Договор мены подводные камни

Содержание

Договор мены квартирами признан недействительным, т.к. вместо него заключена купля-продажа

Договор мены подводные камни

Для улучшения жилищных условий часто производится обмен квартирами. Обмен делают по разным причинам, например, чтобы переехать в другое место или увеличить жилплощадь. 

В ст. 567 ГК прописано, что означает договор мены: стороны обмениваются товаром, при этом на товар переходит право собственности, и становятся одновременно продавцом и покупателем. Кроме сторон в обмене никто не участвуют.

Но на практике нередко вместо обмена квартирами заключается два договора купли-продажи. Такую схему практикуют многие агентства недвижимости. Если все документы оформить правильно, то проблем не возникнет.

Но если у людей возникают претензии, то спор решает суд, и здесь все будет зависеть от того, как оформлялись документы.

Вот и пример.

Апелляционное определение Орловского обл. суда от 22.09.2015 по делу №33-2109/2015.

Суть спора. Истец – собственник квартиры, а ответчик – владелец жилого дома. Они решили поменяться жильем. Но вместо договора мены заключили два договора купли-продажи. Истица продала свою квартиру ответчику. Дом ответчика был продан зятю истицы. Дочь и зять истицы не хотели с ней жить и выгнали ее из дома. Истице по суду пришлось добиваться возврата своего жилья.

Мнение суда.

1. Стороны соглашаются с тем, что деньги по договорам не передавали, а хотели скрыть свою настоящую цель – обмен жилыми помещениями.

После подписания договора купли-продажи, истица выписалась из своей квартиры, но в доме ответчика зарегистрироваться не смогла, помешали ее родственники. Конфликт истицы с ее зятем и дочкой подтверждается СМС с угрозами на ее телефон и показаниями свидетелей.

2. Согласно позиции Верховного Суда притворная сделка, прикрывающая другую сделку, ничтожна (Постановление Пленума от 23.06.2015 № 25). Если для прикрытия заключены несколько сделок, то все они признаются ничтожными, а к сделке, которую в реальности имели в виду стороны, применяются соответствующие нормы закона.

В связи с притворностью недействительной можно признать сделку, заключенную для достижения иных правовых последствий и скрывающую истинную цель всех ее участников. В действительности стороны хотели обменяться своим жильем, при этом они являются продавцом и покупателем товара. Но в итоге жилье получала не истица, а другой человек, и ответчик это знал.

Потому заключенные договора признаются недействительными.

3. Стороны хотели поменяться своим жильем, но права на дом получил другой человек. Скрываемая сделка нарушает нормы закона о мене. Ст. 567 ГК не подходит, поскольку в сделке есть еще один участник.

4. Договор мены нельзя заключать в пользу другого лица. Стороны договора мены сами выступают одновременно и продавцом, и покупателем имущества. Не доказано, что истица действительно хотела заключить договор в пользу ее зятя. Она пострадала в результате сделок, осталась без жилья, потому и искала защиты в суде.

5. С учетом изложенного, сделки признаются недействительными, истице возвращается квартира, а дом – ответчику.

Выводы автора.

Обмен и покупка жилья – похожие сделки. Но при покупке жилья всегда передаются деньги. А здесь стороны деньги не передавали.

Меной такой договор тоже не назовешь, потому как в мене участвует двое, а здесь права на жилье передаются третьему лицу. Получается, что совершенные сделки не относятся ни к покупке, ни к мене жилья.

Вот суд и признал их недействительными. Стороны имели общую цель – поменяться жильем, но хотели это скрыть. Если это купля-продажа, то нужно было передавать деньги.

Если мена, то зачем оформили дом на другого человека?

Чтобы таких проблем не возникало, лучше сразу подписывать договор мены. В договоре обговорить следующие условия:

-взаимные обязанности сторон передать и принять жилье;

– размер и момент внесения доплаты, если помещения не равны по стоимости;

– признаки помещения: адрес, площадь, квартира это или комната;

– указать документы, подтверждающие права сторон на жилое помещение;

– перечислить людей, сохраняющих права пользоваться помещением или определить порядок, в котором они покинут квартиру.

Также очень важно составить акт приема-передачи к договору, скрупулезно описать не только сами квартиры, но мебель, сантехнику и прочее, передаваемое по договору, и указать, в каком состоянии находится имущество на момент передачи.

Зачем это нужно делать? Чтобы иметь гарантию, что вы получите обещанную мебель, сантехнику и т.д., ведь одним словам верить нельзя. Суд вряд ли поверит, что вас обманули, если не перечислить весь список передаваемого имущества в договоре.

Источник: https://pravoektb.ru/stati/dogovor-meny-kvartirami-priznan-nedeystvitelnym-t-k-vmesto-nego-zaklyuchena-kuplya-prodazha/

Чего опасаться при обмене квартир?

Договор мены подводные камни

Обмен Рё мена жилых помещений – весьма популярные сделки РЅР° рынке недвижимости.

О том, какие риски могут подстерегать лиц, участвующих в договоре мены, мы поговорили с Олегом Суховым, адвокатом Адвокатской Палаты г.

Москвы, ведущим юристом «Первого Столичного Юридического Центра».

Олег Владимирович, расскажите, что такое договор мены и договор обмена, их основные отличия и особенности по сравнению с другими договорами?

