наем

В соответствии сроссийским законодательством, граждане РФ, имеющие в собственности какую-либо недвижимость, вправе сдавать ее в аренду или наем. Порядок оформления и заключения соответствующего договора зависит от того, какие лица участвуют в сделке (физические или юридические).

Однако владельцы жилплощади часто не считают нужным заключать договор аренды квартиры с другой стороной (нанимателем), хотя данный документ позволил бы им избежать различных противоречий, которые зачастую разрешимы только в суде и неизбежно возникают между арендодателем и арендатором.

Наиболее актуальной проблемой, разрешаемой путем заключения договора найма жилого помещения, является количество людей, проживающих в съемной квартире. Также, при сдаче квартиры в аренду, очень важно заранее формально определить действия и ответственность сторон в случае возникновения различных аварийных ситуаций.

Кроме того, если вы планируете снимать квартиру, нередки случаи, когда ее владелец предупреждает, что посещать вас с «проверками» он сможет в любое время. Это — прямое нарушение ваших прав, как арендатора!

Следующим важным моментом являются непредвиденные обстоятельства, которые могут внезапно возникнуть у одной из сторон. Предположим, вы договорились с наймодателем об аренде жилого помещения на полгода.

Проходит пару месяцев, и вам неожиданно поступает звонок от владельца квартиры, с требованием освободить помещение в течение двух дней, поскольку его дочь выходит замуж, и теперь она будет проживать со своим супругом по этому адресу.

Что делать в такой ситуации? Заранее заключить договор аренды помещения!

Договор аренды квартиры с юридической точки зрения

Договор найма жилого помещения, который люди, незнакомые с юридической терминологией, называют договором аренды квартиры — это взаимный возмездный и консенсуальный договор, заключенный между собственником жилого помещения или управомоченным им лицом (наймодатель) и физическим лицом, желающим получить данное жилое помещение во владение и пользование для проживания в нем за плату и на определенный срок (далее наниматель).

Объектом такого договора является изолированное жилое помещение, пригодное для проживания на постоянной основе. К таким помещениям относятся: жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры.

Договор аренды квартиры предусматривает взаимные обязательства сторон. Рассмотрим основные обязанности, возлагаемые на наймодателя жилого помещения:

  • За определенную плату наймодатель обязуется предоставить нанимателю свободное жилое помещение во владение и пользование, при этом арендуемое помещение должно находиться в пригодном для проживания состоянии.
  • Наймодатель обязуется осуществлять соответствующую надлежащим требованиям эксплуатацию жилого дома, где находится сданная в наем жилплощадь.
  • Наймодатель обязуется обеспечивать нанимателю предоставление необходимых коммунальных услуг.
  • Наймодатель обязуется обеспечивать проведение ремонтных работ общего имущества дома и устройств жилого помещения для полного предоставления коммунальных услуг.

Что касается второй стороны (нанимателя):

  • Площадь жилого помещения должна быть использована исключительно для проживания.
  • Наниматель жилого помещения обязан обеспечивать его сохранность.
  • Наниматель обязуется поддерживать жилое помещение в надлежащем состоянии.
  • Переустройство и реконструкция жилого помещения нанимателем производится исключительно с согласия наймодателя.
  • Наниматель обязуется своевременно вносить установленную плату за пользование и владение жилым помещением.
  • Наниматель обязуется самостоятельно вносить ежемесячные коммунальные платежи, если договор найма жилого помещения не устанавливает иное.

Как оформить договор аренды квартиры

В зависимости от срока выделяют два типа договоров: краткосрочные и долгосрочные. Краткосрочный договор аренды квартиры заключается на срок до 1 года, а долгосрочный — до 5 лет. В случае, если в договоре не оговариваются сроки его действия, то договор считается заключенным на 5 лет.

Типовой договор аренды квартиры, образец которого опубликован на официальном сайте готовых бланков, вы можете скачать здесь:

  • Долгосрочный договор найма жилого помещения — скачать.
  • Краткосрочный договор найма жилого помещения — скачать.

