214 фз предыдущая редакция

Год реформе 214-ФЗ: подводим итоги

214 фз предыдущая редакция

1 июля 2019 года вступили в силу поправки в долевое законодательство, согласно которым застройщики лишались возможности напрямую привлекать деньги дольщиков.

Все средства покупателей сохранялись на банковских счетах, а стройку стало возможным вести только на собственные или заемные (проектное финансирование) средства. Застройщики предрекали рост цен на квартиры, снижение объемов строительства и уход большинства застройщиков с рынка.

Спустя год можно сказать, что прогнозы сбылись, но не в столь категоричной, апокалиптичной форме. Нашлись даже плюсы.

Novostroy.su: Как сказалась реформа ДДУ, переход на эскроу на деятельность застройщиков?

Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина»: Сейчас больше половины объектов реализуется по старой схеме. Поэтому последствия реформы мы будем наблюдать еще долго.

Очевидно, что обслуживание счетов эскроу вынуждает застройщиков повышать цены на жилье, что в условиях сокращающихся реальных доходов населения негативно отражается на платежеспособном спросе.

Застройщики, которые перешли на эскроу и, соответственно, проектное финансирование в банке, вынуждены платить еще и кредитный процент. Но и сам кредит получить непросто. Банки опасаются риска неплатежей, поэтому кредитуют только самые, на их взгляд, маржинальные проекты.

В дальнейшем нас ждет монополизация и сужение рынка. Очевидно, что только лидеры отрасли относительно безболезненно могут перейти на новые правила работы.

Петр Барсуков, директор департамента финансов ГК «Инград»: Стройка больше не зависит от колебаний спроса. Финансирование работ гарантировано законом и банками. Но, конечно, в целом для рынка новый закон оказался вызовом.

Значительная часть девелоперов не имела опыта привлечения проектного финансирования. Наша компания с самого начала позитивно оценила новую модель взаимодействия.

Наш первый проект в формате механизма эскроу – ЖК «Преображение» – мы запустили еще до момента обязательного перехода на новую систему. В марте 2019 года. Сейчас мы реализуем по эскроу порядка 50% квартир.

Продажи по старой схеме идут в «остатках» старых очередей, где большая часть домов находится в высокой степени готовности. В общей сложности в 17 проектах компании. По нашим планам уже в 2021 году мы на 100% переведем финансирование строительства на систему эскроу-счетов.

Трудности остались. Например, в скорости открытия кредитной линии в банке эскроу-агенте. На рассмотрение заявки девелопера уходит от полутора до двух месяцев.

Определенные сложности возникают и с последующим сопровождением проектов, поскольку все процессы работы с подрядчиками, а также платежи проходят под контролем со стороны банковских специалистов. Не стоит забывать проценты по кредиту, которые застройщик обязан выплачивать банку.

Крупные девелоперы получают более низкие ставки по проектному финансированию – порядка 5,5% за счет более качественных продаж, хорошего продукта, надежного финансового положения. Так, у нас есть проекты с годовой ставкой 0,01% на два года, а в среднем ставка у нас составляет порядка 2,4%.

В целом все эти недостатки решаются квалифицированными кадрами и выстраиванием эффективного взаимодействия с банками-партнерами. Все стороны заинтересованы в том, чтобы сроки финансирования строительства и самой стройки не затягивались.

Антон Мороз, вице-президент НОСТРОЙ, член Совета НОПРИЗ: Изначально реформа ДДУ и переход на эскроу-счета воспринимались строительным комплексом и застройщиками с очень большими опасениями.

Но как показала практика, уже к концу прошлого года более 25% проектов застройщиков работали по эскроу-счетам. В этом году эти показатели выросли уже до 40%.

Если на начальном этапе проблемы взаимодействия с банками были очевидны, особенно в регионах за пределами крупных агломераций, сейчас они практически решены.

Поэтому мы считаем, что на сегодняшний день реформа ДДУ для рынка застройщиков прошла достаточно безболезненно, работа ведется по новой системе, которая для многих застройщиков стала достаточно понятной и с точки зрения доступа к денежным средствам для финансирования объектов.

Novostroy.su: Спад вывода новых объектов – это результат коронавируса или последствия перехода на эскроу?

Надежда Калашникова, директор по развитию компании «Л1»: И то, и другое. Уменьшение числа новых объектов связано, в первую очередь, со снижением покупательской способности населения. И во вторую, с переходом на эскроу. Деньги стали дороже, подготовка документации стала сложнее – и все это на фоне понижающегося спроса.

