Доплата по договору мены

Содержание

Образец договора мены квартиры в 2018 году. Правила составления

Доплата по договору мены

Под договором мены понимается двусторонняя купля-продажа, в которой каждая сторона сделки выступает как продавцом, так и покупателем. В соответствии с этим документом каждый из участников берёт на себя обязательства по передаче права собственности на имущество, которое является предметом договора, другой стороне.

Предметом обмена может стать любой вид имущества, не имеющий обременений, включая имущественные права. Обязательным условием является лишь наличие документов, подтверждающих право собственности на это имущество.

Договор мены – это та же купля-продажа, с той лишь разницей, что приобретается она не за денежные средства, а за имущество. Регламентируется мена статьёй № 30 ГК (Гражданский Кодекс) России.

Основные условия договора мены квартир

В правильно оформленном договоре мены квартир должны быть указаны точные данные, по которым можно идентифицировать оба объекта недвижимости.

К ним относятся следующие сведения:

  • Адрес местонахождения.
  • Общая и жилая площадь, а также количество комнат.
  • Планировка квартиры.

Кроме того, в договоре мены нужно указать следующие сведения:

  • Перечень лиц, обладающих правами пользования данным объектом недвижимости с указанием удостоверений личности и их номеров на каждое лицо, включая несовершеннолетних.
  • Если одной из сторон договора выступает юридическое лицо, то потребуются основные данные, такие как ОГРН, ИНН, КПП и т. д.
  • Срок, в течение которого бывшие владельцы должны быть сняты с регистрационного учёта.

Необязательными, но желательными пунктами договора мены считаются:

  • Сведения о состоянии объектов недвижимости. Они могут быть полными, либо нет. Во втором случае просто указывается, что квартира будет передана в том же состоянии, в котором она находилась во время её осмотра торой стороной сделки.
  • Данные о страховке квартир, если таковые имеются.
  • Сроки получения документов после регистрации сделки.
  • Форс-мажорные и иные непредвиденные обстоятельства, которые могут повлиять на факт совершения сделки.

Скачать образец договора мены между квартирами можно тут.

Договор мены в случае прописки несовершеннолетнего

В случае участия в сделке несовершеннолетних каждый из таких лиц должен быть указан в договоре.

В соответствии со статьёй №460 ГК России покупатель должен согласиться на приобретение недвижимости, обременённое третьими лицами.

При указании данных на несовершеннолетнего нужно указать не только номер свидетельства о рождении и ФИО ребёнка, но также согласие родителей (опекунов) и данные документа, выданного органами опеки, подтверждающими своё согласие на заключение сделки.

Скачать образец договора мены с участием ребенка можно тут.

Договор мены с доплатой

При отсутствии указания на необходимость доплаты оба объекта недвижимости по умолчанию считаются равноценными. Если имущество не равно по стоимости, то в договоре должны быть данные о размере доплаты, если она будет производиться в денежном эквиваленте или данные на другое имущество.

В первом случае указывается точная сумма, достигнутая путём переговоров между сторонами. Она указывается в цифровом виде с обязательной письменной расшифровкой и указанием денежной единицы.

Если доплата производится путём передачи прав на другое имущество, то данные на него должны быть отражены в договоре, включая следующие сведения:

  • Полное наименование.
  • Точное количество.
  • Документы, подтверждающие право на владение этим имуществом.
  • Адрес местонахождения, если доплатой выступает другой объект недвижимости, включая нежилые помещения.
  • Иные данные, подтверждающие качество, количество и ценность этого имущества.

Скачать образец договора мены с доплатой можно тут.

Договор мены частного дома

В случае если один или оба объекта недвижимости – дом, то предметом договора становится не только он, н и участок земли, на котором он располагается. Для заключения такой сделки нужно приложить:

  • Поэтажную планировку дома.
  • Кадастровый план на земельный участок.
  • Документы, подтверждающие собственность дома.
  • Сведения об аренде или собственности на земельный участок.
  • Акты приёма-передачи недвижимости с указанием сроков снятия с регистрационного учёта.
  • Документы, подтверждающие назначение участка.
  • Иные правоустанавливающие документы на эти объекты недвижимости.

Скачать образец договора мены между домом и квартирой можно тут.

Предварительный договор мены

Предварительный договор – документ, подтверждающий намерения впоследствии заключить договор мены. В нём нужно указать все те же данные, что и при заключении договора мены, с обязательным указанием сроков и условий, при соблюдении которых заключается договор мены.

Такой договор заключается при необходимости оформления дополнительных документов, которые могут потребоваться одной из сторон, для того чтобы вторая сторона была уверена в совершении сделки в будущем.

К примеру, он может потребоваться при обмене долей в квартирах для получения согласия от других владельцев. В таком случае нужно указать срок, в течение которого обе стороны обязуются заключить договор мены.

Кроме того, нужно указать условие, в данном примере – при получении согласия от совладельцев недвижимости на заключения договора мены.

