Что спрашивать у риэлтора при покупке квартиры

Что спросить об объекте перед выездом на просмотр?

Что спрашивать у риэлтора при покупке квартиры

Приведенные ниже рекомендации — это очень поверхностный список вопросов, ответы на которые не дают гарантий, что с квартирой действительно всё хорошо. Впрочем, первичный кастинг полученная информация пройти поможет.

А был ли объект?

Начинать стоит с проверки «искренности намерений». В Циан мощная служба модерации, которая ежедневно “просеивает” сотни объявлений на предмет их актуальности.

 И в Москве и Петербурге доля фейковых объявлений низка, но, как признался в интервью «Коммерсанту» гендиректор Циан Максим Мельников, «если говорить о других городах, например о Сочи, то этот рынок славится тем, что при просмотре сложно не попасть на фейковые объявления».

Таким образом, поясняет Максим Мельников, недобросовестные агенты пытаются завлечь клиентов на тяжело продающиеся или сдающиеся объекты.

Обычно звонки по фейковым объявлениям заканчиваются страдальческим предложением посмотреть другой «очень похожий вариант». Таким образом, необходимо в первую очередь выяснить точный адрес квартиры и узнать, тот ли это объект, что вы присмотрели в базе объявлений.

Прощайтесь сразу, если на том конце провода вам пообещают «подобрать кое-что получше», попросят оплатить задаток перед просмотром (обычно это около 10 тыс. рублей) или будут юлить с указанной в объявлении ценой. Все это свидетельствует о том, что квартиры, которую вы присмотрели и уже почти полюбили, вообще не существует.

Если вам попалось такое фейковое объявление и недобросовестный продавец, надо обязательно пожаловаться в службу модерации Циан. На каждом объявлении внизу справа есть кнопочка “Пожаловаться”.

Не доверяешь — проверяй!

Риэлтор Камилла Озерова из агентства «Алмаз-Юг» объясняет, что, как правило, покупатель начинает искать себе будущий объект самостоятельно по двум причинам: из экономии или из-за недоверия к своему агенту при работе со столь важным вопросом, как выбор идеального жилья.

Начинать телефонные переговоры эксперт рекомендует с вопроса о наличии у продавца своего агента.

Это необходимо для понимания, кто будет вести переговоры, грамотно составлять сопутствующие документы и склеивать сделку с каждой стороны (желательно, чтобы у покупателя к моменту выбранных им объектов агент тоже все-таки появился).

В случае с альтернативной сделкой без грамотного специалиста будет непросто разобраться, уверена собеседница Циан.Журнала.

С ней согласен и эксперт по недвижимости федеральной компании «Этажи» в Санкт-Петербурге Илья Паршиков, который напоминает, что при звонке по объявлению следует узнать о стоимости вознаграждения риэлтора, включена ли она в цену, а если нет, то во сколько обойдутся его услуги и кто будет их оплачивать.

Не забудьте узнать у продавца, какая сумма будет указана в договоре купли-продажи. Опыт Озеровой говорит, что некоторые продавцы хотят указать неполную сумму, но не все покупатели готовы на такой риск — значит, есть шанс потратить время впустую.

Важным моментом эксперт считает согласие всех собственников на сделку. Выяснить это можно также по телефону еще перед просмотром.

«А еще уточните, продается ли объект с мебелью и что в квартире вообще останется после передачи ключей. Случается, что бывшие собственники отбивают плитку в ванной и снимают проводку. Ответ на этот вопрос позволит оценить адекватность установленной продавцами цены — правда, для этого важно довольно хорошо ориентироваться на рынке и в ценообразовании», — продолжает риэлтор.

Кроме того, надо узнать, есть ли перепланировки и узаконены ли они, говорит Илья Паршиков: «Если планируется использовать ипотеку при покупке, согласовать объединение кухни с комнатой либо объединение санузла будет проблематично, хотя это зависит от банка — некоторые смотрят очень лояльно и одобряют такие перепланировки».

Если же собственники как-то затронули или снесли несущие конструкции, согласовать это нереально.

Дело в том, что критичные перепланировки, такие как перенос «мокрой» зоны, дома с деревянными перекрытиями или снос несущих конструкций, напрямую влияют на объект недвижимости, потому что означают для него определенные риски. Пока клиент платит ипотеку, банк предпочитает иметь в залоге ликвидный актив, который в случае чего удастся реализовать.

У меня к тебе три вопроса…

Риэлтор Валентина Чалова говорит, что в профессиональной среде есть три вопроса, которые необходимо задать по объявлению перед встречей:

  1. документы основания права собственности;
  2. кто является собственником;
  3. как скоро продавец готов выйти на сделку (будет ли она альтернативной или свободной).

Если документ основания — договор купли-продажи, надо узнать срок владения: если он менее года, придется быть вдвойне внимательным. Если это наследство, то выясните, по завещанию ли оно оформлено или по закону, а также от кого к кому.

Если речь идет о приватизированной квартире, узнайте, сколько в ней зарегистрировано людей, сколько собственников и сохранилось ли вообще заявление о подаче на приватизацию: есть ли за кем-то право пользования и были ли те, кто от этого права отказался.

Если собственник один, то спросите, сколько ему лет: если он возрастной, надо будет внимательно изучить медицинскую карту. Спросите также, сам ли собственник будет подписывать договор или сделка будет происходить по доверенности.

