Долевое участие в инвестициях это

Доходные долевые инвестиции. Считаем прибыль на реальных примерах

Долевое участие в инвестициях это

Долевые инвестиции позволяют решить проблему малого входа и диверсифицировать риски при тех же самых вложениях. Но давайте рассмотрим этот вариант вложений на конкретных примерах и подсчитаем на какую доходность можно рассчитывать. Для этого рассмотрим два проекта, расположенных во Франции и Германии.

Но прежде, пожалуйста, пройдите небольшой опрос

Центральная Франция:
Wyndham Halcyon Retreat

Проект: пятизвёздочный golf&spa-комплекс Wyndham Halcyon Retreat, который строится на территории 1 млн кв. м.

Рядом с гольф-полем строится коттеджный посёлок
Совладение: от €17 230
Полное владение: от €224 000
Доходность: 6–8% годовых в евро
Обратный выкуп: есть
Период получения гарантированной доходности: от 6 до 11 лет на выбор инвестора
Приобретаемый объект: доля в апартаментах в гольф- и спа-центре под управлением отельного оператора Wyndham Hotels & Resorts. Возможна покупка апартаментов в полную собственность.

Для покупки апартаментов регистрируется компания, в уставе которой прописано 13 долей. Компания владеет конкретной недвижимостью. При покупке доли инвестор становится равноправным совладельцем этой недвижимости. Купить можно как одну, так и несколько долей, вплоть до покупки всей компании.

С инвестором заключается два договора – на покупку доли (долей) и управление. В договоре с управляющей компанией, которая обеспечивает гарантированную доходность в год, прописаны также ответственность сторон и условия выхода из проекта.

Курорт рассчитан в первую очередь на местных туристов и на британских поклонников гольфа (в соседнем городе находится аэропорт, принимающий лоукостеры из Великобритании).

Golf & Spa-комплекс Wyndham Halcyon Retreat

Расчёты

Рассмотрим вложение около €50 тыс. – для лучшего сравнения с приведёнными выше примерами. Кстати, здесь мы говорим и о долгосрочной аренде с той только лишь разницей, что управляющая компания берёт на себя обязательства по доходности и перепродаже вашей доли через определённое количество лет.

Минимальный вход в проект – €17 230. Это стоимость одной доли в квартире-студио. Три доли обойдутся вам в €51 690. Посчитаем доход с этой суммы.

Инвесторы, приобретающие апартаменты (или доли) в этом проекте в 2020 году, получают кешбек 5%, или €2 584,50 в течение двух недель после покупки. Со следующего года и на протяжении пяти лет инвестору обязуются платить 6% годовых нетто, или, при данной инвестиции, €3 101,00 в год. Всего за пять лет вы получите €15 505,00. Выплаты ежеквартальные.

Затем у инвестора есть два варианта (!!). Выйти из проекта, получив обратно инвестированные средства и бонус до 25%, – или сохранить долю ещё на пять лет, и тогда доходность составит уже 8%.

Первый вариант

Если в 2026 году вы решите продать свою долю, то вернёте вложенное и получите бонус в 25%, или €64 612,50. Эта сумма идёт в дополнение к уже выплаченному вам доходу €18 089,50 (€2 584,50 кешбек и €15 505,00 доходность за пять лет).

Расходная часть – административная плата – €120 в год за фракцию или €360 в год за три фракции (€1 800 за пять лет).

Расчёты получаются такими: 64 612,50 + 18 089,50 – 1 800,00 – 51 690,00 = €29 212,00. Иными словами, вы заработаете за шесть лет 56,50% дохода, или по 9,42% годовых.

Второй вариант

В 2026 году вы не продаёте свою долю, а продолжаете ею владеть ещё пять лет – уже на условиях получения 8% годовых. После окончания срока фиксированной доходности вам предлагается обратный выкуп по цене покупки плюс бонус до 50%. То есть за период с 2026 по 2031 год вы получите €4 135,20 × 5 = €20 676,00. А свои доли продадите за €77 535 (€51 690 + 50%).

Общий расчёт: 77 535,00 + 18 089,50 (доход за первые пять лет и кешбек) + 20 676,00 (доход за следующие пять лет) – 3 600,00 (административные расходы за десять лет) – 51 690,00 = €61 010,00, или 118%, или 11,80% в год.

Продать долю можно раньше срока самостоятельно или обратившись в свою управляющую компанию. О желании выйти из проекта, равно как и продолжать владеть долей, надо предупреждать УК заранее – за год.

Совладение в данном проекте даёт возможность собственникам отдыхать на территории комплекса до четырёх недель бесплатно. Но! Недельный отдых не повлияет на доходность. А вот каждые последующие семь дней будут стоить вам 2% доходности.

