214 фз основные изменения

Содержание

Реформа 214 ФЗ «О долевом строительстве»: действующие и будущие изменения

214 фз основные изменения

В 2018 — 2019 годах Федеральный закон 214 ФЗ «О долевом участии в строительстве» претерпел значительные изменения.  Наиболее существенные из них были внесены с 1 июля 2018 года, в декабре 2018 года и 27 июня 2019 года.

    Запланированный полный отказ от договоров долевого участия все еще не состоялся. Тем не менее, новая редакция 214 закона повлияла и на застройщиков, и на тех, кто собирается купить квартиру в новостройке.

В этой статье вы найдете комментарии юристов о реформе долевого строительства в 2018 и 2019 году и возможной отмене ДДУ.

Также мы расскажем, какие требования применяются к проектам строительства, начатым до 1 июля 2018 года и после этой даты в соответствии с 214 ФЗ, а также как повлиял на застройщиков Федеральный закон № 151-ФЗ от 27 июня 2019 года, разделивший проекты новостроек на несколько каст в зависимости от даты получения разрешения на строительство.

Зачем нужен 214 ФЗ

Строительство многоквартирных домов по федеральному закону № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» очень широко распространено.

  Большая часть застройщиков, которые продают квартиры в новостройках, делают это на основании  214 федерального закона «О долевом участии в строительстве…».  В момент, когда покупатель оплачивает свою будущую квартиру, она обычно еще не готова и существует только в качестве недостроенных стен, в которых пока невозможно жить.

Поэтому цель закона 214 ФЗ  – защитить от недостроя и потери средств дольщиков (то есть, покупателей квартир), которые вложили свои деньги в строящийся дом.

Привлечение средств дольщиков согласно 214 федеральному закону является самым «благонадежным» способом (хотя на рынке квартир имеются и другие возможности, зачастую — не вполне легальные).  Именно 214 Федеральный закон дает покупателю строящейся квартиры наиболее надежную защиту. Ее параметры совершенствуются из года в год.

Изменения в ФЗ «О долевом строительстве» с 1 июля 2018 года

Федеральный закон № 214-ФЗ был принят 30 декабря 2004 года и вступил в силу 1 апреля 2005 года.  С тех пор он претерпел множество поправок и дополнений. Некоторые из них являлись незначительными, другие же полностью перекраивали способы работы рынка строящихся квартир.

С 1 июля 2018 года 214 ФЗ был вновь скорректирован, причем достигнуть приемлемой редакции удалось не с первого раза.

  Первая редакция применимых с 01 июля 2018 изменений 214 ФЗ, которая была введена в действие федеральным законом № 218-ФЗ от 29 июля 2017 года, оказалась очень неудобной с точки зрения застройщиков.

Вступление в силу таких поправок в закон в предлагаемой редакции фактически привело бы к отмене ДДУ с 1 июля 2018 года. Застройщики были не в состоянии исполнить новые требования закона.

Поэтому по просьбам девелоперов был подготовлен закон о новых изменениях в 214 ФЗ от 1 июля 2017 года № 175-ФЗ. Этим законом утверждены новые изменения, сформировавшие очередную редакцию 214 федерального закона.

  Эти предложенные изменения в 214 ФЗ слегка упростили порядок строительства многоквартирных домов за счет средств дольщиков по сравнению с первой версией поправок в закон.

Применимая редакция 214-ФЗ зависит от даты получения разрешения на строительство многоквартирного дома — до или после 1 июля 2018 года.

Основные нововведения, появившиеся в ходе реформы 214 ФЗ, коснулись порядка расчетов между застройщиками и гражданами, а также новых требований к застройщикам.

В соответствии с поправками в 214 ФЗ, которые вступили в силу в 2018 году, до 1 июля 2019 года расчеты за квартиру могут осуществляться при помощи счета застройщика в уполномоченном банке.

  Как обычно, покупатели квартир будут перечислять цену по договору долевого строительства застройщику. Но при этом застройщик должен открыть для цели расчетов с покупателями  особый счет в уполномоченном банке.

Для каждого строящегося дома (т.е. каждого разрешения на строительство) должен быть открыт только один счет, куда будут поступать средства дольщиков.  С этого же счета застройщик будет оплачивать работу своих поставщиков и подрядчиков, строящих дом.

Счет в этом же банке необходим будет также генеральному подрядчику и техническому заказчику (это компания, которая управляет проектом строительства дома от имени застройщика).

Согласно поправкам в 214 ФЗ, каждый застройщик сможет оформить только одно разрешение на строительство (одного жилого комплекса или нескольких его очередей). Соответственно, для него должен быть открыт только один счет в банке.  Однако есть и ряд исключений:

  • возведение ряда объектов на одной территории, для которой составлена единая градостроительная документация;
  • комплексная застройка, при которой застройщик взял на себя обязательства по системному развитию и застройке территории по договору о комплексном развитии или комплексном освоении территорий (так называемые КОТы). В этих случаях девелопер сможет получить несколько разрешений на строительство.  Однако такой проект КОТ может  быть только один в каждый момент времени. Осуществлять несколько таких проектов запрещено.