При обоюдном согласии сторон в условия договора могут быть внесены изменения или дополнения.

На что следует обратить внимание при подписании договора аренды квартиры

Прежде чем подписать договор аренды квартиры, потенциальному нанимателю необходимо удостовериться в правомочности собственника жилого помещения, то есть наймодатель обязан представить правоустанавливающие документы, в соответствии с которыми квартира принадлежит ему. Это может быть свидетельство о праве собственности на жилое помещение, договор купли-продажи, договор мены, договор дарения или решение суда о принадлежности данного недвижимого имущества на праве собственности.

В случае, если договор найма жилого помещения подписывается представителем одной из сторон, то для подтверждения своей правомочности доверенному лицу необходимо приложить письменное уполномочие (доверенность). Важно, чтобы в компетенцию такого представителя входило право на подписание договора найма и получения арендной платы.

Если же наймодателем является лицо, не достигшее совершеннолетнего возраста, то для заключения договора найма жилого помещения потребуется соответствующее разрешение от имени органа опеки и попечительства.

Как правило, договор аренды квартиры заключается не более чем на 5 лет. В соответствии с действующим законодательством, договор, заключенный на срок более одного года, обязательно подлежит государственной регистрации.

«Страховой депозит от потерь предохранит»

Следует отметить, что во многих случаях аренда жилого помещения не обходится без страхового депозита или денежного залога. Для чего это нужно? Данная сумма является своеобразной формой страхования (компенсацией) от возможного ущерба, нанесенного в период эксплуатации жилплощади.

Также расход авансированной суммы происходит в случае возникновения непредвиденных обстоятельств. К примеру, наниматель съехал с арендуемой квартиры и заведомо не уведомил об этом наймодателя, в таком случае владелец праве взять внесенный страховой депозит в счет последнего месяца аренды.

Страховой депозит защищает наймодателя жилого помещения от материальных потерь, способствует повышению уровня ответственности сторон договора и безопасности условий сделки.

Как правило, размер депозита равен сумме месячной аренды, однако его величина напрямую зависит от некоторых условий.

Согласитесь, если «беглецы» оставят вам огромные счета за телефон, то страхового депозита в размере месячной аренды будет явно недостаточно, а поиск не расплатившегося арендатора и привлечение его к ответственности в судебном порядке обойдется вам еще дороже.

Необходимо осознавать, что размер величины страхового депозита напрямую зависит от ответственности, которую он обеспечивает. Поэтому указание в договоре найма жилого помещения порядка внесения и возврата залога — обязательно!

Кому выгодно заключать договор аренды квартиры

Опираясь на вышеуказанное, можно сделать вывод о том, что договор найма жилого помещения выгоден как наймодателю (владельцу квартиры), поскольку собственность принадлежит ему, а договор является гарантом компенсации вреда, причиненного имуществу, так и нанимателю, ведь договор найма квартиры обеспечивает спокойное проживание нанимателя и защиту его прав в случае нарушения наймодателем установленных требований.

Регистрация договора аренды квартиры

Регистрация договора аренды квартиры представляет собой процедуру, направленную на узаконивание данной сделки. Следует отметить, что регистрация договора аренды необязательна, если договор оформлен надлежащим образом. Однако наличие некоторых обстоятельств обуславливает необходимость получения «государственного одобрения». К таким случаям относится:

  • Аренда помещения оформляется на срок больше года.
  • Сторонами договора являются юридические лица (или хотя бы одна из сторон выступает в качестве юридического лица).

Регистрация договора аренды квартиры сопровождается внесением соответствующей записи в ЕГРП — Единый госреестр прав, после чего документ приобретает юридическую силу. Регистрация договора защищает ваши права и интересы, а также подтверждает легитимность сделки.

