Долевое строительство что нужно знать

Содержание

Что необходимо знать дольщику, прежде чем вступить в долевое строительство – Юридическая компания Хелп Консалтинг ⚖️ Юридические услуги в Москве

Долевое строительство что нужно знать

Сегодня купить недорогую квартиру в мегаполисе можно только одним способом – приняв участие в долевом строительстве на самом раннем этапе проекта. По прогнозам специалистов к концу 2017 года общая доля средств, вложенных частными инвесторами в жилищное строительство Москвы, составит порядка одного триллиона рублей.

Этому немало способствуют многочисленные поправки в 214 ФЗ, вступившие в действие с начала года. Граждане почувствовали себя более защищенными и перестали бояться отдавать свои деньги застройщикам.

Что представляет собой долевое строительство в свете последних изменений законодательства, каковы ближайшие перспективы развития этого рынка в Москве и Московской области? Будем разбираться.

Долевое строительство – это один из видов инвестиционной деятельности, суть которой заключается в строительстве многоквартирного объекта на средства частных инвесторов. Главными действующими лицами в этом процессе выступают застройщик – правообладатель или арендатор участка земли, на котором предполагается возведение дома, и дольщик – гражданин, предоставляющий свои деньги на строительство.

От этого сотрудничества выигрывают обе стороны: девелопер получает в пользование «дешевые» деньги, а инвестор приобретает жилье в новостройке на порядок ниже его рыночной стоимости.

Правда здесь есть нюансы: строительство квартиры, как правило, длится несколько лет, на протяжении которых дольщик вынужден мужественно дожидаться новоселья.

Собственно поэтому предлагаемые за долевое участие в строительстве цены имеют такие низкие показатели.

Вместе с тем, в этой сфере присутствуют определенные риски. Граждане могут столкнуться с необязательностью и различными нарушениями со стороны застройщика, нельзя сбрасывать со счетов возможное банкротство компании.

Поэтому, прежде чем стать участником долевого проекта, необходимо получить максимально полную информацию о строительной организации, изучить ее репутацию, поинтересоваться об уже завершенных стройках.

Следует также учесть, что участник не может просто так по своей инициативе разорвать отношения с застройщиком и покинуть проект.

Для этого должны быть веские основания, предусмотренные 214 ФЗ. Однако закон позволяет дольщику в течение действия договора переуступить свои права другому участнику.

Долевое строительство жилья включает в себя ряд последовательных этапов. Если коротко, то этот процесс выглядит следующим образом:

  1. Застройщик получает разрешение на возведение объекта.
  2. Публикует на своем сайте информацию и проектные документы на стройку.
  3. Привлекает к своему проекту частных инвесторов.
  4. Заключает с дольщиками договоры и регистрирует их в Росреестре.
  5. Возводит в соответствии с установленными в документах сроками многоквартирный дом.
  6. Вводит его в эксплуатацию и передает участникам.

На строительном рынке работают сотни застройщиков, но далеко не каждый может организовать долевое строительство многоквартирных домов. Закон предъявляет очень жесткие требования к застройщикам, привлекающим средства граждан.

  • На счету организации должно находиться минимум 2.5 млн. рублей, при условии, что общий объем возводимых площадей не превышает 1.5 тыс. кв. м. (сумма возрастает пропорционально увеличению объема площадей);
  • У компании отсутствует задолженность по налоговым платежам;
  • Застройщик не числится в реестрах недобросовестных поставщиков и недобросовестных участников земельных аукционов;
  • Компания не находится в стадии ликвидации, и в ее отношении не проводится процедура банкротства.

Застройщик, соответствующий перечисленным выше требованиям, может начинать строительство после получения разрешения на возведение объекта. Оно выдается после проверки строительной и проектной документации компании.

В Москве его выдает Мосгосстройнадзор, в Подмосковье – МСК.

Только проведя все обязательные организационные процедуры и закончив юридическое оформление документов, застройщик может приступать к привлечению инвестиций в долевое строительство.

Основным документом строительной компании является проектная декларация, которая содержит сведения о самой фирме, возводимом объекте, этапах строительства. Каждый квартал застройщик обязан вносить в нее изменения, связанные с ведением финансовой деятельности за отчетный период.

Все документы публикуются на официальном сайте строительной организации. Дольщики, прежде чем принимать решение о покупке квартиры в долевое строительство, должны внимательно с ними ознакомиться.

Помимо этого, при личной встрече с застройщиком, они имеют законное право потребовать у него для ознакомления учредительные и иные документы компании. 

Отношения между застройщиком и участником проекта регулирует ДДУ, заключаемый в строгом соответствии с 214 ФЗ.

Единая форма документа не предусмотрена, каждая компания разрабатывает свой договор. Однако есть обязательные положения, при отсутствии которых договор считается незаключенным.

Документ должен содержать:

  • подробное описание передаваемого объекта;
  • точный срок передачи жилья дольщику;
  • цену договора, способ и сроки ее уплаты;
  • гарантии на объект строительства;
  • способ обеспечения обязательств застройщиком.

Это лишь основные положения ДДУ. Существует еще ряд важных пунктов, которые должны быть отражены в договоре. Боле подробно узнать, как должен выглядеть документ, можно в статье «Как правильно оформить договор долевого строительства».

Застройщик обязан побеспокоиться об обеспечении своих обязательств перед участником. Для этого ему необходимо либо получить поручительство банка, либо заключить договор страхования. В ДДУ включаются данные о страхователе или поручителе, которым может выставить счет дольщик, если строительная фирма не выполнит перед ним своих обязательств.