Поправки в 214 ФЗ не означают, что крупные застройщики должны будут сократить свои проекты до одного многоквартирного дома.  Тем не менее, после реформы 214 ФЗ, чтобы начать каждый новый проект (получить новое разрешение на строительство), им нужно будет создать новую компанию-застройщика.

Последние введенные изменения дополнили 214 ФЗ рядом новых условий, требований и правил, которым должен соответствовать застройщик, привлекающий средства граждан.

Среди них положения об успешном опыте в строительстве многоквартирных домов и критерии устойчивого финансового положения.

Также изменения в 214 ФЗ установили запреты и ограничения на некоторые виды деятельности для застройщика, а также расширенный список требований к менеджерам и собственникам строительного бизнеса.

Важно учитывать, что новые правила работы на рынке долевого строительства, действующие с 1 июля 2018, в полной мере применяются к тем проектам, разрешения на строительство которых были получены после этой даты. Для ранее начатых проектов установлен ряд исключений.  Однако и для них наступают нелегкие времена.

Ранее начатые проекты спят спокойно?

Новая редакция 214 ФЗ с последними изменениями применяется только для тех проектов строительства многоквартирных домов, разрешение на строительство которых было получено, начиная с 1 июля 2018 года.

  Проекты с более ранним сроком разрешения на строительство продолжают жить по старым правилам (хотя и не во всем, что беспокоит застройщиков).  Например, если строительство многоквартирного дома было начато до 1 июля 2018 года, застройщик в основном не обязан соответствовать требованиям части 2 – 2.

2 статьи 2 закона № 214-ФЗ в новой редакции, которая вводит список необходимых и довольно обременительных требований к ведению бизнеса застройщика.

При этом застройщики, которые уже получили разрешение на строительство и ведут продажи по ДДУ (независимо от даты разрешения на строительство) обязаны открыть счет в уполномоченном банке в течение двух месяцев после вступления в силу закона 175 ФЗ от 1 июля 2018 года — то есть, до 1 сентября 2018 года.

Для дополнительной защиты интересов дольщиков, застройщики должны будут уплачивать взносы в компенсационный фонд с каждого заключенного ДДУ. Эти взносы пойдут на завершение строительства домов и компенсации дольщикам в случае, если застройщик обанкротится.

  До 27 июня 2019 года существовала возможность использовать вместо взносов предоставленное по старым правилам обеспечение в виде страховки ответственности застройщика или поручительства. Но с введением в действие закона № 153-ФЗ  все предыдущие виды обеспечения будут заменены на взносы в компенсационный фонд или счета эскроу.

  Для этого установлен переходный период — до 22 августа 2019 года (п. 7 ст. 3 Федерального закона от 27 июня 2019 года № 153-ФЗ).

Осуществляя подготовку к смене правил игры, застройщики получили много разрешений на строительство «про запас».

  Поэтому, покупая квартиры по 214-ФЗ после 1 июля 2018 года, необходимо уточнить, когда именно было получено разрешение на строительство, а также когда был зарегистрирован первый договор долевого участия.

  От этого зависит, какая из новых редакций 214 ФЗ применяется, и каким будет содержание требований закона № 214 ФЗ.

Нужно также учитывать, что последующие правки в закон, могут обновлять и уже принятые изменения, вводить особенности их применения или новые сроки вступления в силу. Поэтому установление того, какая же именно норма применяется к конкретному застройщику и конкретному проекту становится очень сложной задачей.

В этих условиях дольщику имеет смысл запомнить базовое правило: перед покупкой квартиры в стройке необходимо проверить данные о застройщике в открытом разделе сайта ЕИСЖС (единой системы жилищного строительства).

  Если стройка приостановлена, или к застройщику имеются претензии контролирующих органов, эта информация появится в ЕИСЖС.

  Не будет лишним также привлечь юриста для изучения всех документов застройщика, чтобы оценить риски нарушений закона.

Состоится ли отмена ДДУ?

C 1 июля 2019 года вступила в силу следующая порция новых правил, введенных законом № 179 ФЗ от 1 июля 2018 года (в редакции законов от 25 декабря 2018 года и от 27 июня 2019 года — о них читайте ниже).

С 1 июля 2019 полная отмена ДДУ не состоится, однако возможности застройщиков использовать средства граждан для строительства будут в очередной раз существенно ограничены. Вместо ДДУ появится так называемое проектное финансирование, когда деньги на строительство застройщикам будут предоставлять, в основном, банки.

При привлечении средств физических лиц для долевого строительства в соответствии со ст. 15.4 214-ФЗ станет обязательным использованием специальных эскроу счетов для расчетов между застройщиком и дольщиком.

Находящиеся на эскроу счете средства послужат обеспечением для банка по кредиту, выданному застройщику в рамках проектного финансирования.

Некоторые ранее начатые проекты застройщики смогут завершить с использованием взносов в Компенсационный фонд долевого строительства вместо эскроу.

Что дальше?

До сих пор окончательно не ясно, что будет с ДДУ в 2019 году.  25 декабря 2018 года был принят Федеральный закон № 478-ФЗ о внесении очередных изменений в 214 — ФЗ. Он еще больше приблизил конец договоров долевого участия.

