Договор купли продажи квартиры в строящемся доме

Содержание

Договор купли-продажи квартиры в новостройке: образец предварительного договора, условия и порядок оформления, документы | Жилищный консультант

Договор купли продажи квартиры в строящемся доме

В российской законодательной и правоприменительной практике в ходе формирования стандартов документооборота получил наибольшее хождение договор купли-продажи.

Данный документ представляет собой соглашение между определенными лицами, в ходе которого одно из них предлагает товар или услугу, а другое – денежное вознаграждение.

Принцип ценности и платности разительно отличает договор купли-продажи от других известных бумаг.

Общие положения, регламентирующие порядок, обязанности и права участников сделки, записаны в статье 454 ГК РФ и более детально рассматриваются в ходе 30 главы. При этом законодатель учел, что при различном предмете сделки, процедура может выглядеть иначе.

В случаях, когда производится покупка квартиры в новостройке по предварительному договору купли-продажи, заключать его следует на основании норм статьи 549, которая регулирует особое правовое положение недвижимого имущества.

Связано это в первую очередь с существующей государственной регистрацией прав собственности, а также значительной стоимостью и социальной значимостью жилья.

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: +7 800 350-83-46 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

Разделение сторон также показывает различие в правах и обязанностях. Так сторона, предлагающая товар, обязуется быть собственником такового и, при исполнении условий договора другой стороной, передать ей данный товар. В отношении покупателя условий гораздо меньше: важно оплачивать сделку полностью и своевременно.

Кто участвует в заключении договора?

Инициатором сделки является покупатель, который планирует приобрести квартиру вне зависимости от способа ее реализации.

Продавец при этом вовсе не очевиден: стоит обращать внимание на степень готовности дома, статус застройщика, подрядчика (возможно даже со сложной структурой, включая генерального), а также организации, привлеченные к продаже. Заключение договора купли-продажи возможно лишь с тем лицом, которое:

  • Записано в качестве застройщика, сдавшего многоквартирный дом в эксплуатацию. Данный факт подтверждается соответствующим актом и свидетельством.
  • Ранее приобрело данное жилье по договору купли-продажи.

Если квартира предлагается в доме, который только строится, то есть не принят в эксплуатацию комиссией, договор купли-продажи в области недвижимости заключить невозможно. Распространенная форма документа в данном случае – договор долевого участия.

Со стороны покупателя могут участвовать лица, обладающие:

  • Правоспособностью.
  • Достаточными финансовыми активами.
  • Дееспособностью, во что также включается совершеннолетие (при этом несовершеннолетние граждане могут стать собственниками жилья, но сторонами сделки – нет).

Вне зависимости от обстоятельств, стороной купли-продажи не может выступить государство. Чаще данная процедура подменяется государственным заказом или тендером.

Требования к квартире при купле-продаже

Приобретая квартиру в новостройке, строительство которой еще не завершено, рискует в первую очередь покупатель. При этом не важно как выглядит строение и проложены ли коммуникации – строение должно быть сданным «на бумаге» в том числе.

Предлагаемая квартира должна обладать следующими признаками:

  • Пройти процедуру приема-передачи в рамках государственной комиссии.
  • Соответствовать требованиям клиента, оформленным в рамках передаточного акта.
  • Не иметь свидетельств двойной продажи или передачи третьему лицу на реализацию.

Относительно последнего пункта сложилась негативная статистика, касающаяся неопределенного статуса посредника. Чаще всего он получает право на перепродажу на основании документа уступки права требования или инвестирования, что создает значительный потенциал мошенничества.

Новостройка, квартиры в которой уже проданы, а за непосредственным продавцом закреплено право собственности (на основании свидетельства), является наименее рискованным вариантом. При этом следует обращать внимание на тип договора, по которому данное жилье было приобретено: долевое участие считается наименее приемлемым.

Также квартира должна пройти процедуру обмера. Акт о проведении обмера позволит вычислить итоговую стоимость жилья и сделает договор более значимым, поскольку указанная в нем цена будет мотивированной. Квартиры в домах, которые не прошли государственную экспертизу, не могут являться предметом товарно-денежных отношений, более того, они не являются объектами недвижимого имущества.

