Как работают риэлторские агентства

О внутренней работе агентств недвижимости

Как работают риэлторские агентства

Заикнулся я про пост о внутренней жизни агентства недвижимости, ну чтож, слово надо держать.

В общем, более десяти лет назад, удалось мне устроиться на работу в довольно известное агентство недвижимости (АН) нашего города. Тогда ещё было мало филиалов на город миллионник. Дружный коллектив и первые года я ходил на работу как на праздник. В общем, молодой, инициативный и наивный.

Как обычно проблемы начались с ростом компании, а следовательно и возросшей нагрузкой и нежеланием платить больше. Вообще политика компаний (именно компаний, т.к. мне удалось за эти года поработать на несколько АН), что обслуживающий персонал, так называемые окладники, это убыточное звено.

Периодически к нам в отдел заваливали недовольные риелтёры-руководители с криками: “чего не сделали, что я просила 30 минут назад, дармоеды? Вы МОИ деньги воруете, какого хрена вас тут держат уродов“.

Но это больше отступление и лирика, теперь давайте к самой сути именно риэлтерской деятельности.

Всё нижесказанное моё имхо и не относится к “свободным риэлтерам” и конторкам продающим список адресов, рассказываю о работе именно крупных игроков на рынке недвижимости конкретного города “Н” на юге западной сибири.

Ни в коем случае не хочу очернить людей, лично у меня остались хорошие знакомые и даже друзья в этой сфере, но есть и откровенные риелтёры, общения с которыми не пожелал бы никому.

Для понимания читателям, работа именно риэлтера (не риелтёра!) не сахар, но это зачастую из-за условий созданными на рынке самими же монополистами. Вот куда нужно начинать смотреть надзорным органам.

Как же обстоит работа риэлтера? Всё просто: приходят утром, начинают просматривать заявки, пришедшие с сайта за ночь, потом начинают пить чай и ждать звоночков.

По факту риэлтер это человек, который ждет пока к нему придет покупатель и скажет, какую квартиру желает или продавец, желающий её продать. Покупателю показывают или по телефону предлагают варианты из базы. Если есть что подходящее, то отправляются смотреть.

Если нет, то обзванивают другие агентства, чтобы за “поделиться процентом” взять у них вариант для клиента.

Много позже система шагнула в прогресс и “картель” создал систему с общей базой и всё встало на поток, при чем уже нет разницы куда идти продавать или покупать квартиру. Потом уже, если всё устраивает покупателя, передается в юротдел и риэлтер ждет своих заработанных потом и кровью.

Всё бы ничего, но сейчас зажрались настолько, что просто так квартиру на продажу уже не выставишь.

Навязывают эксклюзивный договор, по условиям которого ты не имеешь право продавать в другом агентстве и документы оставляешь у них, плюсом обещают супер рекламу и скорую продажу.

Уже жаждите получить свои денежки завтра? Станьте девушкой или просто езжайте на чукотку, чтобы оправдать свою наивность. НИКТО И ПАЛЬЦЕМ НЕ ПОШЕВЕЛИТ, также как и обычная квартира ваш вариант будет висеть в базе и ждать того, кто ей заинтересуется.

Звоните хоть каждый месяц и узнавайте, что услышите в ответ? “Давайте снизим цену”, “Давайте повесим баннер за доп.денежки” и т.д. Видели эти уродские красные растяжки на балконах? Через определенный срок, когда договор закончится, с вас снова попросят внести сумму и продлить договор.

В общем риелтёру грубоко фиолетово что за квартиру он впарит и когда продаст. Самый выгодный для него вариант это содрать все “бонусы” и продать. Нередко так и делают, когда заставляют заключить эксклюзив на продажу имея уже готового покупателя.

По поводу новостроек: раньше застройщики охотно делились процентами, но сейчас просекли фишку и открывают свои офисы продаж.

Но АН не хотят же терять дополнительную кормушку, по этому создают и продвигают в топ интернета свои лендинг-сайты, представляясь офисами или представителями застройщиков.

Застройщики ещё те скупердяи и вместо того, чтобы нанимать свой отдел разработок заставляют АН прикрывать такие сайты, в том числе и через суд. Но чаще это касается более мелких АН и не входящих в “картель”.

К слову о заработке, то в те года работать риэлтером было выгодно, в последствии из-за безмерного роста самой компании и конкурентов, они начали буквально “жрать друг друга”. К примеру о доходе: плохим риэлтером считался тот, кто зарабатывал 30т.р.

в месяц (2008-2009 года), именно его доход, а ведь его заработок составляет процент из комиссии за продажу квартиры, а те, которые по итогам определенного периода не зарабатывали таких денег – увольнялись, вернее как увольнялись, они даже и небыли официально устроены.

Тогда только продавец платил 4% от суммы, а уже дальше от этого процента свою долю получает риэлтер и юрист, который курирует сделку. Сейчас берут 2% с продавца и 2% с покупателя. Процент риэлтера напрямую зависит от того, насколько он успешен по итогам квартала и года.