Скачать образец предварительного договора можно тут.

Договор мены земельного участка на другой участок или иную форму недвижимости

В случае если один или оба объекта собственности – земельный участок, то при заключении договора в нём нужно отразить следующие данные:

  • Любые сведения об идентификации участка. Это может быть номер кадастра, размер, фактическое местонахождение, границы участка и т. д. В основном подтверждается планами, чертежами или иными документами, помогающими идентифицировать его расположение.
  • Целевое назначение участка.
  • Недвижимые объекты, расположенные на участке (хозяйственные постройки, дачные домики и т. п.).
  • Данные о сервитуте, если таковые имеются.

Скачать образец договора мены земельного участка можно тут.

Договор мены доли в недвижимости

Если предметом договора выступает доля в недвижимости, то это нужно отразить в договоре. Для этого нужно указать следующие данные:

  • Размер доли в недвижимости.
  • Натуральное выделение доли, если таковое имеется. К примеру, одна комната, размером 15 кв. м. в трёхкомнатной квартире общей площадью 74 кв. м.
  • Данные о согласии совладельцев недвижимости на заключение договора мены.
  • Необходимость доплаты и его размер (эквивалент в имуществе), если она необходима.

Скачать образец договора мены долей можно тут.

Расторжение договора мены

В соответствии со статьёй №452 ГК России договор мены может быть расторгнут. Это может быть произведено по обоюдному согласию сторон или по решению суда.

В судебную инстанцию можно обращаться только в случае получения отказа одной из сторон от расторжения договора или по истечении 30 календарных дней после уведомления второй стороны.

Договор о расторжении или изменении условий заключается в той же форме, что и основной договор мены с указанием причины расторжения или изменения.

Есть ли особенности для договоров мены между родственниками?

Ранее в законодательной базе существовало указание о льготном налогообложении при составлении договоров мены на объекты недвижимости, которые заключались между родственниками. Однако на данный момент оно упразднено.

С правовой точки зрения обмен между родственниками представляет собой договор мены со стандартными условиями.

В случае равнозначной мены (без доплаты) налоги не предусмотрены. В остальных вариантах сторона, получившая доход, должна будет уплатить налог в размере 13 %, кроме случаев, когда на эту операцию может быть применён налоговый вычет. Однако законодательством предусмотрены договора дарения, которые в настоящее время используются вместо родственного обмена.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/obmen/raznovidnosti-meny.html

Бухгалтерские и аудиторские термины — Audit-it.ru

Доплата по договору мены

Одной из самых распространенных сделок между гражданами – физическими лицами является договор мены. По договору мены происходит обмен недвижимого имущества или мена каких-то небольших предметов.

Также договор мены используется и между юридическими лицами.

Правила составления и заключения договора мены регламентируется гражданским законодательством России.

Договор мены и Гражданский кодекс

Под договором мены понимается гражданско–правовой договор, в соответствии с которым каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой (п. 1 ст. 567 ГК).

Под это определение договора мены подпадают взаимные обязанности участников этого правоотношения, заключающиеся в передаче определенного имущества от одной стороны другой в обмен на какое-либо другое имущество. При этом слово «другой» применено в данном определении дважды. Первый раз оно относится к субъектам договора, то есть к участникам, во второй раз – к объекту.

Нормы о купле-продаже в Гражданском кодексе и договор мены

Хотя в главе Гражданского кодекса, посвященной и определяющей договор мены недвижимости или движимого имущества, установлено, что к нему могут быть применены определенные правила о купле-продаже, одновременно поясняется, что такие правила обязаны не быть в противоречии с этой главой и в целом с существом мены.

Например, к таким можно отнести статьи, которые предполагают оплату какой-либо продукции или товара.

Известно, что мена не подразумевает и не сопровождается денежными расчетами. Единственное исключение составляют ситуации, при которых обмениваются объекты имущества, различные между собой в стоимости. Тогда, соответственно, производится доплата в цене.

Мена в жилищных отношениях

Обмен таким имуществом, как жилые помещения, является особой разновидностью гражданских правоотношений.

На практике такой обмен производится при помощи специализированных организаций, агентств, хотя может быть осуществлен и без этих организаций.

Отметим, что договор мены квартиры или иной недвижимости регламентируется жилищным законодательством России.

Основные признаки договора мены

К основным признакам договора мены относятся следующие признаки:

Во-первых, договор мены относится к таким договорам, которые направлены на передачу имущества (также как и договор купли-продажи, договор дарения, договор займа, ренты, ссуды, договор аренды и другие.).

Во-вторых, по договору мены имущество передается в собственность другой стороне.

В-третьих, договор мены отличается от других возмездных договоров, по которым имущество также передается в собственность контрагента (договор купли-продажи, договор займа), характером встречного предоставления. Участники договора мены обменивают один товар на другой.