Составление договора купли-продажи

При составлении типового договора купли-продажи следует учитывать, что строение едва выпущено в эксплуатацию и может не соответствовать заявленным критериям качества. В договоре купли-продажи новостройки должны присутствовать следующие пункты и условия:

  • Данные сторон, включая полный физический и юридический адрес застройщика (либо его представителя), а также данные покупателя, позволяющие идентифицировать его.
  • Подробное описание объекта сделки, включая год постройки (сдачи в эксплуатацию), этажность, площадь (комнаты и бытовые помещения отдельно), наличие коммуникаций и тип отделки (допускается к сдаче предчистовая и чистовая), планировка.
  • Порядок проверки помещения, условия исправления (многие подрядчики указывают, что в случае исправлений не несут ответственности за урон строению и соседним квартирам).
  • Права и обязанности сторон относительно срока передачи, оплаты и предоставления пакета документов для регистрации.
  • Отсылки к проектной документации, реестровому номеру объекта, а также информации государственной приемки строения.
  • Ответственность сторон за неисполнение обязанностей в указанные там же сроки.
  • Расчет стоимости на основании обмера.
  • Порядок внесения средств и реквизиты банковского счета застройщика.
  • Подпись покупателя и генерального директора компании-застройщика.

Порядок оформления договора купли-продажи в новостройке

Заключение договора с застройщиком (в том числе если это договор о долевом участии) возможно лишь в письменном виде. Данное требование установлено статьей 550 ГК РФ и обосновывается необходимостью подписания и выраженного согласия обеих сторон на совершение сделки и процедуру государственной регистрации.

Для совершения перехода права собственности, необходимо соблюсти следующие этапы:

  1. Обратиться к застройщику (подрядчику) с инициативой приобрести квартиру. На основании данного обращения застройщик обязан предоставить эксплуатационные документы, проект, а также акт государственной комиссии.
  2. Если жилье находится в стадии строительства, заключается договор долевого участия, в рамках которого (или отдельного соглашения) может быть определена величина задатка (зачастую выплачивается полная сумма или устанавливается рассрочка на срок приведения строения к эксплуатации).
  3. Строение проходит государственную комиссию.
  4. Покупатель перечисляет денежные средства на расчетный счет застройщика. В случае, если сделка осуществляется посредством договора по передаче права требования, необходимо уведомить застройщика лично или заказным письмом, приложив заверенную копию договора с продавцом.
  5. В назначенный срок стороны проводят приемку помещения. Покупателю выдается смотровой лист, в рамках которого могут быть зафиксированы любые нарушения, несоответствия.
  6. Если нарушения обнаружены, застройщик оценивает степень своей вины и срок исправления и уведомляет покупателя о сроках ремонта.
  7. Проводится повторная приемка квартиры. В случае удовлетворительного состояния жилья, покупатель может обращаться в БТИ за техническим паспортом.
  8. С полным пакетом документов необходимо обратиться в Росреестр. Оформление государственной регистрации права собственности занимает от 10 до 30 дней.

Следует отметить, что с 2013 года отпала необходимость физическим лицам регистрировать договора с прочими сторонами. Таким образом, осуществляется регистрация лишь перехода собственности, но никак не договора. Застройщик при этом обязан, в случае передачи права требования, регистрировать данный документ надлежащим образом.

Список документов

В связи с дополнительными этапами проведения сделки, список документов может включать:

  • Паспорта сторон, свидетельство о государственной регистрации юридического лица (реже – индивидуального предпринимателя).
  • Лицензия на возведение многоквартирных домов. Допуски и строительные разрешения, а также постановление муниципалитета о возведении здания (при необходимости).
  • Документы на право пользования землей од застройку.
  • Договор купли-продажи. Для сверки пунктов и соответствия документа нормам, следует скачать образец договора купли-продажи 2017 года. Посмотреть и скачать можно здесь: [Образец договора купли-продажи квартиры в новостройке].
  • Договор участия в доле.
  • Дополнительное соглашение о задатке (если оговорено).
  • Передаточный акт.
  • Акт о государственной приемке на официальном бланке.
  • Технический паспорт.
  • Акт о передаче денежных средств.
  • Оплаченная квитанция на регистрацию прав собственности (2000 рублей).

