Новое в законе о долевом строительстве 2021

Содержание

Нововведения в законодательстве о долевом строительстве в 2019 году

Новое в законе о долевом строительстве 2021

28 июня 2019 в 17:16

Первое и самое главное – с июля 2019 г. деньги отправляются на специальный эскроу-счет в банке, а не передаются застройщику.

Это так называемое «проектное финансирование». Теперь застройщики станут кредитоваться в банках под (как обещают, льготные) 5-6% годовых.

То есть покупатели квартир будут пополнять специальные счета, деньги с которых можно снять только на обеспечение строительства. Деньги на эскроу выдадут застройщику только после окончания строительства.

Таким образом закон защищает обманутых дольщиков и вводит новые обязательства для застройщиков.

Пока что многие строительные компании еще ведут деятельность по-старому. Однако уже сейчас обязательные требования к их работе увеличились. Это касается выплаты зарплаты, расходов на рекламу и др.

Переходный период на рынке

Сейчас рынок долевого строительства находится в переходном периоде. По новым требованиям кредитные учреждения получают возможность контролировать финансовую деятельность строителей. Если в срок до 1 сентября 2019 г. эскроу-счета не будут открыты, то Росреестр прекратит регистрировать сделки по ДДУ у застройщика.

При этом дольщикам не стоит переживать о том, что у банка, где хранятся деньги на спец счете отберут лицензию или он обанкротится. Так как список кредитных учреждений, где можно открыть эскроу-счета сильно ограничен.

Сюда вошли только крупнейшие надежные банки России. Кроме того, сумма на эскроу-счете до 10 миллионов рублей полностью застрахована Агентством по страхованию вкладов.

То есть даже в случае банкротства банка, свои деньги вы назад обязательно получите.

Как выбрать застройщика: советы адвоката

Итак, как выбрать надежного застройщика с учетом изменений в законодательстве летом 2019 года?

  • Застройщик должен предоставить вам весь пакет документов на строящийся объект, здесь ничего не поменялось. Сюда относятся права на земельный участок, разрешения на строительство, проектная документация, уставные, учредительные документы, доверенность на представителя застройщика;
  • У надежного застройщика всегда есть сайт, на котором подробно должна быть отражена информация о планируемых и уже построенных объектах;
  • Вам обязаны предоставить информацию об открытом эскроу-счете в банке, на который вам и нужно будет положить денежные средства за купленную по ДДУ квартиру;
  • Стоит поискать в интернете отзывы реальных дольщиков;
  • Обязательно стоит проверить застройщика по базам судебных приставов, на сайтах судов, сайте налоговой.

К чему готовиться обычным людям?

Самое главное, и вполне прогнозируемое изменение касается сокращения числа застройщиков. Небольшие компании вынуждены будут уйти с рынка за нерентабельностью. Таким образом, скорее всего в строительстве останутся только крупные игроки со значительным капиталом.

«Кредитануться» застройщикам станет сложнее. Так как кредитные учреждения получают дополнительные возможности по контролю и их требования к строителям станут еще выше.

Существующая ситуация неизбежно приведет к подорожанию стоимости объектов по ДДУ. Связано это, естественно, с дополнительной финансовой нагрузкой на застройщиков. Прогнозируемый рост цен от 20 до 30%.

Виктория Суворова,

ведущий юрист семейной юридической фирмы «Суворовъ и партнеры» (г.Пятигорск)

Далее по теме:

ВС: требование об устранении недостатков можно предъявлять до передачи квартиры (долевое строительство)

Насколько и от чего защищает нас закон о долевом строительстве

Первое и самое главное – с июля 2019 г. деньги отправляются на специальный эскроу-счет в банке, а не передаются застройщику.

Это так называемое «проектное финансирование». Теперь застройщики станут кредитоваться в банках под (как обещают, льготные) 5-6% годовых.

То есть покупатели квартир будут пополнять специальные счета, деньги с которых можно снять только на обеспечение строительства. Деньги на эскроу выдадут застройщику только после окончания строительства.

Таким образом закон защищает обманутых дольщиков и вводит новые обязательства для застройщиков.

Пока что многие строительные компании еще ведут деятельность по-старому. Однако уже сейчас обязательные требования к их работе увеличились. Это касается выплаты зарплаты, расходов на рекламу и др.

Рынок долевого строительства в 2020 г.: по-новому регулируем и рискуем

Новое в законе о долевом строительстве 2021

Эксперты прокомментировали важные поправки в законодательство о долевом строительстве: новые гарантии улучшат положение дольщиков, но меры поддержки застройщиков приведут к уменьшению размера их компенсации в случае задержки строительства. Также эксперты рассказали, как нарушались права дольщиков в этом году, как защититься от таких рисков и что делать, если избежать этого не удалось

13 июля этого года в Закон об участии в долевом строительстве были внесены изменения1. Адвокат Наталья Тарасова рассказала о поправках, касающихся эскроу-счетов. Прежде она напомнила, что с июля 2019 г.

