Какой налог платить при сдаче квартиры

Содержание

Налог при сдаче квартиры в аренду в 2019 году: основные варианты его уплаты и размер взносов

Какой налог платить при сдаче квартиры

Многие ошибочно предполагают, что доходы, получаемые от сдачи в аренду квартиры, не подлежат налогообложению.

Законодательное регулирование

В ст. 208 НК РФ указан перечень доходов, при получении которых взимается налог. Одним из пунктов является доход от сдачи в аренду и другого использования имущества.

Государство всячески старается контролировать сделки по сдаче жилья в аренду и начислять налоги на полученные от этого доходы. Для собственников квартир, сдающих свою недвижимость по договору аренды, существует несколько вариантов уплаты налогов.

С начала 2019 года появился новый налоговый режим – налог на профессиональный доход (налог на доход самозанятых лиц). Введен он в экспериментальном режиме подписанием Закона от 27.11.2018 №422-ФЗ.

Основные варианты уплаты налогов при сдаче квартиры в аренду

Действующие ранее законодательные нормы и нововведения, вступившие в силу с 1 января 2019 года, позволяют арендодателям самостоятельно выбрать один из вариантов налогообложения. Существуют следующие способы выполнения налоговых обязательств перед государством при получении дохода от сдачи квартиры в аренду.

Уплата НДФЛ

Одним из вариантов является уплата налога на доходы физических лиц (НДФЛ). Для этого нет необходимости регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя.

Налогоплательщику потребуется подать декларацию о полученных доходах в ФНС. В декларации указывается общая сумма дохода, полученного за налоговый период. Налоговым периодом при уплате НДФЛ признается календарный год.

НДФЛ взимается в следующем размере:

  • 13% для резидентов страны;
  • 30% для лиц, не являющихся резидентами (ст. 224 НК РФ).

Преимущество такого способа заключается в простоте уплаты и отсутствии необходимости перечислять страховые взносы. Но есть и минус – высокая процентная ставка.

Упрощенная система налогообложения для ИП

Второй вариант – регистрация ИП и уплата налога по упрощенной системе (УСН). Арендодатель может выбрать для себя один из способов налогообложения (ст. 346.20 НК РФ):

  • “Доходы” – в этом случае процентная ставка составит 6% от общей суммы дохода, полученного от сдачи жилья;
  • “Доходы минус расходы” – налогообложению подлежит сумма, полученная после вычета расходов из общей суммы полученного дохода, но ставка в этом случае составит 15%.

Индивидуальные предприниматели, помимо налога с доходов, обязаны еще перечислять взносы на пенсионное и медицинское страхование. Так, в 2019 году минимальный размер платежей в ПФР составляет 29 354 рублей и 6 884 рублей на обязательное медицинское страхование.

При регистрации ИП размер процентной ставки значительно меньше для арендодателя, а также, благодаря взносам, в ПФР формируется страховой стаж. Однако регистрация ИП связана с более сложным документальным оформлением и необходимостью производить дополнительные платежи в ПФР и в счет ФОМС.

Налог на профессиональный доход

Новый способ налогообложения – налог на профессиональный доход или налог на самозанятых. Начал он действовать с 1 января 2019 года. Проект был запущен в экспериментальном режиме только в четырех регионах страны: Москве, Московской и Калужской областях и Республике Татарстан.

Такой вариант отлично подходит для лиц, которые сдают в аренду недвижимость. Ограничение по максимальной сумме дохода составляет 2,4 млн руб. в год.

Для регистрации в качестве самозанятого лица не нужно обращаться в налоговую инспекцию. Для этого разработано специальное мобильное приложение “Мой налог” (ст. 3 Закона №422-ФЗ). За пользование приложением плата не взимается. Это приложение разработано также для выдачи фискальных чеков, по которым информация о сделке автоматически поступает в налоговый орган.

Налоговая ставка для арендаторов составит 4%, если недвижимостью по договору аренды пользуется физическое лицо, и 6%, если соглашение заключено с юридическим лицом или ИП (ст. 10 №422-ФЗ). Уплата налога осуществляется ежемесячно с помощью мобильного приложения. Налогоплательщику поступает уведомление о необходимости внести платеж.

В процентную ставку 4% автоматически включен взнос в Фонд обязательного медицинского страхования.

Законодательство не обязывает самозанятых лиц, которые перечисляют налог по новому закону, перечислять взнос в ПФР. Такой платеж производится на добровольной основе.

Индивидуальные предприниматели также могут платить платить налог на профессиональный доход, но при этом они не должны иметь наемных работников, что при сдаче квартиры в аренду, как правило, и не требуется. Условия такого способа налогообложения достаточно привлекательные, но главный минус – закон действует только в отдельных регионах.

