Что нужно знать о недвижимости

Содержание

Покупка квартиры: чек-лист для просмотра квартиры и проверки документов (что спрашивать, на что смотреть)

Что нужно знать о недвижимости

Что спрашивать, когда звонишь по объявлению о продаже квартиры

Для начала — контрольный звонок автору объявления. Задайте несколько коротких вопросов, чтобы понять, точно ли стоит ехать.

  • Давно ли делали фотографии и соответствуют ли они реальности?
  • Кто собственник жилья и с кем вы будете иметь дело — с владельцем или с его представителем?
  • Какие правоустанавливающие документы у продавца — договор купли-продажи, свидетельство о наследстве, договор дарения и т. д. Есть ли какие-то нюансы (например, «свежее» наследство)?
  • Это свободная сделка или альтернативная; если альтернативная — есть ли уже подобранный вариант?
  • Если сделка альтернативная, будет ли ипотека и в каком банке? Важно, если вы сами берёте ипотеку, так как провести сделку с двумя разными банками в один день не получится.
  • Как много людей прописано в квартире, зарегистрированы ли дети? Если да, согласен ли собственник выписать людей до сделки?
  • Как давно квартира находится в собственности? Если срок небольшой — какова причина продажи?

Если никаких «нюансов» в виде очень пожилого собственника, сложной альтернативы, очень маленького срока владения нет (или вам они кажутся некритичными, и вы готовы с ними работать), можно ехать на осмотр.

На что обращать внимание на просмотре квартиры

Во время осмотра фокусируем внимание на трёх вопросах:

  • состоянии дома и придомовых территорий;
  • состоянии квартиры;
  • вопросах о документах.

О том, как оценить состояние дома и квартиры, нам рассказал Павел Климентьев, строительный эксперт компании по приёмке и экспертизе квартир «Ситипроф». В вопросе проверки документов помог разобраться специалист по недвижимости Ильдус Валишин, исполнительный директор компании m2.sale.

Состояние дома и общественных пространств

 Общественные пространства — это двор, лестничные клетки, площадки и лифты —места, где бывают все жильцы дома. 

Перед поездкой посмотрите, когда в последний раз был проведён капитальный ремонт и был ли он вообще (актуально для домов старше 2000 года постройки). Это можно сделать на сайте Реформа ЖКХ — введите в строку поиска город и адрес объекта.  Это позволит скорректировать ожидания, если капремонт вот-вот начнётся или, наоборот, недавно прошёл.

Что оценить на придомовой территории

Фасад дома и что происходит в радиусе 20 метров

Обойдите дом несколько раз. На фасаде не должно быть трещин, расслоений кирпича и других визуальных дефектов. Если рядом идёт ремонт, поинтересуйтесь, что именно ремонтируют, возможно, в доме хронические проблемы с коммуникациями.

Как решён вопрос с парковкой:

  • есть ли парковка вообще и сколько на ней свободных мест (не забывайте, что это может зависеть от времени просмотра);
  • есть ли шлагбаум или ворота, работают ли они.

В каком состоянии двор и детская площадка:

  • соответствует ли территория детской площадки предполагаемому количеству жителей;
  • в каком виде игровые комплексы, горки и скамейки;
  • нет ли мусора (особенно пустой тары из-под алкоголя или шприцев).

Что оценить в подъезде 

Учитывайте нагрузку на места общего пользования — чем больше квартир в доме, тем больше будет износ.

Особое внимание обратите на первый этаж — здесь самая большая проходимость людей. Если дом относительно новый, но подъезд уже запущен, с действующей УК вам, скорее всего, не повезёт.

Чистота:

  • нет ли надписей на стенах и пыли на подоконниках;
  • в каком состоянии зона рядом с почтовыми ящиками — не бросают ли рекламные листовки на пол. 

Как давно был ремонт

  • не осыпается ли штукатурка;
  • насколько качественно покрашены стены;
  • в каком состоянии мусоропровод (если он есть);
  • есть ли сколы и трещины на плитке пола и стен;
  • в каком состоянии входные двери;
  • как выглядят окна и открываются ли они;
  • как выглядят электрощитовые и выключатели.

Лифт:

  • есть ли в доме грузовой лифт (если вы понимаете, что он вам нужен);
  • хорошо ли работают все кнопки, в том числе кнопки вызова;
  • проверьте лифт в работе. Признаки неисправности: посторонние звуки во время движения, покачивание кабины, остановка кабины чуть выше или ниже лестничной площадки;
  • указан ли в кабине год ввода лифта в эксплуатацию. Максимальный срок — 25 лет.

 Безопасность

Есть ли консьерж, камеры видеонаблюдения, работают ли они.

Курят ли в подъезде

Можно понять по запаху и по наличию пепельниц из подручных материалов.

Соседи

  • нет ли на входных дверях соседей следов того, что их взламывали или выбивали;
  • нет ли в подъезде пустых бутылок из-под алкоголя или шприцев;
  • есть ли места, где люди хранят велосипеды, детские коляски и игрушки;
  • все ли выносят мусор или на лестничных клетках не первый день стоят мешки;
  • на доске объявлений проверьте, есть ли жалобы на соседей или сообщения о долгах по коммунальным платежам.

Кстати, оценить, что за люди проживают в доме, можно в социальных сетях: у многих ЖК есть группы. Ещё будущих соседей можно поискать в Яндекс.Районе и задать вопрос про интересующий дом.

Состояние квартиры 

Если вы планируете делать ремонт «под себя» и уже знаете, как будет выглядеть ваша квартира, можно пригласить на просмотр дизайнера и мастера. Они смогут оценить, сколько приблизительно будет стоить ремонт в конкретном случае.

Даже если внешне квартира выглядит хорошо, в ней могут быть проблемы. Некоторые будет сложно или дорого исправить, другие останутся с вами даже после ремонта. Поэтому начинаем осмотр с коммуникаций.

