Нюансы покупки квартиры в новостройке

Содержание

Покупка квартиры в новостройке: пошаговая инструкция, документы

Нюансы покупки квартиры в новостройке

Покупка квартиры в строящихся домах на сегодняшний день набирает популярность. Однако рынок строящихся домов имеет множество компаний, которые осуществляют свою деятельность недобросовестно.
Для того чтобы не стать жертвой таких компаний необходимо обратить внимание на правила сделки, а также знать, как можно проверить застройщика.

Как купить квартиру у застройщика: правила сделки

Правоотношения, возникающие между застройщиком и лицом, которое приобретает в строящемся доме жилое помещение, регулируются с помощью Федерального закона от 30.12.2004 № 214.

На основании норм этого документа в правоотношении участвуют два субъекта:

  • Застройщик – юридическое лицо, которое привлекает средства для возведения на участке земли жилого многоквартирного дома;
  • Дольщик — лицо, предоставляющее средства, для осуществления строительства.

Участвовать в заключение сделки может только тот застройщик, который:

  • Имеет разрешение, полученное в установленном законом порядке на строительства многоквартирного дома;
  • Представило свою проектную декларацию;
  • На участок земли, который используется под строительство, застройщик имеет право собственности, арендует его или участок находится у него на основании договора субаренды.

Перед заключением сделки рекомендуется потребовать для ознакомления следующие документы:

  • Документы об учреждении;
  • Документ о регистрации застройщика;
  • Документы о регистрации в налоговом органе;
  • Бухгалтерскую отчетность и сметы за последние три года осуществления предпринимательской деятельности;
  • Заключения аудитора о деятельности, которая был осуществлена юридическим лицом в предыдущем году.

При составлении договора необходимо обратить внимание на наличие в документе следующих данных:

  • О строящемся объекте (необходимо чтобы указанные данные точно определяли объект);
  • О периоде времени в течение, которого объект должен быть передан;
  • О стоимости объекта, а так же способе внесения денежных средств и сроке их внесения;
  • Срок гарантии на построенный объект.

Обратите внимание, что подобный договор должен быть зарегистрирован в Росреестре.

Помните, что денежные средства, в соответствии с законом должны быть переданы только после того, как документ будет зарегистрирован в уполномоченном органе.

Покупка квартиры в новостройке пошаговая инструкция

Прежде чем обращаться к юридическому лицу, осуществляющему строительство домов необходимо узнать каков порядок действий при приобретении квартиры в строящемся доме.

Выделяют следующие этапы покупки квартиры в новостройке:

  • В первую очередь необходимо ознакомится с информацией о застройщиках, которые возводят жилы многоквартирные дома в понравившемся районе.
  • Если компания, оказывающая услуги не запятнала свою репутацию в прошлом, то далее необходимо изучить сведения о доме. Помните, что квартира, которая еще даже не начала строится (этапы котлована) будет примерно на 30 % дешевле, чем дом, который уже возведен. С другой стороны существует вероятность заморозки строительства.
  • Если выбранный жилой объект полностью подходит будущему собственнику, то следует оформить договор. На этом этапе рекомендуется привлечь юриста. Существуют три варианта соглашения, оформляемого при покупке квартиры в новостройке:
  • Договор об уступке права. Данное соглашение может быть заключено в случае приобретения квартиры у соинвестора застройщика или собственника этой квартиры, который решил её продать. Обратите внимание на то, что поскольку процедура заключения такого соглашения регулируется несколькими правовыми актами, у сторон могут возникать много спорных моментов;
  • Договор долевого участия. Такое соглашение заключается с компанией, осуществляющей строительство. Обратите внимание, что предварительное соглашение не заключается. В случае, когда такой договор предлагается застройщиком, рекомендуется от сделки отказаться;
  • Договор с жилищно – строительным кооперативом. Приобретение жилого помещения осуществляется путем внесения пая. Договор не регистрируется в уполномоченном органе.
  • После того, как соглашение подписано, и дом сдан в эксплуатацию, перед тем как пописывать акт – приема передачи необходимо тщательно осмотреть представленное жилое помещение. В случае обнаружения строительных дефектов застройщик их должен исправить.
  • После подписания акта, необходимо зарегистрировать свое право на этот недвижимый объект. Только после того, как владелец получи документ, свидетельствующий о его прав собственности на этот объект можно переезжать в жилое помещение и осуществлять в нем ремонт.

В случае ипотечного кредита на покупку в новостройке

Существует следующая пошаговая инструкция, когда покупка квартиры в новостройке осуществляется с помощью ипотечного займа:

  • Необходимо выбрать компанию – застройщика и проверить его надежность.
  • Далее у самого застройщика необходимо осведомится о банках, в которых он прошел аккредитацию. Допускается первоначальное обращение в банк, который в последующем представит список организаций, прошедших банковскую аккредитацию.
  • После того, как с банковской организацией и застройщиком лицо определилось, ответственный сотрудник банка, на основании представленных документов готовит договор о долевом участии в строительстве. После чего соглашение выдается на руки для подписи и назначается день, подписания договора о выдачи ипотечного займа.
  • После подписания ипотечного договора, необходимо зарегистрировать договор в Россреестре. Для этого вместе с представителем застройщика следует посетить территориальное отделение и представить данные обеих сторон.
  • По истечению 10 дней, в течение которых данные будут внесены в реестр регистрирующим органом, с зарегистрированным договором следует обратится в кредитное учреждение для того, что бы денежные средства были перечислены на счет компании, осуществляющей строительство.