ДДУ приобретает юридическую силу только после прохождения обязательной регистрации в Росреестре.

Гражданам, которые решили принять долевое участие в строительстве жилья, нужно знать, что делать какие-либо платежи по договору нужно только после того, как он будет зарегистрирован.

Действия застройщика, требующего деньги ранее этого срока, незаконны. 

Подписывая договор, стороны принимают на себя определенные обязательства.

Застройщик обязуется:

  • принять от дольщика денежные средства и направить их на возведение дома и на другие цели, разрешенные законодательством;
  • провести необходимые процедуры по оформлению и регистрации ДДУ;
  • построить объект, по качеству соответствующий условиям договора, и в строго отведенные сроки передать его дольщику;
  • удовлетворять претензии участников по качеству объекта в пределах гарантийного срока, установленного законодательством.

Основная обязанность дольщика – вовремя и без задержек вносить платежи за квартиру. Оплата может осуществляться как единовременно, так и по частям в соответствии с графиком, прописанным в договоре. Участник также обязан в установленный законом и договором срок принять квартиру.

За неисполнение обязательств стороны несут ответственность друг перед другом. За нарушение сроков строительства и передачу некачественного жилья, застройщик обязан выплатить участнику неустойку, установленную законом. При существенных нарушениях со стороны строителей дольщик может по своей инициативе расторгнуть договор.

В свою очередь застройщик также имеет право взыскать неустойку с участника, если последний более чем на два месяца просрочит оплату.

Долевое строительство в Москве и Подмосковье сегодня развивается очень бурно. Основными инвесторами строительства жилого сектора являются граждане, их вклад составляет 98% всех инвестиционных вложений.

Жители столичного региона принимают активное долевое участие в строительстве, в 2106 году в два раза возросло количество заключенных ДДУ по сравнению с аналогичным периодом 2015 года. Вместе с тем, ограниченная платежеспособность и растущий объем предложений вынуждает девелоперов в большей мере ориентироваться на покупателя со средним уровнем доходов.

Появляется все больше жилья эконом класса, а в элитном сегменте заметно возрастает качество новостроек.

В столице и Московской области работает более ста девелоперских компаний. Крупнейшим застройщиком является группа компаний «ПИК», в которую в конце 2016 года влилась компания «Мортон». На общем счету этих застройщиков более 5 млн. кв.м. построенного жилья.

В настоящее время среди множества предложений от застройщика, можно выбрать квартиры разной ценовой категории. Для продажи доступно как жилье эконом класса по цене от 1.7 до 5 млн. рублей, так и элитные новостройки, стоимость квартир в которых начинается от 10 млн.

руб.

Еще один молодой, но уже известный игрок на строительном рынке жилья –  «Самолет Девелопмент». Компания образовалась в 2012 году, но уже имеет хорошую репутацию и активно застраивает Подмосковье жилыми комплексами эконом класса. Ценовые предложения застройщика входят в диапазон от 62 до 126 руб. за кв. м.

Концерн Крост – один из старейших девелоперов столичного региона, основанный в начале девяностых годов прошлого века. На его счету – более 450 построенных объектов. В настоящее время застройщик предлагает новостройки эконом, бизнес и элитного класса. Диапазон цен: от 74 до 210 руб. за кв. м.

Мы привели лишь несколько самых крупных и надежных девелоперов, на самом деле их намного больше. Вступить в долевое строительство в Москве несложно, сегодня нет проблем с предложениями. Но очень важно, прежде чем принять решение, тщательно изучить информацию о застройщике, проверить его документы и репутацию.

Общество защиты прав дольщиков окажет вам всяческую помощь и поддержку, чтобы вы смогли максимально безопасно принять участие в долевом строительстве. На странице «Контакты» вы найдете все наше координаты.

Источник: https://help-ddu.ru/drugoe/dolevoe-stroitelstvo

Подробно про долевое строительство. Что нужно знать, участвуя в долевом строительстве?

Долевое строительство что нужно знать

Строительные компании при долевом строительстве имеют возможность привлечь капитал для строительства домов. Люди же, в свою очередь, могут приобрести жилье по более низким ценам относительно вторичного рынка недвижимости.  Участие в долевом строительстве принимает немалое количество различных организаций.

Так же в нем участвуют государственные органы и сами граждане. Но при этом огромном количестве организаций, которые принимают участие в долевом строительстве, выделяются две основные стороны. Ими являются застройщик и непосредственно сам участник долевого строительства.

Человек, который хочет приобрести квартиру является участником долевого строительства, тем самым предоставляя финансы застройщику для строительства дома.

В долевом строительстве принимают участие несколько сотен человек которые, вкладывая деньги в строительство финансируют застройщика, и разделяют между собой финансовые затраты. Долевое строительство, с юридической точки зрения, выглядит как согласование и заключенный договор долевого участия.

Плюс существует еще ряд процедур, которые необходимо соблюсти перед заключением договора и после заключения оного. 

Чтобы участник долевого строительства был защищен оттнедобросовестных застройщиков и созданы эти процедуры.

  В договоре долевого строительства в обязательном порядке должны быть указаны положения о том, что застройщик (одна сторона) обязан в сроки прописанные в договоре сам либо привлекая других лиц построить дом либо другой объект недвижимости. После получения застройщиком разрешения на введение в эксплуатацию  этого объекта долевого строительства передать его участнику долевого строительства. А участник же долевого строительства, в свою очередь, обязан уплатить сумму, прописанную в дороворе и произвести прием объекта долевого строительства. При учловии наличия разрешение, которое позволяет ввести объект в эксплуатацию. 