Какие санкции предусмотрены за неуплату налогов

За неуплаты налогов с дохода, полученного от сдачи жилья в аренду, собственник квартиры несет ответственность в соответствии с законодательством. Такие действия подпадают под нормы следующих статей:

  1. Ст. 122 НК РФ – за неуплату налога или уплату его в неполном размере в результате занижения суммы доходов назначается штраф в размере 20% от неуплаченной суммы налога. Если нарушения были допущены намеренно (факт был доказан при судебном разбирательстве по делу о неуплате налогов), то сумма штрафа составит 40%. Кроме этого, за каждый день просрочки платежа начисляется пеня.
  2. Ст. 171 УК РФ – наложение штрафа за ведение предпринимательской деятельности без соблюдения законодательных требований. Нарушителю выписывается штраф в размере до 300 тыс. руб. Также могут быть назначены исправительные работы сроком до 480 часов или заключение под арест сроком до 6 месяцев.
  3. Ст. 198 УК РФ – за уклонение арендодателя от уплаты налогов с дохода, полученного от сдачи квартиры в аренду, нарушителю может быть назначен штраф в размере от 100 до 300 тыс. руб. или принудительные работы на срок до одного года, или заключение под арестом до полугода, или лишение свободы сроком до 1 года.

Если налогоплательщик уклоняется от уплаты налогов в особо крупном размере, то санкции в этом случае могут подразумевать более суровое наказание вплоть до лишения свободы сроком до трех лет (п. 2 ст. 198 УК РФ).

Как налоговая служба может узнать о сдаче квартиры

Граждане, сдающие в аренду свои квартиры, как правило, считают, что никто об этом не узнает и никакие налоги платить им не нужно. Но налоговая служба может получить информацию о такой деятельности самыми различными способами:

  1. Через Федеральную миграционную службу. Особенно это актуально для крупных городов, куда часто люди с разных уголков страны, включая иностранцев, едут на заработки. Иностранцы регистрируются по месту жительства, после чего эти сведения из ФМС попадают в налоговую службу, и начинаются проверки собственника квартиры.
  2. Судебные разбирательства. Часто люди, столкнувшиеся с недобросовестными застройщиками, не могут получить от них жилье в установленные сроки и вынуждены снимать квартиры. Когда начинаются судебные тяжбы по этому поводу, они для взыскания с застройщика денег подтверждают расходы, понесенные за период нарушения сроков, договором аренды. Так информация о таких договорах может попасть в налоговую службу.
  3. Налоговая проверка в агентстве недвижимости. Если собственник квартиры сдавал ее через агентство, то информация о такой сделке будет зафиксирована в отчетах, которые и увидят сотрудники ФНС при проведении проверки.
  4. Через коммунальные службы. При обходе квартир сотрудниками коммунальных служб арендаторы часто не пускают посторонних лиц, ссылаясь на то, что не являются собственниками квартиры. Эту информацию сотрудник указывает в отчете, а затем эти сведения попадают в ФНС.

Конечно же, нельзя забывать про соседей. Чаще всего информация о сдаче квартиры в аренду всплывает из-за жалоб соседей участковому о нарушении порядка жильцами, проживающими в арендованной квартире.

Иногда просто напряженные отношения между собственником квартиры и другими жильцами дома становятся причиной передачи сведений в ФНС.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/arenda/sdacha/nalogovye-obyazatelstva.html

Какие налоги надо платить при сдаче квартиры в найм или аренду

Какой налог платить при сдаче квартиры

Сдача квартиры в найм или аренду – это один из самых распространенных видов пассивного дохода среди населения. Тут не надо знать об инвестициях, фондовых биржа, криптовалюте и так далее. Все просто: есть квартира, есть квартиранты, которые платят каждый месяц определенную сумму.

Вроде бы в этой схеме все хорошо: одна сторона имеет жилье, вторая дополнительный заработок. Но, зачастую тут не хватает третьей стороны – ФНС, потому что большинство людей сдают жилье втихую, без оформления договора и уплаты налогов. Обернутся это может большими штрафами от ФНС, требованием уплатить налог за все время сдачи жилья.

Сдавать квартиру прозрачно, с договором, уплатой налогов, или втихую – дело ваше. Мы просто расскажем, почему сдавать жилье без оформления плохо, и сколько налогов нужно платить, если вы захотите работать прозрачно.

Аренда или найм: в чем разница

В быту мы чаще всего слышим «аренда», когда подразумеваем проживание в чужой квартире за определенную сумму в месяц.

На самом деле говорить «аренда» не всегда правильно, потому что:

  1. Аренда – это когда помещение нежилого или жилого фонда сдается юридическому лицу.
  2. Найм – это когда квартира, дом, комната в коммуналке или доме сдается физическому лицу.

Поскольку сдача жилья физическим лицам более распространена, далее пойдет речь именно о найме.

Почему нужно платить налоги за сдачу в найм своего жилья?

«Я купил это жилье на свои деньги, причем тут государство. Почему мне надо платить за это налоги?» — так чаще всего отвечают те, кто предпочитает зарабатывать, но налоги не платить.