Покупка квартиры по ДДУ

Итак, что нужно знать в случае приобретения квартиры в строящемся многоквартирном доме?

В первую очередь, как ранее было отмечено, необходимо тщательно изучить компанию, которая осуществляет строительство.  Если и компания и объект, который в последствие будет возведен, отвечает всем требованиям заинтересованного лица то необходимо изучить компанию, которая после строительство будет производить коммунальное обслуживание многоквартирного дома.

Если данные о коммунальной компании не вызывают вопросов, то следует переходить к заключению соглашения.

Покупка квартиры по ДДУ обязывает стороны составить соглашение только в письменном виде. Такой документ в обязательном случае должен быть зарегистрирован в Россреестре.

Помните, заключение предварительного договора противоречит требованиям, установленным законом.

Необходимые документы

Документы при покупке квартиры в новом доме для заключения соглашения должны быть представлены как со стороны покупателя, так и со стороны компании.

Для покупателя установлен следующий необходимый пакет документов:

  • Документ, подтверждающий личность лица;
  • Соглашение о предоставлении ипотеки;
  • В случае, когда лицо выступающее стороной в сделке находится в официально зарегистрированных брачных отношениях, то необходимо согласие супруга на осуществление подписания соглашения.

Организация, осуществляющее строительство должна представить следующие сведения:

  • Документы об учреждении;
  • Документы о том, что организация зарегистрирована в налоговом органе;
  • Данные о регистрации организации;
  • Бухгалтерские документы за три года, предшествующих сделки;
  • Данные о банковских реквизитах для внесения денежных средств.

О налогах

При покупке строящегося жилого помещения, будущий собственник получает право на возмещение своих понесенных затрат, путем выплаты ему налогового вычета.

Данный вычет не может превышать 13 % от стоимости объекта и не может быть более 260 000 рублей. В тех случаях, когда объект стоит менее 2 000 000 рублей, покупатель может в последующем еще раз реализовать свое право на налоговую льготу. Пока сумма всех полученных выплат не будет равна максимальной сумме выплаты.

Допускается включение в расходы на оплату жилого помещения последующие денежные траты собственника на его отделку в том случае, когда соглашением между и лицом и застройщиком предусмотрена передача объекта без его отделки.

Получение средств возможно только после передачи помещения собственнику.

Действия для получения налогового вычета

Для получения налоговой льготы, лицо может обратиться либо по месту своей трудовой деятельности, либо в налоговую службу по месту жительства с соответствующим заявлением.

Помимо заявления необходимо представить:

  • Национальный паспорт;
  • ИНН;
  • Соглашение об участии в строительстве;
  • Документы, подтверждающие оплату заключенного соглашения;
  • Акт приема – передачи квартиры;
  • Квитанции, подтверждающие расходы лица;
  • Форму 3 НДФЛ;
  • Документ с данными о доходах лица за последний предшествующий обращению год.

Риски, как проверить застройщика при покупке квартиры

Покупка квартиры у застройщика имеет некоторые подводные камни:

  • Главный риск – заморозка строительства дома;
  • Случается так, что юридическое лицо может второй раз продать недвижимый объект, права на который уже получили другие лица;
  • Строительство объекта в срок, который в несколько раз превысил период времени, закрепленный соглашением;
  • Недвижимый объект построен из материалов низкого качества;
  • Составленный и подписанный договор не содержит обязательств юридического лица, осуществляющего постройку;
  • Построенный объект имеет другую площадь и планировку.

Для того, что бы избежать указанных рисков, купить квартиру у застройщика можно только после того, как будет получена вся информация о юридическом лице.

Существует несколько способов, как проверить застройщика при покупке квартиры:

  • Официальный сайт застройщика. На нем можно ознакомиться с проектной декларацией и другими документами, которые касаются строительства и разрешения на него;
  • С помощью сети интернет можно найти отзывы других владельцев квартир, которые были переданы этим застройщиком;
  • У самого застройщика можно потребовать следующие документы:
  • Документы – основания использования участка земли под домом;
  • Проекты на возведение многоэтажного дома;
  • Документы о том, что проектная документация прошла государственную экспертизу;
  • Бухгалтерские документы.

Документы при покупке новостройки от застройщика

Рекомендуется проверить не только данные об организации, но и его документы при покупке новостройки от застройщика.

В обязательном порядке по требованию заинтересованного лица, организацией должны быть представлены:

  • Документы об учреждении юридического лица;
  • Документы, свидетельствующие о том, что компания после создания была поставлена на учет в налоговых органах;
  • Документы, свидетельствующие о том, что организации разрешено заниматься строительной деятельностью;
  • Документы, позволяющие использовать участок земли под домом.

В представленных документах следует проверить данные, сроки действие, а также подписи и печати.

Для того, чтобы удостовериться в том, что документы легальные допускается обратиться в налоговый орган, за данными о юридическом лице, поставленном на учет, а также можно заказать выписку из ЕГРЮЛ.