В-четвертых, по договору мены право собственности на полученные в порядке обмена товары (например, квартиры,  автомобиля) переходит к каждой из сторон одновременно после того, как обязательства по передаче товаров исполнены обеими сторонами (ст. 570 ГК Российской Федерации).

Основные особенности договора мены

Договор мены относится к числу договоров, направленных на передачу имущества.

По договору мены обмениваемое имущество передается в собственность (а в определенных случаях – в хозяйственное ведение или оперативное управление) контрагента.

Особенность предмета договора (обмен товаров) заключается в том, что один товар обменивают на другой, а не на деньги.

По договору мены право собственности на полученные в порядке обмена товары переходит к каждой из сторон одновременно после того, как обязательства по передаче товаров исполнены обеими сторонами (ст. 570 ГК), а  не с момента передачи вещи хотя бы одним (п. 1 ст. 223 ГК).

Согласно  договору мены один передаёт другому контрагенту один товар в обмен на другой в собственность.

Также договор мены иногда называют бартером.

При осуществлении такого договора каждая из сторон признаётся одновременно продавцом передаваемого товара и покупателем принимаемого ею в обмен товара.

Субъекты договора мены

Субъектами договора мены могут быть как юридические, так и физические лица.

Предмет договора мены

Выполняя условия договора мены можно передавать как товары, так и имущественные права.

Переход права собственности на обмениваемые товары по договору мены

Переход права собственности на обмениваемые товары происходит одновременно после исполнения обязательств передать соответствующие товары обеими сторонами, если иное не предусмотрено законом или договором.

Вместе с этим законодатель дает возможность сторонам установить и другие условия для определения момента перехода и возникновения этого права.

Цена обмениваемых товаров по договору мены

Так как согласно договору мены не происходит уплаты денег за приобретаемый товар, сторонами в договоре может не указываться цена обмениваемых товаров. В таких случаях эти товары именуются равноценными, если другое не вытекает из договора. 

Сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже цены товара, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах. Однако следует заметить, что такая доплата может быть произведена необязательно денежными средствами.

Стороны вправе установить в договоре и другие варианты доплаты, другой порядок компенсации.

Например, если заключен договор мены автомобиля на другое автотранспортное средство, но более дорогое, то участники сделки могут согласиться с тем, что доплата будет произведена деньгами, а могут договориться о компенсации, например, автозапчастями или каким-то иным имуществом.

Сроки обмена по договору мены

Законодатель не устанавливает каких-то определенных сроков для обмена имуществом. В том числе такие условия отсутствуют и применимо к одномоментности передачи имущества обеими сторонами. Одна сторона может передать товар сегодня, другая через некоторое время, определенное соглашением.

Вместе с тем права стороны, передавшей имущество первой, законом защищаются. 

В частности, охрана интересов такой стороны регулируется нормой 328 ГК.

Эта статья описывает условия, при которых первая сторона может остановить исполнение своего обязательства или вовсе отказаться от такого исполнения, а вдобавок ко всему еще и потребовать возмещения убытков.

К таким условиям относится непредставление контрагентом исполнения обязательства, а также всевозможные обстоятельства, которые могут прямо указать на факт того, что такое обязательство в срок исполнено не будет