– Обмен Рё мена очень схожи, отличается только объект РїРѕ указанным сделкам, Р° именно, если речь касается муниципальных квартир, то между сторонами будет оформляться РґРѕРіРѕРІРѕСЂ обмена, если речь касается квартир, находящихся Сѓ сторон РІ собственности, то налицо РґРѕРіРѕРІРѕСЂ мены (далее СЏ Р±СѓРґСѓ употреблять слово обмен). РџРѕ РґРѕРіРѕРІРѕСЂСѓ обмена предполагается, что имущество, которое переходит РїРѕ такому РґРѕРіРѕРІРѕСЂСѓ РѕС‚ РѕРґРЅРѕРіРѕ лица РґСЂСѓРіРѕРјСѓ, считается равноценным. РљСЂРѕРјРµ того, РґРѕРіРѕРІРѕСЂ обмена является возмездной сделкой, Р° соответственно, Рє такому РґРѕРіРѕРІРѕСЂСѓ применяются РІСЃРµ правила Рѕ возмездных сделках, например, налогообложение, преимущественное право РїРѕРєСѓРїРєРё Сѓ иных долевых собственников, право СЃСѓРїСЂСѓРіР° РЅР° половину имущества, полученного РґСЂСѓРіРёРј СЃСѓРїСЂСѓРіРѕРј РїСЂРё обмене, РёРЅРѕРµ.

Почему на практике риэлторские компании больше предпочитают двойные договора купли-продажи, а не договоры мены? Правильно ли такое предпочтение?

– Данная особенность вызвана отчасти формализованностью Рё коррумпированностью регистрационных служб, Рё отчасти отсутствием Сѓ риэлторов юридических познаний Рё юридической практики.

Объясняю, чтобы правильно составить договор мены, знать всю его подноготную, необходимо быть юристом, каковыми риэлторы не являются.

Если подготовленный таким образом договор передается в регистрационную службу и для регистраторов он будет в какой-то части не понятен или нов, то сотрудникам регистрационной службы проще отказать в его регистрации, нежели зарегистрировать договор.

Когда, на ваш взгляд, договор обмена вообще не может быть подписан сторонами, а когда в силу каких-то объективных причин предпочтительнее его не оформлять?

– Договор мены невозможно реализовать, если обмену подлежат квартиры, расположенные РІ разных субъектах Р Р¤, например, РІ РњРѕСЃРєРІРµ Рё РњРѕСЃРєРѕРІСЃРєРѕР№ области.

Переход права собственности РЅР° объекты недвижимости, как Рё РґРѕРіРѕРІРѕСЂ РІ целом, регистрируются РїРѕ месту нахождения недвижимости, Р° соответственно, РїСЂРё наличии РґРІСѓС… таких объектов РІ разных регионах регистрация РґРѕРіРѕРІРѕСЂР° мены становится невозможной. РљСЂРѕРјРµ того, РґРѕРіРѕРІРѕСЂ обмена РЅРµ может быть осуществлен, РєРѕРіРґР° РѕРґРЅРёРј РёР· объектов служит муниципальная квартира, Р° РґСЂСѓРіРёРј объектом – квартира, находящаяся РІ собственности. Предпочтительно РЅРµ оформлять РґРѕРіРѕРІРѕСЂ мены, если открытым стоит РІРѕРїСЂРѕСЃ налогообложения, С‚.Рµ. объект недвижимости РІ собственности меняющейся стороны находится менее 3 лет, Р° соответственно, подлежит налогообложению. РџСЂРё обмене РІ указанном случае необходимо определять стоимость квартир СЃ целью минимизации налогообложения или полного СѓС…РѕРґР° РѕС‚ налога. Еще сложности СЃ рассматриваемым РґРѕРіРѕРІРѕСЂРѕРј обязательно РїСЂРѕСЏРІСЏС‚ себя РїСЂРё обмене доли недвижимости, РєРѕРіРґР° собственники иных долей имеют право преимущественной РїРѕРєСѓРїРєРё, РЅРѕ РЅРµ имеют возможности предложить РЅР° обмен собственнику то, что РѕРЅ хотел Р±С‹ получить.

Какой основной риск при оформлении договора мены?

– Основные СЂРёСЃРєРё РїРѕ РґРѕРіРѕРІРѕСЂСѓ мены такие же, как Рё РІ любом РґСЂСѓРіРѕРј РґРѕРіРѕРІРѕСЂРµ, направленном РЅР° приобретение или отчуждение недвижимого имущества.

Р’ частности, необходимо опасаться признания РґРѕРіРѕРІРѕСЂР° мены недействительным, либо его расторжения, РєСЂРѕРјРµ того, такой РґРѕРіРѕРІРѕСЂ должен быть надлежащим образом оформлен, зарегистрирован, Рё подтвержден всеми необходимыми Рё достаточными документами (согласие СЃСѓРїСЂСѓРіР° РЅР° сделку, отсутствие претензий СЃРѕ стороны долевых сособственников, наличие воли стороны РЅР° сделку, отсутствие оснований, препятствующих оформлению РґРѕРіРѕРІРѕСЂР° РІ силу закона, РјРЅРѕРіРѕРµ РёРЅРѕРµ, требующее специальных познаний юристов – практиков).

Добавить комментарий

Источник: http://stroy-obozrenie.ru/interview/10.html

Разбор по полочкам: особенности оформления договора мены квартиры на дом с земельным участком

Договор мены подводные камни

В советский период в отношении недвижимости преобладали сделки обмена. В настоящее время их большей частью вытеснили сделки купли-продажи.

В отдельных случаях стороны заключают также договоры мены, которые возможны лишь в отношении объектов, находящихся у них на праве собственности.

В отношении объектов, которыми стороны владеют на иных правовых основаниях (найма, аренды, пользования, сервитута), они вправе заключать договоры обмена (не путать с меной, обмен такими правами регулируется иными нормами).

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 302-76-94. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

Узнайте на нашем сайте об особенностях обмена ипотечной, приватизированной и муниципальной жилплощади, принудительного размена квартиры через суд, междугороднего обмена квартирами и обмена старого жилья на новое.

Понятие

Что такое договор обмена квартиры на дом с участком?

При такой сделке сторона, имеющая в собственности квартиру, меняет ее на дом с земельным наделом, на котором он расположен.

Если участники соглашаются, что мена неравноценна, одна из них делает другой доплату деньгами.