А.Л.: Сложно оценить разницу в ценах на объекты, реализуемых по старой и новой схеме, так как у каждой компании своя маркетинговая политика.

Чтобы удержать сокращающийся спрос, многие сейчас сдерживают цены. Очевидно, что для обслуживания счетов эскроу нужны средства. На оплату проектного финансирования денег нужно еще больше.

Все эти расходы неизбежно будут заложены в итоге в цену жилья. 

П.Б.: Пандемия лишь усилила процессы, которые начались после принятия закона об эскроу-финансировании. Появился дополнительный контроль за строительством со стороны банков.

Объем жилой площади, предлагаемой на рынке, сократился почти на 20%, со 120 до 100 млн квадратных метров жилья. Причина – банки не пропустили проекты со слабой экономикой.

Мы прогнозируем дальнейшее снижение объема предложения, но при этом рост качества проектов.

Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group): Снижение количества новых жилых комплексов в продаже вызвано, в первую очередь, переходом на эскроу, а не эпидемией коронавируса.

Новая система изменила стратегию работы многих застройщиков: компании теперь не стремятся вывести в продажу сразу несколько жилых комплексов, а делают это поэтапно.

Однако и пандемия тоже оказала влияние на пополнение предложения: режим нерабочих дней усложнил выход новых объектов на рынок. 

Novostroy.su: Как отреагировали цены при переходе на эскроу в сравнении с проектами, реализующимися по старой схеме?

Н.К.: Сейчас резкого роста цен из-за перехода на эскроу-счета пока не наблюдается. Но связано это с тем, что значительная часть объектов достраивается по старой схеме. Цены растут по объективным показателям: удорожание материалов и работ, повышение стадии готовности домов. Ощутимым изменение цен станет тогда, когда большинство объектов перейдет на проектное финансирование.

А.Л.: Рост цен связан не только с переходом на новую схему работы. Но и с увеличением ставки НДС. А падение курса рубля привело к подорожанию импортных материалов, используемых в строительстве.

И в первую очередь это коснулось недвижимости высокого класса. Цены на жилье сейчас приближены к себестоимости. Никто из застройщиков не может позволить себе сверхприбыль.

Все стараются удержать платежеспособный спрос, поэтому ведут достаточно гибкую ценовую политику и реагируют на малейшие изменения, происходящие на рынке.

П.Б.: На объектах, которые финансируются по системе эскроу, девелопер не может опустить цену ниже определенного предела, оговоренного с банком.

В проектах, которые реализуются по старым схемам, застройщики могут позволить себе больший дисконт, но я бы предостерег покупателей от погони за скидками. Как правило, большие скидки можно увидеть в проблемных проектах.

В целом по рынку мы ожидаем рост цен, связанный с инфляцией и степенью готовности конкретных проектов. Это общая динамика для всех проектов, вне зависимости от модели финансирования.

А.М.: Конечно, цены при переходе на эскроу-счета подросли.

Но при этом надо понимать, что цены растут не только по причине перехода на проектное финансирование, что действительно увеличило себестоимость строительства за счет появления определенных финансовых обременений для строительных компаний, но и за счет того, что был и сейчас остается ограничен доступ к стройматериалам, существуют определенные транспортные проблемы, растет цена топлива и т.д. Это создает общую картину, способствующую увеличению цены. Переход на эскроу – всего лишь одна из составляющих увеличения этой стоимости.

Novostroy.su: Не компенсирует ли рост цен дешевая ипотека?

Н.К.: Дешевая ипотека является мощным драйвером спроса на недвижимость. А повышенный спрос, как следствие, определяет повышение цены. Поэтому на объекты в хорошей локации и стадии готовности цена будет расти.

А.Л.: Да, пока незначительный рост цен компенсирует дешевая ипотека. В России по итогам июня доля ипотечных сделок достигла 80% в спросе против 60-62% в этом же периоде прошлого года. Поэтому спрос на жилье сейчас достаточно устойчив, даже несмотря на все кризисные явления, происходящие в стране и в мире.

А.М.: Да, вполне возможно, что дешевая ипотека действительно компенсирует рост цен. Можно точно сказать, что на данный момент происходят серьезные изменения на рынке арендного жилья – фактически, с появлением новых ипотечных продуктов, арендовать жилье становится неэффективно, если есть возможность войти в льготные ипотечные инструменты и внести первоначальный взнос.

Novostroy.su: Упадет ли спрос по итогам года в сравнении с этапом до реформы?

Н.К.: Разумеется.