Договор мены: подробности для бухгалтера

  • Договор мены: порядок бухгалтерского и налогового учета … и налогового учета операций по договору мены? По договору мены производится обмен автомобилями. Согласно … , приобретенных по договору мены;
    – Энциклопедия решений. Учет приобретения материалов по договору мены;
    – Энциклопедия решений … средств по договору мены;
    – Энциклопедия решений. Учет реализации материалов по договору мены;
    – Энциклопедия решений … договору мены. Риск случайной гибели товара по договору мены;
    – Энциклопедия решений. Передача товара по договору мены …
  • Реализация и приобретение имущества АУ в рамках договора мены … ? Может ли автономное учреждение заключить договор мены (например, обменять не используемый в … ?
    Правомерность заключения договора мены АУ
    В силу гражданского законодательства к договору мены применяются правила … переходит к сторонам, выступающим по договору мены в качестве покупателей, одновременно после … образом, товарообменные операции, производимые по договору мены, признаются НК РФ реализацией и … учреждение с согласия учредителя заключило договор мены. В рамках данного договора осуществляется …
  • НДФЛ в 2018 году: разъяснения Минфина России … уменьшить сумму доходов, полученных по договору мены в размере стоимости передаваемых по … уставном капитале общества, установленной в договоре мены, на сумму фактически произведенных им … случае нахождения квартиры, приобретенной по договору мены, в собственности налогоплательщика менее минимального … величину стоимости акций, определенную в договоре мены, в случае, если стоимость обмениваемых … . При продаже квартиры, полученной по договору мены и находившейся в собственности налогоплательщика …
  • Обзор писем Министерства финансов РФ за октябрь 2018 года … уменьшить сумму доходов, полученных по договору мены в размере стоимости передаваемых по … уставном капитале общества, установленной в договоре мены, на сумму фактически произведенных им …
  • Переходные положения в связи с повышением НДС … Минфина не относится.
    Мена.
    По договору мены каждая из сторон обязуется передать … ст. 567 ГК РФ).
    По договору мены может возникнуть ситуация, когда одна … году, – 20 %.
    Если при заключении договоров мены накануне 2019 года стороны не …
  • Обзор писем Министерства финансов РФ за январь 2020 … /11406
    Суммой договора (сделки) по договору мены является совокупная стоимость передаваемого имущества … . При нотариальном удостоверении договора мены в целях исчисления нотариального тарифа … пошлины) стоимость имущества, указанного в договоре мены, подлежит суммированию.
    Согласно подпункту 16 … и в случае нотариального удостоверения договоров мены жилых помещений, расположенных в аварийном …
  • Обзор писем Министерства финансов РФ за август 2020 … собственности на которую отчуждено по договору мены, находилась в собственности налогоплательщика менее …
  • Признание брачного договора недействительным по требованию одного из супругов … полностью?
    Опустим случаи, когда брачный договор меняется по соглашению сторон. Сложностей тут …
  • Обзор писем Министерства финансов РФ за июль 2018 … . При продаже квартиры, полученной по договору мены и находившейся в собственности налогоплательщика …
  • Обзор писем Министерства финансов РФ за сентябрь 2018 года … случае нахождения квартиры, приобретенной по договору мены, в собственности налогоплательщика менее минимального … акции были приобретены в рамках договора мены ценных бумаг, то при исчислении … величину стоимости акций, определенную в договоре мены, в случае, если стоимость обмениваемых …
  • Нюансы применения имущественных вычетов по НДФЛ … получить 260 000 рублей по договору мены?
    Мена является одним из вариантов … имущество. Согласно ГК РФ к договору мены применяются правила купли-продажи, то … является продавцом.
    Приобретая имущество по договору мены, может ли налогоплательщик получить вычет … можно получить в случае, если договор мены составлен в связи с предоставлением …
  • Возможно ли перевести основные средства с остаточной стоимостью менее 40 тыс. руб. в состав МПЗ? … организации, паевой фонд;
    передача по договору мены, дарения;
    внесение в счет вклада …
  • Объект учета «доходы» с 2019 года … таких доходов (например, полученных по договору мены, бартера) необходимо обратить внимание на …
  • Разукрупнение здания … организации, паевой фонд;
    передача по договору мены, дарения;
    передача дочернему (зависимому) обществу …
  • Переклассификация дооцененных основных средств в долгосрочные активы к продаже … организации, паевой фонд; передачи по договору мены, дарения; внесения в счет вклада …

Источник: https://www.audit-it.ru/terms/agreements/dogovor_meny.html

Договор мены. Особенности. Уходим от налогов

Доплата по договору мены

Договор мены – один из старейших договоров, по сути, бартер, обмен одного товара на другой.

Например, меняем лошадь на двух баранов; или мешок пшеницы на мешок кукурузы. Это равноценный обмен. А может быть и обмен с доплатой. «У тебя в мешке кукуруза в початках, еды меньше, чем в моем мешке пшеницы. Доплати мне 10 рублей за мой мешок пшеницы». Вот и получился обмен с доплатой, хозяин мешка кукурузы доплатил владельцу мешка с пшеницей 10 рублей. Все тоже самое и с недвижимостью.

В Советском Союзе из-за того, что отсутствовала собственность на недвижимость, договор мены был единственно возможным вариантом изменить свои жилищные условия.

Найти подходящий обмен было весьма сложно, нужно чтобы вам понравилась квартира, жильцам которой понравилась бы ваша квартира, интересы должны совпасть. Существовали бюро обмена, которые выпускали бюллетени с объявлениями желающих поменять свое жилье. Люди годами не могли найти подходящий вариант.

Кадр из фильма “По семейным обстоятельствам”

Зачастую обращались к маклерам (они были вне закона) за помощью в поиске подходящего варианта обмена. (Возможно, помните старую кинокомедию «По семейным обстоятельствам», где роль такого маклера великолепно сыграл Владимир Басов).

У них была своя весьма обширная картотека, они умудрялись выстраивать такие цепочки, что современным риэлторам даже и не снилось. Когда в 90-е я начала только входить в профессию, моим первым учителем была Елена Ивановна, одна из таких советских маклеров. Просто гениальная женщина.

Пока она была жива, я всегда пользовалась ее подсказками при формировании сложных цепочек.

Вернулись к современности. И сегодня встречаются договора мены, только очень редко.

Чаще между родственниками или соседями. Проще продать недвижимость и купить что-то взамен, чем годами искать варианты обмена. За всю мою больше, чем 20-ти летнюю практику, было всего три мены (не сопровождение сделки по обмену между родней или соседями).

Обмен квартир, которые не в собственности

Подлежат обмену, как квартиры, находящиеся в собственности, так и квартиры, в которых люди проживают по социальному найму. Но нельзя обменять квартиру, которая в собственности на «не приватизированную».