Правоустанавливающими документами для застройщика также является свидетельство на землю (либо договор об аренде), на которой возведен дом. В случае, если покупатель требует проектную документацию, застройщик может ограничится декларацией по проекту – этого более чем достаточно.

Недействительность договора

Факт заключения договора с юридическим лицом освобождает от необходимости проверять его дееспособность, психическое состояние или вероятность неправильного распределения наследства.

Новостройка не имеет прописанных жильцов, что также снимает часть обременений.

Признание недействительной сделки не редкость и часто возникает по причине слабой проработанности закона 214-ФЗ «О долевом строительстве», в рамках которого не учитываются некоторые реалии:

  • Возможность долгостроя по причине обоснованных согласований, перепланировок и обращений в государственные структуры. Застройщик несет убытки, растет шанс банкротства и потери покупателем и денег, и квартиры.
  • Продажа через посредника, осуществляющего маркетинговые функции может иметь большой риск, поскольку некоторые организации создают несколько фирм, одна из которых может обанкротиться, лишив правомочности все последующие сделки. Восстановить свои права возможно лишь в суде.
  • Застройщик может не пройти государственную комиссию. Дом, не способный вмещать жильцов, объектом недвижимости быть не может, соответственно все сделки считаются ничтожными.
  • Продажа была произведена организацией, которая не имеет право осуществлять сдачу квартир в эксплуатацию, продажу недвижимости.

Заключая договор о приобретении недвижимости в новостройке, следует отдавать отчет в том, что данный документ – это предварительный договор купли-продажи в новостройке и о возникновении права собственности не свидетельствует.

Наиболее популярные вопросы и ответы

Вопрос: Застройщик обещал сдать квартиру в течение месяца, но уже полгода не сообщает о статусе жилья в новостройке. Возможно ли взыскать с него неустойку, не потеряв при этом права на квартиру? Анастасия.

Ответ: Анастасия, все взаимоотношения сторон при покупке квартиры в новостройке, а также особый правовой режим того, как оформить договор купли-продажи, рассматривается в рамках ФЗ-214.

Ответственность в нем определена исходя из пользования денежными средствами покупателя.

Таким образом, максимальная неустойка может составлять трехсотую часть от ставки рефинансирования, помноженную на количество просроченных дней.

Заключение

Приобретение квартиры в новостройке, особенно на этапе незавершенного строительства, может стать рискованным вложением. При этом законом установлено, что:

  • Продавцом выступает застройщик или его представитель, проводящий юридическое сопровождение сделки.
  • Здание, не сданное в эксплуатацию, не может быть объектом жилой недвижимости и не регистрируется, как собственность.
  • Застройщик несет ответственность за качество квартиры, а также за сроки сдачи.
  • Банкротство застройщика или его представителя может привести сделку к недействительности.

Образцы заявлений и бланков

Вам понадобятся следующие образцы документов:

  • Образец договора купли-продажи квартиры

Вам будут полезны следующие статьи

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: +7 800 350-83-46 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

Источник: http://estate-advisor.ru/pokupka/pokupka-kvartiry-v-novostrojke/dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-v-novostrojke/

Порядок заполнения договора купли-продажи квартиры в новостройке

Договор купли продажи квартиры в строящемся доме

Заключение договора купли-продажи квартиры в новостройки может избавить покупателя от дополнительных рисков. Сторонами данной сделки выступают физические и юридические лица.

Договор купли-продажи: законодательство

Договор купли-продажи должен соответствовать требованиям Гражданского кодекса ст.454 Главы 30. Если речь идет о предварительном договоре купли-продажи, то его необходимо заключать с учетом требований 549 ст. ГК РФ.

