Обмен жилыми помещениями

Содержание

Договор мены жилыми помещениями: образец, условия заключения, советы юриста

Обмен жилыми помещениями

Договор обмена жилыми помещениями – это соглашение, которое предусматривает следующее: собственник жилья передает недвижимость другому лицу, а последний в то же время передает первому участнику личное жилье.

Договор обмена жилыми помещениями: основные сведения

Рассматриваемый договор составляется при проведении сделки, когда необходимо обменять две жилплощади. Каждый из двух участников сделки выступает и продавцом, и покупателем. Права и обязательства по передаче жилплощади, как и права на принятие новой квартиры, возникают сразу у двух участников.

Обмениваемые помещения могут находиться в разных населенных пунктах в пределах России. Участниками сделки могут быть несколько нанимателей.

Не всегда квартира меняется на другую квартиру. Жилплощадь допускается обменять на дачу, частный дом с земельным наделом, автомобиль.

Законодательное регулирование

  1. Составление и заключение договора мены регулируются ст. 209 и ст. 218 ГК РФ.
  2. Так, ст. 209 ГК РФ устанавливает право собственника жилья владеть квартирой или иным имуществом, пользоваться им, распоряжаться по собственному усмотрению.

    Законный владелец жилья вправе по личному усмотрению совершать любые юридические действия со своим имуществом, которые не нарушают российское законодательство и права других лиц.

  3. По ст. 218 ГК РФ, право собственности возникает у человека на разных основаниях, включая договор мены.

  4. Ст. 72 ЖК РФ устанавливает право на обмен жилыми помещениями, которые предоставляются людям по договору соцнайма.

    Достаточно получить письменное разрешение наймодателя и проживающих вместе с нанимателем членов семьи, чтобы обменять занимаемую им квартиру на другое жилье, предоставленное по договору соцнайма иному нанимателю.

В каких случаях требуется договор

Люди часто заключают договор обмена жилыми помещениями с доплатой разницы в стоимости жилья.

Есть такие варианты обмена:

  1. обмениваются два объекта, различающиеся по площади: бывший владелец меньшего жилья получает доплату в разнице;
  2. обмениваются два объекта, различающиеся по престижности района: бывший владелец жилья в менее престижном районе получает соответствующую доплату.

Порядок заключения соглашения состоит из следующих шагов:

  1. подбор варианта для совершения обмена;
  2. согласование условий процедуры;
  3. составление текста документа, его подписание;
  4. составление акта приема-передачи объекта, где описывается состояние жилья, дефекты, перечень имущества (предметы быта и интерьера, мебель, сантехника);
  5. подготовка документов и их предоставление в Росреестр для регистрации договора;
  6. получение выписки, удостоверяющей факт перехода права собственности на жилье.

К договору мены применяются стандартные правила купли-продажи. После его подписания происходит передача имущества. Для того чтобы зафиксировать факт перехода прав и предотвратить возникновение спорных ситуаций в будущем, следует составить акт приема-передачи жилплощади. В этом акте нужно прописать такие сведения:

  • информация об участниках сделки;
  • основание для проведения сделки;
  • дата приема-передачи;
  • имущество, оборудование, которое бывший собственник передает вместе с жильем новому владельцу;
  • положение о ремонте жилья.

Акт подписывается обоими участниками.

Необходимо составлять акт 2 раза, поскольку переходят две квартиры.

договора

В тексте документа потребуется отразить следующие сведения:

  • город, дата составления;
  • информация об участниках: ФИО, адреса проживания, паспортные данные;
  • информация о предметах соглашения: адрес, номер квартир, основания для возникновения права собственности;
  • права и обязанности участников сделки;
  • дата проведения сделки;
  • порядок решения спорных ситуаций;
  • условия доплаты (при наличии такой договоренности);
  • подписи сторон.

Права и обязательства участников сделки включают в себя такие:

  1. передача имущества в подобающем виде в установленные законом сроки;
  2. получение доплаты при достижении договоренности об этом;
  3. право требовать аннулирование действия соглашения, если один участник передал имущество другому, а тот лишился объекта из-за залога, ареста или другого обременения;
  4. предоставление достоверной информации об объектах.

Допустимо указывать и другие права и обязательства, применимые к конкретной сделке.

Также часто составляется предварительный договор обмена. Он необходим, если участники не готовы заключать сделку на данный момент, однако намерены провести ее в будущем. В предварительном договоре указывается дата заключения основного документа. При отсутствии даты срок составляет 1 год.

Преимущество предварительного договора – документальное закрепление договоренностей. Так, один из участников уже не сможет внезапно потребовать доплаты за обмен, поскольку он уже подписал соглашение.

Условия договора

В соглашении должно быть указание о предмете. Если он не указан или прописан неоднозначно, в результате чего его нельзя выделить из остальной массы недвижимости, то документ становится ничтожным.

Положение о предмете сделки должно содержать идентифицирующие признаки жилья:

  • наименование объекта – дом, квартира, комната;
  • количество комнат;
  • адрес расположения объекта;
  • площадь объекта.

Указание о предмете – единственное существенное условие в договоре мены. Стоимость, обязательства и иные пункты существенными не являются – при их отсутствии документ все равно обладает юридической силой.

Заверять готовый документ у сотрудника нотариального агентства необязательно. Достаточно составить текст от руки или в печатном варианте, после чего проставить подписи. При соблюдении условий договор принимает законную силу, но при желании участники вправе обратиться к нотариусу за заверением.

Регистрация договора

Сам договор регистрировать не нужно.