застройщиков обязали заключать договоры участия в долевом строительстве (ДДУ) с использованием эскроу-счетов. Это значит, что в банке открывается специальный счет, на который перечисляются денежные средства покупателя недвижимости для передачи их застройщику.

Деньги дольщика находятся в банке весь период строительства. Застройщик может их забрать только после ввода объекта в эксплуатацию.

Для дольщиков использование эскроу-счетов при заключении ДДУ является гарантией возврата денег.

В случае банкротства застройщика, вступления в силу решения арбитражного суда о его ликвидации, при предъявлении кредитором требования о досрочном исполнении застройщиком обязательств по кредитному договору и об обращении взыскания на земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности или аренды, дольщик может в одностороннем порядке расторгнуть ДДУ и забрать деньги, внесенные на эскроу-счет. В случае банкротства банка, в котором размещены средства на покупку недвижимости, дольщики-физлица могут получить страховое возмещение, но не более 10 млн руб.

Согласно июльским поправкам застройщику больше не нужно ждать регистрации права собственности на первую квартиру, чтобы получить деньги с эскроу-счета. Достаточно представить в банк разрешение на ввод дома в эксплуатацию. В этом случае срок получения застройщиком денежных средств значительно сократится.

Дольщиков больше не смогут обманутьСчета эскроу и контроль банков помогут сохранить переданные застройщикам денежные средства
Наталья Тарасова рассказала также о предоставлении дополнительных гарантий участникам долевого строительства, которые решили использовать для покупки недвижимости средства материнского капитала. Их можно вернуть, если ДДУ был прекращен.

Это касается и тех случаев, когда маткапитал использовался при заключении кредитного договора (договора займа) для расчетов по ДДУ, который впоследствии был прекращен.

Уполномоченный банк на основании заявления дольщика направляет в Пенсионный фонд РФ запрос, после чего возврат средств осуществляется в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 29 декабря 2006 г. № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей».

Юрист адвокатского бюро Asterisk Степан Хантимиров отметил еще несколько важных изменений, предусмотренных новым законом.

Так, застройщики смогут выдавать целевые займы дочерним обществам, получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, поставить его на кадастровый учет и зарегистрировать право собственности, если согласно техническому плану площадь построенного здания отличается от площади в проектной документации не более и не менее чем на 5%. Это возможно, только если не изменилось количество этажей, помещений и машино-мест.

Также предусмотрены изменения, упрощающие процедуру регистрации права собственности, которые призваны облегчить жизнь как застройщикам, так и дольщикам. Застройщики получили право самостоятельно регистрировать право собственности на объект долевого строительства за дольщиками.

Соответствующее заявление и доверенность при этом не требуются.

После завершения процедуры регистрации застройщик передает собственнику выписку из ЕГРН, а затем собственник представляет в орган регистрации подлинный экземпляр договора участия в долевом строительстве или договора об уступке прав требований по ДДУ для совершения на нем специальной регистрационной надписи.

С учетом нововведений залог земельного участка (залог прав аренды, субаренды) в пользу дольщиков или банка прекращается после постановки дома на кадастровый учет. Подавать заявление о прекращении залога застройщику не нужно, Росреестр удалит запись о нем самостоятельно. Правило действует, если земельный участок образован в границах, в которых он переходит в собственность дольщиков.

«Поправки коснулись и проектной документации, – отметил ведущий юрист ООО “Содружество земельных юристов” Павел Лобачев. – Теперь застройщики обязаны вносить изменения в проектную декларацию ежемесячно не позднее 10-го числа месяца, следующего за отчетным. Был расширен перечень сведений, которые подлежат отражению в декларации».

Также Павел Лобачев рассказал, что в этом году правительство утвердило несколько актов, регулирующих рынок долевого строительства. Для поддержки застройщиков в период пандемии в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 2 апреля 2020 г. № 423 установлены ограничения их ответственности:

  • не начисляется неустойка, не придется возмещать убытки за нарушение сроков передачи квартир, допущенное с 3 апреля 2020 г. по 1 января 2021 г.;
  • не начисляются проценты за просрочку возврата денег при расторжении ДДУ;
  • если требования об уплате неустойки, процентов и возмещении убытков предъявлены до 3 апреля 2020 г., то застройщику предоставляется отсрочка до 1 января 2021 г.;
  • до 1 января 2021 г. уполномоченные органы не вправе обращаться в арбитражный суд с требованием о приостановлении деятельности застройщика, а объект застройки не может быть включен в реестр проблемных.

После принятия Постановления Правительства РФ от 23 апреля 2020 г. № 566 стала возможна льготная ставка по кредиту в размере 6,5% годовых на покупку жилья в новостройках. Это позволило застройщикам увеличить продажи даже в сложный период пандемии.