Чем больше денег приносит в контору, тем больше у него привилегий: реклама, повышенный процент, в общем если ты добрался до верха и не косячишь на сделках, то свалиться с верха пирамиды уже никак, новички же не смогут подняться, а бонусами делиться запрещено!

Самые “старички”, на заре ипотеки, когда она была ещё не очень популярна, низкой процентной ставки и вполне доступного жилья многие риэлтеры приобрели таким образом по нескольку квартир и удачно сдавали и сдают их в аренду, некоторые даже в других городах, к примеру в Сочи перед олимпиадой, как только про неё заговорили. Аренда отбивает ежемесячный взнос плюс несколько денег ещё остается.

Откуда же на рынке формируются такие цены на услуги? Крупными агентствами уже давно была создана риэлтерская ассоциация, где и решают сколько и с кого брать, ну и другие картельные сговоры. Кроме того они решают кому быть на рынке, а кому нет. Появилась как-то московское крупное АН, думали, что сейчас окажутся доминатором, но получили лещём по щам и исчезли.

Почему же ФАС не может ничего доказать? А просто никто не докопается. На уровне закона все они малый бизнес и какое-нибудь АН “КупиСебеСуперНедвижимость” по факту является как ООО “КупиСебеСуперНедвижимость”, ООО “КупиСебеСуперНедвижимость-2” и т.д. Чаще всего каждый офис отдельное юридическое лицо.

Основные доходы крутятся среди вот таких вот “дочек”, а брендоносимая, привлекаемая за сговор платит по тихому легкий штраф. Сейчас же АН пошли ещё дальше. Все слышали про акцию “Про%бали квартиру после незаконной сделки – вернем деньги”? Да, конечно же если всё так произойдет, то денежку вам нехотя вернут и сделают из этого рекламную акцию.

Думаете всё? Дорогая получилась реклама? Хрен то там! Сейчас все риэлтеры и юристы регистрируются у них как ИП, следовательно за сделку отвечают своим имуществом. Само агентство просто умывает руки, а если нет такой “акции”, то вообще просто посылают возглавлять строй идущих на йух! Случаи есть, знаю лично, но вот чем закончилось, уже не в курсе.

Ну и сами сотрудники офиса являются своего рода работающими по франшизе – платят головному за обслуживание, комуналку и прочее.

Если бы это небыло сверхприбыльным, то не росли бы как пивнушки на каждом углу. Логика такого заселения проста, чем больше офисов, тем больше шансов, что зайдут в ближайший, ну и конежно же то, что 90% этих помещений в собственности. Основной их заработок – это лень и юридическая неграмотность клиента, а персонал, это лишь способ грести заработок, как собственно, и в любой конторе.

В общем это только то, что вспомнил, в процессе написания ещё в голове много флешбэков было, но, чтобы не отвлекаться они как-то снова затерялись. Есть вопросы – пишите, может дополню или наберу ещё на отдельный пост.

Расскажу, как одно агентство недвижимости по собственной жадности слегка наказало само себя.

Пошёл я торговаться с агентом. Ну как торговаться… Я предложил за квартиру разумную цену, и не собирался сдвигаться с неё. Видать, цена была действительно разумная, потому что через какое-то время агент перезвонила и сказал, что хозяева, поломавшись, согласились, вот только с учётом этого технику с квартиры забирают. Техника мне и не нужна была, так что всё к лучшему.

А дальше начался цирк с конями. Агент тут же поставила меня перед фактом, что мне нужно будет за их услуги заплатить тысячу сверху.

Я сказал, что это её дело, кто и за что будет платить и что входит в стоимость, я же хочу заплатить ровно сколько, сколько было озвучено ранее.

Та сходу предложила сбить цену квартиры ещё на тысячу, и эту тысячу — агентству. Окей, я свою цену уже назвал. Договорились.

В день внесения задатка внезапно выясняется, что продавцы на самом деле договор с агентством не заключали, и что агент — “хорошая знакомая”, чуть ли не подруга хозяйки, даже ночевала несколько раз в этой квартире. И конечно, их тоже начали подбивать на подписание договора. Т.е. с меня тысячу, да с них тысячу.

Причём хитро так делают, я так понимаю — общепринятая практика. Позвали нас на встречу в одно время, но завели в разные комнаты. Их грузят, что они рискуют больше, потому что у меня часть платежа кредитом, а меня грузят, что я рискую больше, потому что им ещё обременение с квартиры снять нужно. 🙂

В итоге мы с продавцом по взаимному согласию решили плюнуть на это агентство и оформлять сделку самостоятельно.

И то позже ещё агентша названивала моим продавцам и уверяла, что они всё неправильно поняли, и что разговор шёл только об одной тысяче вообще.