При данной сделке первый участник утрачивает собственность на квартиру (является ее продавцом), взамен приобретает собственность на дом и участок (является их покупателем).

Вторая утрачивает собственность на участок земли с домом на нём (является их продавцом), приобретает собственность на квартиру (является их покупателем) (читайте об обмене дома на квартиру).

Договор мены квартиры на дом с земельным участком образец.

О том, как обменять комнату в общежитии или коммунальной квартире, а также двухкомнатную и трехкомнатную квартиру, какие документы потребуются для обмена жилплощадями, вы можете узнать из наших статей.

Какими законами регламентируется?

Рассматриваемый тип договора впервые был закреплен в РФ указом президента в 1993 году. Нормы, его регулирующие, изложены в 31-й ст. ГК РФ.

Согласно ст. 567-й ГК РФ, на эти правоотношения распространяются правила ст. 30-й ГК Российской Федерации, которые статье 31-й и сути действия мены не противоречат. Если сути этих действий расходятся, применяют нормы ЗК. Регистрация сделки производится на основе статей. 131-й, 164-й ГК РФ.

Обзор практики судов РФ можно найти в Письме №69 Президиума ВАС РФ от 24.09.2002г.

Для чего нужен?

Цель предпочтения рассматриваемого варианта соглашения – получить желаемый результат в кратчайшие сроки с минимумом издержек.

Попутно решаются другие задачи:

  1. Снижается риск обмана, возможность мошенничества. В отличие от купли-продажи при сделке мены ни один ее участник не остается без жилья.
  2. Единовременность сделки исключает возможность потери средств из-за инфляции. Сделки купли-продажи такую опасность содержат, в чем мы неоднократно убеждались в годы реформ.
  3. Накопить или взять в кредит нужную для покупки сумму сложно и рискованно из-за девальвации, финансовой неграмотности населения, мошенничества банков. Рассматриваемый тип сделки решает проблему взаимной нехватки наличных денег.
  4. Неспециалисту трудно адекватно оценить предназначенную к продаже собственную и покупаемую чужую недвижимость. Человек приобретает то, что ценно индивидуально для него, хотя с рыночной точки зрения может и не являться ценностью.
  5. Сделка мены надежно защищена от судебных исполнителей 446-й статьей ГПК.
  6. Единственные квартира, дом с участком относятся к категории недвижимости, которую у человека нельзя изъять за долги, конфисковать по уголовному приговору. Если должник на мгновение превратит единственное жилье в деньги, кредитор вправе изъять их. Такой должник рискует стать бомжем.

  7. Среди россиян немало легкомысленных граждан, которым трудно удержаться от соблазна растранжирить наличные, которые внезапно оказались на руках: пропить, потратить на наркотики, развлечения, блеснуть роскошью и расточительством. В итоге такого поведения легко оставить себя и семью без жилья и возможности его приобрести. Мена уберегает от такого опрометчивого поведения.
  8. Экономия на налогах. При мене НДФЛ берется лишь с суммы доплаты, если она официально упомянута в договоре (читайте о договоре мены с доплатой).

    Альтернативный вариант купли-продажи недвижимости, находящейся в собственности менее трех лет, предполагает уплату НДФЛ обеими сторонами, в итоге мы получаем удвоение налога.

  9. Мена помещения в многоквартирном доме на частный дом – отличный вариант решения проблем родственников. Родители не в состоянии вести приусадебное хозяйство по возрасту, им требуется городской уют. Семья сына, напротив, полна энергии, ей нужно место для гаража, бассейна, бани, теплицы. Поменяться в таком случае – естественный выход, при котором ни один из участников не утрачивает возможности бывать по прежнему месту проживания.
  10. Такое соглашение устраняет необходимость временного найма жилья при поиске новых вариантов путем купли-продажи. Это избавляет семью от временных неудобств, которые могут затянуться.

Требования к форме и содержанию

Документ заключается в письменной форме. Его нотариальное заверение производится по требованию одной или обеих сторон.

Участниками являются только собственники недвижимости.

  1. В шапке указывают Ф.И.О.; адреса регистрации; номера, даты и органы выдачи, коды подразделения, адреса регистрации паспортов.
  2. Числа пишутся цифрами и прописью.
  3. В конце текста Ф.И.О. участников указываются полностью и ставятся подписи.
  4. Если собственников объектов несколько, необходимы паспортные данные и подписи каждого. Если в их числе есть юр. лица, вместо паспортных данных пишутся их реквизиты, подпись ставит руководитель или доверенное лицо (прилагается доверенность).

К документу прилагаются:

  • план участка земли с домом;
  • поэтажный план здания, в котором находится жилплощадь;
  • передаточные акты, подписанные участниками.

При желании стороны могут заключить предварительный договор.

Существенные условия

К существенным условиям относят:

  1. Предмет: какая конкретно жилплощадь (адрес, технические характеристики) меняется на какой дом (адрес, технические характеристики) и участок (местонахождение, площадь, план). Правоустанавливающие документы на все объекты, кем, когда, где зарегистрированы.
  2. Размер доплаты (при наличии), порядок внесения.

Без существенных условий договор не считается заключенным.

Технические характеристики дома и квартиры включают количество комнат, площадь каждой, общую и жилую площадь, инвентарную стоимость по документам БТИ (реквизиты справки), материалы, из которых построены здания, количество этажей, технические паспорта с планами расположения на этаже и земельном участке.

https://www.youtube.com/watch?v=IT8O94qeTLU

По земельным наделам указываются кадастровые номера, площадь, цель пользования, функциональное назначение, список находящихся на них объектов, нормативную стоимость, прилагаются экспертные оценки, кадастровые карты.

Участники правоотношений в тексте информируют друг друга о имеющихся проблемах в отношении обмениваемых объектов (или их отсутствии):

  1. Спорах о собственности, границах участка, претензиях, исках третьих лиц.
  2. Сервитутах.
  3. Нахождении недвижимости в аренде, залоге, под арестом.

