Ликвидация долевого строительства

Содержание

Фонд защиты дольщиков рассказал о судьбе проблемных жилых комплексов

Ликвидация долевого строительства

Права более 46 тысяч обманутых дольщиков были восстановлены в 2020 году. Об этом сообщал Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства, подводя итоги года.

За год в 4,5 раза увеличилось количество домов, которые решено достраивать: с 82 до 367. С 8 тысяч до 33,5 тысячи выросло число дольщиков, которые в итоге получат свое жилье. По 89 домам было выплачено возмещение, его получили более 12,5 тысячи человек.

Фондом было завершено строительство 17 объектов – это на 3 дома больше, чем годом ранее.

В редакцию “РГ” поступило много вопросов от обманутых дольщиков о судьбе конкретных жилых комплексов. Фонд прислал ответы на вопросы читателей (данные на конец января).

ЖК “Малая Истра” (застройщик ООО “Компания Промсервис”): “Ждем квартиры четвертый год”.

Ответ: По этому адресу расположено 17 недостроенных жилых домов проектной площадью 101 тыс. кв. м на 2 035 квартир, они включены в Единый реестр проблемных объектов.

Восстановление прав граждан по ходатайству субъекта РФ планируется с применением механизмов Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства. Фондом проведены все мероприятия для вынесения объектов на Наблюдательный совет Фонда: строительно-техническая экспертиза, оценка стоимости квадратного метра.

Когда в России не останется обманутых дольщиков

Совместно с правительством Московской области, АО “Дом.РФ” и конкурсным управляющим застройщика идет урегулирование земельно-правовых отношений в части оформления и передачи земли, принадлежащей АО “ДОМ.

РФ”, под объектом незавершенного строительства, в аренду компании “Промсервис” для возможного принятия решения на Наблюдательном совете Фонда. В конце января ожидается выход такого распоряжения правительства РФ.

После этого объект будет рассмотрен на Наблюдательном совете Фонда. Ориентировочные сроки – II квартал 2021 года.

ЖК “Белые росы” (г. Котельники Московской области, застройщик ООО “Стройкомфорт”): “Дома готовы на 98%, стоят без отопления несколько лет. Дольщики ждут квартиры пять лет. Конкурсный управляющий полгода не может сдать документы в Фонд”.

Ответ: На участке два недостроенных объекта проектной площадью 50,5 тыс. кв. метров на 920 квартир, они включены в Единый реестр проблемных объектов.

В ноябре 2020 года по ходатайству субъекта РФ объект был рассмотрен на Наблюдательном совете фонда. Принято решение о завершении строительства, что позволит обеспечить граждан квартирами.

Завершением строительства будет заниматься созданный субъектом РФ региональный фонд, на завершение отводится три года с момента передачи прав новому застройщику.

Судебное заседание по передаче прав от застройщика-банкрота на региональный фонд состоится в феврале 2021 года. Завершить строительство планируется в 2022 году.

ЖК “Березовая роща” (Московская область, Раменский район, г. Раменки, ул. Загородная, застройщик АО “Земли Московии”): “Ждем квартиры с 2010-2011 года. Объект передали для решения проблемы в фонд, но с мая 2020 года по несколько раз запрашивали документы и наблюдательный совет переносится из месяца в месяц”.

Ответ: На участке 14 недостроенных объектов проектной площадью 52,9 тыс. кв. м на 1 374 квартиры. Они включены в Единый реестр проблемных объектов, восстановление прав граждан предусмотрено за счет механизмов Фонда.

В ноябре 2020 года на Наблюдательном совете Фонда принято решение о завершении строительства 13 объектов, после чего граждане получат квартиры.

Завершением строительства будет заниматься созданный субъектом РФ региональный фонд, на это отводится не более трех лет с момента передачи прав новому застройщику.

Плановая дата завершения строительства – конец августа 2022 года. Судебное заседание о переходе прав назначено на февраль 2021 года.

По одному объекту (ул. Загородная, 12) дольщиков нет, поэтому он будет исключен из ЕРПО во II квартале 2021 года в случае внесения изменений в закон об участии в долевом строительстве.

Жилье получат 33,5 тысячи дольщиков, еще 12,5 тысячи – компенсацию

ЖК Булатниково (Ленинский район Московской области, застройщик ООО “КвартСтрой-МО”): “Ожидаем квартиры с 2014 года. Два года пять домов из 15 стоят в почти готовом состоянии.

На пять домов были выделены средства, но их никак не сдадут из-за замечаний Госстройнадзора и плохой работы подрядчиков. Найден инвестор на 7 домов, но непонятно, кто и когда будет достраивать.

Остальные 3 дома под вопросом”.

Ответ: На участке 15 недостроенных объектов проектной площадью 34,8 тыс. кв. м на 920 квартир, они включены в Единый реестр проблемных объектов, не находятся в работе Фонда.

Восстановлением прав граждан субъект будет заниматься самостоятельно. Субъектом разработан план-график, по которому срок восстановления прав граждан: I квартал 2021 года – 6 объектов (дома 1, 2, 3, 5, 14, 15); IV квартал 2022 года – 9 объектов (дома 4, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13).

Дом в районе улиц Шевелёва, Хомякова, Данилина в Екатеринбурге (застройщик ЗАО “Интер Комплект Строй”): “Многоквартирный дом строится с 2007 года. Когда его сдадут?”

Ответ: На участке недостроенный жилой объект проектной площадью 14,7 тыс. кв. метров на 146 квартир. Он включен в Единый реестр проблемных объектов, находится на рассмотрении фонда.

В феврале начнут выплачивать компенсации обманутым дольщикам по 14 домам

14 января 2021 года конкурсным управляющим в адрес фонда направлена квартирография.