В договоре купли-продажи новостройки участвуют две стороны: продавец и покупатель. В качестве продавца может выступать:

  • юридическое лицо – застройщик, который сдал в эксплуатацию многоквартирный дом;
  • физическое лицо – собственник квартиры в новостройке, который ранее приобрел ее у застройщика и решил продать по разным причинам: решил приобрести более просторное жилье или изначально покупал квартиру в инвестиционных целях.

Покупателем может быть любое правоспособное и дееспособное физлицо, обладающее необходимыми активами.

Права и обязанности сторон

  • продавец должен иметь права собственности на квартиру и передать ее в пригодном для проживания состоянии;
  • покупатель обязан оплатить квартиру в полном объеме в обговоренные договором сроки.

Стоит обратить внимание, что если жилой дом еще не был принят в эксплуатацию, то заключить договор купли-продажи квартиры невозможно. В данном случае заключается договор долевого участия.

Отдельные требования предъявляются к предмету сделки. Она должна соответствовать таким условиям:

  • предварительно прошла процедуру приемки госкомиссией;
  • не должна являться объектом двойной продажи или переданной третьему лицу;
  • должна отвечать требованиям клиента и заявленным застройщиком параметрам.

Покупка квартиры в новостройке имеет немало преимуществ и лишает покупателя некоторых рисков. Так, такую сделку не смогут признать недействительной из-за недееспособности продавца или его психического состояния. Также в квартире нет прописанных жильцов, что также облегчает покупку.

Основные проблемы могут возникнуть при покупке недвижимости на этапе строительства: застройщик может объявить себя банкротом и затянуть строительство объекта. Но именно в недостроенном доме можно рассчитывать на покупку квартиры по привлекательной цене.

Структура договора купли-продажи квартиры в новостройке

Договор купли-продажи квартиры в новостройке должен включать следующие пункты:

  1. Сведения о сторонах сделки: наименование застройщика, его юридический и фактический адрес, реквизиты (ИНН/КПП) и лицо, которое подписывает договор на основании доверенности или Устава компании, а также ФИО и паспортные данные покупателя.
  2. Детальная характеристика объекта сделки купли-продажи: год постройки (ввода в эксплуатацию), этажность здания, этаж расположения квартиры, площадь (жилая и общая), наличие коммуникаций, тип отделки (например, под чистовую отделку), планировка квартиры (план в приложении). Отдельно указывается информация о госприемке здания и присвоенном недвижимости номере.
  3. Цена сделки. Она должна быть фиксированной и не подлежать изменению при влиянии различных факторов. Это обезопасит покупателя от того, что продавец в самый неподходящий момент решит увеличить стоимость квартиры.
  4. Срок передачи объекта, порядок оплаты (наличие аванса/условия о рассрочке платежа и пр.) и реквизиты банковского счета для перечисления денег застройщику.
  5. Права и обязанности сторон.
  6. Ответственность сторон за неисполнение условий договора купли-продажи (пени и неустойки за просрочку в передаче объекта, при задержке с оплатой и пр.).
  7. Порядок разрешения спорных ситуаций.
  8. Подписи сторон.

Договор заключается в простой письменной форме и не подлежит регистрации в Росреестре (данное требование отменили в 2013 году).

Схемы приобретения квартиры в строящемся доме

Договор купли продажи квартиры в строящемся доме

Сегодня строительные компании предлагают несколько схем приобретения квартир.

  1. Первая (самая распространенная) схема: путем заключения договора долевого участия – ДДУ.
  2. Вторая схема: путем заключения предварительного договора купли-продажи.
  3. Третья схема: путем приобретения векселя, которым впоследствии можно расплатиться за квартиру.
  4. Четвертая схема: путем вступления в кооператив.
  5. Пятая схема: путем приобретения жилищных сертификатов (облигаций) по номиналу стоимости квадратного метра.
  6. Шестая схема: переуступка права требования.

Итак, вы выбрали фирму или строительную компанию, а дальше вам необходимо оформить на бумаге ваши взаимоотношения с этой организацией. Основным документом, по которому вы будете взаимодействовать со строительной фирмой, является договор.