Обязанность уплаты налогов физическими лицами прописана в следующих нормативно-правовых актах:

  • Глава 35 ГК РФ.
  • Глава 23 НК РФ.
  • Глава 32 НК РФ.
  • Раздел 4 НК РФ.

А если владелец жилья ИП или самозанятый, то для него будут действовать другие НПА: в зависимости от того, на какой системе налогообложения он ведет деятельность. Для самозанятых есть отдельный ФЗ.

Почему лучше сдавать квартиру легально?

Любое нарушение законодательства влечет за собой какой-то вид ответственности или сразу несколько. В случае с налогами это, как минимум, имущественная ответственность: придется заплатить штраф, общую сумму пени за каждый день просрочки и сам налог.

А еще могут обвинить в незаконной предпринимательской деятельности. Здесь уже зона уголовной и административной ответственности (статья 14.1 КоАП РФ).

Есть еще несколько причин сдавать квартиру легально:

  • Если у УК или соседей будут какие-то претензии по поводу того, кто живет в квартире, у собственника все легально: есть договора найма жилого помещения, квартиранты находятся там законно.
  • Договор защищает права сторон, создает для них обязанности.
  • Квартиру можно застраховать.
  • Не надо бояться налоговую. Донести в ФНС то, что сдается квартира нелегально, может кто угодно – недоброжелательные соседи, бабульки у подъезда, бывшие квартиранты, зловредные коллеги и птичка на хвосте.

Уклонение физического лица от уплаты налогов – это уголовное преступление, регламентируется статьей 198 УК РФ. Санкции по этой статье предусматривают не только штраф, но и реальное лишение свободы на срок от одного года до трех лет.

Как оформить сдачу жилья легально?

Вот так:

  1. Заключить договор найма жилого помещения с квартирантами.
  2. Подать декларацию по форме 3-НДФЛ.
  3. Заплатить налоги. Для резидентов РФ 13% от суммы дохода, для нерезидентов 30% от суммы.

Что писать в договоре

Основных пунктов пять:

  1. Предмет договора. Это существенное условие. Нужно указать, какая квартира, по какому адресу сдается, площадь жилья согласно выписке ЕГРН.
  2. Условия внесения залогового платежа или депозита. Это оплата квартиры за еще один, залоговый месяц. Сумма возвращается квартирантам, если этот дополнительный месяц они не проживут, когда будут съезжать. А если в процессе проживания что-то будет сломано в квартире, испорчено какое-то имущество соседей (например, затопили их), то залоговая сумма пойдет на возмещение убытка. Нужно описать, когда обеспечительный платеж остается у собственника, а когда отдается нанимателям.
  3. Условия оплаты коммунальных платежей. Квартиранты могут платить сами по счетчикам и отдавать квитанции собственнику, или собственник сам будет брать нужную сумму с жильцов и платить по счетам.
  4. Условия оплаты необходимого ремонта. В квартире может сломаться что-то из сантехники или проводки, может потечь кран, затопить соседи сверху. Поскольку такие ситуации нельзя предвидеть, лучше описать сразу в договоре кто будет оплачивать ремонт. Например, распространена практика, когда жильцы сами чинят, а расходы идут в счет аренды.
  5. Срок действия аренды.
  6. Ответственность сторон за нарушение условий договора.
  7. Порядок оплаты жилья: какого числа, какая сумма, возможна ли отсрочка. Если да, то при каких обстоятельствах и на какой срок.

Договор составляется в двух экземплярах: один остается у собственника, а второй передается квартирантам.

Сколько налога платить и в какие сроки

Сдача жилья в аренду – это доход физического лица. А значит, тут платить НДФЛ, 13% от полученной суммы.

Собственнику жилья нужно раз в год подавать декларацию по форме 3-НДФЛ и оплачивать НДФЛ. Декларация подается до 30 апреля, а налог уплачивается до 15 июня.

Для самозанятых все проще. Их ставка налогообложения 4%, оплачивать налог нужно до 25 числа каждого месяца и все. Никаких деклараций, отчетов и прочих бюрократических проволочек. Оплата налога, формирование чеков происходит в приложении «Мой налог».

Что будет, если не заплатить налоги?

Пока ФНС не узнает об этом, то ничего не будет. Но, рано или поздно все-таки узнает, и тогда:

  • Начислят штраф в размере 40% от суммы налога. Плюс еще пени за каждый день просрочки. И сам налог тоже надо будет уплатить за последние три года.
  • Выпишут штраф за ведение незаконной предпринимательской деятельности: это от 500 до 2 000 рублей.
  • Могут применить уголовную ответственность. Штраф от 100 до 300 тысяч рублей, принудительные работы на срок до шести месяцев, лишение свободы до года. Но, это только если неуплаченного налога было на 2 700 000 рублей и больше.