На конец января запланирован выезд специалиста для визуального обследования конструкций проблемного объекта (срок проведения строительно-технической экспертизы – 8 февраля 2021 года). Затем в течение двух недель будет проведена оценка стоимости квадратного метра.

После этого объект может быть вынесен на рассмотрение Наблюдательного совета Фонда для принятия решения о механизмах защиты прав граждан: завершение строительства или выплата возмещений. Ориентировочный срок рассмотрения – I квартал 2021 года.

Самара, дом на ул. Георгия Димитрова, 74А, блок-секция 1, 2, 3 (застройщик АС Ассоциация ЗПГ): “Проблемный объект с 2004 года”.

Ответ: Недостроенный дом проектной площадью 12,9 тысячи кв. м на 250 квартир включен в Единый реестр проблемных объектов, находится на рассмотрении фонда.

Судебное заседание по банкротству застройщика должно состояться в январе нынешнего года. На нем должен быть определен конкурсный управляющий и рассмотрен вопрос о введении процедуры банкротства.

После назначения конкурсного управляющего им будет сформирован реестр требований участников строительства и квартирография.

После предоставления этих документов в фонд будет проведена строительно-техническая экспертиза, определена стоимость квадратного метра, что необходимо для последующего рассмотрения объекта на Наблюдательном совете Фонда. Ориентировочная дата рассмотрения – вторая половина 2021 года.

ЖК “Брюсов Парк” (Московская область, г. Лосино-Петровский, ул. Строителей, д. 1, 4, 8, застройщик “Партнер-Развитие”): “Должен был быть сдан в июне 2017 года. С 2017 года нас “кормят” отписками. Застройщик уже банкрот, дело передано конкурсному управляющему. Когда вопрос будет решён?”

Ответ: На участке два недостроенных объекта проектной площадью 31,3 тысячи кв. м на 673 квартиры, они включены в Единый реестр проблемных объектов, находятся на рассмотрении фонда.

Конкурсным управляющим сформирован и передан в фонд Реестр требований участников строительства (РТУС) и вся документация. Фондом проведены строительно-техническая экспертиза и оценка стоимости квадратного метра.

Однако конкурсный управляющий и регион не оформили земельно-правовые отношения и не подготовили оценку земельного участка.

Это препятствует возможности расчета и определению экономической целесообразности для подготовки объекта к рассмотрению на Наблюдательном совете Фонда.

Объект будет рассмотрен Наблюдательным советом Фонда после урегулирования земельно-правовых отношений и предоставления в Фонд оценки активов. Ориентировочные сроки рассмотрения – II-III кварталы 2021 года.

ЖК “Эстет” (Московская область, Подольск, ул. Серпуховская, 5; 5, к. 1, застройщик ООО “Премьер-Инвест”): “Просрочка составляет 5 лет, телефон застройщика не отвечает. Застройщик избегает банкротства. В июле 2020 года непонятно, на каком основании, было отозвано из фонда ходатайство о применении механизмов фонда”.

Ответ: На участке два недостроенных объекта проектной площадью 30,3 тыс. кв. м на 647 квартир. Они включены в Единый реестр проблемных объектов, по ходатайству субъекта РФ находятся на рассмотрении фонда.

Госдума одобрила поправки в помощь обманутым дольщикам

В отношении застройщика 26 октября 2020 года введена процедура наблюдения, назначен конкурсный управляющий. Им формируется реестр требований участников строительства и квартирография (документы должны быть предоставлены до конца января).

После предоставления документов Фондом будет проведена строительно-техническая экспертиза, определена стоимость квадратного метра, что необходимо для расчета экономической целесообразности и подготовки объекта к рассмотрению на Наблюдательном совете Фонда.

Ориентировочная дата рассмотрения – до конца 2021 года.

ЖК Купавино (Московская обл, г. Старая Купавна, Ногинский район, ул. Октябрьская, дом 14А, застройщик ООО “Стройкапитал”): “Должен быть сдан в 2015 году, с 2017-го стройка заморожена”.

Ответ: Данный объект не был заявлен в Фонд. В ноябре 2020 года получено разрешение на ввод дома в эксплуатацию.

Справка “РГ”

Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства создан правительством РФ в 2017 году для урегулирования отношений между застройщиками и дольщиками. Его деятельность направлена на исключение финансовых рисков для граждан при покупке жилья в строящемся доме. При банкротстве застройщика фонд обеспечивает защиту прав и законных интересов дольщиков.

Источник: https://rg.ru/2021/02/04/fond-zashchity-dolshchikov-rasskazal-o-sudbe-problemnyh-zhilyh-kompleksov.html

Долевое строительство отменят, но 2019 год станет лучшим для покупки жилья

Ликвидация долевого строительства

Создано 14 Января 2018 Обновлено 25 Марта 2019

4528

Долевое строительство в привычной форме просуществует до июля 2019 года. Такое решение приняли контролеры рынка первичной недвижимости: Минстрой, АИЖК и Центробанк.

В середине декабря они предоставили Правительству план перехода от долевого к другим формам финансового обеспечения девелоперов, разработанный по требованию В. В. Путина.

Узнав, какие это будут формы, некоторые застройщики вздохнули с облегчением.

Вопреки слухам, долевое строительство полностью не отменят. Просто теперь, вместо того чтобы отдать деньги напрямую застройщику, будущий новосел положит их на беспроцентный счет в банке.

Как только дом введут в эксплуатацию, банк перечислит деньги строительной компании. Скорее всего, компания тут же вернет их банку, потому что брала у него кредит на строительство. Возводить новостройки на свои деньги могут только 3-5 крупнейших девелоперов Петербурга.

Что останется от уплаты кредита — то и станет прибылью строительной компании.