Согласно этим изменениям:

  • с 1 июля 2019 года счета эскроу по закону стали обязательными для всех застройщиков, за исключением тех, кто имеет ранее начатые проекты высокой степени готовности.  Это послабление было введено для самых крупных застройщиков, чтобы не обрушить строительную отрасль.  Критерии и период отсрочки определяет Правительство РФ.  Местный орган власти, ответственный за вопросы долевого строительства, должен проверить соответствие застройщика установленным критериям и выдать специальное разрешение.  На его основе застройщик вправе достроить дом по старым правилам финансирования;
  • приняты дополнительные основания для проверки деятельности застройщиков;
  • уточнены некоторые положения закона, которые касаются расходования средств дольщиков.

Последние изменения в 214-ФЗ после 27 июня 2019 года

Поскольку новая редакция закона не устроила ни застройщиков, ни органы государственной власти, в 2019 году продолжилась работа над очередной серией изменений.  27 июня 2019 года были опубликованы и вступили в силу два новых закона в этой сфере:

  • Федеральный закон № 151-ФЗ, изменивший много аспектов деятельности застройщиков.  Были ужесточены правила размещения информации в ЕИСЖС и требования к проектной декларации, и введены новые запреты для застройщиков.
  • Федеральный закон № 153-ФЗ, изменивший виды обеспечения обязательств застройщика по ДДУ. Этот закон касается также и ранее начатых проектов — все ранее действовавшие договоры страхования  ответственности застройщика или поручительства за них заменены на взносы в Компенсационный фонд долевого строительства.  По существу, у действующих на рынке строительных компаний есть три возможности завершить начатые стройки: не привлекать средства по ДДУ, перейти на счет эскроу или уплачивать взносы (при этом каждый из вариантов имеет ряд условий применения, плюсов и минусов).

Подробнее о содержании новых законов читайте здесь.

Закон 214 ФЗ могут ждать новые изменения. Время от времени в средствах массовой информации появляются новости об отмене закона ФЗ-214.

  Не исключено, что будут приняты следующие поправки в закон, и ДДУ в 2019 году все-таки отменят полностью.  Однако последствием запрета на ДДУ может стать очередное удорожание жилья.

Покупатели могут оказаться не готовы приобрести подорожавшие квартиры.  В отсутствие спроса, бизнес застройщиков окажется под угрозой.

В заключение нужно еще раз отметить, что новые поправки в закон 214 ФЗ могут существенно повлиять на бизнес застройщиков и успешность их проектов. Поэтому, выбирая квартиру в новостройке, нужно отслеживать дальнейшие изменения ситуации на рынке новостроек.

Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать в Вашей ситуации

Москва, Московская область: 8 (499) 350-55-06 доб. 226

Санкт-Петербург, Ленинградская область: 8 (812) 309-06-71 доб. 780

Федеральный номер: 8 (800) 555-67-55 доб. 764

Источник: https://fz214fz.ru/zakon/izmenen-214fz

Пять самых значимых изменений в 214-ФЗ

214 фз основные изменения

С 1 июля 2018 года вступили в силу поправки в закон о долевом строительстве, которые приведут к повышению себестоимости новых проектов и подготовят почву для отказа от участия граждан в этом процессе. Эксперты «Метриум» прогнозируют рост цен и уход с рынка значительного числа девелоперских компаний в связи с изменениями правил работы в отрасли.  

Главное изменение касается непосредственно системы финансирования жилищного строительства. Долевое участие, при котором покупатели жилья инвестируют средства в стройку, будет упразднено с 1 июля 2019 года. На смену деньгам граждан придет банковский кредит.

Большинство других поправок вводят новые требования к застройщикам, без соблюдения которых они лишаются права на привлечение средств покупателей.

По оценке экспертов «Метриум», наиболее чувствительными для застройщиков, а значит и для рынка в целом станут пять новых норм.

1. Переход на счета эскроу

Свыше 74% всех инвестиций в жилищное строительство в России составляют средства покупателей, которые связаны с застройщиками договорами долевого участия (ДДУ). После 1 июля 2019 года девелоперские компании лишатся возможности привлекать деньги дольщиков напрямую.

Средства покупателей поступят только на специальные банковские счета – эскроу, то есть окажутся в доверительном хранении банка.

Пока дом не будет введен в эксплуатацию, и как минимум один из участников строительства не оформит в собственность квартиру, банк не переведет деньги застройщику.

Как предполагается, в период строительства средства граждан заменят целевые банковские кредиты (проектное финансирование). Банк-держатель эскроу-счетов выделит деньги на строительство жилого комплекса.

«Между вливаниями в проект покупателей и банковским финансированием есть принципиальная разница, которая заключается в стоимости привлекаемых средств, – указывает Роман Сычёв, генеральный директор Tekta Group. – Денежный поток с продаж по ДДУ сразу шел на покрытие операционных расходов, в том числе и по обслуживанию кредитов на строительство.

Банковское финансирование предоставляется под процент: застройщик обязан возвращать кредит, что увеличивает себестоимость проекта. Величина ставок по проектному финансированию и конкретные условия кредитования пока не известны. Как предполагается, 3% годовых будут начисляться на сумму эквивалентную сгенерированным деньгам на эскроу-счетах.