Вода и отопление, электричество, газ, вентиляция

Вода и отопление:

  • нет ли ржавых подтёков рядом с радиаторами и техническими соединениями (у стиральной машины, раковин, туалета, ванны);
  • не деформированы ли сварочные швы и система креплений;
  • хороший ли напор в кранах и достаточно ли горячая температура воды на максимуме;
  • какого вода цвета и запаха;
  • как смывается вода в унитазе (если держится выше среднего уровня, есть вероятность, что внизу по стояку имеется засор);
  • зимой потрогайте батареи и посмотрите, есть ли запирающий вентиль.

Электричество:

  • работают ли все розетки и выключатели;
  • нет ли признаков нагара;
  • не выбивает ли автоматы (попробуйте включить свет во всей квартире и запустить несколько бытовых приборов).

Газ:

  • установлен ли рабочий счётчик;
  • как давно была проверка газовой службы и как часто она происходит (по правилам — не реже раза в год);
  • газовая труба не должна быть перекрыта (например, утоплена в штробах) или перенесена.

Вентиляция

Закройте входную дверь, откройте окно и приложите лист бумаги к вентиляционному отверстию — он должен к ней притянуться. А ещё на проблемы с вентиляцией может указывать плесень в ванной и неприятные запахи. 

Стены, пол и потолок

Пол: 

  •  ровный ли пол;
  • не скрипит и не проседает ли при ходьбе;
  • как давно менялось напольное покрытие и что вообще под ним: железобетонные плиты, лаги из дерева, стяжка (от этого зависит стоимость ремонта в будущем).

Напольное покрытие:

  • линолеум: нет ли заломов или других повреждений;
  • ламинат или паркет: не дал ли просадку, не появились ли на нем серьёзные царапины и сколы, не расходятся ли стыки элементов;
  • керамическая плитка: в целости ли, нет ли под ней пустот (для этого пол нужно простучать).

Стены

  • есть ли трещины, неровности, участки со вздутыми обоями — если есть, уточните откуда (банально плохо приклеили или проблема серьёзнее — отслаивается штукатурка или беспокоит скрытая протечка);
  • постарайтесь визуально оценить отклонение стен от вертикали: это можно заметить, если есть несостыковки рисунка на обоях или плитке.

Потолок

Обратите внимание на трещины, пятна и разводы, возможно, это последствия затопления. Спросите у хозяина, часто ли их подтапливают. Иногда стоит  пообщаться с соседями сверху.

Оконные рамы и балкон

  • узнайте, утеплён ли балкон, если для вас это важно;
  • есть ли на балконе или по периметру оконных проёмов следы разводов, плесень или подтёки. Легко ли открываются окна, не замяты ли уплотнительные резинки;
  • в рабочем ли состоянии ручки, легко ли переключается режим открывания окна и проветривания;
  • нет ли на рамах следов плесени;
  • уровень шума в помещении и герметичность (откройте и закройте окна, убедитесь, что через них не дует).

Проверка документов

Несмотря на то, что мы говорим «собственник», квартиру может показывать агент, родственник или доверенное лицо. Про нюансы, связанные со сделками по доверенности, мы писали в этом материале — будет полезно их изучить. Также важно понимать, что часть документов, о которых мы говорим ниже, третье лицо, не имеющее от собственника доверенности, получить или предоставить не может.

Проверка квартиры. Какие документы стоить запросить:

Свежая выписка из ЕГРН об объекте недвижимости (можно получить самим онлайн черезсайт Росреестра), иначе её называют «расширенная».

В выписке будут обозначены имена собственников жилья, находится ли квартира под обременением, приведены точные данные по квартире: назначение помещения, кадастровый номер, метраж, этаж. Также из неё вы узнаете, как часто менялись собственники у квартиры.

Если между продажами проходит год-два, возможно, есть объективная причина, почему люди не остаются в квартире надолго.

Правоустанавливающие документы. Спросите, каким образом человек стал собственником квартиры — купил, приватизировал, получил в дар или в качестве наследства.

Соответственно, он предоставит вам один из документов: договор купли-продажи, договор передачи квартиры в собственность, дарения или свидетельство о праве на наследство.

Вместе с договором купли-продажи попросите показать акт приёма-передачи квартиры.

Технический паспорт. Сравните план квартиры с тем, что вы видите в реальности, чтобы убедиться в отсутствии перепланировок. Особенное внимание обращайте на расположение мокрых зон: не поменялись ли местами, например, кухня и спальня, не «переехала» ли ванная комната — и на то, чтобы все несущие стены были на своих местах.

Если перепланировка была, но в техпаспорте стоит штамп «Разрешение на произведённое переоборудование / перепланировку в БТИ не предъявлено» (формулировки могут быть другими), значит, собственник не представил документы, подтверждающие законность перепланировки.

Имейте в виду: если вы берёте квартиру в ипотеку, банки могут не дать кредит на такую квартиру. Также за незаконную перепланировку придётся заплатить штраф в случае проверки — и либо узаконить, либо вернуть всё, как было.

Справка о регистрации по форме 9. Справка бывает двух видов: архивная и полная. Безопаснее проверять обе. Так вы узнаете, кто был зарегистрирован в квартире раньше и кто прописан в ней теперь. Обсудите с собственником, когда он планирует снимать людей с регистрации — до или после сделки. Для вас, конечно, лучше, чтобы все выписались до.  

Справка о снятии с регистрации по форме 12. В справке будут указаны люди, которые сняты с регистрации по определённым причинам: человек находится в лечебном учреждении, в месте лишения свободы или пропал без вести.

В справке не указаны имена, только количество людей и дата снятия с регистрации. Если в справке везде указано «нет», всё в порядке. Если в какой-то из категорий стоит число — узнайте у собственника, кто эти люди и где они.

«Временно выписанные» жильцы в любой момент могут вернуться и претендовать на право жить в квартире.

Данные об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам. Попросите квитанцию по коммунальным платежам — в ней есть информация о задолженностях. А ещё лучше затребуйте данные о долгах в УК.