О.Т.: Несмотря на оживление продаж в данный момент, достигнуть прошлогоднего уровня в 4,3 млн кв. м проданного жилья можно только при определенных условиях. Во-первых, при продлении программы господдержки, которая пока доступна только до 1 ноября, или при наличии других сопоставимых выгодных условий по ипотеке.

Во-вторых, для поддержания уровня спроса нужно достаточное пополнение рынка ликвидным предложением, которое активно вымывается. В целом, объем продаж по итогам года с учетом факторов поддержки может достигнуть уровня в 4 млн кв. м.

Ключевое условие для такого сценария – стабильность экономической ситуации и отсутствие второй волны эпидемии во втором полугодии.

Введение системы эскроу-счетов казалось идеальным механизмом решения проблемы обманутых дольщиков только в теории. На практике новый способ приобретения строящегося жилья обернулся для покупателей и новыми проблемами. Как теперь вернуть свои переплаченные за ипотеку деньги банку?

Источник: https://www.novostroy.su/articles/interview/god-reforme-214-fz-podvodim-itogi/

Поправки в 214-ФЗ 2017: что нужно знать дольщикам и застройщикам

214 фз предыдущая редакция

Услуги Росреестра являются одними из наиболее востребованных как среди населения, так и в бизнес-сообществе. Без этого ведомства не обходится ни одна сделка с недвижимостью. Как известно, с января 2017 года в законодательстве произошли изменения, которые внесли коррективы в работу Росреестра.

Большинство из них связано с Федеральным законом РФ № 304-ФЗ, основные положения которого изменили не только всем известный 214-ФЗ, но и многие процедуры, которыми будут руководствоваться сотрудники ведомства при сделках с недвижимостью в наступившем году.
О том, какие из этих изменений заслуживают особого внимания, Domostroynn.

ru рассказала начальник отдела государственной регистрации недвижимости №1 Елена Кайнова.

С начала 2017 года действие закона №214 -ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, а также о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» распространяется на отношения, возникающие между участниками рынка при строительстве не только многоквартирных жилых домов, но и при строительстве жилых домов блокированной застройки (таунхаусов – прим.ред), состоящих из трех и более блоков, если для их создания привлекаются деньги граждан и юридических лиц.

Порядок определения цены договора

Ст.5 Закона №214-ФЗ изменила порядок определения стоимости договора долевого участия (ДДУ) в строительстве и ее уплаты. Согласно прежней редакции ч.1 ст.

5 Закона №214-ФЗ, в ДДУ указывался размер денежных средств, которые участник долевого строительства должен был уплатить для создания объекта долевого строительства.

Цена могла быть определена в договоре как сумма денежных средств, направленная на возмещение затрат при строительстве многоквартирного жилого дома, а также средств оплаты услуг застройщика.

Теперь часть первая указанной статьи дополнена и гласит следующее:

«Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства.

В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в ч.1 ст.23 Закона №214-ФЗ».

Уплата цены договора

Согласно ранее действовавшей редакции Закона №214-ФЗ, уплата цены договора производилась путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период, исчисляемый годами, месяцами или неделями.

Сейчас цена договора оплачивается только после государственной регистрации договора долевого участия. При этом платежи по-прежнему вносятся единовременно или в установленный договором период.

Требования проектной декларации

Начиная с 2017 года, проектная декларация обязательно предоставляется в орган, осуществляющий государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов – Министерство строительства Нижегородской области. Именно оно отныне занимается проверкой соответствия содержания проектной декларации и самого застройщика требованиям Закона №214-ФЗ.

В течение месяца региональное Министерство строительства рассматривает документы, представленные застройщиком, и выносит решение — либо заключение о соответствии застройщика и самой проектной декларации требованиям Закона № 214-ФЗ, либо отказ.

Согласно п.1 ст.19 Закона №214-ФЗ, проектная декларация содержит информацию о застройщике и проекте строительства.

Здесь же определены права застройщика на привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для строительства многоквартирных домов и других объектов недвижимости, указанных в проектной декларации.

Какая именно информация о застройщике и его проекте должна быть внесена в  декларацию, указано в ст.20 и 21 Закона №214-ФЗ.

Если застройщик и проектная декларация соответствуют требованиям Закона № 214-ФЗ, но в течение 60 дней после подтверждения этого факта застройщик не заключил первый договор долевого участия, то он обязан пройти вышеуказанную процедуру повторно.

Дольщики не смогут расторгнуть договор без суда

Отныне дольщики не смогут расторгать договор участия в долевом строительстве во внесудебном порядке, если застройщик надлежащим образом исполняет свои обязательства перед участниками долевого строительства. Соответствующее дополнение в виде ч.1.2. внесено в ст.9 Закона № 214-ФЗ.