Для обмена несобственных квартир необходимо обратиться в организацию, которая занимается этими вопросами в вашем населенном пункте (в Москве это Московский городской Центр арендного жилья). Туда можно прийти или уже с готовым вариантом для оформления, или с просьбой подобрать вариант обмена. Услуги Центра платные.

Договор мены. Особенности. Уходим от налогов

Ну и к самому договору, к требованиям, которые предъявляет к нему законодательство.

1. По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.2. К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (статья 30), если это не противоречит правилам настоящей главы и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.. (ст. 567 ГК).

Особенности

  • Требования аналогичные с договором купли-продажи. В договоре должны быть указаны субъекты права – собственники обмениваемого имущества, объекты права – обмениваемое имущество, предмет договора – обмен одного недвижимого имущества на другое, и другие условия, которые стороны посчитают значимыми. Цену договора можно не указывать, напишу чуть ниже.
  • Обе стороны одновременно и продавцы и покупатели предметов договора, которые обязуются их передать и принять в обмен;
  • Предметы договора могут быть признаны равноценными, либо указывается разница в цене, в таком случае в договоре прописывается размер доплаты и порядок расчетов.
  • Договор не требует нотариального удостоверения кроме случаев, оговоренных законодательством, например, участие в сделке несовершеннолетних или недееспособных, мена долей.

Договор мены. Особенности. Уходим от налогов

О цене в договоре и налогах

Если в договоре указать цену обмениваемых объектов недвижимости, то договор мены сразу приравнивается к договору купли-продажи, появляется доход, следовательно и налог по аналогии с продажей недвижимого имущества, те же ставки, те же льготы.

Поэтому в договоре лучше просто написать, что стороны считают обмен равнозначным, равноценным. Или, если есть доплата, указать, что по согласованию сторон, одна сторона выплачивает другой стороне такую-то сумму. Таким образом вы уходите от налога.

А в случае наличия доплаты налог будет взиматься только с суммы доплаты.

Но здесь есть и большой минус. В случае, если цена в договоре мены не указана, а одна из сторон решит продать недвижимость менее, чем через 5 лет, то налог будет взиматься уже со всей стоимости продаваемого объекта, так как показать расходы на его приобретение вы уже не сможете.

Кстати, необязательно обмен именно квартиры на квартиру, или дома на дом, можно менять любой объект недвижимости на любой другой. Например, квартиру на дом, дачу на комнату и т.д.

Дорогие читатели! Как Вы думаете, стоит ли пытаться найти варианты обмена или это лишняя трата времени. Жду Ваши вопросы и комментарии. Подписывайтесь на канал, чтобы не пропустить самое важное и интересное.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/welcome_ru/dogovor-meny-osobennosti-uhodim-ot-nalogov-5f5634843b3fcc0674f14a57

Договор мены с доплатой: образец, какие налоги нужно платить

Доплата по договору мены

​

Одним из вариантов получения имущества в собственность является его обмен.

Это позволяет сократить время на привлечение денежных средств, в том числе и на поиск потенциальных покупателей своего имущества.

Согласно законодательству для официального проведения сделок по обмену заключается договор мены. Данное соглашение подтверждает намерение владельцев собственности передать права на нее в обмен.

Предмет соглашения – любые объекты движимого Рё недвижимого имущества, РЅРµ находящиеся РІ обременении (например, если РѕРЅРё РЅРµ являются залогом РІ банке), Р° также имущественные права.

Основные признаки договора мены

  1. Принцип заключаемой сделки – передача имущества РІ обмен РЅР° РґСЂСѓРіРѕР№ объект.
  2. После заключения сделки право собственности переходит на нового владельца.

  3. Встречное представление: собственник, реализуя свое имущество, получает доход в виде нового объекта собственности.
  4. Может возникать дополнительный доход в денежном выражении.

  5. Смена собственников происходит одновременно после исполнения всех условий соглашения (или в специальном порядке, оговоренном заранее).

  6. При неравнозначности сделки, когда оцененная стоимость объектов отличается, заключается соглашение мены с условиями доплаты.

Общее понятие договора мены имущества с доплатой

Под сделкой по взаимному переходу права собственности на объекты с доплатой подразумевается письменное соглашение, подписанное участниками сделки, в которой стоимостная оценка предметов обмена показала их неравнозначность.

Обязательным дополнительным условием данной сделки является указание порядка взаиморасчетов:

  1. Если наличный расчет – участники составляют расписку РІ произвольной письменной форме без ее нотариального заверения, РІ которой отображается передаваемая СЃСѓРјРјР° Рё причины проведения расчетов. Эта расписка – подтверждающая информация полученного РґРѕС…РѕРґР° для контролирующих органов Рё минимизация СЂРёСЃРєРѕРІ аферы для лица, производящего доплату.
  2. Если безналичный расчет – подтверждающим документом является запрошенная выписка РїРѕ счету.