Но когда человек приобретает право собственности на новую квартиру, данное право необходимо зарегистрировать. Без этого договор лишается юридической силы. Потребуется обратиться в Росреестр с документами и зарегистрировать права собственности для каждого нового владельца квартиры.

Список необходимых документов включает в себя такие справки и бумаги:

  • заявление;
  • выписка из ЕГРН;
  • договор обмена;
  • квитанция об оплате госпошлины (сумма составляет 2 тысячи рублей).

Могут потребоваться другие документы – например, согласие остальных собственников, справка о нотариальном заверении. После проведения регистрации появится право на полученное жилье.

Есть несколько вариантов обращения в Росреестр.

  1. Личное посещение Росреестра.
  2. Обращение в ближайшее отделение МФЦ вместе с запрашиваемой документацией.
  3. Отправка по почте – заказным письмом с описью вкладываемых документов и оповещением о вручении.
  4. Через интернет – например, с помощью официального сайта Росреестра.

Если заявитель выбрал последний вариант, то необходимо заверить отправляемые документы усиленной КЭП.

Регистрация прав занимает 7 рабочих дней, если заявитель лично обратился в Росреестр. При посещении МФЦ срок проведения услуги повышается до 9 рабочих дней.

Росреестр вправе отказать в регистрации перехода прав. В этом случае заявители получат соответствующие уведомления. Если участники сделки считают, что отказ необоснован, то они вправе инициировать судебное разбирательство и обжаловать решение.

Основания для признания документа недействительным

К ним относятся следующие:

  • кто-либо из участников сделки лишен дееспособности;
  • одна из сторон – несовершеннолетний, который участвует в сделке не по своей воле, а разрешение со стороны сотрудников органов опеки не получено;
  • существенное условие о предмете сделки не прописано или указано несоответствующим образом;
  • сделка была притворной, мнимой – к примеру, для ухода от налогообложения.

Практика показывает, что необходимость лишить договор действительности часто возникает из-за противоправных действий кого-либо из участников сделки. К примеру, один из владельцев квартиры умолчал о том, что на его жилье наложено обременение в виде ареста, залога.

Пострадавшей стороне для защиты нарушенных прав приходится обращаться в суд. В качестве доказательств можно использовать:

  • свидетельские показания;
  • свидетельства, справки;
  • экспертные заключения.

Инициаторами судебного разбирательства могут стать родственники участника сделки. К примеру, владелец доли решил обменять ее на другое имущество, однако не получил письменного разрешения со стороны совладельцев.

Если договор мены признан недействительным, то есть 2 варианта развития событий:

  1. восстановление первоначального состояния, возвращение сторонам полученного имущества друг другу;
  2. конфискация имущества, если кто-либо из сторон совершил противоправное действие (вероятно вмешательство сотрудников правоохранительных органов).

Образец договора обмена квартиры

Образец договора обмена квартиры скачать по ссылке

Образец предварительного договора скачать по ссылке

Договора обмена квартиры с несовершеннолетним

  • В сделке может принимать участие ребенок 14-18 лет. Самостоятельно расписываться в документе он не вправе – это должен сделать законный представитель.
  • В тексте в таком случае необходимо указать личные данные того человека, который расписывается за ребенка.
  • Необходимо предоставить текст соглашения сотрудникам органов опеки на рассмотрение. Специалисты убедятся в том, что документ не нарушает имущественных интересов ребенка.
  • Образец договора с несовершеннолетним можно скачать здесь.

Источник: https://nedvizhka.site/oformlenie/dogovor-obmena-zhilymi-pomeshheniyami

Обмен жилыми помещениями

Обмен жилыми помещениями

Ст.72-75 ЖК РФ

Обмен жилыми помещениями представляет собой гражданско-правовую сделку, в результате которой права нанимателей в отношении одного жилого помещения прекращаются с одновременным возникновением прав на другое жилое помещение в фонде социального использования.

По общему правилу обмен совершается с письменного согласия нанимателя, членов его семьи и наймодателя.

При обмене жилых помещений, в которых в качестве членов семьи проживают несовершеннолетние, недееспособные и ограниченно дееспособные граждане требуется предварительное согласие ООП.

Решение ООП принимается в письменной форме и предоставляется заявителю в течение 14 рабочих дней со дня подачи им соответствующих заявлений.

ООП отказывают в таком согласии, если обмен нарушает права и законные интересы указанных лиц.

Предмет обмена – жилое помещение (родственный обмен исключен) Договор об обмене заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного нанимателями. Этот договор (оригинал) наниматели должны представить наймодатедю для получения согласия.

Согласие либо отказ наймодатель должен представить в письменном виде (индивидуальный ненормативный акт) в течение 10 рабочих дней со дня обращения. Отказ со стороны наймодателя согласно п.4 ст.74 ЖК РФ возможен только при нарушении установленных в ст.73 ЖК РФ условий, отказ может быть обжалован в суд.

Условия, при которых обмен не допускается указаны в ст.

73 ЖК РФ (к нанимателю предъявлен иск о расторжении, изменении договора;  право пользования ЖП оспаривается в судебном порядке, ЖП признано непригодным для проживания; принято решение о сносе или переоборудовании жилого дома; принято решение о кап. ремонте с переустройством (перепланировкой); в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм некоторых хронических заболеваний.)