Ликвидировать долевое строительство в России потребовал осенью прошлого года сам президент. Причина — более 46 тысяч обманутых дольщиков по стране. Они платят ипотеку за квартиры, которые вряд ли получат, снимают жилье и устраивают акции протеста.

В своем бедственном положении эти люди обвиняют не застройщиков, а законодателей, которые не сумели разработать эффективный механизм контроля рынка недвижимости. Исполнительная власть также недовольна — ей приходится искать инвесторов для ликвидации недостроев.

Кроме того, обманутые дольщики обивают пороги районных администраций и требуют наказать виновных.

Основным документом, который регулирует отношения между дольщиком и застройщиком, является закон № 214-ФЗ. За 14 лет существования он пережил 14 редакций, которые все больше и больше усложняли строительным компаниям жизнь.

Например, в 2017 году их обязали иметь уставный капитал от 2,5 млн рублей до 1,5 млрд рублей — в зависимости от объема строительства.

Ранее в законе прописали другие жесткие условия: застройщик не может завершить стройку позже оговоренного срока без письменного согласия дольщика, но при этом дольщик имеет право забрать свои деньги из проекта без объяснения причин и уплаты комиссионных. За долгострой дольщик может потребовать у застройщика пени.

Поправки-2018 в № 214-ФЗ шокировали застройщиков

В прошедшем 2018 году законодатели продолжили закручивать гайки. Например, теперь застройщики должны перечислять 1,2% от стоимости каждого договора ДУ в компенсационный фонд.

Из него, а не на бюджетные средства, теперь будут ликвидировать недострои. Однако самым тяжелым ударом для застройщиков стали очередные поправки в закон № 214-ФЗ, которые вступят в силу в июле.

Вот самые резонансные из них:

  • у застройщиков не может быть долгов по налогам, даже технических;
  • при обнаружении задолженности Налоговая служба сообщает в Росреестр, который перестает регистрировать договоры ДУ этого застройщика;
  • компания может использовать деньги дольщиков на строительство только того объекта, в который они вложились;
  • у застройщика может быть только один счет в банке, а на нем должны быть как минимум 10% от стоимости строительства всего проекта;
  • банк должен контролировать деятельность застройщика.

Как выгодно и безопасно купить квартиру в новостройке

Эксперты предсказывают, что эти новшества серьезно изменят рынок первичной недвижимости. Небольшим компаниям будет сложно получить разрешение на строительство — скорее всего, они уйдут с рынка, завершив текущие проекты.

Останутся гиганты, такие как «Группа ЛСР», ГК «ЦДС», АО «Эталон ЛенСпецСМУ», Setl City. Их деятельность будут контролировать банки, в первую очередь, ПАО Сбербанк, ВТБ и еще 3-5 крупных игроков.

Для покупателей ничего не изменится, по крайней мере, в течение первой половины 2019 года.

День, когда долевое строительство в России окажется вне закона, однажды наступит. Как желающие будут покупать квартиры? Критики долевого строительства настаивают на внедрении проектного финансирования, которое активно используется в Европе.

Суть в следующем: строительная компания создает проект новостройки — архитектурное решение, план создания инфраструктуры, цены и планировки квартир. Затем она собирает заявки от потенциальных покупателей, заключая с ними что-то наподобие предварительных договоров купли-продажи, без всякого финансового обеспечения.

Когда 30-50% квартир будут забронированы, застройщик отправляется в банк и получает кредит. После того, как дом передадут в эксплуатацию, покупатели платят за готовые квартиры.

Возможность попробовать проектное финансирование у российских застройщиков уже есть: ее предоставляет Внешэкономбанк. Пилотный проект по финансированию жилищного строительства планирует запустить ПАО Сбербанк. Как сообщает портал «Право.

ру», средний размер кредитной ставки для строительных компаний составит 6 % годовых, из них 3,5 % уйдут на операционные расходы и обслуживание застройщика. Финансирование предоставят проектам стоимостью не менее 3 млрд рублей.

Для большинства строительных компаний и ставка высока, и минимальная стоимость проекта — неподъемная сумма.

Центробанк, АИЖК и Минстрой, которым в конце прошлого года поручили разработать «дорожную карту отмены долевого строительства», представили правительству самый мягкий вариант — проектное финансирование с использованием эскроу-счетов (от английского escrow — условный счет).

Дольщики платят деньги, но застройщики получают их только после передачи здания в эксплуатацию. Есть мнение, что деньги будут выдавать застройщикам поэтапно в течение строительства, при условии соблюдения сроков и уровня качества.

Так или иначе, на всех этапах финансирования юридическим лицом, принимающим решения, оказывается банк: он выдает дольщику ипотеку, хранит деньги дольщика на эскроу-счете, выдает кредит застройщику.

Не все участники рынка верят в то, что проектное финансирование официально станет единственным способом обеспечения строительства. По мнению многих, это приведет к монополизации отрасли.

Все будет, как в советские времена, когда единственным заказчиком на строительство было государство. Строительные компании ищут альтернативы — например, создание паевых инвестиционных фондов, в рамках которых финансировать новостройки будут предприниматели и все желающие.

Но в России ПИФы знакомы мало и используются для освобождения от налога на прибыль.

Пока законодатели решают участь рынка недвижимости, застройщики планируют возводить жилые комплексы по уже полученным разрешениям. Затем кто-то уйдет с рынка, другие объединятся с более крупными строительными компаниями, а остальные постараются приспособиться к новым правилам. Лишь самые смелые эксперты отваживаются делать прогнозы на отдаленное будущее. Вот некоторые предсказания:

  • в ближайшие два года спрос на новостройки резко вырастет, а затем упадет до исторического минимума;
  • средняя стоимость квадратного метра увеличится на 10-20%;
  • продажи на стадии котлована уйдут в прошлое;
  • от 50% до 90% застройщиков уйдут с рынка;
  • произойдет типизация проектов в условиях отсутствия конкуренции — все новостройки будут выглядеть одинаково.