Внимание! Отсутствие подтверждающих документов о приведении объектов в равнозначность (доплата одной из сторон) может вызвать требование предоставить объяснения не только налоговой инспекции, но и Росреестра (в том числе приостановлении сделок с недвижимостью).

  1. Реквизиты сторон – паспортные данные между физическими лицами.
  2. Документы подтверждения права собственности или наличие генеральной доверенности.

    Внимание! Генеральная доверенность должна предоставлять полномочия не только на заключение соглашения мены, но и на проведение расчетов при доплате.

  3. Качественные характеристики объектов, их стоимостная оценка.
  4. Помимо суммы обязательной доплаты, должен быть прописан алгоритм расчетов, сроки перечисления денежных средств (может происходить и в натуральном выражении).
  5. Дополнительное условие —  наличие Рё размер штрафных санкций, если РїСЂРѕРёР·РѕР№РґСѓС‚ нарушения РїРѕСЂСЏРґРєР° взаиморасчетов.

Взаиморасчеты по сделкам на основании заключаемого соглашения мены регулируется ГК РФ.

Согласно действующему законодательству, соглашение мены – это процесс передачи своего имущества РІ собственность РІ обмен РЅР° РґСЂСѓРіРѕРµ, РІ том числе СЃ доплатой РїСЂРё неравнозначности объектов (СЃСѓРјРјР° доплаты – обязательное условие соглашения). Р’ сущности данных взаимоотношений между контрагентами возникает взаимная реализация объектов, С‚.Рµ. каждый собственник выступает одновременно продавцом (реализует СЃРІРѕРµ имущество) Рё покупателем (получает объекты). Обмениваемые объекты – своеобразный товар.

Любые операции по реализации облагаются налогом на получаемый доход.

Так, и договор мены влечет за собой обязанность исчисления налогооблагаемой базы по налогу на доход, с которой надо перечислить в бюджет 13%, доход определяется как в денежной, так и натуральной форме.

Внимание! При осуществлении операций с недвижимостью обязанность уплаты налога на доход возникает у лиц, имеющих в собственности объект недвижимости менее 3 лет (если квартира приобретена до 2016 года) и менее 5 лет (если приобретение с 2016 года).

1. Применение права РЅР° имущественный вычет РїСЂРё продаже имущества. Максимальный размер вычета – 1000000 рублей.

2.

Получение объекта дает возможность уменьшить налогооблагаемую базу по налогу на доход на сумму понесенных расходов (стоимость обмениваемых предметов указывается в письменном виде). Соответственно, доходом в данном случае будет считаться разница между ценами при наличии доплат.

Пример

Стороны заключили соглашение, согласно которому обмениваются квартиры стоимостью 4 млн. руб и 3 млн. руб с доплатой 1 млн. руб соответственно.

Расчет налога для владельца более дорогой квартиры: в связи с реализацией квартиры и полученной доплатой доход составил 4 млн. руб.

  1. Расходы, понесенные РІ текущем периоде, составили 3 млн. СЂСѓР±. РЎРѕРѕС‚ветственно, налогооблагаемая база – 1 млн. СЂСѓР±. РЎ этой СЃСѓРјРјС‹ необходимо перечислить налог РІ бюджет РІ размере 130000 рублей.
  2. Применение имущественного вычета: РІ данном примере налогооблагаемая база составит 3 млн. рублей Рё налог Рє уплате 390000. РўР°РєРёРј образом, использование вычета целесообразно, если отсутствует документальное подтверждение произведенных расходов, Р° сам РґРѕРіРѕРІРѕСЂ РїРѕ сделке является подтверждением.

Внимание! Помимо уплаты налога в бюджет, у участников возникает обязанность подачи декларации в контролирующие органы по истечении отчетного периода (года) по форме 3-НДФЛ.

Проводимые операции РїРѕ взаиморасчетам РїРѕ РґРѕРіРѕРІРѕСЂСѓ мены – законодательно регулируемая процедура, позволяющая значительно сэкономить время Рё РЅРµ требующая дополнительных затрат (например, заверение сделки нотариусом). РљСЂРѕРјРµ того, данный обмен дает возможность РЅРµ только пользоваться желаемым объектом, РЅРѕ Рё оформить его РІ собственность.

В любых операциях, происходящих со сменой собственниками имущества (мена, продажа и т. д.

), существуют риски, и для их минимизации следует предварительно четко понимать структуру проводимой сделки, изучить объект обмена и контрагента.

Помимо собственника, сделка может осуществляться по доверенности, поэтому следует тщательным образом проверить полномочия представителя.

При составлении письменной формы договора можно основываться на предложенных образцах.

Скачать образец договора мены с доплатой

Скачать передаточный акт к договору мены

Источник: https://paperdoc.ru/documents/yuridicheskoe/dogovor-meny-s-doplatoj

Все особенности и нюансы договора обмена квартирами с доплатой

Доплата по договору мены

Сегодня в подборках объявлений преобладают предложения о купле-продаже жилья.