В ст. 73 ЖК РФ отсутствует условие об ухудшении жилищных условий – возможен отказ в постановке на учет

Виды обмена:

  • по территории: внутри одного Н/П, междугородний обмен.
  • по количеству участников, которое согласно ст.72 ЖК РФ не ограничивается.
  • в зависимости от наличия согласия на обмен нанимателя и всех проживающих в жилом помещении членов семьи:

Добровольный то есть обмен, который осуществляется при наличии такого согласия

Принудительный, такой обмен осуществляется в судебном порядке и суд учитывает заслуживающие внимания доводы и законные интересы лиц,

Конституционный Суд РФ определением от 19.04.01 № 71пришел к выводу, что правило о принудительном обмене не противоречит конституционному принципу (ст. 17), согласно которому осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других граждан.

https://www.youtube.com/watch?v=BsiYXLn3hUo\u0026t=276s

В отличие от ранее действующего законодательства отсутствует второй вид принудительного обмена – как альтернатива выселению

Согласно п.33.

Постановления Пленума ВС РФ № 14: При рассмотрении дел, связанных с обменом жилыми помещениями, судам следует учитывать, что в соответствии с частью 1 статьи 72 и статьей 74 ЖК РФ предметом договора обмена жилыми помещениями могут быть только жилые помещения, предоставленные гражданам по договору социального найма, а субъектами обмена — наниматели социального жилья. Обмен жилых помещений, относящихся к фонду социального использования, на жилые помещения индивидуального, специализированного и жилищного фонда коммерческого использования («смешанный» обмен), а также обмен членом семьи нанимателя по договору социального найма приходящейся на него доли площади жилого помещения с другим лицом при условии вселения его в качестве члена семьи нанимателя («родственный» обмен) Жилищным кодексом Российской Федерации не предусмотрен.

Исходя из положений статьи 5 Вводного закона ограничения в отношении предмета и субъектов договора обмена жилыми помещениями применяются и к жилым помещениям, предоставленным гражданам по договору социального найма до 1 марта 2005 года.

По делам данной категории также следует иметь в виду, что порядок и условия реализации нанимателем и членами его семьи права на обмен жилого помещения определены в статьях 72 — 74 ЖК РФ.

Их нарушение может служить основанием для признания обмена жилыми помещениями недействительным (часть 1 статьи 75 ЖК РФ).

Обмен может быть признан судом недействительным, кроме того, по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделок недействительными (например, фиктивность обмена, совершение обмена под влиянием обмана, вследствие заблуждения).

  1. Обязательным условием обмена занимаемого по договору социального найма жилого помещения является получение нанимателем письменного согласия всех проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих, а также наймодателя (часть 1 статьи 72 ЖК РФ), а если в жилом помещении проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, являющиеся членами семьи нанимателя, — также согласия органов опеки и попечительства. Наймодатель, согласно части 4 статьи 74 ЖК РФ, вправе отказать в даче согласия на обмен жилыми помещениями только в случаях, предусмотренных статьей 73 ЖК РФ и частью 5 статьи 72 ЖК РФ, содержащей требование о соблюдении учетной нормы общей площади на каждого вселяющегося в результате обмена члена семьи.

Отказ наймодателя в даче согласия на обмен жилыми помещениями может быть оспорен нанимателем и членами его семьи в судебном порядке по правилам искового производства.

По правилам искового производства рассматриваются и разрешаются также дела по искам проживающих совместно с нанимателем членов его семьи о принудительном обмене жилого помещения (часть 3 статьи 72 ЖК РФ), если между нанимателем и членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене.

При этом под заслуживающими внимания доводами и интересами лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении, которые должны учитываться судом при разрешении данных дел, следует понимать наличие обстоятельств, препятствующих им в силу возраста, состояния здоровья, места работы, учебы и т.п. пользоваться предоставляемым в порядке обмена жилым помещением.

Если спор об обмене возник между бывшими членами семьи, занимающими отдельную квартиру, несогласие одного или нескольких из них переехать в жилое помещение, расположенное в коммунальной квартире, само по себе не является основанием для отказа в удовлетворении иска, поскольку при распаде семьи, повлекшем необходимость обмена, данные лица фактически уже не пользуются отдельной квартирой.

Как любая сделка обмен может быть признан судом недействительным по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством для признания сделки недействительной или в случае, когда обмен совершен с нарушением требований, предусмотренных в ЖК РФ. Последствия: двусторонняя реституция + убытки виновной стороной (неправомерные действия)Замена жилого помещения.

Традиционный и редко используемый в практике институт. Цель – облегчить поиск жилья

Ст.81 ЖК РФ

Наниматель по договору СН  с согласия членов семьи может обратиться к наймодателю с просьбой о предоставлении жп меньшего размера взамен занимаемого жилого помещения.

     В ЖК РФ установлено только одно основание такого  обращения — превышение в жилом помещении нормы предоставления. Однако, в соответствии с п.2 ст.81 ЖК РФ ФЗ и законами субъектов РФ могут быть предусмотрены иные основания замены.

(ряд субъектов РФ допускаю смену этажей для престарелых и больных граждан)

Наймодатель обязан предоставить нанимателю по согласованию с ним другое жилое помещение в течение 3 месяцев со дня подачи заявления. Последствий несоблюдения срока положения ЖК РФ не содержат.

Дискуссионным является вопрос о правой природе рассматриваемого института:

  • разновидность обмена (Седугин П.И.)
  • самостоятельный институт (Гетман Е.С.)

Источник: https://pravo163.ru/obmen-zhilymi-pomeshheniyami/

Обмен жилыми помещениями: правила, необходимые документы, причины отказа

Обмен жилыми помещениями

Собираясь совершить сделку с недвижимым имуществом, не следует забывать, что помимо сделки купли-продажи, существует такое понятие как обмен объектами жилищного фонда.