Если в семье двое и более детей, надо узнать, использовался ли материнский капитал (это вполне вероятно, если квартира была куплена не более пяти лет назад) и нет ли среди этих детей собственников.

Если собственники — дети, надо выяснить, есть ли документ из службы опеки о том, что права несовершеннолетних при сделке не нарушаются. Можно узнать, подобрана ли альтернатива или деньги с продажи поступят на счета этих детей. Если опека не пройдена, а альтернатива не найдена, сделка затянется.

Когда-то что-то выплатили?

Если вы присмотрели квартиру, которая когда-то приобреталась через жилищно-строительный кооператив, стоит поинтересоваться справкой о выплаченном пае, продолжает Валентина Чалова.

Если квартира приобретается в ипотеку, и при этом продавец продает квартиру, купленную в ипотеку, за которую кредит еще не выплачен (что часто встречается в новостройках), то лучше выяснить, что за банк давал этот кредит и позволяет ли договор с этим банком продать квартиру, сколько будет стоить переуступка прав и есть ли обязательство полностью гасить ипотеку перед продажей (в итоге может выясниться, что сделка окажется крайне невыгодной).

Риэлтор Анна Ремизова добавляет, что также необходимо выяснить все детали по схеме сделки. «Например, если у покупателя оформлена ипотека в одном банке, а у продавца — в другом, без риэлторов сделка практически исключена. Многое будет зависеть от условий банков, и не факт, что сделка вообще окажется возможной: тогда ради чего ехать?»

Резюмировать список мы попросили эксперта по безопасности сделок с недвижимостью Сергея Вишнякова.

«Чек-листы, естественно, должны быть, но ответы на вопросы нужно правильно интерпретировать: ведь любой ответ важно рассматривать в совокупности с остальными. Если действовать иначе, на рынке появится множество людей, которые будут звонить по объявлениям и отказываться от просмотра в самых простых случаях».

Источник: https://www.cian.ru/stati-chto-sprosit-ob-obekte-pered-vyezdom-na-prosmotr-303927/

Какие вопросы задавать риэлтору?

Что спрашивать у риэлтора при покупке квартиры

Есть у клиента потребность купить или продать, но не всегда при этом есть у него понимание в целесообразности присутствия риэлтора в процессе купли-продажи или аренды недвижимости.

Обращения клиентов можно разделить на несколько основных:• Первое, простое обращение для решения задачи с объектом недвижимости (продажа, покупка, аренда) без опыта работы с недвижимостью (и/или с посредниками);• Последующее (второе, эН-ное, …), уже с не положительным опытом общения и сотрудничества с посредниками и потребностью в поиске профессионала, который закроет вопрос для клиента по недвижимости;• По рекомендации и отзывам, с предварительным ознакомлением методов работы и профессионализма конкретного риэлтора;И возможные, другие, относительно редко-встречающиеся случаи…

Печально, когда у клиента не было понимания или мотивации на работу с посредниками, или же он изначально обратился не к совсем «специалистам», которые изначально зацепили его по высокой цене продажи, которую они сделают, но при этом затянули все приемлемые для клиента сроки и по итогу клиент, как правило «просел» еще и в деньгах. Но в данном случае сами клиенты в этом и виноваты, так как изначально несерьёзно отнеслись к выбору посредников, и получилось, как при затянутом заболевании – когда неправильно сделали выбор метода для лечения, или плохого врача.

Что спросить у риэлтора?

Для начала сделайте выбор, по какому критерию идет подбор специалиста. Желательно не по телефону, а на встрече узнайте: в чем разница и какие преимущества у конкретного риэлтора в предоставлении услуг. Так как в большинстве случаев, клиент изначально обращается к риелторам: или посетив агентство недвижимости, или сделав звонок по телефону.

Но более продуктивно будет, если общение будет происходить в формате встречи.
Совет: меньше общаетесь по телефону, а все-таки уделите время для личной встречи. У обеих сторон должно появиться взаимное доверие, а для этого, поначалу необходим визуальный контакт.

У заказчика услуги должно, появится понимание: какой посредник будет представлять их интересы и находить наилучшие предложения для своего клиента.

Какие вопросы задавать риэлтору при первой встречи

Узнайте, сколько риэлтор работает в данном сегменте бизнеса? Какой опыт работы, в каких агентствах работал? Какие последние сделки закрывал? Есть ли приоритет, с какими объектами работать и в каком сегменте (жилая или коммерческая недвижимость; дома, квартиры или офисы? И т.д.).

Какие его основные отличия и преимущества в работе от других риелторов? За что и какую работу его должны вознаградить комиссией: за создание спроса или (как в большинстве случаев отвечают) за размещение в базе, за юридическое сопровождение и еще кучу непонятных услуг (какие не являются по сути риелторскими)? Клиенты должны для себя самих различать информационные услуги и услуги по купле-продаже конкретного объекта по конкретным, заранее оговоренным условиям.

Сможет ли специалист закрыть вопрос (продажа, покупка, аренда)? Какие ему для этого необходимы временные рамки (2-3 недели, месяц-два)? По какой сумме он сможет продать (купить, сдать или снять) объект? От чего он отталкивается в своих выводах по стоимости (или по цене за квадратный метр): делал ли он аналитику, срез рынка, есть ли у него статистика продаж аналогичных объектов за последнее время? Вообще, за какое время он сможет сделать анализ и показать стартовую цену для продажи?