Оградой между участниками долевого строительства и “не чистыми на руку”” застройщиками послужил Федеральный Закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Этот закон сделал требования к застройщику более жесткими, вледствие чего большинство застройщиков негативно отнеслись к данному закону.

На сегодняшний день этот закон – это основной нормативный документ, который регулирует отношения между участниками в области долевого строительства. 

 
Изначально нужно выбрать застройщика и его объект строительства. Чтобы понять с кем вы собираетесь иметь дело не обязательно иметь юридического образования. Самым простым способом определить добросовестность застройщика – ознакомиться с его ранее возведенными объектами. Если строительная компания имеет ряд объектов, которые уже успешно реализованы, то это большой плюс в сторону того, чтобы заключить договор именно с этой компанией. Если же у строительной компании отсутствуют реализованные объекты, то это повод всерьез задуматься – сможет ли данная строительная компания завершить строительство. Стоит обратить особое внимение на само название договора. Все договоры участия в долевом строительстве попадают под закон о долевом строительстве. Вам же могут предложить заключить договор имеющий название “Инвестиционный договор” либо “Договор инвестирования”. В данной ситуации вы окажетесь инвестором, а в таком случае трбования Закона “О долевом строительстве” на вас не распространяется. И вероятность того, что строительство не будет завершено существенно возрастает. И в таком случае стоит задуматься, хотите ли вы получить квартиру или месяцы головной боли и беготни по судам. 

Так же, прежде чем ставить свои росписи в договоре обязательно потребуйте у застройщика показать вам разрешение на строительство. Причем обязательно прочтите, разрешение на строительство скольки этажей выдано. Встречаются случаи, когда разрешение выдано на строительство 5-этажного дома, а застройщик строит 10-16 этажей.

Соответственно не обходится без проблем при сдаче дома. Так же попросите показать вам их проектную декларацию. Она является прямой обязанностью застройщика на основании п. 1 ст. 3 Закона о долевом строительстве. Внимательно изучите проектную декларацию объекта.

После того как договор прошел государственую регистрацию его можно считать заключенным.

 
ДОГОВОР ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА НЕ СЧИТАЕТСЯ ЗАКЛЮЧЕННЫМ ПРИ ОТСУТСТВИИ ХОТЯ БЫ ОДНОГО ИЗ 4 ВЫШЕПЕРЕЧИСЛЕННЫХ УСЛОВИЙ!

Андрей ПлатоновПортал переезжащих «Давай на Кубань»

Источник: https://dvnak.ru/stati/chto-nuzhno-znat-pri-pereezde-v-krasnodar/podrobno-pro-dolevoe-stroitelstvo-chto-nuzhno-znat-uchastvuja-v-dolevom-stroitelstve.html

Что нужно знать о долевом строительстве в 2019 году?

Долевое строительство что нужно знать

Долевое строительство существует в официальном статусе с декабря 2004 года, когда вступил в силу закон №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов». Он был призван упорядочить использование девелоперами финансов граждан при возведении домов и защитить покупателей недвижимости от недобросовестных строителей.

За прошедшие годы в законодательство о долевом строительстве было внесено около двух десятков изменений, направленных на усиление контроля за действиями строителей и повышение защиты прав дольщиков.

Последние изменения вступили в действие в конце 2017 года. Еще несколько значительных изменений вступят в силу с 1 июля 2018 года.

Как будет действовать долевое строительство в 2019 году, что нужно знать о нем?

Основы долевого строительства

В предыдущих редакциях законодательство о долевом строительстве разрешало девелоперам использовать денежные средства дольщиков только при соблюдении следующих обязательных условий:

  • полученные разрешение на строительство многоквартирного дома и документы на выделенный земельный участок под ним;
  • имеется проектная декларация с экспертным заключением по ней;
  • обязательная регистрация ДДУ в Росреестре;
  • оплата дольщиком стоимости квартиры только после регистрации договора;
  • застройщик не находится в стадии процедуры банкротства или ликвидации;
  • обязательное раскрытие полной информации о застройщике на его официальном сайте.

Возведение домов с привлечением граждан в соинвесторы выгодно как застройщику, так и участникам долевого строительства. Девелоперы получают дешевые денежные средства, им не надо обращаться в банки за дорогими кредитами.

Дольщикам выгодно приобрести будущую квартиру на самой ранней фазе строительства по более низкой цене, что позволяет экономить значительные средства.

Выгодно всем, но при этом долевое строительство считается относительно рискованной сделкой. Государство постоянно принимает меры для защиты прав граждан, участников долевого строительства, усовершенствования законодательства в этой сфере, чтобы не было больше обманутых дольщиков, а финансовые риски застройщиков были минимизированы.

Дду – на что обратить внимание

Основным документом в долевом строительстве является договор долевого участия, сокращенно ДДУ. Законом определен перечень обязательных пунктов, которые должны содержаться в нем. Отсутствие одного из них делает ДДУ не действительным.