Договор обмена жилищами предусматривает, что одна сторона, имеющая право на недвижимость, обязуется передать другой стороне (состоящей из одного или нескольких граждан) принадлежащее ему по договору социального найма жилое помещение.

При этом вторая сторона также обязуется передать своё помещение, не являющееся приватной собственностью. Сущность операции по обмену жилищами состоит в том, что это сделка только между нанимателями, а не собственниками объектов недвижимости.

1. Чем отличаются операции мены и обмена недвижимости 2. Как обменяться жилыми помещениями 3. В каких случаях могут отказать в обмене жилыми помещениями

Чем отличаются операции мены и обмена недвижимости

Основное отличия операций мены и обмена в субъектах, которые являются собственниками жилых помещений:

  • Процесс мены выполняется с недвижимостью, которая находится в частной (приватной) собственности её владельцев. То есть, речь идёт о приватизированных квартирах, домах, комнатах и долях в недвижимости.
  • Процесс обмена выполняется с недвижимостью, которая находится у граждан в пользовании по договору социального найма. Это значит, что она являются муниципальной собственностью (не приватной) и «сдается» физическим лицам государством.

Отсюда следует, что мена недвижимости является одновременной передачей двумя сторонами, совершающими сделку, помещений, являющихся равноценными по стоимости (если иное не оговорено заранее). Во время мены осуществляется передача прав собственности на жильё, а также всех сопутствующих обязанностей (например, задолженностей по оплате коммунальных услуг).

Важным условием для обмена жилыми помещениями является получение согласия всех сторон, а также всех членов семьи сторон, проживающих или имеющих право проживать в данном объекте недвижимости. При отказе одного или нескольких членов семьи на проведение сделки, она может состояться по решению Суда.

Стоит отметить, что операции мены регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации. При этом обмен комнатами и квартирами закреплён в Жилищном кодексе.

Как обменяться жилыми помещениями

Обмен жилыми помещениями является операцией, которая проводится значительно реже, чем мена или купля-продажа недвижимости. Связано это, в первую очередь, с трудностями найти нанимателей помещения в желанном регионе (районе, округе и т.д.), которые планируют перебраться в регион (район, округ и т.д.), где другой желающий хочет обменять помещение.

Для обмена жилыми помещениями потребуются следующие документы: 

  1. Заявление о предоставлении муниципальной услуги, которое подается в государственный орган регистрации нанимателями помещения. В таком заявлении требуется указать ФИО нанимателей, а также поставить дату и подпись всех совершеннолетних членов семьи, проживающих или имеющих право на проживание в квартире, которая «уходит» на обмен. Также подписи должны поставить несовершеннолетние граждане в возрасте старше 14 лет;
  2. От несовершеннолетних должно быть получено заявление с письменным согласием их родителей или законных представителей (усыновителей, опекунов или попечителей). В случае если в недвижимости, подлежащей обмену, проживают несовершеннолетние или признанные по решению суда недееспособными или ограниченно дееспособными граждане, то потребуется взять письменное согласие на проведение операции в органах опеки и попечительства;
  3. Договор об обмене жилыми помещениями с подписями нанимателей и членов их семей. Договор должен быть составлен не менее чем в трёх экземплярах; 
  4. Паспорта и их копии. В некоторых случаях для проведения обмена потребует предоставление не только паспорта, но и оригинала свидетельства о рождении, а также его копии;
  5. Документы, подтверждающие право пользования обмениваемым жилым помещением. К данным документам чаще всего относится: договор, ордер или решение о предоставлении недвижимого имущества (квартиры, комнаты и т.д.);
  6. Справка о составе семьи, которую можно получить в органе регистрационного учёта граждан по месту жительства.

В ряде случаев государственные органы могут потребовать подтвердить отсутствие долгов по оплате коммунальных услуг (выписку из финансового лицевого счета) или единый жилищный документ (выписка из домовой книги). Также в частных ситуациях может потребоваться экспликация по определённой форме, поэтажный план с указанием размера жилой площади жилого помещения, адрес и другие реквизиты.

Предоставление услуги по обмену осуществляется в следующем порядке:

  1. Приём заявлений и документов происходит в присутствии всех участников обмена жилыми помещениями (отсутствующие члены семей должны предоставить нотариально заверенное согласие на проведение обмена);
  2. Полученный от граждан пакет документов регистрируется и передаётся специалисту;
  3. После этого в течение двух рабочих дней делопроизводитель обязан осуществить сверку всех документов и передать их на рассмотрение в специальную жилищную комиссию;
  4. Жилищная комиссия рассматривает вопрос о разрешении проведения обмена за три рабочих дня, после чего документы возвращаются к специалисту, который изначально принимал их. Он должен в течение двух дней подготовить проект постановления о разрешении на обмен недвижимостями или об отказе в услуге;
  5. Согласно закону, через 10 дней после подачи документов на руках у заявителей должно оказаться письменное решение вопроса (согласие или отказ на проведения обмена). Данное постановление также должно быть зарегистрировано в установленном порядке;
  6. Следует учитывать, что постановление о разрешении обмена жилыми имуществами является прямым основанием для расторжения ранее заключенных с участниками процедуры договоров социального найма. И, как следствие, заключения новых договоров социального найма муниципальной недвижимости с гражданами, осуществляющими данную операцию. Расторжение старых и заключение новых договоров осуществляется органами государственной регистрации в течение 10 рабочих дней со дня первичного обращения;
  7. Новые проекты договоров социального найма предоставляются нанимателям помещения для проставления подписей. Далее они подписываются уполномоченным должностным лицом, регистрируются, один из экземпляров договора передается заявителю.