Требования к организации государственного контроля в сфере долевого строительства получили закрепление в Постановлении Правительства РФ от 2 сентября 2020 г. № 1336. Установлены механизмы госконтроля за деятельностью застройщиков, в частности его формы: внеплановые проверки, контроль без взаимодействия с застройщиками, профилактика нарушений и принятие мер по их пресечению.

«4 сентября премьер-министр Михаил Мишустин сообщил о подписании постановления Правительства РФ. По его словам, принятые изменения должны ускорить темпы достройки проблемных объектов и выплаты компенсаций за недостроенное жилье, – добавил Павел Лобачев. – Но только время покажет, не повлияет ли унификация методики расчета на объективность расчетов».

Несмотря на принимаемые меры по защите прав дольщиков, они продолжают сталкиваться с проблемами. Наталья Тарасова напомнила о нескольких громких делах этого года.

  • В Ростове-на-Дону к сносу готовится 175 домов. Без квартир могут остаться около 4,5 тысячи человек. У застройщика не было надлежащей разрешительной документации.
  • В Томской области директор двух коммерческих организаций, рекламировавших дом в поселке Ключи, предстанет перед судом по обвинению в мошенничестве в особо крупном размере. С декабря 2015 г. по февраль 2019 г. она собирала деньги у дольщиков, не имея материально-технической базы для строительства. Сумма ущерба составила более 18 млн руб.
  • «Проминстрах» рассылает пострадавшим дольщикам письма с угрозами уголовного преследования. Например, такое письмо получила Лейла Таирова, купившая квартиру в ЖК «Солнечная система», который начинал строить обанкротившийся застройщик UrbanGroup. Пытаясь вернуть свои деньги, женщина добилась в суде не только компенсации от Фонда защиты прав дольщиков, но и страховых выплат за срыв сроков сдачи объекта. Она даже получила исполнительный лист об аресте имущества «Проминстраха». Именно это страховщик называет покушением на мошенничество и требует отозвать исполнительный лист, поскольку компенсацию от фонда Лейла Таирова уже получила. Конечно, такие действия «Проминстраха» нельзя назвать правомерными.
  • Наряду с классическими случаями строительства многоквартирных домов на не предназначенных для этого земельных участках и подмены ожидаемых квартир нежилыми апартаментами в этом году массовое распространение получили случаи задержки строительства из-за пандемии и запрета на работу стройобъектов.

Павел Лобачев подтвердил, что пандемия сказалась на темпах строительства, и обратил внимание на то, что в случае нарушения его сроков дольщики получат куда меньшую компенсацию в связи с введением мер поддержки застройщиков, предусмотренных Постановлением Правительства РФ № 423, о которых речь шла выше. «Сохраняется проблема банкротства застройщиков. На 2020 г. установлен запрет на возбуждение новых дел о банкротстве, но это не гарантирует, что их не будет в 2021 г., – продолжил юрист. – Остается актуальной проблема качества построенных объектов, например несоответствие их проектам, замена стройматериалов на более дешевые и т.д. Кроме того, в случаях, когда ответственность застройщика была застрахована, при наступлении страхового случая, например банкротства, дольщики сталкиваются с трудностями в получении страхового возмещения».

Как минимизировать риски, рассказали Павел Лобачев и Наталья Тарасова.

  • Проверьте застройщика, чтобы удостовериться в его надежности. Для этого нужно изучить единый реестр застройщиков, выяснить, есть ли у него проблемные объекты, проверить наличие судебных споров, изучить учредительные документы, данные готовых отчетов и бухгалтерский баланс, аудиторское заключение (можно найти на сайте застройщика).
  • Проверьте проектную и разрешительную документацию на объект на сайте застройщика.
  • Внимательно ознакомьтесь с договором долевого участия. Важно обратить внимание на параметры квартиры и условия о сроке, порядке ее передачи и об ответственности за их нарушение.

(О том, как проверить застройщика и что должно быть указано в договоре долевого участия, читайте также в статье «Как избежать рисков при покупке квартиры в строящемся доме».)

Кроме того, при приобретении апартаментов важно помнить, что они будут считаться нежилым помещением. В случае банкротства застройщика покупатели такой недвижимости не вправе включаться в реестр требований участников строительства.

А реестр этот имеет большое значение, поскольку включенные в него дольщики смогут получить свои квартиры после того, как застройщика заменят и дом все же достроят.

При этом покупатели апартаментов смогут лишь потребовать вернуть переданные застройщику денежные средства, что с учетом его банкротства будет малоперспективно.

Юристы рекомендуют обращаться с претензией к застройщику или в суд, если ваши права нарушены. В суде можно взыскать компенсацию в случае передачи объекта ненадлежащего качества. Если были существенно нарушены условия договора, вы вправе требовать его расторжения, возврата уплаченных денежных средств, неустойки и возмещения морального вреда.

«Но важно понимать, что если застройщик на грани банкротства, то вероятность получить деньги невысока. Поэтому целесообразно сохранить договор в силе, чтобы после завершения строительства стать обладателем квартиры, – предупредил Павел Лобачев.