На что стоит обратить особое внимание, чтобы в дальнейшем не возникали проблемы с новостройкой? Договор участия в долевом строительстве обязательно должен содержать:

  • максимально подробное описание строящейся квартиры: этаж, материал из которого строится дом, количество комнат, подсобные помещения, балконы, наличие сантехники и иное;
  • дату передачи дольщику готовой квартиры. Она считается переданной участнику с момента подписания передаточного акта. Без разрешения на ввод в эксплуатацию всего здания застройщик не имеет права предлагать подписывать этот акт;
  • стоимость квадратного метра и полную стоимость приобретаемого жилья, способы оплаты;
  • подсудность при разрешении возникающих споров. Если в договоре указан суд, находящийся в другом городе, в случае необходимости будет затруднительно в него добираться.
  • реквизиты сторон договора.

Подписанный сторонами договор вступает в силу с момента регистрации. Иные формы соглашений с застройщиками об инвестировании в строительство не регулируются законом о долевом строительстве, а значит повышают риск граждан остаться без долгожданных квартир.

Изменения в законе № 214-ФЗ с 2018 года

Государство предпринимает меры по упорядочению строительного рынка, приведения его в цивилизованные рамки. Законодатель считает, что постепенный уход от практики долевого строительства и переход на торговлю готовыми квартирами снизит риски на этом рынке.

На это направлены и последние поправки изменения 2018 года в законодательство о долевом строительстве.

«Дорожная карта»

Рассмотрим особенности долевого строительства в 2019 году. Правительством давно обсуждается необходимость отказа от долевого строительства и переда к ипотечному способу. В конце декабря 2017 года на официальном сайте была опубликована «дорожная карта», которая включает в себя план мероприятий по переходу к проектному типу финансирования строительства.

Этот план состоит из трех этапов:

  • к 1 июля 2018 года создать нормативно-правовую базу для перехода на новый способ финансирования;
  • с 01 июля 2018 по 30 июля 2019 года разрешается смешанное финансирование строительства – можно использовать счета эскроу или специализированные и непосредственно средства от участников долевого строительства;
  • с 01 июля 2019 года для привлечения средств на строительство будет разрешено использовать только счета эскроу или специализированные.

Также, законодателем разработан закон о защите прав дольщиков при банкротстве девелопера. Он вносит большое количество изменений в 214-ФЗ, вступающих в действие с 1 января и 1 июля 2018 года.

Сроки введения изменений

Одновременно с введением дорожной карты по переходу на проектной финансирование строительной отрасли, законодатель вносит серьезные изменения в 214-ФЗ. Размер собственных средств и деятельность застройщика будут более жестко контролироваться с нескольких направлений.

Большая часть нововведений вступает в действие с 1 июля 2018 года. Таким образом у строителей есть время для подготовки к работе в новых условиях и закончить начатые проекты.

Надо отметить, что новые правила не будут касаться некоторых новостроек. К ним относятся те, при возведении которых, используются схемы жилищно-строительных кооперативов. Законодатель это не запрещает, но на них действие 214-ФЗ не распространяется.

Компенсационный фонд и защита прав дольщиков

Принимаемые ранее законодателем меры по защите дольщиков путем страхования ответственности застройщика оказалась не эффективной. Страховщики нашли множество уловок для ухода от выплат по таким страховкам, они не достроили ни единого здания из страховых выплат.

В октябре 2017 года была зарегистрирована новая организация – публично – правовая компания «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства», которая должна прийти на помощь дольщикам, служить им действенной защитой. В этот фонд застройщики будут обязаны перечислять 1,2 % от стоимости квартиры каждого заключенного ДДУ.

Средства компенсационного фонда будут направляться на завершение недостроенных домов или компенсационные выплаты пострадавшим дольщикам.

Общие критерии, предъявляемые к девелоперам

Требования к застройщикам в долевом, строительстве в 2019 году обобщаются одним термином «специализированный застройщик». Из основных новых требований можно перечислить следующие:

  • «Специализированным застройщиком» будут являться только коммерческие организации, связанные со строительством. Больше никаких общественных некоммерческих организаций, учебных, спортивных и других похожих структур к строительству допускаться не будут.
  • Наличие у застройщика опыта работы на строительном рынке не менее 3-х лет и полученных разрешений на ввод в эксплуатацию многоквартирных домов площадью от 10 тыс. кв. м.
  • Руководителем, главным бухгалтером и другими руководителями девелопера не могут быть граждане, имеющие судимости, банкротство физлица, привлеченные к субсидиарной ответственности. Информацию о соответствии своего руководства этим требованиям застройщик будет обязан разместить в Проектной декларации.
  • Строители с 1 января 2018 года обязаны разместить полную и промежуточную бухгалтерскую отчетность в Единой информационной системе жилищного строительства и на своем официальном сайте.

Финансовые требования

Многие поправки в законе обращены на укрепление финансовой устойчивости девелоперов.

Отменена норма минимальной величины уставного капитала, зависящая от площади возводимых домов. Сейчас у строителей должно быть собственных средств более 10 % от цены проекта.

К моменту предоставления проектной декларации, в уполномоченном банке на специализированном счете строительной компании должен быть остаток в размере не менее 10 % от сметной стоимости объекта.

На момент предъявления проектной документации у застройщика не должно быть финансовых обязательств, не относящихся к строительству, более 1%. Расходы на собственное содержание тоже ограничиваются – не более 10%. При этом суммарный размер всех авансовых платежей не должен выходить за 30 %.

Последние поправки в закон запрещают девелоперу:

  • Выпускать или приобретать ценные бумаги, за исключением собственных акций. Таким образом перекрывается вексельная схема финансирования строительства.
  • Привлекать или выдавать кредиты, кроме целевых на строительство.
  • Создавать или участвовать в коммерческих и некоммерческие организации, с помощью которых обычно выводили средства обманутых дольщиков.