В соответствии с действующим законодательством и Жилищным кодексом Российской Федерации, услуга по рассмотрению, регистрации и вынесению решения о возможности/невозможности проведения обмена объектами недвижимости, находящимися в пользовании по договору социального найма, является бесплатной.

В каких случаях могут отказать в обмене жилыми помещениями

Не стоит забывать, что через установленное законом время заявитель может получить отказ в оказании услуги. Для такого решения должно быть законное основание, среди которых можно отметить:

  • Планирующийся снос дома, в котором находится жилое помещение, подлежащее обмену. Следует учитывать, что при сносе дома государственные органы, которые приняли решение о его демонтаже, обязаны предоставить всем выселяемым гражданам другие (не хуже по площади и инфраструктуре) благоустроенные жилые помещения; 
  • Если дом подлежит переводу в нежилое помещение (например, он должен превратиться в склад или магазин);
  • Помещение признано полностью непригодным для проживания;
  • Квартира или комната расположена в доме, который после капитального ремонта уменьшил свою площадь. Также отказ в обмене жилыми помещениями будет правомерен, если один из объектов недвижимости, участвующих в сделке, находится в доме, который в скором времени планируется к капитальному ремонту;
  • Если одна из квартир (комнат), участвующих в сделке, подлежит в дальнейшем переоборудованию или использованию в других целях. Такая ситуация может возникнуть в результате использования Федерального закона «О передаче религиозным организациям имущества религиозного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности». В таких случаях, жилищная площадь вместе с домом может, например, перейти религиозной организации.

Существуют некоторые особые случаи, когда может быть получен отказ от государственных органов в предоставлении права на обмен. К таким случаям следует отнести судебное разбирательство по поводу права пользования обмениваемым жилым помещением.

Также отказ возможен, если планируется вселение в объект недвижимости гражданина, который страдает тяжелой формой хронического заболевания и может представлять опасность для окружающий людей.

Список таких заболеваний определён пунктом 4 части 1 статьи 51 Жилищного кодекса Российской Федерации. 

В некоторых случаях может быть произведено признание недействительным обмена жилищами. К таким случаям можно отнести проведение сделки по обмену с нарушением требований ЖК или иных законов России.

В такой ситуации граждане должны переселиться в свои ранее занимаемые жилища. Если нарушение законодательства было вызвано действиями только одной стороны, то она и должна возместить все убытки от обмена.

 

Обжалование действий или бездействия должностных лиц, предоставляющих услугу, а также иных случаев отказа, может быть осуществлёно в судебном или досудебном порядке.

(414 голос., 4,54 из 5)
Загрузка…

Источник: https://pravo.moe/obmen-zhilymi-pomeshheniyami/

Право на обмен жильем, предоставленным по договору социального найма

Обмен жилыми помещениями
Юридическая энциклопедия МИП онлайн – задать вопрос юристу » Жилищное право » Найм жилого помещения » Право на обмен жильем, предоставленным по договору социального найма

Опыт нашей команды по договору социального найма более 20 лет. Руководитель практики Захарова Е.А. Записаться на удаленную консультацию

Обмен жилого помещения по договору найма – это достаточно сложный правовой механизм.

Обмен жилыми помещениями – тема, которая актуальная сегодня как никогда. Если обратиться к юридической литературе, то данному вопросу уделяли повышенное внимание многие ученые и практикующие юристы. Среди них можно выделить Е.С.

Гетмана, М.Ю. Тихомирова и др. Обмен жилого помещения по договору найма – это достаточно сложный правовой механизм, который затрагивает не только сферу жилищного законодательства, но и гражданское право, а также смежные отрасли.

Распоряжение жильем и обмен жилыми помещениями по договору соцнайма

Распоряжение недвижимым имуществом – одно из ключевых гражданских прав человека, зафиксированное в ЖК РФ.

При этом распоряжение недвижимостью может осуществляться и в случае частной собственности, и в случае, если предусмотрен договор социального найма.

Так как предметом нашего интереса выступает обмен жилыми помещениями, выделенными гражданам из соцфонда государства или муниципалитета, остановимся на данном вопросе более подробно.

Регламентируется обмен жилыми помещениями по контрактам социального найма жилищным законодательством РФ, а если быть точнее, статьями 72-75 ЖК РФ. Подобное право доступно как самому нанимателю, который подписывал договор социального найма с собственником-наймодателем, так и представителям его семьи.

При этом причины для осуществления подобной сделки могут быть самыми различными, начиная сменой места работы и заканчивая отъездом в другой город для обучения.

Законодательный порядок не подразумевает предоставление аргументации со стороны заявителя на распоряжение и обмен жилыми помещениями, так как подобное право является полностью легитимным.

Объект и предмет обмена жилыми помещениями по договору социального найма

Если обратиться к нормативно-правовым актам, которые регулируют жилищную сферу, то можно прийти к выводу о том, что предметом соглашения обмена жилыми помещениями выступает недвижимое имущество, предоставленное гражданину (нанимателю) по соглашению социального найма. Так как государство или муниципалитет может предоставить для проживания различные объекты недвижимости, то и договор обмена жилыми помещениями может включать следующие категории предметов правовой сделки:

  • дом;
  • квартиры в доме многоквартирного типа;
  • комната в квартире коммунального типа.