Поинтересуйтесь, какие есть у риэлтора документы, которые позволяют ему вести предпринимательскую деятельность? Параллельно он может вас ознакомить с тем, где он учился (высшие учебные заведения), какие курсы, семинары и мастер-классы он проходил.

Или вы поймете, что человек просто случайно оказался в этой профессии, тем самым можно предугадать какие будут предоставлены услуги.

Потом и сам посредник должен узнать о документах на объект недвижимости, готовы ли они для заключения сделки, есть ли какие-либо обременения или ограничения?

Своим клиентам я привожу несколько возможных сценариев развития событий, связанных с предоставлением моих услуг. Общаясь с ними, я привожу пессимистический, базовый и оптимистический.

Узнайте, есть ли подобные «фишки» у риелторов, к которым вы обращаетесь? Так как при одном только оптимистическом сценарии, вы рискуете впоследствии, во время процесса, ознакомится еще с двумя.

При этом, как показывает практика, возможна потеря времени и денег.

Какую затратную часть по деньгам несет клиент: налоги, комиссия, другие растраты?

Большой мотивацией к работе является эксклюзивный договор на предоставление услуг. Узнайте: по какому принципу работает риэлтор или агентство: по эксклюзивному договору, на устных договоренностях или в качестве информационного посредника?

Клиенты не всегда могут объективно оценить свою недвижимость и во многих случаях она им в разной степени дорога. Кто-то долго строил и вкладывал всю свою душу, кто-то потратил значительный бюджет, у кого-то с объектом связаны воспоминания.

И поэтому может произойти переоценка объекта клиентом, которая может повредить дальнейшему процессу.

Для этого попросите рекомендации у посредника, каким он видит процесс предпродажной подготовки, во сколько может быть оценено состояние объекта потенциальными покупателями?

Спрашивайте: где будет размещена информация об объекте, насколько быстро смогут найти клиенты информацию об объекте или он затеряется среди тысяч других? Или он будет размещен на топовых позициях? Перепроверьте написанный текст о своей недвижимости, посмотрите на качество фотографий.

Уточните по внешней рекламе (баннеры, растяжки), будут ли они размещены на фасаде объекты или поблизости?
И главное, для создания хорошего спроса на объект, риэлтор просто обязан сотрудничать со своими коллегами, а не рассчитывать только на свои силы, поэтому уточните у риэлтора этот момент.

Рекомендую еще проведение дня открытых дверей (ДОДа) для посредников, с расчётом на создание дополнительного спроса.

Очень хорошо для самого клиента будет, если он определит рамки предоставления услуг. Тем самым специалист будет находится в рабочем «тонусе» и не отвлекаться на пустяки.

Он правильно организует маркетинговую и рекламную кампании, правильно спланирует показы и просмотры недвижимости.

Переговорите с посредником по специалистам, которые смогут помочь в завершении всего цикла предоставления услуг (нотариус, юрист, маркетолог, фотограф, строители и т.д.).

Идеальных решений не бывает

Это если кратко и содержательно, то выше я попытался охватить возможные вопросы. Так как ситуации кардинально разняться, то уникального и единого способа общения с риэлтором не существует. Чем больше посредникам будет задано вопросов: зачем и почему, как и что? – тем лучше будет собственное понимание о роли и целесообразности обращения за услугами.

Какие вопросы задать риэлтору при продаже квартиры?Если взять так и обобщить, то для начала можно спросить: Как продать квартиру? Выгодно, быстрее или дороже?

А потом начинать с деталей самого процесса, профессиональных «фишек». задача риэлтора при продаже – продать дорого и быстро, а для этого необходимо создать максимальный спрос. Так вот, чтобы его создать, у посредника в этом должен присутствовать опыт. Узнавайте как можно больше информации о предыдущем опыте специалиста.

Какие вопросы задать риэлтору при покупке квартиры?
Главное задача риэлтора при работе на покупателя – это найти наилучший объект на рынке, во время поиска, то есть на момент предоставления услуг. И не всегда процесс связан с давлением на интересы собственника и опусканием цены на объект. Ведь при неправильном общении и подходе к сотрудничеству, можно потерять наилучшее предложение.

Оставьте это поле пустым, если вы человек:

Частный риэлтор. Работаю в Киеве и пригороде. Предоставляю услуги по купле-продаже и аренде недвижимости, с полноценным ведением клиента до закрытия сделки. Реализую недвижимость по наилучшим условиям, максимально-рыночной цене, в кратчайшие сроки.

Работаю с мотивированными собственниками по договору и принципам СПП (система партнерских продаж), создавая значительный спрос на недвижимость. Основные услуги: оценка, предпродажная подготовка, создание маркетинговой кампании, переговоры и показы.

Охочусь за позитивными отзывами и буду признателен вашим рекомендациям;) Буду рад видеть вас в

Источник: http://grishko.com.ua/kakie-voprosy-zadavat-rieltoru

Какие вопросы задавать риэлтору при покупке квартиры: весь список

Что спрашивать у риэлтора при покупке квартиры

Какие вопросы задать риэлтору при первой встрече в разных ситуациях: при покупке и продаже квартиры, на вторичном рынке, список и важные разъяснения.

В прошлой статье вы узнали как выбрать риэлтора и как выбрать агентство недвижимости для продажи и покупки квартиры.