Откуда ФНС узнает о теневом доходе? Есть несколько вариантов:

  • Риэлтор, который уклоняется от уплаты налогов. У него ФНС может обнаружить договора с собственниками жилья и дальше клубочек размотается быстро.
  • Управление по вопросам миграции. Это если квартира будет сдана иностранцу и тот пойдет становится на учет по месту жительства.
  • Росреестр. Если у гражданина несколько квартир, то ФНС может проверить, а не сдает ли он часом все их в аренду.
  • Соседи, управляющая компания, бывшие квартиранты, участковые полицейские.

Скупой платит дважды – эта пословица идеально подходит для данной ситуации. Собственник жилья хочет сэкономить 2-3 тысячи рублей в год, а в итоге теряет до нескольких сотен тысяч рублей и это еще не самый плохой вариант.

Что запомнить

Сдавать жилье в найм или аренду лучше законно: с договором, уплатой налога.

Если не платить налог со сдачи жилья, а ФНС об этом все равно узнает когда-то, то можно попасть на большой штраф и даже понести уголовную ответственность.

Источник: https://estatelegal.ru/nedvizhimost/arenda-i-najm/nalogi-esli-sdaete-svoe-zhile-v-arendu/

Налог за сдачу квартиры в аренду: надо ли платить, какой и когда (пример расчета)

Какой налог платить при сдаче квартиры

Последние изменения: Январь 2021

Вопросом уплаты налога задаётся большинство людей, зарабатывающих деньги на услуге найма жилья. Они не задумываются о том, что налог за сдачу квартиры в аренду уплачивается не просто так.

Раз ко мне никто не стучится, значит всё хорошо, так и дальше буду продолжать.

Придерживаются этого мнения, довольно, короткий промежуток времени, так как в начале приходят административные штрафы, а до уголовной ответственности доводить никто не хочет.

Возмездный договор аренды: надо ли платить налог

Необходимо принять во внимание тот факт, что это — возмездные договорные отношения, значит они приносят непосредственный доход, с которого должен уплачиваться НДФЛ.

Чтобы уплачивать этот налог не обязательно оформлять ИП или патент, достаточно просто подать декларацию по форме 3-НДФЛ, заполнить необходимые поля и оплатить 13% со всего дохода, более подробно это регламентировано в ст. 208 НК РФ.

Ранее была упомянута ответственность, которая наступает, в связи с нарушением законодательства. Уголовная ответственность регламентирована в статьях 171 и 198 УК РФ, а административная определена в ст. 14.1 КоАП РФ. Для того, чтобы было наглядно видно законодательную обязанность по уплате НДФЛ с доходов, рассмотрим санкции, которые предусмотрены вышеуказанными статьями.

Они предполагают:

  • Штраф размером от 100-500 тыс. рублей, штраф в виде з/п за период от 1-3 лет, принудительные работы сроком до 5 лет, лишение свободы сроком до 5 лет + 80 тыс. рублей или з/п за период до полугода;
  • Важно уточнить, что данная статья предусматривает ответственность за простое уклонение и уклонение в особо крупном размере (более 900 тыс. рублей), за каждое из которых предусмотрены отдельные санкции. За обычное уклонение предусмотрен: штраф 100-300 тыс. рублей, з/п за 1-2 лет, принудительные работы до 1 года, арест до 6 месяцев, лишение свободы до 1 года. За уклонение в особо крупном размере предусмотрен: штраф 200-500 тыс. рублей, з/п периодом от 18 (месяцев) – 3 лет, принудительные работы до 3 лет, лишение свободы до 3 лет;
  • Административный штраф от 500-2000 руб.

Способы оплаты налога при аренде

Если вы не зарегистрированы, как индивидуальный предприниматель, то вам необходимо декларировать (отображать в декларации) доход единожды в году согласно форме 3-НДФЛ и оплачивать сумму налогу, составляющую 13% от всего годового дохода аренды. Декларация должна быть сдана до 30 апреля.

Если нанимателем вашей квартиры является юридическое лицо, то оно самостоятельно должно уплачивать НДФЛ с дохода арендодателя (арендной платы), это регламентировано в п.2 ст. 226 НК РФ и ст. 228 НК РФ. Перекладывание исчисления налога на арендодателя – физическое лицо, представляется невозможным, в любом случае платить НДФЛ будет организация, не зависимо от договора.

Также у арендодателя есть два варианта уплаты налога, кроме обычной подачи декларации 3-НДФЛ. Он также может перейти на «упрощенку», оформив ИП и уплачивать сумму в размере 6% от дохода. А также может воспользоваться упрощённой системой налогообложения (УСН), если оформить патент на основе индивидуального предпринимательства.

Как оплатить: выбрать способ налогообложения

 

Для того, чтобы правильно выбрать и не жалеть о своём выборе необходимо правильно калькулировать всю выгоду, которую мы далее рассчитаем по каждому способу. Каждый результат будет сравниваться с учётом налога, который уплачивается раз в год, абсолютно для каждого лица (предпринимателя). Для ознакомления рассмотрим наглядно цифры, а не сухую информацию из законодательства.