Одним из важных изменений в 2018 году является введение счета эскроу, на который будут зачисляться средства участников долевого строительства. Распоряжаться ими строители смогут только после сдачи жилья по передаточному акту покупателю.

Таким образом, после введения в действие изменений в закон денежные потоки застройщиков окажутся под контролем уполномоченных банков.

Все нововведения в законодательство о долевом строительстве имеют свои плюсы и минусы.

Положительной стороной данных изменений можно считать ужесточение контроля за рынком недвижимости, снижение рисков для участников долевого строительства.

К отрицательным перспективам – предполагаемое подорожание жилья в новостройках. Как будут в действительности функционировать поправки в закон станет ясно в ближайшее время.

Источник: https://metr.guru/dolevoe-stroitelstvo/chto-nuzhno-znat-v-2019-godu

Долевое строительство: что нужно знать? Закон о долевом строительстве

Долевое строительство что нужно знать

Долевое участие получило в России широкое распространение. Компании привлекают инвесторов, на их средства строят дом, который затем переходит в собственность последнему.

Таким образом можно купить квартиру в рассрочку и погасить долг до завершения строительства. Но это еще не все возможности, которые предоставляет долевое строительство.

Что нужно знать об этом процессе сторонам сделки, на что обращать внимание – читайте далее.

Нюансы

В теории все просто и понятно, но в СМИ данный процесс освещается в негативном ключе.

Почему так происходит? Интересы сторон сделки защищены Законом «О долевом строительстве», который был принят еще в 2004 году. Он ввел жесткие требования к застройщикам.

На данный момент это единственный нормативный документ, регулирующий долевое строительство. Что нужно знать клиенту при заключении договора?

Застройщик и объект сделки. Если компания уже долго функционирует на рынке, имеет ряд реализованных объектов, то ее можно рассматривать в качестве партнера по договору. Связываться с непроверенными организациями, особенно людям, которые заключают сделку впервые, не стоит.

Закон «О долевом строительстве» № 214 действует в отношении только одноименных договоров. Другая формулировка недопустима. Если застройщик предлагает подписать «Договор инвестирования», то он пытается избежать распространения требований таких нормативных актов: закон «О долевом строительстве», ФЗ «О защите прав потребителей».

Прежде чем удостоверять документы, попросите компанию предоставить разрешение на строительство, выясните, где размещена проектная декларация, и ознакомьтесь с ней. По законодательству, наличие публикации является обязательным требованием к застройщику.

Договор долевого строительства считается заключенным с момента госрегистрации. Иначе он будет считаться недействительным. В бумаге должно содержаться описание объекта, срок передачи, стоимость и порядок расчетов, гарантия.

Проверяйте документы

ФЗ предусмотрено, что привлечь средства компания может только после получения разрешения, публикации проектной декларации и регистрации права собственности. Если хотя бы одно из этих условий не будет соблюдено, гражданин может требовать возврата денег с процентами.

Они рассчитываются по двукратной ставке рефинансирования. По договору, компания должна в оговоренный срок построить объект недвижимости, а после получения разрешения из госорганов на ввод в эксплуатацию передать его участнику сделки.

Другая сторона обязуется уплатить оговоренную цену и принять объект (при наличии разрешения).

Письменный договор долевого участия в строительстве должен быть зарегистрирован. Только после этого он вступит в силу. Перед подписанием документов гражданин имеет право ознакомиться с такими бумагами:

– учредительные документы застройщика;

– свидетельство о госрегистрации;

– справка о постановке на учет в налоговую;

– утвержденные годовые отчеты за три последних периода осуществления предпринимательской деятельности;

– аудиторское заключение.

Повышение безопасности сделки

С 2014 года начинает действовать норма ФЗ «О страховании ответственности застройщиков», которая распространяется на долевое строительство.

Что это значит? В случае неисполнения обязательств или банкротства компании человек сможет вернуть деньги. При госрегистрации документов застройщик должен предоставить договор страхования ответственности или поручительства.

Ранее была предусмотрена возможность предоставления залога в качестве обеспечения сделки.

Нюансы страховки

Договор заключается в пользу выгодоприобретателя – гражданина или юридического лица, чьи денежные средства привлекались для строительства.

Страховой случай – полное или ненадлежащее исполнение обязательств застройщика, которое подтверждено решением суда.

Срок действия документа аналогичен тому, который указан в договоре долевого строительства. Но выгодоприобретатель может получить возмещение даже через два года после истечения срока передачи помещения.

Минимальная страховая сумма рассчитывается на основании стоимости жилья. Но она не может быть меньше его рыночной цены.

Вот как обеспечено долевое участие в строительстве. ФЗ также предусматривает такой порядок расчетов:

1. Был заключен договор поручительства. Если застройщик не выполнил свои обязательства или не предоставил вразумительного ответа в оговоренный срок, то клиент может обратиться с соответствующим требованием к банку-гаранту.

2. Сделка была обеспечена договором страхования. Выгодоприобретатель должен обратиться в компанию или общество взаимного страхования (ОВС) в указанные сроки исковой давности на предмет залога.

Законом оговорено, что выплата должна производиться не позднее чем через тридцать дней с момента предоставления документов. При этом наличие задолженности застройщика перед страховой компанией не имеет значения.

Данное постановление действует только на договора, заключенные после 2013 года.