Остальная сумма кредита будет выдаваться по рыночным ставкам не ниже 10-12% годовых. Таким образом, самые дорогие деньги застройщик займет на начальной стадии реализации проекта, когда привлечение дольщиков только начинается, а капитальные затраты уже высоки. Едва ли кредит для большинства застройщиков будет выдаваться по ставкам ниже рынка.

Со временем это станет фактором санации отрасли от слабых «игроков».

С 1 июля 2018 года у застройщиков появляется выбор. Девелоперы могут перейти на использование эскроу-счетов добровольно, и в этом случае они освобождаются от новых требований законодательства о долевом строительстве.

Если застройщики предпочтут и дальше привлекать средства покупателей напрямую (до 1 июля 2019 года), для всех новых жилых комплексов, разрешение на строительство которых получено после 1 июля 2018 года, применяются новые требования 214-ФЗ. 

2. Ограничение по опыту работы

В новой редакции закона о долевом строительстве вводится понятие – «специализированный застройщик», который удовлетворяет двум требованиям. Во-первых, такая организация имеет более трех лет опыта строительства многоквартирных домов общей площадью не менее 10 тыс. кв. м.

В каком качестве был получен такой опыт не важно: специализированным застройщиком может стать как технический заказчик строительства (девелопер), так и генеральный подрядчик.

Данная мера, считают в «Метриум», может стать преградой на пути новых девелоперских компаний.

Чтобы начать новый бизнес в жилищном строительстве, инвестору понадобится контроль над компанией, которая отвечает требованиям по опыту работы, то есть такое юридическое лицо придется приобрести, что повышает проектные затраты.

Во-вторых, как и прежде, специализированный застройщик владеет правами на стройплощадку, а также привлекает средства дольщиков.

«Сохраняется ситуация, при которой фактическим инвестором строительства (девелопером) и компанией, владеющей землей и привлекающей средства дольщиков (застройщиком), могут быть разные юридические лица, – комментирует Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк».

– На сегодняшний день в России работает 3 150 девелоперских компаний, которые так или иначе связаны с 4 430 застройщиками. То есть порядка 18% девелоперов контролируют одновременно двух и более застройщиков, однако на долю таких компаний приходится 60% всех строящихся площадей в России.

Требования законодательства распространяются именно на застройщиков, но непосредственно девелоперы обычно несут ответственность только в случае судебных разбирательств. С этой точки зрения введение понятия «специализированный застройщик» никак не проясняет разделение ответственности между девелопером и застройщиком».

3. Административные расходы – не более 10%

Ряд новых требований закона прямо регулирует некоторые финансовые параметры бизнеса. В частности, застройщик не может потратить на административные и прочие сопутствующие расходы свыше 10% от общей стоимости строительства за весь его период.

В число таких затрат входит оплата услуг уполномоченного банка по обслуживанию единого расчетного счета проекта; выплата заработной платы, соответствующих налогов и отчислений; оплата услуг коммерческой организации, выполняющей роль исполнительного органа застройщика; расходы на рекламу, коммунальные услуги, связь, аренду помещений, оборудование для организации рабочих мест. 

Над расходами застройщика устанавливается банковский контроль. Уполномоченный банк, где открываются счет застройщика, получает право блокировать любую операцию, противоречащую закону о долевом строительстве.

Фактически банк будет вести учет всех административных расходов застройщика, пока они не достигнут предела в 10% от стоимости строительства.

Если застройщик попытается провести оплату перечисленных выше услуг больше лимита, то такая операция будет запрещена.

«Норматив 10% более чем достаточен для управленческих расходов, – считает Кирилл Игнахин, генеральный директор Level Group. – Как правило, такие затраты составляют 4-5% от расходной части проекта. Однако проблема в том, что ограничение распространяется на более широкий спектр статей затрат, в том числе рекламу.

В некоторых проектах удельный вес оплаты услуг рекламных агентств очень высок, особенно если жилой комплекс относительно небольшой. Реклама стоит одинаково дорого как для большого проекта, так и для объекта точечной застройки. В последнем случае только расходы на рекламу могут составлять до 10% от проектной стоимости.

Соответственно, в этом случае ограничение не позволит застройщику уложиться в отведенный законодателями предел затрат».

4. Авансовые платежи – не более 30%

Новая редакция закона о долевом строительстве ограничивает размер авансовых платежей, который застройщик может направить в течение реализации проекта подрядчикам для выполнения определенных работ.

В перечень таких работ входят строительство многоквартирных домов, подготовка проектной документации и ее экспертиза, выполнение инженерных изысканий, строительство и реконструкция инженерно-технического обеспечения на участке, подготовка документации по планировке территории.

Общая сумма авансовых платежей по этим расходам не должна превышать 30% от проектной стоимости. Однако, отмечают эксперты «Метриум», значительная часть расходов, указанных в новой редакции, приходится еще на тот период, когда застройщик не начинает строительство.

В частности, результаты проектирования, изысканий и экспертизы проектной документации оплачиваются девелопером еще до начала строительства, нередко за собственный счет, а не за деньги дольщиков, которые данная норма должна обезопасить от рискованных трат.

Тем не менее они включаются в общий лимит авансированных платежей, которые сделает застройщик уже после начала привлечения средств покупателей.

«На мой взгляд, доля авансовых платежей в общих проектных затратах либо соответствует уровню в 30%, либо ниже его, – считает Евгения Акимова, генеральный директор IKON Development. – В связи с этим, я полагаю, что соблюдение данного лимита не приведет к трудностям для девелоперов.