Программа
“Правильный выбор”

Источник: https://mirndv.ru/blog/otmena-dolevogo-stroitelstva/

Рынок долевого строительства в 2020 г.: по-новому регулируем и рискуем

Ликвидация долевого строительства

Эксперты прокомментировали важные поправки в законодательство о долевом строительстве: новые гарантии улучшат положение дольщиков, но меры поддержки застройщиков приведут к уменьшению размера их компенсации в случае задержки строительства. Также эксперты рассказали, как нарушались права дольщиков в этом году, как защититься от таких рисков и что делать, если избежать этого не удалось

13 июля этого года в Закон об участии в долевом строительстве были внесены изменения1. Адвокат Наталья Тарасова рассказала о поправках, касающихся эскроу-счетов. Прежде она напомнила, что с июля 2019 г.

застройщиков обязали заключать договоры участия в долевом строительстве (ДДУ) с использованием эскроу-счетов. Это значит, что в банке открывается специальный счет, на который перечисляются денежные средства покупателя недвижимости для передачи их застройщику.

Деньги дольщика находятся в банке весь период строительства. Застройщик может их забрать только после ввода объекта в эксплуатацию.

Для дольщиков использование эскроу-счетов при заключении ДДУ является гарантией возврата денег.

В случае банкротства застройщика, вступления в силу решения арбитражного суда о его ликвидации, при предъявлении кредитором требования о досрочном исполнении застройщиком обязательств по кредитному договору и об обращении взыскания на земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности или аренды, дольщик может в одностороннем порядке расторгнуть ДДУ и забрать деньги, внесенные на эскроу-счет. В случае банкротства банка, в котором размещены средства на покупку недвижимости, дольщики-физлица могут получить страховое возмещение, но не более 10 млн руб.

Согласно июльским поправкам застройщику больше не нужно ждать регистрации права собственности на первую квартиру, чтобы получить деньги с эскроу-счета. Достаточно представить в банк разрешение на ввод дома в эксплуатацию. В этом случае срок получения застройщиком денежных средств значительно сократится.

Дольщиков больше не смогут обманутьСчета эскроу и контроль банков помогут сохранить переданные застройщикам денежные средства

Наталья Тарасова рассказала также о предоставлении дополнительных гарантий участникам долевого строительства, которые решили использовать для покупки недвижимости средства материнского капитала. Их можно вернуть, если ДДУ был прекращен.

Это касается и тех случаев, когда маткапитал использовался при заключении кредитного договора (договора займа) для расчетов по ДДУ, который впоследствии был прекращен.

Уполномоченный банк на основании заявления дольщика направляет в Пенсионный фонд РФ запрос, после чего возврат средств осуществляется в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 29 декабря 2006 г. № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей».

Юрист адвокатского бюро Asterisk Степан Хантимиров отметил еще несколько важных изменений, предусмотренных новым законом.

Так, застройщики смогут выдавать целевые займы дочерним обществам, получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, поставить его на кадастровый учет и зарегистрировать право собственности, если согласно техническому плану площадь построенного здания отличается от площади в проектной документации не более и не менее чем на 5%. Это возможно, только если не изменилось количество этажей, помещений и машино-мест.

Также предусмотрены изменения, упрощающие процедуру регистрации права собственности, которые призваны облегчить жизнь как застройщикам, так и дольщикам. Застройщики получили право самостоятельно регистрировать право собственности на объект долевого строительства за дольщиками.

Соответствующее заявление и доверенность при этом не требуются.

После завершения процедуры регистрации застройщик передает собственнику выписку из ЕГРН, а затем собственник представляет в орган регистрации подлинный экземпляр договора участия в долевом строительстве или договора об уступке прав требований по ДДУ для совершения на нем специальной регистрационной надписи.

С учетом нововведений залог земельного участка (залог прав аренды, субаренды) в пользу дольщиков или банка прекращается после постановки дома на кадастровый учет. Подавать заявление о прекращении залога застройщику не нужно, Росреестр удалит запись о нем самостоятельно. Правило действует, если земельный участок образован в границах, в которых он переходит в собственность дольщиков.

«Поправки коснулись и проектной документации, – отметил ведущий юрист ООО “Содружество земельных юристов” Павел Лобачев. – Теперь застройщики обязаны вносить изменения в проектную декларацию ежемесячно не позднее 10-го числа месяца, следующего за отчетным. Был расширен перечень сведений, которые подлежат отражению в декларации».

Также Павел Лобачев рассказал, что в этом году правительство утвердило несколько актов, регулирующих рынок долевого строительства. Для поддержки застройщиков в период пандемии в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 2 апреля 2020 г. № 423 установлены ограничения их ответственности:

  • не начисляется неустойка, не придется возмещать убытки за нарушение сроков передачи квартир, допущенное с 3 апреля 2020 г. по 1 января 2021 г.;
  • не начисляются проценты за просрочку возврата денег при расторжении ДДУ;
  • если требования об уплате неустойки, процентов и возмещении убытков предъявлены до 3 апреля 2020 г., то застройщику предоставляется отсрочка до 1 января 2021 г.;
  • до 1 января 2021 г. уполномоченные органы не вправе обращаться в арбитражный суд с требованием о приостановлении деятельности застройщика, а объект застройки не может быть включен в реестр проблемных.

После принятия Постановления Правительства РФ от 23 апреля 2020 г. № 566 стала возможна льготная ставка по кредиту в размере 6,5% годовых на покупку жилья в новостройках. Это позволило застройщикам увеличить продажи даже в сложный период пандемии.