Получается, что:

  1. Лица не оформившие индивидуальное предпринимательство будут уплачивать налог (13%), со всего года, который включает 12 месяцев.
  2. Оформив ИП дальнейшие расчёты будут производиться по УСН с налогом, который составит 6%, но стоит отметить, что берётся не только годовой доход (12 месяцев) и соответствующий налог, но ещё + ко всему идут страховые взносы, сумма которых в 2018 году составляет 26545 руб., которая законодательно закреплена в 34 главе НК РФ. Стоит учесть, что данная сумма страхового взноса уплачивается, если доход в общей сложности составляет менее 300 тыс. руб. за год, если более, то добавляется 1% суммы превышения. К примеру, возьмём, что за год получилось ровно 300 000 рублей, тогда сумма страх. взноса составит 29545 руб. (26545 + (300000*0,01))
  3. Если оформить ИП с патентом сумма получится неоднозначная, но почему? Это обусловлено тем, что стоимость патента для каждого региона устанавливается индивидуально. Рассмотрим примеры, приведённые на изображении ниже.

Видим, что сумма патента сильно рознится в двух областях, но с чем же это связано? Расчётные суммы рассчитаны из предполагаемого дохода в год*6%.

Сравнивая аренду в двух областях можно прийти к тому, что сдача квартир в Екатеринбурге предполагает гораздо меньший доход от сдачи, нежели в Новгородской области, потому так сильно рознятся суммы.

Неужели, сдавать квартиру в аренду в той же Новгородской обл. столь не выгодно, да, и зачем же тогда оформлять патент?

Если углубиться более подробно в вид деятельности, который необходимо указать при выборе патента, можно увидеть, что налогообложения довольно таки сильно разнится, так к примеру.

Тот же самый патент, но с указанием в видах деятельности разного квадратного метража квартиры. Из информации, показанной на изображении, можно увидеть, что люди, которые сдают небольшие квартиры, платят чуть меньшую сумму нежели, квартиры с большим метражом, как показано на первой иллюстрации, где сравнивается патенты Свердловской области и Нижегородской (свыше 75 м кв.).

Расчёты на примере

Каждый из способов будет выгоден далеко не во всех ситуациях или регионах России, необходимо рассчитать его индивидуально и сравнить налог по каждому способу. Для наглядности рассчитаем какой необходимо будет уплатить по квартире налог в Свердловской и Нижегородской областях, за одну и ту же квартиру.

В первом случае будет квартира метражом в – 37 м кв., стоимость в месяц 24 тыс. рублей.

Во втором, квартира – 90 м кв., месячная стоимость 70 тыс. рублей.

1) Без ИП:

24000*12*0,13=37440
70000*12*0,13=109200

2) С ИП, по «упрощенке»:

(24000*12*0,06)+26545=43825
Так как годичный доход более 300 тыс. руб и расходы отсутствовали, то ((70000*12*0,06)+26545)+ 840000*0,01)=85345, если учесть расходы в виде платы за коммунальные платежи (может быть ремонт и так далее). К примеру, расходы за год составили 200 тыс. рублей, то ((70000*12*0,06)+26545)+ (840000-200000)*0,01)=70545.

3) С ИП, по патентной системе:

Свердловская областьНижегородская область
(24000*12*0,6)+26545+15000=5882526545+10800=54625
Расходы отсутствовали, тогда 26545+ (840000*0,01)+15000=49945Расходы отсутствовали, тогда 26545+ (840000*0,01)+18000=52945

Исходя из всех проделанных выше вычислений, можно сделать следующие выводы.

  • Без оформления индивидуального предпринимательства платить выгоднее, если сумма дохода в пределах 24-30 тысяч рублей.
  • С оформлением ИП, выгодно платить, когда сумма дохода от сдачи квартиры в аренду варьируется в пределах от 40-60 тысяч рублей.
  • С ИП по патенту выгодно платить, когда доход с аренды квартир превышает планку в 70 тысяч рублей.

Услуги найма: как стать предпринимателем и получить патент?

Для того, чтобы стать индивидуальным предпринимателем и облагать свои доходы по УСН, необходимо собрать следующий пакет документации:

  • Заявление о гос. регистрации ИП образца по форме Р21001, после написания заявления, сам документ подлежит нотариальному заверению;
  • Ксерокопия ИНН и паспорта (с пропиской);
  • Квитанция об уплате госпошлины (госпошлина составляет 800 рублей).

После непосредственного оформления человек вправе также открыть расчётный счёт на ИП, принимать и выплачивать все деньги безналом. Если принимать деньги наличными, то для этого необходим кассовый аппарат, если такового не имеется, то за это предусмотрена административная ответственность, регламентируемая ст. 14.5 КоАП РФ.