– В этом случае вам нужно будет обратиться в суд для включения вашего требования в реестр требований участников строительства».

Если застройщик нарушает условия договора, повлиять на него можно, обратившись в уполномоченный орган, который осуществляет контроль за соблюдением застройщиками Закона об участии в долевом строительстве (например, в Москве это Москомстройинвест).

Если ответственность застройщика была застрахована, вы вправе обратиться за получением страхового возмещения. Но помните: при выплате возмещения в размере внесенных по договору долевого участия денежных средств вы утратите право на квартиру.

Оноприенко Инесса1 Федеральный закон от 13 июля 2020 г. № 202-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Источник: https://www.advgazeta.ru/ag-expert/news/rynok-dolevogo-stroitelstva-v-2020-g-po-novomu-reguliruem-i-riskuem/

Фз 214

Новое в законе о долевом строительстве 2021

Законодатель постарался упорядочить рынок строительства жилья и изменениями 214 ФЗ в 2021 г. ужесточил порядок работы строительных организаций на этом рынке.

Дольщикам дано больше гарантий успешного достижения цели вложения своих денежных средств на покупку будущего жилья. Застройщик же, наоборот получил проблемы со свободным привлечением беспроцентных денежных вливаний в строительный бизнес, и, естественно, будет вынужден больше пользоваться кредитными деньгами банков, перекладывая новые финансовый обременения на плечи дольщиков.

Подорожают ли новостройки по причине вышеупомянутых изменений законодательства? Время покажет. Пока их цену сдерживает только затянувшийся экономический кризис в стране.

Федеральный Закон №214 – нормативно-правовой акт, который регулирует фактически любые механизмы строительства многоквартирных домов. В то же время, следует понимать, что ДДУ и ЖСК – это не единственные нормативно-правовые акты, которые регулируют процесс строительства и передачи объекта владельцу.

Привлечение вкладов может осуществляться и по иной схеме, но чаще всего это мошеннические обороты.

О чем говорит фз «о долевом строительстве» № 214?

Федеральный Закон №214 «Об участии в долевом строительстве» регулирует отношения в сфере привлечения материальных средств между юридическими и физическими субъектами для долевого строительства помещения жилого предназначения многоэтажного типа. Согласно данному законодательному акту, средства могут привлекаться следующим образом:

  • на основании заключенного и зарегистрированного договора между СК и физическим лицом;
  • путем организации жилищно-строительных или жилищно-накопительных кооперативов;
  • путем выпуска специальных сертификатов, который дает право на получение жилищной площади.

Следует отметить, что действие данного закона на ДДУ и ЖСК будет распространяться только в том случае, если объект будет внесен в Росреестр. А так как жилье, которое приобретается по ЖСК, такой регистрации в обязательном порядке не подлежит, действие ФЗ на него не распространяется, следовательно, и права пайщиков практически не защищены.

В таком случае рациональным решением будет только приобретение жилья у проверенного, надежного застройщика.

На деятельность ИП и юридических лиц, которые имеют отношения к строительству в качестве инвестора, действе законодательного акта не распространяется.

Что изменилось в последней редакции ФЗ 214?

Обновленная редакция нормативно-правового акта существенно укрепила права дольщиков и обязанности застройщиков. Так, внесли следующие дополнения:

  1. Создание реестра застройщиков. Таким образом, покупателю квартиры достаточно будет проверить, есть ли застройщик в реестре, как долго он на рынке и какая у него вообще репутация. Фирмы-однодневки, которые проводили махинации, отпадают. Кстати, это же улучшает положение пайщиков, где фактор мошенничества особенно распространен.
  2. Обязанность застройщика размещать в сети информацию о проекте – каждый интересующийся гражданин может свободно просмотреть всю информацию не только о застройщике, но и самом объекте.
  3. Привлекать средства граждан для строительства теперь имеют право только компании с полностью внесенным уставным капиталом, размер которого должен быть не меньше 150 миллионов;.
  4. Цена покупаемого объекта теперь формируется как производная стоимость.
  5. В банках появляются эскроу-счета. А это значит, что компания-застройщик сможет снять средства дольщиков только после того, как сдаст объект, а дольщики его примут.
  6. Подрядчик несет теперь финансовую ответственность за отказ исправить дефекты и недочеты. Кроме того, оплата будет осуществляться, исходя из Закона о защите прав потребителей. Сумма больше, и за каждый день просрочки платежа начисляется штраф.
  7. Организован «компенсационный фонд» — застройщики, которые внесены в реестр, обязаны вносить в него по 1% от строящегося объекта. Средства из фонда будут расходоваться на те случаи, когда компания-участник будет признана банкротом для выплат неустойки дольщикам.

Застройщики также получили полезное дополнение – расторжение ДДУ в одностороннем порядке, если СК выполняет свои обязательства, запрещено. В таком случае уже дольщику придется отдать крупную сумму в качестве неустойки.