Требования к организации государственного контроля в сфере долевого строительства получили закрепление в Постановлении Правительства РФ от 2 сентября 2020 г. № 1336. Установлены механизмы госконтроля за деятельностью застройщиков, в частности его формы: внеплановые проверки, контроль без взаимодействия с застройщиками, профилактика нарушений и принятие мер по их пресечению.

«4 сентября премьер-министр Михаил Мишустин сообщил о подписании постановления Правительства РФ. По его словам, принятые изменения должны ускорить темпы достройки проблемных объектов и выплаты компенсаций за недостроенное жилье, – добавил Павел Лобачев. – Но только время покажет, не повлияет ли унификация методики расчета на объективность расчетов».

Несмотря на принимаемые меры по защите прав дольщиков, они продолжают сталкиваться с проблемами. Наталья Тарасова напомнила о нескольких громких делах этого года.

  • В Ростове-на-Дону к сносу готовится 175 домов. Без квартир могут остаться около 4,5 тысячи человек. У застройщика не было надлежащей разрешительной документации.
  • В Томской области директор двух коммерческих организаций, рекламировавших дом в поселке Ключи, предстанет перед судом по обвинению в мошенничестве в особо крупном размере. С декабря 2015 г. по февраль 2019 г. она собирала деньги у дольщиков, не имея материально-технической базы для строительства. Сумма ущерба составила более 18 млн руб.
  • «Проминстрах» рассылает пострадавшим дольщикам письма с угрозами уголовного преследования. Например, такое письмо получила Лейла Таирова, купившая квартиру в ЖК «Солнечная система», который начинал строить обанкротившийся застройщик UrbanGroup. Пытаясь вернуть свои деньги, женщина добилась в суде не только компенсации от Фонда защиты прав дольщиков, но и страховых выплат за срыв сроков сдачи объекта. Она даже получила исполнительный лист об аресте имущества «Проминстраха». Именно это страховщик называет покушением на мошенничество и требует отозвать исполнительный лист, поскольку компенсацию от фонда Лейла Таирова уже получила. Конечно, такие действия «Проминстраха» нельзя назвать правомерными.
  • Наряду с классическими случаями строительства многоквартирных домов на не предназначенных для этого земельных участках и подмены ожидаемых квартир нежилыми апартаментами в этом году массовое распространение получили случаи задержки строительства из-за пандемии и запрета на работу стройобъектов.

Павел Лобачев подтвердил, что пандемия сказалась на темпах строительства, и обратил внимание на то, что в случае нарушения его сроков дольщики получат куда меньшую компенсацию в связи с введением мер поддержки застройщиков, предусмотренных Постановлением Правительства РФ № 423, о которых речь шла выше. «Сохраняется проблема банкротства застройщиков. На 2020 г. установлен запрет на возбуждение новых дел о банкротстве, но это не гарантирует, что их не будет в 2021 г., – продолжил юрист. – Остается актуальной проблема качества построенных объектов, например несоответствие их проектам, замена стройматериалов на более дешевые и т.д. Кроме того, в случаях, когда ответственность застройщика была застрахована, при наступлении страхового случая, например банкротства, дольщики сталкиваются с трудностями в получении страхового возмещения».

Как минимизировать риски, рассказали Павел Лобачев и Наталья Тарасова.

  • Проверьте застройщика, чтобы удостовериться в его надежности. Для этого нужно изучить единый реестр застройщиков, выяснить, есть ли у него проблемные объекты, проверить наличие судебных споров, изучить учредительные документы, данные готовых отчетов и бухгалтерский баланс, аудиторское заключение (можно найти на сайте застройщика).
  • Проверьте проектную и разрешительную документацию на объект на сайте застройщика.
  • Внимательно ознакомьтесь с договором долевого участия. Важно обратить внимание на параметры квартиры и условия о сроке, порядке ее передачи и об ответственности за их нарушение.

(О том, как проверить застройщика и что должно быть указано в договоре долевого участия, читайте также в статье «Как избежать рисков при покупке квартиры в строящемся доме».)

Кроме того, при приобретении апартаментов важно помнить, что они будут считаться нежилым помещением. В случае банкротства застройщика покупатели такой недвижимости не вправе включаться в реестр требований участников строительства.

А реестр этот имеет большое значение, поскольку включенные в него дольщики смогут получить свои квартиры после того, как застройщика заменят и дом все же достроят.

При этом покупатели апартаментов смогут лишь потребовать вернуть переданные застройщику денежные средства, что с учетом его банкротства будет малоперспективно.

Юристы рекомендуют обращаться с претензией к застройщику или в суд, если ваши права нарушены. В суде можно взыскать компенсацию в случае передачи объекта ненадлежащего качества. Если были существенно нарушены условия договора, вы вправе требовать его расторжения, возврата уплаченных денежных средств, неустойки и возмещения морального вреда.

«Но важно понимать, что если застройщик на грани банкротства, то вероятность получить деньги невысока. Поэтому целесообразно сохранить договор в силе, чтобы после завершения строительства стать обладателем квартиры, – предупредил Павел Лобачев.

– В этом случае вам нужно будет обратиться в суд для включения вашего требования в реестр требований участников строительства».

Если застройщик нарушает условия договора, повлиять на него можно, обратившись в уполномоченный орган, который осуществляет контроль за соблюдением застройщиками Закона об участии в долевом строительстве (например, в Москве это Москомстройинвест).

Если ответственность застройщика была застрахована, вы вправе обратиться за получением страхового возмещения. Но помните: при выплате возмещения в размере внесенных по договору долевого участия денежных средств вы утратите право на квартиру.