Права и обязанности сторон

При мене продавец недвижимости обязан передать ее; покупатель обязан принять.

Каждая сторона обязана:

  1. Передать объекты:
  2. — свободными от прав иных лиц; — со всем оборудованием, документами; — в указанном в договоре количестве; — именно те, что указаны в соглашении; — согласованного качества и комплектации;

    — с ключами, остекленными окнами, входными дверями.

  3. В разумный срок уведомить контрагента об обнаруженном нарушении условий договора.
  4. Принять переданные объекты.
  5. Оплатить поровну связанные со сделкой и ее регистрацией расходы.

Каждая сторона вправе требовать от контрагента выполнения его обязательств. От выполнения обязанностей участники могут быть освобождены при возникновении обстоятельств неодолимой силы.

Документ составляется в трех экземплярах (для обеих сторон и регистрирующего органа). После подписания передаточных актов и госрегистрации соглашения взаимные обязательства считаются выполненными.

Регистрация

Нужно ли и где регистрировать? Собственность участников правоотношений переходит после последовательного выполнения трех действий:

  1. Регистрации документа с внесением изменений в Госреестр.
  2. Фактической передачи объектов друг другу с подписанием передаточных актов.
  3. Регистрации права собственности каждого участника.

Документы, необходимые для регистрации:

  • заявления сторон;
  • паспорта, учредительные документы юр. лиц;
  • доверенность (при необходимости);
  • квитанция уплаты пошлины;
  • кадастровая карта участка;
  • 3 экземпляра документа;
  • нотариально заверенное или подтвержденное личной явкой согласие супругов сторон, если они в браке;
  • правоустанавливающие документы на объекты;
  • технические кадастровые паспорта;
  • если сторона получает объект с обременением, соответствующе оформленное согласие третьих лиц на сделку.

Документ регистрируется в учреждении Росреестра по месту нахождения одного из объектов мены, право собственности – по месту нахождения соответствующих объектов.

Особенности и нюансы

Недостатком такого типа соглашения является трудоёмкость и длительность поиска удовлетворяющего обе стороны варианта. Их приходится искать на интуитивном качественном уровне; ценовые показатели в этой сфере условны. При поиске варианта мены значительно сокращается возможность выбора.

По закону в жизни человека лишь одна сделка по покупке жилья влечет налоговый вычет базы НДФЛ в размере ее суммы. Если намечается главная, может быть, единственная такая покупка в жизни, глупо не воспользоваться льготой. Но действует она лишь в отношении купли продажи.

Если это актуально хотя бы для одной из сторон, заключать договор она откажется. Поэтому нередко даже в случаях, когда реально граждане меняются недвижимостью, оформляют правооьношения встречными договорами купли-продажи.

Индивидуальный, нерыночный подход к оценке приобретаемого путем мены объекта приводит к трудностям его продажи в дальнейшем, например, наследниками покупателя.

Двойная регистрация документа влечет двойные расходы на оплату услуг регистратора и дополнительную трату времени.

Всегда есть риск, что контрагент на одном из этапов остановится и не доведет его до конца, что повлечет необходимость судиться или расторгать соглашение, неся убытки и терпя неудобства.

Когда признается недействительным?

Основной риск заключения договора мены взамен встречной купли-продажи: три года после сделки одна из сторон вправе передумать и предъявить претензии к контрагенту, добиваясь ее отмены с возмещением своих расходов.

Существует богатый перечень поводов, по которым реально добиться в суде расторжения документа и восстановления первоначального положения.

Особо велика вероятность такого исхода, если сделка затрагивает интересы несовершеннолетних, недееспособных граждан, участники правоотношений формально подошли к составлению текста соглашения, передаточных актов, не приобщили какие-то документы.

Мотивов у истца может быть несколько. Один из них – его реально обманули, скрыв негативные качества объекта. Но могут быть другие варианты.

Например, сделанная при сделке доплата не была указана в соглашении, чтобы не платить налога. При расторжении соглашения требовать возврата этой суммы контрагент не вправе.

Более того, явная неравноценность сделки, из-за которой потребовалась доплата, повышает вероятность признания ее судом ничтожной. Контрагент расторгает соглашение по суду, а полученную без оформления доплату присваивает.

Покупатель сразу приступил к реконструкции дома, масштабному строительству на участке. Противная сторона подает иск о расторжении мены с целью присвоить результаты стройки.

Наняв опытного адвоката, она добьется успеха. Вложенные в перестройку средства ответчика будут присвоены контрагентом. Плюс ему придется доплатить за издержки переезда, моральный ущерб.

Варианты

Если жилое помещение в многокрвартирном доме меняется на дом без приусадебного участка, следует понимать, что такой участок всё же есть, а именно – земля под самим зданием.

У продавца должны быть полноценные документы о выделении места под застройку или добросовестном приобретении объекта.

Договор мены квартиры на земельный участок – соглашение, при котором одна из сторон в момент его реализации лишается жилья. Такая сделка особо уязвима с точки зрения возможности ее расторжения.

Существование отмеченных «подводных камней» приводит к тому, что, несмотря на перечисленные преимущества, такой формат практикуется скорее в виде исключения. Выбирая данную форму сделки, необходимо тщательно взвесить все «за» и «против».

, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас: 

8 (800) 302-76-94

Это быстро и бесплатно!

Источник: https://pravovoy-standart.ru/gilishnoe-pr/nedvigimost/kvartira/obmen/dogovor-meny/na-dom-s-zemelnym-uchastkom.html

«Подводные камни» квартирного обмена

Договор мены подводные камни

Обмен жилыми помещениями имел большое распространение еще в годы Советского Союза. Правда, тогда, в отсутствие рыночной экономики, ситуация была абсолютно иной. Сегодня же перечень причин, по которым люди стремятся к обмену жилплощадью, стал существенно шире.