Способы обеспечения обязательств

Мы уже рассмотрели, какими способами (по законодательству) клиент может вернуть потраченные средства. Однако наличие данного пункта в договоре не гарантирует выплаты компенсации. В документ можно вписать разные условия и оговорки, с помощью которых можно затянуть время выполнения обязательств. И все эти «если» могут не выходить за рамки закона.

Когда строительство ведется медленно или долго не начинается, клиент может, не дожидаться срока сдачи, потребовать расторгнуть документ в суде. Такая возможность предусмотрена, если:

1) имело место прекращение или приостановление строительства дома, в состав которого входит долевой объект, при наличии обстоятельств, свидетельствующих, что в предусмотренный документом срок объект не будет передан участнику сделки;

2) имеются существеннее изменения в проектной документации, в том числе значительная коррекция размера долевого объекта;

3) наблюдается уменьшение или увеличение общего количества квартир, входящих в новый дом.

Еще что нужно знать про долевое строительство?

Дата сдачи объекта в эксплуатацию должна быть четко прописана (например, «не позднее 15.10.14»). Очень часто застройщики используют рекламную фразу: «в IV квартале 2014 года». Данная формулировка некорректна.

По истечении двух месяцев от указанной даты дольщик может в одностороннем порядке расторгнуть договор долевого строительства. Нужно только отправить письменное уведомление.

Застройщик обязан в течение 20 календарных рабочих вернуть полученные деньги на счет клиента и уплатить ему штрафные санкции. Или внести эту сумму на депозит, который открыт на имя дольщика.

Общая стоимость квартиры, указанная в документах, рассчитывается из цены за квадратный метр жилья, умноженной на площадь помещения. Эти цифры тоже должны быть расписаны. Стоит также обратить внимание на описание параметров жилплощади: место расположения, этаж, адрес, площадь, количество комнат. Гарантийный срок на построенную квартиру – 5 лет.

При изучении документов стоит обратить внимание, с какого момента дольщик должен оплачивать коммунальные и эксплуатационные расходы. Если данный пункт отсутствует, то обязанность возникает с момента подписания акта приема-передачи квартиры, а не ввода в эксплуатацию.

Проблем не избежать?

Иногда застройщики специально «забывают» включить какой-то из пунктов в документ. Но у клиента могут возникнуть материальные потери даже в том случае, если правильно оформлен договор «Долевое строительство». Что это значит? Застройщик может уступить права собственности другому юрлицу.

В этом случае он продаст ему практически по себестоимости права на все квартиры. Затем фирма-посредник по рыночной цене переуступает их дольщикам. На первый взгляд, проблем быть не должно. Однако, в случае возникновения риска недостроя или банкротства застройщика, дольщик может предъявить претензии на основании суммы, указанной в договоре.

Но квартиры были проданы по себестоимости, а не по рыночной цене.

Еще одна распространенная схема

Регистрация договоров долевого строительства отсчитывает момент их вступления в силу. Но очень часто заемщики используют другую схему. Они предлагают подписать предварительный договор. В нем содержатся практически те же пункты, что и в основном, кроме информации о вступлении его в силу.

Такие документы не подлежат обязательной госрегистрации. При этом стороны приходят к устному соглашению о том, что второй участник сразу выплачивает все деньги за квартиру. Застройщик обязуется заключить основной договор долевого участия в строительстве когда-то в будущем. Дольщик уверен, что сделка оформлена корректно.

Но данная «серая» схема только выводит документ из-под действия закона.

А вот еще один популярный маневр.

Застройщик заключает с покупателем договор, предметом которого указывает не обязательства передачи собственности дольщику, а что-то другое: финансирование инвестиционной деятельности, уступку права требования помещений и тому подобное.

То есть вся суть документа определяется его содержанием. Но по иску дольщика суд может признать его недействительным, так как по факту документ создан с целью ухода от ответственности по закону № 214.

Утром – регистрация, вечером – деньги

Договор считается вступившим в силу только после внесения его данных в Росреестр. Принимать деньги до этого момента застройщик не имеет права. А значит, и в документе должен быть прописан этот момент.

Верить утверждениям сотрудников о том, что документы будут зарегистрированы «всей кучей» потом, но деньги на строительство нужны уже сейчас, не стоит. В редких случаях такие заверения соответствуют действительности. Передача в Палату каждого документа по-отдельности занимает много времени. Но клиента могут и обмануть.

Поэтому лучше перестраховаться и подождать, пока будет зарегистрирована сделка на долевое строительство. Застройщик может настаивать на предоплате. Но в таком случае попросите показать договор по данному объекту, который был заключен по аналогичной схеме.

Зарегистрированный документ имеет штамп, печать, подпись ответственного лица Росеестра и номер. Если сделка была оплачена средствами из ипотеки, то об этом должна свидетельствовать печать об обременении.

Часто застройщики сами не хотят обходить закон и получать средства до оформления документов. Но в таком случае им нужны дополнительные гарантии. Например, открытый аккредитив в банке.

На него клиент вносит средства в момент подписания договора. Но застройщик получит к ним доступ только после того, как долевое участие в строительстве дома будет зарегистрировано.

Эта мера одновременно гарантирует платежеспособность клиента и позволяет соблюдать нормы законодательства.

Принятие объекта у застройщика

Что нужно знать о долевом строительстве на этапе сдачи квартиры в эксплуатацию?

Во-первых, к этому процессу следует относиться обдуманно. Все вопросы выяснять до подписания документов. Все выявленные недостатки нужно письменно отразить в акте несоответствия объекта.