То есть в схеме с 6% годовых, отдохнув на гольф-курорте один месяц, вы не заработаете в конкретный год ничего. Единственное, за что нужно будет заплатить во время отдыха, – коммунальные услуги.

Если у вас в собственности одна доля, плата составит около €10 в сутки.

Плюсы и минусы данного типа инвестирования

Плюсы: низкий вход (всего €17 230), разумная и пассивная для инвестора доходность, возможность выхода из проекта через пять или десять лет. Возможность пользоваться своими апартаментами.

Минусы: ваша доходность и успех проекта в целом зависит от управляющей компании. Успех проекта предполагает свободное передвижение людей хотя бы в рамках одной страны.

Инвестиции в редевелопмент в Германии

Проект: недвижимость в Германии (24 объекта) под реновацию и перепродажу
Минимальная инвестиция: от €3 000
Доходность: 6–10% в евро в год, в зависимости от суммы
Выплаты: ежеквартально
Накопительная программа: от €50 в месяц
Обратный выкуп: есть
Период получения доходности: пять лет
Приобретаемый объект: облигации компании, занимающейся редевелопментом жилых домов, преимущественно памятников архитектуры

Группа немецких компаний Vivat Group совместно с проектно-строительной компанией GGH AG занимается покупкой старых зданий в Германии, их ремонтом и перепродажей. В портфеле фирмы на данный момент 24 таких объекта.

Для финансирования проектов используются три источника: банковская ссуда, покрывающую примерно половину необходимых средств, собственные деньги и средства инвесторов. Для их привлечения компания проводит эмиссию и выпускает облигации с фиксированной доходностью.

Это важное отличие от краудфандинга или инвестиционных трастов REIT.

Минимальная инвестиция составляет €3 тыс. (разовые инвестиции) либо €50 в месяц по накопительной программе. Инвестор приобретает облигации компании и получает фиксированный доход.

Проекты находящиеся в портфеле фирмы

Расчёт

1. Разовые инвестиции

Инвестируя €10 тыс., вы получаете 6% годовых, или €600 в год (по €150 квартал). Вкладывая €50 тыс. – 8% годовых, или €4 тыс. в год (по €1 000 квартал). 

По правилам эмиссии возврат инвестированных средств производится в январе 2025 года. Деньги приходят на ваш счёт без налоговых вычетов.

Заключать можно любое количество контрактов, но в рамках той эмиссии, которая разрешена компании местным регулятором по финансовым операциям. Минимальная сумма входа €3 тыс.

2. Накопительные программы

Это популярная у европейцев схема – она позволяет небольшими ежемесячными взносами обеспечить себе накопления на будущую пенсию. Я сам пользуюсь этой программой и могу сказать, что ежемесячные выплаты никак не повлияли на мой уровень жизни. Главное – принять решение начать строить своё будущее самостоятельно, не рассчитывая на государство.

Например, вы решили инвестировать €100 в месяц на десять лет. Сумма договора за десять лет составит €12 000 (100 × 12 × 10), за это время будут начислены проценты – €4 829,39.

Эта сумма генерируется из ежегодного дохода, который, в свою очередь, рассчитывается из накопленных средств, то есть €1 200 в первый год, €2 400 во второй и т. д.).

Из начисленных процентов вычитаем соответствующий налог в Германии (о чём вам выдаётся документ для предъявления в налоговую службу своей страны) в размере €1 273,36.

Через десять лет вы накопите €15 556,03. Эти деньги вы можете реинвестировать или забрать – по своему желанию.

Подписывайтесь на наш канал, ставьте лайки, комментируйте, делайте репосты! 🙂

Источник: https://zen.yandex.ru/media/prian.ru/dohodnye-dolevye-investicii-schitaem-pribyl-na-realnyh-primerah-5ec79e2e80a76b6d10b5d20b

Некоторые особенности «долевого» инвестирования

Долевое участие в инвестициях это

Существенная доля инвестиционного процесса в современной России – инвестирования в сфере недвижимости. Большое распространение получил такой вид инвестирования в недвижимость, как долевое участие в строительстве многоквартирных жилых домов.

В то же время долевое участие возможно не только в строительстве, это может быть инвестирование в различного рода предпринимательскую деятельность, например вложения в развитие телефонных компаний и т.д.

Ниже рассматриваются основания возникновения и содержания правоотношений, возникающих в сфере долевого участия, а также некоторые иные аспекты “долевого” инвестирования.