Однако нужно учитывать, что директивно установленный жесткий ограничитель может по-разному сказаться на бизнесе застройщика в разных рыночных ситуациях.

К примеру, если на небольшом региональном рынке генеральные подрядчики или поставщики стройматериалов фактически являются монополистами, то они могут потребовать от девелопера больших авансов за свою работу, используя свое преимущественное положение. В этом случае лимит может оказаться фактором, осложняющим реализацию проекта».

5. Нарушение сроков – запрет на новые проекты

Законодатели ввели ряд строгих мер в отношение застройщиков, которые нарушают сроки ввода жилья. В частности, у властей появилось новое основание в отказе на выдачу заключения о соответствии (ЗОС). ЗОС – это важный документ, который подтверждает, что власти проверили застройщика и установили, что он соответствует нормам 214-ФЗ.

Только после получения данной бумаги девелопер может зарегистрировать первый ДДУ и начать привлекать средства покупателей.

Теперь если застройщик имеет в портфеле хотя бы один объект, сроки ввода в эксплуатацию которого нарушены на три месяца и более, органы стройнадзора не выдадут ему ЗОС, и он не сможет начать реализацию нового проекта. 

Аналитики «Метриум» подчеркивают, что речь идет непосредственно о сроках завершения строительства, указанных в проектной декларации, а не о времени передачи жилья дольщикам. Разница в том, что даты передачи застройщик обычно прописывает со значительным запасом, чтобы не возникла просрочка, дающая покупателю основания требовать компенсаций или даже расторжения ДДУ.

Срок строительства, как правило, указывается реальный, потому что чем быстрее застройщик обещает построить жилье, тем более оно привлекательно для покупателей. Кроме того, действие разрешения на строительство также ограничено, и период реализации проекта не может превышать отведенное на возведение здания время.

Соответственно, теперь нарушив сроки строительства, застройщик может потерять право реализовывать новые проекты.

«С одной стороны, такая жесткая мера, как фактический запрет на старт новых проектов при нарушении сроков ввода в других будет способствовать повышению дисциплины застройщиков, – говорит Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки».

– Вместе с тем нужно понимать, что данная мера осложнит работу крупных девелоперов, портфель которых насчитывает десятки проектов и строящихся многоквартирных домов. Нарушение срока ввода лишь в одном объекте может парализовать расширение деятельности такого «игрока».

Кроме того, не следует сбрасывать со счетов психологический фактор: как только потенциальные покупатели узнают о каких-либо проблемах у застройщика, это сразу приводит к спаду спроса в его проектах.

Таким образом, данная мера создает существенные риски для некоторых девелоперов». 

«Несмотря на жесткий характер поправок в закон о долевом строительстве, их вступление в силу не приведет к шоковой реакции рынка, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум», участник партнерской сети CBRE.

– Новые требования к застройщикам распространяются только на тех из них, кто начнет реализацию проекта по разрешениям на строительство, полученным после 1 июля 2018 года. Таким образом, на рынке как минимум 1-1,5 года будут преобладать проекты, реализуемые по старым правилам.

Многие девелоперы форсировали получение разрешений на строительство, чтобы накопить своеобразный банк будущих проектов, который позволит им некоторое время работать по старым требованиям.

Что касается перехода к проектному финансированию, оно также затронет не всех застройщиков, а только тех, кто не успеет до 1 июля 2019 года зарегистрировать хотя бы один ДДУ. Таким образом, нас ждет как минимум два года плавной интеграции участников рынка в новые правила работы в строительной отрасли.

Поэтому только новые требования законодательства не приведут к росту цен на строящееся жилье.

В то же время спустя примерно два года, когда большая часть проектов и их девелоперов попадут в зону действия нового законодательства, рост цен на жилье уже будет неизбежен, так как большинство поправок в 214-ФЗ прямо повлияют на себестоимость реализации проектов».

Источник: https://VseNovostroyki.ru/articles/14161/

Изменения в законодательстве о долевом строительстве

214 фз основные изменения

В 2018 г. вступают в силу масштабные изменения в 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» — в связи с принятием № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства» от 29.07.2017 г.

Большая часть поправок вступила в силу уже со дня официального опубликования Закона с 1 января 2018 г. Но основные изменения касаются объектов, разрешение на строительство которых будет получено после 1 июля 2018 года.

Эти нововведения кардинально изменят правила игры и соотношение сил на рынке жилого строительства.

Вот лишь несколько из них – новые, более жёсткие требования к опыту работы застройщика, запрет на одновременное возведение многоквартирных домов по нескольким разрешениям на строительство, требования к размеру собственных средств, замороженных на расчетном счете, необходимость использования единственного банковского счета, открытого в уполномоченном банке (причем, вместе с техзаказчиком и генподрядчиком), дополнительные ограничения на использование средств дольщиков и банковский контроль за этими расходами.

Тема эта обсуждается уже давно. Как в формате печатных дискуссий, так и на различных конференциях, круглых столах, семинарах.

В основном, разговор ведется вокруг вопросов грядущего возможного роста цен на жилье (в связи с нововведениями), прогнозируется ухода с рынка и массовое банкротство строительных компаний, обсуждается насколько изменения в законе, действительно, защищают дольщиков и т.п.