Проверка личности продавца

Убедитесь, что вы не рискуете, заключая сделку с конкретным человеком. Попросите у хозяина квартиры паспорт и сверьте его данные со сведениями, указанными в каждом документе из списка выше.

Каким образом можно самостоятельно проверить собственника квартиры:

  • Проверить, есть ли у продавца (и его супруга/супруги) задолженности по налогам, а также не заведено ли на него судебное дело.
  • На сайте МВД можно узнать, находится ли человек в уголовном розыске, а также убедиться, что его паспорт не является недействительным.
  • Проверить, не инициирована ли на продавца процедура банкротства физического лица
  • Запросить у продавца справку о дееспособности. Этот документ подтверждает, что человек не числится на учёте в нарко- и психоневрологическом диспансере. 
  • Если на момент приобретения квартиры продавец состоял в браке, нужно нотариально заверенное согласие супруга или супруги на сделку/соглашение о разделе имущества.

***

Если по всем пунктам из нашего чек-листа всё в порядке, поздравляем! Кажется, это действительно то, что вы искали. Если что-то не так или вы запутались — это повод проконсультироваться с хорошим риелтором.

Авторы: команда Яндекс Недвижимости. Иллюстратор: Настя Пожидаева

Источник: https://realty.yandex.ru/journal/post/pokupka-kvartiry-chek-list-dlya-prosmotrov-kvartiry-i-proverki-dokumentov-chto-sprashivat-na-chto-smotret/

На что обратить внимание при покупке квартиры на вторичном рынке

Что нужно знать о недвижимости

Недвижимость можно приобрести на первичном или вторичном рынке. Выбрав второй вариант, гражданин существенно сэкономит. Дело в том, что частные лица продают помещения значительно дешевле. Однако подобная сделка может быть связана с рядом рисков. Поэтому необходимо заранее выяснить, на что обратить внимание при покупке квартиры на вторичном рынке.

Дополнительно стоит ознакомиться со всеми особенностями осуществления сделки. Внимательно подходя к процедуре, человек сможет обезопасить себя. О поиске квартиры на вторичном рынке, об информации, которую обязательно необходимо изучить, нюансах проведения проверок поговорим далее.

Приобретение жилья через риелтора или самостоятельно

В первую очередь необходимо ознакомиться с особенностями покупки квартиры, а также выяснить, какие документы на вторичку и самого гражданина потребуются для выполнения процесса.

После этого стоит ознакомиться с уловками, которые используют мошенники, чтобы ввести покупателя в заблуждение для реализации неликвидного имущества или незаконного получения денежных средств.

Зная правила проведения процедуры, человек откажется от покупки жилья с обременением или оспариванием соглашения.

Непосредственно сама купля-продажа квартиры осуществляется по следующей процедуре:

  • Лицо анализирует предложения или обращается к риелтору, выбирает подходящую квартиру, договаривается с продавцом и проводит осмотр объекта.
  • Стороны ведут переговоры о стоимости жилья, сроках заселения и перерегистрации квартиры.
  • Потенциальный покупатель проводит проверку документов и самого продавца. Если требуется, можно привлечь юриста.
  • Осуществляется заключение предварительного договора купли-продажи жилья. В документе фиксируют намерения сторон о покупке квартиры. Если требуется, документ может быть изменён в последующем.
  • Предоставляется аванс, если стороны договорились о выплате. Обязательно нужно заключить соглашение, подтверждающее факт передачи денежных средств.
  • Стороны проверяют документы, а затем готовят основной договор и подписывают его.

На каждом этапе можно столкнуться с мошенниками. Нужно научиться распознавать их.

Поиск объявления о продаже жилья

Самостоятельно подобрать квартиру, удовлетворяющую все требования гражданина, проблематично. Поэтому к процедуре в 90% случаях привлекают риелтора. Специалист не всегда добросовестно выполняет свои обязательства. Он стремится извлечь из сделки максимальную выгоду.

Для этого используют следующие уловки:

  • подают объявление о продаже квартир, которых не существует. Цена такой недвижимости сильно занижена, а фото взяты из соцсетей. Разговаривая со специалистом, нужно уточнять стоимость и местоположение жилья, а также нюансы перепланировки. Если записи об объекте отсутствуют, показания специалиста путаются, это может говорить о мошенничестве;
  • клиенту показывают самые низколиквидные квартиры. Желая быстрее найти жилье, клиент сообщает информацию о желаемом помещении. При этом риелтор поступает наоборот. Он приводит покупателя в самые неликвидные помещения. В результате человек впадает в отчаяние. А затем ему показывают квартиру, соответствующую параметрам;
  • создаётся ажиотаж. Чтобы человек быстрее принял решение, на него оказывают давление. Риелтору начинают постоянно звонить с просьбами не показывать жилье. На осмотр квартиры приезжают другие покупатели. В результате у человека создается впечатление, что жилье скоро заберут;
  • требование о предоставлении задатка. Просьба должна насторожить. Если сделка сорвется из-за действий покупателя, денежные средства не вернут. Аванс можно предоставить, оформив соглашение официально;
  • использование удачного времени показа квартиры. Риелтор специально приводит потенциального покупателя в момент, когда соседи спят или шумные дети, живущие рядом, находятся в саду. Чтобы составить полную картину о недвижимости, нужно смотреть помещение в разное время суток;
  • копирование объявлений. Если квартиру изначально продавали по одной цене, а затем выставили объявление со стоимостью значительно ниже, доверять подобному не стоит. Риелтор выполняет такие действия с надеждой, что участники процедуры смогут договориться, а он получит свой процент;
  • в адресе квартиры допущена ошибка. Схема считается грязной. Её используют, чтобы продать неликвидные помещения по завышенной цене. Метод рассчитан на доверчивого покупателя. Риелтор показывает потенциальному собственнику квартиру, которую сдают в аренду. При этом недвижимость расположена по похожему адресу. Покупатель соглашается на сделку, рассчитывая, что риелтор самостоятельно проверит все документы.