Однако предложения заключить договор обмена тоже встречаются.

Что такое договор обмена с доплатой разницы стоимости жилья?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 302-76-94. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

Узнайте на нашем сайте об особенностях обмена приватизированной и муниципальной квартир, о том, как поменять старые апартаменты на новостройку, а также о том, можно ли обменять ипотечную квартиру.

Понятие

По соглашению лицо меняет принадлежащее ему жилье на другое жилье или иные вещи (гараж, земельный участок, автомобиль).

При неравноценности обмена один из участников доплачивает разницу в стоимости деньгами.

В тексте контракта стоимость апартаментов, указывается только в рублях, даже, если реально одна сторона другой передает валюту.

Подобное соглашение заключается только в отношении квартиры, имеющейся в собственности. При обмене не приватизированного жилья, когда речь идет об обмене правами заключения договора найма, сделка регулируется иными правовыми нормами.

Нормы, регулирующие отношения обмена, содержатся в главе 31-й ГК РФ. Согласно статье 567-й ГК РФ, к этому соглашению применяются правила главы 30-й, которы
е не противоречат главе 31-й и сути действия обмена. При этом считается, что участники соглашения, является сразу продавцом и покупателем.

Обзор судебной практики по в данной сфере дан в письме Президиума ВАС РФ №69 от 24.09.2002г.

Скачать образец договора мены квартир с доплатой

О том, как разменять трехкомнатную или двухкомнатную квартиру, как поменять комнату в коммуналке или общежитии, а также о том, в каких случаях осуществляется принудительный размен через суд, вы можете узнать из наших статей.

Для чего нужен?

В чем необходимость заключения контракта обмена квартирами с доплатой?

Одна сторона, заключает соглашение для улучшения жилищных условий с минимальными затратами и неудобствами.

Вторая сторона, видит выгоду от него в возможности получить единовременно значительную сумму денег и уменьшить коммунальные платежи, при проживании в апартаментах меньшей площади.

В приобретении/реализации жилья путем заключения такого контракта, взамен сделки купли-продажи, есть плюсы и минусы.

Узнайте, какие документы потребуются для обмена квартиры, а также о том, можно ли обменять комнату на дом и земельный участок, из наших статей.

Плюсы

Снижение риска обмана с обеих сторон. По такому соглашению участники сразу с гарантией получают желаемое; тогда как при встречной купле-продаже сроки регистрации сделок не совпадают, чем с успехом пользуются жулики.

Существует ряд мошеннических схем, в результате которых человек остается и без апартаментов и без денег. Особенно часто это бывает, когда граждане с целью экономии игнорируют услуги риэлтеров и пытаются совершить сделки самостоятельно.

Когда лицо продает квартиру другому лицу, а купить намеревается у третьего, это также связано с риском. Деньги подвержены инфляции, в последние десятилетия мы сталкивались со случаями, когда она была внезапной и быстрой.

В девяностые годы, в 2008-м, 2014-м люди мы имели ситуации, когда вскоре после продажи купить жилье нужного качества за вырученные от проданной ранее квартиры деньги невозможно.

С другой стороны, апартаменты во время кризиса трудно продать за приемлемую сумму, поскольку у покупателей не хватает для этого наличных денег.

При переезде человек сталкивается с проблемой адекватной оценки приобретаемого жилья: он недостаточно знает особенности жизни в другом городе. Положившись на публикуемые в газетах цены, на месте может получить иную ситуацию.

На получаемые по сделке купли-продажи деньги могут претендовать кредиторы с помощью судебных исполнителей и коллекторов: отследить такую сделку не составляет труда, тогда как единственное жилье у человека по закону отобрать нельзя.

Наконец, есть категория граждан, для которых удержаться потратить наличные, когда они уже в руках, просто невозможно. Договор мены с доплатой позволяет «разрулить» перечисленные проблемы.

Налоговая выгода. Если сторона продает купленное ей меньше трех лет назад жилье, она обязана включить доход от продажи в декларацию по итогам года и уплатить с объявленной суммы подоходный налог.

При сделке мены налог платится только с доплаты, которую, по договоренности участников, можно в документе не указывать или записать в текст в символической сумме, а реальную передать из рук в руки.

Такое соглашение — идеальное решение жилищных проблем между родственниками. Родительская семья с возрастом уменьшилась до двоих человек, ей уже не нужна обширная квартира, за которую приходится к тому же уплачивать все возрастающие коммунальные расходы. Дети вступили в брак, появились внуки, но пока молодые семьи живут в скромной «двушке» или студии.

Устраняются трудности переселения, временного проживания. Для граждан, имеющих семью, ценное имущество, продажа апартаментов угрожает перспективой временного съема жилья, пока идет поиск подходящего варианта покупки. Если поиск затянется, это повлечет длительное ухудшение уровня жизни. Соглашение мены снимает эту проблему.