Кроме того, застройщик не должен платить неустойку дольщику, если тот намеренно затягивал подписание акта сдачи-приема объекта.

Похожие документы

Фз 214 с последними изменениями 2018 года не имеет аналогов, так как, по сути, является единственным законодательным актом, который наконец-таки урегулировал взаимоотношения дольщиков и застройщиков.

Однако следует помнить о том, что процедура покупки жилого помещения по ДДУ также регламентируется:

Два последних законодательных акта направлены на защиту прав дольщика уже на этапе приемки квартиры.

Покупка жилья по ЖСК обойдется дешевле, но юридической защиты со стороны государства очень мало. Поэтому, лучше отдавать предпочтение ДДУ, который действует под редакцией ФЗ 214.

Изменения в федеральном законе об участии в долевом строительстве

Источник: https://fms21.ru/trudyashimsya/fz-214-ob-uchastii-v-dolevom-stroitelstve-redakcziya-2020-goda.html

Российская недвижимость в 2021: плюсы и минусы новых законов

Новое в законе о долевом строительстве 2021

2020 год принес изменения в уже действующие законы о недвижимости и добавил ряд новых, которые в разной степени повлияют на строительство, покупку и продажу недвижимости, коснутся как физических лиц, так и организаций…

Закон о КРТ

Комплексное развитие территорий (КРТ) коснется, прежде всего, Москвы, Казани, Тюмени, Новосибирска, Кемерово, т. е. городов с населением не менее миллиона жителей. Не исключаются и другие населенные пункты в более, чем 15 регионах страны. Закон о КТР регулирует замену ветхого или аварийного жилья при имеющейся адресной программе.

Программа запускается только при наличии согласия не менее двух третей жильцов дома, который предполагается снести. Право принятия решения имеют региональные органы власти и правительство, она может быть начата и по инициативе собственников земли и недвижимости в границах территории реновации.

В отличие от предыдущей версии закона, КТР можно проводить и на территориях с процентом ветхого и аварийного жилья менее 50 – теперь точное количество домов не оговаривается.

Цель закона – ускоренное расселение и решение проблем граждан, проживающих в аварийно-опасных объектах.

Закон об участии в долевом строительстве и требования к застройщикам

На протяжении этого года вступят в силу новации закона об участии в долевом строительстве, Перед заключением первого договора об участии с гражданами, застройщик должен предоставить всю проектную декларацию на планируемые к возведению дома.

Неприятным моментом для девелоперов станет существенное расширение списка с причинами для отказов в выдаче заключения соответствия проектных документов и самого застройщика актуальным законам. Сюда же входит ужесточение требований к застройщикам, которые используют для расчетов только эскроу-счета. Их шанс получить заключение уменьшается и регулируется статьей закона № 214-ФЗ.

Отдельно оговариваются изменения, которые относились к ослаблению требований к строительным организациям в связи с пандемией коронавируса.

С первого же дня текущего года вновь будет идти неустойка, проценты, считаться убытки за нарушение обязательств, вновь появится возможность обращаться в суд с заявлением о временном запрете использования денег дольщиков, а сами объекты, для которых надо найти средства, включать в реестр проблемных.

Новые противопожарные правила в жилых объектах

Нововведения в правилах касаются жителей этажных домов. Участившиеся в последние годы случаи взрывов и возгораний в многоквартирных домах вынудили законодательные органы ввести дополнительные запреты.

Правилами запрещается: хранить любые предметы, включая продукты питания, на чердаках, цокольных этажах и в подвалах; пользоваться газовым оборудованием, не прошедшим государственную проверку технических характеристик; оставлять без присмотра любые источники открытого огня (включая сигареты). 

За нарушение этих правил пожарной безопасности предусмотрен штраф до 5000 руб. Если несоблюдение противопожарных норм приведет к опасным последствиям – наказание может быть гораздо существеннее, вплоть до уголовной ответственности.

Поправки к закону «О государственной кадастровой оценке»

С начала года вступают в действие изменения к подходу контроля государственными органами надзора кадастровой оценки недвижимости. Имеется в виду постоянный надзор в форме наблюдения за исполнением всех законов во время процедуры оценки. Разовые проверки этой сферы уходят в прошлое.

С целью сведения к минимуму нарушений, при определении кадастровой стоимости строений будут учитываться также дополнительно: год постройки, расположение или нахождение в зоне особых территорий и другие факторы.

Плюсом для подающих на проведение государственной кадастровой оценки стоимости станет увеличение сроков для подачи заявок об ошибках и уменьшение времени на вынесение решения по ним.

Кроме перечисленных изменений закон усовершенствован некоторыми пунктами, которые повысят эффективность работы органов кадастровой оценки в целом.

Правила проведения онлайн-собраний жильцов

Закон об общих онлайн-собраниях граждан России, проживающих в многоквартирных домах, уточняет, такие собрания возможны только с использованием государственной информационной системы ЖКХ.