Для получения патента же необходимо обратиться в налоговый орган с соответствующим заявлением, в данном случае, о сдаче в наем жилых помещений. Плата за патент осуществляется 2 раза, первый платеж производится не позднее 90 (календарных) дней после начала действия и второй не позднее срока окончания.

При приобретении патента подоходный налог не уплачивается, а страховой взнос к уплате обязателен.

Бесплатный вопрос юристу

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны/ Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему:

© 2021 zakon-dostupno.ru

Источник: https://zakon-dostupno.ru/nedvizhimost/arenda-naym/nalog-za-sdachu-kvartiry-v-arendu/

Налог со сдачи квартиры в аренду

Какой налог платить при сдаче квартиры

]]>]]>

Недвижимость в собственности нередко становится для граждан дополнительным источником заработка. При этом возникают новые обязательства перед бюджетом. Расскажем, какой налог со сдачи квартиры в аренду физическим лицам следует заплатить, чтобы не возникло вопросов от налоговых инспекторов.

Уплата налогов за сдачу квартиры в аренду

Сдача квартиры в аренду предполагает заключение договора, согласно которому:

  • собственник (арендодатель) предоставляет квартиру для проживания в ней другому лицу – арендатору;
  • арендатор оплачивает арендную плату за предоставленную в пользование квартиру в сумме и с периодичностью (как правило – ежемесячно), закрепленными договором.

Возникновение у арендодателя дохода влечет появление налоговых обязательств, которые зависят от некоторых обстоятельств:

  • владелец квартиры может иметь статус ИП, самозанятого или быть обычным физлицом, будучи при этом налоговым резидентом или нерезидентом;
  • арендатором может выступить как гражданин, так и ИП или организация.

Расскажем подробнее, какой налог при сдаче квартиры в аренду владелец жилья заплатит в каждом случае.

Сдача квартиры в аренду: налоги 2020 года

В 2020 году при сдаче гражданином своей квартиры в аренду, в зависимости от его статуса возможны такие варианты по расчетам с бюджетом:

  • уплата НДФЛ;
  • применение спецрежима НПД самозанятыми гражданами и ИП;
  • применение спецрежимов УСН и ПСН предпринимателями.

Далее – подробнее о каждом.

НДФЛ

Платить подоходный налог со сдачи квартиры в аренду может гражданин как в статусе ИП, так и без такого статуса.

Арендодатель-ИП, применяющий ОСНО, самостоятельно исчисляет и уплачивает налог с полученной арендной платы.

В случае же, когда арендодателем является гражданин без статуса ИП, важно, кто при этом выступает арендатором:

  • если квартиру снимает физическое лицо без статуса ИП, арендодатель самостоятельно рассчитывает и уплачивает НДФЛ с полученного дохода;
  • если квартиру у физлица арендует ИП или предприятие – они станут налоговыми агентами по НДФЛ, т.е. рассчитают, удержат и перечислят налог в бюджет, а арендодателю выплатят оставшуюся сумму арендной платы (п. 1 ст. 226 НК РФ).

В любом случае НДФЛ уплачивается из дохода собственника квартиры. В сумму облагаемого дохода не включаются коммунальные платежи, но не все, а только те, которые возмещаются арендатором на основании точных показаний приборов (счетчиков).

Не менее важное значение придается продолжительности нахождения владельца квартиры в пределах РФ за последние 12 месяцев:

  • если в России гражданин находился 183 дня и более (в 2020 г. – 90 дней и более), он признается налоговым резидентом и платит НДФЛ в размере 13% от полученного дохода;
  • если нахождение в России 182 дня и менее (в 2020 г. – 89 дней и менее) – лицо является нерезидентом и платит 30% НДФЛ от арендной платы.

По итогам года арендодатель, самостоятельно уплачивающий НДФЛ, подает налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ с указанием полученного дохода, исчисленного и уплаченного налога. Документ должен быть представлен в ИФНС не позднее 30 апреля следующего года: за 2020 год – до 30.04.2021 включительно.

Возможные способы подачи:

  • при личном посещении инспекции (бланк может быть заполнен собственноручно либо на компьютере);
  • через личный кабинет плательщика – физического лица или ИП на сайте ФНС (предусмотрено составление документа онлайн).

В качестве подтверждений прилагаются копии документа о праве собственности и договора аренды.

НПД

Налог на профессиональный доход – относительно новый налоговый режим для самозанятых лиц, который доступен и ИП, и гражданам без предпринимательского статуса. Но, в отличие от подоходного налога, обязательства по НПД существенно ниже.

Плательщик перечисляет в бюджет налог со сдачи квартиры в аренду:

  • 4% от полученной арендной платы, если арендатором выступаем гражданин (не ИП);
  • 6% от арендной платы, если арендатор – ИП или юрлицо.

Главные условия работы с НПД:

Расчет налога ведет ИФНС, уплата производится по итогам каждого месяца. При этом никакой дополнительной отчетности арендодатель не подает, НДФЛ и страховых взносов с полученных сумм не платит.