Минусы

Вариант обмена приходится искать значительно дольше, чем вариант купли-продажи. Особенно это касается иногороднего обмена: вероятность, что жителю нужного тебе населенного пункта требуется переехать именно в твой город, в некоторых случаях близка к нулю.

Договориться о размере доплаты участникам непросто.

В ряде случаев на него влияют нерыночные факторы, например, необходимость срочного переезда.

Установить адекватную рыночную стоимость обмениваемых квартир трудно: публикуемые объявления о продаже аналогичного жилья выражают только желания продавцов, покупателей. Цены реальных сделок остаются за кадром.

Обмен по сравнению с куплей-продажей, сужает возможность выбора. Сторонам приходится переезжать не в оптимальный с их точки зрения район города, а в тот, где мена предлагается.

Если участник приобретает жилье впервые, купля позволяет ей произвести налоговый вычет базы НДФЛ в размере суммы сделки. В рассматриваемом варианте она получит такой вычет только с суммы доплаты.

Договор мены дает обоим участникам дополнительные права по сравнению с куплей-продажей. На протяжении трех лет после его заключения, любая из сторон может передумать и предъявить претензии к контрагенту, добиваясь не только его отмены, но и возмещения своих расходов.

Взвесив все плюсы и минусы, принимайте решение.

Требования к форме

Соглашение мены жилья составляется в письменной форме. Нотариальное заверение производится по желанию участников.

: что вносится в контракт? Участники указывают индивидуальные характеристики обмениваемых апартаментов, вещей, сумму доплаты, порядок ее внесения, сроки переселения, иные важные для сторон детали.

Существенные условия:

  • предмет: какая именно конкретно квартира (с указанием адреса, технических характеристик) меняется на другую (также с указанием индивидуальных характеристик) или на вещи (с индивидуализацией);
  • размер доплаты.

Без указания этих условий соглашение считается незаключенным.

Обязательной государственной регистрации в Росреестре подлежат само соглашение мены и переход права собственности участников.

Права, обязанности сторон

При мене каждый участник — продавец квартиры и обязан ее передать, и покупатель квартиры, обязан ее принять. Каждый участник обязан:

  1. Передать квартиру(ы): свободной от прав иных лиц; со всем оборудованием, документами; в количестве, указанном в соглашении; именно ту, которая указана в соглашении; приемлемого качества; с дверью, остекленными окнами и ключами; в согласованной укомплектованности.
  2. В разумный срок сообщить о нарушении условий соглашения.
  3. Принять переданное жилье.

Особенности и нюансы

Право собственности переходит после выполнения обоими участниками своих обязательств по взаимной передаче квартир (вещей), если иное не сказано в договоре или законе.

Когда участник контракта находится в браке, а апартаменты, иные предметы соглашения по закону являются общей собственностью супругов (приобретены одним из них в браке на возмездной основе) на заключение договора необходимо согласие другого супруга, заверенное нотариально.

Заключение договора осуществляется в следующей последовательности: Стороны осматривают обмениваемые квартиры, вещи, убеждаются в их пригодности к использованию. Участники с помощью юриста составляют текст контракта.

https://www.youtube.com/watch?v=IT8O94qeTLU

Участники регистрируют договор в Росреестре.

Участники вносят/принимают доплату и переезжают. Каждая из сторон регистрирует в Росреестре свое право собственности на приобретенное по контракту жилье.

Если сторона не делает действий по перерегистрации права собственности, оговоренных зарегистрированным договором мены, пострадавший участник вправе требовать перерегистрации через суд.

Варианты договоров

Когда в числе владельцев жилья есть несовершеннолетние, на заключение соглашения нужно разрешение органа попечительства, опеки (ст. 292-я ГК РФ).

При заключении обмене долей собственников жилья применяется правило о преимущественном праве покупки статьи 250-й ГК РФ.

Согласно ГК РФ сторона, у которой переданная при мене квартира (вещь) изъята третьим лицом (эвикция, ст. 571-я ГК РФ), вправе требовать возвратить апартаменты (вещи), полученной при мене противной стороной, а также оплаты убытков.

Гражданский кодекс РФ Статья 571. Ответственность за изъятие товара, приобретенного по договору мены

Сторона, у которой третьим лицом изъят товар, приобретенный по договору мены, вправе при наличии оснований, предусмотренных статьей 461 настоящего Кодекса, потребовать от другой стороны возврата товара, полученного последней в обмен, и (или) возмещения убытков.

При выполнении мены срок и факт внесения доплаты не влияют на время перехода собственности, если другое не указано в договоре, законе. Поэтому порядок и сроки внесения доплаты сторонам при заключении соглашения следует обсудить особо внимательно.

, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас: 

8 (800) 302-76-94

Это быстро и бесплатно!

Источник: https://pravovoy-standart.ru/gilishnoe-pr/nedvigimost/kvartira/obmen/dogovor-meny/doplata.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.