Оноприенко Инесса

1 Федеральный закон от 13 июля 2020 г. № 202-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Источник: https://www.advgazeta.ru/ag-expert/news/rynok-dolevogo-stroitelstva-v-2020-g-po-novomu-reguliruem-i-riskuem/

Постановление Правительства РФ от 2 апреля 2020 г. N 423 “Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве, и об особенностях включения в реестр проблемных объектов многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в отношении которых застройщиком более чем на 6 месяцев нарушены сроки завершения строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и (или) обязанности по передаче объекта долевого строительства участнику долевого…”

Ликвидация долевого строительства

В соответствии с пунктами 3 и 4 части 1 статьи 17 Федерального закона “О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций” Правительство Российской Федерации постановляет:

1. Установить следующие особенности применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве:

в период начисления неустойки (пени) по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренной частью 6 статьи 5 и частью 2 статьи 6 Федерального закона “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”, не включается период, исчисляемый со дня вступления в силу настоящего постановления до 1 января 2021 г.;

при определении размера убытков, предусмотренных статьей 10 Федерального закона “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”, не учитываются убытки, причиненные:

в период со дня вступления в силу настоящего постановления до 1 января 2021 г.;

в результате введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на соответствующей территории нахождения строящегося объекта долевого строительства;

проценты, подлежащие уплате участнику долевого строительства в соответствии с частями 2 и 6 статьи 9 Федерального закона “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” за период со дня вступления в силу настоящего постановления до 1 января 2021 г., не начисляются.

В отношении уплаты неустойки (пени), процентов, возмещения убытков, предусмотренных настоящим пунктом, требования о которых были предъявлены к исполнению застройщику до даты вступления в силу настоящего постановления, предоставляется отсрочка до 1 января 2021 г.

2.

Контролирующий орган, указанный в части 2 статьи 23 Федерального закона “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”, и (или) публично-правовая компания “Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства” в период со дня вступления в силу настоящего постановления до 1 января 2021 г. не направляют уведомление о нарушении застройщиком более чем на 6 месяцев сроков завершения строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и (или) обязанностей по передаче участнику долевого строительства по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве в соответствии с указанным договором объекта долевого строительства, который входит в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в федеральный орган исполнительной власти и его территориальные органы, осуществляющие государственный кадастровый учет, государственную регистрацию прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, если такое нарушение возникло в указанный период.

3.

Указанный в части 2 статьи 23 Федерального закона “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации в период со дня вступления в силу настоящего постановления до 1 января 2021 г. не вправе обращаться в арбитражный суд с заявлением о приостановлении на определенный срок осуществления застройщиком деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, по основанию, предусмотренному пунктом 3 части 15 статьи 23 Федерального закона “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”, если такое основание возникло в указанный период.

4.

Установить, что многоквартирные дома и (или) иные объекты недвижимости, в отношении которых застройщиком более чем на 6 месяцев нарушены сроки завершения строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и (или) обязанности по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве, если такое нарушение возникло после вступления в силу настоящего постановления, подлежат включению в единый реестр проблемных объектов, указанный в части 1 статьи 23 Федерального закона “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”, после 1 января 2021 г., если по состоянию на указанную дату сохраняются снования для включения в указанный реестр.

5. Настоящее постановление вступает в силу со дня его официального опубликования.

Председатель ПравительстваРоссийской Федерации М. Мишустин

До 1 января 2021 г. решено не применять неустойку, штрафы, пени и иные меры ответственности за нарушение законодательства о долевом строительстве.

В частности, до указанной даты уполномоченный региональный орган не вправе обращаться в арбитражный суд с заявлением о приостановлении деятельности застройщика. Также временно не будет включаться информация в реестр проблемных объектов при задержке строительства.

Постановление вступает в силу со дня опубликования.

Источник: https://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/73741742/

Виталий Донченко: верю в решение проблемы дольщиков Подмосковья к 2024 г

Ликвидация долевого строительства

За счет активного развития рынка новостроек Подмосковье оказалось в числе регионов-лидеров по числу обманутых дольщиков.

Весной для решения проблем с домами-долгостроями был создан региональный Фонд защиты прав участников долевого строительства.

В интервью РИА Недвижимость глава фонда Виталий Донченко рассказал о механизмах работы организации, сложностях в принятии решений по проблемным объектам, а также поделился планами о работе с обманутыми дольщиками региона на ближайший год.

– Виталий Сергеевич, давайте начнем с базовых цифр. Сколько сегодня в Московской области обманутых дольщиков?

– Отвечу в несколько этапов. В 2015 году, когда в регионе новая команда вплотную занялась проблемой дольщиков, в Подмосковье насчитывалось порядка 100 тысяч граждан, так или иначе признанных пострадавшими при жилищном строительстве. С этого периода по 80 тысячам человек были найдены механизмы решения их проблем.

– Откуда возникла такая огромная цифра – 100 тысяч человек?– До 2015 года любой муниципалитет и сельское поселение имели право выдавать разрешение на строительство, причем иногда с невероятными формулировками.

Например, мне встречались разрешения на строительства, выданные на срок десять лет, причем без наличия у застройщика документов на землю.

– Вы сказали, что с 2015 года по 80 тысячам обманутых дольщиков из 100 тысяч были уже приняты решения. Значит ли это, что в Московской области осталось 20 тысяч пострадавших соинвесторов?

– Губернатор Подмосковья Андрей Воробьев на встрече с президентом Владимиром Путиным пообещал в этом году выдать 15 тысяч ключей обманутым дольщикам. После этого в регионе останется еще 24,5 тысячи человек, которые продолжат ждать свои квартиры, включая покупателей печально известной Urban Group. И этими людьми предстоит заниматься уже нам и федеральному Фонду защиты прав дольщиков.