Заключение

Итак, к процедуре покупки квартиры у застройщика необходимо подойти очень внимательно. Рекомендуется до заключения договора обратиться к специалисту, который проверит всю документацию застройщика, а также осуществит сопровождение сделки.

Игорь Битейкин, управляющий партнёр ЮК “Битейкин и партнёры”

Источник: https://zen.yandex.ru/media/legal/pokupka-kvartiry-v-novostroike-poshagovaia-instrukciia-dokumenty-5bcf26116c7c2800af57c2e9

Как выбрать квартиру в новостройке правильно: нюансы

Нюансы покупки квартиры в новостройке

Как правильно выбрать квартиру в новостройке от застройщика по выгодной цене, на солнечной стороне, для проживания и инвестиций, новые правила, на что обращать внимания разберем в статье.

Коснемся вопросов о выборе района и застройщика, типа материала для стен дома, на какой стадии строительства приобретать недвижимость, как влияет на выбор квартиры наличие и отсутствие солнечной стороны и многом другом, что поможет вам сэкономить время на подборе жилплощади для проживания или инвестирования.

Узнайте, на что обращать внимание и как покупать квартиру на вторичном рынке

Как выбрать квартиру в новостройке правильно

Ориентация на бюджет
Прежде чем выбирать район строящихся домов или застройщика, четко определите бюджет будущей покупки. Адекватная оценка финансовых возможностей позволит сэкономить время на подбор строящегося жилья от застройщика.

К тому же цена за 1 кв. метр разнится, если счет выставляется в рублях или валюте. По опыту натерпевшихся стресса дольщиков, рекомендуется оплачивать покупку только рублями.

Варианты размещения строящегося жилого комплекса влияют на его стоимость, например, приобретение квартиры в точечной постройке, размещенной в квартале жилых домов советского периода будет строить дороже, чем в отстроенном квартале жилых домов на абсолютно новой территории, где пока еще не развита инфраструктура.

Почему набившая оскомину рекомендация так важна? Потому что, если вы из последних сил выкраиваете деньги на оплату квартиры, да еще в течение длительного срока, ваша радость от приобретения новой жилплощади превратится в ненависть.

Цель приобретения новостройки
Покупатели делятся на несколько категорий:

  • Приобретая жилье для проживания (например, в связи с расширением семьи);
  • Покупая квартиру в новостройке для инвестирования, с целью перепродать или сдавать в аренду.

Цель влияет на выбор квартиры в новостройке существенно. Так, если вы берете жилплощадь для себя, то не будете учитывать важных факторов, которые априори обязательны при выборе квартиры от застройщика при инвестировании.

Например, при покупке квартиры в новостройке для инвестирования учитывается:

  • Размер арендной ставки;
  • Конечная стоимость квартиры после сдачи дома;
  • Экономическая ситуация в стране и рынке недвижимости;
  • Налоговая нагрузка;
  • Спрос на недвижимость в районе постройки дома и т.д.

Застройщики и район
Почему выбор придется делать одновременно? Потому что оба фактора одинаково важны. Ни для кого не секрет, что застройщики могут не изменять содержание ДДУ для дольщика, даже если он юридически верно обоснует неправомерное содержание договора. Многие девелоперы придерживаются правила6 «Не нравится – не бери».

В связи с этим, будущие дольщики прежде чем выбрать квартиру в Москве или ином городе решают задачку не только по местоположению жилья, но и надежности застройщика.

На что обратить внимание при выборе застройщика:

  • Наличие разрешения от местных властей на строительство жилого комплекса;
  • Учредительные документы и проект дома, утвержденный архитектором;
  • Наличие у девелопера неоплаченных кредитов, их размер, судебных дел;
  • Источник финансирования застройки;
  • Отзывы о построенных ею жилых комплексов от реальных покупателей или жильцов.

Самостоятельно разобраться в документации вам вряд ли получится, поэтому проще нанять юриста, остальное сделаете сами.

Не соглашайтесь на оплату строящегося жилья до получения застройщиком разрешительной документации, т.к. высока вероятность потери денег

Информации о застройщике достаточно на форумах, где активно обсуждаются такие темы дольщиками, либо специалистами, либо теми и другими — в любом случае можно узнать то, чего нет в официальных источниках.

Как проверить застройщика и документы на новостройку, читайте Как выбрать застройщика

Правильное местоположение дома сэкономит вам время и нервы, поэтому обратите внимание на:

  • Близость строящегося дома к веткам метро, остановкам транспорта или дорожным развязкам, интенсивность движения в часы пик, загазованность;
  • Расстояние и время, которое вы будете тратить на поездку до офиса, детсада или школы, если у вас дети, учебы или родственников;
  • Изучите карту местности и выявите размещение поблизости промышленных объектов, ТЭЦ, свалок и соберите информацию об экологии выбранного района;
  • Выясните есть ли поблизости от жилого комплекса места для массового отдыха, которые могут создавать неудобство проживания вам и членам вашей семьи.

Сидя дома вам не выяснить перечисленную информацию, поэтому выбрав несколько районов и застройщиков, посетите офисы и места строительства домов для получения достоверных данных. Район лучше посетить до начала часа-пик и в вечернее время.