Какие вопросы задавать риэлтору при покупке квартиры: список

Предоставляю список вопросов, которые нужно задавать риэлтору при первой встрече при продаже квартиры или дома от собственника. Каждый вопрос важен и от ответа на него зависит стоит ли вам обращать внимание на эту квартиру или не теряя времени продолжать подыскивать другую.

В собственности ли у продавца реализуемое жилье?
Вопрос важный и должен быть задан в первую очередь, т.к. служебное жилье еще не редкость на рынке недвижимости.

Основание приобретения права собственности продавцом?
Оснований получения объекта недвижимости в собственность немного, но от того, каким образом человек приобрел квартиру, зависит купите вы ее или нет.

Способы приобретения права на жилье:

  • приватизация;
  • мена;
  • рента;
  • наследство;
  • купля-продажа;
  • дарение и т.д.

Например, если квартира приватизирована, спросите, кто был прописан в ней до момента приватизации. Это важно, т.к. тот, кто не стал собственником, должен был писать письменный отказ и бумага об этом должна быть на руках у собственника.

Второй момент — отказавшийся имеет право пожизненного пользования квартирой.

А вы вряд ли хотели бы себе нежданного жильца в новоприобретенное жилье?! Поэтому от того, какие вопросы задаете риэлтору при покупке квартиры на вторичном рынке, возрастают или снижаются риски покупки «чистой» квартиры.

Узнайте, как проверить чистоту квартиры самостоятельно перед сделкой

Кто собственник (-ки) и где находятся?
Почему на этом останавливаемся? Продавец может уже покинул город и риэлтор действует по доверенности. В этом случае возникает риск, что собственник откажется в любой момент от сделки на любом ее этапе, а вам это ни к чему.

Как долго реализуется жилье на рынке недвижимости?
Вы можете и сами предварительно проверить, если владеете навыками прочесывать Интернет на предмет продажи объектов недвижимости. Но задать его стоит, чтобы выяснить причины долгой продажи, например:

  • возможно цена слишком высока;
  • проблемные документы с высокими рисками на сделке;
  • неадекватный собственник;
  • более длительное оформление купли-продажи (например, если нужно разрешение опеки) и т.д.

Выяснив причину длительной продажи, у вас появится возможность получить хороший торг, если вы знаете, как грамотно торговаться.

Кто обслуживает дом ТСЖ или УК?
Чаще всего многоквартирные дома обслуживают управляющие компании, что не всегда приводит к качественному содержанию дома, но не обходится и без исключений.

Спросите, проводился ли капремонт, что именно ремонтировали (крышу, подвал) или когда он планируется.

Не допускайте ошибок большинства покупателей — не ограничивайтесь только интересом к квартире, она не висит в воздухе! При плохом состоянии подвала вы будете дышать плесенью, как и при протекающей крыше, плюс это дополнительные расходы на будущие ремонты подъездов и крыш.

Количество прописанных, проживают ли они в продаваемом помещении?
Практика на рынке недвижимости сложилась по-разному: в городах федерального значения продают квартиры с прописанными бывшими собственниками, т.к .

считается что прописка в Москве и С-Петербурге, дороже, чем квартира. В остальных же населенных пунктах, сначала выписываются, потом продают, т.е. на сделку идут, когда из жилья выпишутся все собственники и не собственники.

Находится ли квартиры в залоге?
нередко квартиру продают, когда на нее наложено обременение в силу закона (банком или физическим лицом). Следует сразу выяснить этот вопрос, т.к возможно, что подобный вариант вам не подойдет, а возможно, это причина для получения скидки!

Сколько лет квартира в собственности у продавца?
Для разных годов приобретения недвижимости различные сроки, после истечения которых налоговая не возьмет с продавца 13%, это 3 и 5 лет. Вам будет неприятно, если вдруг собственник в процессе сделки решит не расставаться с 13%, а попросит вас их заплатить!

Среди собственников есть несовершеннолетние (малолетние) дети?
Сделка купли-продажи может проходить очень быстро, если обстоятельства и бумаги этому способствуют.

Однако, как и в жизни, не всегда бывает все так просто. потребуется подождать 2-3 недели, которые понадобятся собственнику, чтобы решить вопросы с органами опеки и попечительства, перед передачей жилья вам.

Поэтому вам решать, согласны ли вы, терпит ли время и т.д.

Альтернативная или прямая продажа?
Альтернативные сделки или сделки «размена» довольно часты на рынке недвижимости. Если вы не знаете, то этот то случай, когда продавец реализует свое жилье, взамен покупая другое в этом же или ином городе.

Сделка купли-продажи по продаже и покупке новой квартиры проходит в один день. Это значит, что вы познакомитесь еще и с продавцами, у которых будет покупать квартиру ваш продавец.

Это так же значит, что все проблемы, которые возникнут между ними отразятся на вас и времени, которое вы потратите на приобретение понравившегося объекта недвижимости.

Сегодня вы узнали, какие вопросы нужно задать риэлтору при при первой встрече при покупке квартиры или дома, о рисках и подводных камнях выбора жилья, получили основной список вопросов.

Источник: https://www.HabRealty.ru/pokupatelyu/kakie-voprosy-zadavat-rieltoru-pokupke-kvartiry.html

Покупка квартиры: чек-лист для просмотра квартиры и проверки документов (что спрашивать, на что смотреть)

Что спрашивать у риэлтора при покупке квартиры

Что спрашивать, когда звонишь по объявлению о продаже квартиры

Для начала — контрольный звонок автору объявления. Задайте несколько коротких вопросов, чтобы понять, точно ли стоит ехать.