Согласно Жилищному кодексу, все регионы России обязаны обеспечить техническую возможность своих систем с 1 июля этого года.

К этому же сроку должен быть реализован доступ всех жильцов к информационной системе.

Первое общее онлайн-мероприятие дома проводится по инициативе одного из собственников помещения в доме или ответственного члена управляющей компании. Общее онлайн-собрание не проводится, если согласны менее 50% собственников.

Источник: https://superrielt.ru/articles/11971/

Обзор поправок в Закон «Об участии в долевом строительстве…» № 214-ФЗ. Часть вторая

Новое в законе о долевом строительстве 2021

Здесь мы продолжаем начатый ранее Обзор поправок в законодательство о долевом строительстве.

§1. При внесении изменений в Закон № 214-ФЗ, авторы законопроекта на этот раз уделили значительное внимание прозрачности деятельности застройщика. Так, определен широкий объем информации о реализуемом проекте, подлежащей публичному раскрытию застройщиком в сети Интернет, а также регламентирован порядок ее предоставления в открытом доступе (статья 3.

1 Закона). Кроме проектной декларации, заключений органа власти по ней и по самому застройщику, проекта применяемого договора долевого участия, застройщик размещает на своем сайте фотографии хода строительства, а также договор поручительства, заключаемый в порядке ст. 15.3 закона.

Права на доменное имя сайта застройщика должны принадлежать самому застройщику либо поручителю.

Данная мера сама по себе является положительно ориентированной на потребителей, поскольку обеспечивает размещение информации застройщиком по умолчанию без запроса со стороны участников долевого строительства.

Практика показывает, что потребители как правило проявляют пассивность в получении той информации, которую имеют право запрашивать, в связи с чем и застройщики привыкли игнорировать редкие запросы от инициативных граждан, поскольку часто не воспринимают дольщиков как равных контрагентов, нередко злоупотребляя своим положением более сильной стороны договора.

Кроме того, законопроектом предусмотрено создание Единого реестра застройщиков (ст. 231), включающего сведения о строительных организациях, отвечающих законным требованиям, и размещенного в открытом доступе в сети Интернет.

Переоценивать практическое значение указанной меры, на наш взгляд, не стоит. Реестр будет представлять собой лишь «систематизированный перечень юридических лиц».

Практика показывает, что граждане, чьи денежные средства привлекаются для строительства в подавляющем большинстве случаев не пользуются уже имеющимися инструментами проверки контрагента, в том числе бесплатными выписками из ЕГРЮЛ, из которых несложно получить сведения о том, как давно существует организация, с которой имеется намерение заключить договор, кем являются ее участники, не зарегистрированы ли учредители за пределами РФ (в том числе, на оффшорных территориях). Не пользуются потребители и доступными базами судебных дел, которые могут содержать информацию о неблагонадежности контрагента.

§2. Изменения касаются и более тонких моментов, то есть вопросов, которые, на первый взгляд кажутся не столь значимыми, но, пожалуй, не останутся незамеченными специалистами.

Так, законопроект предусматривает правило, согласно которому оплата по договору долевого участия в строительстве вносится только после государственной регистрации договора (ч. 3 ст. 5), равно как и оплата по договору цессии, если цедентом является юридическое лицо (ч. 3 ст. 11).

На практике, застройщики активно  принимают денежные средства от граждан-дольщиков непосредственно в момент подписания договора (в том числе в качестве так называемой «брони»).

Способы могут быть самыми разными, вплоть до заключения отдельного договора беспроцентного займа на несколько лет на полную сумму цены договора долевого участия, где кредитором выступает будущий дольщик, который в дальнейшем может произвести зачет встречных требований по оплате долевого взноса в счет возврата суммы займа. Соглашение о задатке или обеспечительном платеже на этом фоне, конечно, выглядят вполне цивилизованно.

Норма, посвященная цене договора, дополнена возможностью определения цены через стоимость единицы площади (квадратного метра).

На практике и без этой нормы цена договора обычно устанавливается в качестве фиксированной суммы с указанием на то, что расчет производится в привязке к определенной стоимости квадратного метра.

Это позволяет создать методику расчета изменения стоимости в случае отклонения фактической площади от проектной и дальнейшего перерасчета (чаще, конечно, в сторону требований застройщика произвести доплату за увеличившуюся площадь).

Вместе с тем, законодатель делает важное замечание о том, что при расчете площадей лоджий, балконов, веранд и террас применяется понижающий коэффициент, установленный подзаконным актом.

В отсутствие данного указания застройщики практикуют установление собственных понижающих коэффициентов.

Это может приводить к тому, что дольщик оплачивает одну площадь (рассчитанную с учетом коэффициента застройщика), а фактически (с учетом технической документации, выдаваемой инвентаризационным бюро) получает квартиру меньшей приведенной площади.

В целях обеспечения гарантий качества объекта долевого строительства законодатель дополняет статью 7 Закона № 214-ФЗ положениями, устанавливающими ответственность застройщика за нарушения согласованного с потребителем срока устранения недостатков объекта (ч. 8 ст. 7).