– А сколько проблемных объектов жилищного строительства в области?

– Сейчас в Подмосковье насчитывается примерно 100 жилых комплексов, строительство которых было заморожено на разных стадиях и решения по которым еще нет. Это 504 дома, и у каждого своя история.

Основным механизмом работы с ними станет для нас банкротство застройщика.

Это единственная схема в действующем законодательстве, позволяющая вывести в легальное русло все действия в отношении недостроенных объектов, понять, сколько и кому должен девелопер, сколько у него дольщиков, какие существуют у проекта юридические проблемы и заведены ли в отношении менеджмента застройщика уголовные дела.

Без банкротства невозможно провести оценку объекта, восстановить правоустанавливающие документы на землю и собрать реестр граждан – участников строительства по форме, которую требует федеральный Фонд дольщиков для выделения финансирования на объект.

– И сколько из застройщиков этих 100 проблемных комплексов уже прошли через банкротство?

– Примерно 70 застройщиков находится в стадии банкротства, то есть довольно много. Перед нами стоит задача до марта 2021 года завершить процедуры банкротства по всем девелоперам из нашего списка проблемных объектов.

Это обусловлено тем, что средний цикл строительства составляет полтора-два года, так что не позднее начала 2022 года нам необходимо начать стройку по всем нашим долгостроям, чтобы к концу 2023-го мы могли выполнить обещания, данные губернатором президенту.

– Удалось договориться?

– Да. Московская область получила отдельное постановление правительства, где зафиксировано софинансирование решения проблем дольщиков в соотношении 70% на 30%. После того как было принято такое решение, мы утвердили порядок создания регионального Фонда дольщиков и зарегистрировали его в Минюсте.

– Раз уж зашел разговор про деньги… как оценивается объем средств, необходимых для решения проблем обманутых дольщиков региона?

– По предварительным расчетам, требуется 80 миллиардов рублей, из них на долю Московской области приходится 25 миллиардов рублей. Очень надеемся, что сумма уменьшится в ходе более точной оценки состояния объектов.

– Как область будет выделять эти деньги?

– Пока есть решение только по текущему году. При этом сейчас утверждается бюджет на 2021 год, и, поверьте, у нас идут настоящие баталии за каждую строку в нем, так как в связи с коронавирусом очень многие пункты расходования средств сокращаются и режутся.

Что касается 2020 года, то в текущем году наш фонд планирует принять на себя около 20 проблемных объектов, в идеале провести по ним техническое обследование и начать проектирование. На эти цели у нас уже зарезервированы средства в региональном бюджете.

– Во многих проблемных проектах дольщикам изначально была обещана социальная инфраструктура. В полном ли объеме они ее получат?

– Все обязательства, которые были на застройщике в рамках договора развития территорий, инвестиционного контракта или других документов, переходят на региональный фонд и подлежат финансированию по той же системе 70 на 30.

– Каков вообще механизм выделения средств на долгострои? В какой момент деньги идут из области, а когда подключается финансирование из федерального Фонда дольщиков?

– Московская область, как и любой другой регион России, в соответствие с соглашением с федеральным Фондом защиты прав дольщиков, по определенному графику перечисляет ему денежные средства.

Далее наблюдательный совет федерального фонда, председателем которого является вице-премьер Марат Хуснуллин, по мере подготовки документов по проблемным объектам выносит решение о механизме решения проблем дольщиков – путем достройки или за счет выплаты компенсаций.

Компенсации выплачиваются напрямую из федерального фонда. Если же принимается решение о завершении строительства дома, то федеральный фонд заключает с региональным фондом соглашение по каждому объекту. Под него открывается отдельный расчетный счет, на который уже поступают деньги на стройку.

Каждый проблемный объект должен иметь свою смету, проектную документацию, договор с подрядчиком – средства с одного долгостроя по другой перекидываться не будут.

– Вы сказали, что, по предварительным расчетам, на проблемные объекты в Подмосковье требуется 80 миллиардов рублей. С учетом, что из 100 ЖК, решения по которым еще не найдены, только половина пойдет на достройку, можем ли считать, что завершение строительства домов с обманутыми дольщиками потребует 40 миллиардов рублей?

– Нет, пропорции между объемом средств, необходимых на компенсации, и деньгами, направляемыми на завершение объектов, будут другими. Точную сумму я пока назвать не могу, поскольку большая часть проблемных объектов Московской области через набсовет федерального Фонда дольщиков еще не прошла.

– При этом от чиновников по отношению к проблемным жилым домам мы сейчас часто слышим модный термин “дорожная карта”. Что имеется в виду, когда говорят о готовой дорожной карте того или иного долгостроя?

– Дорожная карта – это некий список задач, которые мы должны решить в отношении объекта, разбитый на определенные этапы. Ее преимущество состоит в том, что ты ставишь себе сроки и пытаешься их исполнить. Мы в Фонде защиты дольщиков Московской области разбиваем работу с дорожными картами на несколько шагов.

Первый – доведение объекта до наблюдательного совета и передача его нам как застройщику. После этого мы уже можем заняться техническим обследованием здания, подобрать организацию, которая будет корректировать проектную документацию, рассчитать сроки на экспертизу и в итоге сказать, когда выйдем собственно на стройку.

– По вашим словам, в планах на 2020 год у фонда принять около двух десятков объектов. Когда конкретно это произойдет и можете ли вы назвать ЖК, которыми вы займетесь в этом году?

– Первый объект у нас уже есть: мы официально стали застройщиком ЖК “Новокосино-2” в Реутове. По нему было отдельное поручение президента, так что завершение строительства жилого комплекса будет полностью финансироваться из федерального Фонда защиты дольщиков. Речь идет о более чем тысяче граждан и общей площади 120 тысяч “квадратов”.