Обмен занимаемого жилого помещения происходит равноценно, если иное не предусмотрено заявлением, которое было подано со стороны нанимателя и членов его семьи (например, с целью уменьшения жилого пространства).

Однако ЖК РФ фиксирует и некоторые ограничения на обмен недвижимости. Так, законодательный порядок накладывает запрет на сделку по обмену жилья социального найма на недвижимость, которая принадлежит субъекту на основе права частной собственности.

Кроме того, не допускается проведение подобных сделок и с квартирами, расположенными в зданиях ЖК и ЖСК. Иными словами, опираясь на ст.

72, можно сделать вывод о том, что объектом обмена жилого помещения по договору социального найма является только идентичное жилье, право пользования и распоряжения которым принадлежит другому нанимателю по контракту социального найма.

Если говорить о субъектах правоотношений, которые имеют право осуществлять сделку обмена соцжилья, то в данную когорту можно отнести:

  • нанимателя;
  • членов семьи, проживающих совместно с нанимателем;
  • бывших представителей семьи, которые ведут общее хозяйство с нанимателем.

Регламентация отношений по обмену жилыми помещениям: правила и условия

Соответствие объектов для обмена жилого помещения по контракту соцнайма – ключевая детерминанта проведения подобной сделки. Рассмотреть данный вопрос следует с его обратной стороны, то есть, основываясь на нормативную статью, с прописанными условиями, которые не позволяют воплотить гражданину свое законное право в жизнь.

Итак, ст. 73 ЖК РФ гласит о том, что:

  • Не допускается обмен жилого помещения, если к нанимателю жилплощади направлен судебный иск, который поднимает вопрос легитимности пользования и распоряжения субъектом правоотношений выделенной недвижимостью из государственного или муниципального фонда.
  • Не допускается сделка, направленная на бартер жилого дома, квартиры или комнаты, и в случае, если этот объект будет признан уполномоченными на то органами непригодным для проживания.
  • Невозможен обмен жилплощади, если в его процессе в коммунальную квартиру будет вселен гражданин, у которого выявлено тяжелое заболевание в хронической форме (перечень болезней можно проанализировать в Постановлении Правительства РФ).
  • Не допускается проведение бартера жилого помещения и в тех случаях, если оно признано аварийным и подлежит сносу, а также может разрушиться. В данном случае граждане имеют право на получение другого жилья социального характера с более комфортабельными условиями для проживания.
  • Запрещен обмен жилья, относящегося к категории служебного. Это связано с тем, что подобное распоряжение недвижимостью обусловило бы изменение правового статуса служебного жилья.
  • Не допускается подобная сделка, направленная на обмен жилого помещения, и в случаях, если объект нуждается в проведении капитального ремонта, в рамках чего будет осуществлено переоборудование или перепланировка.

Правила обмена жилыми помещениями являются традиционными. Сначала наниматель направляет заявление наймодателю, предварительно получив согласие ото всех сонанимателей. Затем к заявлению прикладывается полный перечень необходимых документов.

И, наконец, в десятидневный срок после получения извещения наймодатель должен принять решение о совершении бартера жилья или отказе в проведении сделки.

 Если законодательный порядок не будет соблюден, то может быть осуществлено признание обмена жилыми помещениями недействительным. 

Принудительный обмен и защита интересов отдельных категорий граждан

Обмен жилого помещения может носить как добровольный, так и принудительный характер. Что касается первого варианта, то в данном случае удалось получить согласие со стороны всех сонанимателей, которые проживают на единой территории с первостепенным нанимателем.

Принудительный бартер происходит лишь в том случае, если достигнуть договоренности между членами семьи не удалось.

В подобных ситуациях начинает действовать ст. 76 ЖК РФ. В данной правовой норме прописано, что принудительно обменять квартиру или иную жилплощадь может потребовать любой субъект правоотношений (являющийся участником договора соцнайма), который достиг совершеннолетия. В этом случае решение принимает судебный орган, который учитывает все обстоятельства дела.

Однако добровольный или же принудительный обмен жилья социального найма не должен ущемлять интересы и права ни одного из участников соглашения.

В частности, должна быть осуществлена защита интересов недееспособных и несовершеннолетних граждан, которые являются непосредственными сторонами договора о соцнайме.

В подобных ситуациях, чтобы совершить обмен, необходимо получить дополнительное согласие со стороны органов опеки и попечительства.

Кузнецов Федор Николаевич

Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация – разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.

Источник: https://advokat-malov.ru/najm-zhilogo-pomeshheniya/pravo-na-obmen-zhilem-predostavlennym-po-dogovoru-socnajma.html

Как обменять жилье, находящееся в собственности?

Обмен жилыми помещениями

Как бы ни привыкал человек к собственному жилью, а рано или поздно его приходится менять. Мало кто всю жизнь проводит на одном месте.

Причины могут быть разные – сменил работу, создал семью, выросли дети, или сам вырос над собой и своими возможностями. Итог один – старая жилплощадь не годится, нужна новая. Значит, пора менять.

А как происходит обмен квартир? Как обменять свою квартиру на другую? Какой тут порядок действий?

Сейчас мы разберемся, как все это делается.

Прежде всего, выясняем, о каком типе жилья идет речь – государственном или находящемся в частной собственности. От этого зависит способ оформления обмена:

  • государственная квартира – обмен с разрешения соответствующего госоргана;
  • частная квартира – мена по договоренности сторон или продажа с одновременной покупкой (альтернативная сделка).

Теперь – по порядку.