Общие принципы составления любого договора следующие: договор должен обязательно содержать четкое описание предмета договора, стоимость договора и порядок оплаты, обязанности сторон, сроки исполнения этих обязательств и ответственность за их неисполнение, условия расторжения или переуступки прав и порядок возврата денежных средств при расторжении.

Даже имея исходную информацию о строительной компании и объекте строительства, разобраться во всех тонкостях договора долевого участия не так просто.

Основными и необходимыми элементами договора долевого участия являются:

  • в преамбуле договора должно быть указано, кто его заключает, с указанием полных реквизитов фирмы (организационно-правовая форма, название, ИНН, ОГРН, адрес и т.д.), и каким документом определены полномочия лица, которое подписывает договор от имени фирмы;
  • точный строительный адрес, характеристика дома (эскизный проект), ссылки на правовые документы, регламентирующие право на строительство дома (распоряжение органа исполнительной власти о проектировании и строительстве или протокол о признании победителем торгов за право строительства на выбранном земельном участке, инвестиционный договор аренды земельного участка или свидетельство о регистрации права собственности, разрешение на строительство по форме, утвержденной Правительством РФ);
  • подробное описание квартиры (общая и жилая площадь, планировка, отделка, комплектация) и ее местонахождение в доме, с нанесением на поэтажный план, с указанием строительных осей;
  • размер долевого взноса, исходя из стоимости квадратного метра (возможна привязка к иностранной валюте), сроки внесения и порядок индексации, максимально допустимая задержка платежей и соответствующие штрафные санкции (пени);
  • основания и условия изменения долевого взноса в связи с возможным удорожанием строительства;
  • порядок целевого распоряжения средствами дольщика строительной компанией (какие договоры и с кем заключались, кто подрядчики, кому и как передаются средства дольщика);
  • механизм и условия расторжении договора;
  • порядок возврата внесенных дольщиком средств в случаях:
    • досрочного расторжения договора по инициативе строительной компании (из-за длительной задержки дольщиком платежей);
    • досрочного расторжения договора по инициативе дольщика (неисполнение компанией своих обязательств по срокам или качеству строительства);
    • порядок переуступки прав по договору другому лицу;
    • порядок и сроки ввода дома в эксплуатацию и подключения к инженерным сетям;
    • уточнение параметров квартиры после ее обмеров ПИБом и согласование конечной цены квартиры;
    • порядок приемки жилья дольщиком и устранения строительной компанией недоделок (дефектов), размер неустойки выплачиваемой фирмой за невыполнение обязательств по качеству жилья;
    • гарантийный срок (срок, в течение которого застройщик безвозмездно устраняет обнаруженные дефекты и недоделки);
    • порядок и сроки оформления прав собственности в ГУ ФРС;
    • ответственность сторон при неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательств по договору;
    • порядок организации общего собрания для выбора способа управления домом.

Если в договоре долевого участия отражены все эти элементы, дольщик получает дополнительную гарантию защиты своих средств. Как правило, дольщику самому бывает не под силу составить грамотный договор долевого участия.

Поэтому целесообразно обратиться за помощью в составлении договора в юридическую консультацию, специализирующуюся на вопросах долевого строительства.

Вообще желательно, чтобы сделка сопровождалась юристом на всех этапах, начиная с консультации, составления договора, ведения переговоров со строительной компанией и до получения свидетельства о собственности из УФРС.

Данный перечень рекомендаций должен помочь снизить риски, с которыми сталкиваются дольщики. В дальнейшем в разделе “Основные риски” мы постарались разобрать детально отдельные составляющие договора долевого участия.

Договор предварительной купли-продажи – договор ПКП

Самая скользкая схема – предварительный договор купли-продажи. Среди юристов нет однозначного мнения по поводу того, насколько законны действия застройщиков, предлагающих заключить договор ПКП.

В соответствии с ГК РФ, договор купли-продажи может заключать только собственник имущества, следовательно, и предварительный договор должен подписывать тоже собственник.