И это, заметьте, подруга, вроде не совсем левый человек.

[моё] Квартирный вопрос Агентство недвижимости Риэлтор Жадность Текст

Закончил я первый курс, лето 2016 года, решил съехать от родителей, уже работал и времени на поиски квартиры особо не было, решил просто найти вариант в интернете на OLX (наш вариант авито) Нашел квартиру, цена приятная, вся мебель и техника есть, звоню, далее я(я) р(“риелтор”)Я: Здравствуйте, я звоню по объявлению, увидел, что вы квартиру сдаете, можно приехать посмотреть?Р: Да здравствуйте, а какую конкретно уточните?Я: по победе, в пятиэтажкеР: Да, можем сегодня на 5 вечера, возьмите с собой паспорт и половину арендной платыЯ: а зачем? Р: ну как это зачем, вы квартиру посмотрите и оставите задаток и переезжайте на здоровьеЯ: А если она мне не понравится, я же просто посмотреть хочуР: но а вдруг после вас люди придут и решат там жить?Я: ну пусть так и будет,  я же хочу посмотреть и убедиться что все хорошоР: приезжайте по адресу такому-то (в 2 км от квартиры)Я: Ладно, приедуПриехал я, стою жду, никого нет, звоню – трубку не берут.Позвонил бате, говорит развод стар как мир, ты придёшь в офис, заплатишь и тебе дадут адрес, а там уже живут или вообще не сдавали, приедешь к ним разбираться, а они агентство по предоставлению информационных услуг и менты не помогут.

Позже ещё 3 раза наткнулся на подобные “квартиры”.

Всем доброго времени суток, сразу к делу.

Я ищу себе уже пару недель квартиру, и наткнулся на сайт Unibo (Анти реклама)

суть такова, я нашёл на сайте квартиру в доме который я знаю очень хорошо, там живёт 2 моих друга и бабушка. посмотрев на фотки и на описание квартиры, я уже точно понял, фотки фальшивые.

1. в этом доме нет таких планировок, туалет и ванна расположены не у входа.

2. в этом доме нет однокомнатных квартир

3. Написано, есть балкон, по факту его нет

Показать полностью 1 Похожие посты закончились. Возможно, вас заинтересуют другие посты по тегам:

Источник: https://pikabu.ru/story/o_vnutrenney_rabote_agentstv_nedvizhimosti_5383100

Пять риелторских уловок при продаже квартиры

Как работают риэлторские агентства

Дарья Дундукова

не боится риелторов

Я планирую продавать квартиру без риелтора.

Изначально я не хотела так делать. Хотя я юрист и могу сама оформить документы для сделки, всех нюансов я не знаю. Но когда стала расспрашивать коллег и знакомых, их рассказы о риелторах меня смутили. Теперь я настроена все сделать сама и не переплачивать.

Расскажу, к каким уловкам прибегают недобросовестные риелторы и что в идеале должен делать профессиональный риелтор, когда продает квартиру.

Как работает схема. Собственник размещает объявление на «Авито», «Юле» или другой площадке. Почти сразу же ему звонит потенциальный покупатель. Как правило, он уже по телефону заявляет, что квартира ему подходит по всем параметрам и он готов как можно скорее ее посмотреть и купить.

У риелтора как будто сразу есть для вас покупатель.

Далее продавца везут в офис или на месте предлагают заключить два договора: об оказании юридических услуг и о задатке от потенциального покупателя. В договорах, как правило, фигурирует одна и та же сумма.

Получается такая схема:

  • мифический покупатель уже готов внести задаток за квартиру в 10 тысяч рублей — этот задаток риелтор отдает продавцу;
  • риелтор как будто уже оказал услугу — нашел продавцу покупателя. За это он просит оплату, равную задатку, то есть те же 10 тысяч рублей.

Так продавец становится клиентом риелтора, который обманул его уже на старте работы. А риелтор получает нового клиента и возможность открыто продавать его квартиру.

Что делать. Лучше сразу проконсультироваться с юристом, как себя вести. Юрист, скорее всего, порекомендует ничего не подписывать и привезти тексты соглашений на правовую оценку.

Если риелтор наотрез отказывается отдавать договоры или не дает клиенту времени, чтобы обдумать сделку, это должно настораживать. Такое поведение может говорить о том, что агент хочет что-то скрыть или что какое-то условие договора вам точно не понравится.

Например, в договоре может быть пункт, в котором риелтор не гарантирует, что он действительно продаст вашу квартиру.

В договоре из примера ниже этот пункт сформулирован так: «Заказчик осознает, что недостижение цели, скорее всего, не является следствием ненадлежащего исполнения договора исполнителем, так как достижение любого результата невозможно гарантировать со всей определенностью. Исполнитель гарантирует лишь, что услуга будет квалифицированной и своевременной».