Обмен ввиду недостаточности денежных средств на покупку  другого жилья. Пожалуй, основная причина большинства обменных операций с недвижимостью. Действительно, порой проще поменяться квартирами, чем копить годами деньги на покупку жилья. Отсюда вытекает следующая цель обмена.

Обмен с целью получения денег. Речь идет о так называемом неравноценном обмене. Например, при обмене трехкомнатной квартиры на однокомнатную можно рассчитывать на доплату и возмещение разницы в рыночной стоимости квартир. Такие обмены совершаются в форме договора мены. Здесь стороны выступают одновременно в роли и продавца, и покупателя.

Распространен и считается логичным обмен с целью улучшения жилищных условий.

Как полагают многие исследователи рынка недвижимости, сейчас гораздо легче обменять однокомнатную квартиру на трехкомнатную, чем делать это наоборот.

При таком обмене доплата будет все же меньше, чем стоимость покупаемой полноценной трехкомнатной квартиры. Такие сделки наиболее распространены среди близких родственников.

Желающим заключить сделку по обмену жилыми помещениями стоить учитывать, что мена запрещена в случае, если дом, в котором находится квартира, признан аварийным и подлежит сносу.

Запрещена мена и тогда, когда квартира, являющаяся объектом мены, состоит в залоге и обременена правами других лиц.

Важно уточнять наличие или отсутствие согласия лиц, проживающих в жилом помещении вместе с его собственником, на обмен.

Не будет иметь юридической силы мена, при которой хотя бы одно жилое помещение находится под арестом, либо право собственности на жилище оспаривается в суде.

Закон не допускает и такой обмен, при котором условия жизни хотя бы одного участника договора в результате такого обмена становятся хуже.

Обмен, как покупка и продажа квартир, связан с определенными рисками.

Перед тем, как приступить к поиску желающих произвести обмен, определите рыночную стоимость как своего, так и приобретаемого жилья.

Постарайтесь при выборе жилья для обмена максимально снизить свои затраты. Считается менее затратным для обмена в финансовом плане и с точки зрения бюрократических проволочек жилье в новостройках.

Обмен квартиры – одна из самых сложных процедур на рынке недвижимости, так как, фактически, сделка состоит из двух этапов – продажи и одновременно покупки жилья.

Человек должен не только подготовить свою квартиру к продаже (собрать документы, придать помещению товарный вид), но и параллельно рассматривать вариант приобретения жилья, начиная с состояния помещения и заканчивая проверкой документов.

Конечно, можно получить организацию обмена от риэлторской фирмы, однако дополнительный контроль над действиями посредников не повредит, поэтому важно иметь представление о порядке проведения сделки.

Существуют различные виды обмена жилья. Наибольшее распространение в настоящее время имеет обмен приватизированных квартир. Основная особенность сделки – аналогичные действия сторон, то есть человек одновременно выступает в роли продавца и покупателя.

Подготовка документов

К основному пакету документов относятся: правоустанавливающие документы на квартиру, выписка из домовой книги, справка из ЖЭУ, справка из налоговых органов, документы БТИ, заявление в регистрирующий орган (форму заявления нужно уточнить заранее).

Также необходимо получить нотариальное согласие на обмен квартиры от всех, зарегистрированных в ней, лиц, собственников, лиц, имеющих права на квартиру (разведенный супруг), согласие органов опеки и попечительства (если зарегистрирован недееспособный или несовершеннолетний человек).

Регистрация договора

Когда все документы подготовлены, стороны обращаются в органы УФРС для регистрации договора мены. Договор можно подготовить самостоятельно, либо обратиться за помощью в нотариальную или юридическую контору. При составлении договора существенное значение имеет цена. Как правило, обмениваемые квартиры признаются равнозначными, и в договоре собственники указывают одинаковую стоимость.

Даже, если обмен происходит с доплатой, одинаковая стоимость квартир прописывается для удобства, и освобождает от налогов сторону, получившую доплату. Однако регистрирующий орган, анализируя представленные документы, может признать договор недействительным, на основании различий в цене на квартиры.

После регистрации договора сделка считается совершенной. Однако необходимо заранее решить различные формальности: определить день переезда, договориться о сроках снятия прописанных жильцов с регистрационного учета, о сроках изменения данных о владельце квартиры в лицевых счетах.

Источник: http://rsgreencity.ru/blog/podvodnie_kamni_kvartirnogo_obmena/

Бухгалтерские и аудиторские термины — Audit-it.ru

Договор мены подводные камни

Одной из самых распространенных сделок между гражданами – физическими лицами является договор мены. По договору мены происходит обмен недвижимого имущества или мена каких-то небольших предметов.

Также договор мены используется и между юридическими лицами.

Правила составления и заключения договора мены регламентируется гражданским законодательством России.

Договор мены и Гражданский кодекс

Под договором мены понимается гражданско–правовой договор, в соответствии с которым каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой (п. 1 ст. 567 ГК).

Под это определение договора мены подпадают взаимные обязанности участников этого правоотношения, заключающиеся в передаче определенного имущества от одной стороны другой в обмен на какое-либо другое имущество. При этом слово «другой» применено в данном определении дважды. Первый раз оно относится к субъектам договора, то есть к участникам, во второй раз – к объекту.

Нормы о купле-продаже в Гражданском кодексе и договор мены

Хотя в главе Гражданского кодекса, посвященной и определяющей договор мены недвижимости или движимого имущества, установлено, что к нему могут быть применены определенные правила о купле-продаже, одновременно поясняется, что такие правила обязаны не быть в противоречии с этой главой и в целом с существом мены.

Например, к таким можно отнести статьи, которые предполагают оплату какой-либо продукции или товара.