Что необходимо проверять при покупке жилья

Чтобы понять, как безопасно купить квартиру на вторичном рынке, нужно знать все нюансы процедуры. Так, у квартиры может быть несколько законных владельцев. Если помещение продает только один из них, а другие не знают о подобном действии, сделку могут оспорить. Поэтому важно знать историю помещения. Для этого стоит ознакомиться с пакетом документов.

Изучение выписки из ЕГРН

Бумагу можно запросить у продавца. Подача справки возможна в электронном виде. Для этого необходимо воспользоваться возможностями сайта Росреестра или портала Госуслуги.

Изучение технических характеристик и качества жилья

Приобретая недвижимость, можно столкнуться с незаконной перепланировкой. Если внесенные изменения не несут угрозу, новый собственник должен будет оформить все документы самостоятельно. Когда внесенные коррективы способны спровоцировать аварийную ситуацию, их придется устранять. Поэтому важно сверять фактическую планировку с официальными данными.

Изучение кадастрового паспорта квартиры

Чтобы совершить сделку безопасно, стоит запросить кадастровый план. Изучая информацию, важно обращать внимание на особые отметки. Они демонстрируют момент внесения изменений и их основания. Дополнительно стоит заказать поэтажный план жилого помещения.

Если выяснится, что произошло нарушение целостности системы, отмеченной красным, узаконивание перепланировки будет связано с целым перечнем сложностей.

Поэтому рекомендуется предварительно обратиться в жилищную инспекцию и выяснить, законно ли выполнены изменения.

Получение техпаспорта жилья

Если человек хочет приобрести квартиру в ипотеку, необходим обновленный техпаспорт.

В нём отражают следующую информацию:

  • дата ввода помещения в эксплуатацию;
  • материал, использованный при строительстве;
  • количество комнат в помещении;
  • инвентаризационная стоимость объекта;
  • поэтажный план недвижимости.

Чтобы получить бумагу, необходимо обратиться в БТИ или МФЦ. Документ позволяет выяснить факт незаконного переустройства нежилого помещения.

Особенности проверки участников соглашения или третьих лиц

Разбираясь, что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке, нужно изучить репутацию продавца и третьих лиц. Если организация или человек находятся в розыске или на них заведено уголовное дело, получить информацию не составит труда. Если человек не выполняет обязательства по кредитам или является злостным неплательщиком, сведения также максимально просто обнаружить.

Знакомство с продавцом квартиры

Чтобы минимизировать риски при покупке квартиры, в первую очередь нужно изучить продавца недвижимости, найденного риелтором или самостоятельно. Предстоит установить личность человека и изучить его паспорт.

Если лицо не выполняет обязательства по задолженностям, будет заведено исполнительное производство, чаще всего на имущество накладывают обременение. В результате заключать сделку купли-продажи нельзя.

Дополнительно стоит выяснить, не находится ли продавец или риелтор в розыске или не фигурирует ли в качестве подозреваемого. Узнать сведения можно, воспользовавшись возможностями сайта ФССП.

Проверка третьих лиц

Лицо может столкнуться со сложностями, если имущество находится в долевой собственности, а также владельцами помещения являются несовершеннолетние дети.

В сложившейся ситуации хозяин недвижимости не сможет реализовать квартиру без разрешения жены. Если доля в квартире принадлежит детям, обязательно потребуется получить разрешение органов опеки и согласие родителей.

Выяснить перечень лиц, зарегистрированных в недвижимости, можно, ознакомившись с домовой книгой.

Проверка доверенного лица

Если продавец квартиры по какой-либо причине не может принять участие в сделке самостоятельно, он имеет право подключить к процедуре доверенное лицо. Однако эксперты советуют с подозрением относиться к подобным сделкам.

Если планируется получение ипотеки, банк откажется выдавать денежные средства, если продавец самостоятельно не принимает участия в процедуре.

Осуществлять покупку недвижимости через доверенное лицо стоит только в том случае, если личность хозяина известна, и он не находится в федеральном розыске, на помещение не наложен арест, а общая чистота купли-продажи сомнений не вызывает.

Проверка риелтора

Купля-продажа квартиры на вторичном рынке привлекает так называемых черных риелторов. Они могут продавать один объект несколько раз, обманом выманивать оригинал паспорта и заключать сделку, подставляя людей. Такие риелторы используют большое количество уловок. Поэтому эксперты советуют сотрудничать только с крупными агентствами.

Практический совет: Начинать проверку риелтора необходимо еще на этапе первоначальной беседы. Во время неё нужно выяснить, как долго компания присутствует на рынке и имеет ли статус юридического лица. Стоит посетить сайт ФНС и выяснить, присутствует ли у компании официальная регистрация. Лучше заранее определить срок просмотра вариантов.

Возможные подводные камни при покупке квартиры

Эксперты советуют заранее ознакомиться со всеми подводными камнями, чтобы исключить риск обмана. Так, если помещение находится в долевой собственности, продажу не удастся осуществить быстро. Предстоит договориться о сделке с каждым из владельцев недвижимости. Иногда осуществляется заключение нескольких договоров купли-продажи.

Решив купить квартиру через риелтора и изучая тонкости расчёта, лучше отдать предпочтение аккредитиву. Суть метода состоит в том, что покупатель вкладывает нужную сумму в банк, а продавец получает денежные средства только после того, как сделка оформлена должным образом. Если расчёт планируется наличными, лучше воспользоваться банковской ячейкой.

При этом между сторонами необходимо заключить договор, в котором отражено, на каких условиях удастся получить доступ к денежным средствам. Не нужно соглашаться на произведение расчёта в местах массового скопления людей. Дополнительно стоит привлекать свидетелей. Нередко мошенники опровергают факт получения денежных средств или инициируют ограбление.