Есть еще один нюанс – для заключения предварительного договора необходимо определить все существенные условия основного договора, но пока дом не построен и не зарегистрирован, невозможно четко идентифицировать предмет договора купли-продажи, так как квартиры еще не существует.

В Гражданском кодексе описан механизм заключения предварительного договора, но там ничего не сказано об оплате.

По мнению многих специалистов, оплата по предварительному договору не должна быть стопроцентной, иначе он может быть признан притворной сделкой и средством ухода от заключения договора долевого участия в соответствии с законом №214 “Об участии в долевом строительстве…”, то есть ухода из-под действия этого закона.

Еще один момент – по предварительному договору купли-продажи дольщику невозможно зарегистрировать право собственности на квартиру.

Право собственности дольщик может получить, только заключив договор купли-продажи, но его можно заключить только после того, как застройщик зарегистрировал право собственности на себя – естественно, предварительно введя дом в эксплуатацию.

Однако может случиться, что застройщик не сумеет получить такое право – в силу разных причин или умышленно будет уклоняться от регистрации права собственности на себя. Тогда дольщику придется обращаться в суд, но суд вряд ли сможет заставить застройщика заключить договор купли-продажи, так как застройщик сам еще не является собственником.

Чтобы этого не случилось, необходимо в договоре подробно описать все этапы строительного процесса со сроками и обязанностями застройщика на каждом отдельно, а также штрафные санкции на случай, если застройщик вовремя не зарегистрировал свое право собственности или не заключил договор купли-продажи.

Векселя

Компания-застройщик может выпустить векселя (долговые обязательства) на определенную сумму и продать их участнику строительства. Затем заключается предварительный договор купли-продажи, где векселя служат залогом.

По завершении строительства обладатель векселей может или получить за них квартиру (предварительный договор купли-продажи перерастает в окончательный), или погасить векселя у застройщика с обещанными в начале выпуска процентами.

Объем выпуска векселей известен заранее. Номинал векселей привязан к средней стоимости квартиры, зависит от продажной цены на начальной стадии строительства и предполагаемой конечной – после завершения строительства. Доходность векселей также объявлена. Она не может меняться.

Как известно, за период строительства (средний срок – 1,5 года) стоимость квадратного метра измениться в цене. Не исключено, что к окончанию строительства “доходность” от приобретения квартиры перевесит доходность по векселям.

Вексель – безусловное обязательство, поэтому, если он не будет оплачен, можно обращаться в суд, который сразу примет сторону держателя векселей. Также в этом случае (по закону!) все владельцы векселей вправе потребовать досрочного погашения.

Если векселедержатель решит разорвать отношения с застройщиком (расторгнет договор), он получит выплаченные деньги с процентами.

Возможно, в сегодняшних условиях стремительного роста цен вексельная схема не выглядит для покупателя привлекательной, однако на спокойном рынке векселя выступают эффективным инструментом.

Векселя – инструмент, близкий к фондовому рынку. Они выставляются на некоторых площадках в Интернете – РБК (РосБизнесКонсалт), НКС (Национальная котировальная система).
Пример:

Строительная компания “Н” и финансовая компания “А” организовали выпуск векселей, которые используют на строительстве жилого дома. Для начала консультант провел анализ предприятия. Как при выпуске любых ценных бумаг был опубликован инвестиционный меморандум, раскрыты финансовые показатели застройщика. Теперь консультант ежеквартально отслеживает движение средств.

Выпуская векселя, компании рассчитывают привлечь обезличенного инвестора, заинтересованного в деятельности этой компании. Уже позже может быть принято решение привязать часть векселей к конкретному строительному проекту.

Предварительный договор купли-продажи заключается в обеспечение векселей. В договоре обозначена фиксированная цена квадратного метра, но с учетом процента по векселю – около 10-15% годовых. Для удобства расчетов выпускаются векселя различным номиналом – 10 тыс., 100 тыс., 500 тыс. и 1 млн. рублей.

Если клиент хочет выйти из строительства, имея на руках векселя, то сделать это проще, чем во всех других случаях, – не надо составлять договор цессии, испрашивать разрешение на переуступку прав у застройщика и т.д.