договора участия в долевом строительстве

Также изменены требования договора долевого участия. Теперь, кроме самого объекта долевого строительства, в нем указывается описание многоквартирного дома: его назначение, этажность, общая площадь и другие основные характеристики.

Это важное изменение позволяет дольщику при подписании договора долевого участия  увидеть все, что ему необходимо знать о строящемся объекте. В частности, документ должен содержать:

  • план строящегося объекта, где в графической форме (схемы или чертежа) должно быть отображено расположение по отношению друг к другу частей  являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнаты, помещения вспомогательного использования, лоджии, веранды, балконы и террасы) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения;
  • информация об этаже, общей площади объекта;
  • местоположение объекта долевого строительства на этаже;
  • сведения о виде, назначении, этажности, общей площади многоквартирного дома или иного объекта недвижимости;
  • сведения о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости, назначении объекта долевого строительства;
  • количество и площадь комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения.

Требования акта приема-передачи

Что касается комплекта документов, который предоставляется для государственной регистрации права участника долевого строительства, то он остался прежним, за исключением одного пункта:

  • разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (его Управление Росреестра запрашивает в рамках межведомственного информационного взаимодействия в органах госвласти, либо застройщик по собственной инициативе вправе его передать в орган регистрации прав);
  • договор участия в долевом строительстве;
  • договор уступки (если такой договор был заключен);
  • передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства;
  • инструкция по эксплуатации объекта долевого строительства, которая является его неотъемлемой частью и прилагается к договору о передаче квартиры.

Исходя из положений ч.1.1 ст.7 Закона №214-ФЗ, инструкция по эксплуатации объекта долевого строительства должна содержать следующую информацию:

  • о правилах и условиях  эффективного и безопасного использования квартиры (или другого помещения);
  • о сроке службы объекта долевого строительства;
  • о входящих в состав объекта элементов отделки;
  • о системах инженерно-технического обеспечения;
  • о конструктивных элементах, изделиях.

Наличие инструкции удобно тем, что позволяет проводить ремонт, устанавливать встроенную мебель, не повреждая коммуникации и не причиняя ущерба как собственному, так и соседскому жилью.

Уступка прав требований

В соответствии с ч.10 ст.48 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», государственная регистрация соглашения (договора) уступки прав требований дольщика осуществляется по заявлению сторон договора о такой уступке (цедента и цессионария).

Для государственной регистрации договора об уступке прав требований по ДДУ необходимы следующие документы:

  • договор об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве;
  • справка, подтверждающая полную или частичную уплату цедентом стоимости ДДУ, с указанием размеров и сроков внесения платежей и выданная застройщиком или банком, через который осуществлялись платежи.

В случае, если свое право требования на объект долевого строительства передает юридическое лицо (является цедентом), оплата по уступке производится после государственной регистрации соглашения (договора). При этом ответственность за несоблюдение этих требований ложится на юридическое лицо. Соответствующие изменения прописаны в ч.3 и 4 ст.11 Закона №214-ФЗ.

Новые требования к застройщикам

С 1 января 2017 года к застройщикам применяются требования, установленные п.2-8 ч.2 ст.3 Закона № 214-ФЗ.

Теперь для государственной регистрации ДДУ, который застройщик заключает с первым участником долевого строительства, требуется заключение от Министерства строительства Нижегородской области.

Именно это ведомство выносит решение относительно соответствия застройщика и проектной декларации требованиям Закона №214-ФЗ.

Такое заключение Министерство строительства выносит в срок не более 30 дней .

Застройщики, которые не удовлетворяют требованиям, указанным в законе, не имеют права привлекать денежные средства граждан на строительство многоквартирных домов.

Если застройщик не удовлетворяет требованиям закона

Если  проектная декларация или сам застройщик не удовлетворяет требованиям закона после даты направления проектной декларации, то Министерство строительства Нижегородской области обязано оповестить об этом Управление Росреестра в течение одного рабочего дня.

Если застройщик осуществляет строительство, но на одном из его этапов перестал удовлетворять требованиям закона (изменилась его финансовая устойчивость или другие параметры и об этом в Управление Росреестра поступило уведомление контролирующего органа), то Управление Росреестра уведомляет об этом дольщиков в течение пяти рабочих дней либо посредством почтового отправления, либо электронной почтой.

Александра Стрелецкая

Источник: https://www.DomostroyNN.ru/statyi/obzory/popravki-v-214-fz-2017-chto-nuzhno-znat-dolshhikam-i-zastroyshhikam

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.