Важно обратить внимание на присутствие у хозяина квартиры детей и на их возраст. Если отпрысков два и более, скорее всего, помещение приобретено с использованием материнского капитала. В этом случае несовершеннолетним обязательно выделяют долю в недвижимости. Не все придерживаются этого правила. Если в последующем нарушение выяснится, сделку признают незаконной.

Стоит изучить перечень совладельцев. Если в списке присутствуют граждане, отбывающие тюремный срок или пропавшие без вести, существует риск, что они могут вернуться. Когда это произойдет, лицо имеет право оспорить ранее заключенную сделку.

Если квартиру продают юридические лица, стоит выяснить, как она перешла к ним в собственность. Иногда прежний владелец может восстановить свои права и оспорить отчуждение имущества. Внимательный подход к процедуре минимизирует возникновение негативных последствий. Поэтому стоит детально изучать продавца и иных лиц, фигурирующих в сделке.

Источник: https://YurPortal.info/zhilishhnoe-pravo/na-chto-obratit-vnimanie-pri-pokupke-kvartiry-na-vtorichnom-rynke/

Что нужно знать о недвижимости?

Что нужно знать о недвижимости

Сегодня о недвижимости говорит практически каждый и каждый старается найти что-то оригинальное и непохожее.Ведь в эпоху глобализации каждый человек в любой стране может купить практически любую недвижимость в любой точке мира. Если у него есть желание, если у него есть для этого ресурсы, возможности и т.д.

Тем не менее, без знания предмета, любые отношения с недвижимостью, на самом деле, будут неполными. Поэтому очень важно не просто изучить и понять о чем идет речь, но еще и принять, и уметь использовать это знание в жизни.

Фактор № 1. Недвижимость должна быть у каждого

Сегодня есть множество людей, сообществ людей, групп людей, которые отказываются от недвижимости в пользу путешествий, и, действительно, идея на самом деле классная.

Путешествуя по миру, посещаете разные страны, вы не привязаны к одному месту, к географии и экономике этой местности.Вы живете, пересекая океаны и континенты, именно так, как для многих людей есть их идеальный образ жизни.

Однако, если взглянуть чуть дальше, в перспективу своей жизни на 10-15-25 лет, то можно заметить некоторые изъяны.

Образ жизни «вечный путешественник» отлично подходит для тех людей, которые:

  • а) молоды и бессемейны;
  • б) работают на «путешествующих» профессиях (археологи, геологи и т.д.);
  • в) вышли на пенсию и теперь путешествуют.

Для тех же, кто собирается не просто жить на этой земле, но и оставить свой след очень важно иметь точку опоры.
И у очень многих из вас этой точкой опоры является недвижимость.

Там, где вы работаете, там, где вы живете у вас должна быть своя точка опоры, своя крепость. Из которой вы будете строить свою жизнь, свой образ жизни.

И воплощать те самые мечты, задачи, цели, которые перед вами стоят.

Фактор № 2. Недвижимость – это место для детства ваших детей

Неразрывно связано с первым фактором. Тем не менее это заслуживает отдельного упоминания.Сегодня все больше и больше молодых людей, прежде чем рожать детей покупают квартиры. Пусть они делают это с помощью ипотеки, не на собственные средства.Тем не менее, позиция людей за последние 20-25 лет сильно меняется. Растить детей нужно в своей квартире.

Вот чем руководствуется сегодняшнее поколение.И на самом деле это дает очень большой психологический эффект для детей. Потому что детство человека в одном месте это более позитивный опыт, нежели если ребенок будет переезжать с родителями из одного города в другой. Или из одного района мегаполиса в другой район мегаполиса.

Ведь в этом случае у него будет постоянная смена обстановки, смена друзей, трудности привыкания и т.д. и т.п.

Поэтому помните, что ваши дети должны иметь счастливое детство. И одним из факторов этого счастливого детства должно быть то место, которое они потом будут вспоминать как место, где они росли, взрослели, получали свои первые жизненные уроки.

Фактор № 3. Недвижимость – это всегда финансовый инструмент

Многие задают этот вопрос, особенно после прочтения книг Роберта Кийосаки, Бодо Шефера и других популярных авторов:

Как можно все это применить в России? Есть ли вообще инвестиции в недвижимость?

Ответ прост: покупая дом, квартиру, участок, новостройку, вы уже инвестируете свои деньги, свое время, свои нервы, свои силы.Это и есть инвестиции в недвижимость.И неважно, что вы будете делать дальше в приобретенной недвижимости: жить в ней или перепродавать ее, или строить что-то на участке. Абсолютно неважно.

Потому что это все равно инвестиции в недвижимость. Так как цели разные, могут быть разные просто объекты инвестирования.Но в любом случае вы инвестируете в недвижимость. И рассматривать покупку любой недвижимости равно так же и продажу нужно, в том числе, и с точки зрения финансов.

С точки зрения того, что вы покупаете, что за финансовый инструмент вы покупаете, что с ним будет дальше.Когда, в какой момент вы хотите от него избавиться, продать его или не будете продавать его никогда и т.д. и т.п.

Поэтому не надо умолять финансовую сторону аспекта покупки или продажи того или иного вида недвижимости, при этом стоит рассматривать не только текущую финансовую ситуацию, но и будущую вкупе с вашими финансовыми целями.

Фактор № 4. Недвижимость всегда будет дорожать

Универсальный закон, который появился достаточно давно.Самый дефицитный ресурс на земле, как не странно, это сама земля, на которой строятся дома, заводы и все, что угодно.Всегда недвижимость будет дорожать. Конечно, можете сказать, вот грянет экономический кризис и цены упадут. Да. Они упадут. Но они упадут не на столько, чтобы можно было бы говорить, что это падение значительное.

Если мы говорим о Москве, то средний рост цен на квартиры эконом класса (стоимостью до 15 млн. рублей) за 2019 год составлял в среднем 15-20%.

Представьте, что через 5 лет вы получите актив, в котором не только будете жить. Но и его цена вырастет вдвое!