Не рекомендуется приобретать жилплощадь в новостройке, которая расположена недалеко от крупных продуктовых баз, оптовых торговых центров.

На каком этапе строительства выбирать квартиру в новостройке

Будущим дольщикам понятно, что на стадии котлована стоимость квартиры от застройщика дешевле, а по мере продвижения строительства происходит удорожание. К тому же со временем выкупаются самые «вкусные» предложения.

Как правильно выбрать квартиру в новостройке по цене, в начале строительства (стадия «котлована»), середине или перед сдачей дома? Здесь решают несколько факторов:

  1. Размер суммы для приобретения жилплощади;
  2. Решимость предпринимать рискованные действия.

Вкладывая на стадии «котлована» в покупку жилья в новостройке вы экономите, но сильно рискуете и даже не тем, что стройку «заморозят», а возможном низком качестве жилья. На средней стадии строительства, когда уже построено несколько этажей, качество строительства можно оценить воотчию и даже попросить посетить стройку, чтобы осмотреть стены и потолки.

Тоже самое можно сказать про этап, предшествующий сдаче дома в эксплуатацию. Но в обоих случаях цена за квартиру уже не такая выгодная.

Покупка брони в очереди на долевое участие еще более рискованное решение. Подумайте о том, что это не стадия «котлована» — проект просто на бумаге и завтра даже ее может не стать.

Как выбрать квартиру в новостройке для покупки: на что обратить внимание

Предварительное ознакомление
Изучите документацию от застройщика, где указаны основные параметры квартиры. Это может быть «рыба» договора долевого участия. Заодно проверите ДДУ на наличие «подводных камней». Вас интересует:

  1. Планировка (поменьше стен, примыкающих к соседям);
  2. Высота потолков (не менее 2.70 метра, чтобы оформить полы и потолок);
  3. Вариант отделки и цена (черновая, чистовая);
  4. Наличие правильно проложенной электропроводки;
  5. Водопровод и отопление (возможность установки счетчиков тепла);
  6. Систему вентиляции;
  7. Степень шумоизоляции;
  8. Вид из окна (предпочтительнее выбирать квартиру на солнечной стороне, чтобы напротив не было неоновых вывесок ресторанов, клубов, отелей);
  9. Отсутствие стены, граничащей с шахтой лифта;
  10. Угловую квартиру рассматривать, как последний из вариантов.

Материал стен
Для правильного выбора жилья в новостройке перед покупкой, определитесь, с плюсами и минусами материалов, из которых построен дом, которые вы приемлите. Типы строящихся домов, в зависимости от материала:

  • Панельные;
  • Кирпичные;
  • Каркасно-монолитные;
  • Монолитные.

Первый тип «панелька», уступает следующим двум по звуко- и теплоизоляции. Второй (кирпичный) хуже по теплоизоляции, чем каркасно-монолитный.

Информация о типе стен и внутренних перекрытий содержится в строительной документации, которую можно запросить перед покупкой у девелопера.

На каком этаже выбрать квартиру в новостройке?
Застройщик прекрасно осведомлен о недостатках первых и последних этажей, поэтому при продаже может делать существенные скидки. Вам же самим решать, брать жилплощадь на среднем этаже или на крайних.

Чтобы определиться с выбором читайте статьи:

  • плюсы и минусы первого этажа;
  • недостатки последнего этажа.

Определяясь с этажом, подумайте, насколько вам будет комфортно добираться до квартиры, в случае отсутствия электричества или поломки лифта.

Как правильно выбрать квартиру в новостройке на солнечной стороне
Достаточно сориентироваться на местности, узнав где северная и южная сторона и откуда восходит солнце. Для начала выберите квартиры новостройки, окна которых выходят на южную сторону. Посмотрите варианты с выходом на восточную сторону.

В идеале, если у вас 2-3—4 комнатная квартира, чтобы окна выходили на восток и юг. В этом случае, в квартире будет достаточно солнца, со стороны юга почти всегда, а с востока – в первой половине дня.

На западной стороне тоже неплохой вариант, отличается от восточного тем, что солнце освещает квартиру во второй половине дня.

Учтите, что в течение 5 лет, в зависимости от типа грунта и материала стен (панель, кипрпич, монолит), возможно появление трещин на всех поверхностях дома

Чтобы правильно выбрать квартиру в новостройке от застройщика, обратите внимание на:

  1. Наличие платных и бесплатных парковочных мест во дворе и вблизи него;
  2. Обустройство двора (детская площадка, пешеходные дорожки, подъездные пути к жилому комплексу);
  3. Наличие грузового лифта;
  4. Отсутствие трещин на потолке, полах и стенах коридоров, внешних стен здания, окнах (посмотреть, чтобы не осыпалась штукатурка);
  5. Ширина лестничных маршев;
  6. Количество квартир на этажах (не более 3-4);
  7. Утепление уличных стен жилого комплекса.

Как выбрать квартиру в строящемся доме: советы

Регистрация договора в РосреестреДля новостроек — это договор долевого участия (по Федеральному закону № 214).

Другое оформление покупки строящихся новостроек законом не предусмотрено.