28 марта 2018 года, на восьмой встрече в «Проектном баре» мы собрали «за одним столом» представителей крупнейших компаний застройщиков, девелоперов, а также банков, имеющих право открывать счета эскроу для расчетов по договору долевого участия

Мария Бойко — руководитель практики по сопровождению сделок с недвижимостью крупной юридической компании «Дювернуа Лигал», рассказала гостям «Проектного бара» об изменениях в законодательстве о долевом строительстве.

Дополнительные требования к застройщику

Установлены требования:

  • о наличии опыта от трёх лет и участия в проектах жилого строительства не менее 10 тыс. кв.м.;
  • о наличии у застройщика только одного действующего разрешения на строительство;
  • о наличии у застройщика собственных средств более 10% от общей стоимости строительства.

Сюда также включены изменения, вступившие в силу с момента регистрации фонда – это обязательные взносы в компенсационный фонд до начала привлечения дольщиков.

«Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» был зарегистрирован в форме публично-правовой компании 20 октября.

Размер обязательных отчислений (взносов) застройщиков в компенсационный фонд составляет 1,2 процента от согласованной сторонами цены каждого договора участия в долевом строительстве, предусматривающего передачу жилого помещения.

При этом обязанность уплаты отчислений в Фонд возникает в отношении договоров участия в долевом строительстве, предусматривающих передачу жилых помещений, независимо от того, является участник долевого строительства физическим или юридическим лицом.

  • отсутствие обязательств перед третьими лицами по кредитам, займам и прочим задолженностям.

Прогнозируемые последствия

После внесения изменений в 214-ФЗ, застройщик будет обязан строить либо за счёт собственных средств, либо за счёт банковских кредитов. Это приведёт к удорожанию проектов и росту цен конечного продукта. Также все прогнозируют ожидаемое сужение рынка за счёт ухода мелких строительных компаний и усиление банковского контроля над строительной отраслью.

Проявление банковского контроля.

Специальный банковский контроль будет проявляться в следующих направлениях и действиях:

В уполномоченном банке должны быть открыты счета всех участников строительства: застройщика, технического заказчика, генерального подрядчика.

Данное правило легко осуществимо для тех строительных компаний, которые совмещают в себе нескольких или всех участников строительства, но, в случае, если застройщик примет решение о привлечении сторонних лиц, то придётся искать компромисс среди списка уполномоченных банков.

Единственным кредитором застройщика может быть только банк, т.е. практически запрещается привлечение каких-либо займов в сторонних финансовых организациях, за исключением целевых кредитов, а также устанавливается специальный банковский контроль по каждому платежу застройщика.

Застройщик при направлении требования осуществить какую-либо операцию по счёту обязан представить документы, подтверждающие исполнение договоров (счета-фактуры, первичные документы и проч.).

Банк, в свою очередь, должен проверить те суммы, которые предъявлены к перечислению на соответствие в этих документах.

В случае если средства не соответствует тем, которые заявлены в предоставляемых документах, банк обязан уведомить контролирующие органы и фонд о планируемом нецелевом использовании денежных средств.

Планы на недалекое будущее

Осенью 2017 г. Президент дал поручение Правительству Российской Федерации и Банку РФ разработать программу, которая позволит заместить существующее привлечение денежных средств у дольщиков проектным финансированием (фактически — банковским финансированием).

21 октября 2017г. Правительство Российской Федерации утверждает дорожную карту по поэтапному замещению в течение трех лет средств граждан, привлекаемых для создания многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, банковским кредитованием и иными формами финансирования, минимизирующими риски для граждан.

Разработанная дорожная карта фиксирует этапы замещения долевого участия иными формами, а именно проектным финансированием.

На сегодняшний день, предусмотрены следующие договоры в новой модели:

  • договор долевого участия, который будет предусматривать раздел расчётов с помощью эскроу-счетов;
  • договор счёта эскроу;
  • договор целевого кредита.

Программой предусмотрено три этапа реализации дорожной карты:

Подготовительный этап: фактически будет действовать до 30 июня 2018 года. В период подготовительного этапа будет разработана нормативно-правовая база и будут внесены изменения в законодательные акты, которые позволят реализовать дорожную карту.

Переходный этап: с 1 июля 2018 года по 30 июня 2019 года. В переходный этап предполагается, что возможно будет использовать две модели финансирования строительства: с использованием компенсационного фонда и с использованием счёта эскроу.

Завершающий этап: завершится предположительно 31 декабря 2020 года. На завершающем этапе планируется полный переход на схему договоров с участием эскроу-счетов.

Итог

Таким образом, следует отметить, что влияние банковского сектора на строительную отрасль усиливается.

На сегодняшний день пока ещё не понятно, каким образом будет урегулирована новая схема, и насколько негативно скажется всё это на девелоперском бизнесе.

«Я считаю, что данная дискуссия очень интересна тем, что позволит нам узнать мнение банков» — завершила своё выступление в «Проектном баре» — Мария Бойко — руководитель практики по сопровождению сделок с недвижимостью.

http://www.duvernoixlegal.ru/

Проектный бар

регулярные неформальные дискуссионные площадки для обсуждения актуальных вопросов, обмена опытом в сфере строительного бизнеса между профессионалами высшего эшелона. Обсуждение новейших тенденций в сфере управления инвестиционно-строительными проектами и установления личных контактов между участниками каждых встреч.