Фактор № 5. Приобретение любой недвижимости – непростой процесс

Вот на этом факте хотелось бы остановиться поподробнее.Очень много людей, ссылаясь опять-таки на опыт других стран, говорят, что покупка квартиры в России да в других странах СНГ это достаточно просто.Да. Если вы знаете, как это делать, то это просто.

Если для меня это просто, то не значит, что для кого-то другого, кто хочет купить квартиру первый раз, это будет достаточно просто.

И когда вы покупаете свою квартиру за рубежом, при том, что там процесс гораздо проще, гораздо понятнее, гораздо яснее, чем в России, все равно это будет нелегко. Просто, но нелегко.

Вообще, покупка недвижимости – целый проект, которому надо посвятить определенное количество времени, сил и это требует действительно определенной подготовки.

Где бы вы ни покупали недвижимость, какую бы недвижимость вы ни покупали, в какое бы время вы это ни делали, помните, что вы вкладываете достаточно значительную сумму денег и сама цифра потраченных средств должна заставить вас отнестись с повышенным вниманием, с повышенным уровнем бдительности ко всем вопросам, к мельчайшим деталям, к непримечательным на первый взгляд фактам и событиям.Все это нужно для того, чтобы вы могли быть максимально уверенным в том, что вы совершили правильную сделку. Как с точки зрения самой недвижимости, ее стоимости, ее месторасположения, состояния и т.д. так и с точки зрения самого процесса покупки.

Только тогда вы сможете не просто сказать «я купил квартиру, дом, участок», но и жить в этом доме, в этой квартире или на этом участке спокойно, уверенно и действительно превращать эту недвижимость в одну из точек опоры своей жизни.

27.01.2020 Подтопляемые районы Краснодара

В Краснодаре существует проблема подтопляемости некоторых районов при проливных дождях. В 2019 году один из сильных таких дождей произошел 21 июля, причем настолько сильный, что в регионе было объявлено штормовое предупреждение.

Источник: https://www.kayan.ru/chto-nuzhno-znat-o-nedvizhimosti

10 правил рынка недвижимости! Это должен знать каждый: собственник, покупатель, арендатор!

Что нужно знать о недвижимости

Часто выходящие на рынок недвижимости граждане пытаются устанавливать и диктовать рынку свои правила, не понимая, что рынок недвижимости – отдельный институт экономики и здесь есть свои законы, правила и общественные договоренности.

Каждому стоит запомнить эти правила!

#1 СОБСТВЕННИК ВПРАВЕ САМОСТОЯТЕЛЬНО ОПРЕДЕЛЯТЬ, С КЕМ БУДЕТ ИЛИ НЕ БУДЕТ ЗАКЛЮЧЕН ДОГОВОР (продажи или аренды).

Собственник сам распоряжается имуществом и сам устанавливает цену.

Согласно 35 Главе Конституции РФ Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

Это значит, что собственник может утром назначить цену за недвижимость 3 миллиона рублей, а на следующий день передумать и поставить 5 миллионов рублей.

Поэтому не надо закатывать истерики и кричать, что это чьи-то происки. Каждый собственник вправе решать с кем, за сколько и когда будет заключен договор.

Поэтому ЛЮБАЯ ЦЕНА, КОТОРУЮ ВЫ ВИДИТЕ В РЕКЛАМЕ, должна уточняться вами, потому что ПРОДАЖА ВТОРИЧНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ИЛИ СДАЧА В АРЕНДУ НЕ ПОДЧИНЯЕТСЯ ЗАКОНУ О ТОРГОВЛЕ.

Это – не ценник в магазине, жалобу не напишите.

#2 СОБСТВЕННИК КАК И ПОКУПАТЕЛЬ ВПРАВЕ САМОСТОЯТЕЛЬНО СОВЕРШАТЬ СДЕЛКУ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ, РАВНО КАК В ПРАВЕ НАНЯТЬ НА ЭТО ЛЮБОГО ПОМОЩНИКА.

Часто вы возмущаетесь и пытаетесь “выйти на собственника” напрямую, не понимая, что собственник может соовсем не желать общаться об условиях самостоятельно. Уважайте желание собственника.

Собственники должны быть готовы к обратному! Покупатели для поиска недвижимости нанимают агентов, поэтому вам будут звонить агенты, а не сами покупатели!

Глупо писать в объявлении “Просьба агентам не звонить!”

#3 ВЫ МОЖЕТЕ ЗАВТРА ОКАЗАТЬСЯ НА МЕСТЕ СОБСТВЕННИКА ИЛИ ПОКУПАТЕЛЯ, ПРОДАВАЯ (ПОКУПАЯ) НЕДВИЖИМОСТЬ.

Часто покупатель (арендатор) забывает, что может завтра оказаться в той же самой роли. Поэтому ваши возмущения “Да какое он имеет право столько просить за свою недвижимость” оставьте при себе. Всегда попробуйте занять позицию Собственника.

Собственнику стоит тоже занимать позицию противоположной стороны и прислушаться к тому, что говорят покупатели про рынок, аналогичные объекты и его квартиру.

#4 РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ – РЫНОК ИДЕАЛЬНОЙ КОНКУРЕНЦИИ

Рынок – это толпа собственников, где каждый назначает свою цену, руководствуясь, своей логикой.

Здесь нет четкой оценочной стоимости!!! Выходя на рынок недвижимости, оставьте свою экономическую безграмотность за дверью!

Все цены на рынке в рекламе – волеизъявление собственника! Желание получить за свою недвижимость. У каждого своя логика назначения цены.

Оценивать недвижимость по ценника в рекламе могут только БЕЗГРАМОТНЫЕ люди.

Цена на недвижимость опредеделяется Ценами в Договорах Купли продажи или Арендными ставками в заключенных договорах аренды.

Более низкая цена в Рекламном объявлении всегда будет Забирать у Вас покупателей и арендаторов.

#5 ВСЕ ЦЕНЫ ВКЛЮЧАЮТ В СЕБЯ СТОИМОСТЬ УСЛУГ АГЕНТОВ И ЮРИСТОВ. (подробнее)

Не все можно рассмотреть и просчитать.