  • Давно ли делали фотографии и соответствуют ли они реальности?
  • Кто собственник жилья и с кем вы будете иметь дело — с владельцем или с его представителем?
  • Какие правоустанавливающие документы у продавца — договор купли-продажи, свидетельство о наследстве, договор дарения и т. д. Есть ли какие-то нюансы (например, «свежее» наследство)?
  • Это свободная сделка или альтернативная; если альтернативная — есть ли уже подобранный вариант?
  • Если сделка альтернативная, будет ли ипотека и в каком банке? Важно, если вы сами берёте ипотеку, так как провести сделку с двумя разными банками в один день не получится.
  • Как много людей прописано в квартире, зарегистрированы ли дети? Если да, согласен ли собственник выписать людей до сделки?
  • Как давно квартира находится в собственности? Если срок небольшой — какова причина продажи?

Если никаких «нюансов» в виде очень пожилого собственника, сложной альтернативы, очень маленького срока владения нет (или вам они кажутся некритичными, и вы готовы с ними работать), можно ехать на осмотр.

На что обращать внимание на просмотре квартиры

Во время осмотра фокусируем внимание на трёх вопросах:

  • состоянии дома и придомовых территорий;
  • состоянии квартиры;
  • вопросах о документах.

О том, как оценить состояние дома и квартиры, нам рассказал Павел Климентьев, строительный эксперт компании по приёмке и экспертизе квартир «Ситипроф». В вопросе проверки документов помог разобраться специалист по недвижимости Ильдус Валишин, исполнительный директор компании m2.sale.

Состояние дома и общественных пространств

 Общественные пространства — это двор, лестничные клетки, площадки и лифты —места, где бывают все жильцы дома. 

Перед поездкой посмотрите, когда в последний раз был проведён капитальный ремонт и был ли он вообще (актуально для домов старше 2000 года постройки). Это можно сделать на сайте Реформа ЖКХ — введите в строку поиска город и адрес объекта.  Это позволит скорректировать ожидания, если капремонт вот-вот начнётся или, наоборот, недавно прошёл.

Что оценить на придомовой территории

Фасад дома и что происходит в радиусе 20 метров

Обойдите дом несколько раз. На фасаде не должно быть трещин, расслоений кирпича и других визуальных дефектов. Если рядом идёт ремонт, поинтересуйтесь, что именно ремонтируют, возможно, в доме хронические проблемы с коммуникациями.

Как решён вопрос с парковкой:

  • есть ли парковка вообще и сколько на ней свободных мест (не забывайте, что это может зависеть от времени просмотра);
  • есть ли шлагбаум или ворота, работают ли они.

В каком состоянии двор и детская площадка:

  • соответствует ли территория детской площадки предполагаемому количеству жителей;
  • в каком виде игровые комплексы, горки и скамейки;
  • нет ли мусора (особенно пустой тары из-под алкоголя или шприцев).

Что оценить в подъезде 

Учитывайте нагрузку на места общего пользования — чем больше квартир в доме, тем больше будет износ.

Особое внимание обратите на первый этаж — здесь самая большая проходимость людей. Если дом относительно новый, но подъезд уже запущен, с действующей УК вам, скорее всего, не повезёт.

Чистота:

  • нет ли надписей на стенах и пыли на подоконниках;
  • в каком состоянии зона рядом с почтовыми ящиками — не бросают ли рекламные листовки на пол. 

Как давно был ремонт

  • не осыпается ли штукатурка;
  • насколько качественно покрашены стены;
  • в каком состоянии мусоропровод (если он есть);
  • есть ли сколы и трещины на плитке пола и стен;
  • в каком состоянии входные двери;
  • как выглядят окна и открываются ли они;
  • как выглядят электрощитовые и выключатели.

Лифт:

  • есть ли в доме грузовой лифт (если вы понимаете, что он вам нужен);
  • хорошо ли работают все кнопки, в том числе кнопки вызова;
  • проверьте лифт в работе. Признаки неисправности: посторонние звуки во время движения, покачивание кабины, остановка кабины чуть выше или ниже лестничной площадки;
  • указан ли в кабине год ввода лифта в эксплуатацию. Максимальный срок — 25 лет.

 Безопасность

Есть ли консьерж, камеры видеонаблюдения, работают ли они.

Курят ли в подъезде

Можно понять по запаху и по наличию пепельниц из подручных материалов.

Соседи

  • нет ли на входных дверях соседей следов того, что их взламывали или выбивали;
  • нет ли в подъезде пустых бутылок из-под алкоголя или шприцев;
  • есть ли места, где люди хранят велосипеды, детские коляски и игрушки;
  • все ли выносят мусор или на лестничных клетках не первый день стоят мешки;
  • на доске объявлений проверьте, есть ли жалобы на соседей или сообщения о долгах по коммунальным платежам.

Кстати, оценить, что за люди проживают в доме, можно в социальных сетях: у многих ЖК есть группы. Ещё будущих соседей можно поискать в Яндекс.Районе и задать вопрос про интересующий дом.

Состояние квартиры 

Если вы планируете делать ремонт «под себя» и уже знаете, как будет выглядеть ваша квартира, можно пригласить на просмотр дизайнера и мастера. Они смогут оценить, сколько приблизительно будет стоить ремонт в конкретном случае.