Обязательства застройщика по закону считаются исполненными с момента подписания документа приема-передачи помещения. Участник имеет право требовать безвозмездного устранения недостатков или уменьшение цены сделки.

Если дефекты были выявлены уже в процессе эксплуатации, то застройщик обязан компенсировать клиенту их устранение.

Во-вторых, не поддаваться на уговоры. Ниже представлены самые распространенные схемы действия застройщиков, которые направлены на оказание давления на клиента:

– просят подписать бумаги, уверяя, что все неполадки будут устранены потом;

– утверждают, что составят «другой акт», в котором будут отражены все претензии;

– угрожают, что, в случае нарушения сроков оформления документов, клиент должен будет уплатить штраф за неприятие объекта.

Грамотная помощь

Существует масса нюансов, на которые нужно обращать внимание. Поэтому лучше обратиться за помощью к специалисту, который знает, как правильно оформить документы на долевое строительство, что нужно знать и учитывать на каждом этапе сделки. Профильные специалисты оказывают помощь в таких направлениях:

  • Выбор застройщика, проверка его документов.
  • Сопровождают процедуру подписания бумаг: анализируют договора, консультируют по возможным рискам, проводят переговоры об изменении условий.
  • Готовят и подают документы для регистрации.
  • Сопровождают клиента при принятии объекта, регулируют вопросы по недостаткам помещения, срокам сдачи, выплаты неустойки, в том числе в судебном порядке.
  • Оформляют расторжение документа: контролируют возврат оплаченной суммы, взыскание штрафов, процентов за пользование заемными средствами, а также компенсацию убытков сверх неустойки (оплату услуг адвоката). В аналогичных направлениях оказывается помощь при расторжении предварительного соглашения, договора инвестирования, займа и т. д.

Вывод

Приобрести квартиру на первичном рынке можно, оформив долевое строительство. Что нужно знать участнику сделки? Много нюансов. Начиная с правил выбора адекватного заемщика и заканчивая особенностями заполнения акта приема-передачи. Поэтому лучше воспользоваться услугами опытного адвоката, который будет сопровождать клиента на всех этапах сделки.

Источник: https://FB.ru/article/180995/dolevoe-stroitelstvo-chto-nujno-znat-zakon-o-dolevom-stroitelstve

Что нужно знать при заключении договора долевого строительства?

Долевое строительство что нужно знать

Привлекая средства на основании договора, строительные компании строят и передают дольщику в собственность квартиру в новом доме. Исполнение такого договора имеет немало рисков, о которых надо знать, чтобы защитить свои права и вложенные средства.

Суть и условия долевого участия в строительстве?

Долевое строительство – форма инвестиции в возведение жилого дома на основании договора.

Отношения между дольщиком и застройщиком регулируются Законом «о долевом строительстве», положения которого актуальны и в 2017 году.

Права и обязанности у сторон появляются с момента заключения договора, являющегося специфическим документом, поскольку, как вид сделки, не предусмотрен Гражданским кодексом РФ.

Он содержит черты договоров подряда, инвестирования, купли-продажи, возмездного оказания услуг, но не является ими и имеет свои особенности.

Инвестор строительства может уполномочить заказчиков на выполнение инвестиционного проекта, которые, в свою очередь, привлекают застройщика – строительную компанию, осуществляющую строительство.

Объектом строительства является не отдельная квартира, а жилой дом, и кредитором становится не отдельный участник, а множество дольщиков – граждан и юридических лиц.

Участник долевого строительства не может влиять на проект дома, заказ технического задания, получение разрешительных документов на деятельность застройщика, а застройщик, как правило, действует по заданию не отдельных дольщиков, а инвестора.

Поэтому до решения о подписании договора и передаче денег дольщику следует собрать максимум информации о застройщике и о будущем доме.

Выяснение информации о застройщике

Застройщик должен быть юридическим лицом. Лучшая характеристика застройщика – это его построенные объекты, отсутствие судебных споров, исполнение сроков ввода домов в эксплуатацию и разумные цены.

Важно внимательно изучить его учредительные и разрешительные документы, лицензии, наличие отвода и прав на участок для строительства, предусмотренную законом проектную декларацию на строительство.

Не позднее, чем за 14 дней до заключения договора с первым дольщиком, декларация должна быть напечатана в газете или на сайте в Интернете.

Декларация обязана содержать следующую исчерпывающую информацию о застройщике:

  • фирменное наименование и местонахождение;
  • о государственной регистрации, о виде, номере лицензии, сроке ее действия;
  • об учредителях застройщика;
  • о прежних объектах строительства за 3 года;
  • о финансовом результате деятельности, наличии кредиторской и дебиторской задолженности;
  • об иных сделках по привлечению средств для строительства.

Застройщик может заключить договор и принять деньги от дольщика только после регистрации собственности или долгосрочной аренды на землю.

Принятие денег (в качестве ссуды от граждан) до подписания договора влечет административную ответственность застройщика.

Как правило, на сайте застройщика публикуются разрешительные документы на строительство и на землю, и до заключения договора долевого участия их все следует внимательно изучить.

Каждому, кто желает вступить в число дольщиков на любом этапе строительства, следует ознакомиться со следующими документами:

  • разрешение на застройку;
  • проектная документация на дом;
  • документы о праве или аренде на участок, зарегистрированный в установленном порядке;
  • проектная декларация.