Как работает схема. Агент заверяет продавца, что у него есть собственная уникальная база потенциальных покупателей. Чтобы оправдать ваши ожидания, он может привлечь целую толпу — друзей или родственников. Они будут звонить и старательно изображать потенциальных покупателей.

Что делать. Не доверять риелторам, которые утверждают, что у них есть огромная база покупателей. У хорошего агента наверняка есть контакты потенциальных покупателей, но это все равно для владельца квартиры ничего не гарантирует.

Нормальные агенты регулярно отчитываются клиентам, сколько просмотров объявлений и звонков поступило по их недвижимости, а также сколько просмотров в итоге состоялось. Они могут присылать полноценные текстовые отчеты на электронную почту или рассказывать обо всем в ходе телефонного разговора — как договоритесь.

Конечно, такие отчеты не панацея, показатели в них тоже могут врать. Но честный агент всегда сможет предоставить что-то еще, например скриншоты переписок с потенциальными покупателями.

Заполнение таких актов, во-первых, помогает письменно закрепить результаты просмотра, а во-вторых, повышает степень доверия продавца к агенту

Как работает схема. Риелторы составляют объявления так, чтобы обойти нюансы, которые отпугивают покупателей.

Например, люди не слишком любят покупать квартиры на первом этаже. Поэтому в объявлении указывают второй этаж. А когда покупатель хочет посмотреть такую квартиру, риелтор правду об этаже по телефону не говорит.

Уже на месте покупателю показывают эту квартиру на первом этаже, раз уж он все равно приехал. Или предлагают посмотреть ее как другой вариант, потому что «ту квартиру на втором этаже уже купили».

Такая же ситуация может быть с ценой, площадью, количеством комнат и другими параметрами квартиры.

Что делать. Следите за тем, чтобы риелтор размещал достоверную информацию о вашей квартире: проверьте объявление перед публикацией, время от времени просматривайте опубликованный вариант. Договоритесь с агентом, чтобы любые изменения он согласовывал с вами. В конечном итоге цель риелторской работы должна быть не в количестве откликов, а в их качестве.

Как работает схема. Риелторы не помогают бесплатно. За свою работу они просят либо процент от сделки, либо фиксированную сумму.

Бывает, что один риелтор получает деньги за свою работу и от продавца, и от покупателя. Продавец платит деньги риелтору за поиск покупателя, а при подписании договора купли-продажи узнает, что и покупатель заплатил этому же риелтору за поиск подходящей для него квартиры.

Другой пример — скидка от продавца, которую риелтор забирает себе. Работает это так:

  1. Продавец определяет цену квартиры, например 3 млн рублей.
  2. Риелтор долго убеждает его, что за такие деньги продать это жилье невозможно. В результате продавец соглашается цену снизить.
  3. Риелтор ищет покупателя на первоначальную цену и перед сделкой сообщает продавцу, что в договоре купли-продажи все-таки будут указаны 3 млн, но разницу в цене он заберет себе. И это помимо комиссионных!
  4. Продавец может и не согласиться на такие условия, но тогда он останется без покупателя.
  5. Ничего не подозревающий покупатель платит 3 млн, хотя без риелтора сделка вышла бы дешевле.

Что делать. С точки зрения ценообразования лучше вообще обходиться без посредников. Но если вам все-таки помогает риелтор, обязательно проговорите с ним и зафиксируйте в договоре все нюансы, связанные с ценой.

Главное в любой ситуации — не поддавайтесь на провокации и письменно указывайте в договоре все важные для вас вопросы.

Что обсуждаете

Как прописываете в договоре

За какую сумму вы хотите продать квартиру

«Начальная стоимость объекта определена в размере…»

Какую стоимость рекомендует риелтор

«Рекомендованная исполнителем стоимость объекта на дату заключения договора составляет…»

Готовы ли вы сделать скидку

«Стоимость объекта может меняться в процессе переговоров. Тогда она может определяться в дополнительном соглашении. Любые изменения стоимости должны согласовываться с заказчиком и подтверждаться его подписью» ИЛИ «Стоимость объекта может меняться в процессе переговоров. Изменения стоимости возможны без дополнительного согласования с заказчиком, но не более, чем на n% от первоначальной цены» ИЛИ

«Стоимость объекта не может меняться в процессе переговоров»

Размер вознаграждения агента

«Полный размер вознаграждения агента по настоящему договору составляет n% от стоимости объекта» ИЛИ

«Размер вознаграждения агента по настоящему договору не зависит от итоговой стоимости объекта и составляет n тысяч рублей»

Когда агент получает свое вознаграждение

«Сумма вознаграждения выплачивается заказчиком агенту в день подписания договора по отчуждению объекта» ИЛИ

«Сумма вознаграждения выплачивается заказчиком агенту в день подписания настоящего договора»

Как работает схема. На просмотр квартиры приезжает потенциальный покупатель, который оказывается специалистом по недвижимости в известном агентстве. Он предлагает помощь в продаже и готов сразу же заключить договор на поиск покупателя и забрать аванс за свою работу.