Современная практика строительства различных зданий и сооружений, прежде всего жилых домов, выработала несколько видов договорных связей возникающих между участниками строительства (имеется в виду строительство в самом широком смысле). В.В. Мельниковым была предложена классификация договорных связей, возникающих при долевом участии, учитывающая способ, посредством которого денежные средства попадают непосредственно подрядчику:

  1. договоры, по условиям которых денежные средства дольщиков принимает непосредственно строительная организация, предоставляя им после завершения работ помещения;
  2. договоры, в соответствии с которыми денежные средства дольщиков принимает организация, выполняющая функции заказчика в подрядном договоре и предоставляющая дольщикам после завершения работ помещения;
  3. договоры, согласно которым организации-дольщики и подрядчики обязуются совместно участвовать в строительстве многоквартирного дома .——————————–

    Мельников В.В. Договоры о долевом участии в строительстве // Вестник ВАС РФ. 2004. N 2. С. 186.

Анализируя данную классификацию договоров и договорных связей, можно сделать вывод , что не все возникающие в результате заключения таких договоров правоотношения можно квалифицировать как инвестиционные.

Скорее всего к инвестиционным относятся только отношения, возникающие на основании договоров первого и второго типа.

Договоры третьего типа не порождают инвестиционных отношений, так как в этом случае все субъекты долевого строительства непосредственно участвуют в достижении общей цели – создании объекта и, следовательно , отсутствует основной признак инвестирования – получение результата усилиями иных лиц, отличных от инвестора.

Долевое инвестирование (участие) характеризуются следующими отличительными признаками:

а) правоотношения, возникающее на основании соответствующего договора, имеют обязательственно-правовую природу, т.к.

у лица, получившего инвестиции, возникает обязанность выполнить в пользу инвестора определенными условиями обязательства действия: передать имущество в собственность, при этом такие отношения не являются заемными, поскольку отсутствует обязанность вернуть полученную сумму денежных средств;

б) реализация инвестиций поручена лицу, принимающему инвестиции, либо иному лицу, действующему по договору с ним;

в) участник инвестирует вместе с иными инвесторами;

г) участник долевого инвестирования ожидает получения права собственности на квартиру, стоимость которой, как правило, выше суммы вложений на ее строительство, т.е. можно говорить о доходе – выгоде инвестора ;

д) вложение связано для инвестора с риском потерь вложенных средств, т.к. он лишен возможности участвовать в их использовании. Указанная форма инвестирования получила в зарубежной практике наименование “участие в интересе” .——————————– Решение Верховного Суда РФ от 17.03.1999.

Так, в деле Хоум Эвэй (Home Away), рассмотренном австралийским судом, право участия в программе строительства жилья, весьма похожее на участие в долевом строительстве, не было квалифицировано как “описанный” интерес (Ford H. A. J. Principles of Company Law. P. 113).

Следует отметить ,что иногда к инвестиционных контрактам иногда причисляются договоры, заключаемые между муниципальными образованиями и застройщиками . Последнее является не совсем корректным .

По данному договору застройщик обязуется построить определенное сооружение на территории города, и после окончания строительства передать в собственность города часть построенной площади.

Муниципальное образование в свою очередь обязуется выделить земельный участок для строительства, оказать иное необходимое содействие в строительстве .

——————————–
Потяркин Д.Е. Инвестиционный контракт на строительство жилого дома в Москве // Законодательство. 2004. N 2. С. 37.

Кстати такая практика широко известна и в других городах, в частности в г. Екатеринбурге.

Цель данного договора вполне определенна – используя свои властные функции, прежде в том числе в отношении распоряжения земельными участками, муниципальное образование понуждает застройщика передать в свою собственность недвижимое имущество, либо осуществить иную деятельность в интересах муниципального образования, при этом само муниципальное образование не вкладывает никаких средств в процесс создания имущества, а застройщик естественно лишен возможности выбора модели поведения. Поэтому, говорить в данном случае об инвестиционной природе такого договора не имеет смысла.

Исследование отношений долевого участия в строительстве жилого дома, предполагает, прежде всего, необходимость определения правовой природы договора, лежащего в основании возникновения соответствующих правоотношений.

В современной практике эти договоры именуются различным образом: финансирование строительства жилья, договор об инвестировании, договор о приобретении жилья совместной деятельности, приобретения квартиры по возмездному договору, в том числе с трудовым участием гражданина-дольщика, купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа, безвозмездной передачи квартиры в собственность, уступки требования (цессии) и др. В большинстве случаев используется словосочетание договор “долевого участия”, а также договоры “о долевом инвестировании”, “о совместной деятельности в строительстве дома”, “о долевом участии в инвестициях в строительство дома”.