Рекомендуется также обратить внимание на наличие и содержание:

  • учредительных документов;
  • бухгалтерского баланса;
  • аудиторского заключения о деятельности за последний год.

В разрешении на строительство дома необходимо проверить срок его действия. Если его срок истек, а строительство не ведется, это может свидетельствовать об утрате права аренды на участок и, следовательно, невозможности заключения договора, привлечения средств, начала ведения работ.

Еще один обязательный для застройщика документ – договор поручительства или страхования ответственности. Отсутствие такого договора исключает возможность оформления разрешения на застройку и регистрацию договора строительства.

Проектная декларация на объект строительства

Составление и обнародование проектной декларации за 14 дней до совершения договора с первым участником – обязательное требование для начала привлечения средств от дольщиков.

Декларация представляет собой документ, несущий информацию о застройщике, включающую:

  • его наименование и адрес;
  • сведения о регистрации и учредителях;
  • сведения о финансовой стабильности компании;
  • разрешения на строительство;
  • срок получения разрешения на ввод;
  • проект жилого дома, его местоположение, состав;
  • сроки строительства;
  • общее имущество;
  • стоимость;
  • подрядчики.

Условия проектной декларации могут меняться в случае квартального изменения результатов финансовой деятельности и кредиторской задолженности. Изменения должны быть опубликованы не позднее, чем через 10 дней со дня их внесения, в том же порядке, что и основная декларация.

При отступлении от декларации, повлекшем ухудшение качества переданной квартиры на столько, что делает ее непригодной для проживания, участник вправе потребовать от застройщика немедленного бесплатного исправления недоделок, уменьшения цены квартиры или оплаты расходов, понесенных при исправлении недостатков самим дольщиком.

С образцом проектной декларации на строительство жилого дома можно ознакомиться тут.

Предметом договора является недвижимое имущество – квартира в составе дома. Она должна быть описана в договоре предельно точно и полно.

Обязательно должны быть указаны следующие характеристики квартиры:

  • адрес, номер на плане дома;
  • площадь квартиры, лоджий, балконов;
  • наличие коммуникаций, оборудования.

В договоре необходимо указать цену, порядок расчета, срок сдачи дома, гарантийный срок (не меньше 5 лет), способ передачи квартиры дольщику, условия об отделке квартиры.

Договор может предусматривать возможность оплаты строящейся квартиры в рассрочку, то есть траншами в согласованные сторонами сроки, или за счет средств жилищного сертификата, материнского капитала, кредитных средств, что влечет возникновение и регистрацию ипотеки в силу закона.

В тексте должны быть указаны:

  • права, обязанности и ответственность сторон;
  • способы изменения условий договора;
  • основания для его досрочного прекращения.

К каждому экземпляру договора должна быть приложена экспликация квартиры на плане дома.

Договор составляется в письменной форме, без нотариального удостоверения, но с обязательной регистрацией.

Образец договора участия в долевом строительстве можно скачать здесь.

Государственная регистрация договора

Для регистрации договора участия в долевом строительстве с первым дольщиком сторонами должны быть поданы заявления и представлены следующие документы:

  • договор строительства в оригинале;
  • документы юридического лица (устав и изменения к нему, свидетельство о регистрации в налоговом органе, протокол избрания директора, нотариальная доверенность);
  • план дома с описанием местоположения, количества и площади всех помещений;
  • проектная декларация;
  • экспликация квартиры на поэтажном плане;
  • разрешение на строительство дома;
  • документы об уплате заявителями госпошлины (350 рублей для граждан);
  • нотариальное согласие супруги дольщика;
  • договор страхования ответственности застройщика за неисполнение обязательств или договор поручительства.

К договору, при строительстве дома экономкласса, прилагается договор об освоении территории и утвержденный органом местной власти список граждан, имеющих право на жилье экономкласса.

Первичный договор регистрируется в срок до 10 рабочих дней, а последующие – в течение 5 дней.

Права дольщиков

Главной обязанностью участника долевого строительства является полная и своевременная оплата суммы, указанной в договоре.

С момента регистрации договора в залоге у дольщиков находятся:

  • участок, принадлежащий застройщику;
  • строящийся на этом участке дом.

Участник строительства вправе уступить другому лицу принадлежащее ему право требования по договору с заключением соглашения об уступке права. Об уступке права должен быть уведомлен застройщик.

Если договор строительства был нотариально удостоверен, то и договор уступки оформляется у нотариуса.

Дольщик обязан принять завершенную строительством квартиру в установленном порядке по передаточному акту, причем приемку он должен начать не позднее 7 рабочих дней после получения уведомления от застройщика, если иное не установлено договором.

В случае выявленных строительных недостатков дольщик вправе потребовать составления акта несоответствия квартиры и не подписывать акт приемки.

После регистрации права собственности на квартиру последнего участника у всех дольщиков возникает право долевой собственности на общее имущество дома.

Участник может в одностороннем порядке прекратить договор и потребовать от застройщика возврата уплаченных денег и предусмотренных законом компенсаций. Если недостатки выявлены в гарантийный период, дольщик также имеет право на устранение нарушений и компенсации.

: Разбор вопросов граждан об участии в долевом строительстве

В программе юристом разбираются часто задаваемые вопросы, касающиеся сути долевого строительства, условиях заключения договора участия в нем. Дается разграничение такого типа договоров от предварительной купли-продажи.

Источник: http://PropertyHelp.ru/kvartira/dolevoe-stroitelstvo/dogovor-dolevogo-stroitelstva.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.