Но проблема в том, что агент никак не фигурирует в соглашении. И если у заказчика он просит паспорт, чтобы внести его данные в текст, то свой паспорт он даже не показывает.

Это совсем не похоже на честную сделку, потому что нет никаких гарантий, что риелтор не убежит от вас с вашими же деньгами — вы о нем ничего не знаете.

Что делать. Всегда проверять полномочия человека, который называет себя риелтором или агентом по недвижимости. Для начала узнайте, от чьего имени он работает: риелтор может быть сотрудником агентства или частным специалистом. Если столкнулись с частником, попросите паспорт и проследите, чтобы верные паспортные данные были внесены в договор.

Если человек представляется сотрудником агентства, в договоре все равно должны быть указаны его данные. Он может быть представителем этого агентства или непосредственным исполнителем.

В первом случае в шапке договора написано что-то вроде «агентство „Рога и копыта“ в лице представителя по доверенности Иванова А. А.». У риелтора в этой ситуации должна быть доверенность.

Во втором случае у агента может не быть доверенности, но его данные все равно заносятся в договор, например, такой формулировкой: «Для выполнения обязательств по договору исполнитель выделяет в качестве непосредственного исполнителя поручения — ФИО и паспортные данные агента».

Если уверенности по-прежнему нет, договоритесь о подписании соглашения в офисе компании.

Чтобы избежать неприятностей, не верьте на слово и всегда требуйте документы.

Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости

Профессиональный риелтор может серьезно облегчить вам жизнь при продаже жилья. Вот что он, вообще-то, должен делать.

Определять и обосновывать цену объекта. Продажа начинается с анализа рынка. Агент всегда проводит исследование и по специальной методике определяет реальную цену квартиры.

Она может не совпадать как с той, за которую клиент мечтает продать свою квартиру, так и с той, за которую потенциальный покупатель готов ее купить.

То есть цены, по которым выставлены квартиры на «Авито» и «Циане», — это страна иллюзий собственника.

Для профессионального риелтора это очень важный этап, без которого нельзя переходить к фотографированию и размещению объявлений.

Проводить фотосессию и подготовку 3Д-плана. Хороший риелтор позаботится о том, чтобы фото квартиры были панорамными и объемными, высокого качества и с удачных ракурсов, а план — не скан-копией техпаспорта.

Размещать объявления как на популярных электронных площадках, так и во внутренней риелторской базе, а также запускать рекламу.

Проводить показы. Профессиональный показ — это всегда немного театральная постановка. Агент представляет жилье с точки зрения потребностей покупателя, рассказывает об инфраструктуре, помогает представить возможную перепланировку. Кроме этого, он обязательно объяснит, как использовать материнский капитал или взять ипотеку на покупку этой квартиры.

Помогать продавцу и покупателю после показа. На этом этапе заключается предварительный договор со сроками, формой оплаты и другими условиями будущей сделки. Риелтор объясняет сторонам разницу между авансом и задатком, проводит полную юридическую экспертизу объекта, помогает с оформлением ипотеки, собирает все необходимые справки и т. д.

На этом же этапе агент помогает выбрать форму оплаты. В случае если покупатель планирует взять ипотеку, риелтор помогает выбрать банк и оформить необходимые документы. Иногда по договоренности с риелтором банки даже предлагают более выгодные условия кредитования за то, что агенты приводят им клиентов.

Помогать сторонам при заключении основного договора.

Агент готовит текст соглашения, помогает выбрать безопасную схему расчетов, сопровождает клиента на госрегистрацию, поддерживает, помогает решить вопросы, возникающие после переезда.

Например, следит, чтобы стороны подписали акт приема-передачи, договорились о том, кто оплачивает коммунальные платежи до перехода права и т. д.

  1. Попросите риелтора сразу рассказать об условиях своей работы. Возьмите образец соглашения, ознакомьтесь с ним сами и покажите юристу, если есть сомнения в компетентности агента.
  2. Внимательно относитесь к персоне риелтора — проверьте его паспорт и доверенность, проследите, чтобы все его данные были указаны в тексте договора.
  3. Обсудите с агентом и зафиксируйте в договоре все вопросы, касающиеся цены продаваемой квартиры.
  4. Договоритесь с риелтором, каким образом он будет отчитываться вам о своей работе — телефонными звонками, сообщениями в мессенджерах или полноценными текстовыми отчетами, которые будут заполнять потенциальные покупатели на просмотрах.
  5. Следите за тем, как работает риелтор: какие объявления он подает, вся ли информация в них указана правильно и честно, как агент проводит показы, готов ли помогать на всех этапах продажи, работает один или в команде и т. д.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/ulovki-rieltorov/

Пошаговая инструкция при покупке квартиры через риэлтора

Как работают риэлторские агентства

Покупка квартиры — важное решение, требующее вложения серьезных сумм. Посреднической деятельностью по продажам жилых помещений занимается множество агентств по недвижимости.