Обязанность застройщика по своевременному устранению недостатков обеспечивается начислением за просрочку неустойки, размер которой определяется по правилам п. 1 ст.

23 Закона N 2300-1 , то есть в настоящее время составляет 1% от стоимости расходов, необходимых для устранения такого недостатка (дефекта), за каждый день просрочки.

§3. Серьезным шагом к усилению контроля над деятельностью застройщика является попытка законодателя нормативно обеспечить целевое расходование денежных средств. Исчерпывающий перечень таких целей содержится в расширенной редакции части 1 статьи 18 Закона.

Вводится запрет на нецелевое использование денег, предписывается раздельный учет денежной массы для одного объекта (или связанной группы объектов). Ответственность за целевое использование несут руководитель и главный бухгалтер строительной организации.

При этом годовая бухгалтерская (финансовая) отчетность застройщика подлежит обязательному аудиту (ч. 4 ст. 18).

С указанными нормами связана новелла, посвященная  условиям использования застройщиком привлекаемых денежных средств на объекты социальной инфраструктуры и уплату процентов по целевым кредитам, выданным на строительство этих объектов (ст. 18.1). Общим условием является переход указанных объектов в долевую собственность дольщиков либо безвозмездная передача их в государственную или муниципальную собственность.

Также к мерам защиты денежных средств дольщиков можно отнести новеллы, посвященные возможности применения для расчетов по договорам долевого участия в строительстве механизма счетов эскроу (ст.ст. 15.4-15.5).

§4. Рассмотренные обязанности, возлагаемые на застройщика, корреспондируют соответствующим контрольным (надзорным) полномочиям органа исполнительной власти, осуществляющего надзор над сферой строительства.

Многие из этих полномочий утратили признак дискреционности и приобрели форму предписания (ст. 23 Закона). Слово «вправе» (в связи с перечнем полномочий госоргана) предшествует теперь лишь функциям по получению информации.

Таким образом, все иные полномочия реализуются как прямая обязанность, не зависящая от усмотрения исполнительного органа.

Перечень таких полномочий расширен. Например, контролирующий орган получает от застройщика информацию о физическом лице, которое, в конечном счете, прямо или косвенно (через третьих лиц) владеет (имеет в капитале преобладающее участие более чем 25 процентов) корпоративным лицом (застройщиком) (п. 1.3 ч. 6 ст. 23).

Существенным нормативным нововведением является наделение контролирующего органа функцией контроля (надзора) за деятельностью жилищно-строительных кооперативов с учетом положений Закона № 214-ФЗ о контроле за деятельностью застройщиков.

Не секрет, что жилищно-строительные кооперативы имеют весьма дурную репутацию и, являясь слабо регламентированной схемой привлечения денег граждан участниками строительного рынка, дают благодатную почву для антипотребительского произвола строительных организаций. Как правило, пайщики узнают об отсутствии у них гарантий, предоставляемых дольщикам Законом № 214-ФЗ, а также Законом РФ «О защите прав потребителей» уже на стадии грубого нарушения своих имущественных интересов, не обеспеченных надлежащей правовой защитой.

В связи с расширением полномочий контролирующего органа в этой сфере законопроектом вносятся изменения в ст. 123.

2 Жилищного кодекса РФ, которая, в частности, дополнена полномочиями по ежеквартальному получению сведений от жилищно-строительного кооператива о деятельности последнего, в том числе, об исполнении обязательств перед членами кооператива и иными лицами, а также получению промежуточной и годовой финансовой (бухгалтерской) отчетности кооператива (п. п. 3.2-3.3 ч. 2 ст. 123.2 Кодекса). Результаты соответствующих проверок публикуются контролирующим органом в сети Интернет (ч. 7 ст. 123.2 ЖК РФ).

Внушительный объем рассмотренных в обзоре поправок свидетельствует о намерении государства и в дальнейшем поддерживать и развивать долевое строительство.

При имеющихся объемах возводимого жилья неэффективное правовое регулирование этой отрасли чревато социальной напряженностью, поэтому, как видно из свежих поправок, законодатель идет по пути ограничения объема свободного усмотрения застройщика в его отношениях с гражданами и повышения ответственности застройщиков при осуществлении своей деятельности

Законопроектом установлено вступление в силу новой редакции Закона № 214-ФЗ с 01 января 2017 года (в основной его части).

Положения, связанные с требованиями к размеру уставного капитала, регулированием особенностей использования счетов эскроу и заключения договора поручительства застройщика с учредителем, а также ведения единого реестра застройщиков начнут действовать на полгода позднее.

Нормы, касающиеся компенсационного фонда, за счет которого должны достраиваться дома при банкротстве застройщиков (ст. 23.2), вступают в силу со дня официального опубликования закона о внесении поправок.

С паспортом законопроекта можно ознакомиться по ссылке.