Расчеты при покупке квартиры в новостройке только по безналу
Решив купить квартиру в новостройке, все финансовые операции необходимо проводить через безналичную оплату.

Если при продаже квартиры в новостройке настаивают на наличном расчете, то вам должны выдать чек контрольно-кассовой машины (ККМ) и квитанция к приходному кассовому ордеру.

Не подписывать лишних бумаг
У случае затягивания сроков строительства новостройки, застройщик может вам предложить подписать соглашение о продлении сроков предоставления квартиры в новостройке — это соглашение не надо подписывать.

Если вы его подпишите, значит позднее взыскать неустойку, в связи с невыполнением застройщиком своих обязательств — не сможете.

Внимание при приеме сдаваемой застройщиком квартиры
По окончании строительства застройщик предложит принять квартиру, которую вы у него приобрели. Если при внешнем осмотре вы выявили какие-то недостатки, то их необходимо указать в акте приема-передачи. Застройщик должен их устранить.

В случае отказа застройщика устранять выявленные вами недостатки и отказа подписывать акт приема-передачи квартиры с указанными вами недостатками — направляйте в адрес застройщика претензию, с ссылкой на недостатки и необходимость их устранить в определенные сроки.

Читайте о том, как принять квартиру у застройщика и как заполнить Смотровой лист

Соответствие площадей квартиры в документах и действительности
Составляя и подписывая договор о долевом участии, тщательно проверяйте характеристики приобретаемой квартиры в новостройке, в частности речь идет о площади.

Если вы обнаружили несоответствие и предоставляемая площадь в квартире меньше, указанной в договоре долевого участия с застройщиком — вы можете потребовать компенсацию, согласно ст.4 Федерального Закона №214.

Удовлетворение вашего требования осуществляется либо застройщиком напрямую, либо через суд.

Во избежание подобных случаев застройщики, в договоре долевого участия, могут устанавливать определенный предел расхождения площадей в квартирах и готовы идти вам навстречу, если этот предел превышен.

Но в этом случае суд может признать подобную оговорку застройщика недействительной в сто процентов случаев.

Будьте готовы к тому, что подобные условия в договоре могут появиться и решения их, в основном, происходят в судебном порядке. Помните, что обещания на словах о внесении изменений в договор долевого участия «потом» — это всего лишь слова.

Конечно, такой объем информации и действий зачастую непосилен для человека неподготовленного. Хорошо, что есть проверенные в деле юристы, которые уже натаскались по решению жилищных вопросов и довольно редко просиживают в кабинете, потому что решают вопросы своих клиентов.

Основываясь на приведенных в статье правилах вам будет легче правильно выбрать квартиру в строящемся доме.

Источник: https://www.HabRealty.ru/pokupatelyu/novostroyki-12-sovetov-pri-pokupke-kvartiryi.html

Как снизить риск при покупке квартиры в новостройке и на что обратить внимание при заключении сделки?

Нюансы покупки квартиры в новостройке

Покупка квартиры в строящемся доме – риск. Застройщик может сорвать сроки, обанкротиться или обмануть на этапе оформления документов.

Однако, если все детали сделки будут тщательно проверены – покупатель сможет приобрести желаемую жилплощадь на 30% дешевле, чем на вторичном рынке.

Статья объяснит, как купить квартиру на этапе строительства, чтобы не никто не смог обмануть, и поможет сэкономить денежные средства.

  • Договор долевого участия.
  • Предварительный договор.

Более предпочтительным является заключение договора долевого участия. Это позволит покупателю минимизировать риск многократной продажи квартиры.

Данный тип договорных отношений защищен законодательством РФ.

Согласно положениям ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.

2004 года договора долевого участия имеют преимущество перед остальными типами соглашений. Если застройщик будет признан банкротом – требования покупателя будут считаться обеспеченными залогом.

Если между сторонами на начальном этапе заключается предварительный договор купли-продажи – впоследствии, после сбора всей документации, он должен быть переоформлен на договор долевого участия.

Перед тем как подписывать договор с застройщиком рекомендуется тщательно изучить его репутацию. Для этого нужно:

  1. Поинтересоваться стажем работы на рынке, узнать сколько домов уже было построено и введено в эксплуатацию, есть ли долгострои.
  2. Узнать рейтинг застройщика. Для этого нужно обратиться к Единому реестру застройщиков.
  3. Обратиться в комитет по строительству и поинтересоваться, не включен ли застройщик в черные списки строительных компаний.
  4. Обратиться к базе арбитражных судов и проверить наличие или отсутствие судебных разбирательств с этим застройщиком, хозяйственных споров или претензий от физических или юридических лиц.
  5. Поискать информацию о наличии исполнительных производств в базе судебных приставов.
  6. Найти в социальных сетях и на форумах отзывы реальных дольщиков и поговорить с теми, кто уже купил недвижимость у этого застройщика.
  7. Изучить публикации в средствах массовой информации.
  8. На сайте Федеральной налоговой службы заказать электронную выписку по строительной организации, оценить перспективы его банкротства, реорганизации и наличие долгов перед государством.
  9. Кредитная организация при рассмотрении заявки на ипотеку не одобрит сделку, если документы застройщика вызывают сомнения.