При такой загруженности на рынке недвижимости, трудно понять, какой организации доверить столь ответственное дело – выбор жилья.

Риэлторская компания должна соответствовать нескольким критериям: обладать хорошей репутацией, иметь квалифицированных работников, выставлять приемлемую цену по оказанию услуг.

Добропорядочные риэлторы делают процедуру покупки жилья максимально прозрачной, однако осторожность никогда не бывает излишней. В целях безопасности, необходимо тщательно изучить содержание предполагаемого договора с агентством по недвижимости, чтобы точно обозначить обязательства организации, а также свои права и обязанности.

Как проверить агентство недвижимости на чистоту?

При выборе агентства необходимо использовать следующий алгоритм действий:

  • Ознакомиться с регистрационными документами организации. Удостовериться, что она имеет соответствующие сертификаты, аттестаты, а также зарегистрирована в Едином государственном реестре юридических лиц (ЕГРЮЛ).
  • Узнать в налоговых структурах или в арбитражном суде, нет ли компрометирующих сведений об организации, а также убедиться в отсутствии заведенного дела о банкротстве.
  • проверить риэлтора на наличие трудового договора с организацией, в которой он работает.
  • Тщательно ознакомиться с договором, составляемым с организацией.
  • Выяснить, производит ли организация проверку продаваемых квартир на предмет прав собственников и подлинности документов. Как правило, в штате серьезных организаций числится юрист, который отвечает за эти вопросы.

Узнать о надежности посреднической организации можно самостоятельно либо с помощью нотариусов и юристов.

Услуги риэлтора

Заключая договор с риэлторской организацией, покупатель должен быть уверен в том, что весь процесс покупки квартиры проводится под контролем опытного риэлтора. При этом риэлтор обязывается:

  • Проводить анализ рынка жилья, чтобы выяснить наличие квартир, которые подойдут покупателю по требуемым параметрам и материальным средствам;
  • при ограниченности финансовых средств подбирать наилучшие способы кредитования;
  • выбирать подходящее время для показа квартиры;
  • вести переговоры с продавцом о цене и других особенностях продажи недвижимости;
  • производить сверку документов владельца квартиры для выяснения возможных рисков;
  • вести подготовительную работу по сбору бумаг для проведения сделки, составлять договора купли-продажи;
  • участвовать в процессе взаиморасчета сторон (наличный расчет, пользование банковской ячейкой);
  • контролировать соблюдение прав покупателя при оформлении бумаг у нотариуса;
  • договариваться о выписке всех жильцов из покупаемой квартиры с последующей проверкой;
  • производить все необходимые действия и оформление документов по государственной регистрации права собственности.

Необходимо узнать, зарегистрирована ли риэлторская организация в программе страхования профессиональной ответственности, чтобы в случае ошибки риэлтора покупатель имел право на компенсацию.

Договор с агентством недвижимости на оказание услуг

Каждая риэлторская компания имеет свой образец по составлению договора, поэтому стоит обратить особое внимание на содержание этого соглашения. Покупатель должен просмотреть все пункты договора.

В договоре обязательно присутствуют следующие пункты :

  • список услуг, производимых организацией для клиента, и их объем (рекламные, юридические, консультационные услуги и прочие);
  • соответствие прав и обязанностей сторон по договору. Условия, выдвигаемые клиенту, должны быть приемлемыми;
  • размеры вознаграждений за услуги;
  • сроки действия соглашения (не менее одного года);
  • пункт, по которому клиент в любое время может узнать информацию о выполненной риэлтором работе и сроки составления подробного отчета;
  • пункт о расторжении договора. Покупатель вправе в любое время аннулировать соглашение, оплатив за все оказанные услуги.

Обязательно ознакомитьесь с содержанием текста, оформленного мелким шрифтом. По обыкновению, там содержатся пункты, связанные с обязательствами риэлторской организации.

Бывают случаи, когда компании неправомерно вводят в договор следующие пункты:

  1. Право на получение суммы, образованной при разнице цен по фактической продаже жилья и той, что закреплена в договоре. Это та скрытая комиссия или остаток денежных средств, которые риэлторы всегда намереваются прикарманить, кроме остальных сумм, выплаченных покупателем.
  2. Положение о запрете общения покупателя с непосредственным продавцом или его доверенными лицами.
  3. Запрет на сотрудничество с другими организациями. При несоблюдении данного требования по отношению к клиенту могут применяться штрафные санкции.

Покупатель вправе удалять такие пункты договора. Поправки, вводимые в документ, оформляются письменно в виде приложения к договору.

Стоимость услуг риэлтора при покупке квартиры

Любое риэлторское агентство назначает свои тарифы на оказываемые услуги.

Небольшие конторы устанавливают среднюю стоимость услуг, определенные рынком. Некоторые намеренно снижают расценки, чтобы привлечь больше клиентов.