Даже если внешне квартира выглядит хорошо, в ней могут быть проблемы. Некоторые будет сложно или дорого исправить, другие останутся с вами даже после ремонта. Поэтому начинаем осмотр с коммуникаций.

Вода и отопление, электричество, газ, вентиляция

Вода и отопление:

  • нет ли ржавых подтёков рядом с радиаторами и техническими соединениями (у стиральной машины, раковин, туалета, ванны);
  • не деформированы ли сварочные швы и система креплений;
  • хороший ли напор в кранах и достаточно ли горячая температура воды на максимуме;
  • какого вода цвета и запаха;
  • как смывается вода в унитазе (если держится выше среднего уровня, есть вероятность, что внизу по стояку имеется засор);
  • зимой потрогайте батареи и посмотрите, есть ли запирающий вентиль.

Электричество:

  • работают ли все розетки и выключатели;
  • нет ли признаков нагара;
  • не выбивает ли автоматы (попробуйте включить свет во всей квартире и запустить несколько бытовых приборов).

Газ:

  • установлен ли рабочий счётчик;
  • как давно была проверка газовой службы и как часто она происходит (по правилам — не реже раза в год);
  • газовая труба не должна быть перекрыта (например, утоплена в штробах) или перенесена.

Вентиляция

Закройте входную дверь, откройте окно и приложите лист бумаги к вентиляционному отверстию — он должен к ней притянуться. А ещё на проблемы с вентиляцией может указывать плесень в ванной и неприятные запахи. 

Стены, пол и потолок

Пол: 

  •  ровный ли пол;
  • не скрипит и не проседает ли при ходьбе;
  • как давно менялось напольное покрытие и что вообще под ним: железобетонные плиты, лаги из дерева, стяжка (от этого зависит стоимость ремонта в будущем).

Напольное покрытие:

  • линолеум: нет ли заломов или других повреждений;
  • ламинат или паркет: не дал ли просадку, не появились ли на нем серьёзные царапины и сколы, не расходятся ли стыки элементов;
  • керамическая плитка: в целости ли, нет ли под ней пустот (для этого пол нужно простучать).

Стены

  • есть ли трещины, неровности, участки со вздутыми обоями — если есть, уточните откуда (банально плохо приклеили или проблема серьёзнее — отслаивается штукатурка или беспокоит скрытая протечка);
  • постарайтесь визуально оценить отклонение стен от вертикали: это можно заметить, если есть несостыковки рисунка на обоях или плитке.

Потолок

Обратите внимание на трещины, пятна и разводы, возможно, это последствия затопления. Спросите у хозяина, часто ли их подтапливают. Иногда стоит  пообщаться с соседями сверху.

Оконные рамы и балкон

  • узнайте, утеплён ли балкон, если для вас это важно;
  • есть ли на балконе или по периметру оконных проёмов следы разводов, плесень или подтёки. Легко ли открываются окна, не замяты ли уплотнительные резинки;
  • в рабочем ли состоянии ручки, легко ли переключается режим открывания окна и проветривания;
  • нет ли на рамах следов плесени;
  • уровень шума в помещении и герметичность (откройте и закройте окна, убедитесь, что через них не дует).

Проверка документов

Несмотря на то, что мы говорим «собственник», квартиру может показывать агент, родственник или доверенное лицо. Про нюансы, связанные со сделками по доверенности, мы писали в этом материале — будет полезно их изучить. Также важно понимать, что часть документов, о которых мы говорим ниже, третье лицо, не имеющее от собственника доверенности, получить или предоставить не может.

Проверка квартиры. Какие документы стоить запросить:

Свежая выписка из ЕГРН об объекте недвижимости (можно получить самим онлайн черезсайт Росреестра), иначе её называют «расширенная».

В выписке будут обозначены имена собственников жилья, находится ли квартира под обременением, приведены точные данные по квартире: назначение помещения, кадастровый номер, метраж, этаж. Также из неё вы узнаете, как часто менялись собственники у квартиры.

Если между продажами проходит год-два, возможно, есть объективная причина, почему люди не остаются в квартире надолго.

Правоустанавливающие документы. Спросите, каким образом человек стал собственником квартиры — купил, приватизировал, получил в дар или в качестве наследства.

Соответственно, он предоставит вам один из документов: договор купли-продажи, договор передачи квартиры в собственность, дарения или свидетельство о праве на наследство.

Вместе с договором купли-продажи попросите показать акт приёма-передачи квартиры.

Технический паспорт. Сравните план квартиры с тем, что вы видите в реальности, чтобы убедиться в отсутствии перепланировок. Особенное внимание обращайте на расположение мокрых зон: не поменялись ли местами, например, кухня и спальня, не «переехала» ли ванная комната — и на то, чтобы все несущие стены были на своих местах.

Если перепланировка была, но в техпаспорте стоит штамп «Разрешение на произведённое переоборудование / перепланировку в БТИ не предъявлено» (формулировки могут быть другими), значит, собственник не представил документы, подтверждающие законность перепланировки.

Имейте в виду: если вы берёте квартиру в ипотеку, банки могут не дать кредит на такую квартиру. Также за незаконную перепланировку придётся заплатить штраф в случае проверки — и либо узаконить, либо вернуть всё, как было.

Справка о регистрации по форме 9. Справка бывает двух видов: архивная и полная. Безопаснее проверять обе. Так вы узнаете, кто был зарегистрирован в квартире раньше и кто прописан в ней теперь. Обсудите с собственником, когда он планирует снимать людей с регистрации — до или после сделки. Для вас, конечно, лучше, чтобы все выписались до.  