Держатель векселя останется в выигрыше в любом случае, погасит ли он векселя по окончании строительства или получит за них квартиру.

Уступка права требования – цессия

Право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) (статья 382 Гражданского кодекса РФ).

Основные положения по данному вопросу см. в статьях 382-390 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Под уступкой права требования – цессией – понимается замена кредитора в обязательстве. Кредитор, передающий свое право требования, называется цедентом, а принимающий право требования (новый кредитор) – цессионарием.

Согласие должника на уступку права требования не требуется, однако, если личность кредитора имеет существенное значение для должника, то необходимо согласие должника (пункт 2 статьи 388 Гражданского кодекса).

Должника следует поставить в известность о состоявшейся уступке права требования, в противном случае исполнение, произведенное должником первоначальному кредитору, должно считаться надлежащим исполнением (статья 382 Гражданского кодекса).

Права, неразрывно связанные с личностью кредитора, не могут быть переданы третьим лицам (например, требование об алиментах и о возмещении вреда, причиненного жизни и здоровью) (статья 383 Гражданского кодекса).

Цессионарий приобретает права в том объеме и на тех условиях, которые имел первоначальный кредитор на момент заключения соглашения об уступке права требования. Равным образом и должник имеет право предъявлять новому кредитору все те претензии, которые он имел к первоначальному кредитору на момент уведомления должника об уступке права.

Уступка может быть совершена только в той форме, которая установлена для совершения сделки, права по которой уступаются.

Источник: http://www.juryst.ru/stroi1.html

Покупка квартиры у застройщика без потери денег и жилья

Договор купли продажи квартиры в строящемся доме

Многие россияне опасаются покупать жилье в не сданном доме, особенно когда застройщик предлагает нестандартные варианты совершения сделки.

При желании приобрести квартиру в новостройке вы можете как оформить покупку еще строящегося жилья по договору долевого участия, так и приобрести уже готовую квартиру, но по предварительному договору купли-продажи или договору о переуступке – если право собственности на объект пока не оформлено. Мы расскажем о тонкостях договоров и о том, какой вариант лучше выбрать.

Это один из вариантов приобретения квартиры в сданном жилом комплексе, если застройщик еще не оформил право собственности на жилье. По данному соглашению одна сторона передает другой права требовать выполнение обязательств.

Первое звено цепи – дольщик. Он заключает с застройщиком договор долевого участия. В качестве дольщика может выступать как организация (риелторская контора, подрядчики застройщика), так и частное лицо.

Если дольщик (цедент) решает продать квартиру, а право собственности на нее еще не оформлено, заключить договор купли-продажи нельзя. Но можно оформить соглашение о цессии и уступить покупателю (цессионарию) свое право требования на указанное жилье.

Это называется переменой лиц в обязательстве.

Заключить договор цессии в долевом участии можно в любой момент до подписания акта приема-передачи объекта недвижимости, то есть после официального введения построенного дома в эксплуатацию. Застройщик завершил строительство, госкомиссия приняла дом – жильцы могут въезжать!

Цедент («продавец» квартиры) передает цессионарию (покупателю квартиры) оригиналы документов, подтверждающих его права на заключение договора о переуступке.

Вы должны получить на руки оригинал зарегистрированного в Росреестре договора долевого участия или его заверенную копию, а также оригиналы платежных документов по договору либо справку от застройщика опроведенной оплате.

Узнайте больше о роли нотариуса в совершении сделки купли-продажи квартиры: https://rosreestr.

net/info/chem-polezen-notarius-pri-oformlenii-jilya-i-kogda-on-deystvitelno-nuj

Если продавцом квартиры является организация, оплачивать переуступку прав следует только после государственной регистрации договора цессии. По закону юридическим лицам запрещено принимать от покупателя деньги за жилье до регистрации сделки. С оплатой частному лицу лучше тоже не торопиться, договоритесь по известному правилу: сначала стулья – потом деньги.