Ссылка на официальную страницу Проектного бара на

Галина Паламарчук

Источник: https://irbiscompany.ru/blog/izmeneniya-v-zakone-o-dolevom-stroitelstve-214-fz/

Год реформе 214-ФЗ: подводим итоги

214 фз основные изменения

1 июля 2019 года вступили в силу поправки в долевое законодательство, согласно которым застройщики лишались возможности напрямую привлекать деньги дольщиков.

Все средства покупателей сохранялись на банковских счетах, а стройку стало возможным вести только на собственные или заемные (проектное финансирование) средства. Застройщики предрекали рост цен на квартиры, снижение объемов строительства и уход большинства застройщиков с рынка.

Спустя год можно сказать, что прогнозы сбылись, но не в столь категоричной, апокалиптичной форме. Нашлись даже плюсы.

Novostroy.su: Как сказалась реформа ДДУ, переход на эскроу на деятельность застройщиков?

Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина»: Сейчас больше половины объектов реализуется по старой схеме. Поэтому последствия реформы мы будем наблюдать еще долго.

Очевидно, что обслуживание счетов эскроу вынуждает застройщиков повышать цены на жилье, что в условиях сокращающихся реальных доходов населения негативно отражается на платежеспособном спросе.

Застройщики, которые перешли на эскроу и, соответственно, проектное финансирование в банке, вынуждены платить еще и кредитный процент. Но и сам кредит получить непросто. Банки опасаются риска неплатежей, поэтому кредитуют только самые, на их взгляд, маржинальные проекты.

В дальнейшем нас ждет монополизация и сужение рынка. Очевидно, что только лидеры отрасли относительно безболезненно могут перейти на новые правила работы.

Петр Барсуков, директор департамента финансов ГК «Инград»: Стройка больше не зависит от колебаний спроса. Финансирование работ гарантировано законом и банками. Но, конечно, в целом для рынка новый закон оказался вызовом.

Значительная часть девелоперов не имела опыта привлечения проектного финансирования. Наша компания с самого начала позитивно оценила новую модель взаимодействия.

Наш первый проект в формате механизма эскроу – ЖК «Преображение» – мы запустили еще до момента обязательного перехода на новую систему. В марте 2019 года. Сейчас мы реализуем по эскроу порядка 50% квартир.

Продажи по старой схеме идут в «остатках» старых очередей, где большая часть домов находится в высокой степени готовности. В общей сложности в 17 проектах компании. По нашим планам уже в 2021 году мы на 100% переведем финансирование строительства на систему эскроу-счетов.

Трудности остались. Например, в скорости открытия кредитной линии в банке эскроу-агенте. На рассмотрение заявки девелопера уходит от полутора до двух месяцев.

Определенные сложности возникают и с последующим сопровождением проектов, поскольку все процессы работы с подрядчиками, а также платежи проходят под контролем со стороны банковских специалистов. Не стоит забывать проценты по кредиту, которые застройщик обязан выплачивать банку.

Крупные девелоперы получают более низкие ставки по проектному финансированию – порядка 5,5% за счет более качественных продаж, хорошего продукта, надежного финансового положения. Так, у нас есть проекты с годовой ставкой 0,01% на два года, а в среднем ставка у нас составляет порядка 2,4%.

В целом все эти недостатки решаются квалифицированными кадрами и выстраиванием эффективного взаимодействия с банками-партнерами. Все стороны заинтересованы в том, чтобы сроки финансирования строительства и самой стройки не затягивались.

Антон Мороз, вице-президент НОСТРОЙ, член Совета НОПРИЗ: Изначально реформа ДДУ и переход на эскроу-счета воспринимались строительным комплексом и застройщиками с очень большими опасениями.

Но как показала практика, уже к концу прошлого года более 25% проектов застройщиков работали по эскроу-счетам. В этом году эти показатели выросли уже до 40%.

Если на начальном этапе проблемы взаимодействия с банками были очевидны, особенно в регионах за пределами крупных агломераций, сейчас они практически решены.

Поэтому мы считаем, что на сегодняшний день реформа ДДУ для рынка застройщиков прошла достаточно безболезненно, работа ведется по новой системе, которая для многих застройщиков стала достаточно понятной и с точки зрения доступа к денежным средствам для финансирования объектов.

Novostroy.su: Спад вывода новых объектов – это результат коронавируса или последствия перехода на эскроу?

Надежда Калашникова, директор по развитию компании «Л1»: И то, и другое. Уменьшение числа новых объектов связано, в первую очередь, со снижением покупательской способности населения. И во вторую, с переходом на эскроу. Деньги стали дороже, подготовка документации стала сложнее – и все это на фоне понижающегося спроса.

А.Л.: Сложно оценить разницу в ценах на объекты, реализуемых по старой и новой схеме, так как у каждой компании своя маркетинговая политика.

Чтобы удержать сокращающийся спрос, многие сейчас сдерживают цены. Очевидно, что для обслуживания счетов эскроу нужны средства. На оплату проектного финансирования денег нужно еще больше.