Справка о снятии с регистрации по форме 12. В справке будут указаны люди, которые сняты с регистрации по определённым причинам: человек находится в лечебном учреждении, в месте лишения свободы или пропал без вести.

В справке не указаны имена, только количество людей и дата снятия с регистрации. Если в справке везде указано «нет», всё в порядке. Если в какой-то из категорий стоит число — узнайте у собственника, кто эти люди и где они.

«Временно выписанные» жильцы в любой момент могут вернуться и претендовать на право жить в квартире.

Данные об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам. Попросите квитанцию по коммунальным платежам — в ней есть информация о задолженностях. А ещё лучше затребуйте данные о долгах в УК.

Проверка личности продавца

Убедитесь, что вы не рискуете, заключая сделку с конкретным человеком. Попросите у хозяина квартиры паспорт и сверьте его данные со сведениями, указанными в каждом документе из списка выше.

Каким образом можно самостоятельно проверить собственника квартиры:

  • Проверить, есть ли у продавца (и его супруга/супруги) задолженности по налогам, а также не заведено ли на него судебное дело.
  • На сайте МВД можно узнать, находится ли человек в уголовном розыске, а также убедиться, что его паспорт не является недействительным.
  • Проверить, не инициирована ли на продавца процедура банкротства физического лица
  • Запросить у продавца справку о дееспособности. Этот документ подтверждает, что человек не числится на учёте в нарко- и психоневрологическом диспансере. 
  • Если на момент приобретения квартиры продавец состоял в браке, нужно нотариально заверенное согласие супруга или супруги на сделку/соглашение о разделе имущества.

***

Если по всем пунктам из нашего чек-листа всё в порядке, поздравляем! Кажется, это действительно то, что вы искали. Если что-то не так или вы запутались — это повод проконсультироваться с хорошим риелтором.

Авторы: команда Яндекс Недвижимости. Иллюстратор: Настя Пожидаева

Источник: https://realty.yandex.ru/journal/post/pokupka-kvartiry-chek-list-dlya-prosmotrov-kvartiry-i-proverki-dokumentov-chto-sprashivat-na-chto-smotret/

Предварительная оценка ситуации

Что спрашивать у риэлтора при покупке квартиры

Последнее обновление: 07.09.2020

ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ –продолжение:

…Идем дальше.

Квартиру посмотрели. По комнатам походили, по стенам постучали, в окно выглянули, батареи пощупали, побулькали водой из кранов. О'key! Все по фэн-шую! Нам понравилось. Сдерживая эмоции, подходим к Продавцу.

Теперь кратко, на словах (т.е. без предъявления документов), выясняем, глядя в честные глаза Продавца, еще несколько вопросов, которые позволят нам принять предварительное решение о покупке этой квартиры, и перейти к обсуждению условий внесения предоплаты.

Деловая беседа с Продавцом и ответы на эти вопросы помогут нам сэкономить массу времени и нервов, по сравнению с тем, как если бы мы сразу внесли предоплату за квартиру, а потом, проверяя документы и углубляясь в сделку, узнавали ли бы сюрприз за сюрпризом.

Альтернативная сделка купли-продажи квартиры – порядок и последовательность действий.

Что нужно спрашивать у Продавца квартиры перед внесением предоплаты?

Чтобы определиться насчет покупки квартиры, нам надо задать Продавцу, как минимум, следующие вопросы:

  1. Кто является собственником (-ками) квартиры?
     — Нам важно, чтобы была возможность иметь дело непосредственно с собственниками, а не с их родственниками, помощниками и другими «доброжелателями».
  2. Каким образом квартира была получена в собственность (на каком основании)? Зарегистрировано ли право собственности?
     — Нам важно, чтобы право было зарегистрировано в Росреестре, а основания для регистрации были понятны и подтверждены соответствующим правоустанавливающим документом (об этом далее, на следующих шагах ИНСТРУКЦИИ).
  3. Кто прописан в квартире? Сколько человек? Был ли кто-то выписан из квартиры после ее получения в собственность?
     — Нам важно, чтобы картина с правами пользования квартирой была для нас ясна (об этом далее).
  4. Есть ли среди собственников или пользователей квартиры несовершеннолетние дети?
     — Если дети присутствуют, то нам нужно будет особо проследить, чтобы их права не нарушились в результате сделки (об этом далее).
  5. Женат ли Продавец?
     — Если да, то согласна ли супруга на продажу квартиры? Возможно, Продавец был женат, но разведен (чуть позже узнаем, что из этого следует).
  6. Есть ли какие-либо люди («третьи лица»), претендующие или претендовавшие ранее на право собственности или право пользования этой квартирой?
     — Нам важно, чтобы эти лица не стали для нас сюрпризом.
  7. Есть ли какие-либо другие ограничения/обременения прав на эту квартиру?
     — Например, не заложена ли она под кредит, или нет ли судебных споров по поводу прав на нее?
  8. Как долго квартира находится в собственности Продавца? Дольше трех лет?
    — Чем больше этот срок, тем меньше для нас потенциальный риск оспаривания прав от предыдущих собственников, наследников, третьих лиц и т.п. В нашу пользу будет играть срок исковой давности.
  9. Сделка предполагается прямая или «альтернативная»?
     — Альтернативный вариант усложняет сделку, и увеличивает ее сроки.
  10. Квартира будет продаваться лично собственником или его доверенным лицом (по доверенности)?
     — Без крайней нужды покупать квартиру у доверенного лица не следует (подробнее – на соответствующем шаге).
  11. Не было ли в квартире неузаконенной перепланировки? Нет ли скрытых технических дефектов в квартире?
     — Хитрый Продавец вряд ли сам скажет, что у него под обоями дыра, и трубы в туалете текут. Поэтому здесь мы полагаемся только на собственную внимательность, а сделанную перепланировку легко определить по схеме поэтажного плана квартиры.
  12. Кто непосредственные соседи?
     — Обнаружить в ближайшем окружении маргиналов, шизофреников или семью алкоголиков – не самый приятный сюрприз.