Известно, что мена не подразумевает и не сопровождается денежными расчетами. Единственное исключение составляют ситуации, при которых обмениваются объекты имущества, различные между собой в стоимости. Тогда, соответственно, производится доплата в цене.

Мена в жилищных отношениях

Обмен таким имуществом, как жилые помещения, является особой разновидностью гражданских правоотношений.

На практике такой обмен производится при помощи специализированных организаций, агентств, хотя может быть осуществлен и без этих организаций.

Отметим, что договор мены квартиры или иной недвижимости регламентируется жилищным законодательством России.

Основные признаки договора мены

К основным признакам договора мены относятся следующие признаки:

Во-первых, договор мены относится к таким договорам, которые направлены на передачу имущества (также как и договор купли-продажи, договор дарения, договор займа, ренты, ссуды, договор аренды и другие.).

Во-вторых, по договору мены имущество передается в собственность другой стороне.

В-третьих, договор мены отличается от других возмездных договоров, по которым имущество также передается в собственность контрагента (договор купли-продажи, договор займа), характером встречного предоставления. Участники договора мены обменивают один товар на другой.

В-четвертых, по договору мены право собственности на полученные в порядке обмена товары (например, квартиры,  автомобиля) переходит к каждой из сторон одновременно после того, как обязательства по передаче товаров исполнены обеими сторонами (ст. 570 ГК Российской Федерации).

Основные особенности договора мены

Договор мены относится к числу договоров, направленных на передачу имущества.

По договору мены обмениваемое имущество передается в собственность (а в определенных случаях – в хозяйственное ведение или оперативное управление) контрагента.

Особенность предмета договора (обмен товаров) заключается в том, что один товар обменивают на другой, а не на деньги.

По договору мены право собственности на полученные в порядке обмена товары переходит к каждой из сторон одновременно после того, как обязательства по передаче товаров исполнены обеими сторонами (ст. 570 ГК), а  не с момента передачи вещи хотя бы одним (п. 1 ст. 223 ГК).

Согласно  договору мены один передаёт другому контрагенту один товар в обмен на другой в собственность.

Также договор мены иногда называют бартером.

При осуществлении такого договора каждая из сторон признаётся одновременно продавцом передаваемого товара и покупателем принимаемого ею в обмен товара.

Субъекты договора мены

Субъектами договора мены могут быть как юридические, так и физические лица.

Предмет договора мены

Выполняя условия договора мены можно передавать как товары, так и имущественные права.

Переход права собственности на обмениваемые товары по договору мены

Переход права собственности на обмениваемые товары происходит одновременно после исполнения обязательств передать соответствующие товары обеими сторонами, если иное не предусмотрено законом или договором.

Вместе с этим законодатель дает возможность сторонам установить и другие условия для определения момента перехода и возникновения этого права.

Цена обмениваемых товаров по договору мены

Так как согласно договору мены не происходит уплаты денег за приобретаемый товар, сторонами в договоре может не указываться цена обмениваемых товаров. В таких случаях эти товары именуются равноценными, если другое не вытекает из договора. 

Сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже цены товара, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах. Однако следует заметить, что такая доплата может быть произведена необязательно денежными средствами.

Стороны вправе установить в договоре и другие варианты доплаты, другой порядок компенсации.

Например, если заключен договор мены автомобиля на другое автотранспортное средство, но более дорогое, то участники сделки могут согласиться с тем, что доплата будет произведена деньгами, а могут договориться о компенсации, например, автозапчастями или каким-то иным имуществом.

Сроки обмена по договору мены

Законодатель не устанавливает каких-то определенных сроков для обмена имуществом. В том числе такие условия отсутствуют и применимо к одномоментности передачи имущества обеими сторонами. Одна сторона может передать товар сегодня, другая через некоторое время, определенное соглашением.

Вместе с тем права стороны, передавшей имущество первой, законом защищаются. 

В частности, охрана интересов такой стороны регулируется нормой 328 ГК.

Эта статья описывает условия, при которых первая сторона может остановить исполнение своего обязательства или вовсе отказаться от такого исполнения, а вдобавок ко всему еще и потребовать возмещения убытков.

К таким условиям относится непредставление контрагентом исполнения обязательства, а также всевозможные обстоятельства, которые могут прямо указать на факт того, что такое обязательство в срок исполнено не будет