Изучить:

  • Документы, подтверждающие права на землю.
  • Действующий арендный договор.
  • Разрешение на строительства, проектная декларация и сопровождающие документы.
  • Протокол по распределению квартир.
  • Технические условия на коммуникации.

Степень готовности здания

Огромное значение имеет степень готовности дома. Чем ниже этап строительства – тем дешевле квадратные метры в будущем доме, но и риски при этом существенно возрастают.

Стадии:

  1. Выбор земельного участка. На этом этапе изучается план городской застройки, анализируются конкурирующие предложения, заключается договор купли-продажи или аренды земли.
  2. Проектирование. На этом этапе проводится экспертиза в СГСНЭ, создается проектная декларация и оформляется разрешение на строительство.
  3. Нулевой цикл. Застройщик подготавливает строительную площадку, проводятся земельные работы, и закладывается фундамент.
  4. Строительство. На этом этапе происходит старт продаж квартир, публикуется проектная декларация, возводятся стены, проводятся внутренние работы, обустраивается прилегающая территория.
  5. Сдача дома. Дом вводится в эксплуатацию, вывозится строительный мусор, проверяют и запускают все системы.
  6. Заселение. Дольщики подписывают передаточные акты и получают ключи от квартир. Дом полностью готов для проживания.

Начало работы над объектом

Узнать дату начала работ можно в паспорте объекта или проектной декларации. Примерные сроки на каждый этап строительства:

  • Подготовка строительной площадки — от 7 до 30 дней.
  • Земляные работы – 14 дней до 45 дней.
  • Закладка фундамента — от 45 до 90 дней.
  • Установка коробки. От 12 до 18 месяцев.
  • Подведение коммуникаций – от 6 до 12 месяцев.
  • Обустройство придомовой территории и внутренняя отделка — от 3 до 9 месяцев.
  • Ввод в эксплуатацию — от 3 до 6 месяцев.

Сроки сдачи жилого дома можно посмотреть в тексте договора долевого участия в разделе №2 «Предмет договора» или №4 «Передача объекта долевого строительства». Если договор еще не был заключен – в Проектной декларации, которая в обязательном порядке публикуется застройщиком в открытом доступе.

В декларации сроки сдачи прописаны в разделе № 17 «О примерном графике реализации проекта строительства».

Аккредитация банком

Аккредитация застройщика в банках может служить оценкой вероятности того, что дом будет сдан, банк получит залог, а дольщик – приобретенную квартиру.

Кредитной организации гораздо выгоднее предоставить застройщику кредит в случае возникновения финансовых проблем, чем допустить срывы сроков и заморозку строительства.

Банки оценивают репутацию строительной компании и присваивают ей категорию – от А до Е.

  • Категория А – застройщики с маленьким опытом работы.
  • Е – наиболее опытные.

Если строительная компания аккредитована несколькими банками – вероятность ее банкротства минимальна.

Законодательная и нормативная база

Сферу долевого строительства и отношения между застройщиком и покупателями жилья в новостройках регулирует ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 года.

Его нормы регулируют действия строительной компании, описывают порядок заключения договора долевого участия и его содержание. Дополнительную правовую базу обеспечивают:

У застройщика

Обязательные документы:

  • Сведения о компании, Ф. И. О. директора, часы и график работы.
  • Свидетельство о регистрации юр. лица.
  • Список акционеров.
  • Информация о членстве в СРО.
  • Финансовый отчет за прошлый год.
  • Перечень осуществляемых проектов.
  • Разрешение на строительство конкретного объекта.
  • Проектная декларация.
  • Документы на земельный участок.

По требованию предъявляются:

  • Устав фирмы.
  • ИНН.
  • Бухгалтерская отчетность за 3 последних года.
  • Данные аудита.

У покупателя

Для заключения договора покупателю нужно предъявить:

  • Паспорт.
  • Согласие супруги/супруга на покупку (если зарегистрирован брак).
  • Свидетельство о заключении брака.
  • Кредитный договор, если были привлечены заемные средства.
  • Справка о доходах гражданина.

Пошаговая инструкция по оформлению сделки

Порядок действий:

  1. Изучение дома, репутации застройщика и документов. Тщательно изучите проектную декларацию и соберите отзывы о застройщике. Эти действия не смогут полностью исключить риски, но существенно сократят их (см. выше).
  2. Оформление и подписание договора. Купить квартиру в новостройке можно:
    • Заключив договор долевого участия. Этот вариант является самым безопасным и предпочтительным.
    • По договору уступки права. Этот документ предполагает покупку квартиры у соинвесторов заемщика. После оформления договора у сторон остается возможность приобретения готовой квартиры после окончания стройки либо долевого участие в процессе строительства. В последнем необходима государственная регистрации сделки.
    • Оформление договора с жилищно-строительным кооперативом. Покупатель в этом случае приобретает квартиру, оплачивая пай. Такой вид сделок легален, но имеет множество недостатков.

    В договоре в обязательном порядке должна быть указана цена за квадратный метр жилья.