И «будьте добры помедленнее, я записываю!» Именно так! Записываем себе эти сведения для дальнейшей проверки на следующих шагах ИНСТРУКЦИИ. Сейчас пока нам нужно всего лишь понять, «столбить» ли эту квартиру за собой или искать другую. Ответы на эти вопросы будут проверяться нами на следующих этапах покупки квартиры, не торопясь, уже после внесения предоплаты.

Не забываем и про торг – мы же все-таки на рынке! Удачный торг может за полчаса сохранить нам сумму, которую мы зарабатываем за месяц, а то и за три! А поводом для снижения цены (подробнее – по ссылке) могут послужить те самые «мелкие неудобства», которые мы обнаружим при первичной оценке ситуации.

Кто может иметь право пользования квартирой? Сюрпризы для Покупателя.

Что может сразу насторожить?

Что может нас сразу насторожить и помешать принятию решения о покупке квартиры и, соответственно, внесению предоплаты?

Речь идет не о категоричном отказе, а о предварительной (грубой) оценке рисков, наличие которых может создавать серьезные опасения. Когда на рынке есть выбор, то лучше выбирать квартиру с наименьшим уровнем потенциальной угрозы. А именно:

  • Если выяснилось, что квартира была недавно куплена, и уже снова продается (например, в течение года). Быструю перепродажу используют мошенники для того, чтобы скрыть нарушения в предыдущей сделке.
  • Если выяснилось, что квартира продается по доверенности. Это тоже излюбленный прием мошенников. Хотя, конечно, и нормальные люди тоже иногда используют доверенность.
  • Если выяснилось, что сделка планируется «альтернативная», а «хотелки» Продавца насчет новой квартиры имеют мало общего с рыночной реальностью. Тогда мы рискуем зря потерять время.
  • Если выяснилось, что квартира была получена в наследство. Дело в том, что даже если наследство оформлено как положено, нет никаких гарантий (ни у риэлтора, ни у нотариуса), что со временем не объявятся еще наследники, и не предъявят свои права на это наследство. С большой вероятностью нам придется с ними делиться имуществом. Хотя некоторая защита от этого все же есть (об этом далее – на соответствующем шаге).
  • Если выяснилось, что Продавец входит в «группу риска». Эта группа не зря так называется. От нас потребуется, смешно сказать, следить за тем, чтобы Продавец сам себя не обманул, по недоразумению (потому что крайним здесь может оказаться Покупатель — об этом далее).
  • Если выяснилось, что квартира имеет обременения, или по поводу прав на нее идет спор с кем-либо, то это лишний повод задуматься перед внесением предоплаты. Хотя некоторые обременения (об этом ниже) не мешают покупке квартиры.
  • Если выяснилось, что квартира имеет скрытые технические недостатки, например, плесень на стене или трещина под обоями. Не стоит стесняться прямо спрашивать Продавца о подобных вещах, и при этом тщательно осматривать квартиру самим.
  • Если выяснилось, что соседи – «не совсем адекватные люди», запойные алкоголики, психически больные или «полудикие персонажи», захламившие свою квартиру так, что оттуда доносится ощутимая вонь, и лезут клопы.
  • И наконец – если у квартиры, на первый взгляд, нет серьезных недостатков, но цена ее заметно ниже рыночной. Старый и надежный психологический прием мошенников, рассчитывающих, что жадность Покупателя возьмет верх над его разумом.

Когда выбор невелик и/или очень хочется купить именно эту квартиру, то принимаем к сведению указанные риски, вносим предоплату, и идем дальше, анализируя документы и детально проверяя каждый вариант. Ведь не каждое подозрение ведет к обману и мошенничеству.

Но при наличии достаточного выбора (как, например, в Москве и Московской области) – лучше отказаться от такой квартиры, сразу отсекая лишние риски и не подвергая себя лишней опасности.

На вторичном рынке жилья грамотная поддержка юриста особенно важна для Покупателя.
Проверить Продавца и документы на квартиру, снизить риски и сопроводить сделку помогут профильные юристы – ЗДЕСЬ.

Итак, квартиру мы выбрали, Продавца допросили как положено, сбили ему цену, пообещав, что это ему зачтется на небесах. Предварительную оценку ситуации провели, и существенных рисков, навскидку, не обнаружили. Решение созрело – квартиру будем брать.

Теперь надо как-то намекнуть Продавцу о внесении предоплаты.

Как это делается? Узнаем на следующем шаге.

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/poshagovaya-instrukciya/kvartira-prodat-ili-kupit/pokupatel-kvartiry/vybor-rynka/vtorichka/predvaritelnaya-ocenka-situacii/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.