Большие компании же, наоборот, выдвигают высокие тарифы, мотивируя это репутацией, большим опытом работы и огромной базой данных.

Работу риэлтора всегда оплачивает пользователь услуг. На величину тарифов воздействуют разные обстоятельства:

  1. факторы правового и бытового характера при проведении сделки;
  2. фактическая продолжительность договора;
  3. цена продаваемой квартиры.

Обычно цены формируются двумя способами:

  • Установление определенной денежной суммы. Например, от 30000 до 100000 тысяч рублей (вне зависимости от цены жилья)
  • Вычисляется по процентам от стоимости жилья. Как правило, цена составляет от 2% до 5% от цены квартиры.

Как расторгнуть договор с агентством недвижимости?

На пункты договора с риэлторскими организациями, независимо от условий и перечня предоставляемых услуг, действуют гарантии Федерального закона «О защите прав потребителей».

Согласно статье 32 ФЗ от 07.02.1992 №2300-1, пользователь услуг вправе расторгнуть договор в любой момент. При этом он оплачивает только реально полученные услуги (если агентство их может документально подтвердить).

Мотивировать отказ от договора можно:

При аннулировании договора в агентство недвижимости посылается письменное извещение в двух экземплярах.

Риэлторская организация при получении данного извещения обязана завизировать один из экземпляров отметкой о принятии.

Извещение можно отослать почтой или заказным письмом с уведомлением. Документ должен содержать письменное намерение аннулирования и дату отказа от услуг. Если риэлторская организация потребует какую-либо компенсацию по факту расторжения договора, то имейте в виду – это незаконно.

Если риэлтор уже получал аванс, то он должен возвратить ту часть денежных средств, за которые не были по факту произведены услуги.

Если по истечению 10 дней со дня подачи покупателем извещения организация не выполнит своих обязательств по расторжению договора и не вернет часть средств, то клиент вправе оформить иск в суд (статья 31 ФЗ от 07.02.1992 №2300-1).

Покупатель имеет право на компенсацию при обстоятельствах несвоевременного возврата вознаграждения за услуги величиной от 3% за каждый день просрочки (пункт 5 статьи 28 ФЗ от 07.02.1992 №2300-1).

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/pokupka/cherez-rieltora.html

Работа агентом по недвижимости

Как работают риэлторские агентства

Работа агентом по недвижимости. Хочу рассказать, как начать работать в недвижимости, сам имею стаж более 7 лет работы агентом в недвижимости. Официально, то есть работа на контору, всего год, может полтора.

Остальное время занимался частной практикой. Самое главное в работе риэлтора это клиентская база и положительные отзывы о вашей работе.

Действовал по принцыпу, сделал одному хорошо, тот поделился информацией с друзьями и так пошла цепная реакция, которая называется живая реклама.

Работа агентом по недвижимости, с чего начать

Работа агентом по недвижимости это кропотливый труд, основанный исключительно на общении с клиентами, если вы красиво общаетесь, и вас слушают с удовольствием, то Вы прирождённый оратор и можете с лёгкостью стать успешным агентом по недвижимости.

 Как стать профессиональным  агентом по недвижимости, спросите Вы меня?  А я отвечу, что для начала вам нужно понять и знать, как работают агентства недвижимости, а для этого Вы должны сказать себе, я хочу стать агентом по недвижимости.

Вспоминаю себя, что многое не брался делать из-за своей неуверенности, что у меня это получиться, особенно бумаги меня напрягали больше всего, а именно их заполнение.

С чего начинается работа риэлтора?

Работа агентом по недвижимости начинается с того, что вы идя на работу покупаете газету с объявлениями, да не одну а несколько и все разные. Приходите на рабочее место, и начинаете обзванивать понравившиеся  объявления о купле-продаже или аренде.

Вот тут и нужно проявить свой талант оратора, так как убедить сотрудничать именно с вами клиента это дорогого стоит. Особенно новичкам, кто хочет знать, как работать агентом по недвижимости.

После того как у вас есть потенциальный клиент и Вы договорились о встрече с просмотром объекта предполагаемой, например продажи. Вы выезжаете на объект и знакомитесь с хозяином. Теперь начинается главный этап вашего обольщения убеждения, если хотите.

Так как необходимо подписать договор на оказание услуг в работе с объектом недвижимости или договор на оказание консалтинговых услуг (ссылк, после которого Вы сможете преступить к своей работе.

В чем заключается работа агента по недвижимости?

Агенты по недвижимости работают по одной и той же схеме отработанной агентством недвижимости. Помню, придешь на работу, выпьешь кружку кофе и давай прозванивать по газетке объявления, выбирая самые «вкусные». Потом мучаешь интернет, перебирая сайты по недвижимости.