Договор мены: подробности для бухгалтера

  • Договор мены: порядок бухгалтерского и налогового учета … и налогового учета операций по договору мены? По договору мены производится обмен автомобилями. Согласно … , приобретенных по договору мены;
    – Энциклопедия решений. Учет приобретения материалов по договору мены;
    – Энциклопедия решений … средств по договору мены;
    – Энциклопедия решений. Учет реализации материалов по договору мены;
    – Энциклопедия решений … договору мены. Риск случайной гибели товара по договору мены;
    – Энциклопедия решений. Передача товара по договору мены …
  • Реализация и приобретение имущества АУ в рамках договора мены … ? Может ли автономное учреждение заключить договор мены (например, обменять не используемый в … ?
    Правомерность заключения договора мены АУ
    В силу гражданского законодательства к договору мены применяются правила … переходит к сторонам, выступающим по договору мены в качестве покупателей, одновременно после … образом, товарообменные операции, производимые по договору мены, признаются НК РФ реализацией и … учреждение с согласия учредителя заключило договор мены. В рамках данного договора осуществляется …
  • НДФЛ в 2018 году: разъяснения Минфина России … уменьшить сумму доходов, полученных по договору мены в размере стоимости передаваемых по … уставном капитале общества, установленной в договоре мены, на сумму фактически произведенных им … случае нахождения квартиры, приобретенной по договору мены, в собственности налогоплательщика менее минимального … величину стоимости акций, определенную в договоре мены, в случае, если стоимость обмениваемых … . При продаже квартиры, полученной по договору мены и находившейся в собственности налогоплательщика …
  • Обзор писем Министерства финансов РФ за октябрь 2018 года … уменьшить сумму доходов, полученных по договору мены в размере стоимости передаваемых по … уставном капитале общества, установленной в договоре мены, на сумму фактически произведенных им …
  • Переходные положения в связи с повышением НДС … Минфина не относится.
    Мена.
    По договору мены каждая из сторон обязуется передать … ст. 567 ГК РФ).
    По договору мены может возникнуть ситуация, когда одна … году, – 20 %.
    Если при заключении договоров мены накануне 2019 года стороны не …
  • Обзор писем Министерства финансов РФ за январь 2020 … /11406
    Суммой договора (сделки) по договору мены является совокупная стоимость передаваемого имущества … . При нотариальном удостоверении договора мены в целях исчисления нотариального тарифа … пошлины) стоимость имущества, указанного в договоре мены, подлежит суммированию.
    Согласно подпункту 16 … и в случае нотариального удостоверения договоров мены жилых помещений, расположенных в аварийном …
  • Обзор писем Министерства финансов РФ за август 2020 … собственности на которую отчуждено по договору мены, находилась в собственности налогоплательщика менее …
  • Признание брачного договора недействительным по требованию одного из супругов … полностью?
    Опустим случаи, когда брачный договор меняется по соглашению сторон. Сложностей тут …
  • Обзор писем Министерства финансов РФ за июль 2018 … . При продаже квартиры, полученной по договору мены и находившейся в собственности налогоплательщика …
  • Обзор писем Министерства финансов РФ за сентябрь 2018 года … случае нахождения квартиры, приобретенной по договору мены, в собственности налогоплательщика менее минимального … акции были приобретены в рамках договора мены ценных бумаг, то при исчислении … величину стоимости акций, определенную в договоре мены, в случае, если стоимость обмениваемых …
  • Нюансы применения имущественных вычетов по НДФЛ … получить 260 000 рублей по договору мены?
    Мена является одним из вариантов … имущество. Согласно ГК РФ к договору мены применяются правила купли-продажи, то … является продавцом.
    Приобретая имущество по договору мены, может ли налогоплательщик получить вычет … можно получить в случае, если договор мены составлен в связи с предоставлением …
  • Возможно ли перевести основные средства с остаточной стоимостью менее 40 тыс. руб. в состав МПЗ? … организации, паевой фонд;
    передача по договору мены, дарения;
    внесение в счет вклада …
  • Объект учета «доходы» с 2019 года … таких доходов (например, полученных по договору мены, бартера) необходимо обратить внимание на …
  • Разукрупнение здания … организации, паевой фонд;
    передача по договору мены, дарения;
    передача дочернему (зависимому) обществу …
  • Переклассификация дооцененных основных средств в долгосрочные активы к продаже … организации, паевой фонд; передачи по договору мены, дарения; внесения в счет вклада …

Источник: https://www.audit-it.ru/terms/agreements/dogovor_meny.html

Обмен квартиры на квартиру: главные особенности сделки

Договор мены подводные камни

В простонародье под обменом понимается любой тип сделки с недвижимостью, при котором новое жильё приобретается за счёт старого. Однако, с точки зрения законодательства, это ошибочное мнение.

Под обменом понимаются сделки, совершаемые только между арендаторами неприватизированной (социальной) недвижимости. В случае, если такая операция совершается между квартирами, находящимися в собственности, то используется термин мена.

Обратите внимание, что неприватизированное жильё может быть реализовано только путём обмена, тогда как для недвижимости, находящейся в собственности доступен любой тип сделки. Для социальных квартир допускаются следующие разновидности обмена:

Обмен между неприватизированными квартирами

В соответствии с действующим Жилищным Кодексом (ЖК России) обмен может совершаться только с разрешения арендодателем недвижимости. Ими могут выступать муниципальные власти или иные собственники жилья. Разрешение на совершение обмена или отказ выдаётся в течение десяти рабочих дней после подачи заявления в письменной форме.

Отказ может быть спровоцирован следующими обстоятельствами:

  • В случае внесения изменений в договор о социальном найме недвижимости или его расторжении.
  • Судебные разбирательства, объектом которого выступает обмениваемое жильё.
  • Наличие действующего постановления о непригодности помещения для проживания.
  • В случае принятия решения о переоборудовании недвижимости для других целей, капитальном ремонте или сносе здания.
  • Если обмениваемое жильё относится к коммунальному типу и реализуется лицу, страдающему хроническими заболеваниями.
  • Отсутствие разрешения от органов опеки, в случае проживания в этой недвижимости несовершеннолетнего, недееспособного или ограниченно дееспособного члена семьи.

Кроме того, для обмена нужно получить согласие всех членов семьи, проживающих вместе с арендатором. В случае, если таковое получить невозможно, нужно подать заявление о принудительном обмене. Это можно сделать только в судебном порядке.

Условия обмена неприватизированной недвижимости регламентируются статьёй № 72 ЖК России.

При оформлении обмена между неприватизированными квартирами потребуются следующие документы:

  • Письменное разрешение арендодателя недвижимости.
  • Заявление от арендатора, подписанное всеми членами семьи, кроме несовершеннолетних.
  • Ордер, договор найма или иной документ, подтверждающий право социальной аренды этой недвижимости.
  • Справка о количестве проживающих лиц, включая детей.
  • Справка об отсутствии задолженностей по оплате за коммунальные услуги.

Мена приватизированных квартир

В наши дни мена жилья – это довольно редкое явление. Чаще всего используются альтернативные сделки.

В таком случае оформляются парные договоры купли-продажи на обе квартиры. Однако это не исключает возможности прямой мены.

При заключении договора две стороны меняются недвижимостью. В нём могут быть также прописаны особые условия. К примеру, доплата. Если одна из сторон предлагает большую по площади недвижимость, то вторая выплачивает разницу, в размере, достигнутом по устной договорённости или в соответствии с оценкой БТИ.