В целом же активного принятия долгостроев на баланс я ожидаю в октябре-ноябре – именно в это время должно начаться рассмотрение пула наших проектов набсоветом федерального Фонда дольщиков.

В частности, в высокой степени готовности находятся документы по ЖК “Королёв”, где жилая площадь более 30 тысяч квадратных метров и 299 дольщиков. Здесь местная администрации очень помогает нам с бумагами.

В ближайшее время планируем вынести на набсовет комплекс “Белые росы” в Котельниках – это еще 50 тысяч квадратных метров жилой площади и более 800 пострадавших граждан.

Есть ясность с ЖК “Брюсов парк” на 30 тысяч квадратных метров жилой площади в Лосино-Петровском, мы по нему находимся в неплохом контакте с конкурсным управляющим и видим, как завершить проект.

Я рассчитывают, что в этом году определится и судьба жилого комплекса “Митино дальнее”, здесь жилая площадь 40 тысяч квадратных метров и еще около 800 человек. Пока там еще нужно поработать с механизмом финансирования проекта.

Дело в том, что несколько корпусов в ЖК почти завершены, а посередине между ними есть два дома, находящихся почти в нулевой стадии. Необходимо решить, достраивать ли жилой комплекс полностью или выплатить части дольщиков компенсацию.

– А какие для вас объекты являются самыми сложными?

– Самые сложные объекты – это те, строительство которых началось до 2015 года, а разрешения выдавались местными администрациями. Например, на прошлой неделе мы были в комплексе “Акваполис” в городском округе Солнечногорск.

Там больше 230 пострадавших граждан, вложившихся в малоэтажный комплекс на берегу Истринского водохранилища.

Вокруг только дачные постройки, коттеджи, необходимая инженерная инфраструктура отсутствует, разрешения выдавалось сельским муниципалитетом, которого сейчас нет, а проектная документация исчезла. Откуда планировалось подключение коммуникаций – непонятно.

Мы пока даже не знаем, что под домами – фундамент или плиты. Если идти по пути возврата денег дольщикам, то нужно в районе 500 миллионов рублей, это довольно внушительная сумма. С другой стороны, 20 домов уже построены, они стоят с крышами, окнами, обнесены забором, сносить их жалко.

Еще один пример непростого кейса – это ситуация с домами, строительство которых началось в охранных зонах. Буквально вопиющий случай с ЖК “Вишневое”. Объект находится в санитарно-защитной зоне аэропорта Шереметьево, мы изучали его совместно с Роспотребнадзором и пришли к выводу, что из-за шума там жить просто невозможно. А дом готов, люди требуют в нем квартиры.

Но когда туда приезжаешь и видишь заход самолета на посадку, то появляется ощущение, что он вот-вот зацепит дом. Сделать полноценную шумоизоляцию не получается. Или вот другой пример – построенный на 70-80% дом внутри национального парка “Лосиный остров”. В 2010 году было выдано разрешение на строительство, но сейчас найти законный механизм окончания проекта нельзя.

– Как же возникли подобные ситуации – это следствие коррупции?

– Иногда, очевидно, да. Но многие случаи – это наследие несогласованности сведений на уровне федерации, региона и местной администрации.

Факты незаконного строительства в охранных зонах выявились в последние годы благодаря внедрению электронного документооборота.

Сейчас все органы власти – Роспотребнадзор, Росавиация, ведомства, отвечающие за культурное наследие – активно заводят в электронную систему свои “красные линии”. А мы смотрим на обновленную информацию и думаем, как нам теперь с этим быть.

– Сколько в области домов, которые начали строиться до 2015 года?

– Больше половины в нашем списке объектов, по которым решений восстановления прав граждан еще нет. Впрочем, не везде так страшно, как в Солнечногорске. Есть объекты, которые, несмотря на давний срок, имеют проектную документацию.

Ее сумели сохранить или местные администрации, или сами застройщики, просто не рассчитавшие силы с проектом, но не сбежавшие за границу.

Иногда документы находят активные дольщики, а бывает, нам удается найти общий язык с правоохранительными органами и сделать копии нужных бумаг в рамках уголовных дел.

– Фонд будет выступать официальным застройщиком объектов, которые решат достраивать. А кто физически будет заниматься строительными работами?

– Для нас вопрос работы с подрядчиками стоит очень остро. Мы рассчитываем, что подключатся крупнейшие строительные компании Московской области. Нам предстоит построить более 1,5 миллионов квадратных метров, а для этого нужно порядка 15 тысяч рабочих рук. Могу заверить, маржа для подрядчиков в проектах будет, хоть и небольшая.

– Как вы будете выстраивать взаимодействие с дольщиками?

– Планируем создать свой ресурс, где разместим информацию по проблемным объектам Московской области, в том числе и тем, которые не переданы нам, чтобы люди понимали общую картину.

Кроме того, никто не отменил телеграм-группы и чаты в WhatsApp, так что уверен, проблем с возможностью достучаться до нас у граждан не возникнет.

Разумеется, как только мы будем получать юридически права застройщика по тому или иному дому, будем организовывать и очные встречи с дольщиками.

– Ну и последний вопрос. Верите ли лично вы в 2024 год как год исчезновения обманутых дольщиков в Подмосковье?

– Без всяких сомнений. Юридическая сторона решения проблемы мне понятна, все необходимые политические вопросы отработаны. Я знаю, как действовать шаг шагом и какие ресурсы на каком этапе привлекать, более того, есть активная поддержка и плотный контакт со стороны областного правительства, федерального Фонда защиты дольщиков, Минстроя. Теперь просто нужно реализовать намеченные планы.

Источник: https://mobti.ru/press-tsentr/smi/20200922_5/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.