Для того, чтобы зарегистрировать простой договор аренды квартиры, одной из сторон необходимо подать соответствующее заявление, приложить к нему квитанцию об оплате регистрации, два экземпляра договора аренды помещения (или более, в зависимости от количества сторон-участниц соглашения) и экспликацию помещения, которую можно платно заказать в бюро технической инвентаризации.

Регистрация такого договора желательна в случае, если:

  • Вы не слишком доверяете своим арендаторам.
  • Вам необходимо периодически отлучаться из города, в котором вы сдаете жилое помещение.
  • У вас не хватает времени на контроль над сохранностью сдаваемого жилья.
  • Вы хотите подстраховаться от неприятных последствий.

Что касается арендаторов, единственное, что от них потребуется — это подпись в договоре, ну а если арендатор отказывается от регистрации документа — это уже повод задуматься для собственника квартиры.

Стоит насторожиться

При заключении договора найма жилого помещения проявите бдительность, если:

Стоимость жилплощади намного ниже ее рыночной стоимости. Как правило, найти дешевое съемное жилье можно только «по знакомству или родству», в остальных случаях такое предложение — лишний повод насторожиться.

Собственник жилого помещения торопит процесс заключения договора и передачи денег, при этом не настаивая на детальном осмотре квартиры. В такой ситуации любое поспешное решение может привести к плачевным последствиям для нанимателя.

Наспех заключив договор, вы упускаете возможность выставить претензии собственнику жилья по поводу неподобающих условий проживания. Подпись в договоре и передача денег — последний этап оформления сделки.

В первую очередь уделите должное внимание состоянию газового оборудования, электропроводке, сантехнике, дверным замкам, мебели, исправности электроприборов и бытовой техники, а также общему состоянию квартиры.

Дополнительно в договоре вы можете составить перечень бытовой техники и предметов мебели, степень их изношенности, состояние и функциональность.

Заверьте свидетельство о передаче денег с помощью расписки. Финансовые расчеты являются неотъемлемым атрибутом всех операций по аренде жилья — передача денежных средств от нанимателя к собственнику жилого помещения.

На основании действующего законодательства, оформление расписок рекомендуется в случае расчетов, превышающих размер 10-ти минимальных заработных плат, однако на практике наличие расписки желательно и для меньших сумм.

Согласитесь, отстаивать свои интересы намного проще и эффективнее, если они были оформлены документально, тем более что расписка имеет юридическую силу, а также является неопровержимым доказательством проведения взаиморасчетов.

Расписка очень проста в оформлении и, как правило, не требует нотариального заверения. Сторонам достаточно указать свои паспортные данные, адреса регистрации и фактического проживания, размер денежной суммы и предмет оплаты.

Мошенники рассчитывают на вашу невнимательность

Торопливость и невнимательность заинтересованных жильем клиентов на руку недобросовестным арендодателям, поэтому уделите как можно больше времени изучению личных документов владельца квартиры, правоустанавливающих документов, в соответствии с которыми квартира принадлежит собственнику, правоотношениям «арендодатель-арендатор», а также правилам осуществления финансовых расчетов.

Подведем итог

Договор найма жилого помещения в полной мере регулирует наиболее важные правоотношения между его сторонами — нанимателем и наймодателем. Длительность срока договора аренды жилого помещения влияет на формальность его заключения (краткосрочный или долгосрочный), а также необходимость регистрирования в ЕГРП.

Наймодатель и наниматель вправе обезопасить себя от негативных последствий путем проверки документов, заключения договора аренды квартиры, регистрации в ЕГРП, внесения страхового депозита, а также проведения финансовых расчетов в письменной форме.

Договор аренды квартиры действует в интересах его обеих сторон, устанавливает взаимную ответственность и обеспечивает все необходимые гарантии.

© рмнт.ру, Игорь Максимов

Источник: https://zen.yandex.ru/media/rmnt/kak-pravilno-oformit-dogovor-arendy-kvartiry-5cf904c2ba657800b0cc1d99

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.