В облагаемый доход, как и при НДФЛ, не включается сумма возмещения коммунальных расходов, определяемых по показаниям счетчиков.

Сдача квартиры в аренду: налоги 2020 – спецрежимы УСН и ПСН

Эти налоговые режимы доступны только для лиц, зарегистрированных в качестве ИП и перешедших на их уплату.

Основные условия уплаты налогов со сдачи квартиры в аренду таковы:

УСН («упрощенка»)ПСН (патент)
БазаПолученная арендная платаПотенциально возможный доход, устанавливаемый законом субъекта РФ
Ставка6% (при объекте «Доходы»)15% (при объекте «Доходы минус расходы»)6%
Оптимизация налоговНалог уменьшается на страховые взносы «за себя» и за работников:

  • до 50%, если есть наемные работники;
  • до 100%, если работников нет
Страховые взносы уменьшают налоговую базу. Также в налоговую базу включаются расходы по квартире на оплату коммунальных услугПланируется, что с 2021 г. при ПСН можно будет уменьшить налог на страховые взносы «за себя» и за работников:

  • до 50%, если есть наемные работники;
  • до 100%, если работников нет

В 2020 г. налог на страховые взносы не уменьшается

От каких налогов освобождают режимыВ части арендной платы:

  • от НДФЛ;
  • от НДС;
  • от налога на имущество, если кадастровая стоимость квартиры не установлена
ОтчетностьНалоговая декларация по итогам года (налоговый учет ведется в КУДиР – книге учета доходов и расходов)Отчетность отсутствует (налоговый учет ведется в книге учета доходов)

Сдача квартиры в аренду без уплаты налогов

В некоторых случаях сдача квартиры в аренду без налогов вполне возможна:

  • если ИП – плательщик УСН без работников полностью уменьшил налог на уплаченные за себя в том же налоговом периоде страховые взносы;
  • если гражданин использует право на налоговые вычеты по НДФЛ (например, инвестиционный или имущественный) и сводит тем самым облагаемую базу к нулю;
  • если заключен договор безвозмездного пользования жильем, т.е. арендодатель вообще не получает арендной платы и не имеет дохода.

Сдача квартиры в аренду: налоги не платим – что будет

Всегда найдутся собственники квартир, не желающие демонстрировать арендные доходы и перечислять часть с них в бюджет. Но ИФНС имеет свои источники информации о скрываемых сделках:

  • миграционные органы;
  • риелторы;
  • объявления о сдаче квартир;
  • неравнодушные граждане и т.п.

Обнаружение факта неуплаты налогов обернется для плательщика:

  • доначислением обязательных платежей, а также пени и штрафа до 20% от суммы неуплаты (ст. 122 НК РФ). Если инспектор получит данные о договоре аренды, расчеты произведутся исходя из его условий. Если сведений о договоре не будет, используются рыночные цены;
  • за непредставленную вовремя декларацию 3-НДФЛ – наложение штрафа: 5% от неуплаченной суммы за каждый месяц просрочки, даже неполный, но не менее 1 000 руб. и не более 30% от суммы налога к уплате (ст. 119 НК РФ).

Налог: сдача квартиры в аренду пенсионером

НК РФ предоставляет некоторые налоговые льготы пенсионерам. Но в части дохода от сдачи квартир в аренду для данной категории никаких исключений нет – налог уплачивается ими на общих основаниях.

Заключение

Сдача квартиры в аренду оборачивается для граждан уплатой НДФЛ или НПД, а в случае ведения деятельности в качестве ИП появляются два дополнительных варианта: спецрежимы УСН и ПСН.

Источник: https://spmag.ru/articles/nalog-so-sdachi-kvartiry-v-arendu

Сдать квартиру, как самозанятый в 2020 году. Условия, налоги

Какой налог платить при сдаче квартиры

В июле 2020 года эксперимент с самозанятыми распространился почти на всю Россию. При этом, как свидетельствует статистика, очень многие граждане идут в самозанятые только для того, чтобы официально сдавать свою квартиру и платить налоги. Рассказываем, на каких условиях это можно сделать, в чем плюсы и минусы.

Эксперимент с самозанятыми стартовал в начале 2019 года. Первопроходцами были 4 региона, на территории которых жители могли примерить на себя новый статус. В их числе были столица, Подмосковье, Калужская область, а также Республика Татарстан.

В начале 2020 года список участников пополнился новыми регионами, однако масштабное расширение эксперимента прозошло в июле. Сразу 53 региона были включены в проект, в результате чего эксперимент охватил практически всю территорию страны.

В конце минувшего года налоговики подводили первые итоги эксперимента. Выяснились довольно любопытные факты. Например, на тот момент 18% всех самозанятых трудились в качестве таксистов. Весомым по популярности видом деятельности самозанятых стала сдача квартиры в аренду. Около 10% самозанятых были задействованы в этом направлении.