Когда вы думаете, что не заплатили комиссию, глубоко ошибаетесь. Даже если вы покупаете недвижимость напрямую у собственника, он назначал цены, глядя на рекламные объявления, в которых была учтена комиссия агентов и юристов.

Поэтому в цену своей недвижимости собственник всегда включает агентские комиссионные, даже если агента не нанимал.

Это ЭКОНОМИЧЕСКИЙ ЗАКОН РЫНКА!

#6 ДАЖЕ ЕСЛИ ТВОЯ НЕДВИЖИМОСТЬ ИДЕАЛЬНА – ГОТОВЬ ЕЕ К ПРОДАЖЕ, ПОКУПАТЕЛЬ БУДЕТ ПОКУПАТЬ ТО, ЧТО ИМЕЕТ “ЛУЧШИЙ” ТОВАРНЫЙ ВИД. (подробнее)

Джордж Акерлоф (George a. Akerlof)

Джордж Акерлоф — американский экономист, лауреат Нобелевской премии по экономике «за анализ рынков с несимметричной информацией» доказал, что “если покупатели не владеют информацией о качестве товара в той же мере, что и продавцы, плохие товары вытесняют хорошие”

Поскольку истинное техническое состояние продаваемой недвижимости гораздо лучше известно продавцу, чем покупателю, при покупке заранее нельзя предсказать, окажется недвижимость «хорошей» или «плохой». Поэтому покупатель ожидает купить (снять) недвижимость некоторого средневзвешенного качества и готов заплатить за неё некую средневзвешенную цену.

Таким образом, продавец даже заведомо хорошей, ухоженной недвижимости БЕЗ ПРЕДПРОДАЖНОЙ ПОДГОТОВКИ не может получить справедливую цену за свой вариант, если продавец заведомо “плохой” недвижимости ПРИДАЕТ ЕЙ БОЛЕЕ ПРИВЛЕКАТЕЛЬНЫЙ ТОВАРНЫЙ ВИД.

Это ДОКАЗАННЫЙ ЭКОНОМИЧЕСКИЙ ЗАКОН РЫНКА!

Не надо кричать всем “моя недвижимость и так хорошая, зачем ее готовить!”

#7 ВЫГОДУ СДЕЛКИ НИКОГДА НЕЛЬЗЯ ПРОСЧИТАТЬ ДО КОНЦА.

Даниэль Канеман (Daniel Kahneman)

Даниэль Канеман — американский психолог, лауреат Нобелевской премии по экономике за открытие “ограниченной иррациональности при принятия решений в условиях неопределённости” доказал:

ВСЕ НАШИ ПОПЫТКИ ПРОСЧИТАТЬ ВСЕ ПАРАМЕТРЫ СДЕЛКИ обречены на провал, так как мы не можем обладат всей необходимой информацией для принятия окончательно верного решения.

Поэтому часто приходится объяснять – принимайте решение на основе максимально собранной информации.

Чем меньше информации вам предоставил ПРОДАВЕЦ, тем рискованнее принятие решения.

#8 ТОРГУЙТЕСЬ! НО, НЕ СЛОВАХ, А ЭЛЕКТРОННОЙ ПЕРЕПИСКЕ ИЛИ ПИСЬМЕННОЙ ФОРМЕ.

Вы не в гипермаркете, здесь нужно торговаться.

Проблемы в том, что большинство покупателей думает, что на рынке недвижимости и продуктовом гипермаркете действуют одинаковые правила:

Если на ценнике написана цена, то что торговаться?

Это – рынок, где главный навык – проведение переговоров о цене сделки. Важно не “красиво” рекламировать недвижимость, важно уметь вести переговоры о цене сделки.

Торг на словах превращается в “восточный Базар”. Поэтому торговаться надо в официальной переписке.

Цена сделки – результат переговоров.

#9 ПОКУПАТЕЛЬ ИМЕЕТ ПРАВО ПЕРЕДАТЬ ПРОДАВЦУ СВОЮ ЦЕНУ!

Главное преступление агента – сокрытие информации от ПРОДАВЦА, КАКУЮ ЦЕНУ ПРЕДЛОЖИЛ ПОКУПАТЕЛЬ!

Покупатель вправе предложить за недвижимость свою цену, иногда даже Большую, чем указано в рекламе, если на объект претендует другой Покупатель.

Часто в процесс торга агенты скрывают сумму, которую назвал Покупатель, тем самым лишают ПРОДАВЦА ключевой информации о сделке.

Требуйте прозрачности при переговорах о цене! Требуйте со своего агента сообщать все ЦЕНЫ, КОТОРЫЕ МОГЛИ НАЗЫВАТЬ ПОКУПАТЕЛИ!

#10 РЕКЛАМА ВСЕГДА БУДЕТ ИСКАЖАТЬ ИНФОРМАЦИЮ ОБ ОБЪЕКТЕ НЕДВИЖИМОСТИ.

На то она и реклама. Все порталы недвижимости врут вам, что проверили достоверность информации об объекте.

Часто бывает так, что продавец выставил фотографии хуже, чем объект может быть на самом деле (см. правило #6).

НЕ ДОВЕРЯЙТЕ ПОРТАЛАМ! Недвижимость смотрится не Глазами, а НОГАМИ! Обязательно начинайте все осматривать в живую!

__________________________________________

А что вы об этом думаете?

Источник: https://zen.yandex.ru/media/vysotskyestate/10-pravil-rynka-nedvijimosti-eto-doljen-znat-kajdyi-sobstvennik-pokupatel-arendator-5d29a1d9ac412400ae8f2d7c

Что нужно знать риэлтору новичку для успешной работы по профессии

Что нужно знать о недвижимости

Что нужно знать риэлтору-новичку, уметь делать, чтобы становиться успешным специалистом по недвижимости, ошибки в начале профессии, советы по работе с клиентами, объектами недвижимости.