Кстати, если не изменилось, то объявления подавать  в газету из рук в руки на один номер телефона можно не более трех объявлении и то в разные рубрики. Хотя два можно подать и в одну рубрику. Если превысить лимит и подать четвертое или все в одну рубрику, то ваш номер телефона будет заблокирован, а объявления никогда не выйдут в газетке.

Из рук в руки тоже хотят денег и поэтому если ты комерс, то все объявления подаешь платно, я подавал, бесплатно пользуясь этой схемой.

После того как мы заключили договор с клиентом и обговорили свою комиссию, приступаем к активной рекламной компании  объекта продажи или аренды. Размещаем на сайтах, публикуем в газетах, раскидываем информацию среди других агентств по недвижимости.

Я пользовался программой VentaFax, очень хорошая прога, может как-нибудь, и опишу ее подробнее, кстати, она у меня есть с электронным ключом активации, бизнес версия. Забиваем номера телефонов всех известных нам агентств по недвижимости, цепляем комп к телефонному проводу, подготавливаем в Worldе рекламу своего объекта.

Картинка описание и цена, не забываем указывать свои контакты для связи. Потом жмем кнопку и забываем на целый день. Можно в это время заняться другими делами. Например, взять другой телефон и прозванивать других клиентов. Помню, мне перезванивали и просили сказать своему секретарь, чтобы позвонила на другой номер, так как на этом номере у них нет факса.

Я смеялся, за трубкой, так как у меня никогда не было секретаря. Это программка VentaFax так развлекается. При ответе на звонок программа женским голосом просит принять факс и ждет сигнала, если сигнал факса о приеме не поступил, то программа позванивает по кругу другие номера, а потом возвращается к тем, которые завершились неудачей.

Некоторым факс приходил по несколько раз, и они просили не посылать им больше. Зато после такой факсовой атаки я был уверен, что про мой объект знают все. Ну да ладно, что то я отвлекся, хотя это один из методов, который использовал, когда работал с дома в частном порядке. Также рассылка по E_mail адресам агентств по недвижимости.

Один из важных моментов, который важен не только для риелтора, но и для всех, чтобы подчеркнуть свою солидность и чтобы вас не потеряли, пользуйтесь визитками. Люди это ценят. Бумажку с телефоном могут потерять или выкинуть, а визитку нет.

У меня были такие случаи, когда делал одним, а они потом звонили и спрашивали, можно им дать мою визитку своим знакомым, чтобы те связались со мной.

После завершения сделки я давал по несколько штук своих визиток, чтобы их раздали своим хорошим друзьям и знакомым.

Как получить комиссию со сделки?

Комиссию со сделки получать надо до самой сделки, так как клиенты бывают разные и свою комиссию можете не получить после сделки. Бегай потом по судам и доказывай, что ты не верблюд. Поэтому очень важно, чтобы у продавцов и покупателей между собой никакой связи не было.

Вся связь через вас, вы за это денег получите, поэтому не проморгайте. Бывает, что покупатель звонит и говорит, что сейчас хочет глянуть повторно или даже в третий раз, желание клиента закон и неважно какие у вас на это запланированы дела или проблемы отменяйте все и договаривайтесь о встрече.

Или вы рискуете, что встреча пройдет без вашего участия, а клиенты между собой будьте уверены, всегда договорятся быстрее. Вот поэтому комиссию со сделки получать надо до самой сделки.

Я всегда это делал при передаче задатка или аванса, то есть оформляется предварительный договор купли продажи о намерениях купить и продать, а в подтверждения своих намерений передается некая сумма, как правило, 10% от общей стоимости объекта, но бывают и случаи когда сумма бывает мизерной.

Вот тут надо не прохлопать момент, когда будет основная сделка и передача оставшейся суммы, чтобы забрать свое. Деньги передавали по-разному и в машине и в банке и в офисе и на улице и прямо в регистрационной палате, короче везде. Сам сколько раз перевозил такие суммы, которые сейчас за много лет не заработаю.

Вывод о работе агентом по недвижимости!

Конечно, я скучаю по тем временам, когда квартиры в цене за год вырастали в два раза, когда одни продавали, а другие покупали. В регистрационных органах очереди были огромные. Заводили специальные списки. Денег можно было заработать, только занимая очереди, за это неплохо платили.

Некоторые пенсионерки занимали по несколько очередей сразу и за один день зарабатывали свою месячную пенсию. Очень хочется заняться недвижимостью снова, но пока не получается, так как заработок риелтора непостоянен.

В одном месяце можно провести несколько сделок и заработать приличный куш, а потом полгода облом.

Занимаясь посредничеством, вы ничего не вкладываете, но зато всегда будите иметь место у большого пирога, правда кусок всегда доставаться будет разный. Теперь Вы знаете как начать работать агентом по недвижимости.

Закон РАА

Бесплатная консультация юриста по телефону

Источник: https://law-raa.ru/kak-nachat-rabotat-v-nedvizhimosti.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.