Налоги при сдаче жилья

Конечно, при сдаче квартиры в аренду главным плюсом самозанятого является налоговая ставка, применяемая к доходам. Если гражданин работает с физлицами, то ставка составит скромные 4%. Юрлица на рынке аренды жилых квартир встречаются существенно реже физлиц, но если собственник квадратных метров будет работать с ними, то ставка будет несколько выше, а именно 6%.

Налоговый режим, применяемый самозанятыми, сегодня является одним из самых выгодных. Например, ИП при применении упрощенной системы налогообложения платит с полученных доходов 6%.

Также им нужно регулярно вносить за себя взносы на фиксированную сумму, даже если доходов совсем не было. Например, в 2020 году на пенсионное и медицинское страхование индивидуальным предпринимателям нужно отдать около 40 тыс. рублей.

Если ИП получил доход на уровне более 300 тыс. рублей, то с суммы превышения нужно отдать в виде взносов еще 1%.

Если собственник жилья решит сдавать жилье без применения какого-либо налогового режима, то ему придется отдать с полученного дохода НДФЛ в размере 13%.

Плюсы самозанятости

Налоговый режим для самозанятых задумывался для того, чтобы вывести из тени миллионы граждан, которые работают на себя, оказывая небольшие услуги другим гражданам, либо создавая товары на продажу. Это могут быть копирайтеры, дизайнеры, фотографы, репетиторы, сантехники, домашние умельцы, кондитеры и т.д.

Специально для них создали особый режим, который подразумевает скромную ставку налога, а также максимально упрощенный процесс регистрации. Вся процедура проходит в онлайн-режиме.

Гражданам нужно скачать специальное приложение, а затем загрузить сканы своего паспорта и селфи. Это так же просто, как получить микрозаймы на карту или займы на Киви в микрофинансовых организациях.

Не выходя из дома, клиент решает все свои финансовые проблемы.

Условия для работы самозанятым

Чтобы работать самозанятым, нужно соблюдать определенные требования. В частности, у самозанятого лица не должно быть наемных работников. Для кого-то этот может быть минусом. В таком случае придется присмотреться к ИП, где наемные сотрудники допускаются.

Самозанятый в рамках своей основной деятельности не должен иметь работодателя. При этом допускается совмещение работы по ТК и самозанятости. Например, программист трудится в IT-компании и платит НДФЛ со своих доходов и одновременно мастерит на продажу фигурки из дерева. Он сможет стать самозанятым, чтобы оплачивать налоги с дополнительных доходов от хобби.

Это же относится к желающим сдать жилье в аренду. Они могут работать по ТК, однако для сдачи квартиры имеют право зарегистрироваться еще в качестве самозанятого.

Доход самозанятого не должен превышать 2,4 млн рублей в год. Представим, что гражданин работал весь годы самозанятым, рассчитывая уложиться в указанную сумму. Однако под конец года ему поступило несколько заказов, в результате чего его заработок вышел за установленные нормы.

Что происходит в этом случае? Если самозанятый имеет одновременно статус ИП, то с суммы превышения он будет платить по правилам, установленным для индивидуальных предпринимателей.

Если гражданин является обычным физлицом, то ему придется уплатить НДФЛ в размере 13% с суммы, которая превысила порог.

Самозанятыми не могут стать лица, которые продают подакцизные товары, занимаются добычей полезных ископаемых, перепродают товары. Если у гражданина есть в собственности нежилая недвижимость (коммерческая), то здесь также недоступен статус самозанятого.

Как платить налоги?

Ранее мы отметили, что стать самозанятым можно при помощи специального приложения. Оно же поможет гражданину при дальнейшей работе с налоговыми органами. Приложение самостоятельно суммирует доходы, высчитывает налог, направляет необходимую информацию налоговиками.

При поступлении денег на счет или при получении средств наличными гражданин должен сформировать с помощью приложения специальный чек. Для квартиросъемщика он будет доказательством оплаты, а для самозанятого отчетным документом перед налоговыми органами.

Подводя итоги, отметим, что режим самозанятости с каждым днем пользуется все большим спросом среди граждан. Во-первых, эксперимент, который начинался только в 4 регионах, сегодня проник в самые дальние уголки страны. Во-вторых, очень легко и удобно стать самозанятым через интернет без необходимости посещения налоговой инспекции.

В-третьих, ставка налога в 4% при работе с физлицами – это довольно весомый аргумент, особенно, если учесть, что ставка зафиксирована на 10 лет и не будет меняться. В – четвертых, стать самозанятыми могут и ИП, при этом не утрачивая своего статуса.

Им нужно всего лишь пройти онлайн-регистрацию и поставить в известность налоговые органы о применении нового режима.

Источник: https://zaimisrochno.ru/articles/5035-sdat-kvartiru-kak-samozanyatyy-v-2020-godu-usloviya-nalogi

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.