В некоторых случаях договор цессии можно заключить и после сдачи жилья. Как правило, это промежуток времени между получением разрешения на ввод здания в эксплуатацию и постановкой дома на кадастровый учет. После этого Росреестр будет отказывать в регистрации договоров цессии, но на практике встречаются исключения.

Конечно, как и любая другая сделка, переуступка тоже имеет свои недостатки.

Самый главный риск покупки квартиры по договору цессии до введения дома в эксплуатацию – в случае просрочки сдачи дома застройщиком расчет неустойки будет идти из минимальной суммы, по которой квартиры приобретал посредник (цедент).

То есть в момент строительства комплекса застройщик продает жилье по цене ниже рыночной в 2-3 раза различным компаниям, которые в дальнейшем задорого перепродают жилье.

Конечный покупатель объекта получит размер неустойки не от тех денег, которые заплатил он, а от суммы первоначальной продажи жилья. Но это единственное отличие договора цессии от договора долевого участия, потому что фактически конечный покупатель встает на место первоначального дольщика и приобретает все его права по переуступке.

Существует несколько вариантов предварительного договора купли-продажи строящегося объекта, по которым вы можете приобрести квартиру напрямую у застройщика. Одни из них законные и дают гарантию проведения чистой сделки, другие построены на мутных схемах и обмане покупателя.

Суть предварительного договора сама по себя сложная: продавец продает покупателю то, чего у него на данный момент нет – но в перспективе появится чуть позже.

Либо предмет договора существует, но прав на него у продавца не имеется: например, в случае регистрации ипотеки в пользу банка до дачи согласия банком или до полного погашения кредита продавец не может распорядиться объектом и продать другому лицу.

По сути, договор долевого участия тоже является своего рода предварительным договором купли-продажи несуществующего, будущего жилья.

Застройщик продает жильцам квартиры, которые обещает построить, а пока договор заключается за «воздух».

Есть и такие варианты купли-продажи жилья, когда здание сдано в эксплуатацию, но право собственности на квартиру еще не зарегистрировано – соответственно, у застройщика нет права распоряжаться этим объектом.

Если дом не введен в эксплуатацию, а вам предлагают заключить договор купли-продажи квартиры – это прямое нарушение закона.

В данном случае правомерными являются только договоры долевого участия, иначе вы рискуете не получить квартиру от застройщика, и вместо празднования новоселья придется доказывать в суде свое право на новое жилье – если оно успешно достроится.

Вы также можете попасть в ситуацию, когда застройщик продает одну квартиру сразу нескольким покупателям – и тогда суд признает права на объект только за первым подписавшим договор, остальные покупатели останутся без денег и без жилья.

Если дом введен в эксплуатацию, но не поставлен на кадастровый учет, возникает так называемый «мертвый период», когда застройщик больше не может продавать квартиры по договорам долевого участия, но и для договоров купли-продажи время еще не пришло. По окончании этого времени застройщик обязан перезаключить с покупателями все предварительные соглашения на основные договоры купли-продажи и зарегистрировать переход прав на введенное в эксплуатацию жилье.

Существенные условия предварительного договора купли-продажи

Главный недостаток предварительных договоров купли-продажи – Росреестр их не регистрирует.

Поэтому получается, что данные договоры лежат за сферой законного регулирования, никто не может проверить число предварительных договоров между застройщиком и потенциальными покупателями каждый квартиры, коих на один объект может насчитываться десяток.

Но стоит отметить, что крупная компания с репутацией никогда не будет заниматься подобными черными схемами, поэтому тщательно выбирайте компанию, которая построит вам новое жилье.

Предварительный договор обязывает продавца заключить основное соглашение с покупателем, однако на практике застройщики могут бессовестно уклоняться от выполнения обязательств, игнорируя граждан и пропуская сроки, даже если вы уже внесли аванс. Заставить продавца выполнять условия договора можно только с помощью суда – он поможет зарегистрировать переход права собственности через Росреестр даже в случаях, когда застройщик исчезает из поля зрения.

Источник: https://rosreester.net/info/pokupaem-kvartiru-u-zastroyshchika-kak-ne-lishitsya-deneg-i-jilya

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.