Все эти расходы неизбежно будут заложены в итоге в цену жилья. 

П.Б.: Пандемия лишь усилила процессы, которые начались после принятия закона об эскроу-финансировании. Появился дополнительный контроль за строительством со стороны банков.

Объем жилой площади, предлагаемой на рынке, сократился почти на 20%, со 120 до 100 млн квадратных метров жилья. Причина – банки не пропустили проекты со слабой экономикой.

Мы прогнозируем дальнейшее снижение объема предложения, но при этом рост качества проектов.

Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group): Снижение количества новых жилых комплексов в продаже вызвано, в первую очередь, переходом на эскроу, а не эпидемией коронавируса.

Новая система изменила стратегию работы многих застройщиков: компании теперь не стремятся вывести в продажу сразу несколько жилых комплексов, а делают это поэтапно.

Однако и пандемия тоже оказала влияние на пополнение предложения: режим нерабочих дней усложнил выход новых объектов на рынок. 

Novostroy.su: Как отреагировали цены при переходе на эскроу в сравнении с проектами, реализующимися по старой схеме?

Н.К.: Сейчас резкого роста цен из-за перехода на эскроу-счета пока не наблюдается. Но связано это с тем, что значительная часть объектов достраивается по старой схеме. Цены растут по объективным показателям: удорожание материалов и работ, повышение стадии готовности домов. Ощутимым изменение цен станет тогда, когда большинство объектов перейдет на проектное финансирование.

А.Л.: Рост цен связан не только с переходом на новую схему работы. Но и с увеличением ставки НДС. А падение курса рубля привело к подорожанию импортных материалов, используемых в строительстве.

И в первую очередь это коснулось недвижимости высокого класса. Цены на жилье сейчас приближены к себестоимости. Никто из застройщиков не может позволить себе сверхприбыль.

Все стараются удержать платежеспособный спрос, поэтому ведут достаточно гибкую ценовую политику и реагируют на малейшие изменения, происходящие на рынке.

П.Б.: На объектах, которые финансируются по системе эскроу, девелопер не может опустить цену ниже определенного предела, оговоренного с банком.

В проектах, которые реализуются по старым схемам, застройщики могут позволить себе больший дисконт, но я бы предостерег покупателей от погони за скидками. Как правило, большие скидки можно увидеть в проблемных проектах.

В целом по рынку мы ожидаем рост цен, связанный с инфляцией и степенью готовности конкретных проектов. Это общая динамика для всех проектов, вне зависимости от модели финансирования.

А.М.: Конечно, цены при переходе на эскроу-счета подросли.

Но при этом надо понимать, что цены растут не только по причине перехода на проектное финансирование, что действительно увеличило себестоимость строительства за счет появления определенных финансовых обременений для строительных компаний, но и за счет того, что был и сейчас остается ограничен доступ к стройматериалам, существуют определенные транспортные проблемы, растет цена топлива и т.д. Это создает общую картину, способствующую увеличению цены. Переход на эскроу – всего лишь одна из составляющих увеличения этой стоимости.

Novostroy.su: Не компенсирует ли рост цен дешевая ипотека?

Н.К.: Дешевая ипотека является мощным драйвером спроса на недвижимость. А повышенный спрос, как следствие, определяет повышение цены. Поэтому на объекты в хорошей локации и стадии готовности цена будет расти.

А.Л.: Да, пока незначительный рост цен компенсирует дешевая ипотека. В России по итогам июня доля ипотечных сделок достигла 80% в спросе против 60-62% в этом же периоде прошлого года. Поэтому спрос на жилье сейчас достаточно устойчив, даже несмотря на все кризисные явления, происходящие в стране и в мире.

А.М.: Да, вполне возможно, что дешевая ипотека действительно компенсирует рост цен. Можно точно сказать, что на данный момент происходят серьезные изменения на рынке арендного жилья – фактически, с появлением новых ипотечных продуктов, арендовать жилье становится неэффективно, если есть возможность войти в льготные ипотечные инструменты и внести первоначальный взнос.

Novostroy.su: Упадет ли спрос по итогам года в сравнении с этапом до реформы?

Н.К.: Разумеется.

О.Т.: Несмотря на оживление продаж в данный момент, достигнуть прошлогоднего уровня в 4,3 млн кв. м проданного жилья можно только при определенных условиях. Во-первых, при продлении программы господдержки, которая пока доступна только до 1 ноября, или при наличии других сопоставимых выгодных условий по ипотеке.

Во-вторых, для поддержания уровня спроса нужно достаточное пополнение рынка ликвидным предложением, которое активно вымывается. В целом, объем продаж по итогам года с учетом факторов поддержки может достигнуть уровня в 4 млн кв. м.

Ключевое условие для такого сценария – стабильность экономической ситуации и отсутствие второй волны эпидемии во втором полугодии.

Введение системы эскроу-счетов казалось идеальным механизмом решения проблемы обманутых дольщиков только в теории. На практике новый способ приобретения строящегося жилья обернулся для покупателей и новыми проблемами. Как теперь вернуть свои переплаченные за ипотеку деньги банку?

Источник: https://www.novostroy.su/articles/interview/god-reforme-214-fz-podvodim-itogi/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.