Обычно к прямой мене прибегают владельцы недвижимости, состоящие в родственной связи, так как такая процедура значительно уменьшает расходы на оформление сделки.

Помимо этого, в отличие от купли-продажи, если по какой-то причине сделка будет признана недействительной, то стороны просто вернут свои прежние квартиры.

Вариант обмена с застройщиком недвижимости

Мечтой многих граждан является обмен старой недвижимости на новостройку. И этот вариант существует. Если сделка заключается между физическим и юридическим лицом об обмене одной недвижимости на другую, то он называется взаиморасчёт.

Схема этой операции довольно простая, однако в большинстве своём реализуется только при посредничестве риелторов. Клиенты агентств недвижимости могут подобрать подходящий вариант квартиры в новом доме, провести оценку старого жилья и выставить его на продажу.

В отличие от купли-продажи на время взаиморасчёта квартира в новостройке, выбранная клиентом, бронируется на определённый срок или до того как будет найден покупатель на старую недвижимость. Так же как и в случае любого другого варианта обмена при взаиморасчёте может взиматься доплата, состоящая от разницы стоимости старой и новой недвижимости.

Трейд ин

Второй подвид взаиморасчёта пришёл с рынка автомобилей. Он называется трейд ин (trade in – англ.). Этот вариант обмена также производится при посредничестве риелторов.

Агентство недвижимости выкупает старую квартиру с небольшой скидкой от рыночной стоимости, а клиент на эти деньги (с доплатой или без неё) приобретает новое жильё. Позднее риелторы реализуют старую недвижимость.

Это один из самых непопулярных вариантов обмена, так как влечёт за собой потерю стоимости, но он незаменим при необходимости реализовать недвижимость быстро.

Мена недвижимости регламентируется статьями №567–571 ГК (Гражданский Кодекс) России.

Для оформления мены между приватизированными квартирами потребуются следующие документы:

  • Удостоверения личности всех сторон, являющихся участниками сделки, включая несовершеннолетних.
  • Документы о браке или разводе.
  • Согласие супруга, в случае, если недвижимость приобреталась во время брака. Его нужно получать даже в случае, если брак уже расторгнут.
  • Документы, подтверждающие право собственности на эту недвижимость.
  • Кадастровый паспорт с указанием плана недвижимости.
  • Единый жилищный документ, который включает в себя информацию из домовой книги и данные о финансовом состоянии лицевых счетов.
  • Разрешение органов опеки, в случае если в сделке есть несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные лица.
  • Разрешение совладельцев недвижимости, в случае мены долей.

В соответствии с действующим законодательством подобные варианты обмена недвижимости не предусматриваются. Это указано в части 3 статьи №72, а также в статье № 82 ЖК России. Единственный возможный вариант обмена может быть использован только после проведения процедуры приватизации социального жилья.

Во всех иных схемах это незаконны вид сделки и при попытке регистрации она будет признана недействительной.

Особенности различных вариантов обмена

Ввиду огромного количества допустимых операций с недвижимостью, каждый из вариантов наделяется особыми условиями. Обмен не является исключением. Существует ряд сделок, которые имеют свои отличительные черты.

Обмен с доплатой

Как писалось выше, при необходимости доплаты сумму разности нужно отразить в договоре. Однако, в соответствии с ЖК России, она не обязательно должна иметь денежный эквивалент.

Доплата может производиться любым другим имуществом, включая ценные бумаги. В таком случае, в договоре отражаются полные данные об этом имуществе.

К примеру, в качестве доплаты одна из сторон предлагает автомобиль.

Тогда в договоре прописываются точные данные на машину, а в дополнение к нему прикладываются документы, подтверждающие право собственности.

Обмен большой квартиры на несколько маленьких

Как и в предыдущем варианте, все сведения о каждом имуществе должны быть отражены в договоре. Отличие заключается в необходимости оформлять несколько договоров купли-продажи по количеству объектов, являющихся предметом сделки. Это несколько усложняет процедуру оформления и увеличивает расходы.

Обмены квартиры на частный дом

Квартира и дом – объекты недвижимости, относящиеся к разным категориям, поэтому требуют особого оформления. Это связано с необходимостью перерегистрировать не только недвижимость, но и землю, право собственности на которую, переходит к новому владельцу после заключения сделки.

Обмен долей

Если обмен производится между квартирой и долей в квартире или между двумя долями, то одна или две стороны должны получить согласие от владельцев других долей в этой недвижимости о проведении такой сделки. Оно должно быть приложено к договору при его заключении.

Это значительно увеличивает время оформления, так как другие владельцы долей могут принимать решение о согласии или отказе в течении месяца, после получения уведомления о намерении совершить сделку.

Налоги

Так как мена, взаиморасчёт и трейд-ин приравниваются к купле-продаже, то при заключении таких сделок нужно уплачивать НДФЛ по стандартной ставке 13%. Обратите внимание, что на недвижимость, находящуюся в собственности более трёх лет можно получить налоговый вычет.

Это право регулируется статьёй № 220 Налогового Кодекса России. Налог за обмен неприватизированных квартир не предусмотрен.

Риски

Специалисты не рекомендуют обменивать недвижимость, если одна из сторон приобрела её в собственность менее трёх лет назад. Именно такой срок отводится законодательством на оспаривание сделки. Т.е.

приобретая путём мены квартиру, находящуюся в собственности менее трёх лет, есть риск признания предыдущей сделки недействительной, в таком случае владелец недвижимости изменится, и мена автоматически будет признана недействительной.

С рисками сопряжены и сделки мены между долями. В таком случае нужно убедиться в отсутствии претензий совладельцев этой недвижимости. Также желательно убедится в согласии супруга(и) на проведение такой сделки. В таком случае риски при мене квартиры будут минимизированы.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/obmen

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.