Из опыта: с чего начать риэлтору по недвижимости

Что нужно знать риэлтору новичку

Сроки до первой сделки

Перво-наперво сроки, когда вы можете получить агентское вознаграждение. В США, к примеру, может пройти год, в России, средний показатель от 6 месяцев. Поэтому, в начале карьеры риелтора будьте готовы к появлению первых заработанных денег через довольно продолжительное время.

Из правила есть исключения, я видел на практике, как новички-агенты получали первый гонорар уже через 1-2 месяца работы.

И чаще всего это агенты по аренде недвижимости, их гонорар меньше по размеру, но получить его реально в первую неделю работы, однако объем работы и другие минусы могут перекрыть такой успех..

И вот первый совет, один из способов повторить этот успешный опыт — искать клиентов среди своих родственников, знакомы, друзей, друзей друзей и т.д., т.е ближний круг. Этот подход почти гарантирует, что сделка состоятся в ближайшее время с вашим участием, т.к. к знакомым больше доверия и к рекомендациям от знакомых тоже.

Платное обучение в агентствах недвижимости

Лучшая подборка от меня: онлайн ку обучения риэлторов по недвижимости

Каждое риэлторское агентство имеет богатый практический опыт по сопровождению сделок с жилой, коммерческой и иными видами недвижимости. Знания стоят денег, поэтому обучение новичков зачастую платное. Не стоит относиться к этому с негативом, потому что опыт порой достается через судебные тяжбы, которые нормальное агентство «тянет» за своего сотрудника, если он виноват.

Полезно знать: каким должен быть риэлтор

Плюсов в таком обучении гораздо больше — вы почерпнете реальный опыт, как говорят «с пылу с жару», от людей, которые работают «в полях», а не гуру написания статей в блогах.

Цените это, умейте задавать вопросы, мучайте вопросами, старайтесь взять больше, чем вам дают. Так делал и я, риэлторы-профессионалы убегали, завидев меня издалека, т.к.

знали, что я опять выужу у них, ногами и нервами заработанный опыт.

Не забывайте благодарить своих более опытных коллег за то, что они уделяют вам время, не будьте эгоистами, угостите чаем, кофе и т.д. Это меньшее, чем вы можете их отблагодарить. Конечно, после сделки или разрешенной ситуации можете сказать, что именно их подсказки и информация помогли вам успешно закрыть сделку, заключить эксклюзивный договор и т.д.

В результате, вы всегда будете иметь успех и получать ценные советы от своих коллег.

Знай: какие документы нужны риэлтору от продавца квартиры

Алгоритм работы риэлтора-новичка

Чтобы как можно более комфортно влиться в круговерть работы на рынке недвижимости, вам необходимо пройти несколько шагов:

  1. Уладить все проблемы на предыдущей работе. Вас не должны отвлекать, вызывать в офис по предыдущему месту работы. Успех достигается только при полном погружении в новую профессию — риэлтор;
  2. Тщательно выбирайте агентство недвижимости. От того, насколько правильно, а скорее удачно вы это сделаете зависит уровень вашего достатка, количество сделок, качество обучения, морально-психологическое состояние и многое другое;
  3. Научитесь планировать свой день. Почти армейский распорядок здесь будет весьма кстати. Купите ежедневник или записную книжку и приучайте себя писать задачи на следующий день и выполнять всё, что запланировали.
  4. Поиск клиента. У специалистов по недвижимости несколько типов клиентов — продавцы и покупатели. Для одних вы продаете недвижимость, вторым помогаете найти и выбрать. Чем быстрее вы освоите способы поиска клиентов, тем быстрее получите свой первый гонорар. Поэтому на обучении, проводимом в выбранном вами агентстве поставьте этот вопрос и добейтесь тщательной его проработки.

Совет: на старте определитесь со специализацией, это позволит вам не распыляться и быстрее получить первый гонорар.

Направления работы риэлтора:

  • специалист по аренде жилой и коммерческой недвижмости;
  • агент по жилой недвижимости на вторичном рынке;
  • специалист по недвижимости на первичном рынке (новостройки);
  • маклер по продажам элитной недвижимости и.т.д

Полезно знать: актуальный Словарь недвижимости

Что должен знать риэлтор-новичок

Багаж знаний копится постепенно и в первые месяцы вам все-равно не догнать своих более опытных коллег, однако есть перечень того, что надо изучить в первую очередь:

  • Основы законодательства, касающегося составления и заключения договоров купли-продажи, мены, приватизации, оформления и регистрации сделок купли-продажи (найма и аренды помещений);
  • Как формируется «дельта» посредника, стоимость услуг специалистов недвижимости в вашем городе;
  • Основы налогообложения и получения налогового вычета за покупку жилья;
  • Основы анализа рынка недвижимости и применение результатов в практической деятельности;
  • Перечень и порядок оказания услуг риэлторской компанией, в которой вы работаете;
  • Пакет документов для продажи квартиры в различных случаях (ипотека, с несовершеннолетними ит.д.);
  • Основы нетворкинга, как находить клиентов, вызвать доверие, подписать эксклюзивный договор;
  • Психологию работы с клиентами, построение доверительных отношений, скрипты разговоров, вопросов, телефонных переговоров;
  • Преодолевать страх общения с незнакомыми людьми, учиться держать себя в любой ситуации;
  • Узнать у более опытных коллег, как это делать и самостоятельно нарабатывать навыки убеждения;
  • Подготовить и выучить, отработать на реальных звонках, разговорах с клиентами работу с возражениями;
  • Знать, как проводить работу над ошибками при работе с клиентами.

Узнайте секреты риелтора для успешных продаж недвижимости

Всего, что необходимо знать риэлтору-новичку не перечислить в одной статье. В данный момент вы получили информацию для самого первого шага. Читайте статьи на сайте и получайте больше полезной информации.

Источник: https://MainSeller.ru/chto-nuzhno-znat-rieltoru-novichku.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.