  3. Передача права собственности и получение ключей. До того как покупатель подпишет Акт приема-передачи квартиры, он должен тщательно ее осмотреть. Если в процессе буду выявлены какие-либо недостатки — добиться их устранения. После подписания акта начинается начисление коммунальных платежей, а ответственность за содержание жилья переходит к покупателю.

    Специалисты не рекомендуют заселяться в новую квартиру и делать в ней ремонт до регистрации перехода права собственности.

  4. Завершающий этап – регистрация права собственности. Государственная регистрация сделки осуществляется Росреестром. Порядок регулируется ФЗ № 218 «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 года.

    Подать документы в Регистрационную палату можно как лично (в любое из отделений Росреестра, МФЦ или портал Госуслуг), так и воспользовавшись услугами специалистов.

После завершения всех этапов оформления сделка будет считаться завершенной.

Распространенные риски

  • Индивидуальное отопление – не всегда плюс. В большинстве многоквартирных домов автономная газовая котельная окажется удобнее и экономичнее.
  • Погоня за скидками и низкой ценой. Низкая цена может быть обусловлена экономией на качестве материалов или наличием дополнительных сборов.
  • Ожидание окончания стройки. Риски в этом случае, конечно, сократятся, но возможность купить квартиру минимум на 20% дешевле будет упущена.
  • Покупка квартиры в доме без инфраструктуры. Не стоит верить обещаниям застройщика что школы, детские сады и магазины будут построены в ближайшее время.
  • Погоня за количеством квадратных метров в ущерб планировке. Функционал нестандартных квартир, как правило, оказывается на практике более продуманным.
  • Покупка квартиры без тщательной проверки застройщика.

Предлагаем посмотреть видео о важных нюансах при покупке квартиры в новостройке, помогающих избежать возможные риски:

Какие вопросы надо задавать?

  1. На какой стадии находится строительство дома.
  2. Укладывается ли застройщик в сроки.
  3. Сколько у застройщика уже введенных в эксплуатацию домов.
  4. Аккредитован ли объект банками.

Дополнительная проверка

Дополнительная проверка предусматривает:

  • Проверьте, не оспаривались ли ранее сделки, заключенные с этой строительной компанией.
  • Наличие разрешения на строительство жилого дома.
  • У застройщика есть необходимые документы на землю.
  • Проект имеет все необходимые разрешения.

Можно ли застраховать сделку?

Дольщики имеют право после заключения договора застраховать объект:

  1. От возможного недостроя.
  2. От нарушения застройщиком сроков сдачи.
  3. От банкротства застройщика.

Почему безопаснее приобретать жилье через агентство?

Это обусловлено тем, что профессионалы проконтролируют все юридические аспекты и снимут с покупателя львиную долю рисков, ведь они хорошо знают, на что обратить внимание при приобретении квартиры в новостройке. Кроме того, специалисты владеют оперативной информацией и исключат опасные варианты, которые неочевидны при самостоятельном анализе рынка.

Агентство берет на себя оформление сопутствующих документов для сделки и экономит время покупателя.

Стоимость квартир растет по мере возведения дома:

  • До старта продаж цена на квартиры минимальна, к тому же выбор квартир неограничен.
  • На этапе котлована разница в цене в сравнении с готовой квартирой составляет 20–30%.
  • После постройки 50% дома цена возрастает, и выгода покупателя может составить от 15% до 20%.
  • После введения дома в эксплуатацию стоимость квартир максимальна.

Покупка квартиры в новостройке – отличный способ сэкономить и получить при этом квартиру мечты, с нужным метражом и планировкой. Однако, такие сделки имеют ряд особенностей, которые надо знать и учитывать при оформлении договора. Тщательное изучение каждого из этапов сделки позволит существенно сократить возможные риски.

Предлагаем посмотреть видео рекомендации о том, на что обращать внимание при покупке квартиры в новостройке:

, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Источник: https://expravo.com/zhilishhnoe-pravo/kvartira/kuplya-prodazha-kvartiry/pokupka/v-novostrojke/osnovnye-nyuansy-i-sovety-yurista.html

Квартира в новостройке: подводные камни при покупке

Нюансы покупки квартиры в новостройке

При покупке жилья в новостройке мы рассматриваем два варианта — покупка уже сданного жилья в собственности застройщика или долевое строительство.  В обоих случаях встречается немало нюансов. О проблемах покупки квартиры в новостройке и их решениях расскажем в статье.

Эскроу-счет — новая защита от банкротства застройщика

Раньше квартиру в новостройке чаще всего покупали по договору долевого участия (ДДУ): застройщик напрямую получал от покупателей деньги и строил на них дом. Случалось, что денег на строительство не хватало, оно затягивалось или вовсе прекращалось. Люди лишались и денег, и жилья.

С 1 июля 2019 года изменены правила оплаты по ДДУ: введен эскроу-счет. Это счет в банке, на котором хранятся деньги дольщиков до тех пор, пока строительство не будет закончено и дом не перейдет в эксплуатацию. Только после этого застройщик сможет забрать деньги.

Вот как комментирует сложившуюся ситуацию директор АН «Анкер» Александр Марин: «При покупке нового жилья мы разграничиваем две возможности.

Это может быть либо покупка уже сданного жилья, находящегося в собственности застройщика, либо покупка еще строящегося жилья, так называемое «долевое» строительство».