Относительно правовой характеристики договора в юридической литературе развернулась обширная дискуссия, обусловленная разнообразием взглядов на данную проблематику. Прежде чем рассматривать точки зрения специалистов, необходимо обозначить границы данного явления.

В данном случае речь идет только о долевом участии граждан и юридических лиц при инвестировании средств в строительство многоквартирных жилых домов, многобоксовых гаражных комплексов…

Иные правовое конструкции, например долевое участие трех организаций в создании сооружения, остаются вне рамок дискуссии.

Исследуя договоры долевого участия, многие авторы усматривают здесь договор подряда . Не отрицают возможности возникновения подрядных отношений и судебные органы .——————————– Брагинский М. И. Договор подряда и подобные ему договоры. М.: Статут, 1999. С. 125.; Гражданского право: Учеб. / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М.: Проспект, 1997. С. 333.

Обобщение практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов от 19 сентября 2002 г.

В силу ст. 702 ГК РФ по договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его.

По договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект, либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.

При этом по смыслу норм ГК РФ заказчик вступает в правоотношения по строительству непосредственно с подрядчиком-организацией, осуществляющей строительство, однако при долевом участии в строительстве отсутствует правовая связь с тем лицом, кто осуществляет строительство с подрядчиком.

Договор не является подрядным, потому, что инвестор-дольщик не имеет правовой возможности определять деятельность лица, получившего инвестиции, а подрядчик при создании объекта не действует по заданию инвестора. Вместе с тем именно указанный признак является одним из определяющих для квалификации договора подряда (ст. 702 ГК РФ).

Кроме того, как верно подмечено в литературе, “если предположить, что инвестиционный договор может квалифицироваться как договор строительного подряда, то в качестве объекта строительных работ в этом договоре должна указываться только часть объекта недвижимости, которую инвестор заказывает, оплачивает и принимает от подрядчика…

” ; кроме того, отсутствуют такие обязанности, как предоставление земельного участка и ряд других.——————————–

Муравьев Б.В. Договор с участием инвесторов в строительстве.

Некоторые авторы исходят из возможности квалифицировать договоры долевого участия как договоры о совместной деятельности .——————————–

Источник: https://kmcon.ru/articles/jurist5/jurist5_497.html

Инвестирование в бизнес: возможные варианты

Долевое участие в инвестициях это
20.09.2014 7 525 0 Время на чтение: 10 мин. :

Продолжим разговор про инвестиции в бизнес и рассмотрим различные варианты инвестирования в бизнес, которые может использовать частный инвестор.

Когда речь идет о вложениях в бизнес, большинство людей сразу представляет себе непосредственное открытие бизнеса и ведение предпринимательской деятельности. Однако, чтобы вкладывать инвестиции в бизнес, на самом деле, не обязательно даже быть предпринимателем. Это можно делать как напрямую, так и косвенно.

В этой публикации я докажу вам, что фактически любые способы вложения капитала являются инвестированием в бизнес, однако, в разной степени.

Само по себе ведение бизнеса несет в себе немалые риски и отнимает много времени и сил. Используя же разные формы и инструменты для инвестирования в бизнес, можно регулировать эти риски, затраченное время и уровень персональной ответственности за ведение дел. Итак, рассмотрим, какие это могут быть формы и инструменты.

1. Самостоятельная организация бизнеса. Тот вариант инвестирования в бизнес, который первым приходит на ум. В этом случае инвестор вкладывает не только свой капитал, но и свое время, свой труд, для того чтобы открыть дело и сделать его прибыльным. Фактически это получается некий симбиоз активного и пассивного заработка.

Здесь инвестору недостаточно просто вложить деньги и ждать, когда они начнут приносить доход — придется и потрудиться. Но, с другой стороны, он сам сможет непосредственно руководить бизнесом и следить за тем, чтобы он развивался по намеченному плану.

Важнейшим преимуществом такого варианта инвестирования в бизнес является также то, что 100% прибыли будет доставаться самому инвестору.

2. Долевое участие в бизнесе. Инвестиции в бизнес могут предполагать и долевое участие. В этом случае собственниками общего дела будут выступать двое и более людей в определенных долях. Каждый из них сможет оказывать определенное влияние на развитие дела, и чем больше доля в бизнесе, тем сильнее может быть это влияние.

Инвестирование в бизнес в виде долевого участия может не предполагать вложение, помимо капитала, своего труда и времени, если управление общим делом возьмет на себя другой собственник. Прибыль от бизнеса при долевом участии распределяется между собственниками, как правило, пропорционально долям их вложения в общее дело.