Как обменять муниципальную (неприватизированную) квартиру

Если квартира неприватизированная (муниципальная, государственная), и ты живешь в ней по договору социального найма, то согласно законодательству у тебя один вариант – прямой обмен на такую же  государственную квартиру (ст. 72, ЖК РФ). Обмен может быть равноценным (без доплаты) или неравноценным (с доплатой). И в любом случае, для совершения обмена нужно согласие всех членов семьи с обеих сторон сделки.

Так как здесь ты меняешь не свое жилье, а государственное, то и рулит всем процессом государство, точнее – местный орган самоуправления в каждом городе. В Москве, например, это районные муниципалитеты.

Чтобы оформить обмен неприватизированных квартир, надо получить разрешение от такого учреждения. Вместе с заявлением на обмен квартиросъемщик представляет следующие документы:

  1. Ордер на квартиру (после 1 марта 2005 года уже не выдается, вместо него – договор соцнайма);
  2. Договор социального найма;
  3. Паспорт ответственного квартиросъемщика (нанимателя);
  4. Выписка из Домовой книги;
  5. Выписка об отсутствии долгов по оплате за проживание и услуги ЖКХ;
  6. Разрешение органов опеки и попечительства (если в семье нанимателя есть дети или недееспособные люди);
  7. Справка о санитарно-техническом состоянии помещения;
  8. Документы из БТИ – технический паспорт и справку об оценочной стоимости помещения;
  9. Нотариально заверенное согласие всех совершеннолетних членов семьи (включая временно отсутствующих);
  10. Копии документов на ту квартиру, куда будем переезжать (с учетом местных социальных норм предоставления площади жилья на человека – ст.50, ЖК РФ);
  11. Договор обмена жилыми помещениями (ст. 74, ЖК РФ).

Ответ с подписанным разрешением на обмен чиновники обязаны дать в течение 10 рабочих дней. Но могут и отказать (согласно ст. 73, ЖК РФ). Например, если нанимателю предъявлен иск о расторжении договора найма, или если жилье признано непригодным для эксплуатации (в т. ч. когда дом подлежит сносу).

Если обмен квартирами происходит в разных районах города или вообще в разных городах, то разрешение каждый наниматель получает в администрации своего района/города, соответственно.

https://www.youtube.com/watch?v=O4XonoJlw64\u0026t=176s

Имея разрешения для обеих меняющихся сторон, и подписанный Договор обмена, каждая сторона заключает уже на новом месте новый договор социального найма с местной администрацией, и затем регистрируется (прописывается) по новому месту жительства.

А можно ли обменять неприватизированную муниципальную квартиру на приватизированную?

Жилищный кодекс РФ такой вариант не предусматривает, но и прямого запрета на это тоже нет. Местные власти в каждом городе руководствуются своими внутренними постановлениями для таких случаев. Обычно, с такими смешанными обменами стараются не связываться, но могут быть и исключения. Узнавать надо в каждом случае индивидуально.

Всю эту канитель каждый наниматель может пройти самостоятельно, а может обратиться за подобной услугой (консультации и посредничество по обмену муниципальных неприватизированных квартир) в специально уполномоченное городом учреждение. В Москве, например, это ГУП «Московский городской Центр арендного жилья» (здесь).

Плюсы и минусы обмена неприватизированных (муниципальных) квартир

Положительными сторонами в муниципальном обмене жилья является то, что здесь не бывает криминальных историй, никто не может лишиться своих прав на жилье или денег, да и вообще вся процедура оформления обмена квартир бесплатна. Но на этом плюсы заканчиваются.

Все остальное – сплошные минусы. Прежде всего, это сложность подбора подходящего варианта. Вероятность найти нужную квартиру в нужном месте да еще с жильцами, которые хотят переехать именно в твою квартиру, очень мала.

Особенно с учетом того, что более 80% жилья в России уже находится в частной собственности и не будет участвовать в таком обмене. Еще нужно будет вычесть различные виды служебного (ведомственного) жилья, и нам придется выбирать только из оставшейся совсем небольшой доли госжилфонда.

Еще меньше шансов разменять неприватизированную квартиру на две или три поменьше (при разъезде).

Именно так – долго и тяжело – меняли жилплощадь во времена Советского Союза (до 1991 года). Других способов просто не было, т.к. не существовало частной собственности на городское жилье.

Сейчас такой порядок обмена квартир тоже доступен, но почти не используется по причине неудобства, сложности подбора вариантов, и малой вероятности совпадения взаимных требований к жилью.

А как сейчас оформляют обмен квартир?

Для этого жилье переводят в частную собственность (приватизируют или выкупают), и пользуются всеми возможностями широкого рынка недвижимости. Здесь уже разменять квартиру можно гораздо быстрее и проще, и даже несколькими путями. Но здесь нужно знать правила купли-продажи квартир (см. онлайн-методичку по ссылке).

Как обменять приватизированную квартиру

Под термином «приватизированная» понимается квартира, находящаяся в частной собственности – не только полученная в результате приватизации, но и купленная, полученная в наследство и т.п.

Разменять приватизированную квартиру можно несколькими способами:

  1. Прямой обмен по Договору мены квартир;
  2. Обмен квартир через куплю-продажу (так называемые «альтернативные сделки»);
  3. Обмен своей старой квартиры на новостройку (схема trade-in).

Чем на самом деле занимаются риэлторы? Откровенно о скрытом – в этой заметке.