При этом Марин подчеркивает, что долевое строительство часто сопряжено с риском: «Несмотря на то, что застройщик обязан страховать объект и этим обеспечить гарантию возврата средств покупателю, на деле при банкротстве застройщика покупателя ждет очень долгое ожидание средств, возможно, что свои средства он получит не в полном объеме. Понимая такое несовершенство долевой системы, наше государство с нового года в законодательном порядке отменит заключение договоров долевого участия с покупателями. С нового года сделки такого плана будут проводиться только через банк».  

Теперь при банкротстве застройщика дольщики не потеряют деньги. Средства сохранятся на эскроу-счете независимо от результатов строительства, так как теперь застройщик тратит на строительство не деньги покупателей, а кредитные средства.

Если застройщик банкротится, то у клиента есть два варианта. Первый — сохранить средства на эскроу-счете, и через суд истребовать получение жилья или совместно с другими дольщиками найти нового застройщика и закончить строительство. Второй вариант — забрать деньги и купить новую квартиру.

Важно! Старая схема ДДУ не исчезнет с рынка еще несколько лет — пока все текущие договоры не будут исполнены. Если договор ДДУ заключен до 1 июля 2019 года, то дольщик получит квартиру по нему.

Что проверить перед покупкой жилья в сданной новостройке

В новостройках, которые уже сданы, проблем гораздо меньше, чем во вторичном жилье. Тут не понадобится полная проверка собственника и истории владельцев, как в случае с жильем на вторичном рынке. Но терять бдительность не следует. Вот главные этапы проверки для покупателей квартиры в новостройке:

  1. Проверить разрешительную документацию и репутацию застройщика

Запросите документы с разрешением на строительство и ввод объекта в эксплуатацию. Особое внимание обратите на совпадение адреса участка и всех характеристик дома. Эти данные должны соответствовать информации из проектной декларации.

Обратите внимание на репутацию застройщика: сколько домов он построил, были ли проблемы на других объектах, кто стоит за застройщиком — дополнительно проверьте учредителя на надежность.

  1. Встретиться с застройщиком в новостройке и осмотреть квартиру

Не подписывайте договор приема-передачи до детального осмотра квартиры. Если подпишете акт не глядя, рискуете получить квартиру с несоответствиями или недоработками, а претензии предъявить уже будет затруднительно. Что проверить:

  1. Соответствие площади — если площадь окажется меньше заявленной в документах застройщика, можно требовать компенсации за нехватку квадратных метров;
  2. Соответствие планировки квартиры проектной документации;
  3. Соответствие пункту договора «Характеристики объекта» — ровные стены и пол, рабочие коммуникации, целые стеклопакеты, двери плотно закрываются;
  4. Состояние общедомового имущества — лифт, лестничные площадки, общие инженерные системы.

Все найденные недочеты записывают в лист осмотра и прикладывают его к акту приема-передачи. Если вы сразу не подпишете акт, застройщик начнет устранять выявленные недочеты. Это может нарушить срок передачи квартиры по договору. В таком случае можно требовать неустойку за просрочку.

«Что касается уже сданных объектов, то здесь в важных вопросах покупатель защищен. – продолжает Марин. – Покупателю не надо проводить многоступенчатую проверку собственника, как в ситуации с покупкой вторичной недвижимости.

Здесь ему достаточно двух документов – о том, что дом сдан, и о том, что застройщик является собственником квартиры. Сделка купли/продажи в случае с новым жильем может проходить даже в офисе застройщика без поездки в МФЦ.

Однако покупатели должны быть внимательны к документации и обещаниям застройщика. Перед сделкой проводится процедура – приема/передачи. Покупатель должен внимательно осмотреть жилье, прилегающую территорию и в акте указать, что именно требует доработки.

Нередки случаи, когда уже после покупки покупатель сталкивается, например, с проблемной канализацией, которую застройщик обещал доработать на словах. Все должно быть закреплено документально».

  1. Проверить вид разрешенного использования объекта недвижимости

Также не стоит забывать о проблемах с ВРИ земельного участка. «Также есть нюансы, когда застройщик строит многоквартирный дом на земле ИЖС, предназначенной только для индивидуального жилья.

Были случаи, когда застройщик продает построенные на такой земле квартиры как долю в доме, естественно на порядок ниже рыночной стоимости.

А потом суд выносит решение о незаконной постройке и сносе дома», – делится случаем из практики Марин.  

Чтобы проверить соответствие ВРИ, закажите выписку из ЕГРН на земельный участок, на котором ведется строительство. В ней должно быть указано «разрешено использование земли для многоквартирной застройки или строительства многоэтажного дома». Если указано что-то другое, то застройщик должен переоформить документы.

Заказать выписку можно через интернет-сервис ЕГРН.Реестр за 30 минут или лично обратиться в отделение Росреестра или МФЦ.  

Помните: проверка квартиры в новостройке перед покупкой убережет от потеренннего времени, денег и судебных разбирательств!

Заказать выписку для проверки земельного участка под строительство прямо сейчас.

Елизавета Кобрина  

Источник: https://egrnreestr.ru/articles/kvartira-v-novostroyke-podvodnye-kamni-pri-pokupke

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.