Все условия распределения прибыли должны быть четко оговорены в договоре о долевом участии.

3. Роль бизнес-ангела. Инвестор также может стать бизнес-ангелом для начинающего предпринимателя, имеющего хорошую бизнес-идею и способности к ее реализации, но не имеющего для этого достаточно средств.

В этом случае он полностью профинансирует проект, а вести дела будет непосредственно его автор и создатель.

Бизнес-ангел обычно забирает себе большую часть прибыли (80-90% и даже более), а оставшуюся часть получает автор проекта, он же управляющий бизнесом.

4. Приобретение акций компании. Следующий вариант инвестирования в бизнес — инвестиции в акции акционерного общества.

Этот вариант интересен тем, что с его помощью можно стать владельцем маленькой доли даже в крупнейших компаниях, например, нефтедобывающей, газовой, металлургической отрасли и пр.

При наличии определенного пакета акций инвестор получает право голоса на собраниях акционеров, таким образом, может влиять на ход бизнеса. Кроме того, инвестиции в бизнес через покупку акций дают возможность получения дохода двумя способами:

  • Спекулятивный доход (перепродажа акций по более высокой цене);
  • Дивиденды от распределения прибыли компании.

Также необходимо знать, что если акции привилегированные, то они дают первоочередное право на получение дивидендов, однако, в фиксированном размере.

После распределения дивидендов по привилегированным акциям, если что-то остается, то распределяется между владельцами простых акций: они могут получить как меньший, так и больший доход в сравнении с владельцами привилегированных.

Если акционерное общество не получило прибыль, либо акционерами принято решение об использовании прибыли на другие нужды — дивиденды вообще не выплачиваются.

5. Приобретение облигаций компании. Инвестиции в облигации — это фактически денежный займ от инвестора компании. Таким образом, это тоже можно рассматривать, как инвестирование в бизнес.

В отличие от владельца акций, владелец облигаций является не совладельцем, а кредитором компании: он не участвует в распределении ее прибыли, а только имеет право на получение гарантированных процентов (купонного дохода) за использование компанией его заемных средств.

6. Участие в ПИФах. Еще более отдаляет инвестора от бизнеса инвестиции в паевые инвестиционные фонды (ПИФы). Здесь между инвестором и бизнесом появляется посредник — компания по управлению активами.

Инвестор приобретает паи в ПИФе, а управляющая компания инвестирует средства пайщиков в различные активы, чаще всего — в бизнес путем приобретения ценных бумаг: акций и облигаций.

Соответственно, посреднику придется платить за его услуги, за счет этого доход инвестора будет меньше, чем при покупке ценных бумаг компании напрямую.

Зато в этом случае выбор ценных бумаг для инвестирования осуществляют специалисты управляющей компании, которые могут быть более осведомлены в этом, чем сам инвестор. Поскольку деньги инвестора в конечном счете все равно попадают в реальные бизнес-процессы, и такой вариант можно назвать инвестированием в бизнес.

Я рассмотрел 6 основных вариантов инвестиций в бизнес. Если выстраивать длинные логические цепочки, то под инвестирование в бизнес можно подвести чуть ли не любое вложение капитала.

К примеру, даже если человек просто держит вклад в банке — банк кредитует его деньгами какого-нибудь предпринимателя или предприятие, и фактически эти деньги получаются вложенными в бизнес. Причем, риски здесь берет на себя уже не инвестор, а банк: инвестор получит назад свой депозит, даже если заемщик не отдаст банку кредит.

Или же, инвестор осуществляет инвестиции в недвижимость на первичном рынке, вкладывая капитал в строящееся жилье. Фактически, таким образом он инвестирует в бизнес застройщика, получая за это от него кусочек его конечного произведенного продукта (квартиру или офис).

Если даже человек вкладывает средства в накопительное страхование жизни или негосударственный пенсионный фонд — и здесь он опосредованно становится участником бизнес-процессов, поскольку эти организации, как и ПИФы, управляют деньгами вкладчиков, инвестируя их и в банковские депозиты, и в ценные бумаги, и в недвижимость.

Теперь вы видите, каким многообразным по формам и используемым инструментам может быть инвестирование в бизнес. И видите, что во многих случаях для того, чтобы инвестировать в бизнес, не обязательно даже быть предпринимателем. Любой инвестор может выбрать те варианты, которые ему больше нравятся.

На этом заканчиваю. Оставайтесь на Финансовом гении, повышайте свою финансовую грамотность и учитесь вести эффективное управление личными финансами. До новых встреч!

Источник: https://fingeniy.com/investirovanie-v-biznes-vozmozhnye-varianty/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.