Прямая мена жилья

Для ясности сперва уточним, что если выражаться юридически правильно, то в отношении жилья термин «обмен» применяется именно к муниципальным помещениям, а термин «мена» – к помещениям, оформленным в частную собственность. К Договору мены квартир применяются правила о купле-продаже (п.2, ст.567, ГК РФ), а каждая сторона договора признается одновременно и продавцом и покупателем.

Мена приватизированных квартир – простой и удобный вариант, но маловероятный по тем же причинам, что и прямой обмен муниципального жилья (см. о нем выше).

Найти на рынке подходящую тебе квартиру, да так, чтобы ее хозяева хотели переехать именно в твое жилье – ситуация почти волшебная.

Но если это чудо-совпадение все же случилось, то обеим сторонам несказанно повезло, так как риск такой сделки минимален (в худшем случае стороны просто вернутся в свои старые квартиры), а механизм такой сделки прост до неприличия (подписывается и регистрируется всего один Договор мены).

Но при всей своей привлекательности, прямая мена квартир сильно сужает возможность выбора (вплоть до полного его отсутствия), а потому встречается крайне редко. И как же выкручиваются из этой ситуации? Ведь на рынке недвижимости очень много сделок, в результате которых люди меняют свою квартиру на другую.

Как правильно оформить задаток при покупке-продаже квартиры – условия, срок и сумма.

Обмен квартир через куплю-продажу

Абсолютное большинство сделок по обмену приватизированных квартир происходит через двойную куплю-продажу – то есть путем продажи своей квартиры и покупки другой.

Этим же путем осуществляются различные съезды (например, две «однушки» в одну «трешку»), разъезды (например, одна «трешка» на «двушку» и «однушку»), а также всевозможные расселения и размены с доплатой.

Такие типы сделок называют альтернативными (подробнее о них – см. по ссылке в Глоссарии).

Порядок действий при оформлении обмена квартирами через куплю-продажу сводится к следующим шагам:

  1. Предварительная оценка рыночной стоимости своей квартиры и той квартиры, в которую хочется переехать (сбор статистики по открытым базам данных квартир, выставленных на продажу);
  2. Решение вопроса с доплатой (если она требуется) – кому и сколько;
  3. Поиск на рынке подходящего варианта для переезда (среди выставленных на продажу квартир);
  4. Поиск покупателя на свою квартиру (выставляя ее на продажу через те же базы);
  5. Заключение в один день сразу двух Договоров купли-продажи квартир (т.е. одновременная продажа своей и покупка другой квартиры);
  6. Регистрация обоих договоров в Росреестре (можно это делать через МФЦ «Мои документы»);
  7. Физическая передача квартир (подписание Передаточных актов), и переезд на новое место жительства.

Это если вкратце. Подробнее о том, как все это делается (с внесением задатков, сбором документов, организацией расчетов и т.д.), рассказано в отдельной статье об альтернативных сделках.

Как оценить собственную квартиру для продажи? Факторы оценки и метод расчета цены.

Плюсы и минусы обмена приватизированных квартир через куплю-продажу

Безусловный плюс такого обмена – это огромный выбор вариантов. Можно выбирать для обмена любую из выставленных на продажу квартир (а в городах их тысячи!).

Административные ограничения отсутствуют – разрешение местных властей здесь не требуется, а нормы предоставления жилья не учитываются.

Условия сделки максимально гибкие и зависят только от пожеланий и договоренности сторон (размер доплаты, наличие ремонта и мебели, форма взаиморасчетов, сроки передачи квартир и т.п.).

Именно эти преимущества и обеспечивают популярность такой формы обмена приватизированных квартир. Именно так (через куплю-продажу) меняют квартиры и в агентствах недвижимости.

Но, как это всегда бывает, у этого способа есть и недостатки. Первый и самый главный – это юридический риск сделки.

То есть риск того, что в результате судебного спора и признания сделки недействительной, кто-либо из ее участников может лишиться полученного права собственности на новую квартиру, а собственность на свою прежнюю квартиру ему уже не вернется.

Ведь по каждой квартире заключается отдельный Договор купли-продажи, и формально эти два договора друг с другом никак не связаны (хоть и подписываются и регистрируются они одновременно).

Как защищаются от этого риска? Изучают руководство по купле-продаже квартир, и обращаются за консультациями к специализированным юристам.

Можно, конечно, обратиться и в агентство недвижимости, но никакой гарантии собственникам квартир это не даст (почему – смотри здесь), а вот расходы на сделку увеличатся во много раз.

Другой недостаток обмена через куплю-продажу – это обязанность по уплате налога НДФЛ за проданную квартиру.

Но в ряде случаев этот налог можно свести к минимуму (и даже к нулю), а при покупке альтернативной квартиры можно получить еще и налоговый вычет к своей зарплате, например.

То есть этот «недостаток» может превратиться даже в дополнительный «плюс» такой сделки, за счет оформления возврата НДФЛ (как все это делается – см. по ссылкам).

Подробнее о том, как самому обменять свою квартиру на другую (в т.ч. с доплатой) и правильно все оформить – разложено по полочкам здесь: «Как происходит альтернативная сделка купли-продажи квартиры?»

Обмен старой квартиры на новостройку (взаимозачет, трейд-ин)

Это еще один способ обмена жилья, который придумали застройщики, чтобы увеличить продажи квартир в своих новостройках. Такую услугу или программу «Трейд ин» (trade-in) они подают как дополнительное «удобство для покупателя», привлекая внимание к своим проектам.

Источник: https://kadet1778.ru/semya/kak-obmenyat-zhile-nahodyashheesya-v-sobstvennosti.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.