Источник: https://zakon.ru/blog/2016/07/03/obzor_popravok_v_zakon_ob_uchastii_v_dolevom_stroitelstve%E2%80%A6__214fz_chast_vtoraya

Долевое строительство с 2021 года: изменения

Новое в законе о долевом строительстве 2021

В целях повышения уровня защиты потребительских прав был принят закон, который фактически лишает граждан возможности принимать долевое участие в строительстве. Соответствующие изменения полноценно заработают в 2021 году.

Нововведения призваны исключить вероятность появления новых долгостроев, инвесторами которых являются частные лица. Впрочем, по мнению целого ряда экспертов, текущие законодательные инициативы могут поспособствовать сокращению объемов строительства.

А граждане не смогут решать свои жилищные вопросы ввиду отсутствия доступной по цене недвижимости.

Проектное финансирование

В рамках реформы рынка недвижимости правительство изначально планировало полностью отменить договора о долевом участии в строительстве.

Подобные изменения должны были вступить в силу с 2021 года, упразднив такой вид деятельности. Но позже, учитывая актуальность вопроса, было принято решение осуществить плавный переход к новой модели — проектному финансированию.

В этом случае гарантом успешного завершения проекта строительства будет выступать банк.

Компании по-прежнему смогут привлекать средства частных инвесторов, что не запрещено действующим законом. Но оплата договоров будет осуществляться по другой схеме. Средства будут перечисляться не застройщику, а на специальный эскроу-счет.

А банк в свою очередь будет осуществлять проектное финансирование строительства. Застройщик сможет получить деньги только после успешной сдачи объекта в эксплуатацию. В связи с этим вести строительство он будет вынужден за счет собственных ресурсов или кредитования.

Если работы прекратятся или застройщик признает себя банкротом, инвесторы смогут вернуть свои вложения. Но дольщик в свою очередь лишен права досрочно забрать деньги.

По закону это можно сделать только в том случае, если строительная компания нарушит условия договора проектного финансирования.

С одной стороны, такая законодательная норма поможет укрепить рынок, так как на нем останутся только сильные игроки. Мелкие компании не смогут привлекать финансирование и брать кредиты, поэтому будут вынуждены прекратить свою деятельность. С другой стороны, учитывая нововведения уже очевидно будет ли долевое строительство в 2021 году.

Фактически такая схема останется, но она будет существенно видоизменена, что предусмотрено новыми требованиями закона. Ввиду низкой рентабельности компаниям будет невыгодно строить дома за счет средств частных инвесторов. И они перейдут на другую схему ведения бизнеса, которая поможет добиться более внушительного экономического эффекта.

Действующие договора

Правительство решило не усугублять ситуацию и разработало план поэтапного переход к проектному финансированию. Согласно принятым поправкам к закону о долевом участии в строительстве, в 2021 году завершить проект по старым правилам компания сможет в том случае, если:

  • дольщики внесли не менее 10% вложений, а готовность объекта составляет минимум 30%;
  • готовность объекта недвижимости составляет 15%, но в рамках проекта запланировано комплексное освоение выделенной территории (например, будет возведена школа, детский сад, поликлиника);
  • готовность от 6%, но работы проводит системообразующая, крупная компания (в частности, если она заканчивает строительство проблемного объекта недвижимости другого застройщика с обманутыми дольщиками).

Чтобы продолжить строительство по схеме долевого участия, компания должна будет получить соответствующее разрешение у контролирующего органа. Достаточно несоответствия хотя бы по одному критерию, и застройщику придется изменить схему работы.

Последствия для рынка

Эксперты предполагают, что для граждан долевое строительство утратит свою актуальность благодаря принятым правительством изменениям, поэтому с 2021 года привлекательность инвестирования в строительство жилья существенно снизиться.

Ранее в роли пайщиков они могли рассчитывать на более выгодную стоимость квадратных метров на начальных этапах строительства. Если компании будут возводить здания за счет собственного финансирования, граждане будут лишены такой возможности.

Они будут вынуждены покупать более дорогие квартиры, не имея другой доступной альтернативы.

Сокращение объема предложения поспособствует повсеместному росту цен на рынке недвижимости. Такая тенденция будет наблюдаться как в сегменте первичного, так и вторичного жилья. Соответственно, граждане со сравнительно небольшими доходами не смогут приобретать новое жилье. И им придется дольше копить деньги на такую покупку.

Вопрос улучшения жилищных условий по-прежнему является приоритетным для многих российских семей. Поэтому правительство не намерено отказываться от реализации целого ряда социальных программ.

Скорее всего, вместо полноценного долевого строительства гражданам будет предлагаться льготная ипотека с более выгодными ставками. Срок действия такой программы продлен до 1 июля 2021 года.

Но, учитывая большой интерес граждан, правительство и дальше будет выделять финансирование на ее реализацию.

Источник: https://2021god.com/dolevoe-stroitelstvo-s-2021-goda-izmeneniya/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.